标杆地产项目控制制度解析

第一章房地产项目控制概论第一节管理控制原理一、控制的目的和控制过程控制被定义为对项目的活动过程进行检查、衡量和纠正，以确保项目目标得以实现的基本管理职能。正如法国著名的管理学家法约尔指出“控制就是核查一个企业（项目）中所发生的每一件事是否符合规定的计划、已发布的指示及所制定的原则，其目的是要指出计划实施过程中所出现的缺点和错误，以便改正和避免再犯。对一切事、人和活动都要控制。”由此可见，控制作为一项基本管理职能，几乎渗透到企业（项目）管理的各个领域和各个层次。控制的目的在于发现和查明偏离计划的偏差及其成因，采取正确的措施来纠正这些偏差，以确保计划的实施及计划目标的实现。尽管由于控制对象的差异，控制活动的基本方法与内容有很大的区别，但是作为一项基本管理职能，控制过程大致上可用如下三个主要步骤予以描述。（一）计划与标准的制订计划是控制的依据，任何一项控制活动必须具备计划。计划拟定的越明确、越全面和越完整，控制工作就会越有效。但是，由于计划的详细程度和复杂程度也差别很大，由于不一样，就需要在计划的基础上针对不同的需要制订一些控制标准，这些标准就是评定工作的尺度，它是从整个计划方案中挑选出来或分解出来作为评价相应工作成效的指标。标准也可以是多种多样的，无论是定量描述的，还是定性描述的；无论是单项的、还是多项综合性的，一系列的标准构成了一个标准体系。其中最好的、最主要的标准组合便成为一种考核标准。（二）成效与实绩的评定依据计划和标准对工作成效与实绩进行评定的目的在于发现偏差，揭示偏差的成因。因而，成效与实绩的评定构成了控制活动的核心。这种评定活动的进行，尤其要注意如下几项要求。1、实时性要求实时性要求就是要尽可能及时地发现偏差、纠正偏差，从而尽可能地减少损失。这就要求建立有效的信息系统和早期预警系统，以便尽早地提供信息，尽快地鉴别原因、制订对策，纠正偏差。2、针对性要求任何控制活动都是有目标的，因而，成效与实绩的评定必须针对具体的对象、具体的事物和具体的过程而进行。评定的结果必须是便于查找原因并采取纠偏措施的。所以，对公司和项目的计划实施评定必须细化到具体事项。3、客观性要求成效与实绩的评定必须是科学、客观、实事求是的。由于管理工作本身就带有许多主观、人为的因素，作为主要管理职能之一的管理控制，就很难完全避免主观因素的影响。这就要求在制订标准时，尽可能采取定量的或可以量化的指标。即使那些定性的指标，也应采取分等、计分之类的办法进行量化。另外，客观性还要求在任何情况下，这些标准都是可测定的和可考核的。（三）偏差纠正偏差纠正是控制的目的，偏差纠正的关键是在根据评定的结果发现偏差、查找原因的基础上制定纠偏措施，并执行这些措施。纠偏的措施是多方面的，有行政的、技术的、经济的，甚至还有更换责任者之类组织上的措施。究竟采取什么措施，应视问题的性质、对象的具体情况而定。二、有效控制煎控制的有效性党表现在对计划毫目标实现的有秒效程度和对偏粪差纠正的及时筒性上。一个有菜效的控制系统慢必须具有足够添的能力保证计虚划的正确实施裕和计划目标的雾顺利实现；必烤须保证在尽可土能短的时间内危，发现并纠正棕已出现的偏差磨。为此，人们蕉对建立有效控四制系统提出了酿四项具体条件顶。滤（一）要适应加控制对象的需警要贷一切控制技术阔和控制系统都湿应当适应它要巾控制的对象的源要求。世界上界的事物千差万珠别，各种不同侍的事物都有其服自身的规律。脚人们所从事的扩一切活动都有侄其内在的，不掩同于其它类活蹲动的特殊规律症和要求。即使鼠同为经济活动非，不同的领域煤、不同的地域心、不同的公司订也有不同的特烛点。不可能设涛计一种适应所栏有条件的控制肯系统。适控制系统和控颠制技术还要反唇映它应服从的撤计划的要求。差不同的计划或页计划的不同阶疮段都有不同的晒特点，一个有宇效的控制系统销应当适应这些择要求。因而，悬控制系统的设狂计应当是有针勒对性的。这种谦针对性，首要铃的要求就是适滚应控制对象的各需要求。宁（二）要适应筝控制者的需要宾控制系统由控方制者和控制技革术、控制制度竹构成。控制活昨动由控制者实先施，不同的控逢制者具有不同迹的管理职能，触不同的个性。抄他们往往需要亭控制不同的内苹容，花习惯于不同的厕控制方法，因越而，有效的控啦制应适应不同挠的控制者而设勺计成各具特色趣的系统。袍（三）要适应遮控制机构与控笔制机制的需要将控制机构是控魄制系统在组织傻上的实现，控倾制机制是控制缎运行实现的方钉式。有效的控形制必须是人员送、机构、技术米、机制的有机路的统一体。除（四）应当是船经济的、合理女的系统旬有效的控制必好须是经济的。焰任何控制行为酿必然要投入资此源，一个有效赏控制的花费（月人、财、物）激应当是合理的傻。这就决定着甲公司的主管人词员只有在他们唇认为重要的问等题上选择一些侧关键因素进行父控制。如果控态制系统适合公业司的工作和规慎模，它就可能要是经济的和合伪理的系统。三、控制系统纸控制系统是指哨由人、机构、璃制度和必要设信备组成的，主的要从事管理控没制职能的系统脏。这种系统，梨由于其接受信爬息及实施控制代职能间的关系绒，可分为反馈衣控制、前馈控秀制系统及防护而性控制系统三疗类。诱（一）反馈控梅制系统晋管理控制通常嗽是一个如张图问1宾—被1利所示的反馈控疯制系统。上述盘控制过程可进纤一步细分为图匹示的八个步骤删。管理人员要费通过预期的工焦作成效（计划教）与实际工作亿成效的对比研深究，才能按事馋先规定的标准蛛去评定实际工删作成效，找出拍偏差。然后再指由专业人员按像照既定的方法沙分析产生偏差携的原因，制定绑纠正偏差的措赶施方案并付诸现实施，以期纠邀正偏差。实际工作成效统计评定实际工作成效实际工作成效与标准比较找出实际工作成效统计评定实际工作成效实际工作成效与标准比较找出偏差分析产生偏差的原因预期的工作成效执行纠正偏差措施制定纠正偏差的措施方分析产生偏差的原因预期的工作成效执行纠正偏差措施制定纠正偏差的措施方案翠图轿1犯—望1彼反馈控制系统磨控制过程弱由上述控制过煌程可看出，反塞馈控制系统的以最大优点是始柏终伴随控制对然象的运动过程怎而工作、系统辛的效益与效率其是很高的。但忠是，由于无可推避免的等待时萍间，这种系统疗的时间滞后效稠应是客观存在微的。纠偏措施莫一定要在偏差焦发生后才能出否现，从实施过盗程中出现偏差刮到纠偏措施发缎挥作用，需要孟一段间隔时间笔。这个时间间狸隔主要由如下将几部分构成：新（矿1酬）偏差出现到糊被识别（被检鞠知）的时间；企（功2肉）原因分析和象措施制订时间双；缎（歉3江）决策时间；四（封4辛）实施纠偏措穗施及纠偏措施滋发挥作用的时闭间。任为了尽可能地迹缩短反馈控制锹系统的滞后时数间，减少偏差睡带来的损失，炒应改善系统结赖构、提高控制密效率。如采取袋措施加速信息象采集和分析的标速度，建立有峡效的早期预警喜系统；改善决钻策程序与方法栋，加快措施提丹出与决策的速倡度。为此，在漠管理控制系统严中，人们又提无出了前馈控制即与防护性控制搅两类系统。技（二）前馈控减制系统卷鉴于反馈控制啦系统利用输出等信息实施控制捞的滞后性。人积们设想，有效载的控制应当是弯面向未来的控肢制，即未来导对向控制。这便驻是前馈控制的拣基本思想。前甩馈控制系统依扮据对未来事物柿发展的预测来犁实施控制。因桐而，前馈控制受系统往往在偏吉差出现之前就贼实行了有效的谣控制，彻底解鸽决了反馈控制毅的滞后性问题望。前馈控制的箱基本依据是对侄未来事态发展扫的预测，因而堡在这里信息的射收集与处理就冲显得尤为重要愉。前馈控制应浪用的最重要的鸟控制工具就是骂预测技术与计弦划评审技术（俩网络计划技术差）。赶（三）防护性导控制系统轮防护性控制是仁指在计划实施摘过程中采取的甲预防性的控制朵手段。例如通殿过岗位责任制袜、承包责任制誉等组织手段，所以及建立的互殊相制约的报告誓、评审、审计温等管理制度所驱形成的检查与豪审核职能，所醋实现的防护性易控制。怨显然，防护性邮控制充其量是礼上述两种控制悲系统在控制手盘段与方法上的壳补充。对于复棋杂事项的控制肺，如大型项目巡投资控制，它午并不能独立形剩成一个有效的脆控制系统。屿四、控制的焦锁点领控制焦点研究度的是控制对象违问题，项目的猎实施效果（成热本、效益、质关量、进度等等燥）取决于许多败因素，要对项慈目的实施效果并实行有效的控均制，就要对这捆些因素进行管悟理，它们就构经成了控制对象走。不同的项目坛，不同的环境堤条件，不同的宗控制内容，控笛制对象自然有舱所差异。但涉说及到一个项目锤实施效果的主饮要因素却是相茶通的，这就是企由项目的人员吵、组织绩效、条信息、作业和炼财务等构成的珠项目控制焦点比。（一）人员钓项目的团队是恳由人构成的，真人是组织的第看一要素。任何膀项目的管理者贤，都要煌通过指挥他人睡来完成项目任读务。因而，人锋的管理和控制旅，便成为项目卧控制的首要焦饿点。项目控制谋中对人的管理逝和控制，主要申由如下环节构扇成。狱1药、甄选和聘用辞要通过招聘、迁考核和评审、婚选择那些价值时观念、工作经挎验、专业能力弱、个性及责任付感符合岗位需恨要的人员进入好项目团队。尤夺其是项目组织颜的关键岗位（根项目领导层、赛各部门的负责唇人等），在安陪排时一定要慎热重选拔。2、职务设计握职务设计是组顿织设计的核心润内容。把职务细设计作为人员翻控制的环节之偿一提出来，是汇因为项目团队毕的每个人在组修织中的作用是雁通过其履行职赢务而体现的。此职务设置必须灭适应项目及项勾目环境的需要谱。项目机构中爽的职务（岗位迎）应当是系统抚研究后设计出饺来的，而不是泊随心所欲的产跨物；项目机构潮中所有的职务曾都应有明确而拆清晰的岗位责雀任、权力和资鹰源保障；要为爱各级岗位（职捏务）设计考核睛指标与工作目匠标；要制定各容种工作程序和此信息流程等规冠范化的文件。3、培训杀项目组织的所匠有成员，都应佛接受各种类型还的培训。不断虑研究新问题，凶不断提高项目与员工的知识水凉平和工作能力抽，建立一支学眯习型的团队，烂是项目管理水手平提高的关键钻所在。盆项目成员的培霜训内容和形式季是多方面的。谷有新员工加入迅团队之前的培两训，这种培训课是针对新近招肠聘的员工，以于熟悉项目业务璃，项目内部管背理制度，掌握馅各相应岗位操病作技能、工作暗程序为目的的年培训；有针对炊项目管理的具智体岗位而组织汁的培训，这种焦培训针对性强语、专业性强，似具体目的明确研；也有以沟通捡信息，研究工压作为目的的培拌训等等。洪无论什么类型劣的培训，首要醒的环节是做好筝计划（既要有苦年度的培训安海排计划，也要鸽有每次培训的慎具体计划），虾建立考核制度万，而且应当将熔培训考核结果尺纳入绩效评估影统一管理。4、制度设计丈这里的制度设竖计是指针对项塔目人员管理而段进行的制度建榜设。项目人员驱管理的基本目坊的是最大限度驾地调动项目成信员的工作热情若，从而充分发外挥人的主观能锦动性，建设一钞支卓有成效的抚团队。涉及人踢员管理的制度夏很多，常见的绵有关于规范管引理行为的各级蹄岗位责任制、滤工作流程规范监等等；关于制懂约管理行为和桌作业行为的工成作手则，操作恒程序、审批制嘉度等等；关于堆激励员工工作尊热情的各类考迫核制度、评审高制度、奖惩办蛙法等等；关于剥不断提高员工董素质的培训与民考核制度等等役。姜5柿、绩效评估与盈奖惩谎这里的绩效评共估是针对项目旗员工工作成绩键、工作能力、雷素质水平的考放核与评价。定吃期进行绩效评角估，并依据评绢估结果实施奖铅惩是强化人员鹿控制的核心手临段。演绩效评估的依床据是员工的工避作成绩与表现不，绩效评估的翅标准是其所在甚岗位的具体要挎求和评价指标仆。因而，实施德有效的绩效评共估首先要为项使目的各级岗位仇制定工作业绩蹲标准（不仅仅凭是岗位责任制铅），并且尽可聪能地记录其工页作业绩。人员临的奖惩既有经埋济上的（金钱塑），也有非经舱济利益的（荣忆誉、体假、职挽位的升迁；降院职处分等等）抚。应视具体问随题和具体条件昌选择。6、组织文化三组织文化是团瞒队精神的集中耕体现，系统的遮、有目的的组横织文化建设不韵仅对于增强组找织的凝聚力、弟提高项目管理优的效率至关重醋要，而且关系皆到项目团队的际对外影响，是蚕塑造项目品牌某，提高项目社苏会知名度与社咬会信誉的重要丧举措。宵（二）组织绩晌效村组织绩效是指伐项目管理机构随作为一个整体游而表现出来的刷管理效果。组此织绩效当然与粉项目组成成员捕的个人绩效密丰切相关，但并刺非后者的简单性叠加。衡量一弟个组织的绩效纠并没有单一的译指标，它们常盐常是由与项目并绩效密切相关杀的一组或一群缠指标构成的指环标体系。如效叫率、效益、利薄润、成本、合逮格率、投诉率段、质量、进度畅、土气、适应朱性、稳定性、漠市场占有率等去等。盗组织绩效必须耳经常性地进行污评价，以期获仁得不断地改进运和完善。在项拆目管理与控制限过程中，常用翅到的评估方法便有组织目标法遣、系统分析法记和公共关系法门。毙1械、组织目标法沃组织目标法就鸟是以组织既定占目标，即项目禾所实现的目标吵作为衡量组织蛋绩效标准的评莲价方法。所需泽要注意的是，型考核一个项目邀的目标实现情蝴况，决不单纯阁是成本、利润板、进度这样一鸭些单项指标，拣而是考虑了经昨济效益，环境貌效益、社会效尸益和组织自身比的发展潜力等糖指标体系所构租成的综合评价岁；其次，只有兼将项目的终极湿目标层层分解桌到项目组织的旁每个部门、每立个岗位，才能覆在组织内部推爪行组织目标的先绩效评估方法折。蹄2披、系统分析方钱法汤系统分析方法柜即从系统的观乒点，通过项目形组织目标实现续的程序和过程杠来评价组织绩贸效的分析方法锅。项目组织是谱一个有机的整帖体，项目目标劈的实现过程实炼质上就是这个崭有机的整体系蚀统运行的过程惹。在这个过程催中，任何一个循环节、任何一撒个因素都不是冒孤立的，不研乐究过程，不在察事物运动过程索中去把握其运丑行规律，而仅浩仅以结果来判万断事物的面貌概，就难免会得诵不出科学的结敢论。正是基于胖人们的这种认享识，提出了评奋价组织绩效的治系统分析方法留。系统分析方第法特别强调管旱理行为的中间疾结果，管理链伞中各环节的中放间关联程度、前项目各项指标零实现过程中，班各环节的作用冶和影响。比如劲说，一个房地店产项目的市场特销售业绩决不愁单纯是营销部脸门的组织绩效厘，而是可以追充索到项目前期座策划（市场定亭位）、项目实浪施（进度与质属量）、项目营爬销（市场推广辫）等各环节的始综合结果。抗系统分析方法支的另一特点就么是用系统的观涛点，以组织的嫂长远目标来统眠筹组织绩效的肯评价过程和评颈价标准。在考戚核组织绩效时桨，往往会面临仇一些局部利益到与全局利益相谈矛盾、眼前利育益与长远利益斜相矛盾的情况便，使评估者陷跑入一种左右为半难的尴尬境地规。如依靠降低里材料质量等级常的措施当然会故起到降低项目避建设成本，提挺高利润水平的头短期效应，然上而，项目的建象设质量最终会想受到损伤，从闷而给项目未来莲的市场营销带框来新的困难。享而系统分析方临法的主要特点雨就在于提倡从偏全局的观念，板从过程和结果蝴的关系层面来嗓分析问题，从概而防止管理层模以牺牲项目的陕未来利益换取芝眼前利益；以托损害项目的整纷体效果来换取织局部效果的短梁视与短期行为免。仍3面、公共关系法晒公共关系法是闭指从组织满足陕顾客群体的程谅度来评价组织择绩效的方法。燥这种方法特别旁适用于服务性役，而且服务内树容、服务对象哑十分明确的一盟类组织，如医胸院、学校、物刘业管理公司等惰等。妖公共关系法作文为考核组织绩距效的前提条件炕是组织能够识赛别来自于各有听关利益集团或躬顾客群体的经众常性以及竞争舞性的要求，区虽分关键性的公她共关系，以及否它们的各种重极要要求，从而踪尽可能地满足线这些要求，并胡将这些要求作伏为组织所追求机的目标。实施狠公共关系法的姜困难所在，是锤将公共关系的鞋利益集团或顾虏客群体从众多动的关系环境分陷离出来，并识者别其需求特征称，从而有针对歪性地建立组织叶的绩效考核目续标。（三）信息轮信息是反映项情目运转情况的苏数据和资料。罚信息在项目控赚制中的作用是紫不言而喻的。滔管理者必须依怖赖即时、准确眉的信息作出管起理决策。因而叹，信息在任何三项目的控制过兆程中都是一个茎不容忽视的焦友点。汤信息管理的关曲键是构建项目轿的信息系统，竭信息系统的构科建方法及其运庭用方式近年来诉已发生了很大缺变化。传统的沟方法是在组织岛内成立一个集录中的数据处理梢部门（信息中瓣心），由这个亩专门从事信息挖收集及信息处茅理的职能部门冠按管理者的需罪要定期或不定筹期地提供所要左求的信息。近朴年来，电子计码算技术、网络许计划技术的飞摸速发展已彻底旁改变了这种局尿面。各种应用性数据处理软件肝的广泛应用，命各种网站的建凯设、宽带网的寒发展，使管理摧者可以很方地愤利用自己的桌式上电脑，随意激调出各种信息忙资料。这种变春化正在继续，使为管理者提供结各类十分方便宇和快捷的信息让工具是信息管苹理的重要职能僵。铲现代项目管理宽信息系统的发呜展呈现如下特锦征。独1帝、系统所涉及庭的范围日益扩氏展乔现代管理信息父系统所涉及的兵范围已大大扩患展。其纵向已锄由项目实施阶数段的信息管理蹄向前延申到项搂目前期（包括北市场研究、投班资机会分析、缸市场定位、项尘目策划、可行扩性研究），向睁后扩展到项目剪经营使用期（立项目经营、物善业管理）；其描横向已由单纯附的开发经营商冈扩展到投资商欢、承包商、供倡应商、设计方乓、监理方、消慈费者以及政府逗和社会各相关州部门。全2把、系统所采用释的软件日益丰邮富隆由于计算技术哪的发展，各种法数据处理软件秒功能日益强大穴，现代管理信筒息系统可供选扯用的应用软件佣应有尽有，而河且功能强大，谅操作方便，使矛数据处理与分送析能力大大加讨强，为管理者剩提供的信息量超及信息处理的算速度和深度都傅是前所未有的竿。醒3吊、系统的操作伞和使用日益方议便漆应用软件以及傅电子计算机操汽作方法的进步茎，网络系统的饶出现，为管理目信息系统的用扯户提供了极大踏的便利条件。砌今天的管理者辽，只要通过他疲置于办公桌上置的电脑，就可彼以很方便地获笑取所需要的信垦息资料和进行淡信息交流。某4艘、提供信息的内功能和深度大武大增强艳各类应用软件聋如雨后春笋般弄拥现，这些软厉件的应用，使括数据处理的深说度及系统信息辱的含量大大提巡高。为管理决裁策提供了极大迟的帮助。比如存网络计划技术公在系统中的应带用，不仅为决纪策者提供了各与工序进度时进傻间信息，而且芬还能提供各工练序的劳动力、肉资金、原材料质、设备等资源节占用信息；不阀仅告知项目目乡前的进度状况为，而且可以对梨项目进度失控看的原因进行分陵析，对项目未资来的进度趋势塔作出判断，并唉通过关键路线翻的提示，为管排理者采取措施铲，进行项目进制度调整提供帮沿助。稀项目管理信息种系统的建设已木成为实施有效信控制的基本要殃求，可以说，紫信息系统建设是的越完备、系盟统功能越强，饭为管理者提供朋信息越充裕、竭越及时，项目溉控制能力便越彼强。（四）作业梅项目的成功与肿否，在很大程朵度上取决于项砌目开发建设各岸环节的作业过乱程。就房地产再项目而言，这佛些作业过程既结包括项目开发琴前期的市场研则究、项目策划臂、方箭案决策等作业锐过程；也包括议项目开发建设说期的项目规划藏、项目设计、怪项目招标、项活目施工、项目门投资、项目融霉资筹作业过程斤；还包括项目孝进入市场及消宪费领域内的市菌场营销、物业靠管理等作业过者程。作业环节登作为项目控制凉的关键，就是凶保证所有的作地业程序和作业丹方法、作业进绕度、作业成本渣、作业质量等萍等都在严密的诵控制之中。为扇此，在项目实榜施过程中，不欢仅要制订详细拴的作业规范，北还要明确各项智作业的评价方筹法，评价程序棚和评价标准，封实施严密的控赤制。（五）财务搞财务作为项目窝控制的关键环素节之一，主要煤是通过各种财类务报表，分析填项目投资成本朵，收益状况，亦控制项目运行蒙中的经济问题该，以保证项目被经济目标得以肃顺利实现，项玩目风险得到有括效控制。监财务控制环节正通常是利用财袋务报表（投资的计划表、收益钢表、现金流量岩表、资产负债滥表等），以及起据此计算出来睛的各类评价指签来进行评价的项，依靠它们来纠考察项目经济膏上的效益和效裂率。常见的财嘉务评价指标有幻：情用于评价项目奴盈利性的指标辅：如投资利润狮率、销售利润软率，成本降低渣系数，内部收季益率，静现值芬等等；砍用于评价项目讯债务清偿能力准的指标：如资裹产负债率、流职动比率、速动泰比率等等；程用于评价项目撤效率的指标：斗如各种相关性浇比率（成本利捆润率等等）、态趋势性比率（功销售业绩增长注率等等），结偶构性比率（成收本结构、资金我结构等等）；腐用于评价项目附效果的指标：施如成本效用比渠率，投资效用捉比率等等；君用于评价项目我风险的指标：穴如盈亏平衡点威敏感性分析临哪界点等等。罗第二欧节适廊前项目控制片一、项目及基践目周期艰（一）项目的牧定义假一定约束条件递下具有特定目潮标的一次任务博谓之项目。由自此看来，构成羞一个项目，必讨须具备如绵下员4胖项基本条件。毁1现、项目是一个梯系统的有机整艺体搬尽管每个项目洁均可按时间、竖位置或性质划级分为若干部分逢，或若干子项拴目，但其间仍础然会因各种千蝶丝万缕的制约演和联系构成一恼个整体。面2猜、项目具有明后确的目标病目标是项目立程项的依据，也络是构成项目的持基本条件，共般同的目标把各自种资源浊（人、财、物诵、各种活动，悬组合成一个整玉体，这就是项芹目）。奖3伪、项目具有明至确的起点和终蛾点缎项目具有明确坛的生命周期，恩有一个从立项克到终了或开始贫至结束的时间税历程。弄4泄、项目具有资油源条件的保障霉和约束撒项目实施必然群要消耗或占用宪一定的资源（辅材料、设备、榨劳动、土地、蜜资金等）。因缠而，任何项目偶必须具备可靠气的资源保证，报也将受到这些章有限资源条件监的约束。浸凡是满足上述岛条件的事项，债均可称之为一度个项目。由此耗看来，一项投舱资、一项建设曲、一项设计、害一项研究等等著，均可构成一战个项目。于是陆，关于项目的梨概念便明确的抽因项目性质的朽不同而分为投雕资项目、建设挖项目、开发项菌目、研究项目浊、工程项目、种施工项目等等旨。刺（二）项目周即期所项目周期研究浓的是项目管理谷工作在时序上评的安排。如前秋所述，任何项叨目都有其生命应周期，即从开赞始设想立项，卷到完成项目目姿标，结束项目本为止，都有它族的阶段性和时技序性。人们称碰之为项目发展秤周期。我们以躬投资项目为例挠，研究项目发箭展周期的阶段救性。一般投资慎项目发展周期裙，可划分为投闸资前期、投资育实施期和经营驾使用期三大阶旗段。质1间、项目投资前捐期走投资前期是指嚷从投资项目设种想到项目投资像实施前的一段旗时间。包括投赏资机会研究、业投资项目建议疏、项目可行性榆研究、项目评宿估与决策等具徒体阶段。这一却时期的核心内匠容是对项目的分科学论证与评宏价决策。项目汁能否成立的判绑定、项目的投渣资规模、投资料方案以及厂址串选择、资金筹坐措方案的选择央等，都应在这放一阶段完成。庙（疲1速）投资机会研树究：机会研究隶的目的是为项织目投资提出方兽向性的建议。砌在一个确定的为地区或部门，窝以自然资源和果市场调查为依芦据，选择建设潜项目，寻找最齐有利的投资机彼会。投资机会抗研究又可分为罗一般机会研究味和特定机会研昌究两类。一般统机会研究主要押进行地区、部候门和资源条件岔研究，特定投乡资机会研究是楼在一般机会研价究的基础上，唐进行具体项目缎的投资机会研找究，是将投资的意向变成投资即建议的过程。柿（蒙2堤）投资项目建送议：经投资机唱会研究选择的架投资项目，需捉通过项目建议笨书的形式予以怎闸明。项目建食设书的具体内宅容包括项目内陈容、性质、目贿标、预期结果碎以及项目工作不计划、立项理姓由等项目投资翠有关的问题和酸数据资料。项鞠目建议书的核驻心是申述提出愚项目的理由及额其主要依据，督作为项目申请卷立项的重要依签据。崭（蛾3授）投资项目可费行性研究：项狭目建议书被批勺准后，即可进恋入项目的可行忠性研究阶段。据可行性研究是史对项目投资和己投资方案进行液的全面而综合豪的技术经济论管证，是项目投除资前期的核心延工作。可行性某研究阶段是在默广泛的市场与拨环境调查研究喉，占有了大量木的原始资料基伯础上，进行项夜目建设的投资确估算、成本分怎析、财务分析胀和经济效益评钞价，并进行项价目投资的方案奏比选，制订项块目投资计划、狸资金计划、财终务评价，并形炕成项目可行性粘研究报告的过进程可行性研究让报告是项目评惧估与投资决策拆的重要依据。东（津4诵）投资项目评房估与投资决策悔。项目评估是短投资项目主管忘部门、项目贷怒款部门对可行唇性研究报告进暗行的评价。为峡避免可行性研洞究的片面性，遵解决因时效因信素带来的某些某误差，项目主件管部门和资金棚借贷金融机构块均要对可行性汇研究报告进行马必要的审核和犬评价。一般来输说，经审核和爸评价以后的可更行性研究报告较，即成为项目扎投资决策的重欢要依据。完投资决策是依正据项目可行性粗研究报告和其痕他资料，按照葬一定的程序、脾方法和标准，费对项目的投资迹规模、投资方头案、投资时机蜜等所作的决断蛾；是由决策部贵门或决策者所总作的决定。童2嫌、项目投资实养施期知投资实施期是店指项目决策后始，从项目规划拆设计、施工建乎设到竣工验收桑前的一段时期木。这是把规划虾变成现实，完祥成项目建设计蓬划的关键时期还。这一阶段的赚主要环节包括杜如下三大部分帝。修（抖1勾）项目设计施架工任务的承发泳包：项目承发姓包是指项目投考资者按照项目异规划设计的工凡程技术要求、皂使用功能要求摸、质量要求和蠢工期要求，通楚过一定的方式折，将项目的建即筑与结构设计舱任务、基础工州程和主体工程列施工任务、设燃备安装和室内依外装修工程施牙工任务、配套层设施建设任务锐、主要原材料淘和设备订货等蛙，委托给承包讲商来实施建设验任务。项目承源发包是项目设部计、施工任务描常用的委托方闷法。由于具体花的施工条件、窃委托形式、委信托要求不同，晴常用的项目承强发包办法可划掘分为若干不同亦的类型。葛（挖2谊）项目实施控叉制：项目实施侨控制是指投资语者为了行使项疲目开发建设的恐主权、保证项祝目实施按投资幻意图顺利进行鹰，以实现投资克目标而行使的怪控制与管理工勾作。显然，控宏制活动贯穿在最项目开发建设雹的始终。是项序目实施期的重理要内容。项目胃控制的具体内充容内容包罗万画象，严格来说序，凡是项目有孩关的事项均在否控制之列。主晕要的控制内容帜可归结为五大专部分。山1帽）项目进度控样制：按项目进菠度计划实施的里控制，以确保棒项目按预定工听期完成。贝2靠）项目投资控厕制：即项目开桨发建设成本费滤用控制，以确径保项目经济效广益的实现。世3殿）项目质量控赤制：按项目质庙量要求和国家捏颁布的质量标拐准实施的质量肺监督与控制。肤4嗽）项目合同控难制：即按项目燥承包中签订的绞合同条款实施衣控制，以确保义合同的覆约。耕5湾）项目风险控键制。即投资风孝险的识别、规劫避、防范与控惩制。豆（略3突）项目财务管荣理。项目财务舰管理的主要工铸作内容是资金块筹措计划的实针施、已完工程室款的结算与决哥算、到期借款偷的还贷、现金忠流量表的编制苹、项目现金流中量的差异分析长等等。项目财闷务管理的基本镰任务是防范财间务风险、控制逗投资、降低成春本，保证项目梳资金及利润计遮划的实现。晨3捷、项目经营使晌用期健经营使用是指把项目交工验收奶、交付使用后戴的一段时期，简是项目生命周萌期的最后一个汁阶段。经验收府合格的投资建狭设项目，便可宿交投资者经营域使用，进入项丢目的经营使用访期。经营使用躬期的主要环节锦是项目的经营摧和管理。居对于生产经营致项目，这一阶西段的主要内容所是生产组织，禾经营管理和市肚场营销；对于红消费项目（如骗住宅区）其主糖要内容是物业匹管理和服务。简（三）国际工谎程项目甩的救“塘项目周究期驾”顿*型国际工程项目许生命周期划分运为：项目决策钻阶段，项目计浙划与设计阶段锣，项目施工阶隔段，项目试生宾产及竣工验收民阶段等四个阶版段。嗽图严1-2狠艇国际工程项目枕生命周期及阶艳段划分另*减紧注：《国际工牲程项目管理》泉、王雪青主编禽、中国建筑工驻业出版虹社寇200秃0验年宣1扮、项目决策阶势段乓项目决策阶段科包括箱图孕1-搁2盘所示的项目概形念形成及可行劈性研究和项目车评估及决策环酒节。本阶段的蹦主要目标是通间过投资机会的珠选择、可行性屿研究、项目评吵估和业主决策伞，对项目投资牺的必要性、可陡能性，以及为荒什么要投资、冻何时投资、如厕何实施投资等挠重大问题，进亦行科学论证和侍多方案比较。妇工作量不大，由但却十分重要哨，对项目的经每济效益和战略捞方向起着决定骡性的作用。为煤保证项目决策允的科学性、客虑观性，可行性防研究和项目评冬估工作应委托并高水平的专业稿项目咨询与研召究机构独立进粗行，而且，可处行性研究和项协目评估应由不顿同的机构来分泪别完成。例2锤、项目计划与娃设计阶段兄项目计划与设纸计阶段包括罩图勿1-党2摔所示项目计划呀与设计、项目世采购环节。本玩阶段的主要工桨作包括项目设槽计、项目计划歉的制定和项目雅征地及建设条待件的准备、项守目采购（项目兼设计、材料、搬设备、施工）吧招标及承包商糊的选定、项目帖承包合同的签絮订。本阶段是圾项目投资战略土决策的具体化臣，它在很大程事度上决定了项锹目实施的成败绑及预期目标的算实现。间3教、项目施工阶泥段形本阶段的主要绒任务是将设计肌意图及方案变秤成项目的实体桐，实现投资目东标。在这一阶尚段，通过项目偶工程的施工运示作，在规定的沉工期、质量、吓费用范围内，延按设计要求高绝效率地实现项习目目标。本阶缠段在项目周期足中工作量最大凤，投入的人力航、物力和财力旦最多，项目管庙理的难度也最悲大。堵4陆、项目试生产捞及竣工验收阶愿段荒本阶段应完成艳项目的竣工验匪收、联动试车栏、试生产及经要营管理。试生掀产正常并经业球主认可后，项玻目即告结束。气对于那些非经菊营性的项目（吧如住宅小区）牢，这一阶段的拦主要业务是物粉业管理。蝶（四）世界银锻行贷款项目丢的丙“敲项目周犬期客”景世界银行贷款船项目是指将世爬行贷款资金加怕上国内配套资嫂金结合使用进冻行投资的的投洪资项目。世界翁银行每一笔项延目贷款的发放叉，都要经历一胖个完整而复杂意的程序。世界体银行贷款项目舍周期包乘括累6吉个阶段，即项鉴目选定与项目堤准备、项目评借估、项目谈判嗽、项目执行与河监督、项目的撑后评价阶段。惹前一阶段是下善一阶段的基础睬，下一阶段是轧上一阶段工作场的延伸和补充歼，最后一个阶哑段又产生了对猜新项目的探讨铸和设想，这样桶形成一个完整错的，周而复始缓的循环圈。按1致、项目选定与挤项目准备学在项目被列入云世界银行贷款蛙规划后，该项顿目便进入项目秤准备阶段。这玩一阶段一般持患续社1-帽2臭年。项目准备战过程，就是通垄过详细而认真贡的研究与分析止，将一个项目戏概念或初步设仿想进一步深化泽为一个具体而躬完整的项目目从标，从而使借倒款国政府能够悲确定是否有必狸要且有可能实栗施这个项目，铃同时也让世界院银行能够决定收是否有必要对素该项目进行详德细的评估。晴项目准备阶段猾的一个主要任其务和要求就是迫对项目进行详伙细的可行性研所究，以准备出料多种可供选择召的初步方案，刑并比较它们各万自的成本和效边益。世界银行券认为，每一个悠项目都是一项伴具有长期经济剥生命周期的重搂大投资，为了引得到最佳方案狡，并提怒出叠“拍项目报丰告畏”特，需要进行详志细而周密地准废备。趴项目准备工作钱主要由借款国如自己来做，但纯世界银行也直耽接或间接地对恼借款国提供帮醋助，目的在于梳加强借款国准沈备和实施开发野项目的总体能蚁力。在这一阶评段，世界银行裙要派出有关专忽家和项目官员同组成的项目准玻备团，对借款夜国的项目准备变工作进行检查攻、监督和指导艳，随时了解项鹅目准备工作进墨展情况，同时根通过搜集项目岗有关资料，为告下一步评估工则作做好准备。3、项目评估芹当借款国自己酒所进行的项目这准备工作基本隙结束，世界银杨行就要对项目中进行全面而详往细的审查，开培始项目评估。妄对于一些大型汗复杂的项目，圾世界银行一般响还要求对项目糕进行预评估。文项目预评估实播际上是从项目都准备到正式评我估之间一个短暖暂过渡。它的桨目的是收集详禾细资料并进行柱分析，从而使粱正式评估工作虎变得既简单又免可靠。预评估够内容和要求与幕评估的内容和验要求基本一致上。如果项目准抱备工作出色，分预评估工作顺它利，世界银行艘可根据情况作包出无需再评估稳的决定，预评陆估也就成为项浩目的正式评估众。钉项目评估是项适目周期中的一隔个关键阶段。减项目评估的目兴的和任务，就葵是要对项目前色一阶段的准备竞工作以及项目陷本身的各个方伪面进行全面细便致的审查，并伟为项目执行和既项目后评价奠伐定基础。唯项目评估工作庸是项目周期中村世界银行第一洪次全面和直接羞参与项目的阶拐段。评估工作绿由世界银行职不员及聘请的专滩家承担。世界溜银行要在这一继阶段与借款国脖政府及项目单唯位讨论项目规党模、内容、项泰目成本、执行罗安排、项目融施资、采购、支查付及审计安排血等一系列问题碑，并将这些内弊容基本确定下窜来。这一阶段倒工作一般撒需呜2-啄4致周时间，评估餐内容包括技术葱方案、组织机益构、经济和财隐务以及社会效散益四个主要方有面。项目评估厅工作的结束标怪志着项目整个情前期准备工作情基本结束，项施目开始向执行忌期过渡。4、项目谈判管项目谈判是世触界银行与借款起国为保证项目溉成功，力求就算所采取的必要熄措施达成协议业的阶段。经过军谈判所达成的袋协议，将作为狭法律性文件由悲双方共同履行贪。项目谈判的月内容主要有如伐下两个方面。眉（登1洪）贷款条件与蛛法律条文的讨杆论与确认：在达正式谈判前，主世界银行都事凡先将贷款的法若律性文裤件喉—斯—亲贷款协定及项侄目协定草案提粉交给借款国，丸协定文本中包被括了贷款金额棋、期限、偿还集方式等内容及骑有关的法律条再文。谈判时，愁双方要对这些铲内容进行确认售，并对有关的书时间安排、资系金分配、项目运描述及一般性寄法律条文进行渔磋商并最终加蓝以确认。协定犯中的一般性法沾律条文属于标抹准条款，一般牌都是世界银行羊和借款国双方肤一致认为顺利三执行项目所必强须采取的措施付或双方必须履爹行的义务。吩（畜2偶）技术内容的柴谈判：包括两滚项内容，其一偷是项目本身技备术方面的有关描内容、数据的足最终确认及评痕估时遗留问题竿的澄清与确定多，包括对评估磁报告内容作必辰要的澄清与修直改等。其二是感双方就为保证守项目的顺利执位行所应采取的父特殊措施，如石项目培训计划涝的安排、技术廊援助的设计、总项目组织机构利的设置与运行贼安排、项目执窃行计划的制定初及要求、项目程所附带的政策粘条件及要求等赢进行的谈判。齐谈判结束时，纯除了形成明确剩规定借款国和向世界银行双方绳各自法律义务探的贷款协定谈圾判确定稿外，纪评估报告经过歇修改也将成为幅最后的确定文激本。同时，双摩方将签暑一份搭谈判纪要，记辣载双方谈判的沙大致经过和有竞关情况及贷款裙文件中未载入新的有关事项。兽谈判结束后，挣借款国政府及筒借款单位需对衰经过谈判的贷足款文件加以确养认，表示接受旺。世界银行方但面则要将谈判已后经过修改的乘评估报告连同随行长报告和贷静款文件等，一青并提交其执行屯董事会。执行泄董事会在适当车的时候开会讨见论是否批准该层项贷款业务。党如果批准了这剪项贷款，则贷必款协定就由双穿方代表签暑。倦协定的签订，蝇标志着项目正坡式进入执行阶熄段。恐5视、项目的执行孔与监督炭项目执行就是图指通过项目资坝金的具体使用拨以及为项目提耐供所需的设备夹、材料、土建倡施工以及咨询效服务等，将项套目目标按照设随计内容付诸实兼施的具体建设部过程。执行的执主要内容包括深项目招标采购笛、项目建设施炭工、贷款资金筹支付与配套资津金提供、技术亿援助与培训计竞划的执行等。鸭在项目执行过说程中，世界银帝行除提供必要秋的帮助外，还太对项目执行的悟整个过程进行开监督。监督范拥围涉及技术、氏经济、组织机喉构、财务、社争会等各个方面讯，监督的依据菠是项目评估报勒告。监督方法脚包括审查项目忧进度报告、世树界银行项目官荷员到借款国进完行实地考察和躺检查等。懂6桨、项目的后评华价袍项目后评价阶坐段的主要目的香和任务是在项喷目正式投美产泉1倍年以后按照严议格的程序，采损取客观的态度雄，运用求实的鼻分析方法对项宗目执行的全过党程进行认真回妖顾与总结，考油察并衡量项目肥的执行情况和昆执行成果，对饭世界银行和借心款国双方的执续行机构和项目孙人员在执行中劝的作用、表现遍及项目的实际总效果进行客观蝴评价，总结经扶验教训，为改拆进以后工作和抬新项目的实施拆提供参考和服越务。世界银行调对项目后评价锅工作的基本要颠求是客观而真民实。首先由项篇目主管人员根倾据实际情况在肝项目竣工后写略出疏“皆项目竣工报门告火”支（婚即顿“旧项目完成报艰告虎”透），详细介绍旗项目执行各方械面的有关情况迷，然后由世界幼银行独立的业软务评价局对报贷告进行评审，翁并在报告基础签上对项目的执绵行成果进行独俊立和全面的总和结评价。汪（五）房地产秧投资项目貌的幕“纺项目周欣期肢”采房地产投资项稀目的项目周期府类似于一般建哲设项目周期，贝通常划分为投华资前期、投资控实施期和经营舒使用期三大阶蛇段。区别在于批房地产项目自讽身的固定资产罪（土地、房屋罩及其他地面附贺属物）开发建急设过程就是其涨商品的生产过抚程，而且由于键预售制度的存虏在，在商品生盐产过程中，就泥已开始进入市针场流通领域了鹊。因而，房地膛产项目周期的酷界限并不象其扑他项目那样明吉显，而在很多抛时候是交融在匹一起的。二、项目控制暴项目控制是指仪针对一个具体垂项目，从项目吧市场研究开始氧，到项目交付鄙使用为止，整蒙个命期内以项补目计划为标准爬实行的管理控系制。项目控制考的总任务是保联证预定项目计姓划的实施，保房证项目总目标液的顺利完成。乘（一）项目控挺制系统钻项目、控制技来术、控制设备喘和控制者（项思目管理机构及丽管理人）构成毒了项目控制系岂统。事实上，嘴一个项目的管性理系统就是该给项目的控制系着统。无非是后胳者比前者任务懂上更专一、职很责上更明确而疮已。项目作为喝控制对象是一限个随着时间不俩断变化的客体级；控制技术是什按控制内容及炸控制要求而事羡先确定采用的板各种方法和手疏段；设备是指扒电子计算机、语通讯及其他信依息与数据处理械设备；控制者毒是一种泛指，奉既包括实施控给制的机构，也演包括组成机构胀的各级管理人度员。这样一个孟由项目、设备您、人、机构和毫应用技术组成猛的系统，依赖刺事先规定的程躺序、职能、责桥任和权力、制口度相互配合、马相互制约而行佣使控制职能。而显然，项目控舍制系统构成的丘诸要素中，管写理者是第一位舞的。设备由人先操作、制度由扇人制定，人的睛主观能动作用分，将决定着系捕统的效率和功码能。项目控制屯系统的三大要靠素（技术、设洗备和控制者）远发挥有效作用耻的关键就是信刻息的反馈和沟鹿通。因而，建糕立有效、即时终的项目信息系禽统，便成了项暖目控制系统建个设的基础性工心作。面所谓信息系统溜就是一个组织露为了支持某些如特殊职能，利隆用人员、符号既、程度、数据颗、通讯设备、她计算机及其他遮手段建立的有陈组织、有目的强的信息收集、婚处理和反馈体客系。网络图、蚁条线图、工作许结构分析、线算性责任图都是沉项目组建信息奉系统的重要内扁容。信息系统馆的建立，使每杆个人的责任和做作用得以明确虎，并使信息的纵传送方向明晰讯化，从而使信闭息交流渠道畅蛮通无阻。网控制好信息的恨收集反馈，进扬行成功的项目丰管理，还应注撑意两个问题。痒一是项目信息弓的收集、处理赚和反馈要以项偶目本身的信息岗系统为主，而短企业原有的信驰息系统只能起破辅助支持作用汤。在各企业中避，都有自己的晓信息系统，这曾些信息系统都徒是用来加强企跪业职能部门的汗管理能力的，经通常是按照一孤定的规范和程洋序运行，不能巴满足项目建设争快速反应的要怕求。比如说，榨财务报表通常伶是每季或每月精上报一次，如劈果项目成本严球重超支，靠这凯些报表反映到惧高层决策者那赴里，然后再采地取措施可能早吊已错过了机会蔽，迫使项目延编期或停止。由芦此可见，依靠害项目本身的信请息系统对项目掏进行控制是非散常必要的，但燕不是充分的。善二是要特别强呆调人的作用。彩信息是由具体医工作人员收集紫和传递的，在著传递信息过程帐中不可能也没茶有必要像计算纵机那样原样复撇印，中间要经孟过筛选、过滤状，最后才送到控决策者面前。毛这就要求信息输工作人员具备争一定的素质，狗能够综合地分球析问题，并具铃有丰富的项目复工作经验。如抖果出现问题时准不敢或不愿上巷报，等到无法表遮盖了再汇报弦上去，或者对揉存在的问题轻沟描淡写、文过史饰非，必然会平影响整个项目污的进展，甚至甩会打乱整个项幕目计划，影响常项目目标的完抖成。项目管理匆的效率就在于反环环紧扣，任栗何形式的官僚驱作风和不负责寨任的态度都是穿不允许的。件（二）项目控戴制的内容插项目控制内容世包罗万象，严纹格地说，凡是拖项目有关的事洁项均在控制之谎列。人们把主间要控制内容归搅集为如下五个撞方面。呜1肯、项目进度控经制乖项目进度即项储目工期，是指毛项目计划在时达间上的安排。冷很显然，一种碗经精心策划后荒所作的项目进疏度计划安排，说不仅能保证项瑞目产品在最恰鲜当的时候推入五市场，取得预茧期的经济效益删，而且能保证躁项目开发建设辣的各种资源条竹件（资金、劳背动力、原材料并、设备等）获呀得最佳的配合丸与最充分的利吧用，发挥最大限效益以降低项盈目成本。一旦冠工期拖延，项魂目进度计划即滴被打乱，所产向生的问题便举武不胜举。因而飞，项目进度控钱制历来是项目棵控制的核心内虹容之一。横2恢、项目投资控陵制蜓项目投资控制业即项目开发建挂设成本控制。愤作为保证项目暮经济效益的重谦要条件，项目列投资控制的主灿要目的，便是添采用有效的控互制手段，使项妻目开发建设的兔各项费用均控借制在预算（计在划）之内。通走常情况下，项侧目投资控制的税标准就是投资工（预算）计划或。弹3携、项目质量控荒制舍质量是项目控羽制的核心内容护。只有良好的珍质量才能确保猫项目顺利地完全成市场营销计汁划；只有良好弯的质量，才能待保证项目功能恼的正常发挥，泻才能最终保证担项目投资的经巴济效益。项目躬质量控制贯穿老于项目开发经年营全过程。从朴项目前期投资杨策划、规划设略计，到项目投或资实施及交付辞使用。几乎在缺项目全过程的迹每个环节，都油有质量问题，捎唯一的区别就可是不同阶段，甜需重点控制的点内容有所不同尝而已。叨4暖、项目合同控宋制轻合同作为项目逐开发建设过程苍中各种事项委表托与受托的法灯律依据文件，匠在项目控制中枣有重要作用。祝合同不仅界定购了参与项目开踩发建设各方的财关系、地位、责责任和权力，币还规定着合同哗双方在合作过习程中的行为准傲则、工作程序犁；规定着项目维开发建设过程笛中各种资源条誉件的协调关系壶。合同在项目炒建设中的作用帆，犹如粘合剂率与调合剂。合愚同控制同样贯违穿于项目控制绝的全过程。唯劣一的区别就是窄不同阶段合同卖对象及合同控洒制涉及到的内株容有很大的差印异。袄5轨、项目风险控臭制狗由于客观世界狂的错综复杂，班风险无处不在卸，无时不有。威项目投资因其偏期限长、涉及就因素复杂、投唇资额大而面临虚更多的风险威图胁。风险控制搭在项目控制中被便具有重要地妇位与作用。风随险控制的主要榴作用在于识别箭风险，采取措葵施规避、防范臭与控制风险。葵（三）项目控斤制的依据础原则上分析，钥凡是界定项目烛的有关文件均裙可成为项目控欲制的依据。如汁与项目有关的携法律、法规文竭件、项目立项毕报批的有关文伞件、项目设计款文件、项目预踏算及施工组织熔设计文件、项柔目合同文件等独。由于项目控勇制目的不同、扎任务和控制内姑容不同，其所幅依据的资料也圣有所不同，大膨致上分析，主换要有如下内容茂。怪1将、项目进度控踩制所依据的文读件资料凶项目进度控制走的主要目的在典于保证项目按耻计划完成任务灭，按时投入使拖用。各个阶段请进度计划控制童的依据文件有鸽所不同。圈项目前期策划怒阶段的依据文拍件是项目策划费任务书所规定书的进度安排；衰规划设计阶段堪所依据文件是短设计任务书和乱设计合同文件永；施工阶段所色依据的文件是取施工承包合同皮和施工组织设隔计文件，施工黑进度报表等。压2妈、项目投资控课制所依据的文合件资料丛项目投资控制踏的主要目的在河于控制项目开欣发建设成本和禁现金流，防止辰成本超支和资登金使用计划混猎乱。其所依据迟的主要文件资亡料有各阶段的汽预算文件、投伐资计划及项目纽承包合同、项藏目产施过程的谢财务报表等。庙3臂、项目质量控乞制所依据的文臣件资料舍项目质量控制跨的目的在于保规证项目工程质童量、设计质量探及其它质量。怎其所依据的主双要文件资料除使国家规定的有花关质量标准、迫验收规范外，沿还有项目可行肉性研究报告、醋设计任务书、角设计文件、施炕工组织设计文赖件以及工程承荡包合同等文件顶规定的有关质滥量条款，以及棵施工过程中的村各类质量检查恨，质量鉴定报课告等。私4福、项目合同控捎制所依据的文泊件资料满项目合同控制屿的目的在于确渴保合同的全面愉履行、合同责怕任的承担。合戏同控制的依据造文件除了国家烈颁布的有关合洽同管理各种法免律法规文件以齐外，还有与项晨目有关的合同孟文件及合同分芹析材料，施工顿过程中的索赔涨报告等。塑四、项目控制栋过程且尽管不同的控华制内容，具体顶的控制工作流唐程有很大差异比，但作为一般桥的管理控制工次作，其完整的干工作程序主要荡应当包含如下叼内容。伏（一）制定标敞准会标准是实施控蹲制的目标，是缓界定业绩效果占的具体指标。献标准来源于各维种依据材料。桨因而项目控制谢的首要工作，达便是根据控制蹄的内容和目标串，从相关依据缎文件资料中，冲获取各种控制岔标准。如投资景控制的成本指未标、工期控制爆的进度指标、拒质量控制的质然量指标等。贸（二）收集信锻息材料，实施雕跟踪检查得收集信息资料锡的过程便是对见项目实施情况搅进行跟踪检查衫的过程。项目燥各有关控制职惑能部门和控制经人员，应当视添控制内容和控讽制目的的需要子，利用各种手命段，实施跟踪棕检查，收集用尽于反映项目计凡划实施情况的胃信息资料。常利用的信息资料茧内容及其来源贴有如下几类。统1肌、反映项目财禽务状况的资料神：主要靠定期伏（周、月、季规、年）财务报辽表；定期或不烘定期财务检查缺与审计资料。拖2剩、反映工程进扁度状况资料：脸主要靠施工日奉志、工程进度更表、各种原材筝料消耗表等统境计资料以及定合期或不定期检显查记录资料。邀3妇、反映项目质饥量状况的资料撕：主要靠质量蝶检验、质量监碌理记录报告，玉以及定期不定激期的质量检查体资料。酬4现、反映项目合秀同状况的资料沟：主要靠合同蝴文本、合同执东行记录及合同害分析报告，索睬赔报告。册（三）监别偏匠差、实施过程侧诊断奸鉴别偏差是项貌目控制的关键序环节，控制部缓门总是从鉴别碧偏差入手，才护能发现和揭示云项目运行中存宇在的问题，执裹行控制职能。氧鉴别偏差重在律鉴别。因为偏于差的发现相对旨容易些，只要朗将实际资料与必由计划或其它镇依据资料确定遍的标准相比较蝴，便能发现偏节差及其偏差程鱼度。而引起偏银差的原因却是泳错综复杂的。肾比如说工期的甚延误，就有设需计变更，工程绒量增加；天气舱异常，雨天施坛工；原材料供废应不上；劳动谨力不足；施工尿组织失误等等隔原因。这里面垄既有客观的无引法控制的因素例，也有主观的竹人为因素。因葵而，偏差的鉴祖别不仅要通过粒各种数据资料臭发现偏差，更敏重要的还要详艘细调查分析、歇鉴别偏差的性住质和原因，实哄行过程诊断。辽（四）制订及惑推行调控措施唱根据偏差鉴别凶、过程诊断所禽发现的问题，眯研究对策，制棵订调控措施并除推行调控措施招是项目控制另吼一个重要环节面。采取调控措撇施是一个复杂专的决策过程。冷常见的调控制刮措施有对项目烫目标的修订和病调整、对项目狱计划的修订和担调整、对人员悉结构的调整、卖对劳动力组合格的调整、对技升术方案的审议绸和调整、对有均关责任者的责只任处分等等，揪任何调控措施哀的推行都应当袍是十分慎重的旱。销项目实施的调陪控过程不是一烤个连续的过程存。每个阶段都贩应有相应的协屿调会议（调度币会议、计划会镇议、联席会议薯等）分析情况汪，研究对策。丝在发生意外情菌况或其他特殊卖情况时，还应态进行特殊的应简急调控。火图危1-你3巧形象地描述了痒项目的控制过边程。标准来源暮于目标，但目蒸标又是在制定者计划时得到的盛。控制过程基品本上是一个在假衡量、比较和铺管理行动之间巾的连续流动过尝程。根据比较挥阶段的结果所阀采取的管理行杏动便是具体的象控制行为。将实际绩效与标准进行比较招戚谁却好少三来丢否甲目堂标挽凭妄陡标猾准帝耽焦惹衡害量再计孤景覆榆舱实际绩效识别差异半图史1-3驳屡项目控制过程奸第三脱节蚕疫殊房地产项目控箭制盈房地产项目是乏指以房产或地卫产为标的物的摆项目。虽然房秤地产投资过程喝中，房产或地炎产是开发建设仍的商品，在一成定条件下，可笑直接进入市场布交换，但就全虎社会而言，房虑产或地产是社躲会再生产过程签中作为资源条问件的固定资产快，无论是生产饲性固定资产（忘工业厂房、仓很库等）还是非赚生产性固定资舒产（住宅、写夏字楼等），按虾我国现行管理纳条例，均应纳铸入固定资交建护设项目进行管拥理。议按照我国正在佛实施的建设项客目法人责任制歪的规定，作为标项目投资主体农的开发商，既居是项目开发资磁金的持有人，伟又是项目开发辱产品（商品房飘或其他物业）挣的所有者，或呈未来收益的所贩有者。按照法抄人责任的原则防，不仅要对项亚目开发建设的姻全过程负责，请还要对项目开劣发的成败以及穷项目社会效益扔、经济效益负化责。开发商是少房地产项目开恩发全过程饲的搁“网龙蓄头虎”匆。本节研究开踏发商在房地产孔项目开发全过块程的控制职能筝问题。型一、开发商在志项目控制中的序职能丸房地产项目开稻发，从立项决葛策、投资实施怎、市场营销到贞交付使用后的滴物业管理，涉获及方方面面，猛开发商、运营蜜商、投资者，导承包商、消费胜者（未来的业丈主），称还有政府机构壁，中介组织等带等，各种各样刺的组织机构，缓都将从不同的腰角度参与或影尿响项目开发过蕉程。在所有的涌组织机构中，民惟有开发商、镜作为项目开发乐的主体，对项恶目过程，是起尝主导作用和控靠制作用的。其猴控制职能主要章表现在如木下曾5设方面。短1充、决策职能：秋包括项目投资季决策，以及涉默及项目投资规闲模、项目开发觉经营模式、项虽目规划设计方负案、项目投资诉融资方案、项呢目市场营销方却案的决策职能弊。园2万、计划职能：叼编制并监督实席施项目投资计接划、开发建设驻计划、营销计牺划的职能。并灵依据实施效果悔和实施过程中赚的反馈信息不检断地修订计划捉、调整计划以乔确保计划目标县得以顺利实现搭的职能。想3能、组织职能：烈项目开发建设慢全过程的组织盒职能既包括项族目内部的组织鸟，也包括项目己外与各协作单押位的组织，如仙监理公司的选苦择，承包商的王招标与管理。在4义、协调职能：义在项目开发各衰阶段，各环节效、各部门之间盛的沟通与协调嘉。映5禾、监督职能：窄为了保证项目能计划得以顺利掌实现，保证各纵协作单位均能梨按合同正确履局约，开发商要摆运用各种检查喇与监督手段，赶跟踪各项事件椅的运作程序和松运作效果，实熟施监督职能。瓶二、开发商在低项目控制中的社主要控制事项姿开发商在项目区开发全过程实唱施有效控制的后主要控制事项名，可归纳为如应下三个环节。糖（一）项目投折资前期的控制惜1劝、项目建议书马的审核跑2薪、项目策划方晓案的审核震3健、项目开发方弱案的审核续4歼、项目投资与缠融资方案的审什核笨5牵、项目规划方评案的审核身6敲、项目可行性妹研究报告书的肢审核笔7股、项目环境与索市场报告的审豪核昆（二）项目投蹲资实施期的控挂制弦1缓、项目承发包富（招标）控制夏（班1集）项目设计招漆标控制边（娃2敞）项目施工招惹标控制灰（仁3寸）项目设备及颤主要材料采购画招标控制天2肥、项目规划设经计控制仓（题1辱）安全、适用哨、经拘济茶—唱—霜项目设计控制签的三大目标炼（搂2渣）质量、进度括、投邀资份—存—娘项目设计控制驼的三大内容娱3仪、项目施工控汇制价（陪1疮）项目进度控伞制作（熔2叹）项目投资控免制花（题3带）项目质量控腿制委4永、项目合同控宝制杯（主1郊）工程承包合再同的签约控制码（突2租）工程承包合芹同的履约控制凯（霉3询）合同变更与幼索赔控制铃（谷4肌）社会风险控除制笨（软5诉）环境风险控若制快5贝、项目风险控殃制械（浴1弯）市场风险控凤制叠（偏2缴）经营风险控乒制雀（厉3碗）财务风险控梁制揭（三）项目投姐资交付使用期货的控制色（脆1双）项目竣工验酬收的过程控制斜（坦2添）项目竣工验架收文件控制谢（徐3丘）项目营销控念制夜（巧4裹）项目交付（徐交楼）控制勿（礼5用）物业管理（福方案）控制酸三、房地产项都目的控制对象循和控制依据郊（一）房地产咏项目的控制对肺象敞房地产项目控痕制贯穿于项目诵整个寿命周期咽，早在投资前宋期的项目构思叹、目标设计阶沃段，就对各阶终段性的工作成骆果，通过审核产、检查、评估解等各种手段进竖行控制。而且虽，越是早期、顺控制措施越早巡作出，控制效怨果越好。洗1圆、项目投资前岔期的控制对象洲项目投资前期尾尚未明确项目坟的规模，性质填、计划，也无玩法提出各种控附制指标或标准区，缺乏足够的表控制依据，因骄而人们常常疏笔于项目前期的称控制，这是很纱自然的，但通落常也是十分危保险的。一旦在书这一阶段出现宰决策错误，都减会带来无法估倡量的，有时甚殿至是至命的损劫失。项目前期奴的控制工作，劳主要是企业管伍理决策层和项傲目上层的任务助，主要内容表光现为与项目有完关的市场研究蕉以及项目的性往质、地址、环妥境评价；项目钻的市场定位、合构思、方案策是划、可行性研掩究或成果的审衡核、检验、评册价及批准工作毕。榆2纸、项目投资实五施期的控制对叛象幅项目实施阶段瞧的投资方案已败经定型，项目蚕有关的各种计倍划、方案、指拣标、合同等内拆容已全部定义畏，控制目标乃谦至各种控制标光准均已确定，师项目控制作为秧项目管理的重帽要职能便十分徐清晰而明确。仿（粱1思）项目投资实冈施阶段的各有虾关方项目管理班子金融机构（资金）供应商（原材料与设备）承包商（设计、施工）灾房地产项目投成资实施期涉及耍到政治、经济准、法律、社会昌各个领域；政荐府、社团、企蒙业、公众各个必层面，投资环弹境复杂而又多轿变，控制对象好的研究应当如逗图梦1-墓4顿所示，涉及到忽项目投资的所道有利害关系者蹈。这些与项目裳有关联的利害书者（团体）使累构成了项目投镰资实施期的控怒制对象。项目管理班子金融机构（资金）供应商（原材料与设备）承包商（设计、施工）咨询部门（专家）人力咨询部门（专家）人力业主（决策及资金）内部各部门（专家、管理资源、信息资料、业务经验）内部各部门（专家、管理资源、信息资料、业务经验）劳动力劳动力政府机构（立法、审批、指导、环境、服务）政府机构（立法、审批、指导、环境、服务）中介组织（服务）中介组织（服务）公众（环境公共关系）择图察1-4厘梯项目的主要利呈害关系者粒·模睛咨询部弹门榆—徒—心由各类专业人近员构成提供信淋息，提供决策风意见；搜·图切承包舰商砍—锤—荡由各种专业公玩司提供设计施乔工等专业服务萍；袭·诚爽供应返商执—核—倒提供原材料和械设备订购服务芦；膛·症殊金融机搏构事—侵—从银行基金等金柳融机构，提供制项目融资服务鸦；普·每丸公拥众好—隆—扛社会大众及共设相应团体，关毁注项目的社会愧效益与环境效构益；旗·堵扫公用设明施冬—爷—匆供市场调查、朗市场营销等中倾介服务历·奶筐政府机司构杨—侦—某为项目提供方朵法、审批、指丧导服务，关注血项目社会与环易境效益；蜘·善促直接劳动皇力厕—瘦—犬由社会各种专扔业人士，专门繁人才提供的劳鉴动力；猜·鞠炕内部的各部跪门岸—匙—骗公司内部机构鉴各部门专家，件管理者各种资控源、信息资料缩、经验组强。移（促2旨）项目投资实钻施阶段的各个匙结构层次和各慕生产要素境作为项目控制膏对象的项目结厨构，为了满足终各层次控制内渣容深度上的需附要，应当划分宿为各种不同层屠次的单元。如脏项目、子项目贯（分项目）、摇单位工程、分歪部工程、分项灿工程等等。一蝶般来说，越是迟高层，控制对朽象所涉及的层泡次越高；范围求越广，内容越暖抽象。越是低展层，控制的对晓象所涉及的层改次越低，范围交越实，内容越蚁具本。比如，怜公司决策层控夕制对象一般只摸到项目或子项拿目层面；公司摊中层（业务主逮管）和项目管辰理层，控制对甘象将涉及到项毙目的单位工程脑或分部工程；镇项目管理机构芳的中层（项目溪业务主管层）狱的控制对象将仙直接深入到分差项工程（即具深体的工作面）渔。诱项目的各种生暗产要素（劳动包力、材料、设扬备、资金等）赌，都是项目投址资实施的关键而因素，自然也垄成为项目实施士阶段的重要控膜制对象。所有裁的项目，都必兰须制定相应的塘标准（如针对涝劳动效率的劳轧动定额、指标虫针对材料性能怖的强度、硬度押标准、针对设梅备使用效果的访使用率、完好菜率等材料质量书指标等等）、闪制度（如考勤芝制度、质量检烦验制度等等）疲，程序和方法穷，对各生产要训素实施有效控均制。所（鱼3男）项目投资实萍施阶段的各种激考核与评估指交标轿项目投资实施粮阶段的实施效阴果，是通过一于系列的指标体续现的，这些指致标便成为项目获控制的主要对耕象。扰如反映项目投狠资经济性的指奖标（投资额、芳成本等）；反犬映项目质量状阀况的指标（优愤良率、合格率归以及各种具体蹄的质量数据）盟；反映项目进撇度状况的指标下（完工率、延之误日期等等）若；反映项目合邀同执行情况的浮指标（合同履绣约率、索赔金乘额等等）；反抓映项目安全性圣、稳定性、风件险性的各类指谷标等等。贸（搭4天）项目投资实丙施阶段的各控土制点斤控制点是指为休了实施有效控计制，在项目投号资实施阶段的彼各环节、各部薯位、各场所设餐置的需重点加励强监控的部位颈，如整个项目鬼投资实施过程辱中的各关键性胆的阶段转换点品（重要的分部里工程、分项工继程、单位工程酒竣工、验收点买等等）；对工痰程质量有重大阳影响的活力（看如材料进场检缠验、混凝土贯据注、强度检验火，隐蔽工程验碰收等等）；对宿项目投资成本让有重大影响的猫事项（如合同援签约，竣工验雨收、采购、市伯场营销、促销本等等）。桥3向、项目经营使粥用期的控制对尽象载房地产项目的蝇经营使用期主体要是物业管理穿，也有些自营善租赁经营的项拉目，在其经营给使用期还有涉纱及经营成本，息经营管理方面屯的控制对象，恰（财务、人员笑、服务等）。帆作为物业管理艺的控制对象，让则主要是业主扣，以及为业主赌提供的各种服岛务（服务质量县、业主沟通、赢业主投诉等等第）。够经营使用期控绩制对象的另一遗环节是项目的头竣工验收及交鬼付使用。塑（二）房地产稀项目的控制依剥据饼房地产项目的指控制依据是项愁目投资实施的抄各种文件。如尸项目策划报告吴、可行性研究哥报告、项目任浩务书、设计文贡件，与项目有温关的各种决议竿文件，批复文揉件，合同文件弹等等，此外还慢包括：对项目贯适用的各种法息律、法规文件牺；与项目工程胃相关的工程设咬计与施工规范肿，各类材料、绣设备验收标准燕各类相关标准奏；项目的各种朗、各类计划文钟件、工程施工纱中的各种、各比类变更文件、羞各类报表、检甜查记录、会议旅记录等等。机案例：一间洗诉浴室开设的论茧证灭*1、机会研究慧上海某街道健剃身房内，有五锦位下岗工人，腔一边锻练身体续，一边议论再殖就业问题淘。针A漫女士讲位：炊“溪我今年只幼有屋4乡0扶多岁，身体健愤康，下岗后呆裕在家里真没劲且，很想找份工打作澡。架”半B梦先生甲讲炒“拘对，我也有同蜡感赔，笼5硬0昂多岁的男同志骡，坚持上班没监问题，可惜文震化程度低，再挡找工作不容易寨。室”假C汁先生讲转：污“精各级政府对我恩们这批年龄大枯，文化程度低翼的下岗工人再朝就业中的困难犹是了解的，专启门设立暂了尺‘允405姑0玉’表工程项目，帮塑助我们再就业融。舒”败D咱女士讲触：斥“挎在等待组织介鄙绍工作的同时碍，我们自己也墓应主动想想办腥法满。释”环这一建议得到霸大家的支持，韵他们找了个地滩方坐下来议论食就业机会。俗A绵女士首先发言撇，她建议开个质理发店蔬，使“穗因为启动资金卖少，不要太高条的技古术寺”偶。影D仅女士讲蚂：炊“居目前开理发店猫，多数是年青眼人，他们理出错来的发式比较云新潮，有吸引冶力驰。径”捕E