江苏地标性建筑大型城市综合体项目发展定位报告

XX中心发展定位报告目录HYPERLINK\l"_Toc138406270"1报告摘要3HYPERLINK\l"_Toc138406271"1.1项目背景3HYPERLINK\l"_Toc138406272"1.2项目的主要特点3HYPERLINK\l"_Toc138406273"1.3项目开发5HYPERLINK\l"_Toc138406274"1.4市场概况5HYPERLINK\l"_Toc138406275"1.5主要财务数据6HYPERLINK\l"_Toc138406276"2公司概览8HYPERLINK\l"_Toc138406277"2.1公司历史和背景8HYPERLINK\l"_Toc138406278"2.2使命与任务声明9HYPERLINK\l"_Toc138406279"2.3管理团队、管理委员会及背景9HYPERLINK\l"_Toc138406280"2.4现时股东11HYPERLINK\l"_Toc138406281"3宏观经济及不动产综述13HYPERLINK\l"_Toc138406282"3.1中国13HYPERLINK\l"_Toc138406283"3.2江苏省16HYPERLINK\l"_Toc138406284"3.3南京18HYPERLINK\l"_Toc138406285"4与本案项目有关的南京房地产市场分析26HYPERLINK\l"_Toc138406286"4.1南京写字楼市场26HYPERLINK\l"_Toc138406287"灵南京写字楼市率场综述辱26HYPERLINK\l"_Toc138406288"供给29HYPERLINK\l"_Toc138406289"座4.1.3德需求煌31HYPERLINK\l"_Toc138406290"折租金卖/恶售价芒32HYPERLINK\l"_Toc138406291"山4.2凭南京商业市场疏37HYPERLINK\l"_Toc138406292"今4.2.1急商业市场概况腹37HYPERLINK\l"_Toc138406293"致4.2.2抛供应社40HYPERLINK\l"_Toc138406294"扎4.2.3付需求壶42HYPERLINK\l"_Toc138406295"式4.2.4腐租金涌42HYPERLINK\l"_Toc138406296"委4.3踏南京型4/5进星酒店市场耳46HYPERLINK\l"_Toc138406297"工酒店市场概要蛙46HYPERLINK\l"_Toc138406298"供应47HYPERLINK\l"_Toc138406299"需求51HYPERLINK\l"_Toc138406300"平均房价52HYPERLINK\l"_Toc138406301"裤4.4慰南京服务式公贵寓市场孟55HYPERLINK\l"_Toc138406302"屿服务式公寓概摸览观55HYPERLINK\l"_Toc138406303"供应57HYPERLINK\l"_Toc138406304"需求59HYPERLINK\l"_Toc138406305"仪租金农/声售价柏60HYPERLINK\l"_Toc138406306"府5要发展策略及概窝览领64HYPERLINK\l"_Toc138406307"玩5.1杜最理想的发展永组合及发展策坏略腾64HYPERLINK\l"_Toc138406308"班5.2铃发展进度最新站资料刃68HYPERLINK\l"_Toc138406309"惰5.3葱委任第三方顾钓问的最新资料叮69HYPERLINK\l"_Toc138406310"衫5.4融委任第三方管航理协议及其主黄要条款始69HYPERLINK\l"_Toc138406311"嗽6洒本案项目相关槽信息谦70HYPERLINK\l"_Toc138406312"拾6.1属开发参数展70HYPERLINK\l"_Toc138406313"肾6.1.1夹地块位置节70HYPERLINK\l"_Toc138406314"膏项目开发内容竭组合煌74HYPERLINK\l"_Toc138406315"隔6.1.3劫各组成部分定拔位（写字楼、猛商铺、酒店式悦公寓、酒店）他75HYPERLINK\l"_Toc138406316"骑6.2炉组成部分项目输详情（写字楼棍、商铺、酒店鞠式公寓、豪华贱公寓、酒店）邪76HYPERLINK\l"_Toc138406317"尤6.3纺建筑规格（一石期）愤77HYPERLINK\l"_Toc138406318"结构规格77HYPERLINK\l"_Toc138406319"刑各组成部分规盏格济79HYPERLINK\l"_Toc138406320"独6.4嚼机电设备规格鸡80HYPERLINK\l"_Toc138406321"宫电梯及自动扶劈梯碍80HYPERLINK\l"_Toc138406322"空调系统82HYPERLINK\l"_Toc138406323"沉6.4.3锣电力里/确照明系统役83HYPERLINK\l"_Toc138406324"岁6.4.4逢防火系统崭83HYPERLINK\l"_Toc138406325"礼6.4.5扛通讯系统卵83HYPERLINK\l"_Toc138406326"腐6.5温本案项目的落SWOT砍分析民84HYPERLINK\l"_Toc138406327"亮7容市场推广策略舟概览蓄89HYPERLINK\l"_Toc138406328"隐7.1佳市场推广计划千概览嘉89HYPERLINK\l"_Toc138406329"若7.2傍目标市场分析讯89HYPERLINK\l"_Toc138406330"印8舰财政概览筋91HYPERLINK\l"_Toc138406331"汇8.1呈综合现金流量些分析获掏–斩感财务重点吸91HYPERLINK\l"_Toc138406332"敌8.2搂公司现有及预伏计合约责任竿94HYPERLINK\l"_Toc138406333"酿8.3约财务结构及责瞒任绞94HYPERLINK\l"_Toc138406334"沙8.4雁投资计划安排丙94HYPERLINK\l"_Toc138406335"买8.5奔股东退出投资死策略佩941报告摘要贴1.1诚兵狸项目茫背景即XX渔中心待（以下称本案屑项目）屠起初是由菌XX响集团控股有限奸公司发起并投落资开发。该公绿司于吴1993融年成立了亦XX类集团股份有限焦公司作为项目所公司，负责项尝目经营及物业援管理。镇本案项目串被视为南京地炸标性的项目，穿备受市政府支淡持。自军1993姥年起，一直被衬列为南京的重挤点开发项目。状凭着精巧沉的建筑愉理念彩和优秀获的遮设计露，等英本案项目略多年来雪已得到广泛的陵赞誉。命在掏2004铸年，配本案项目灾更被中国房地竹产躺TOP10激研究组评为十念大新地标建筑叼。房地产踢TOP10敬研究组是中国专领导性的房地范产机构之一，弹由北京的国务端院发展研究中拥心、清华大学火房地产研究中塑心和北京指数窄研究所合作设链立。碌1.恶2会项目的主要特投点珍本案项目劝位于南京的传址统市中心暂，彩在烘鼓屈楼区内旗中央垦路和湖南路的跟交界处领。端项目狡距离衔湖南路大兴约篇20厌0壶米泰，湖南路是欲南京题的荣主要内商业街破。甜物泰业筹面狂向中央语路刺。中央路是耗城市惨的幼一条主要酸道镜路艺，从中央嘱路惊可以便利通达秃南京最大和银最匪成熟没的商业中心命区答新街口，只需自大短约祥1蜜0灵分钟宿车程猴。惜项目距离新建运的地铁躬1煌号河线执玄武门站棕只软有屑20司0秘米钓。通过玄武门寸站，可以很方捧便地到达南京候北部和东南部冈的旅主要区域。咳本案项目佳距离绪南京市中心之唉外肝的禄口穗国际机场大礼约倡4筋0点分钟旱车程鼠。贿本案项目闸同时泻受益于它附近饿的膜风景专区滤—印—旅玄武肢湖遇，这是西一个嫩面积约鼓44铜4晶公顷安的预湖沙，与项目仅隔资一条马路部。轰按照本案项目艳的设计，房缺客能绵够葱180帝度甩享受闪到户整个湖的厅景观进。泽虎此参外嫁，华东地区酱主要映的喊商业和驶贸易中茎心各——就江苏展览意馆，拆位于划项目挪东谦面，可以非常货方便纸地丰通过地下通道猜到达拆出砍口爱附近的县本案项目。苗参本案项目适是盛一个综合性的枝发展旧项目，狱包括任高档商场姐、年甲级伍办公察楼、担4翻星嗓(孕Novote义l)现捷和凤5饭星答(Westi袭n胜)精酒店、豪华公愤寓和服务俩式菌公寓。一共欲有邻三悼座示塔烫楼，而底下设授有外8虹层裙楼闹。期其中一座砖高的塔旺楼有腊35门层，另外一座放是兽38自层如。这两权座肆塔保楼围绕着一座孙超高层口73性层塔楼站。仇下烫表显示佛本案项目灾第一期和第二果期锐总盼建筑望面诸积挨(敢GFA)冤的细节：洞部分何第一期煌(粪平方米砍)械第二期灭(允平方米柱)伤总计冻(穗平方米酱)突办公楼换23,228桐75,612拐98,840铲商业守87,061援45,410志132,47喊1件酒店退29,166条53,828奶82,994勺服务式公寓得0胳45,150滚45,150料产权式服务式败公寓连26,761可0锦26,761享豪华公寓环14,889兔0孔14,889继停车场分45,950免24,649崖70,599放总计风227,05物5叶244,64吓9磨471,70塔4陵资料来源：搜XX着集团股份有限校公司五根据建筑疾进度计划，第术一期的裙房畜将言会涉在头200诉7钳年咬6肚月完已工，然后商业束部分侵会开始试营业视。次泰第一期余下的裕部分桌将障会敏在购2007穴年鸭1汪2骑月前团完工。屑第二期的建筑气将会在陆200劫7粪年开始寿，并慢预兴计泄于断201居0谢年尼1侵2预月完成。慈1.3功项目开发兼无论是正在开更发还是计划中堂，本案项目的括办公楼部分将竟运用一些所南京最高规格桥的设计终要件兵，陈私融合当今办公挠楼稍市场诉上的优秀独特环要素，广譬如项架空地板师、高灌得房率贴、炎高标准层高片、或面积较大的标皆准层炸和部较短峡的竿电梯等待捕时间。这冒些压特点将闪会使它更搁好凉的满足跨国企尤业和大型的本悲地公司对高档熔办公楼的翁需求缠。呀本案项目的裤酒健店色/危服务摸式体公吊寓穿/京豪华公寓的设汉计和规格塔，叫将嫁会头是南京誓的夺最高赤档次的。因为善我们疏将英利用焰一麻系界列优质锹的守进口塔设备满和装置。桂此谷外魔，我们运用一艘些设计婚设计局，艳将药会使本案项目营的每个住宅愧单位余都能够欣赏到完玄武断湖枕的景观楚。虽本案项目轰所有繁的焰豪华住宅公寓熔单位射，撇每薄间都是蝴在钩37轰5农和校550腾平方米摊之间，每层只情有一间。这些子豪宅慕比南京离目前春或领未来已知所有峰高端住宅蓄项目的单户面翻积都贡大悄很多，让住户肯能够得到无可植比拟雀的风独特享受砖和豪华数设施巾。巨因此，暮它隐是葱一个完全告独特薪的产品哈，目标客户是亏南京不断血增但加画的上层阶级侮人士划。岭1.4毕市场贸概况挣目前的南京房专产市场滩中，巨高否档认办公楼谣、顽商业垮、润住宅骂、逃酒店和服务锻式逗公寓仍然是在适处在一个尚未富全面冒发展老的昏阶段。韵虽然部分物业美的言未来供应初将会批增地加，但是急高万档项目的贫供应衔，尤其是像猪本案项目鄙一类馆，斥还是器非常有限垦的筝。碰目前琴市场潮上其它物业都渠存在各种各样匹的宗缺点傲，相比之下，拦本案项目具扑有柄强指大踪的殊市场罩潜力葱。厕它将浇会忌填山补高档市场空遍白，满足跨国妥企业和本地的嚼大型机构日益刻扩大卫的高端卵需求。信1.5举主要财务数据纲现金流预性计丸延-吐循综合陈序徐收入团挣办公楼租金丧总某收入刺总1,996,掌022宾商业租金仗总午收入疑岔3,829,充883急产权式服务式送公寓及豪华公悉寓租金狱总海收入扭决1,802,维603酒服务式公寓租踏金馒总潜收入骨抛566,08甲6捉酒店租金悦总苍收入趁瓦2,831,仙948略停车场租金劳总聚收入睛酷269,23装7格总计：询销计售广/不租金收益唱腹秒沟11,265烛,779躲喊成本穿包交减：办公楼业闹务和房产税最贪345,03疮7搞减：纯商业业务和房铲产税丘细244,14剩2弃减：粒产权式服务式仿公寓及豪华公丽寓业务和房产仪税致盛100,04卫4抚减：先服务式公寓业腾务和房产税侍狡293,68誓6察减：愧酒店直接成本象、讲业务凳和房产税垦联1,372,搜901廊减：制停车场业务和瘦房产税抱圈47,251纪税后净销售收屯益绞朵红茂8,862,舱718科哄寄减：办公楼市象场营销成本宇龟196,60垂2涉减：商业市场妈营销成本谷字382,98撞8施减：产权式服摸务式公寓及豪么华公寓市场营千销成本输飞180,26恶0窃减：服务式公玩寓市场营销成宾本喊阿56,609菠减：酒店市场盐营销和管理成口本择兔165,79调2巾减：停车场市壁场营销成本衣泛26,924省市场营销后净蜂销售收益厚赞省桂7,853,谊543哲慈冰减：螺总开发成本残睁纹授3,625,衣186懒林息前税后先净现金流卫4,228,艘357橡敲利息和税前净企现金流耽喊18,776液,383亲加：获得贷款拘2,921,税146匠减：阔利息开澡支问-膛第一期妇诵（贼189,87巴4斧）俯减：拢利息开兼支粗-归第二期碌室0距减：钩偿还金贷款轰羡陷鼻(伙2,921,拘146)洞利息后和税前局净现金流仪陪18,796苏,518琴减：土地增值劝税蹲夫(捐9,426)冰减：企业税跪(贱33.3%)的(般1,749,跑194)页利息和税后净钱现金流亩2,580,简305摸EVA阻现金流纷约疑互12,268收,746头办公楼灰商业衡悟酒店狭扇服务式公寓戒产权式甲服务式公寓前和豪华公寓侨第一期暗第二期议综合途税前项目内部初回报布率邀（也利息和税前）订29.96%覆37.85%纤24.55%萌26.78%薯182.67电%护45.02%恰25.08%封34.76%尤税前股东内部韵回报混率五（坊利息荐后息/舅税前）害30.16%柴38.02%鼠24.80%罚27.06%技183.90阔%额45.41%悠25.08%处34.92%掠税后股东内部盈回报苏率改（零利支息麻/亏税后）屿25.15%漏30.96%警18.64%矿20.13%口106.41天%慕34.01%薄18.54%均28.85%洁2懂公司概览匪2.1龟公司历史和背芽景紫本案项目裙起初是由槽XX炼集团控股有限如公司发起并投辈资开发。该公糊司于跃1993诱年成立了某XX舱集团股份有限毁公司作为项目蛋公司，负责项奔目经营及物业测管理。绕XX如集团股份有限听公司是非上市轰公司，其股份坏由数个股东持厉有。其中妖XX搁集团股份有限长公司是控股股事东，占有公司猪67%协的大多数股份准，其它主要股勿东有武汉钢铁洪集团有限公司酬、中国石化扬议子石油化工有威限公司、中国薯石化金陵石油同化工有限公司谅及交通银行。扔以下是该公司氏的架构图：BoardBoardPresidentPresident’sOfficeProjectAdmin/HRAuditFinanceLegalSales&MarketingPhaseIPhaseIIQuantitySurveyDesignCo-ordinationAdminRetailHotel&ResidentialOfficeHR’项目组法律一期二期-商业酒店及服务式公寓写字楼人事董事局总裁董事办公室行政/人事审核财务市场推广及销售行政工料测量设计统筹高级公寓筛本案项目垮被视为南京地语标性的项目，来备受市政府支革持。自必1993葱年起，一直被俱列为南京的重港点开发项目。脾凭着精巧牺的建筑螺理念般和优秀家的贤设计许，总愧本案项目胖多年来骗已得到广泛的突赞誉。便在着2004枯年，韵本案项目刃更被中国房地魄产制TOP10储研究组评为十拢大新地标建筑糠。房地产愤TOP10花研究组是中国品领导性的房地弦产机构之一，讨由北京的国务局院发展研究中目心、楚XX溜房地产研究中茶心和北京指数惜研究所合作设云立。腰2.2澡使命与任务声让明涛使命：坑XX闻集团股份有限添公司以建设最稼高质量的物业改，以吸引最高谢端的买家及租盒户为己任嘴。喜继续投入赚XX穴集团股份有限援公司却力量以取得进摧一步的发展。划（原文无）职责声明：恩追求股东利益巡最大化的同时炸，促进本地人灭口、经济的发擦展。谋建立一个地标永型建筑，为南除京甚至全国的云房地产开发设备立新的标准。抚为南京乃至江行苏省提供领导芽性的生活环境步，进一步提升摇生活、工作及替休闲档次。训为南京出现的雁新贵阶层服务界，满足其日益愧增长的需求。棕投入路XX搂集团股份有限捆公司饿力量以进一步掏作这方面的改谅进（原文无）敌2.3杆管理团队、管花理委员会及背颤景容本案项目娱的发展有赖各催类人士的渗广泛合作，包沃括有著名建筑期师、设计师、耽顾问、及物料情供货商，他们拿不断紧密合作松以组成一个高炉效率的管理及成执行团队。痕以下是管理及蔑执行团队的公优司们的详细资虏料：落参与角色核公司名称狼背景妙开发商抄XX臣集团股份有限到公司赢.虹本案项目拢的主要股东。锄为贝森投资有遣限公司、浑金榜集团控股廉有限公司饰(格香港盐)怨及看Hongko额ngRui擦lingP醒ropert豆yInve葵stment苍Co.,此Ltd.泻所持有。溜建筑师脊美国洛翰建筑探师事务所织显赫业绩遍及缺商铺，酒店，蚀学校，机构、醒政府及公建物辱业的建造。受园景设计师恩美国浩SWA晴景观设计事务叹所弦SWA手在业界享有盛气名，具在美国委47隐个州及全球伍40嗽个不同的国家语或地区工作的同经验。因设计窑优良独特，该鞠公司曾获颁锡400税个大奖。柱总承建商那北京城建集团烛有限责任公司揭中国率500访强企业之一。武被评级为全球抱225眨强之承建商。掩中国领先型的改建筑公司。躲结构工程师斩华东倡颂建筑设计研究型院有限公司讲于毁1952搏年成立。踏是中国最大综镰合设计机构深上海现代建筑离设计晕(菌集团虚)像有限公司规的附属公司。烘机电顾问稿美国订Boche垦ng除工程公司紧(表上海尖)轮建筑、机电专字业的领导性的否顾问公司。扎市场顾问贱Ruisha辟ngLia程ncheng忌(遭Shangh唯ai碍)Real陆Estat恭eCons贷ultant床Co.,衣Ltd.浓于衔2004缓年成立。杂是港资的绢Commer亮cialL葬andPr蹦operty姨(Chin顾a)Co.镇,Ltd.蛋之附属公司。霞电梯供货商由瑞士迅达电梯捉于腰1874板年成立。司基地在瑞士卢宽塞恩。后是全球领先的浓电梯制造及供请货商。灰空调承包商特美国美意集团译于辽1935约年成立。见基地在美国明期尼苏达州。及是在全球设有道八个业务系列惧及十六家工厂焰的励NORTEK愧INC浴轧的附属公司。亏楼宇幕墙承包君商吵上海美特幕墙畅,准洛翰幕墙设计羞顾问鞋上海美特幕墙时公司是新加坡雪全建材有限公旁司和获国家建奋筑部授权为一艇级设计公司的炸上海建材投(顾集团拉)蚊总公司合资组朗建的公司。隙曾获颁鲁班奖院，该奖貌项是核建筑行业的最堆高荣誉奖。朝裙房幕墙承包识商踢北方国际丢获国家建筑部旗授权为房屋建富筑工程施工总概承包一级资质虚公司。悄曾获颁鲁班奖卵，该奖嗓项是食建筑行业的最茅高荣誉。殃物业管理错Ningao千Prope显rtyMa酿nageme产ntCom不pany攻是高力国际物吨业服务有限公旧司的伙伴公司疮。馅酒店管理爆喜达屋饭店及死度假村集团凡只在全球范围内园有领先的酒店扑及度假村运营辞经验。可拥有数个世界凳知名酒店夫名鼠牌包括垮Saint狐Rigi,绵Westin蜓、诱Starwo卷od,蒜和斩Four竹Points液。需在全球大约奴80堪个不同国家堤及抄地区经营杨750霜家酒店。陶机场洗南京禄口国际抢机场机票服务择中心慢由常民航管理局和搏国际民航运输薪协会授权之盖一级代理人。低南京领先的机坐票服务提供者龟。们2.绢4修现时股东赵XX层集团股份有限懒公司的五位最召高层康股近东，以股份资巩本递降排序：脖XX驼集团股份有限踩公司匹武汉钢铁（集铁团）公司尖中国石化集团罪扬子石油化工拉有限责任公司谨中国石化集团草金陵石油化工爹有限责任公司皱南京南华北方视实业有限责任晃公司勤此外，迈XX给集团股份有限刺公司的控股公躬司，即妨XX坡集团控股有限味公司宋，由炎贝森投资有限垄公司礼和金榜集团控灰股有限公司拔(沟香港劣)墓各占怜50%辛股份天，颤后坑者片是在香港联合安交易所公开上幻市的公司。运下表是主要股棵东之主要资料软：最股东炼类别盾主要业务吨出资额陷(佳人民币落创百万元幼)拜股本块XX论集团股份有限且公司卵纯外资五建筑及房地产宽投资葵248.58塞1忌66.960孕%自武汉钢铁（集厌团）公司厉国有就炼钢及冶金臣41.500案11.179拘%合中国石化集团茶扬子石油化工队有限撤恐责任公司倡国有骑石油化工吸39.750响10.707窃%垮中国石化集团京金陵石油化工燥有限反台责任公司陪国有并石油化工听5.250厅1.410%纸南京南华北方牵实业有限责任纲公司痛股份公司伏房地产开发及蛛综合投资伟4.544熟1.224%过交通银行枯国有股份制公胶司辫财务服务、储桑蓄及借贷嫂4.125台1.111%XXXX集团股份有限公司南京国际商城建设有限公司(67%)全外资拥有的公司其它少数股东(33%)中国武汉钢铁集团有限公司(11.1%)中国石化扬子石油化工有限公司(10.7%)其他(11.2%)贝森投资有限公司(50%)金榜集团控股有限公司(HIC)(25%)WahLinkRealEstateInvestmentLimited(25%)股东架构（股份数量合计：371,237,500）江3脚宏观经济及不量动产综述摧3.1牛中国经济综述厦中国经济指标冠（矛2000-2场00砌5捐）访2000析2001顷2002久2003奇2004血2005嗽人口优（巩1抬0量亿）瘦1.27百1.28渠1.28扔1.29彼1.30盲1.31央国内生产总值恼（颈1笼0常亿元）骄8,946.蠢8会9,731.恼4阵10,517促.2法11,739宝.0市13,687离.6炕18,232斥.1梨实际国内生产播总值增长率蠢8.0%炼7.5%父8.3%抛9.3%汁9.5%叼9.9%决固定资产总投装资挑（遭1燥0曲亿元）匆3,291.蜜8延3,721.昆4坦4,350.亦0记5,556.亩7确7,047.枪7冰8,860.盼4御外商直接投资疫（利用偿，蔽1党0祥亿美元）窝40.7猛46.9景52.7味53.5舍60.6龄60.3胡年度人均可支浸配收入（便元涌）演6,280个6,860旅7,703令8,472雨9,422拢10,493揉消费者物价指赚数（前一年品度欠=10拣0秃）场100.4慌100.7依99.2技101.2认103.9雾101.8剑城市地区登记娃失业率省3.姓1朵％印3.罢6册％第4.样0贪％堆4.俊3贱％朵4.鲁2请％拨4.2%质城市家庭恩格吐尔系数游39.4%到38.2%雨37.7%毙37.1%冤37.7%升36.7耳资料来源：中竟国统计局铁中国是当今世渣界人口最多的磁国家，截漠至渔200管5贿年底共有居炮民愿13.滑1筹亿人。根据中鸟国国家人口与盏计划生育委员划会的预测，玻在认201车0居年么及间202迅0或年前预计人口隙将分别增长胡至丧13.曲7钢亿梨及晓14.暖7阳亿。尽管中国机的人口结构仍锄较为年轻，但四由于政府实行疮严格狼的浮“么只生一个孩良子伯”寺政策，中国将彻在未来收的门1汇0挨至遥2怎0营年内步入老龄碧化社会。穷2005嫌场年年12边践月雨20赵鄙日，中国国家歼统计局宣布，尿由于先前对第色三产业数据的怜低估牙，勉2004芳病年估算的国内顶生产总值已被榜修订，暗从继堤13.65柱万亿元人民币劝(1.68被更万亿美元禁)腔调高灰为相情15.99葛稠万亿元人民币果(袄1.97向万亿美元麻)之，与先前报告济的数据相比增政长了券16.8%骆。之前几年修训订的数据尚未节公布，因此下题文有关中国国岭内生产总值增园长的讨论仍基距于未经修订的亲数据。新数据爬主要表明，中迅国的服务业远监比以前设想的避要更为发达，睛需要调高之前困几年的国内生愧产总值增长率术以反映这一增蓝长。另一结果会是固定资产投递资在增长中所否占份额比预期渠相应较低。就才整体宏观经济糖政策而言，新纳的数据不可能针会对政府政策恼产生显著影响悔或在很大程度率上改变政府政友策。崭在过去的二十傻年里，中国经棕济一直在高速趴发展院。熔2005蚀寺年，中国国内示生产总值增长咱率达到九年以梢来的最高点，校即脉界9.9%蛇（经物价因素谱调整），这引蚀起了人们对于浸经济过热的担律忧。中国政府迫采取了各种措扯施减缓增长速叛度。但初步数逆据仍显稠示或2005租解年的经济增长副率实际上仍高勺于隔副2004助望年缘的驰9繁.5%新。队中国踩于羊2001腥椅年加入世界贸贡易组织后，关退税及其他壁垒年的逐渐消除促事使越来越多的猜外商投资在各疗个经济领域之霉间流动葱，吹200臭5散年我国实际利滚用外商直接投犹资（筝FDI绒）测达颂60沿3蚁亿美元。随着炎经济的进一步州放开，中国有筑望继续吸引大瞧量投资并保持溪持续的高增长盼。梁中国已成为世协界主要生产中壁心之一，为食铃品加工、汽车湖、纺织及服装副、鞋袜、玩具忌、电子消费产青品及电信部门率生产各类产品抛。建筑业辉在祥200夺5勾年蓬勃发展，锦不动产开发投世资增劳至津15,75抬9谦亿元人民币疮（界1,94清3筝亿美元），增资幅超过冬19.8%赖。馅尽管工业在国乘内生产总值中湿占相当比重，互中国仍是一个希农业主导型社全会，尽管农业蛋在国内生产总剖值中的份额在挣过去十年里持恳续下降，骤但既200怖4饥年第一产业雇树佣的劳动力仍宽超过劳动力总勿数的宗46.9%带。第二及第三泪产业占国内生半产总值的相对灵比重增加了，优第二产业及第查三产业雇佣劳名动力占总数的树比例分别谅为栽22.荒5补％饺及炕30.虑6毒％。想城市人均可支艰配收入一直稳小定增长，牺从涨200认0商年做的团6,28币0发元人民币饰（叛774.3件5王美元）增捕至垦200般5尘年讽的侵10,49稀3稀（缘1,293.谦8性美元）。由于公城市居民日渐扎富裕，他们的兼消费模式也发屑生了改变，食拥品占其总开支绑的比例越来越房小邮，数200扰5垮年这一比例仅允为林36.秒7桑％，贪比奉200倚4旗年下降元了算2.邮7电％。怨随着收入的增唯长，中国拥有叔了一个庞大的哪国内市场，因键此它不再完全追依赖于出口业锅。在大多数城叼市里，人均年次收入稳定增长怨。同时，中国奸的农业人口的尺增速已放缓。只同时，过去六寨年里消费者物狮价指数一直保映持平稳，城市魂居民人均年消裳费显著增长。贞自尾200姥0孤年以来，外资时利用迅速增长趟。外商直接投逮资协议金额进从喜200丢0怪年克的巨71蛮1阴亿美元增共至还200夸4犯年播的啄1,56帐6游亿美元，年增阅幅两达匹3找0广％。投资项目箱数量也艘从罚200氧0发年冤的卖22,34框7蕉个增命至谣200杨5蛋年鞭的沈44,00疑1叛个。这表明，这近些年里在中拴国成立的外商云投资企业、合衔资企业及其他盗合作发展企业军的数量大幅增睡加了。外资利用正协议投资项目煤数量骡投资额裂（筒1众0辨亿美元）（协稼议峰金额）回2000忘22,347狮71.1举2001祝26,140矩71.9吨2002竭34,171恳84.8哭2003泰41,081膨116.9旱2004尼43,664张156.6袜2005月44,001扑-顿资料来源：中掉国统计局肿房地产市场综谨述爪中国经济指标怜（筐2000-2患00期5芹）捧瓦2000纤2001伙2002恐2003绪2004组2005铁房地产投资刷（选1恒0好亿元人民币）诱498.4弱634.4移779.1急1,010.粗6容1,315.宪8眠1,575.雁9翅销售面积（百傻万平方米）宗186.4弱224.1警268.1汇337.2书382.3浸－际施工面积（百踏万平方米）社659馒794.1兰941敢1,175.页3繁1,404.盖5晚－欧商品住宅均价讯（元每平方米惕）霉1,948谜2,017狡2,092玉2,197忆2,549痰－党商业用房均价泉（元每平方米位）续3,260寸3,274伶3,489战3,675敞3,966挑－乖所有物业（包烫括住宅、商业桐、办公及其他选）均价（元每殖平方米）袄2,112框2,170守2,250芝2,359绣2,714指－用资料来源：中锦国统计局济自仙200税0确年以来，中国坐的房地产投资兵额以及在建房窑屋面积一直处迅于增长趋势，苹在未来几年里迅，我国房地产简经济有望继续病快速增长。值哀得注意的是，贪全国平均房价禽掩盖了不同城尖市市场之间的蛇极端不平衡，达上海和北京等稀发达沿海城市灶房价明显高于贝其他城市。城市化津年份送城市人口（占于总人口百分比靠）溉2000境36.2捧2001针37.7旗2002湾39.1殿2003氧40.5漏2004坛41.8扎资料来源：中出国统计局站中国大陆的城糕市化进程一直骨很快，在过去倘八年里，城市忠人口比例年平炼均增长率钉为柳1.奉4普％。中国国家威统计局估计，狂到窄202袭0王年，中国的城泉市化率将达粮到省5西0靠％，而熊到树205作0舞年，该比率将骄达悲到极7拿0语％。然而，需荒要重视的是，夫中国有关城市切化的统计可能订有误导作用，唱应谨慎对待，崖因为反如航“歌城减镇闲”派这样的地区分鹅类不是个严格撒的标准。由于锹中国的城市化廊开始加速，这队将提供更充足洗的廉价劳动力汗，加强中国的值竞争优势，有尸助于城市的发缸展。珠江三角虏洲、长江三角夕洲及环渤海经悼济圈的经济繁那荣说明了这一些点。梦3.2贱江苏省若（图中文字，辨自上而下）山东省江苏省连云港徐州八滩高沟宿迁淮安盐城兴化东台镇江南京南通常州无锡苏州安徽省埋江苏省位于中棉国东海岸的中乏心。全省土地及面积为元102,60扫0夫平方公里（占佣中国总土地面刚积的捡1.06%碗），西面是安贱徽省，北面是诸山东省，南面剩是浙江省，东俗面是上海市。淋该省纵跨长江霉两岸，包含约骤1,000尝公里长的黄海午海岸线。涉截搁至愿200深5巨年底，江苏省车的人口总数鹊为毕7,475网彻万，为中国人查口数第五多的奥省这份封.嫩该省每平方公驶里人口密度高悬达例728.6另人，是中国人邪口最密集的省设份。阔江苏省经济指似标蜓2004舌2005穿增长率昂谈(穷%)便占全国的分额橡（纹200卖4衰）佳国内生产总值喂（断1乎0执亿元）受1,551.蚕12昆1乘,肢827.21阻17.8%皇11.3%舞人均国内生产右总值（元）白20,852框24,515抄17.6%蓝--稠人均可支配收牺入（元）矮10,482振12挣,瓶319兔17.5%声--烘外商直接投资尽（已利用的程，乞1滋0益亿美元）欠12.1友13.18甜8.9%奥19.8%闻固定资产投资含（艳1荡0漏亿元）志682.8择873.97搞28%便9.7%生出口额她（倒1灿0浮亿美元）询87.6峡122.98雀40.4%扒14.8%需-团其中外商投资沸企业出口额朵（烦1蚁0称亿美元）诵65.22欣94.28喝44.6%任19.3%删进口额技（仅1草0烫亿美元）旅83.3绸104.96证26%刺14.8%赛-商其中外商投资石企业进口额夏（抹1宽0岸亿美无）历70.32衰90.52颗28.7%狐21.7%理资料来源：江破苏省统计局乳由于处在长江侍三角洲以内中绑国东部沿海地纷区的战略位置困，江苏省的经倒济一直得到强肤大的支持。近源些年来，江苏列的经济发展一泪直紧随长江三撇角洲的发展步挂伐，成为一个胶主要的制造及踪流通中心，目岩前该省是一个桌机械、电子、外石化及汽车制质造大省。价因此，森自这199扯3铅年以来，江苏侮省的国内生产性总值一直名列拳全国第二，仅稻次于广东省，寸截淡至昆200叉5兴年，占全国国势内生产总值的北11.3%态。但由于庞大茅的人口基数以拨及城市化发展械较强的南部地竿区（包括一些纸大城市如南京犬、苏州及无锡裳）与北部地区丸之间的发展不朽平衡近，鹰200丛5血年该省人均国吉内生产总值为灌人民币纲24,515泳元，仅名列全祥国第六。瞎最近，由于跨狐国公司开始进蚁入中国二线城办市，江苏省受评益匪浅。批在膨200裳5舞年，该省吸引腹外商直接投资哥（已利用）额记名列全国第一钞，引入外漠资驳131.购8艘亿美元。占当谷年中国外商直驶接投资总额膨的往19.秆8妄％。扬除乐观的投资宝指标外，该省紫的贸易数据也推有改善趋势。盘例如，瞧在于200狼5恭年，总贸易额卸达逮2,27使9意亿美元，比前但一年大幅增柏加唯33.腔4鸣％。不断增加鹅的外需一直在蔽促进江苏省工畅业的增长横，抱200奉5岁年统计的出口呀年同比增长率资为跑40.疤4趁％，而进口年荷同比增长率甚为驰2母6财％。鸦外商投资企业养在出口贸易中流的地位日益重践要。根据南京愈统计局提供的兴数据，在江苏白省的外资企业梦占中国进口与渴出口贸易总额扭的比例分别攀为顺21.掩7浪％盛和贴19.尿3倍％，这表明江薪苏作为中国一晌个主要贸易中壶心的重要地位型。更重要的是概，这也同时说隙明，江苏省，包尤其是南京市雅日渐增多的外眠资企业使该省贪在中国贸易及街制造业中具有芽十分重要的地蒙位。3.3南京浦口区六合区下关区浦口区六合区下关区鼓楼区建邺区雨花台区秦淮区白下区栖霞区江宁区玄武区墙资料来源：南闻京市政府凡南京位于上海铃以西躲约亦30旗0巨公里，北京以怖南昂1,20弊0声公里，是江苏邀省的政治、经翼济和文化中心据，也是长江三顺角洲重要的大猾都市。忆南京是一座历薪史悠久的古城画，曾历经多次农战乱。几百年际来，历史上曾滨经有六个朝代波定都南京。近究代，日本在第地二次世界大战饲中侵占中国沿座海地区时曾在西南京犯下滔天酸大罪，南京市司有太3天0俘多万市民惨遭辆日军大屠杀。奖南京陆地面积滤6,598讽平方公里（大真致与上海划6,340绳平方公里陆地组面积相当），盒城市沿浩浩荡便荡的长江两岸秩发展，因历史圾原因中心城区同大部分位于长萄江南岸。垮南京拥有五大泉支柱工业：电舌子和信息技术句、石油化工产嗓品、钢铁工业获、电气以及汽红车制造。元南京市的重要曾实力之一体现禾在其拥有一支特训练有素、文重化素质高的劳拾动力大军。该费市具备强大的落教育机构和设软施，被誉为中虑国四大教育中层心之一（其余大三个城市是北失京、上海和西像安）。总共威有阵3巩8膝所大学以菜及抗60忆0刃多所科研机构筒和贸易学校坐掏落于南京，以碍满足不启到献60菠0鞭万人口的教育治需求。侧近年来南京的揭人口数量稳步舱增长，口从贷200咽0驼年填的闯54骗5爆万增戴至柴200秃5喝年诚的尘59扰6玉万，年均增长谢率羽1.9岁%川。与上海和全骤国相比，南京动人口增长率一口直高于全国和饱上海平均精的侵3咏倍以上，后者央在同淋期倾5升年间的增长率脑为坦0.6位%胡。由于南京就辅业机会多，吸旅引了大量移民洒前来定居工作割，因此人口增牛长提供了更多巡的劳动力。渗南京市下浆辖括1凭1疯个行政区，总隔面纺积卸6,59获8基平方公里，市症中心面躲积收14切0圈平方公里。这叮些辖区包括六赤合区、浦口区结、下关区、栖翠霞区、鼓楼区字、玄武区、白梅下区、建邺区钱、雨花台区、辩秦淮区和江宁伯区。经济概况摔南京市各项经侵济指标（递2000-2庆005更年）撑2000崭年宜2001缴年伞2002更年币2003超年到2004衫年疏2005默年检户籍人口（百总万）寒5.45买5.53呈5.63沾5.72膜5.84指5.96鸣国内生产总值军（人民币十亿悟元）暴1晚02.1份115.0引129.8处157.6娱191.0弄241.3相固定资产总投聚资额（人民币腿十亿元）泳42.0巷46.6崇60.3战95.4爱120.1衡140.3路外商直接投资停（实际利用额路，十亿美元）半镰0.81朋0.79筒1.5裂2.21煎2.57求N/A射消费品零售总戚额（人民币十洗亿元）距42.2趴46.5痕52.5疤60.0核71.1冻100.5奴人均可支配收石入厘（人民币元）谅6,431乖6,968技7,337柳8,532劝11,602周14,997朴人均消费性支旷出（人民币元幼）盗7,047笔7,325线7,323然7,725振7,910漫10,704仰零售价格指数版（前毕年坦=10乖0青）酬99.2脉98.此8邻96.3寿98.1桑98.澡1裹96.7扬失业率许6.08%血3.59%谨4.13%翼4.18%麦4.03%虏3.36%袜恩格尔指数派39.4%拌39.9%孟41.9%剧40.4%浙41.9%它36.1%奴资料来源：南独京市统计局辽在外商直接投嘱资、房地产投被资和制造业的眠推动下，捏从陈200尺1穷至丸200要4蓬年南京市经济态发展迅猛。截焦至露200吹4葱年年底，南京检市的国内生产千总值溪（淘GD坝P初）达人民消币躺1,91狂0饼亿元，按实价长计旱算昨2000-2霉00度4相年间的年均增概长率嫩达散13.7连%制。归200充5甘年，南京市牢的局GD墓P过继续增遣长布17.3缴%愈至人民袜币融2,41泊3析亿元，在政府见出台房地产市葬场宏观调控措颗施、固定资产疤投资放缓的背羊景下，这种强梢劲增长速度格识外引人注目。陷更加值得称颂骡的是章，羊17.3问%蜜的增长率虽低尺于历年水平但党明显高于中国疮其他主要城市扫的惹GD臂P逗增速，如上海衬同追期么GD随P贯增长率矮是桐11.1惠%罗，几乎是全国膀同枝期床GD佳P忠平均增长颠率巩9.9%猴的两倍梳。南京市国内生产总值（GDP）0南京市国内生产总值（GDP）0501001502002503002000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%增长率GDP增长率人民币十亿元人民币十亿元析资料来源：南懂京市统计局矮过垃去税5产年固定资产实美现两位数增长洲，两从民200女0产年开始以年均叮增长牵率豆19.7溉%模的速度增袭至愈200缸5黄年底的人民瞧币晓1,40用3兴亿元，主要原视因是政府推行慕有利于工商企送业的政策，加妨上房地产建设捏大幅度发展。柜与此同时，十把年来南京市的樱外商投资也发源展迅猛。包在啊200计0耍年缩至练200赢4格年间，南京市良的外商直接投誉资实际利用额巧以蛾54.3抛%酷的年均速度增巩长吼，笑200鞋4登年年底脖达扮25.适7照亿美元，位居挑中国第六位。命南京市有效抓金住其在长江三农角洲的战略有寨利位置，大力助投资基础设施茄建设，实施吸父引外商投资的至政策，因此，箱吸引了大批跨伪国公司前来投卖资，特别是电藏子坑/I糊T摸、石化和汽车仰行业的巨头。免这些跨国公司收也力图突破上出海及中国其他迁第一梯队城市拒的地域。南京赖的主要跨国公钻司包括福特、廊菲亚特、巴斯亏夫、爱立信和插西门子。双南京的生活水首平呈不断上升土的势态，与其交经济稳步增长稍保持一致。城滴镇居民的年可熔支配收入佣从丙200呆0衡年的人均人民恭币装6,431奉元增长至印200辉5摧年的人均人民袜币国14,997纷元，年均增幅鱼达吹26.6粥%秧。而同期上海息和全国的可支散配收入年均增押幅分别是备13.4%龟和服11.8%衬。页同样，家庭人趴均年消费性支圆出鼓从霉200庸0依年的人民币具7,047严元上升至朋200震5锁年的人民币窝10,704趋元，年均升幅喷达哈10.4芽%宫。跑城市缝2004键年人农均史GDP遇（人民币元）抓2004约年零售销售额拆（人民币十亿墨元）链2004樱年房地产价格辅搞（人民币宅元匙/芹平方米）沿北京赵28,695青219.18才5,053冠上海巷55,307前245.46游6,489岩广州核56,271涛167.51湾5,601警南京笛35,769堂86.39贸4,261沫资料来源：上帽海市统计局、知南京市统计局爹、北京和广州吊网上统计局的宪网站田根据上表，南纯京与北京、上枪海和广州等第雾一梯队城市相息比，叔按持200呢4完年人均国内生飘产总值排名，当南京位居第三龄，仅次于广州歇和上海。央按缓200宇4担年零售销售额造和房地产价格拾计算，南京排颜名最后。以上斧排名表明，南柄京增长潜力较勺大，其市场发抹展相对欠成熟负。基础设施铁路揭南京已发展成头为中国西南地神区的一个重要尺运输枢纽，铁渐路运输网络与惠华北、华东和肃华中贯连。铁盐路天非津道-巷浦口线、上健海旧-弦南京线和南名京帮-所芜湖线都在南威京交汇。修缮反一新的铁路南林京站位于城市直的北部。班当京沪高速铁女路和西安铁路辈等在建的新项谱目竣工之后，吉南京的基础设梦施将进一步得串到完善。京沪喇高速铁路将中宴国两大中心城娱市北京和上海密连为一体，中漏间贯穿南京市屿。京沪高速铁刻路总共设逢有勿2侄1堂个火车站，包糖括天津、济南妖、徐州、蚌埠森和南京。高速茫铁路线覆盖区膜域生产的工农彻业总产值接近蒜全国夏的鞭40贿%减。榜另一条新建中竖的铁路是西诊安明-熔南京线，目的议是推动中国西线部的开发。该掌项目刑于较200肢2暂年开工建设，帝预计将邀于朴200省7表年建成，届时识将在西安市和颠东部的合肥市吨之间铺设急需伞的运输命脉。差西鉴安火-猜南京铁路途经晕四省八市地，玩全纤长紫95稀5罪公里。桥梁什除了中央政府鼠，地方政府也石积极发展南京榨的基础设施。脑据南京市建设冶委员会，番从变200央1析年梯到铁200郑5随年，运输体系侍建设的投资额袜年均增长率保纪持揉在灌20萄%灿。政府意识到交城市不应该过苍分依岔赖连接长江两熟岸的唯一通道翻，南京长江第扭二和第三大桥腐先后俗于勒200姓1档年宝和疗200态5塞年建成，缓解某了南京长江大办桥的压力。目保前，南京长江兴第四大桥建设复预计将誉在像200摧6星年年内动工。地铁线翠地出铁讨1峰号线仔于傻200短5嗓年配9洞月棵3摇日投入运营，悉极大地减少了字从市区北部至黑西南部的出行倘时间。蛇到推201驰5飘年，地铁总长界度预计将超石过承11玻9该公里，比目前工线路要抚长眯6现倍多。高速公路依此外，在现有涂运输系统基础矩上将新烫添锹24授0撞公里高速公路芳，以及南京辖惑区内新援建殖80繁0慰公里一级公路轨。据南京市政雨府，高速公路异建设预计在未月来五年内完成岩。机场慎同时，航空运圣输也在得到改压善。禄口国际奉机场距南京市茂中傲心摧35.拘8慈公里，交通十型分便利。该机荒场是中国第五具大空港，开通快有覆盖本区域劝主要城市的国嫁际航班，包括他香港、首尔、飞新加坡和大阪欺。核由此可见，政怒府已经在运输世和相关基础设霉施建设方面采卷取了十分积极堡的姿态，并以烟此来促进经济赶增长，推动本事地房地产市场个蓬勃发展。城市规划影资料来源：南辟京市规划局露随着近年来基根础设施的重大是投入，南京市僚的城市格局中淘形成了五大主咬要诱“博区盗块镰/题板菌块羽”耳。第一锈个驴“骂区谎块智/除板恋块满”薯是指沿中山路禁的南京中央零耍售区，汇聚了们本市大部分国浊内外知名零售探商。这里商务赢大楼林立，定嫌位与第二穗个标“缘区瓜块苹/严板项块剂”则有局部重叠。漂第二个区块是领新街口地区，母九十年代末兴辞起的第一波房贤地产开发项目汇大部分都建在榜此地。位于该宵区块内的主要忘商务大楼包括坟世贸中心等。垄第三和第四勿个迈“抛区创块颤/鬼板优块触”纪集中了中端和隶普通住宅物业芒，包括四个住榨宅物业区。一废般而言，鼓楼同区、白下区和尚建邺区属于中震端住宅物业，悟而秦淮地区则鸟属于普通住宅仔物业。堡两大工业园区帅构成了第五廉个想“谎板胃块川”锻，分别位于城稻市两侧。第一质个工业园区是愉北部的南京经因济技术开发区岔，位于栖霞区怕；第二个工业漠园区是南部的念江宁经济技术鱼开发区，位于恰江宁区。中端住宅商业中端住宅商业普通住宅零售工业占4孤与本案项目有矿关的南京房地婚产市场分析领4.1锡南京布写字楼垃市场仁买谢南京李写字楼缠市场综述禾随着近几年南浸京经济的迅速冲发展以及越来哄越多的跨国公聋司在差当地看扩大业务，对职高端咸写字楼稻的需求不断上晶升。势尽管钻到目前为止驳，与中国主要甩一线城市（如辱上海和北京）骆相比，林我们可以将洪该市的奶写字楼亩市场筹描述为处于凶发展初期封，灌但更优质的钳写字楼膛将吸引越来越受多的需求和关怒注。坛南京和一线城神市的差距分，尤其是在物袍业品质方面的桨差距，将以比我九十年代末经半济增长期的发析展速度更快的芦速度卫在未来几年省内奋迅速僵缩地小炒。堆目前在寨南京村有两个主要商掠业区集中了该坚市昌已建成哨的级高端丽写字楼岔物业叛：伞新街口谊区炼域况和湖南路泼区域辉。片截盐至诞2006解锅年财5虚骨月，遇除了忽相当数量质量你相对较差的写迷字楼静之外，赴上述区域新有碌4惊根座已竣工的别高端卖写字楼物业，厅集撒中了山大多数跨国公深司及内资公司调。访高端刑写字楼佳区域图XuanwuLakeXuanwuLake玄武湖HunanRoad湖南路HunanRoad湖南路Xinjiekou新街口Xinjiekou新街口兵资料来源：才XX坟集团股份有限唤公司新街口区域币新街口批区域慢位于南京市区对中心，嘴位于三酬个芹市辖区留—得—浩鼓楼、白下及淹玄武区湖交汇之处衔。解目前蓝该座区域赖是洁全戴市最大和最高丑级的中心商务志区，涨具有谨如下优势：毒各披类散高端跟写字楼物业探、洒高端防零售、四、五指星级酒店及其摩他休闲设施画大量集中继。择由于地处中心阔地带，逢附近有地铁站阿，愿几条主干道（翠中山路、汉中支路及中山东路世）堪也在此会合当，烦所以线该链区域已交通十分发达桥。么南京现有四座树高端滥写字楼，其中虹三座写字楼赏中位于新街口护，包括胞121,00踪0玻平方米的薯写字楼建筑面壤积垮，周以建筑面积计镇算，潮占南京现有隙高端讯写字楼供应量步的技8半2尤％划。满这些物业脖包括链国贸中心、散金鹰国际广场疾及摆商茂世纪广场赴。触南京劫写字楼芒市场的相挂对痛不成熟，披国贸中心和戴金鹰国际广场宗为欧竣工于九十年罚代末的较老物钱业。助尽管如此，缩它们桑的租金水平桥一直障在但市场中惑名列前茅积（每日每平方治米浊4猎元）营，并且保持着窑超稼过嘉9队5谜％的欧出租率。租户约包括众多知名森跨国公司，称如菌微软、戴尔、促摩托罗拉、爱坏立信、诺基亚赔及通用电气。巾竣工挥于怒200济4均年初的让商茂世纪广场好相对较新。召和上述两处物碍业一样，它也所面临了强大的菌需求，目前的落出租率大身于授9勺0叫％。所租户也包括一衰些跨国公司，秩如绿联邦快递末及便MS屋D甜。昌虽然两处物业口目前均被公认乡为励属于梨南京厘高端啊写字楼欲，盏具有良好的地坑理优势，附近蜘有各种重要休极闲设施，如酒蓝店、识高端横零售穷物业俩及得酒店式公寓矛，榆但街楼房规格还远愧远达不到鸦国际市场中途高端阀写字楼物业史的毫标准，援也比不上上海馒和北京蓄市场诊成熟。贿三处灿物业季的共同弱点有肝：合设计水平差纪，灾致使卡楼面兄得房率走低副，歼缺乏肝合理规划的大筋堂区域眯；电梯数量不饰足致使等待时惜间长；以及较迹差的物业管理鄙水平。嫩室内景装饰引和建筑钥涂料的选择也工反烦映楼出推当时房地产开谨发超时卸的闪不够专业伍。移具体到每一楼另宇，国贸中心搏只航有承9,000感淡平方米的搞写字楼建筑面烧积叨，特其烈面积暴不能满足跨国脂公司对大办公骑面积宴的哗需要求。茫相反，欢金鹰国际广场留得房率征极低，只检有虾6敌2萄％。另外，炎由于像电梯歪大堂是共用的母，它的旋写字楼部分巡和酒店区域活之间拍细分得不好。持商茂扛世纪广场随的弱点之一是坏楼面设计不好要，空间规划缺松乏灵活性。湖南路区域勿本案项目架所处的湖南路田区域贤位于南京市区谁新街口以北。涉湖南路坟西端点集中着裤几处础乙羊级约写字楼物业出。六目前集中于湖茶南路西端的桐乙腊级积写字楼物业地距离近期竣工缩的仁位于南北向的并中央路的地铁诞站倡有前15-2姻0亏分钟的步行路隶程。锯从较这方面其来站向，虽然失这些乙级写字治楼物业客位于两大主干志道肚—狗—压湖南路及中山懒北住路把—盟—如会合之处，但凯其交通不如新斜街口育那么寇便利。朝虽然口本案项目手被视为湖南路护区域片的一部分，但南它位于道路的获最东端愧范围兆。盲离取乙级写字楼全集中区域有一箭定距离是它的谋一个优势，铜这是由于俊其位置耗有利于智创造新的箩市场俱定位拍。在很多方面辉，右本案项目臣的位置比现在冲的数乙级写字楼集稠中区么优越，它的位句置属性和新街秘口十分相似。楚随着幕200怕6政年初胃银河国际大厦货的落成，加上秋在建的于绿地广场巡与绸本案项目膊，究湖南路晚区域袭提高挤南京脂写字楼甘整体质量和标映准的趋势咐正在初仔露资端倪挥。铁与过去该慌区域患集中于道路西诚端的宏较低品质催写字楼物业舰的开发相比，以此轮开发大都渐集中于湖南路酬区域谜的东侧，泛即白玄武湖附近。眨因此，复有必要明确的戒是，下一轮房守地产开发的重战点塌对象翁将气可能米从叼湖南路影区域鸭东侧的眉地标性若项目巾开始朋。鼻凭借其标志性家的开建筑直、惊合理榆的规好划及寄综合的粥开发方式子，孙本案项目稍肯定会一马当尤先。野南京劈现有的、目前声正在规划或进样行中颗的顾项目监均淡没有采用袖与箱本案项目莫的规模及开发狼密集度河配套省的午综合歪方式你，驱这种由方式经的仗运用甚将使滑本案项目辨成为南京市盟及么周边巧城市仔乃至整个江苏暴省的携一个参焦点。终本案项目何绝对垫是正在流建造老中的一个标志定性项目。节2006志糖年初贴落成的银河国局际广场衔只远有福26,33骗4带平方米全的建筑总面积初，而其绿地集团受即将完成其绿壶地广场的一期吵工程，呀写字楼部分闯建筑面积伸为拴18,00受0招平方米，零售羊部分建筑喇面积为坐16,500父悦平方米兔。绿地广场二晚期包冠括涨64,37退9厕平方米的问写字楼骤建筑面积亲和签43,29岔8螺平方米的零售和建筑面积，身截夏至忠200着6局年垒5即月，该期工程涨仍在规划中。淹客赵供给嚷资料来源抓:协XX似集团股份有限骑公司数目前南京容高端丈写字楼轧存量非常有限肢，近些年新增咐供纠应量甲很少。隶国贸中心和亭金鹰国际广场溜在九十年代末谱的私落成稿向市场引入了牌首批植符合当地标准渔的漆高端充写字楼幅，梅其后巡直命至月200鼓4铃年初都没有新慧的座供给元。在此期间，铸南京司高端循写字楼物业形总存量一直保切持架在剑64,00完0针平方米不变。量随着域2004哄押年初男商茂世纪拉广场的落成，赏南京穴高端写字楼蜂存量达纷到您121,00爪0葡平方米，几乎护翻了一番。在桃经过疯200骡5斧年顾供给弊接近零余的一段时期散之后致，萌写字楼部分勉建筑面积勉为允26,33内4取平方米的尝银河怒国际广场岩的竿落成，栗才在近期砖使应得厕该市厘高端写字楼修存量增租至胁147,33救4集平方米。退从现在起直坏至煌200伶9凑年的每年里茎，饼随着新的项写字楼物业饼的按期竣工，暮新的懒供给模将继续增加抓。字200你6章年下半年里至声200殊9呆年部，包括茧本案项目稀在内的新步供给检预猴计疤将圣达到飞347,42临1线平方米片。预期层于醒200段9顽年落成的拉本案项目拘（二期）及绿雁地广场（二期特）碌将占此竹供给法的大部分肾。叶本案项目影未来的类似项呈目闪较老的弊高端引物业炎XX刊甲押级类似物业摧楼宇名称峡本案项目娘XX载广场国际商务集中心葱XX碑际广场乖XX才中心施楼宇图片障区域扇湖南路丸湖南路浓新街口谁上海淮海中路热地址凯中央阀路柱20灿1第号骑鼓脱楼黑A老1转地块蓬汉中凡路夜8如9兆号覆淮海中们路锅101挺0斩号雾写字楼诵楼层总数纪12(打一期设)

坏30(焰二期类)但9歉58去35沟标准层建筑面野积（平方米）帖1,952统(仁一期室)

献2,340傍(红二期咱)亡2,000裙1,600蔽1,800副开发商铅XX莫集团昂上海绿地集团垒金鹰实业有限请公司抖嘉华集团驰物业管理挤高力国际预上海绿地集团缎金鹰实业有限历公司颈仲量联行翁移交状况扁吊顶遭、冶已涂墙面、创架空纷地板砌吊顶萍、未涂墙面、敞水泥地面锐吊顶慕、已涂墙面、境水泥地面趁吊顶粱、已涂墙面、钢架空化地板总竣工日期皱2007(而一期积)

支2010(洽二期胳)蛇2007校年伸1997楼年梨第雀3穿季度荣2005秤年丑层昆高（米）督3.8(克楼面到楼面杏)临4.2(垫楼面到楼面辛)李3.8(坊楼面到楼面风)陡3.8(梢楼面到楼面谁)臭得房率项73%(拐一期本)酿67.0%分62%重73%吊载客电梯禽数量归26(谣一期侨)

都待定核(球二期科)粪9红22迟15威空调服务世纪戴24荒小时弱24告小时邮24煌小时打24米小时溜距忽地铁站篮距离腿2-3熟分钟步行路程弦离鼓楼站不到饲5狼0嗽米休远粘离新街口站不誓到活10靠0泰米枣远灶5除分钟步行路程压资料来源：忍XX势集团股份有限能公司慌、上海绿地集夕团及金鹰实业渗有限公司留将标本案项目汗、榴绿地广场名以及任南京较早开发延的之高端作物业（狐金鹰国际广场倚）与上海凤超甲骡级坛写字楼物业孩（娇嘉华中心称）洪的建筑够质量和秆规格进行伐横向董对比爱，翻可以看出，吴本案项目缝具有十分明显驱的充优势，会该项目抹将为该市触写字楼鼻物业骄开发使树立姐新疑的载标准。兔特别值得一提臣的是，驾本案项目弊提供诸如既更大的楼面面弹积杏、高数得房率慎、眠架空码地板以及国际经级物业管理瓜等独特的江高端晕特色莲。在南京现有瞎的奖高端队写字楼物业贫中缺乏上述逮高端妨特色，即便是附在上海，辱也只有市场目中耗最顶子级徒的怨约瞎1突5姻家瞧写字楼物业烦具蜓有这些特色。灵尽管胸高端渐写字楼物业番供给东在今后几年会镜稳定增长，南己京的虫高端杂写字楼物业锈总量与中国其披他大城市相比痒仍将十分有限吊。例如井，朱200心6泉年一季度末南纲京胞高端驾写字楼物业赤存量征为之147,33葛4鸭平方米，远少虚于上海。根据陡戴德梁行物业鱼管理有限公司辩的统计，截贿至慎200家5菊年末贝上海甲财级箩写字楼物业督的总量唯为浩38享5当万平方米。津如前所述侨，虽然南京当嚼前的逼高端穴写字楼物业喊主要集中在新滑街口瓦区域吧，但在不远的挥将齿来俱，队开发重心将向穷本案项目泛所处的扑湖南路蒜区域豪转移秧，因为该痒区域丘正局在猛成甩为席一个主要的中宇心商务区。伍到基200治9炼年，散预计第高端顿写字楼物业对供应庆将在新街口与仆湖南路目区域肺之间瓦分配得敬更为途均挽衡，分别占侧南京渴高端绍写字楼物业乐市场直的靠53微%杜和搂47策%远。矿对比之下，鼠目前笼南京定高端占写字楼物业朵存量轨的捡82栏%氧位于新街口，般而仅辛有棕18笨%备位于湖南路吼区域色。择同时，包括购本案项目邀在内的认写字楼的毁质量，将比市谎场上绝大部分亡现有的炮高端立写字楼物业后的质量有很大痰的提高。一些钢新的右写字楼物业汇将枕运用咸国际设计、更早大的更高喘得房率好的楼面，更高御的层高，更先园进的电梯见设备香以及情架空揪地板。搬爬状需求由资料来源：岸世邦魏理仕脑近年来，面对谱跨国企业以及祝南京本地大租刘户稳步增长的奔需求，南京高么端写字楼市场伍推出的新楼盘榴寥寥无几。虽选然在过去几年四间，新建写字男楼的供应足以租满足租户的需意求，但目前南扛京市场对写字霜楼的需求量和担质量要求都呈替上升趋势，这昆种供不应求的外局面已形成并缘日趋紧张。翻2003批年以前，由于圆新楼盘推出不辽多且市场规模庸较小，南京高边端写字楼的平烈均入住率稳定旦保持在馆93%蔽温的较高水准。冬相比较而言，藏根据戴德梁行贤的统计数据，储2003贞年上海市甲级京写字楼的平均祥入住率为越87.3%遭。形2004今年由于位于新缠街口的商茂世企纪广场的推出纳使南京市甲级惭写字楼的总体坚入住率降至敌80%予，而后一年由挎于空置写字楼垄基本租出，写挠字楼入住率随潜即反弹至唱93%亚。商茂世纪广裁场的高入住率犁显示了市场整消体需求的增长倦，预计这一需鞠求在未来几年私仍将保持增长寸。体这种需求主要暴由两股力量推抢动：中国签订或世贸协议后市遇场的自由化程格度提高以及二瓦级城市（如南迫京）相对低廉输的租金和劳动致力成本。这些裁因素促使一些说已在上海等大携城市建立稳固凤基础的跨国企兽业随着其在中锈国业务的扩展羞进驻南京和其汗它一些城市。劳展望未来，胁200真6肠年由于三项主泛要写字楼物业卖的竣工，市场箩将新增稻163,0角00开平方米的写字方楼建筑面积，梅其中泰47.5%阳义为高端写字楼共，预计写字楼飞入住率将短期懒下跌，然而前患期积压的强劲终需求预计将可铃以消化大部分雹新增写字楼面悉积，使期2007暴年入住率显著捉回升。散在接下来的几歪年中，新楼盘抢的供应将使入但住率降低并保切持在摆82-85棒%慈的水平，到财2009间年由于新楼盘曲大量供应，又锡将出现一个轻柄微的跌幅。耕然而，由于写险字楼楼盘质量则普遍提高，跨效国公司持续进析驻南京，同时设那些已落户南掀京的公司也试灿图提升其办公榜环境，寻求扩区张，因而较新何的楼盘将成为扒最大的受益者期。这一发展趋洒势与在中国其枕他主要城市（策如上海）所观陵察到的市场变真化情况一致。粉在这些城市里炮，跨国公司倾暖向于租用新近矿推出市场的更纱新的、质量更奸好的写字楼。码李克租金搭/爽售价总体市场朝200随0公年至列2003场年间由于高端艺写字楼供应有热限及入住率较情高，南京高端演写字楼的租金宿保持在较高水病准，约为每平污方米每天脉0.65笑美元。然而宪，畜200柔4锐到熔200清5怪年，由于新的露楼盘推出，租值金以每年绪6.9%顺的幅度下滑。绘这很大程度上滋归结为由于以春下几个因素的浇影响。法首先咱，烈200莲4宅到聪200久5胖年的大部分时叮间内，跨国企炸业在一些主要每领域（如银行翠业）的涉入程鉴度相对有限。榨在这段时间里泽，这类跨国企侮业大都专注于盐在上海、北京址等各大城市发梯展，这是因为塞这些城市提供辛的市场机会更其多，且在同等斩租金水平上高宗端写字楼的选替择也比南京更多多。蒸其次，在南京银，现有许多高呼端写字楼物业贯管理不佳，欠程缺好的维护，蓄导致租金下跌棍。堤预计南京高端衰写字楼租金蛾2006开年卧到轨200债9评年将有所回升需，每年平均上疲升帖8%严，到栏2009音年将达到每平雕方米每天连0.76坟美元。桶未来几年这种除租金增长的动厨力将主要来自抚那些质量显著朝改善的写字楼毁楼盘，而跨国斤公司对这类写修字楼的需求最锹为强劲。与此碗同时，从外商腊直接投资的稳灯步上升可以看霞到，跨国企业湖不断进驻南京深，促使写字楼举市场需求增加计，从而推动租监金上涨。肾商茂世纪广场法（于弯2004少年建成）是南顿京第一座产权感式高端写字楼妙，其过去一年烈的销售价格变爽动可大致反映掌南京高端写字我楼市场价格变服动趋势。该建皮筑内写字间的旨销售价格呈上阻升趋势，由愧2004仇年的报1,500嫁贪美元此/胡平方米升至僻2005数年的历1,735使曲美元塌/世平方米，年增竟幅膝15%狸。浪从凤200颤6俭年至鉴200飞8些年，南京甲级粗写字楼的销售俭价格预计将进捐一步上涨，有军可能达到惹15%条的年平均增长搭率，即碌2004取到捎2005自年间商茂世纪校广场的售价增粘长率。此价格辜预测同时也得市到其他新建写纲字楼，如银河勺国际广场和置娇地广场的市场家研究资料的有引力支持。这两虏座大厦推出后市大受市场欢迎柔，均价超过所1,900颤葛美元弃/诵平方米。截至胃2006手年朵5的月，这两座大驱厦挂70%秩的写字间已经嫁售出。考虑到熊银河国际广场谣2006街年破6觉月才竣工，而领置地广场也将刮于今年第四季抖度才能完工这仙样一个事实，黑这样的销售业凭绩更加引人注变目。买200炼9互年以后，由于恳新建写字楼的足大量推出，销拌售价格将逐渐裂趋