房地产代理企业操作规范

目录第一章房地产代理第二章市场调研§1、前言§2、房地产市场调研和营销的信息分析§3、如何进行房地产开发经营项目的市场调查§4、市调的方式§5、市调的内容§6、来自贷款购房者的调查报告§7、人居展“住在杭州”问卷调查反映楼市新动向§8、武汉市房地产市场调查§9、天津百对新人住房状况调查第三章规划景观§1、浅析房地产产品规划的构成与实施策略§2、城市景观的构成特性与表现特性§3、大树率——房产市场新一轮角逐的焦点§4、环境景观——一个可以做得更好的卖点§5、房地产卖点——园林设计§6、楼盘重要卖点——社区环境捐§跌7揪、房偷价羽“树三套烛车列”—大—徒轨道交通、绿害地、水景狭§师8恶、选房关注园樱林、会所拦§菌9古、住宅：培育微生态住宅概念寺§缸1涂0迫、十大明星楼滨盘感受优质人科居环境观§臣1闲1怪、多功能立体康生态楼在京出创现缺§塞1没2塑、住宅设计必葱须脱胎换骨示§施1五3怒、环北境登—盲—骤别塘把撇“猪夏环利启”易设计愿成眨“必奔同驰妥”蚁§卫1将4薯、北京楼盘不冶断创新毙§资1玻5确、新概念新生脚活新时代蜘§俯1滚6还、北京回龙观灾文化居住区后为期规划方案揭量标由§冠1逝7鼓、留住北京的桂天际线已§渐1责8抚、上海巨资投续入环保给环保丧产业带来商机火第四章房地春产销售健§声1凭、房地产市场窑营销中的营销烘控制胶§臣2窑、锁定房地产疲销售终端浴§嗽3西、销售进度控深制技巧芬§修4寄、先租后耕卖搞-端住宅销售新策偶略姿§撤5旬、物业的市场餐定位和推销技先巧伙§锅6谜、房地产推销狸员寻求客户技奸巧浅谈增§索7亏、房地产销售裁队伍的组织和避推销接待艺术倚§去8堵、房地产销售仇中介技巧震§掌9雷、售房方法与住技巧倍§参1息0拴、尾盘销售有让绝招进§疮1蹦1寄、高层住宅的昆销售难点与对就策居§眼1姐2获、房产销售中能的常见问题及溪解决方法呼§替1轻3抱、楼盘售楼部魔不规范销售行山为扫描鸣§束1页4复、地产营销也色须酱"煮一鼓作扒气弊"乡第五章业务咏执行插§煌1律、开盘案前各巧项准备工作泼§草2膊、产品企划书凡构成探§晴3财、房地产广告骤策划§4、售楼处研第一章房地角产代理矿§骨1临、中介代输理我—尽—凯市场的活跃力岗量锋目前，房地产锻业中介代理商饼正呈现由单纯润的售租代理业恨务向销售商、缎包销商角色转间化，并以提高勤员工素质、企兵业服务水平、次售楼信息网络端和品牌形象来骗充实自己，抓岩住契机和以更晨大规模立足市史场。呈繁荣房地产销毁售市场，开发鼠商可借重中介闯代理公司的力线量共同培育建压设代理机制。燥同时，中介代敬理商也应抓住乱目前商品房存争量过大的时机木，因势利导，犁显示自己的作刺和能量，以中壮介市场代理机努制，适应大房让地产业现代化毛开发、营销趋鸟势护。锅“饮上海环球国际孩房地产公厚司惹”告正是乘此良机读成立发展的。该该公杠司您2裳年中在上海总意代理房地产业就务粱5俱0捷亿元，形成了上自己的特色优短势：他们着手谨建立包括洛杉格矶、温哥华、剧东京、台湾、采香港等新移民象在内育的杏“发新华人世界行教销邪网搅”柳，扩展公司售治楼信息渠道赵；欠“雪环球国序际肃”赚带有港台部分腿集团公司代表梦人的特点，据叨闻其握尸有赌1供0剑万以上的客户润名单；该公司泊拥有经验丰富迈的人员，主管净层皆咽有蕉5替至疯2咽0吗年以上的专业蜡经验；其企划四包部门设备完桶善。故映而具“省环球国事际理”护的代理业绩也恩令人刮目相看报：该公司总代捡销龙柏花苑，张南区别糊墅尿1鸟3胶幢一个月内被揪台、港、美国坡客户争购一空贪，北痕区烈2览7屈幢别墅暗及索3格幢公也有百余扎家买主与之洽储谈；总代理爆的允3病幢卫3些5被层楼的阳明新晋城，外姿销娃5窄个月，售出第丰一幢省的情5庙0窗％鲜；炮30蹲0欲栋的久事别墅届（一、二期工君程）共售慧出然9传5顺％。上海锦和信投资顾问有限栗公司也有较强谁的实力背景、赤广泛的行销网太络。其中方股弓东上海浦东商怎业建设发展有稀限公司，外方妹股东为马来西倒亚上市公司胜括方集团控股公丢司汇。识“菜锦盘和郊”都不仅是依托海顿内外网络关系咳，进行有效的锤房地产中介代极理，而更着意充通过有影响力达的活动，树立资形象粱。哨199轧5滋年他们曾成功园地组织了上海秩房地产项目分律别参加新加坡紫、印尼的展览吉会，又成功地烤组织了新加坡易、马来西亚房际产买遭方芒"秀旅游考察律团齿"激到上海。他们恐代销膨的载6练0柴幢姑苏花园，蜓销估出穿5勇0抬％，代销沪办增大厦二期商场倾全部售完。最吃近锦和公司成趟功地推出了总薯代存理丢“免虹临宝颤都价”沿和那“详胜康大斜厦洽”解，其销售业绩牲均高燃达赛7再5锹％，同时锦和练公司运用先进侮的电脑信息处金理，凭其二手共租赁市场的厚写实基础，成功揉为西门子、麦订当劳和汉高公盟司等外资公司古，解决其外方躁人员的住房之浩需。腊综上所述，目且前房地产业中怪介代理商正呈亭现由单纯的售慧租代理业务向软销售商、包销妹商角色转化，哑并以提高员工驳素质、企业服挨务水平、售楼腥信息网络和品丙牌形象来充实杨自己，抓住契没机和以更大规时模立足市场。嫩但不足的是中袜介企业之间缺您少信息沟通、喉业合作，缺乏忙行业之内的业亩务组合和集约剑优势，也缺乏雪行业的制度和虚操作规范，均碍不于代理机制贴的形成和走向革成熟，也从而热制约了行业的荒发展。未来的缎房地产代理业揪究竟怎样？传枕统模式的房地线产昨代理行业是一尚片夕阳产业，芹而新的、可变菠的、符合未来施趋势的房地产迁服务行业则是盟蒸蒸日上、有彼无限发展前景帽的朝阳产业。法那么未来的房据地产代理业究判竟是怎样的前碰景？序—秆—颈行业纵深发展非需细化社会分拣工细化是非常福明显的趋势。治作为社会经济科活动中不同的顶主体，我们的陪作用就是尽可译能把我们这个演部分做到最好首，最完美。随予着整个市场机肢制的成熟，竞坦争激烈程度的聪提高，已经具滋备一种可能，亲就是让大家在童一个高效率的锄平台上进行自棕己最有创造性鼠的工作，而不天是面铺很大，素每一个方面都谷浅尝辄止。以鱼前很多发展商立既是投资商，跟又是开发商，磨同时还可能是厨负责施工的承箩包商，基本上首什么都包揽了舰。国外的发展著商绝对不是这少样，不会说既鲁是投资商，又慕是开发商。再匹举一个例子，膛以往我们的建喂筑设计就是建渔筑设计院把整峰个设计从头到醉尾全部做出来要，自从国外的乔建筑师进来以灰后，他专门做晒建筑设计这一托部分，一些施墨工图等会交给沟工程师去做，加所以那时就分方做建筑师事务珠所和工程师事源务所，专门做劈以往我们称其炕为档“身总转图雹”拒设计的部分。否市场成熟了以管后，对每一个航工种的要求都隆越来越高，竞丛争的激烈也使请得每一方面都家要做得非常出胜色。比如说，冻我们为发展商豆做客户调查、蕉市场定位、客都户定位、营销备推广计划、广眼告执行、销售谎组织等，甚至怀包括现场的包贼装、接待中心粪的设计，还有笑促销的包装、体接待中心的设环计，还有促销边活动的组织，谨全都是由我们泼一家来做的。推但是，现在随倦着市场竞争激沃烈程度的提高轮，每一方面的宪精细程度都要包求达到非常强帆的地步，很有凝可能我们在某恰些方面做得再讽好，也没有专甚业的室内设计典师、环境设计旱师、专业负责击做公关活动、霞客户推广的公寇司做得好。以勤前是市场并不珍成熟，室内设左计、环境设计许等还没有涉足姜其中，整个细竟分体系也未能州很好地建立。州正因为如此，拔任何一个细分撒的行业，整个推房地产服务行性业，都面临着幸很大的发展空泪间。拨—接—凤行业横向发展羊要整合以后是泪否会有一个总现的行退业各—侧—愿房地产服务管盒理业的出现，苗把这些很细化袭、很专业的资涂源组织、整合走起来？就好像俘是一个好的画革商，可能做不庄出一幅好画来涂，但知道什么假画是好的，什我么画符合市场贪的变化趋势。扩每一个细分的树行业都有专业垮的公司去做，架如广告公司、侵室内设计公司铅、园林规划公蒸司、公关公司斩等，而对每一悔个行业，我们搏都是非常优秀购的画商。发展辰商未必能够知疼道哪些锅炉是脉风冷的好，还饱是水冷的好，雅未必能够知道浇哪个广告做得律好，但我们作亮为资源的整合身者，就可以做攻到。这种资源横整合的工作，贴在某部的一个黄外销公寓项目采的运作中就得烫到了很好的体奴现，我跟发展脆商说，环境设配计与外立面都册应找不同的人颂来做，然后发烧展商问，那他须们都做了，林毅洁你做什么呢那？我就是整合挑各种资源的，嘴我知道怎样在漏技术层面上最御有机地把各种打最优秀的专业型资源组织起来唇，达到最优化雹的配置，这就远是我们以后要丰充当的角色。电毫无疑问，服驳务管理业将起坡到整合房地产芝服务行业相关牛专业资源的重迎要作用。恢—背—式行业发展依靠窗什么有一种说助法，房地产项蝇目已经不需要更代理了，如果翠要做好一个项给目，就把伟业盒的林洁给找来和，或从伟业挖猜一些人过来，淘这样就可以了拖，就能成功了谱。我的观点恰舍恰相反，这个跳行业要取得真猎正发展，不是树靠一个人或几械个人的能力就情能做到的，至洽少需要三个方垫面的东西，一悼是品牌，二是农网络，三是团冒队。品牌乃发忌展的第一要务六房地产发展商鸽已经从简单的庄市场竞争发展泊到了品牌竞争宋阶段，而对房狭地产服务业来划说，品牌是更脱为重要的。发耗展商除了品牌腔以外，确实有潜一些更加实在呜的东西，例如垄说土地资源、昌融资能力等，菜且在服务行业地都是如此。品突牌一旦建立起洗来威力是非常充大的，快餐业阶的麦当劳、酒祝店管理集团香折格理拉，都依占靠的是品牌。够我们强调品牌芬，但这个品牌证不是某一个人世或做某几件事毒情就可以达到彻的，它有一个屯长期的市场运熊作过程。网络短是发展最大的科基础这里含的础"皱网接络彻"慎是一个大而化撇之的概念，从骡实、虚、大、碗小各方面，大休至我们的业务查关系网络、小啊至各个销售点踪，实到实有的谋销售网，虚到绸电脑网络、网灯络无所不在。蜓特别是加胃入萄WT三O潜之后，大家都盐特别看重我们阅已经建立的零昌售网络，因为榆创新是今后竞陶争优势最核心访的部分，而创诞新正可以通过号网络来实现：轿一旦建立一个得很完善的网络序，通过它再去盐推广一个新的麦东西，就会取鸟得出人意料的式、事半功倍的跪效果，甚至还舞可能是十几倍飞、上百倍的关声系。网络威力充的巨大，各个似服务行业都要矛一个清醒的、献前瞻性的认识驼。有了网络，础就有了快速膨溜胀的可能。营钢销是这样，顾钩问同样是这样疫。众所周知，蓄房地产的地域窑性是非常强的壳，但这并不意往味着它可以脱辆离世界经济一牧体化的趋势，患在这种大的形胖势下，我们必造须有一个与它闷相适应的接口共，网络正好就仪能够很好地承必担这个重任，擦把一体化的优刃势利用起来。腹仅以北京地产寻业为例，它能蒜不考虑上海的坚影响吗？我们呜在上海设了点眯，在深圳设了害点，在美国设严了点，形成网慕络，就可以让往各个地方最优冤势的经验、资演源、人员等实尚现共享。房地酬产本身又是一哄个很综合的行踪业，涉及到方拐方面面，新技狮术、新材料、讲人文、社会学耻等无所不包。粒怎样把各方面肌的资源、影响款因素整合到一示起呢？如果以或往是依和靠荷"桐上通天文，下邮知地成理骄"滑的发展商把它斗们一拳一脚地址整合到一起，词以后这条路就刊走不通了，以蒜后的房地产业锋将会越来越依魔靠网络的威力崖。网络的存在毒已经不仅是一香个工具，不仅变起到快速推广劣概念、学习整款合的作用，它跃已经是我们生且存和发展的基失础理论。团队访与发展密切相洁关社会分工越佛来越细，就越涝不依靠点子公翠司、个人的力毛量，这是服务村行业的一个共忙性。而房地产兵服务行业和其甜他的服务行业乏还有一个最大员的区别是智力怜资源的密集程印度。无论从广得度还是深度来鸡讲，房地产服帝务行业对资源驻密集程度的需拳求都是更强的织，是其他服务震行业所无法比被拟的。麦当劳钞在某一方面要格求很高，如炸伤薯条与其他的在炸薯条是没有债本质区别的，醒区别的只是麦固当劳的品牌；夫和广告业、法葬律服务业相比胀，房地产服务倘业的广度又要攀大得多。这也理是房地产业的懂一个特点。正垫是有了这两种叮要求，房地产余服务行业的团雪队是不可替代料的，而团队里吩的任何人成为猫明日黄矿花倒是很有可狗能的。拿我自优己来说，我已裙不太清楚营销六这一块了，我耍已经不是一个宿处于创作高峰向期的画家了，宫我画不出好画丛来了，但我是副一个很好的画叮商，我知道哪鄙些画是好画，侮哪些画迎合市唯场潮流，我有毫自己专业的评戒判标准。点子着时代早已经成置为过去，今后型的市场需要的穗是成熟的业务计模式，仅靠个持人是做不好事沿情的。挖一个秀人走就能做好吸一个项目吗？江答案显然是否队定的，挖走了探一个人，你带赠不走他的数据粘库、他的品牌权优势等等，到止最后还必须得恢有一个团队。霞总的来说，我启们这个行业是痰没有诸如资金事、土地资源等具行业进入壁垒肆的，行业要发遇展，首先要提川高行业的不可湿替代性、提高馋行业进入壁垒支。通过哪些方吩面来提高呢？童就是以上我所舌说的品牌、网须络和团队，这提还不是有与无坚的问题，而是项好与不好的问欺题，这是我们闷生存发展的价谷值所在。骄第二章市场译调研§1、前言催在许多失败的案案例中，我们骡通过分析，其础中有许多原因册，有一条很重棉要的原因是开燥发商的决策层悉缺乏必要的市呆场调查，没有伪掌握到足够的尚市场信息导致眉决策失误，从循而导致项目失才败。脑作为专业的房些地产咨询代理杠公司，对一个径项目作出准确储的市场定位前森提是搞好市场借调查，而搞好教市场调查的前蜻提就是有一套棋完善可操作的店市调方案。不泪能凭个人经验息写出可行性分括析报告，科学仔性、准确性是施不高的。丰公司对市调参北与人员的要求葛是对市调目标不市场所有房地垃产的内容都必墙须了解、掌握相，形成书面分存析报告，每条巷信息要尽量附躁原件的复印件膨。灌§薯2爹、房地产市场核调研和营销的粘信息分析塞房地产市场调西研如果做得细粥致、透彻，不难仅可以帮助精悼确产品市场定得位，而且可以内帮助企业赚取捉相当大的利润仅199逃4依年下半年食至织199立5逆年，上海的房扰地产市场步入驶盘整消化期，柄然而有一些产鱼品却依然销势揉良好，究其原佩因，不外是产味品前期市场定诱位准确。去年碑来，房地产业厌开始重视房地影产营销，但如恩何做营销？这狭正是从业人员奔关注的话题。呀营销与推销、棵促销不同，营料销是从市场需引要出发，根据析市场、客户的化需求生产产品侧，它的管理以若利润为导向，疏营销计划具有定长期性。推销提、促销是针对积现成产品的销线售，以销售量炮为导向，计划种短期性。目前轿上海房地产市扛场还处于推销先、促销阶段，疾尚未真正进入秋营销过程。既酬然营销基本于欧市场需要，那捏么营销的第一精步就是市场调夺研，房地产业叮的市场调研尤葱为重要。懒一、为什么要讯进行市场调研钱？谢台湾商界名人鞠王永庆（章）扫花摄40洁0市万台币拿下台箱北近郊一块地增。当时有个房屡地产商东棣氏受（音）和公司鲜高姓职员做了应大量市场调研氧，市场状况是蛙市中心房价、马租金奇贵，老练板纷纷缩小办饱公场地造成写振字间拥挤不堪变，员工叫苦连绸天；住宅外迁蕉，员工上下班拘路程远；市蜻中心交通拥挤萝、污染严重，沟办公效率低。纸趋势是交通便著利的前提下办钻公楼可以建在析市郊。王的地孔块偏远但交通研便利，有条件赔造这样的办公谱楼。他们还做嘱了客户市场调恐研，确实有许容多客户对这样雄的办公楼有兴拒趣。当时评估竭这块地价值达纷八个亿，东棣动氏蚕用宪80闻0彻万台币买下地什块并建造办公抹楼一炮打响，呈赚称了讨4嫌0嫩亿。这个实例顶说明，房地产跟市场调研如果繁做得细致、透诞彻，不仅可以粉帮助精确产品慕市场定位，而刊且可以帮助企砍业赚取相当大治的利润。发展甲商拿到地后首蚀先考虑什么？肿盖住宅楼、办殿公楼还是商住迅楼？一般住宅抽用途有：公寓管、办公、商住片、商场、别墅饿、酒店公寓、浓酒店式商务套即房等，这些用独途可以组合，笛小区中可以都效是住宅，也可熔以有办公楼、淋公寓；甚至一匪栋楼里可以建罢有住宅、办公齿楼、商场，形欺成很多用途，饥这正是发展商掘首先要考虑的缘。其次，建造垫何种建筑形状制，高层、小高嚷层还是多伶层愁…倚…评？容积率决定幸建筑形状，但狱可以变化，容拾积率下降楼面支会提高，而开婶发成本下降、追周期缩短，经判济效益也许不付变。第三，考输虑房型，两房忽一厅为主还是仔两房一卫抑或卖两房两局卫踏…些…驱？各种房型面坦积如何确定？死目标客源是谁睡、在哪里、最水关心什么？这察些问题的答案连决定项目生或逝死，所以，发缠展商有了地后封首先必须考虑寒。这些问题如己何获得答案，恳最佳的办法是攀让市场决定该示造什么样的房崇子。换言之，女市场调研对房受地产开发有三竭个方面的作用香。通过市场调涛研，可以准确奥知道日要惹“锋卖什葱么胆”属，房算子堆“恼卖给迷谁碍”圣，鸣“予怎么颠卖粱”露。房地产有固芳定性（不可移奥动）、稀有性伤（土地有限）你、高金额性（以买卖双方投资染大）、增值性纳、不可更改性幻（产品本身）柴等特性，对房甜地产来说规，期“锤卖什痛么舒”鸦尤其重要，定冤位准确的产品所有利于销售议。搂199内4合年，外销丑房章“爷东方明珠花园促别侧墅拉”痒推出，当时外唇销房尤其是别葛墅已经走下坡太路，但该项目赏却创造身了骑10奉0矛％的销售率。钞他们曾作大量怪调研，认为外简销房面积普遍莫过大、总价太筋高，市场接受能力非常有限，滩同时又有一些宾想住别墅的客搏户有钱却不够见。于是，他们溪推出小面积别安墅，只缓有槽9愉0灌－梦12身0燥平方米，标语压是况“惭8映万该8愈美金买上海外蛾销别免墅笑”雕。台湾宏基电爱脑公司拿到桃酷园一块地，想脱造一幢办公楼凡自用和部分出责售，东棣氏分倒析认为路途远抢交通不便，加礼上宏基员工为殃高科技业者生层性懒惰，可能乓不愿跑太远上字班。宏基电脑门老板不听，将酸公司总部强行餐搬至桃园，结暑果宏基电脑发批生危机，公司造一些高层员工禁嫌上班路远纷备纷脱离公司，丈其他客户更是诞避之不及，大充楼至今空置。钩另外，房地产抱市场调研可以织帮助产品再定汉位。有些产品留起初可能定位翻不准确，可以从通过市场调研皮重新定位，起湿死回生，将会仔给销售很大效娘果煮。亿199梦5炕年上柱海税“克环线广才场奴”指项目，位于中虹山西路西、宜枯山路区域（可崖算田林地段）塌，定位住宅。写由于土地成本治高，房屋售价端单价鞭近头600距0涉元，而田林地废段房价鼻近肃400怪0揉元，所以销售参为零。我们公挪司调研后得知尼，田林地段几莲乎都是住宅，混商住楼集中在衰徐家汇，所以粉该地区市场空盒白点是商住楼援。我们为之重旦新定巡名吃“晕徐家汇环线广熟场冬”涨，内部改建成集大办公室类型必，果然吸引了墙一批想买徐家率汇商住楼的客驰源。所以产品活要立足市场，叶必须要有自身半特点，与市场舱有一个市场区蓝隔皆。旋9净3突、丘9滔4陡年时福州房地队产市场是，中惹心地段的现房抬销售率只宽有疑3娃0胀％，一位发展寻商的两栋高层榜期房销售非常胀不理想。我们江作了市场调研将后发现，当时绑福州的房产均缓是商（商场）捏、住（住宅）挑、办（办公楼欠）结构，发展赛商个个期望三弓种客源一网打拍尽，而事实恰熟恰相反，买住温房的觉得楼内纪有企业可能进惹出人员繁杂，插买办公室的又胖怕遇见买菜阿诊婆，结果井一无所获。我富们将高层定位离纯住宅，增设休服务、康乐设返施、生活配套假，推啦出荐“浑福州第一栋五窃星级纯住啦宅随”圾，高层奠基时克销售率已匙达气7盖0摊％，被称为销暖售奇迹。我们在认为，福州房舌地产市场不景缸气，不是因为恐福州人没有购午买力，而是市雪场充斥同质化果产品，没有提倦供消费者需要秀的产品。目前脉上海商品房积驴压有两大原因睡：产品定位不购准，适宜造住控宅的地块造了桑商务楼，而应借该造商务楼的煤却建成了住宅瞎；设计、结构扬不合理，房型仍偏大或偏小。肥其中有些产品菜可以通过市场才调研再定位，办找到新出路。王客源是房地产叹的生命。客源唐可以分成几类季，如果以购买嫩动机分类，有坑投资、自用型枣客户；按区域迹划分，有本区烘、本地、外地匠等；按收入、那有高收入阶层嘴、中高收入、疾中收入、中低竟收入、低收入轿等；按属性，间有高级企业主纱管、白领阶层议、归国人士、底回沪知青、企茫业为员工购买桌等等。如果产耗品已定型，通赏过市场调研可底以挖掘新的客秋源面，创造销肌售新业绩锻。所“秀万宝律路山”坡香港推出初期芝销售并不理想共，市场调研后纽重新制订广告狼策略，一改其缴名称、包装的朗女性气息，定猎位浩于箱“璃是男子汉就该奏抽这乓烟号”爷，销量大增。确位于淮海路西艇藏路的恒基大枝厦定位内销办斧公楼，但发展误商追求完美，夜设计、装潢、女结构、设施等再竭尽豪华，全污部用最高档，茎于是售价单价悠达躬200瓦0展多美金，总价歇达际25限0号万人民币穷。冻199尖5孤年办公楼租金勇下降，投资客膊不肯进场，大扇楼尚未封顶自搞用型客户也没律有趣。市场调怜研发现总价桐在椒4煌0独－习5迷0裤万元有回报率践的产品销路极推好后决定扩大推客源，大胆将样卖办公楼改成尿卖投资计划，唉启用新肚名孩“输赚钱时绕代烘”疮，把卖产权变极成正卖语5菊年使用权，使英单价调从市200梯0胳多降倾至女70末0在多美金，在短检短健4郑个月中卖望掉欢8亩0肝％。对发展商孩来说可以收回福成本又没有卖察掉产权，何乐隙而不为；而总丝价的下降，扩怜大了投资客源稿。台湾高雄城欣市不大市场有割限，产品难以斗销售。当时美名国在其他国家播销售他们的土猪地，于是高雄辫的房产商打破防区域限制，也冈将房屋在台北擦市场销售，许亲以回报率，销务售很成功。商雁品房销售有许沉多方式，如定旧价策略、付款淡方式等，需要旋通过市场调查烂然后研究，结喘论也会对销售露产生很大帮助作。品二、房地产市疯场调研应该从熄哪些方面着手匹？监房地产营销包洗括市场营销环剖境（市场分析残）、营销组合复。市场调研侧大重环境部分，崖环境分成总体绝环境和区域环优境。总体环境拴含有行政与法米律、经济、自趴然、人口、政伴治、文化、技愁术环境；区域迟环境有特性、非交通、配套、慈规划、房地产奔竞争市场、房膜地产消费市场醋。行政与法律拒环境指与房地赶产有关的一切间政策、法令、旋措施，如蓝印益户口薄、契税享减半、新工房忌上市政策等，择它们的出台将匆直接影响房地伞产市场。经济泰环境指人均收六入存款额、物夺价指数、企业君投资总额、金喜融动态（股票悠、利率、银根枝）、区域主要影产业结构等，雷目的是了解市株场和消费者。汁自然环境包括宝交通状况、市张政工程、公共锣设施（已有、矮在建、规划）痕、绿化、水电烧煤配套等，研领究市场的可行你性。人口环境额指总人口和人姑均住宅面积、辆家庭结构及趋冰势（单名身管—制—吧杭州推出单身篮贵族公寓一售详而空、老年、帖金丝鸟住宅等速）、整体素质筛、人膨口属性、老年威化状况等与住势宅建设有关的扑因素。政治环违境指政局、外境交政策，直接特影响房地产销绞售。文化、技拣术环境指文化拘倾向，新建材介、新科技的运汉用等等。对某耳个个案，区域夹环境的了解更熔为重要。首先洽了解区域特性梨，即区域历史扑沿革（梧桐花随园就是充分利腥用原来是法租贞界的历史因素布）、建筑形态狼及风格、区域躲特点（学区、扛商业中心、工奋业中心等）；运了解区域交通爬状况，公交、这地铁、高架、海轻轨，交通干床道，未来交通摘计划；区域公基共设施配套包劳括生活和市政姥（水电煤）配励套，生活配套学有公园、学校致、医院、影剧喝院、商业中心浅、超市、集贸笋市场、宾馆、炕著名餐饮、图仇书馆、体育场巴馆等，另有政栗府机构、标志诉性建筑等；重疫点在房地产竞夸争市场分析，液即分析产品总浇供应及产品组胸合类型供应量聋（各自供应量迎和比例、市场系最欢迎类型、币建筑形态比例洁及接受程度、聋市场空白着点案—亿—抹有发展商想在把石门路威海路颜造办公楼，经鸣市场调研后发爸现该区域办公饿楼比例已券达粉7卵0捷％，而销量只打有雨2塔0屯％，市场空白似点是酒店公寓关，客源是投资唉客，出租对象苦是短期逗留上拿海人士），近椅远期供应量（具未来竞争状况迷），房型配比啊综合分析（各吨种类型供应及亡销量、市场空宵缺及接受度、祖同类房型受欢付迎面积段、结跨构），主力面痛积综合分析（愿区域占主导的咽房屋面积、空滴白面积段及市蚕场接受度、总玻价接受度），棋主力总价综合速分析，付款方料式（特殊要件胁）分析，销售走去化分析（各且种建筑形态的歇楼层销售状况容、楼层朝向接轮受度），区域董租金行情分析竞（出租率、出忠租类型、出租御房型、租金）贩；同样重要的酷是消费力市场明分析，做好区倾域购房客源分孝析（购房客源晌身份、租房客捡源），消费力密市场调研（用万电话、问卷形娃式）。区域性小调研最重要，搜也最消耗人力嫂物业。灰三、市场调研圾部门的组织结气构和各自负责翁内容。匪我们公司的市汽场研展部的信击息部，负责对帆各种报刊杂志辫、学术报告信浸息综合采集和修录用，统计房坦地产广告；市清场调研部，分祥区域踏街和个蠢案市调，区域臂踏街人员人走咳遍区域中每一浪条街，记录公柜共设施、竞争凤个案等，个案师市调人员则冒变充客户对个案农进行市场调研既。我们把上海派分镰成佣8衰6挎个小区域，对揉每个区域都有膊区域踏街记录横，首先在区域以图上划出公共色设施、个案，格填报区域印象饭、建筑形态、粪绿化状况、道龟路、交通、公木交线路、商业孤等，区域的配丹套、交通、环盆境状况都是通询过区域踏街而现来。市调部获摄取情况后再对来个案进行市场倾调研，每个个绪案至少嫂有勿8嫌个表汇总有关具情况，复杂的扬个案甚至责有松1呀0弓多张表格。比乱如对闵行富丽爬公寓的调研。烈它的总动数、圈基地面积、总对建筑面积、土烫地等级、公建泪面积、公建率颠、用途组合、轮环境、交通等垒是第一张表的咐内容。如果是妹住宅，就有住隔宅表，对车位升、贷款年限、周楼层、基价、个单价范围、主咸力总价、房型知配比、建材、蚁设备等列表填离报。各种情况形详细了解后再铺进行综合分析聚，将房型和总校价、工期和销餐售率、装修和惊销售等等挂钩乐。还要做好销决售去化分析，滔销售状况总分君析，包括销售倘道具、媒体、济述求卖点，付及款方式、策略吉等等，雹每一个个案都宵必须填报这些中内容。对富丽舅公寓的客源也衬要进行分析，霜是海外或合资巴企业上层人士差，自用等等。浸对一些个案翔肉实的调查、填观报，通过数据麻处理，可以制监成多种综合分吓析表格，然后叹作出区域市场钉报告，进行房刷地产竞争市场竭和消费市场的睬全面深入的分每析。【实例】煌某项目位于吴工中路，靠近虹围桥镇、古北新炭区，毗邻虹桥袜高尔夫球场。薄面漠积屡14000壤0丸平方米，容积泼率扭1.危3独左右，作为住疲宅小区的用途汉很明确。要求伟我们公司调研锣小区的建筑形旱态、房型和比掌例、面积、客卷源等等。我们写迅速着手整体轰市场调研，选育择驶了示1香0酸个有竞争关系再的住宅小区个阻案，比如华光掏、嘉信、富丽剖、南国等吴中旬路、虹梅路、醒七星路、莘庄婆、田林周围区至域的小区。踏筝街后发现，该帝小区生活配套泽不足，学校、殃医院不够，交肢通不便，但总泻体较适合建造警住宅小区。经镜过个案市调表共汇总，形成区辞域综合分析表户，明确告诉我谷们：这个区域酬总建筑面闹积谅121000献0子平方米，其中杯高榜层畜11000劣0以，小高与层占9800毒0闷，多钉层燥100000繁0恒平方米，所以讨这个区域以多芳层为主，低层葡（盾5叙层以下）是市猴场空白点；高剪层总量不大，每但销售不理想芝，说明该区域拔对高层有抗性惊；小高层销看售树6毒8至％，可以考虑鲜；区域住宅小羽区整体销售念为良7屑2齐％，说明小区疗受欢迎。房型好与总价关系分美析得出：房型畜总量集中在两拐房一卫，市场欧空白点是两房年两卫，且现斜有饶19脱2渠户销售耐率样10拐0阳％说明该房型阳非常受欢迎；正一房销售不错棕，适合投资额僵；三房两卫销洞售率较高；大尽房型销势不错秘。另外，根据台分析，这一区杀域需要总价厨在所2齿5劳万件－景4澡0麻万元的产品。荒面积分析得出圾：对厅、厨、限卫要求高；主孤力面积默在载10快0厨－删13茫0清平方米销售状经况很好。区域酿楼层朝向分析系得出，六楼积窜压严重，肯定雁景观朝向。同委时，个案的付仗款方式全部有蠢银行贷款，没购有租金付房款五。区域的客源圾主要是归国人忌士，白领阶层野，港澳台人员途，部分企业为俭员工购买；本找地客源集中在牺徐汇、长宁、厌卢湾、静安、陕黄浦等区，客色户关心小区的我配套、环境。伤我们还发展，窄该区域所有公断共设施、配套陕都类似，没有训特色。华最后的总结是慧：奸1怀、该区域住宅祝对高层有抗性庄，俯2泉、以多层为主剩体跪，哲3痛、小区住宅形咐态的销售在上躺海最好费，绣4灶、房型以两房捐一卫为主、三待房两卫次之殊，钉5管、两房一卫而鞠言计在待2吐5找平方米最佳当，宾6皇、三房两卫而洋言厅丝在存2液5妖－慌3记5乳平方米好销掏，搁7衣、总体面积控盗制菠在渡8辉0悬－碎10脑0柳、违10奇0丢－聪12放0帝平方米乡，沙8纯、总价陶在苏3横0喝－两5侵0崖万元符合市场图购买力。该区浇域还存在一些却市场空白点，烈如：几乎没有千低层公寓催，脂12脸0茶－镰14联0播平方米面积和肚两房两卫及一败房很少，特色壮公建配套不够侨。笼我们的建议是荐：亭1仿、建造错落有挤致的低层公寓剪，损失的容积没率通过小高层壤填补昏。季2失、减少高层总割量使，代3云、面积配比是血，一房芒占牲1至0烛％，面高积晚4排5渗－跑5丹5陆平方米害；乓7较5但－下9盈0现平方米的置占穗4托5斧％雅，服10网0镇－灿12墨0兔的例占仿1超5字％，适当加贯大璃12切0马－币14艺0慨面积的比例；途两房一卫疲占袄1两5机％，重点加大挠两房两卫比例瞎，三房一卫娘减少，加大三择房两卫比例，虾同时有四房房坛型比例。厅面染积两房的控制勤在址2眠5贝平方，三房的养在件3萄0宵－扁3劲5肢平方；厨房面矿积沃8织－鸟9出平方。同时建含议公建设施有哥独创性，设小咱区巴士解决交趋通，并开办九魂年制学校解决章孩子上学问题妈。这个案例说假明，房地产产衬品的房型面积环配比、建筑形垦态甚至厅厨定谦位等，都是通倘过市场调研，粪由市场告诉我彻们的，并不是惹由主观决定。揉§已3钞、如何进行房患地产开发经营黎项目的市场调疲查旁由此可见，房哲地产开发的前奶提是搞好市场面调查，否则，洒就不能在残酷亩的市场竞争中青获胜盒时下，商品房茄大量空置的问煮题已引起了社常会各界的广泛渣重视，从政府艺领导、专家学变者到发展商无件不从各个层面换积极去探讨它垂的成因及解决弱办法。在多种脱原因当中，有柏一条很重要原甘因是发展商的索决策层缺乏必缸要的市场调查享，没有掌握到晶足够的市场信尝息导致决策失故误，使项目开掏发出现选址不伙准和市场定位览不当。如位于本武汉市江岸区拴某大厦，从它框的规模、设计执、装修、设备枣，到付款方式净，这个项目在湿同一区位中应李属佼佼者，但泽建成以来，出寨租和出售比率胜都很低，发展滩商难以实现预任期效益。究其台原因，主要是永投资失策。该简地方改造前路包面狭窄残旧，揭常堵车，人气搭虽旺，但大量肌是外来人口，预收入不高，周结边多家大型国缠营企业经济也同不甚景气，且秋周围临建商铺棉月租金要比大陵厦租金便程宜乎1垫半多。在这样佛的环境中，发伸展商把大厦定途位为商业、酒秋店、桑拿等，傻显然是不适合等的，是不经深袋入的市场调查地作出不准确的华决策。由此可箩见，房地产开深发的前提是搞仍好市场调查，杆否则，就不能高在残酷的市场峰竞争中获胜。绞但很遗憾，不佳少开发公司并价没有一套完善约可操作的关于遥项目开发前期榜的市场调查方悠案，每每接到慧一个项目，总裂是凭国土、规躺划、税务要求嘱和几个楼盘的乱数据就由业务即人员凭经验写男出项目的可行律性分析报告。势其科学性、准莲确性是不高的冻。瓦进行市场调查拉需要了解的内寄容主要有：挺1迎、对经济与发磨展形势的了解蒸。早房地产业的发走展与一个国家房和地区的政治歉、经济、金融挂、教育和治安朴社会发展等因瘦素息息相关。挎这些因素将直达接或间接对房层地产市场和产剪业产生影响，惧尤其是对房价外和销售情况的鞋影响。要制定励正确的开发项每目策略，不能碰不综合考虑这粒些因素。一些扰外商之所以纷风纷投资发展我渴国房地产业，都很重要原因是颂他们看到了改笛革开放后的中仗国经济不断向胸前发展，政局现和社会环境稳申定，投资收益山率高，广大人寿民群众有迫切卸改善住房条件耐的需求和能力班，事实也正是委如此。羊2住、对房地产市痰场发展态势的爽了解。庆对本地区、本梯省、周边城市嫩（外销楼还须吐了解港澳地区己的房地产市场杆动态）以至全屋国质房地产开发建乔设的总体情况祸进行了解。这口样才能克服投常资的盲目性，鉴有助于市场定伍位准确。前几黄年，武汉市有晚些发展商看到怠写字楼有利可横图，回报率高乓，纷纷投资兴匠建。由于未对参市场当时和未性来几年写字楼即需求情况进行丢深入了解和预许测，以致盲目汤投资，造成今吸天写字楼大量栽空置、投资难节以回收的现实守。这方面需要盒了解的内容包傅括近几年各类角房地产开发项重目完成投资额见、竣工面积、偏施工面积、新攀开工面积、销良售面积、销售加价格、空置面堂积、市场变化腹情况，以至今颈后几年对各类当物业潜在需求穗与有效需求的淹分析。当然，府也包括银行开旧展住房抵押贷旦款情况的力度捞和发展趋势等任。蹲3恨、对房地产政业策法规和政府降有关措施的了涛解。便近期，有关房兄地产的投诉纠依纷日益增多，伍这除了购房者您法律意识有所门加强外，更重激要一点是不少净发展商没严格箱按章办事，出赶现了商品房交含易中常见的短塘斤缺两、货不五对板、延期交即楼、承诺不兑扇现等问题。所浴以开发企业的泡领导和专业人搏员必须熟悉有探关政策法规，最遵章守法。否乏则，稍有差错孟便会直接影响正到开发项目的视正常顺利进行保，造成不必要糖的浪费。这方芹面主要了解的萌是：土地使用笑、规划设计、统拆迁安置、开沸发管理、建筑叶施工、销售、唱税收、物业管朝理等方面的法束规以及政府领啊导人的重要讲拒话，新的政策凶措施、工作部朵署等。近期出酷台的关于住房刃制度改革、蓝菠印户口制度，止尤其对商品房劈预售条例等规毯定、政府对起销舰?quot置;屯放心没房竟"伙的要求等等，扁更须熟悉和严敢格执行。而且苦掌握上述各有馆关政策法规及职政府调整政策配的信息，就能约及时调整房地腾产开发和销售豪策略，有助于露项目的成功。们窑4耐、对项目周边凶居民的调查了陡解。棵无论哪一类物命业，要做到市烘场定位准确，拥都必须深入了澡解居民尤其是束项目周围居民务的住房现状、抖人员构成、文渗化程度、收入顺情况、购房能鲜力、住房需求壁、购房动机及仇对未来住房的或期望，可接受伯的价格，对付扯款方式、套型累面积、装修标折准、居民环境哨和设施配套等窗的要注，进行等深入了解。然鼓后再有针对性谋的根据这些资熔料来确定将来慢所开发项目的结市场定位。比疾如，有的项目押所在环境居住杠情况比较复杂把，各类居民杂拳居，外来人员缺不少，如果把誉市场定位为大狐套型的中高档厉住宅，将有可瓶能导致失败，涉因中高收入人雨群一般不愿到陶这类地段购房负居住。密5肾、对周边同类课楼盘的调查了蜂解。剃对周边同类楼还盘的调查了解幼，有利于在制产定项目营销策握略时做到扬长应避短，确定在圆今后的市场竞陷争中上于较为深有利的位置，炮制定正确的竞风争对策。这方嚷面了解的内容运主要有：楼盘勒所处位置、销叛售面积、销售朗价格、销售手忙法（包括宣传载口号、卖点和姻宣传媒体等）雪、销售进度、和付款方式、购溉房对象及楼盘报设计造型、装街修标准、配套蒸设施和环境美细化绿化等，同醋时还要尽可能面了解楼盘的施听工进度、资金各到位情况和物端业管理情况等节，然后制表逐使一进沉行比较分析，借以便正确定出恭自己的开发营炒销策略。市场投调查获取信息亿的方式、方法界很多，为了获吸得准确而周详捧的第一手资料颗，发展商既要软重点使用本单痕位专业人员，念充分发挥其积挂极性；也可以桨适当聘请一些柄相关专业的社埋会人员和在校境大中专学生作海为兼职人员，设交给他们承担景部分调查工作绕；还可以委托曲有关机构进行集调查策划。无亲论由谁去做这闸项工作，都要椅求深入细致，随坚持不懈。孤以下三种调查龟方法可作参考偶1巩、直接调查。方直接与政府人盖士、房地产代比理商、发展商城、金融部门、蜘行业协会、社某会有关机构以纲及市场中的活叼跃人士广泛交圾流接触，询问暮、请教，以较美快的速度获得口所需的市场信掉息。通过这种镰方法取得的信拥息往往比较可率信。且2魄、间接调查。努通过报纸、刊螺报及其他媒体虚收集有关房地描产信息、发展悔动态、市场分陵析蓬…热…姐等材料，当然浅对这些材料要乡对比分析，去侨伪存真。迎3冬、直接征询。纷这一方法的难玩度相对较大但半获得的信息具丹有较强的参照农性，对项目的恩定位和营销的灯制定很有意义爬。使用这种方吗法，首先要把茄咨询了解的问畅题编制问卷、传填写。下询调岭查要注意对象窄的选择性，要泄合理选择各阶夺层不同年龄、显文化、收入层欢次、被访人员巾，使调查具有洗代表性。这种刺方法也可以街巷头随机访询或魂在展销会上作细问卷调查。葱4列、现批场屡“软踩个点有”深调查。闸这是不少发展毙商、代理商作划市场调查常用浓的办法。调查抬人员以买楼者声身份直接进入嫁销售现场，通睁过索取楼盘资喉料、听售楼员拆介绍，实地调洒查观察，从而拉获得资料。不现过要注意楼盘匙资料和售楼员拒介绍是否有夸越大和不全面之霸处，不要为其签表象所迷惑。粱尽可能通过参路观楼盘、施工弊现场及其他途亲径从侧面，从净其内部人员和桂一些已购房人辱士作深入的调适查，增大调查负结果的可靠程坛度。胸§携4籍、市调的方式渠调查方式很多碍，结合各种课缴题，几种方法年可有机结合，矮以求得到可信含度较高而周详蝇的结果。触1奉、直接调查直云接与政府人士梦、房地产代理线商、发展商、活金融部门、行扁业协会、社会武有关机构及市孝场中的活跃人吗士广泛交流接表触、询问、请推教。优点：速扇度快，信息可激信。缺点：工盏作量大。角2夫、间接调查通蝇过报纸、刊报寺及有关媒体收赌集有关房地产括信息，发展动六态，市场分析仿等资料。优点蔬：易得。缺点阻：分析去伪存轧真过程需专业柜。燕3双、直接征询按顿一定比例把需壳征询的问题编永制成问卷，但东需注意调查对础象要合理选择王，具有代表性列，方式有街头事随机访询、展膛销会上集中访真询及上门访询草，三者可有机售结合。优点：办有较强的参照稠性。缺点：工馆作量大，投入僵人员多。缎4曾、现六场歇“犁踩为点阴”陡调查直接去销轮售现场，通过挺索取楼盘资料县、听售楼员介崭绍，实地调查哑观察询问，从宾而获得有关资株料。由于了解秀的信息往往有路夸大和不足之启处，所以需综续合侧面了解，语增强结果的可齐信度。优点：扩易操作。缺点菌：需专业地分堂析信息，才能少得到结果。附缓：调查方式很锐多，结合各种辣课题，几种方牙法可有机结合表，以求得到可道信度较高而周陈详的结果。倘§回5断、市调的内容卡以当地居民现跌有住房状况及敲需求状况，即蝶消费行为调查论。一、区域概况腿1惭、区域简介（控三纬经济部分坏）诉①伯区域介绍城殊市别名，在全华国和全省的地窗位。潮②肥人口包括人允口总量及区域伸内各小区域人栗口分布、城镇竭和农村人口比效例、人口增长摆情况、人均寿如命。烟③件区域划分下页属几个区，包密括经济开发区鹿有否及其地位骂。兰④师历史人文景变观有关该城市封的历史、重点系风景旅游景点蒸。低⑤校交通条件交惑通便利性，港拌口、机场、车需站等情况。胜⑥孩公共设施有竿关医疗、休闲扎等设施情况。衬⑦最教育、文化情圆况居民受教育服情况。⑧其它。许2如、宏观经济部娱分铺①垒当地经济构成腿各产业比例，网即第一、二、暮三产业比例。幻②带主要支柱产业糠情况。妇③悉国民生产总值班及牙GD务P类值包括在全国业或全省的排名抵。这④那主要的一些大丝企业情况⑤其他。软3摆、微观经济部总分。蚕①更人均收入及各坡支出比例。斥②要生活方式及社慌会时尚。③消费理念。④就业情况。⑤其他。做4稻、整体评述和过远景展望荐二、房地产市钞场裹1君、国家政府的桥有关方针政策追、法律规及有沙关变化趋势（岸注：按各部门谅划分）住①斜房地产管理部跪门炮A潮、对开发商镰：涨a装.素有关预售证的杰发放条屑件京b扭.难对建筑产品的法一些要求，包诸括有关材料的凳运姿用夜c俭.米其他规B创、对消费者竟：尘a叨.再有关拆迁的安浩置方非式塑b染.戚房改房交易的持规红定帖c涛.升房价的控鸣制岭d瘦.易其他茂C原、对中介代理隔机构咸：喇a苹.葡有关从业人员他的资质考科核判b欲.驾机构的其他管度理条约②土地局滤A雅、土地的转让庭方式及价格控卷制。淘B树、土地的年供猴给量。却C粘、有关土地的休其他规定③规划局爪A拨、城市的规划此方向、区域定略位及远景规划B、拆迁力度④交通部门蚂A麦、有关道路网习的建设释B裳、重点交通基掀础设施的建设膀C夕、对私人购车酒的一些政策⑤银行撞A碰、存款利率，目按揭贷款的利戒率泊B牙、按揭年期及愚业务方式等骡C摸、对开发商的凝贷款支持⑥税、费部门页A鞋、有关交易的班税、费拣B忙、办有关证件事的收费情况敬C伏、对开发过程陕的收费情况，冻包括配套费等也⑦买其他政府部门婶A月、公安部门关行于购房入户的劣政策葛B规、货币分房的扩施行力度捧⑧揪与房地产有关管的其他信翅2鱼、房地产现状签①乐以当地居民现绸有住房状况及阶需求状况，即摊消费行为调查男。（附表）注苗：通过问卷调共查分析，比例暖为当地人口急的墨2惩‰真。图A牢、居民收入情碰况B、居住情况C、置业意向领②李房地产上一时种期概括（一般底以上一年度）畜及同期比较辅A漆、交易面积、许交易金额B、价格走势缝C召、各楼型的比源例祖③绒本年度的推案舅量及需求预测旬注：指主管部箩门的预测有关妈媒体上可获取仪。斑④鸣房地产开发商刮的调查（附表颈）挖A比、开发商基本院情况B、有关业绩C、新动向趣⑤价代理行业的调踏查（附表）艺A估、个案推出中照代理公司参与震的比整个市场炉代理的氛围。B、例忘C泽、参与的方式伟D江、主要公司情侧况矮⑥兔专做二手房中概介情况A、市场情况B、有关公司绩⑦笔个案调查（附估表）A、已结盘B、现在开盘坚C抛、年内将开盘蹦D车、个案调查需插提交的结硬果威a谦、个案区域分锡布图（在地图万上标出赚）让b丧、等价位曲线恒图跟c木、分析总结出敲几大区域，并凶总结出特点炒⑧盛重点楼盘跟踪蛙档案（附表）旅时时关注重点暂楼盘，包括广正告宣传方向、递销售进展一切歼信息（此步工撑作由各事业处诉处长负责）闪三、重点区域骨市调（公司在秆该区域有项目排时）寿1筑、区域周边环晴境调查（附表屿）弊A苏、周边自然和墙绿化景观洋B宝、教育、人文逆景观沾C立、各种污染程岂度秆D领、周边社区素洪质周边市政配炒套便利性箭2腾、区域周边居鸣边消费行为调乎查（附表）名3起、区域重点楼亲盘调查（附表谅）毒4率、分析总结区悟域区的主力客匠户群，价格定庄位等基本信息芽，为公司的简没报制作做好准私备。凑四、其他方面塞调查烧1风有关媒体调查蜓①蒸可使用媒体情晋况睁②洒各媒体有关房揭地产的栏目、左专刊情况受③膛各媒体收费情侮况瓦④赠总结区域房地含产宣传广告投坚入情况角⑤咽要求提供各栏此目的简介，价毙位表原件，此川步工作为事业逗处负责完成。凳§海6互来自贷款购房吴者的调查报告剧福利分房即将待成为历史，住扇房货币化成为性大势所趋，越嗓来越多的人已这经将目光逐步肯投向个人贷款械买房抬随着国家住房露制度改革的不典断深入，福利邻分房即将成为碎历史，住房货状币化成为大势断所趋，越来越附多的人已经将根目光逐步投向曲个人贷款买房滚。近日，建行预对近年来已申必请贷款买房话的惜100转0盲个家庭进行了糟调查分析。贷印款买房的人收论入相对较低在天个人贷款买房工的课100偶0秩户中，年收队入馅5射万元以下登的案54息3币人，占总人数育的斯54.窄3秩％；年收圾入锁5级万元探至食1唤0篇万元晴的萄25台2丽人，占总人数貌的斗25.圣2铲％；年收寿入销1泪0据万元臂至秧2响0平万元本的德10邮2缠人，占总人数垦的寨10.套2敞％；年收奇入垄2赔0厚万元司至迅3溜0晒万元患的镰3冷7好人，占总人数掘的过3.械7雹％；年收逮入抚3绞0衰万元论至式4巾0定万元索的榴2放8哥人，占总人数宁的纺2.题8右％；年收触入铸4钓0健万元锹至鉴5蜘0博万元垮的晒8锁人，占总人数嚼的历0.去8翼％；年收临入费5虎0投万元以上鬼的么3哪0柴人，占总人数崭的潜3脸％。其中年茎收入最高的瓦为僻30画0阳万元，年收入饼最低的糠为纯1邻万元。从以上绣数字可以看出眠，贷款买房里的抗54.默3铲％年收入逝在幼5确万元以下，而普年收入默在尖2裳0鞋万元以上的只岩占鼻到张10.就3凳％，中低收入命者对贷款买房任的需求较大。哗贷款金额每户膛平碍均早20.粥9衰万元，最高的码和最低的差距怠较肢大浆100颠0肌户共贷糠款漏2091焰5贵万元，其中贷涂款今5拾万元以下变的阅7占2通人，占总人数渣的睡7.齐2调％；贷努款煌6桐万元吗至稼1虽0兵万元笋的艰25偏8暗人，占总人数王的伟25.懂8绵％，贷感款律1锈1门万元冬至借2冤0鲁万元签的镜32誉3献人，占总人数视的匆32.享3核％；贷刃款碰2悲1纸万元押至呜3成0敬万元灯的生15娇4俗人，占总人数迟的恢15.井4轰％；贷告款双3各1世万元衬至腰4介0柱万元倚的攻6渴8汽人，占总人数着的扇6.奋8爷％；贷膀款王4泽1仇万元俊至护5鲁0毛万元捐的声3誉9光人，占总人数平的汪3.长9悠％；贷低款站5叛1绿万元希至拘10钱0线万元静的证7活7尖人，占总人数怀的崇7.工7失％；贷杆款胸10棕1画万元以上秃的闲9辫人，占总人数朝的然0.挠9饱％专。抽100瞒0寄户中个人单笔岂贷款额最高的固为执23嚷0断万元，贷款额宿最低的挽为蛙1.犁2咏万元。以上数谁字说明，大量拉的贷款还是集怎中在中低收入士的人群中。贷烛款人以企业一蚂般管理人员及摩私营业主居多吵，国家干部和护普通职工也占句相当的比例就。珍100盲0窝户贷款人中，何国家干斧部亩18枕3打人，占见到遵18.犯3极％；企业一般棉管理人济员辉35堤2桑人，占吹到纵35.披2枯％；私营业坑主率23句4宪人，占秆到认23.伪4逃％；普通职参工鞭18诚8污人，占洲到控18.回8腾％；专业人陪士鞭4幻3誉人，占我到旗4.冬3斑％。碗在蓄100丑0筑户中，年龄霜在店2歼5离－闲4罗5老岁居多，占退到凑82.遮7例％，平均年画龄盯35.拐2颠岁，其中年龄巧最大楚的务6畜0顾岁，年龄最小罢的密1术8拜岁，男槽性牺70储9码人，女沃性童29冒1清人。房价剂在法1蛮5闹万元左右的最心有吸引力库，沙9交0冷平米上下的二祸、三居室最受畜欢迎混在咽100么0怨户中，房厉价亩5肢万元以下破的卧1晕6药人，占总人数抓的税1.晶6社％酸；捕5突万元单至陆1凭0桑万元搏的虏8谎9饱人，占总人数员的茶8.荡9挎％园；月1番0艳万元碎至惠2零0刘万元呼的液35辱6羽人，占总人数岁的轿35.惭6优％均；递2胖0凑万元脚至屈3择0挽万元形的造16彻7锡人，占总人数菌的终16.无7镜％掌；矩3尽0红万元的至匹4指0铺万元递的评12摩3馅人，占总人数置的桂12.沃3幼％村；指4然0狂万元妹至围5馒0垮万元岗的阶8轿0纷人，占总人数辱的度8哄％拦；畏5背0棉万元玻至铲10激0唉万元爪的嗽11精7衡人，占总人数涨的楼11.获7握％幅；嗽10摇0废万元以上伙的隆5侮2括人，占总人数壶的鼻5.缝2米％。购房总价糕值最低的每龙套图4.粘5拿万元，最高的樱为每羡套纷34涉0贪万元。购房面形积嘴6胶0铅平方米以上档的揪3督0腊人，占总人数勤的妻3玻％庆，调6桑0抬平方米光至刷8先0厨平方米刑的杀16阅7掠人敌；坏8爱0菜平方米链至蛙10急0运平方米卫的飘272竖人，占总人数监的并18.宫2索％誓；灿12绞0淘平方米捎至套14喇0论平方米辆的认12语5孤人，占总人数砌的手12.拨5恩％摆；链14传0肌平方米迅至重16斗0驶平方米匪的姐8漏9村人，占总人数和的乖8.痒9暖％振；鼠16论0皮平方米衔至开20甚0裕平方米以上椅的沾7吉8淡人，占总人数丽的制7.察8因％。其中面积听最大的别墅拖为慨53若0户平方米。贷款永期限多数都哄在汁1放0判年趁到叉2绍0耽年之间党在番100赌0葵户中，贷款期辉限炕在污1挨年赚至菊3页年（含）拒的辛1谁2监人，占总人数故的符1.茅2挖％使；稀4潮年字至济5海年鸣的忧22征5菜人，占总人数瓶的梨22.株5为％刊；布6偿年奸至震1辅0朋年姿的办3没1犬人，占总人数碑的患3.竖1绵％哗；代1膀1品年恩至钥2剖0屑年举的士73麻2适人，占总人数雅的啄73.症2技％。贷款期限售的长短是由贷露款人年收入的蜡多少和贷款金惯额的大小决定参的。个人住房归贷款是采取月客均等额还款的羞方式分期付款筒，按规定月均勿还款额一般不蓄超过月收入茫的离5猫0津％肺。摸100目0央户中，按目前择中国人民银行塘规定的利率月驻还款额最低桐为篮103.3筋9盾元，最高喊为淋43104.虑3蚀元。首期付款珍比例径在怨3貌－隆4炒成者为最多令在顶100裕0班户中，首期付视款比例棕在摔2汗0砌％柄至名3板0混％其的与6芽0另人，占总人数屿的轨6界％炒；子3厉0龟％畜至箭4参0脖％更的抵63静7答人，占总人数打的辛63.笨7勤％妨；爷4虹0蹲％撇至瞧5镰0傻％揉的城11眯3五人，占总人数连的剧11.常3详％兽；脾5授0鹅％刘至吃6盗0煎％葱的腊10肌7标人，占总人数矿的鞋10.惹7挪％果；旷6煌0殖％赶至错7尿0另％馋的吧5话1爬人，占叫人数勤的形5.退1河％葡；呜7绸0裤岁以上猎的世3立2欢人，墨占总人数乏的暗3.运2可％焦。成100讽0街户中，首期付给款比例最高的李达殖8占0咽％。待§庄7收人居驻展谷“勿住在杭株州绸”山问卷调查反映摔楼市新动向青山水融为一体晋的自然风光，稻是吸引人们前耳来居住的最大餐原因。软在闭幕的中国浅（杭州）最佳茄人居环境展览米会上，承办方永做了一次大型娱的谁“鸣住在杭奔州访”故问卷调查，结锦果显窃示卡4贵5师％的被调查者盒认为，杭州最被理想的居住区助域是西湖边。感山水融为一体散的自然风光，泪是吸引人们前攻来居住的最大破原因。丑在回税答估“臣您认为最理想削的居住汪地柿”积这一问题时，伐有擦4混5孩％的人认为，彩要江河湖山融嘴为一体写；倦2判2足％的人喜欢水另景匠；桂1槐9涛％选择海景控；降1悉4爱％想居住在山马边。正是因为膜人们想要山山危水水，民以有敲山有水的城市坑成了人们心目现中理想的居住目地。狱在回末答样“鼠如果让您选择铸在国内居住，割您最想住哪个姓城社市钉”枣这一问题时络，现5亡6增％的被调查者界选择了杭州，替分别味为货1君3银％溜、概1逗2洞％敬、响7冠％。几个大城提市上海、深圳标、北京分别奥为革7相％扯、孩3盗％开和既2梯％。正那些想住在杭兼州的人们，又阅喜欢住在杭州高的哪个区域呢咱？除析了胆4皇5调％的人选择西某湖边外，钱塘摸两岸也颇受欢烧迎，妖有杀1虏7养％的人选择播了解“继钱塘野江或”伐，珠11.训2塑％的人选择了漠滨江。集中了恢杭城一大批精雁品住宅的蒋村扁商住区，选择惠率也比较高，刺为堆16.饶5神％。运河和东劳河钻为戚5僚％湾和验4.城5邀％，城北则被句人认为不太理嫁想，仅养为递0.泪8痒％。趁在几个传统的尿问题如购房因艇素、房价、面凳积、户型结构新中（如表），衬调查的结果则教反映了房产市傻场新的劝向。掉环境成为买房哪时人们最先考卷虑的因素；人眯们对房价的心懒理接受度也在江提高，超过三炼分之一的人已砖经开始接受每梦平役方愿300傲0丘元送以蹲450钱0蜂元的房价，但碰大多数人能接胖受的房价目前衣在市场上还不胀多见；人们对厨面积的需求进店一步增大，选薯择拾12禾0途－爷15渡0桌平米的已经达挺到味了次44.谦5承％；跃层和错醉层成为最理想种的户型结构。他调查还表明，镰郊区住宅的未挺来购买潜力十趴分大。在回授答海“宋如果交通条件威很好，您会选部择在哪个地区大居饰住竖”润这一问题时，恼尽管有一半的板人回答了市区搂，但也赖有馆2写5帮％的人表示愿粮意喊到蹄“胸车程下在虫4妻0勇分钟左右的生径态住查宅瓜”酿居住，面有佣1房0观％的人选择了序近郊住宅，另斤有母9.痰2曾％的人愿意去感滨江，去蒋村步的双为我5.各8糕％。由此可见凳，如果杭州郊霸区能出现环境鹿好，面积症在漂12雨0宜－谎15勉0迅平方米之间，盒公共配套设施疤和物业管理好喘的住宅小区，祖相信会有相当考多的人愿意去拦这样的地方买矮房。塑§怎8防武汉市房地产榨市场调查傻这部分人对小走区的环境、价耳格、配套、工端程质量等都要识求较高，并较诊为青睐多层住碰宅的中等户型拜200搞0岗年材8向月，武汉市信童测房地产营销和策划有限公司驾完成了武汉市值居民住房消费旬情况的市调，婶市调结果表明梢目前有三分之逼一家庭住房仍歉不宽裕，及在餐今后一段时间仪内，很大一部便分人有购房意俗向，购房的有头效群将集中在誓首次置业者，振这部分人对小粗区的环境、价让格、配套、工垮程质量等都要竞求较高，并较版为青睐多层住慎宅的中等户型庄，希望这样的珍调查能让开发贩商认清当前需逮求，紧跟市场滤的步伐，更好墨地找准市场。柿武汉居民对现剩住房最不满意披之处：前三位悄：挪1仁、小区规划配敏套懒；抽2厌、物业管理棵；类3弯、交通条件惜武汉居民买房桂最关注之处：迈前三位身：主1应、周边与小区先内环境谣；喝2跌、价格绸；霜3蜡、工程质量垂武汉居民最欢拍迎的付款方式肺：前三位火：吹1吼、按揭池；泥2形、分期付款轧；锐3巾、公积金贷款肤武汉市信测房盆地产营销策划休有限公帜司驶200见0述年煎8秃月对武汉市市记民住房消费调冲查：磨一、市民住房窝性质为：久（届1皇）单位分夏房均26.累1芹％；绿（念2满）单位集资建康房徐1练3赴％；晓（零3戒）房管所公绑房至4.困3步％；熟（璃4赠）购买商品埋房费43.旅5住％；怜（扶5堂）租赁住注房织8.牧7击％。献二、市民现住窄房的建筑面积徐：钞（淹1失）燥3址0淘－兰7爷0塞平方胀米病30.楚4站％；怪（衬2封）袜7故1陡－晒9习0称平方斑米胃39.芬1合％；川（罗3肚）闸9瞎1钞－冒11激0苹平方精米贝17.涝4蛮％；链（能4智）漂11徐1惑－效15蔬0销平方宏米裂8.外7裹％；轰（夸5圆）焦15验0巩平方米以资上什4.屋3葡％。华三、市民现住品房不满意之处即（多选）：区（验1习）小区规划配数套耗56.划5享％；阵（富2颗）物业管旨理痛39.洞1冤％；视（戏3泡）交夕通氏39.判1赶％；劫（牲4寸）房型结裕构牲34.五8舍％；荷（首5择）通风、采巷光蒸30倒4拜％；需（遵6虹）地萝段漫26.夜1亚％；丰（胁7否）绿化、空气暴质皂量作21.饥7贷％；捞（骗8积）朝画向歌21.度7监％；蹈（例9钉）建筑质北量雄17.势4蒙％；纳（泼1棋0遇）产权手膊续疯13.戚1邀％。傻四、您买房是铸因为（多选）肠：阶（筛1藏）首次购买，撞满足居住需要魄：催60.螺9乳％；职（油2状）二次购房，瓦改善居住条件叫：舒56.泉5塔％；甘（理3微）为父母或子出女购买柔：喷30.满4更％；奶（搅4求）投资售：遭4.片3音％。傻五、您买房较循关注于（多选侧）：搂（扬1副）环吹境镜96.虎7挪％；漏（著2退）价蔽格叨94.熟5惯％；之（迫3亏）质明量心8鞭7症％；凑（扛4币）地高段睁82.渔6旅％；念（述5坦）小区配招套朋78.赌3哗％；虚（兴6亏）物业管鸡理泛69.虑6兄％；吹（后7隔）朝斩向廊52.活2尚％；皮（毁8挖）开发批商麦43.冲5针％；就（简9吼）升闲值效39.反1无％；漏（笨1颈0经）设聋计灿30.牧4怎％。瓣六、您选择哪态种规划形态：贫（猪1饱）多导层挤56.涛5揪％；怕（局2愧）小高猛层探21.税7露％；橡（克3钱）高挪层疫4.今3铸％；甜（匹4雄）别崭墅猫17.说4朽％。悬七、需求面积陆：书（沾1努）缺5茶0酒平方米以介下桨17.班4雄％；凯（怠2睛）救5消1脸－榨8盈0树平方而米眯13.龟1旺％；影（骂3坐）陈8貌1慎－堤10采0伪平方神米得17.办4春％；灯（给4乌）柱10择1改－剂12弯0判平方煌米典34.哑8疯％；浑（币5持）舅12吹1扎－托15裕0牲平方企米俊13.永1侄％；歉（僵6阻）烘15南0芦平方米以伞上肌4.伴3镇％。俘八、可接受购率房款：艰（郑1戒）撤1烛0愚－傅2浩5辞万邻7欢4殊％；喝（糠2肆）帜2棵5柳－羞5竿0灌万那21.紧7场％；价（其3宜）仪5爷0破万以桨上岛4.户3衔％。午九、可接受房堡型（多选）：犁（蕉1勉）势3×2×喘2静：蓬53.露9比％；村（琴2摩）搭2×2×缎1术：溉34.船3购％；土（瓣3伶）款4阵×2×酷2址：描21.语7饮％；迹（累4购）可3×1×厚1蜻：第8.茫7袭％；徒（缎5膝）复蝶式海8.肆7水％；垮（脆6中）至1×1×辜1首：允4.斥3竞％。丰十、对户型使习用面积要求碧：谋1惕、客厅（含餐汤厅）：蹄（就1鉴）篮1疑8网－捡2失5角平方般米吹4.艇3漏％；察（酸2稀）幸2构6堂－滋3赌5咏平方格米仿34.道8摧％；肾（订3蔑）狂3赶5真－趣5搞0异平方烈米暮43.芦3寇％；特（痰4显）房5韵0宵平方米以嘉上喉8.芒7区％精；完2虾、主卧室：杯（梅1币）企9诞－棕1纪2捷平方绵米背34.络9黄％；疯（嘉2馆）粗1扑2撞－淡1值5傅平方见米洁8.粥7剃％；寸（增3贝）原1边5阁－畏1箱8禾平方适米预30.毙4位％；恨（宵4疏）盏1料8刷平方米以拣上撞26.满1铃％撑；饲3盯、厨房：孩（沸1吼）蚕6就－委7疾平方织米墨26.指1匀％；吵（沿2腾）罩7准－宜8迹平方桑米在21.驱7保％；传（零3斧）概8滚－咬9篇平方篇米备30.叨4富％；闻（怜4味）虑9须平方米以个上虏21.象7盐％。隐十一、卫生间穷数量：搬（澡1妇）骂1就个蠢4.撒3苗％；地（遭2利）娘2汇个塞91.怜4缝％；尺（恳3计）纲3修个及以目上腿4.斯3嘴％。柴十二、阳台类泛型：牵（前1威）全封态闭谊30.钱4类％；植（耍2影）敞艘开注69.森6胸％；阳台面积恭：念（督1代）猎5玩平方米以柴下藏8.靠7融％；忆（谅2孩）约5却－嘉1逝0秒平方那米乡82.膝6居％；般（肚3悠）肉1趋0右平方米以哀上围8.度7衫％；朝向：折（现1密）南断北公86.后9趟％；雅（劲2参）东蕉南另13.笋1股％。终十三、可接受狱付款方式（多崖选）：霸（趟1理）按挑揭挣86.俯9炸％；惠（否2杯）分属期坚17.郑4脆％；届（荣3界）公积浇金汽11.神6罗％；垦（替4垦）一次弯性死8.原7荣％。合十四、分期或丸按揭可承受的携首期款额：中（海1退）街3督万以术下萍17.融4稳％；税（氏2臣）堆3坟－撕1仆0羊万右元阻69.辣6冤％；衫（凶3杨）碍1车0督－毫2侮0系万袋13.纱1疫％。锤十五、需要配赵套设施（多选怎）：今（领1岔）幼儿园、学大校夏91.列3脱％；态（坦2弦）医涂院捆91.胳3唤％；喇（粪3碧）银徒行头65.渐2傻％；础（认4身）商敲场产86.乡9筋％；左（介5宵）邮政、电输信编30.饮4境％；水（枪6夺）书蜻店筋21.乳7京％；培（今7任）快餐蛙店长21.前7些％；嫁（作8周）健身中惕心宋47.塔8墨％；绵（钱9迈）游泳贸池醋21.尼7盖％；大（省1筒0侍）供暖、供谈冷过43.同5竟％。津§湾9抄天津百对新人猎住房状况调查盆由以上分析可用以看出新人对臂购房价格、质煌量及涉及的服雾务希望有所突蓄破的呼声较为盆集中徐200巷0礼年促成了许多缸青年人把世纪种婚礼规划在人袜生的美景之中向。天津新世纪强新人的住房状旋况有什么新特罚点？对天津百维对参加世纪婚葛礼的新人做了究住房状况调查妹，并生与慨199声6贯年弹及眯199揪8句年前两届的百何对新人相关调爆查做了对比，械揭示出新世纪韵新人住房梦的志内涵。六成新张人自购住房本底届新人住房状扁况显示：在新苹房来源上颤有僚64.8唇9辞％的新人是靠四个人购买商品脱房，而靠父母脖单位分房的新两所占比例降贡至冻21.2料8纳％，靠夫妻一旱方单位分房的胜降芬至灵9.5崭7唐％。避通过与前两届怨比较可以看出派，本届新人的沫住房条件继续钢得到改善，拥杰有自己的私产尼房已不再是奢费侈的梦想。具悦体调查如图慎表翠1肝所示：路结婚住房来源找情况对比露愈父母单位追分房新人一幅方分房购商树品房借房租捆房其它躲199赛6惧年百对新人够娱散4摆1绸％皇哄2毯7微％约券1垒7列％除锐1隙5杏％帆译0栋负1舰99其8才年百对新人鲜妈24.结5淋％筑剥13.敞8融％全巷3孝3穗％菜驰19.逐1额％美追9.听6助％固200谊0抢年百对新人崖肾21.2扁8桐％间奔9.5戴7嫁％泥亭64.8吹9伤％善五4.2贿6程％货粒0窜第一届新人的絮购房率贯为筝1影7民％灾，壶6涌8篮％的新人靠父树母或新人一方战单位分房。探而毁4绝年后，购买商涝品房的新人比妇例竟增长引近伏5袜0鸭％，同时靠父椅母单位或夫妻殊一方单位分房棚的数持续下降其。由单位分房航为主转为个人暮购房为主，短签短几年间如此久巨大的变化令退人惊叹，而贯企穿其间的住房豪制度的深化改艘革及各有关部关门配合共同启薯动津门房市的炸成绩确实功不妖可没。展单独偏单逾八黑成拥有爱巢的原新世纪新人们绍不再蜗居于一解隅，因为绝大设多数新人的结盼婚住房是独单段和偏单。根据修本届调查显示兄：拥有独单和遵偏单的新人各润占优41.4租9队％介和窑46.8绵1臂％，占总数俭的弓88.典3翻％。其中偏单送新房与以前的食统计相比首次堂超过了独单新镰房的数量，与煤前两届统计结书果比较见下表隶。非结婚住房房型饺情况对比低唤独单庆偏单平房熊或伙单三室婆一厅其它稍199蛙6孤年百对新人匪稳37.敢9锡％辜浸23.矿2乌％吵猾17.粮9蹈％稼荣3.抬2廉％见吐17.保9打％择199寄8厕年百对新人牺嚼4弄5狱％币企3论5裹％独窄10.误1跑％挡捡2.御5县％屿7鬼掘宅.竭4厉％岔200颤0喊年百对新人针锄41.4员9灭％淹税46.8醉1站％睁半3.1左9基％余慌5.3内2财％池碗3.1起9墓％浊通过比较可见侮，住房为偏单恒的新人家庭数呢量增长幅度最蜡大，独单新房面在整体增长的雪同时也受到少仙数新人总舍钩“童独封”蹄求冷“篇偏沾”拆的影响，而三饿室以上新房结迫构的拥有者数莫量较少且只有旅微量增长。此忠外居住在平房型与伙单的新人唇与前两届相比厘所占比例已无筛足轻重了。由逐此可看出新世慕纪新人的居住叛房型正在不断敢改善，居住质耗量正在不断稳横步提升。弓四成新人贷款弄购房在本届百夹对新人调查中经有品40.4外3战％的新人贷款植购房，比前年呀人数增长抖了青1羡7处％；公积金贷贼款、银行按揭气贷款和组合贷煎款者的比例分猾别个为要28.7库2朝％童、慢21.2文8立％腿和朴6.3址8贯％；选择全部芬向亲友借款、东一次性付清房托款的人数焰占井6.3亮8究％；没有新人育选择二手房抵魄押贷款。由此挡一方面可以看钓出房市的启动材离不开金融系纱统提供的服务冶支持；另一方余面可以看出人急们在购买住房牺时已明显接受跨了消费信贷的娘观念，而不像蜘过去那样狱多保“徒欠人遭情局”概找借款了。盈据分析，除楼缠市火爆和人们栋转换观念的因情素外，新人们范能够积极购买姨住房并申请贷沟款与新人对未躲来收入有良好献预期有一定的粒关联。在本次化调查中宴有粉54.2观6谷％的新人认纯为贺“宋将来的收入会间稳步增欢加艳”赔。而且还有新哲人在调查问卷端中标明，要以集婚后节余为贷返款购房作准备很，因此潜在的违商品房购买力绣也不容忽视。毫期盼楼专市处“庸三突少破惑”尼在红红火火的别购买商品房的巨热鞋潮中，新人们椒对其间存在的卡一些问题也感橡慨颇多。在本委届专项调查中宵，当问吗及即“驱您认为结婚购品买住房的最大宫障碍是什么冠？垂”店时役，堤“验房屋价格居高枣不飞下累”葱这一答案这以板56.3凯8慨％的选择率位杆居首位。其次闹是讲“黎房屋质量令人题担掉忧毯”填，选择率赚为接27.6退6薄％盯。早“逐向银行贷款手旁续繁毙杂祝”窗位居第三，选损择率奖为僻11.弦7沉％。在该问题梦与收入相关性辫调查中，双方皆月平均收入愿在汇300题0桨元以下的新人苗的答案都以此乏排序。认论为弯“岗二手房市场发紫展不够成意熟携”拖和边“队物业管理水平若不街高姻”研的新人各占总袜体毯的漫4.2筑6毫％。此外暮有调5.3波2车％的新人认为淡是海“懒其他因携素锐”工影响了购买住赚房，并补充解誓释是由财于很“半个人资金不驻足嫌”瞒等原因。由以烂上分析可以看药出新人对购房披价格、质量及咸涉及的服务希胖望有所突破的鞠呼声较为集中祝。而且住房作唱为商品出售，北还涉及了许多肚部门的配套支诵持工作。世纪喷新人们希望能竖更加顺畅地圆裙住房梦。少第三章规划畜景观英§碰1高浅析房地产产侍品规划的构成全与实施策略捞推销第二性，另物业第一性，走迎合市场的产哈品规划始终是仇顺畅销售的有赞力保证颗除了地点和价邮格，房地产产祥品本身究竟如虾何？恐怕是购世房者最为关心竭的事，同样，樱随着各种各样蜻促销手法的相暂继登场和落幕睬，开发商吸引闷客户的重要着认力点，也越来布越多地建立在胁房地产产品本桐身的基础上了谢。因此，推销慧第二性，物业昨第一性，迎合悟市场的产品规俗划始终是顺畅盟销售的有力保朋证。对一、房地产产企品规划的构成熄房地产的产品赵规划可以通过颗以下两个方面弊来理解：何第一方面，简慈称胜“沈壳恭”胳