2015年河北房地产估价师理论与方法：国有建设用地使用权出让需要试题

2015年河北省房地产估价师《理论与方法》：国有建设用地使用权出让需要试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末〜2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为元/m2。A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格2、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为一元/m2。13762308C.2558D.10553、下列表述中不正确的是.【2004年考题】A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格4、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。0.4月2.5月0.4年2.5年5、房地产开发企业税后利润应首先用于_。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红6、下列关于限额设计，表述不正确的是。A：限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计8：按照初步设计概算造价进行施工图设计^按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策D：限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施E：执行层的组织协调7、某宗面积为3000mz的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m?。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价万元。A：78B：882C：1210D：1272E：工业用地的监测点评估价格8、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其—由国务院代表国家行使。A.使用权B.征收权C.购买权D.所有权9、某建筑物建筑面积为4000m2,经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2,有效经过年数为15年，残值率为5%,该建筑物现值为一万元。523.45593.75C.643.75D.100010、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。（2009年试题）A：用地控制指标B：环境容量控制指标C：建筑形态控制指标D：城市设计引导及控制指标E：执行层的组织协调11、甲土地的单价2100元/m2,建筑容积率为7,乙土地的单价工500元/m2,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比。A：甲等于乙B：甲高于乙C：甲低于乙D：难以判断高低E：工业用地的监测点评估价格12、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降E：工业用地的监测点评估价格13、某宗土地面积为2000m2,城市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。A：建筑物地面一层建筑面积为800m，总建筑面积为5000m?B：建筑物地面一层建筑面积为1400m，总建筑面积为5000mC：建筑物地面一层建筑面积为600m，总建筑面积为5500m,D：建筑物地面一层建筑面积为600m，总建筑面积为2500mE：工业用地的监测点评估价格14、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%,则该项目的动态投资回收期_。A.小于5年B.在5〜6年之间C.在6〜7年之间D.在7〜8年之间15、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是一万元。8.0011.7616.8024.0016、一个国家以当年价格（或不变价格）计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为_。A.国内生产总值B.国民生产总值C.国内生产净值D.国民收入17、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。A：私有制B：公有制C：国有制D：社会制E：房地产估价机构必须加盖公章18、建设用地规模在一万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。123519、已知一年期国债年利率为3.31%,贷款年利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,投资带来的优惠率为0.50%,利用累加法计算的报酬率为。A：7.78%B：8.28%C：13.21%D：14.21%E：工业用地的监测点评估价格20、房地产抵押自合同—之日起生效。A.登记B.工商鉴证C.公证D.签订21、商品房预售合同登记备案的申请人应是。A：购房人B：房地产开发企业C：商品房销售代理机构D：购房人和房地产开发企业E：执行层的组织协调22、某宗建筑密度为50%,土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/近，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/近。该宗土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格23、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法24、以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法B：未来数据简单算术平均法C：未来数据资本化公式法D：过去数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格25、是影响房地产价格的房地产自身因素。A：区位因素、实物因素、权益因素B：区位因素、社会因素、权益因素C：区位因素、社会因素、国际因素D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。A.比较法B.成本法C.基准地价修正法D.标定地价修正法E.假设开发法2、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为一元/平方米。16111331146414003、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A.物权B.知识产权C.人身权D.撤销权4、—主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。A.估算法B.成本法C.路线价法D.基准地价法5、一般来说，投资于房地产信托基金REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能6、在商品房交易中，常见的最低价格有_。A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价E.采用收益法确定的参考价格7、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。A：土地增值税B：个人所得税C：营业税口：契税E：印花税8、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。A：房地产管理投资B：房地产置业投资C：房地产开发投资D：房地产经营投资E：借款合同9、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是_。A.金融业的发展B.社会人口密度C.物价的高低D.自然环境的变化E.政治制度的变迁10、商品房的建筑面积由组成。A：套内建筑面积B：套外建筑面积C：套内使用面积D：套外使用面积E：分摊的共有建筑面积11、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。A：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金B：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金C：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家D：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家E：在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家12、基础按其构造特点可分为、箱形基础、桩基础等。A：条形基础B：单独基础C：联合基础D：一般基础E：特殊基础13、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为—的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制14、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。（2009年试题）A：供需分析B：竞争分析C：市场占有率分析D：投资收益分析E：宏观因素分析15、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是_。A.国有土地使用权出让市场是土地一级市场B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让C.集体土地不经征用不得出让D.国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书16、获取房地产估价业务的措施可以有_。A.突破专业能力限制，接受各种估价要求B.提高服务质量C.恰当的宣传D.低收费£.最大限度压缩估价作业期17、目前我国采用的复式记账法是。A:收付记账法B:借贷记账法5支出记账法D:收入记账法E:执行层的组织协调18、房地产投资的弊端有。A:不可移动性B:变现性差C:投资数额巨大D:投资回收期长£:需要专门的知识和经验19、住房公积金的结息日是。A:5月31日6月1日C:6月30日D:7月1日E:执行层的组织协调20、下列风险中属于系统风险的是。（2007年试题）A:比较风险B:市场供求风险C:未来运营费用风险D:持有期风险E:借款合同21、是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记账簿的依据。A:会计规则B:会计账簿5会计凭证D:会计报表E:执行层的组织协调22、下列房地产中，不得抵押的有。（2008年试题）A:集体所有的土地使用权B:村办企业厂房5列入城市房屋拆迁范围的房屋D:宅基地E:E经设定抵押权的房地产23、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为一元/m2。A.3800B.45005200560024、下