万科天津监管资金课件

天津预售监管资金

解付经验分享天津公司财务管理部2013-4-17天津监管政策背景天津预售监管旧政策解析天津预售监管新政策解析大道当然，精细致远资金监管来了—最严厉的监管新政监管历史天津是北京区域第一个实施预售资金监管的城市，2009年12月，天津市国土资源和房屋管理局颁布红头文件：自12月25日起，在全市范围内全面实行预售资金监管；（监管旧政策）这一政策被业内称为：最严厉的监管新政。

经多方共同努力，2011年12月，在政策实施两年之际，我们终于迎来了政策变革。（监管新政策）天津监管政策背景天津预售监管旧政策解析天津预售监管新政策解析大道当然，精细致远监管旧政策简介—獠牙暗藏旧政解析项目名称监管比例魅力之城41%金奥国际假日润园东丽湖海港城35%执行时间：2009年12月25日起，在全市范围内全面实行预售资金监管；所有未办理销售许可证的建设项目，须与监管中心、银行签订资金监管三方协议、开立监管专户后方可办理销许；监管对象：全部预售款（首付、按揭、公积金）；主管部门及监管机构：国土资源和房屋管理局下设机构——天津市房地产交易资金监管中心；监管比例：市内六区、塘沽及开发区住宅和非住宅监管比例为35％；其他区县监管比例41％。在售项目中，海港城项目监管比例35％，其他项目41％；监管模式：预售款100%进监管账户；非监管部分按照比例（65%或59%）网上填报提取申请，审批完成后直接打入公司一般账户；

监管部分按照工程进度、逐单经监管中心专人现场踏勘、网上审批、上专题会通过后直接打入工程合作方账户；监管资金使用范围：建委备案的总包合同款、煤水电气社区配套费

监管解除条件：完成房地产初始登记后，简称“大确权”后；不受监管限制产品：经济适用房和限价商品房，天津空港项目不受监管；旧制度下资金沉淀严重旧政解析监管比例高达平均38%，监管资金只能用于支付总包款和少量社区配套款总包合同备案范围和金额有限，总包款仅能取出监管资金的47%（相当于销售额的18%），剩余销售额的20%将一直沉淀至撤销监管。万科一直是非大总包操作模式，可提取范围更为有限，精装修、电梯等工程款无法通过监管账户支付。举例：售价11000元/平米，总包备案合同上限2200元/平米，撤销监管前支付比例上限90%，32层高层住宅，2.5年取出全部工程款，监管比例38%。结论：相当于销售额20%的资金一直沉淀于监管账户，直到撤销监管。销售单价第1年支取工程款撤销监管前支付工程款资金沉淀非监管资金1100068201980792220020%18%旧制度下自由资金严重受限旧政解析售价11000元/平米的资金流向：自由资金6820元/平米，支付大配套费、精装、景观绿化、一次、二次社区配套费、税金及费用后，自由资金仅剩余963元/平米，售价的8%。监管资金4180元/平米，支付总包工程款后，沉淀2200元/平米，沉淀率20%结论：监管资金过多，可供企业发展的自由资金有限。非监管资金法定税金大配套6820精装景观绿化二次配套公共设施一次配套415129056518005509631236三项费用自由资金剩余监管资金总包款沉淀资金418019802200监管资金提效—提高进度款支付比例旧政解析修改备案合同条款，提高进度款支付比例

沟通前：备案合同进度款支付比例为完工造价的60％-70％，低于实际执行比例80％；

沟通后：提取比例提高至上限90％，增加可支取资金。监管资金提效—增加备案合同额旧政解析增加备案合同额

改变公共车库成本分摊方法（金奥3-8号楼已成功进件）沟通前：按水平投影分摊；沟通后：按车库上总建筑面积分摊，增加备案金额2144万元；备案合同额适当增大——针对地下部分不予支付，要在监管付款时扣减的特点；做法举例：实际造价1亿元，建委备案1.2亿元，增加备案金额2000万元，通过正常支付进度款，弥补地下部分不予支付的成本；重点关注：增大金额需适当，否则会引起监管中心关注和造成工程款超付。监管资金提效—拓宽支付领域旧政解析煤水电气社区配套费支付

沟通前：受支付对象及支付时间影响，这部分款项虽在监管资金可使用范围之内，但实际支取的可操作性较小；

沟通后：经过沟通，此项支出可由监管账户报销，每平米增加提取监管资金407元；

难点：配套实际交费数额低于标准，监管中心要求配套部门提供的交费通知较难出具。具体实施仍有一定困难。旧政策应对小结—杯水车薪旧政解析虽然在政策范围内取得些许突破，但对于庞大的监管存量，仍是杯水车薪；监管政策实施后，天津公司积极与政府部门沟通：①通过多种途径反映房地产开发企业资金现状，表达了在支持资金监管原则的同时、能适当降低监管力度、保障企业发展的希望；②与监管中心面对面，财务、成本、项发与监管中心面对面，深入探讨和解读监管政策；③专项报告，递交专项报告，提出“在监管账户内留足后续建设资金、其余资金解付由开发商用于日常经营”的建议；几经努力，2011年12月，我们终于迎来了资金监管新政。新政在本质上体现了之前倡导的理念——留足后续建设资金，其余资金解付用于日常经营。天津监管政策背景天津预售监管旧政策解析天津预售监管新政策解析大道当然，精细致远新政策简介—环境温和新政解析执行时间：自2011年12月起实施资金监管新政；监管原则：全程监控，重点监管；全程监控：预收款100%进监管账户，银行与监管中心对账一致后支取非重点监管部分，通常支取频率为每周一次；重点监管：对建筑安装和区内配套费实施重点监管，监管部分按照五大工程节点支取，资金解付至我公司账户；计算原则：重点监管及非重点监管资金解付均按套计算；监管定额：各区重点监管资金监管定额由监管中心确定，每年调整一次，精装项目单方增加监管下限1200元区域住宅产品重点监管部分监管定额（元/m²）

砖混钢混1-10层11-29层30层及以上市内六区2500345035503790环城四区2330307032103640二区三县2130289030003400滨海新区港务开发区（中心商务区、制造业产业区、高新技术区、空港）2480342035103770大港、汉沽（南港工业区、海港物流区、滨海旅游区、临港工业区）2290290031503510中新生态城2500359037003790非住宅产品253036004250精装产品需每平米另加1200元新旧政策对比分析—新政更为人性新政解析

新政策原政策相同点全程监管、非重点监管资金解付流程基本相同不同点

1、理念较温和、更能体现资金监管精髓相当严厉2、监管资金用途①按工程节点解付，基础30%，1/2主体50%，主体封顶65%，竣工备案95%，初始登记100%，各节点仅能支取一次①监管资金只能用于支付总包及社区配套工程款②解付后资金划入开发商一般账户自用②资金由监管账户直接划给对方3、对天津公司的影响①平均监管比例虽无明显降低（天津公司新政策37%/旧政策38%），但对于开盘去化率较高的项目，实际监管比例约为26%①资金沉淀严重②对于售价较高的项目（例如市区项目）较为有利②IRR大幅降低③对精装项目影响较大，售价提升困难的精装项目监管比例在50%以上

④可以利用财务杠杆，四证、商票等融资手段③无法使用财务杠杆新政下监管存量逐步降低新政解析按旧政策预计到2011年底，天津公司监管存量约为29亿元。实际上，天津公司通过积极与政府沟通，2011年先后5次以参照新政等方式提前支取监管资金16.6亿元，极大缓解了资金压力，2011年底监管资金存量12.5亿元，占全部资金存量的42%。12年1月至13年3月，月均监管存量11.5亿元，监管存量与资金总量平均占比51%2013年1-3月，随着在建项目竣工及初始登记等节点的实现，部分房屋现房销售，监管存量占比持续走低。平均11.5平均51%新政下资金提效—精细管理新政解析新政颁布后，仍有半数资金沉淀于监管账户，降低了资金使用效率。为此：非重点监管资金：与银行、销售现场、资金监管中心等各方保持顺畅沟通，确保日常使用资金顺利支取；重点监管资金：研究新政，持续做好五大节点工程款提款工作；梳理施工节点，密切跟进施工及取证进度，在各节点取证后，第一时间进件、现场踏勘，实现节点解付，增加可用存量争取节点二次或多次解付，及时补充可用资金公司整体政策：部分项目适当考虑精装产品品类安排，尽量减少精装类产品；继续与政府积极沟通，适时反应精装项目监管现状，寻求解决方法，从公司规模、信誉、项目建设保障等角度，提出区别对待的理念，争取更为宽松的监管条件。新政下资金提效—长效工作新政解析集体智慧监管资金解付工作是一项系统工程，需各部门紧密配合，凝聚公司各专业口的智慧，成立资金解