2015年上半年广西房地产估价师制度与政策：管理规约制度考试试题

2015年上半年广西房地产估价师《制度与政策》：管理规约制度考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、收益性物业管理的对象为（）。A.物业所有者B.物业使用者C.建筑物及其附属设施D.土地2、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为_。1067元/m21070元/m21084元/m21141元/m23、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅—而得到这些资料。A.详细规划图B.分丘图C.分幅图D.宗地图4、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格5、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于_。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化6、某宗土地面积为2000m2,城市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m27、下列可作为市场法适用对象的是_。A.学校B.写字楼C.纪念馆D.教堂8、下列不属于住房公积金归集内容的是_。A.缴存住房公积金的对象B.缴存住房公积金的工资基数C.缴存比例D.公积金使用9、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。八：空间直线距离B：交通路线距离C：交通时间距离D：经济距离E：工业用地的监测点评估价格10、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格11、房地产投资的缺点是_。A.相对较高的收益水平B.易于获得金融机构的支持C.抵消通货膨胀的影响D.投资回收周期较长12、大跨度厂房指跨度在m以上的单层工业厂房。A：6B：10C：12D：15E：执行层的组织协调13、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.08,该房地产的价格为（）万元。38.2640.3346.562.3314、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。A：建筑技术B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格15、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。八：项目风险越大，风险等级系数值越大B：贷款期限越长，期限系数值越小C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低E：借款合同16、注册结构工程师注册有效期为年。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章17、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在—的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立18、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是.【2007年考题】A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解E：工业用地的监测点评估价格19、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。A：基本因素B：首要因素C：一般因素D：重要因素E：借款合同20、保险合同的客体为_。A.保险人B.保险利益C.保险金额D.被保险人21、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向—提交申请资料。A.人事部B.建设部C.省级人事行政主管部门D.所在地省级房地产行政主管部门22、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。A：支柱B：主要C：次要D：一般E：房地产估价机构必须加盖公章23、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A：横道图B：网络图C：进行图D：工序图E：借款合同24、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2,其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/m2,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为一万元。8009001000D.大于100025、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。A：时间风险B：比较风险C：持有期风险D：通货膨胀风险E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上，银行一般要求流动比率维持在200%以上一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%〜45%2、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%,银行贷款利率为6%,计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值的期望值标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是.（2005年试题）A：52%B：58%C：62%D：68%E：借款合同3、根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式有两种。A：合伙企业B：中外合资企业C：有限责任公司D：股份有限公司E：国有独资公司4、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。A.公开招标B.邀请招标C.挂牌转让D.协议出让5、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。A：定额计价以直接费单价为基础B：定额计价以综合单价为基础C：定额计价是分部分项工程的不完全价格D：定额计价是分部分项工程的完全价格E：目前采用单位估价法和实物估价法确定6、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是。A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好D：集中偏好E：借款合同7、房地产市场结构包括以下的结构_。A.供求结构B.投资结构C.产品结构D.产业结构E.利润结构8、城市总体规划的内容包括等。A：编制市域、县域城镇体系规划B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C：确定公共设施的位置、规模和布局D：确定城市性质和发展方向E：编制专项规划和近期建设规划9、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款10、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B：可以完全衡量项目风险性高低C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D：净现值标准差系数大的方案为优E：可以反映项目年度净现值的离散程度11、《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列—事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。A.房地产开发项目的性质、规模和开发期限B.城市规划设计C.基础设施和公共设施的建设要求D.基础设施建成后的产权界定E.项目拆迁补偿、安置要求12、居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为_。A.住宅用地B.公共服务设施用地C.道路用地D.绿化用地E.军事用地13、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。A：将承租的房屋擅自转租B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上D：故意损坏房屋的行为E：因不可抗力致使合同不能继续履行的14、豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为_。A.商场、豪华住宅、私立学校B.豪华住宅、商场、私立学校C.私立学校、商场、豪华住宅D.商场、私立学校、豪华住宅15、属于建筑物重要性等级中的乙等的是。A：一般居住建筑和公共建筑B：中级居住建筑和公共建筑C：高级居住建筑和公共建筑D：具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑E：执行层的组织协调16、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。A：有效市场＞渗透市场＞服务市场B：服务市场〉有效市场＞渗透市场C：有效市场〉服务市场〉渗透市场D：服务市场〉渗透市场＞有效市场E：借款合同17、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。A：5.00%B：7.50%C：18.36%D：28.85%E：借款合同18、某建筑物共3层.总建筑面积为600面，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值480万元。其中一层价值是二层的1.5倍，二层价值是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的有。八：按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33.3%8：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0%^按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0%口：按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0%E：按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9%19、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格_。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易20、—规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。A.《物权法》B.《城市房地产管理法》C.《建筑法》D.《土地管理法》21、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的_。A.容积率土地用途土地开发程度D.评估