样板管理制度

第5节实体样板管理作业指引制度概况制度目通过对实体样板集团联检管控，保证现场关键限制点施工标准化，使交付工程质量可控，提高工程品质。适用范围适用于全集团在建工程交付样板、功能样板、施工工艺样板。定义住宅户型样板：检查户型土建施工、安装工程、管线布置等是否符合设计图纸、运用功能、工艺标准、销售合同约定样板。视觉功能样板：用于确认材料运用效果，检验外观视觉功能及施工工艺选择样板。施工工艺样板：施工现场集中设置展示钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏节点构造等工艺、工法样板。分项工程样板：指以明确各分项工程施工工艺质量标准、指导后续施工样板。交付样板：为满足交付条件，用于施工收尾交底样板。制度要点功能样板、施工样板、交付样板、联检验收二、部门职责2.1工程部：负责实体样板筹划〔包括位置、准备、实施方案等〕；负责施工样板详细实施；负责组织实体样板验收；负责接待集团联检；负责实体样板管理等。2.2设计部：参及样板选址、样板户型及套数选择；负责交付样板、功能样板定板定样；参及交付样板、户型功能样板联合验收；检查样板是否按设计文件施工。2.3物业公司：参及功能样板〔住宅户型样板〕、交付样板联合验收；判定和评估客户风险。2.4营销部：负责提出销售展示样板区域位置及完成时间节点；参及功能样板〔住宅户型样板〕、交付样板联合验收；负责核实精装设施设备、材料、五金件、公区配套等及销售承诺是否吻合；负责检查销售合同、合同附图及现场是否吻合。2.5工程管理部：评审工程样板实施规划，样板房施工过程巡查；组织并参及交付样板、户型功能样板集团联检；参及施工工艺样板集团联检；负责样板整改工作推演表督办。2.6本钱合约部：参及功能样板、交付样板集团联检并刚好提出本钱优化相关建议及建立标准匹配状况；负责核对工程目标本钱限制状况。2.7设计管理部：参及样板选址、样板户型及套数选择。负责交付样板、功能样板定板定样；参及交付样板、户型功能样板联合验收三、实施细那么3.1、样板分类3.2工作程序样板实施准备工程工程开工前，工程部结合工程总体准备及设计图纸，编制本工程实体样板实施准备，并报备工程管理部。样板现场实施1〕在样板实施前，工程部依据施工图纸，确认样板实施部位、工艺标准、材料选型等事项，并对实施单位进展交底。2〕在样板施工过程中，工程部各专业工程师应每天对现场样板作质量巡查，对出现技术、质量等问题进展指导、协调、处理。工程部自查及调整：1〕施工单位在完成实体样板施工后，工程部进展自查，并对质量问题进展整改；2〕质量问题整改完成后，工程部组织设计部、监理单位、施工单位一同进呈现场验收，发觉问题后刚好进展调整。3〕地区公司自查调整合格后，上报集团工程管理部组织现场联检。3.2.4集团联检：1〕集团工程管理部及工程部确定联检时间后，组织集团相关部门进呈现场联检；2〕集团和地区公司联检人员分组进呈现场检查。3〕检查完毕后组织联检总结会，要求集团和地区公司主要相关管理人员参加，沟通检查结果，并形成会议纪要，重点工作制定工作推演表。4〕工作成果：工程联检报告：联检完毕后2个工作日内，工程管理部收集整理完各部门联检报告，汇总后发及地区公司。工作推演表：各相关部门依据联检总结会制定专项工作推演表，落实样板整改工作，集团工程管理部负责此工作推演表督办〔重要问题上报总裁督办〕。设计变更单：遇到设计方案更改事项，由设计部门出具设计变更单。工程联检整改报告：地区公司整改完毕后，编制整改报告并发于集团相关部门审核，同时抄送集团工程管理部。3.2.5部门问责：各部门参及联合验收〔或验收〕过程中须尽职尽责，完成样板验收工作。假设责任部门不派人参加、或只参会不决策、或反复更改决策等缘由造成返工、工期被迫延误，关联部门有权拒绝执行，但经集团评价确需调整，对责任部门追责后，关联部门依据批准变更文件执行。3.2、样板实施细那么住宅户型样板1〕根本要求检查项测区选择原那么完成时间验收前提条件验收部门成果文件住宅户型样板每栋住宅第一个标准层高层、多层住宅工程第三层楼面构造〔别墅构造封顶〕完成后30天内标准层完成墙体砌筑，验收区域内全部机电点位、管道及预留孔洞位置均已标示清晰设计营销工程本钱客服物业联检报告工作推演设计变更2〕前期准备：工程部组织完成“住宅户型样板”所需户型施工图纸综合工作，将建筑、构造、给排水、强弱电等各专业施工图纸内容综合在一张图纸内。工程部组织综合审图，在图纸中发觉“错、漏、碰”、运用功能不合理等问题，组织各专业在图面调整相关设计到达合理并完成确认。3〕现场实施要点：总包遵照准备节点要求完成第一个标准层隔墙砌筑；工程工程部组织各施工单位在墙地面上，用色笔标出土建、机电点位，主要限制点如下：开关、插座等须要标注距地面标高及相对门框相对位置尺寸；强、弱电箱需按时箱体尺寸在详细位置，尽可能设置在客厅或餐厅隐处；标注出各预留电线管进户等详细位置及走向；卫生间、厨房间、阳台等处排水管、透气管、地漏等位置、冷、热水管走向、点位及管径大小；等电位箱位置等均需标注；壁挂分体空调预留插座位置宜在预留墙洞侧上方10cm左右，且及红外探测装置分设于窗户两侧，需标注各位置标高；空调机位专项梳理〔安装、检修通道，机位散热，立管布置合理性，分户公用双机位合理性，空调机位防渗漏节点〕；进户门尺寸、开启方向现场标注；户内门窗洞口预留尺寸合理性〔1米限制线现场表达〕等。3.2.2视觉功能样板1〕根本要求检查项测区选择原那么完成时间验收前提条件验收部门成果文件视觉功能样板幕墙工程精装修样板景观样板区住宅示范区等功能视觉类样板单项工程施工前2个月验收完成遵照集团设计管理部要求，完成样板施工设计工程本钱联检报告工作推演设计变更2〕依据工程不同特点，验收部门按下表要求执行联检验收：序号物业类型验收工程地区地产公司物业公司集团联检工程部设计部销售部1住宅单元门头√√2入户大堂√√3电梯前室√√4外装工程√√5底商幕墙√√6景观园林√√√√★7交付样板√√√√★8销售样板√√√√★9示范区√√√√★1写字楼/商业入户大堂√√2电梯厅√√3泛光照明√√4机电〔地上〕√√5机电〔地下〕√√6广场铺装√√7公区装修√√√★8外装工程√√★9交付样板√√√★2〕现场实施要点：样板必需严格遵照设计部要求实施标准〔图纸〕进展施工；视觉样板对重要施工工程须要有施工工艺表现；视觉样板选址须要依据现场实际状况选择，须要选择及实际施工一样环境；视觉样板需保存至实体施工完成，用以验证明施质量。3.2.3施工工艺样板1〕根本要求检查项测区选择原那么完成时间验收前提条件验收部门成果文件施工工艺样板现场或室内集中展示土建、安装工程分解构造做法单项工程施工前1个月遵照施工标准，工艺标准，现场集中展示施工完成工程联检报告2〕样板分类必做样板：防渗漏类样板、防开裂类样板、内墙抹灰、外墙抹灰、门窗安装、保温板施工、外墙砖粘贴、外墙腻子涂料、室内地面找平、防水层、内墙砖粘贴、暗敷线管等、屋面工序样板，混凝土构造工程样板。样板实施可选项〔包括但不限于以下选项〕：幕墙工程，外墙面，给排水工程，建筑电气工程，通风空调工程等。3〕现场实施要点：按表现形式分为实物样板或图片样板，要求尽量实施实物样板；样板必需配置文字说明图板，表达出样板名称、技术交底、质量标准；室外展示样板地点宜选择在主要通道口，可以是展示样板墙或展示样板区；室内操作样板宜集中在一套房或一层中，以便于验收、交底、参观；样板实施面积不能太小，应能表达此工序操作难度；样板应保存至该工艺全部完成。分项工程样板1〕根本要求：检查项测区选择原那么完成时间验收前提条件验收部门成果文件分项工程样板机电、外装、景观、精装等工程施工区域。单项工程施工前1个月遵照施工标准，工艺标准，现场制定位置施工完成工程联检报告2〕现场实施要点：涉及机电、外装、景观精装等工程施工前，要求施工单位必需做施工样板；涉及装饰效果和运用功能，须要设计部参及确认；工序样板完成后，工程部组织监理单位、总包单位、其他相关施工单位对工艺样板进展确认，验收合格后，报集团工程管理部，组织现场联检验收。3.2.5毛坯/精装修交付样板1〕根本要求：检查项测区选择原那么完成时间验收前提条件验收部门成果文件毛坯交付样板每个标准任选一套毛坯交付样板房单体竣工前6个月套内全部工程到达交付标准；及销售样板间承诺标准一样设计营销工程本钱客服物业联检报告工作推演精装交付样板在每一个装修单位中每一类标准装修等级中，任选一套交付用样板房单体竣工前4个月2〕现场实施要点：样板间全部工程到达交付标准，及《交付标准》和销售样板间承诺标准一样，完成全部交付内容〔打胶收口全部完成、厨房、卫生全部完成、阳台外墙及顶棚涂料全部完成、阳台栏杆安装完成、空调位百页施工完成、全部五金件全部完成、生活阳台晾衣架、热水器管道模拟完成、安装全部完成到达亮灯条件、对无法施工排水管道进展模拟、穿墙全部管洞全部开孔完成〕。四、工作模板及表单序号模板及表单名称对应权责第6节竣工移交管理作业指引制度概况制度目标准工程内部验收及移交物业公司管理工作流程。适用范围适用于公司开发全部工程。定义物业移交验收：指公司所开发工程通过竣工验收和备案后，并经物业公司确认到达可移交标准，转交给物业公司进展管理过程。制度要点竣工移交物业验收、竣工交付综合验收二、部门职责2.1地区公司工程部:2.1.1会同物业公司共同编写物业移交准备。2.1.2对移交检查验收发觉问题，落实并督促承包商进展整改至合格。2.1.4组织地区公司和物业公司进展整改销项验收并办理移交手续。2.1.5负责对物业公司进展移交后工作交底，对重要设备运用进展相关培训。2.2物业公司2.2.1负责物业移交验收，并办理移交手续。2.2.2工程移交后，支配相关人员进场并对其进展管理和维护。2.2.3对移交工程档案资料进展归档保管。三、实施细那么工作流程：编制移交准备——移交检查验收——整改销项验收——集团联检——工程移交——竣工回访3.1编制移交准备依据工程总体准备及营销需求，地区公司工程部同物业公司共同编制工程移交方案，经工程经理审核，工程副总审批后并备案至集团工程管理部。方案应明确以下主要事宜：成立由地区公司工程部、设计部、客户效劳部、销售部门，物业公司，工程承包商、监理单位组成验收小组。编制详细工程验收、移交、集团联检准备；确定工程竣工资料移交清单及准备；接收工程设备物业管理人员培训准备；物业公司派驻保安进场时间。3.2移交检查验收3.2.1地区公司工程部、客户效劳部，物业公司相关人员依据国家标准和工程移交方案对工程进展细部检查验收，对验收过程发觉问题，各部门进展分类汇总，并制作整改销项验收表，汇总至工程部，同时传阅给集团工程管理部。工程部依据整改销项验收表，落实整改相关事宜；对于涉及更改外观效果，运用功能变更，或需额外支出本钱工程，负责协调相关部门处理。验收过程中，地区公司工程部召集验收小组成员，每周至少组织一次例会，进展销项状况说明，并对存在问题予以协调解决，并将整改销项状况汇报集团工程管理部。3.3整改销项验收工程部遵照移交准备，工程整改完毕后，组织地区公司客服部、设计部、销售部门，物业公司进展整改销项验收。3.3.2地区公司工程部在验收完毕后召开专题会议，汇总各方联检看法，明确整改看法及完成时间，同时确定工程实体移交时间，并形成会议纪要。工程部组织整改联合验收后，将验收状况汇报工程管理部。3.4集团联检3.4.1集团工程管理部在销项整改正程中，组织集团设计管理部、物业管理部、营销管理中心对工程进展联检验收。检查项测区选择完成时间完成标准验收部门成果文件竣工移交综合验收每栋单体建筑均进展验收工程移交物业前一个月全部工程均到达交付标准，及销售样板间承诺标准一样设计营销工程客服物业联检报告工作推演销项整改单3.4.2联检工作程序1〕集团工程管理部及工程部确定联检时间后，组织集团相关部门进呈现场联检；2〕集团和地区公司联检人员分组进呈现场检查。3〕检查完毕后组织联检总结会，要求集团和地区公司主要相关管理人员参加，沟通检查结果，并形成会议纪要，重点工作制定工作推演表。4〕工作成果：工程联检报告：联检完毕后2个工作日内，工程管理部收集整理完各部门联检报告，汇总后发及地区公司。工作推演表：各相关部门依据联检总结会制定专项工作推演表，落实样板整改工作，集团工程管理部负责此工作推演表督办〔重要问题上报总裁督办〕。工程联检整改报告：地区公司整改完毕后，编制整改报告并发于集团相关部门审核，同时抄送集团工程管理部。3.5工程移交地区公司工程部提前两天书面通知物业公司工程竣工移交日期。物业公司支配人员按地区公司工程部通知时间参加工程实体移交，地区公司工程部将全部钥匙整理并标识后，移交给物业相关人员。在移交过程中，物业公司应当办理书面移交手续，在签收后，全面接收和起先管理所接收工程。