商城柜台租赁合同纠纷-承租人成功案例

本案为租赁协议纠纷，程芝律师代理的是被告（反诉原告）一方。在程律师及委托人的共同努力下，争取到了二十多万的补偿款！北京市海淀区人民法院民事判决书(2023)海民初字第4768号原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司，住所地北京市海淀区X大街X号X层，注册号：略。法定代表人王某，总经理。委托代理人刘某，男，中国X大学助理研究员，住中国X大学宿舍。被告（反诉原告）徐某，男，196X年X月X日出生，汉族，自由职业者，户籍地江西省X市X镇X桥组X号，住北京市朝阳区X城X号院X号楼X室，身份证号：略。委托代理人程芝，北京市国汉律师事务所律师。联系电话原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司（以下简称某公司）与被告（反诉原告）徐某租赁协议纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员舒怡独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）某公司委托代理人刘某、被告（反诉原告）徐某及其委托代理人程芝到庭参与了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某公司诉称，2011年4月我公司与徐某签订租赁协议，承租我公司经营的北京中关村某6层某某商城柜台，协议期限一年，有效期自2011年5月1日起至2012年4月30日止，租金支付方式为半年一付、先支付上半年租金，下半年租金至半年租期到期前30天支付。租赁协议签订后，徐某支付了上半年租金，2011年10月31日上半年期限到期后，徐某未按照协议约定交纳下半年租金，无理由拒交租金经我公司多次催告后仍拒绝交纳。我公司于2011年10月10日发出告知，规定其于2011年10月31日撤场，其仍不按规定期间撤场，并围堵市场，扰乱市场秩序导致我公司产生损失。故诉至法院请求判令：1、解除双方签订的租赁协议；2、徐某支付我公司损失65302.27元（涉及1、市场租金损失59721.7，计算方法为我公司某市场一个月正常经营应收租金为450077.67元，由于徐某、裴某、王某三家超租期外经营，扰乱市场导致我公司10月份没有收到租金，故该损失应由三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；2、看管货品损失300元，徐某、裴某、王某拒绝撤场的货品放到公司库房内，我公司每月花3000元请一人看货，上述三人超期经营9天，每人应承担看货损失300元；3、电费损失749.34元，计算方法为我公司正常经营下每17天支出电费3200元，故在超期经营的9天中，我公司共损失电费1694.1元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；4、人员工资损失4531.23元，计算方法为我公司正常经营下每17天支出人员工资19351元，故在超期经营的9天中，我公司共损失人员工资10244.6元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算）。被告（反诉原告）徐某辩称，我不批准某公司的诉讼请求。一方面，我不存在不交租金的违约行为。我与某公司签订了租赁协议，租期自2011年5月1日起至2012年4月30日止。协议约定，假如我不准时交纳租金，某公司可自货款中扣除。协议签订后，我交纳了保证金，装修店铺，正常经营，2011年9月，由于某公司决定调整市场方案．不再经营服装改作电子产品，便规定我们经营服装百货的商铺撤摊，大部分的商铺跟某公司协商后，拿到一定的钱后撤离。但我、裴某与王某三家没有达成协议，不批准撤摊。我的上半年租金已经支付至20202310月31日，双方租赁协议仅约定签协议是一次性交付租金6个月，对于下半年租金何时交纳没有约定，仅约定协议到期终止前应当付齐租金。我不存在违约行为。另一方面，双方的租赁协议已经因某公司的撤场行为事实解除。由于租期未满，我直至20202311月8日晚仍然在正常经营，第二天早上发现我装修的店铺已经被人所有拆除，柜台被拆、存放的货品、模特等其他物件已经被某公司在未经我批准且未清点的情况下所有收走。某公司单方面撤场的行为导致租赁协议已经无法实际履行，我批准解除租赁协议。第三，某公司所谓的损失没有事实的依据，租金损失是某公司为了调整经营方向自行将原租户清走的行为导致的，与我无关；某公司强行收走我的货品导致我无法经营应当补偿我的损失，而不能向我规定货品看管的损失；某公司的电费损失与我没有关系，经营的每家商铺都是自己打卡单独充值，我是用我自己买的电进行经营，某公司的电费属于该公司自己的经营成本；人员工钱也属于某公司自己的运营成本，与我无关。我批准支付20202311月1日至11月8日期间的租金3066.64元（按照协议约定的租金计算）。现在我的货品已经完全被某公司胡乱堆放、毁损。故我提出反诉其规定：1、某公司补偿我被强行撤场产生的损失242626.66元（涉及：装修损失85000元，货品损失151766.66元，衣架2900元，模特损失2120元，灭火器等损失840元）；2、某公司返还保证金1万元；3、反诉费由某公司承担。2023年11月1日至11月8日期间的租金3066.64元可自上述金额中扣除。反诉被告某公司，我公司不批准徐某的反诉请求。徐某所说的损失跟我公司没有关系，装修不是我公司动手拆的，货品我公司虽然没有作清点但是所有都收走堆放了，他要的话把库管费交齐自己去挑，衣架、灭火器什么的我公司不知道有没有，货品损失肯定不值徐某主张的这么多钱。是徐某不交租金违约在先，我们不予退还保证金，货品损失也应些由徐某自己承担。经审理查明：2020234月3日，某公司（甲方）与徐某（乙方）签订租赁经营协议书。双方约定：1.1甲方提供营业场地即统一的管理监督，乙方提供商品及专柜必要的装修装饰，乙方租赁经营；1.2甲方负责提供位于中关村某六层某A106号38.9平房米的面积作为租赁的营业场地；1.3租赁柜台经营范围限于某品牌男装；1.4乙方租赁专柜在本协议签订时须向甲方交纳6个月租金，共计69000元；1.6乙方须于租金到期三十天向甲方交纳下次租金。1.7若乙方超过缴纳租金期，甲方有权从乙方销售货款中扣除甲方应得的租金，乙方不得提出异议。如乙方销售货款局限性以补足甲方应收租金，乙方应足额补齐，否则甲方有权采用扣留商品等措施；1.8协议有效期自2011年5月1日至2020234月30日；2.1甲、乙双方均有义务保证租赁场地、位置、设施、面积的稳定性。甲方由于商品变更及经营需要，或依据其经营的业绩考评结果，需变动柜台位置、增减其经营面积及其它变更事宜时，应于变更前三十天告知乙方，乙方应批准甲方的规定；2.2租赁场地装修改造的一切费用由乙方承担，且事先须按甲方规定提交施工方案，经甲方批准后方可实行：2.6乙方负责租赁专柜商品的采购、运送、仓储、保管、保险等工作及费用；2.8租赁专柜商品销售时，乙方须严格遵守开票售货、统一收款的销售制度，并由甲方负责向顾客提供收银收据。乙方不得私自收款付货；2.13签订本协议时，乙方需缴纳保证金1万元，保证金应由甲方在整个租期内保存，不计利息，若乙方违反或不遵守不履行条款所述之任何协议、规定或条件，则甲方有权行使本租赁协议给予的补救权利、终止本租赁协议、保证金不予退还及就因此招致之费用、开支、损失、损害或其它补偿。此外甲方可在任何上述情况下在乙方违反、不遵守或不履行本租赁协议甲方有权选择立即从保证金中扣减；2.14保证金作为消费者投诉乙方所出售的商品或产品或提供之服务的质量出现问题的补偿备用金，若乙方所出售的商品或产品提供之服务在乙方协议期满离场后3个月内未出现顾客质量问题投诉，则甲方应在3个月期满时无息退还保证金所有款项。3.4甲方为租赁场地免费提供基本照明，乙方铺位内用电，甲方则按有关标准以实际发生额据实收取电费。6.1在协议期满三日内，乙方应将其所有商品及物品运离租赁场地，并保持甲方原设施完好。如未能准时撤离或损坏甲方原有设施，由此发生的费用，甲方有权从其结算款中扣除。6.2协议终止时，乙方须一次性付清应付给甲方的应得租金收入和其他费用。7.1协议有效期内各类通告，涉及邮件、协议附件及结算单等，均以书面形式为准，并作为本协议的一部分，与本协议具有同等的法律效力。徐某向某公司给付2011年5月11日至2011年10月31日的租金69000元，保证金1万元。2011午11月8日晚，中关村某六层市场停业后，某公司未经徐某批准拆除了某品牌男装柜台。经询，某公司称着手拆除商铺内装修的公司并非某公司，商铺内商品及杂物打包存于某公司仓库内，打包时商品及杂物未作清点。某公司主张2011年11月8日撤场是由于徐某未交租金，故某公司在告知徐某后单方行使解除权，为此某公司提交交租告知回执一份，以证明曾于2011年9月16日告知A106号商铺交纳租金。该交租告知签收人为刘某，系A106商铺聘用业务员。某公司还提交该公司干20202310月11日、10月12日作出的告知两份，2011年10月25日作出的通告一份以及撤场告知回执一张，以证明曾以公示的形式告知徐某于2011年10月31日撤场。2023年10月12日告知内容为：“某管理办公室于2020239月16日下发商户交租告知，由于商户未按规定日期交纳租金，根据《租赁协议书》第一条第1.6款和1.7款，特告知未交租金商户于2011年11月31日20点前积极将铺位内所有物品撤出北京某经营场地，逾期未撤，视您为自动放弃解决，产生的相关法律责任及后果，由您自行承担”：10月12日告知内容为“按照《租赁协议书》相关规定，公司正常下发了交租告知，如商户有异议，可以通过书面形式或选出商户代表把所提出意见与建议递交到管理办公室，由办公室统一汇总上报公司，公司将于本月15日派出负责人当面浅谈相关事宜。在这期间请商户不要影响商场正常营业，由此带来的经营损失公司将通过法律途径解决解决。一切后果自负”。2023年10月25日的通告内容为“我公司对某中关村店近期的经营状态和提交的各种事项非常重视，规定管理人员与商户积极沟通、互相配合、同舟共济，做到以下四个方面的工作：一，管理人员积极与各商户沟通，商户配合管理人员了解实际情况；二、各商户配个管理人员了解事情真相，探讨解决方案：三、对居心叵测、行为不良的商户，对严重影响正常经营秩序和对商场导致重大损失的商户追究责任，查证一个解决一个；四、希望各商户以书面形式提交自己的真正意向和想法，诚实履行协议约定”。某公司提交的撤场告知回执上没有徐某的签字，也没有日期。某公司称撤场告知确已送达A106号商铺，但徐某拒绝签收。徐某对某公司提交的交租告知回执、撤场告知回执、告知二份、通告一份均表达不认可，称其从未见到并签收上述告知通告。徐某主张2023年11月8日某公司撤场是由于中关村某6层变更经营范围，为此徐某向本院提交20202311月的购电凭条三张（购电日期分别为11月1日、5日、8日）、某中关村店“某电子城”招商宣传册一张、某公司与第三人签订的协议两份。徐某提交三张购电凭条以证明直至2011年11月8日中关村某6层物业还在向租户王某售电，未告知商户撤场事宜。徐某提交的招商宣传册显示中关村某6层以“电子城”形式对外招商，以此证明某公司系为变更经营范围，通过将服装百货类租户清理，达成招租电子产品租户的目的。为证明某公司以多种方式与原租户解除原租赁协议，徐某提交某公司与第三人签订的协议内容如下：“甲方某公司，乙方江某，双方就2011年11月8日清场事项协商一致达成以下条款：1、甲方批准退还乙方协议保证金：5000元；2、甲方批准不追究乙方11月1日至8日未交租金；3、甲方批准退还扣留乙方的所有商品，并就装修事项批准一次性补偿25000元；4、乙方批准20202311月17日21：00前将所有物品撤出场地，不干涉甲方的任何正常经营活动；5、乙方对所售商品的售后问题负责，并保存其他权利，涉及法律诉讼的权利；6、此协议一事三份，双方各扰一份，另一分送相关部门备档”。某公司对购电凭条、招商宣传册、第三人解约协议的真实性均不予认可，称公司系因徐某等人违约在先而规定未给付下半年租金的租户撤场，并没有其他的目的。为证明徐某、裴某、王某三租户扰乱市场秩序，导致市场无法经营，某公司向本院提交录像光盘一份以及其自行制作的滚梯人员登记表一份。本院当庭播放了光盘，录像中确显示有数入围站于电梯周边，但徐某未在其中。徐某对录像及登记表均不予认可，表达其从未参与过围堵电梯的行为。庭审中，本院规定某公司指认录像中出现的A106号商铺人员，某公司称录像中围堵电梯的人均是徐某、裴某、王某的雇员。为证明市场损失，某公司提交销售对比表及数据应收租金数额表、电费损失表、人员工资表。对上述证据材料的真实性，徐某以某公司自行制作为由均不予认可，且徐某认为市场内人员工资为某公司应自行承担的经营成本商户自行用电的电费已经交纳，不承担商场的公用电费，市场租金减少是某公司积极清除服装百货商户导致的。徐某主张某公司撤场时收走所有货品杂物并毁损，就此徐某向本院提交了A106号商铺经营期间所有进货记录，销售小票以及盘点记录，以证明20202311月8日其离开市场时，A106号商铺内尚余衣物成本价值共计151766.66元。某公司对此不予认可，称所收货品不值上述价值并提交20202311月8日晚9时拍摄的A106号商铺的照片一张，图中可见货架上服装整齐码放，模特着装陈列，某公司以此证明当晚收走的A106号商铺的货品及杂物仅为照片所现。徐某对照片的真实性子以认可，称2011年11月8日晚其完全正常经营直至到达停业时间，但对于某公司的证明目的不予认可，称除照片显示外尚有很多未陈列的货品存在商铺内的库房中。为证明货品已毁损徐某向本院提交照片三张，以显示2011年11月8日撤场后，现场商品包装盒、商品均被严重损毁，四处堆放，已经不也许用于出售。某公司对照片的真实性不予认可，称货品均收于仓库内，徐某交付保管费后由其自行于仓库内收回相应货品。对此，徐某不规定某公司返还货品，规定其补偿相应损失。徐某还提交收据3张，以证明除货品损失外，店铺内的模特衣架损失2900元；衣架损失2120工装、电表、灭火器均被收走，共损失840元。为证明其装修被拆的损失85000元，徐某向本院提交了店铺装修协议、收据、平面图、装修报价等证据材料。某公司对上述证据材料均不予认可。徐某还向本院提交2023年10月1日后某公司向其返还货款的银行对账单一份，以证明即使按照某公司的说法，其欠付租金，某公司可按照双方协议约定在租户欠付租金的情况下自租户销售货款中扣除租金，但某公司仍准时按数向其返还了货款，以此可见双方未就租金支付问题产生纠纷。某公司对对账单不予认可。上述事实有双方当事人陈述、租赁经营协议书、交租告知回执、撤场告知回执、20202310月12日告知、20202310月25日告知、滚梯人员登记表、租金收据、保证金收据、灭火器等物品收据、银行对账单、进货单、销售记录本、销售货品但、招商宣传册、解约协议书、购电收据、A106商铺20202311月8日照片、撤场后照片、录像、法制晚报等证据材料在案佐证。本院认为，2011年4月3日签订的租赁经营协议书系双方当事人真实意思的表达，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照协议约定行使权利，履行义务。租赁经营协议书第1.6条约定，租户须于租金到期前30天向某公司缴纳下次租金，结合协议第1.4条、第1.7条、1.8条、第6.2条等相关条款内容对协议第1.6条予以理解，本院认为双方约定的系以半年预付形式交纳租金，即徐某应当于2011年9月30曰前缴纳2011年11月1日至2020234月30日期间的租金。故某公司主张徐某未准时支付下半年租金，存在违约行为本院予以支持。徐某主张协议支付租金的期限不明确，本院不予支持。徐某未准时交纳租金，某公司可按照协议约定行使扣除货款和保证金的合法权利，但某公司在未事先告知徐某的情况下，擅自拆除了徐某店铺内的装修并扣押了店铺内的所有物品，导致协议无法继续履行。某公司虽主张其向徐某送达了解除协议的相应告知通告，但其提交的告知通告回执上无徐某的签字认可，故本院对某公司已履行告知义务的主张不予支持。本院认为，某公司未履行告知义务，在未给予徐某合理期限搬离的情况下，擅自拆除徐某店铺的行为，构成违约。综上，徐某与某公司均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。故对于某公司规定徐某支付2010年11月1日至11月8日超期经营的相关费用本院予以支持，徐某应承担的费用以双方承租协议约定的租金为计算标准，故徐某应当给付某公司20202311月1日至11月8日期间的租金3066.64元。对于徐某店铺内物品毁损的损失，徐某提供了原始进货票据、销售票据及相关单据，某公司虽对票据不予认可，但未能提出货品的具体价值及数额，在某公司未清点货品即予以搬离的情况下，本院以徐某主张的货品数目作为定案依据，结合徐某提交的进货单据，本院对徐某主张货品损失为151766.66元，衣架、裤夹、板费损失2900元，模特（钛金盘带柱）损失2120元，灭火气、工装、电表损失为840元予以认可。对于徐某主张的房屋装修损失，本院认为，装修被拆除后装修价值已无法评估拟定，结合徐某提交的装修协议及相关单据，考虑到装修的自然折旧，本院酌定徐某装修损失4万元。现双方当事人