长春写字楼市场现况分析

博大华夏长写字楼市场况分析一、长春市有写字楼市现况分析CBD是商务中心区CentralBusinessDistrict的缩写，起源于20世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地点一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代都市中的重要地区，国外人适应上称之为“市中心”。目前，世界上专门多国家都建有，全球性的要紧有纽约、伦敦、巴黎和东京。我国长春、上海属地区性。长春市地处东北平原腹地，随着国家对“振兴东北老工业基地政策”的不断落实，长春地区也从较落后的工业化都市向服务业等第三产业进展。在振兴和发扬传统老工业基地优势的同时，努力进展新兴的高附加值产业。使得与之相关的写字楼市场愈发变得受人瞩目。一个都市的，应是集中本地区金融、商业、文化、商务办公、1/14

交通及酒店等的云集之地，能够满足公司和个人这些商务需求的区域，才能符合写字楼的生存和进展需要。从长春市现今的写字楼分布来看，可归纳为：两大既有办公区域并存，新兴商务区域跟进！1、现的两大办商务区域是人民广场中心，西安路沿线的早期商务办区域。案名

光明商务大厦

中银大厦

百聚商务广场

新世纪鸿源广场

润天国际

国际大厦

地

路

2路

点路336

11

产品规

325928

25

2/14

划工程进

度7至2.4

A经营方式

;17至252.18

1.58-2.09/

1.89/B座1.582元

4600价格

6338元/

3850/

/

5000/

租/

3售

60%

15%65%80%率

60%用

写楼

3/14

途配套心中设中施

心

身心

境

体共530

109

B施

商

市

3

101

在率,4F-9

A

均

128

及备注

3500.宅24110

。格业

482分析此区域有较完善的商务办公氛围，地处市中心商业发达，以百货大楼、国贸中心、沃尔玛超市、卓展购物广场等成为市内唯一的4/14

发达商业区；人民银行、工商银行、中国银行、交通银行、建设银行、人民保险公司等金融单位齐聚于此；香格里拉饭店、吉隆坡酒店、国贸饭店、吉林省宾馆等高档酒店林立；长春市市委、市政府、市公安局、电信局、邮政局、广播电台、市电视台均围绕周边；儿童公园、牡丹园近在眼前；市内超过一半的公交线路在此始发或通过，符合都市存在的基础；➢有如此多的商业和政府部门，交通便利，符合都进展所需的各方面配套行业，极尽地利之势，顺理成章的成为长春市的政治、商业服务、文化娱乐中心，成为办公人士最理想的工作区域之一；➢着都市的进持续上涨和人们对写字楼环境要求的不断提高，此区域的一些写字楼客流出现了外流迹象，慢慢失去了写字楼选址的首选地位；➢年下半年，朝阳区政府推出打造西安大路沿线楼宇经济的促进政策，全力促进该区域写字杰出市场的全面升级，恢复该区域的写字楼经济；➢10月龙嘉新机场的投入使用，使得西安大路作为原有机场必经道路的商务优势完全丧其他区域经济文化副中心的不断确立，本区域的写字楼主体地位受到挑战。5/14

2解放大路沿线已聚拢了许多商住和写字间，成为长春第二个商务办公区域。案名地点产品规划

星宇名座场2

光大大厦121

中吉大厦路6228

21世国际商务总部路8681

长春国际商务中心路36

权石中心街大处2工程进

9

10

度价3850-4500格元

3.5/

1.45-1.823450-5000//

2770-38504500-50006/14

注注租/售率

80%80%80%90%80%

用途

配套设施

会

中

套

银,乐5-15层,1-4铺16500/㎡,二11500备/㎡,三7500元/㎡,7000元/,商购必.:18/个

干,心,的围,施较.

干省内名驻.中完入商务势

住2004瓦转以住主.位12南站.

干,售1.8-2.4/.期分析：市政府欲在解放大路沿线建长春市乃至东北的金融商务一条街，吉林省政府的政务中心已入住中吉大厦，关于解放大路沿7/14

线的进展有了较大促进。但与传统商业中心相比存在较大差个地区性商业氛围还没有形少大的金融单位进驻；不具备良好的商业前景预期；沿线的规划配套设施还没有完全到位，阻碍更多的商家进驻；➢字楼的投资者对大的经济进展前景不看好，首付多和较短的还款期限，使中长期投资者压力增大，减少了对此类项目的投入。而中小企业关于办公场所的需求则以租赁为主，购买一间纯粹的写字间作为办公用途的可能性不大；➢产品利用率上来看，写字楼因为配套设施的完善，普遍公用面积较大，致使实际利用面积降低；同样使用功能的商住楼市场在本区域将是写字间的最大竞争对手。8/14

3、火车站前商圈，生便捷交的新生商务间。案名

长春太商务银座中心

银座座

长春昆仑

太平洋大厦

建设大厦

春铁大厦地

街

52路34水

街点

57

8

7号产品规划

111

地层上

25工程进度

200210

户31

45-16632-16633-16652-97

88.7\211.73\300.458-1589/14

型200

面积价格

3300

52001.2-2.5/3650-39502560-32001850-22001021F,价5400

19802300租/售

95%

70%85%95%90%

30%95%率

1-2

1-3用途

3-11

3-19层

字

寓

宅

10-21对

4-25配套设施

5A

,室,,宽啡宽职工,,职餐商务中,心

,,心

10/14

2001

江街

1-4集太四面,只租二备大部1-6注楼书是6-13内商进.

步1-3连4-18住

为店改出

4-7务22-36设10-21售,声,奇.

4.2一

11/14

分析：区域临近火车站和公路客运中心，与外地区交通联系便利，吸引了大部分以手机、化妆品、小家电为主的中小代理商的注意；江路电脑科技开发区的设立，使本区域的注册商户享受开发区的优惠条件，关于中小写字楼的市场起到了一定促进作用；价不高、等同住宅的搂揭首付、足够的人流和大量的商贸流淌，使站前区域的商住楼投资成为投资热点区域，受到中小写字楼投资者的青睐；区域纯写字楼项目供应较少，大部分以商住楼形式进入市场，成为站前写字楼市场的主流。12/14

总结：产品形式上看：纯写字楼销售较好的项目，除地段优势明显外，周边都有完善的功能配套存在，自身服务性设施齐全，主题鲜亮的楼盘销售较好，但销售速度明显低于其他地产产品；经营形势上看：现有写字楼中差不多上在开盘时出售，后因各种缘紧是销售不畅而以租赁的形势进行经营的。此类楼盘有：国际大厦、吉发广场、中银大厦、光明商务大厦等；这些居于良好商务区域的写字间由销售转向租赁，可见长春市的产权写字间市场容量不大；客户构成看：已售客户中有超过60%用户是以自用为主，投资客较少。投资客的多少一般是用来衡量此地段及产品是否有投资价值，而投资客关怀的无非是他的投资能否顺利回收。地段、环境、配套、回收资本的年限等差不多上投资客的考量重任一环节有所缺失都有会成为投资客回避的缘市场构成泰·鼎盛国际鸿源广场【鑫鑫商贸城】等项目的面世，不管从地段依旧周边配套与写字楼相比都存在一定优势，而长春地区商住楼的较低按揭首付、较长的还款期限、多用途的使用功能和适当的面积操纵，还将吸引大部分房产投资者的跟进。商住楼和纯写字楼用途的13/14

混淆，是长春写字楼市场持续低迷的重要缘故；潜在客源看：长春地区整个经济环境及投资者对经济景气的预期，也是人们进行投资与否的关键。国家对房地产产品的宏观调控可不能短时刻过去，人民币升值等对投资领域的消极阻碍还将持续一段时刻，因此持币观望的投资者和自用客源逐步退出市场，择