如何打造豪宅产品之三-实例分析报告

豪宅实例调查分析报告随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从一般公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，干脆影响到消费者对豪宅的推断与选择。原委什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。框定典型性“豪宅”的圈子豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。物质实体价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方宝贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教化设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。精神享受豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它供应应那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、消遣等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明显超过一般住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必需拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满意业主特性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。上海·汤臣一品汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。上海·华府天地华府天地由5幢小高层组成，位于上海新天地正对面，总建面7万平方米，豪华装修。主子专属电梯，一层一户，中西双厨，户型：260㎡-700㎡。当时开盘售价5万元/㎡，目前二手房售价约10万元/㎡。杭州·阳光海岸阳光海岸位于杭州将来市中心钱江新城核心区域，总建筑面积近12万平方米。一线临江地块、188席户户全江景、380－1200㎡大宅空间，是滨江集团继金色海岸之后的又一一线江景精装修豪宅项目，目前售价36000元/㎡。杭州·公元沐桥公元沐桥地处杭州之江国家旅游渡江区，占地面积约5万多平方米，总建筑面积约8万多平方米，在售南区为古典风格的多层精装美国公寓，总共11幢建筑以5层为主，配置电梯并以精装修交付，目前售价约35000元/㎡。四大豪宅品质细微环节剖析建筑特点汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥外墙一至三层进口石灰岩，三层以上日本三菱纳米光触媒铝复合板。自然花岗岩干挂，外墙保温材料进口石灰岩进口石材外墙，屋顶以铜覆盖大堂墙地面进口大理石，玻璃天幕高12.7米，直径16米，全玻璃构成。五星酒店式大堂，9米挑高。墙地面进口大理石7.4米挑高酒店式大堂，进口大理石地面4-6米精装修公共大堂电梯厅电梯进口大理石，永大日立高速电梯进口大理石，日本FUJITEC电梯:进口大理石瑞士迅达电梯美国蒂森克虏伯LEV别墅电梯窗比利时格拉威泊尔Low-E中空玻璃，意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金。SilentGiss电动窗帘轨道。高级铝合金钢窗、双层中空玻璃。窗配件采纳德国ROTO或同级产品意大利罗克迪平开或内开内倒系统，断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃空调系统新风系统日本大金VRVⅡ户式中心空调美国碧慕（BEAM）中心吸尘系统日本大金VRVⅡ户式中心空调美国BEAM中心吸尘系统日本大金VRVⅡ户式带新风中心空调系统日本大金VRVⅢ户式中心空调梵东尼（Fantoni）新风系统采暖、热水系统德国威能（Vaillant）热水炉德国Viessmann、法国Chappee热水炉地热采暖，循环热水德国威能（Vaillant）壁挂锅炉净水系统开能（Canature）净水器开能Canature开能（Canature）、爱惠浦直饮水机给排水系统日本积水（Sekisui）铜塑复合管美国Pentair、美国Culligan户内冷热水管：不锈钢管安保系统电视监控系统，德国速宾停车场管理系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统可视对讲系统、电子巡更系统、监控系统、周界报警系统、车库安保系统、入户门报警系统、紧急按钮可视对讲、电子巡更、监控系统、周界报警、车库安保周界红外对射报警系统、闭路电视监控系统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲系统智能系统美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲读卡到指定楼层、远程抄表系统、煤气泄露报警系统、智能一卡通系统、采纳EIB欧标总线智能限制系统车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯系统有线电视，卫星电视，每户预留10对电话进线不少于两条电话线接口，客厅与卧房预留分盒线，宽带到户。每户预留不少于正副两个卫星及有线电视线路接口宽带、有线电视入户每户预留10个电话接口，预留数字电视接口，每户供应一台数字电视机顶盒。书房预留宽带网络接口电力照明系统法国海格（Hager）住户配电箱，照明调控开关采纳进口德国ABB公司EIB系统浙宝配电箱，施耐德品牌元器件德国原装进口吉徕Gira插座及开关面板综述：精装修豪宅项目往往采纳高档石材作为外墙装饰主材，以石头的刚劲挺立体现豪宅历久弥新的精神象征。入户大堂是迈向豪宅生活的第一步，以挑高、酒店式精装修为基本质素。两梯两户、两梯一户、甚至三梯一户，供应应居住者肯定私密的尊荣享受。除了地段优越、外观富丽堂皇，豪宅更注意细微环节修养，无论门窗、空调、保安、甚至开关面板等各个环节，都以国际顶级品牌为标准。（阳光海岸入户大堂、电梯厅、石材立面）（汤臣一品电梯厅、入户大堂）户内装修汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥入户及室内房门德国Nobelesse手工雕花铜门入户，室内实木花饰门高级实木防火防盗钢木子母门，配进口门锁别墅式双开门入户跃层设计两层高拱门入户德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门配意大利原装进口Valli&Valli执手（汤臣一品入户门）（汤臣一品入户门）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥厨房墙地面采纳进口大理石德国博得宝（Poggenpohl）厨具德国Gaggenau电器设备德国SieMatic橱柜，德国嘉格纳Gaggenau嵌入式厨房电器、嵌入式咖啡机、嵌入式红酒柜。三星人造石台面、铂浪高龙头意大利进口Smeg燃气灶、油烟机、微波炉、双门冰箱、洗碗机、烤箱、咖啡机、暖碟机、垃圾处理机。意大利ARAN实木橱柜、德国Allmilmoe实木橱柜，三星人造石台面，美式独立食品柜（阳光海岸厨房）（阳光海岸厨房）（公元沐桥厨房）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥卫生间挪威Nexans地坪加热系统。德国Villeroy&Boch洁具意大利TEUCO按摩浴缸德国Hansgrohe、Pharo淋浴组德国Dornbracht龙头主卫Toto智能化洁具，德国Hoesch按摩浴缸。次卫德国Villeroy&Boch洁具，德国Kaldewei浴缸，配置德国Hansgrohe龙头。

TOTO智能卫浴洁具，主卫配独立桑拿房，全球顶级品牌桑拿炉，配以芬兰原产地木材及进口火山石。墙地面进口大理石。德国Villeory&Boch卫浴洁具，德国Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配备德国Hansgrohe龙头。（阳光海岸江景主卫）（阳光海岸桑拿房）（汤臣一品卫生间）（汤臣一品卫生间）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥客厅、餐厅、家庭室欧式简约风格，奢华金色调6.4米超面宽客厅，跃层有双层挑空100㎡豪华客厅。地面：18mm厚美国亦丰实木复合地板墙面：进口墙纸或室内涂料。（汤臣一品客厅）新古典风格（汤臣一品餐厅）（汤臣一品餐厅）（阳光海岸客厅）新古典风格（华府天地客厅）新古典简欧风格（华府天地家庭厅）（华府天地餐厅）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥卧房、书房100㎡主卧，超大开间，超豪华主卫生间。特殊为男、女主子设置各自独立的衣帽间。地面：18mm厚美国亦丰多层实木复合地板。墙面：进口墙纸或室内涂料。顶棚：轻钢龙骨双层石膏板吊顶。（汤臣一品卧房）新古典风格（汤臣一品书房）新古典风格（华府天地卧房）新古典风格（公元沐桥卧房）美式乡村风格（公元沐桥卧房）（公元沐桥书房）汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥洗衣房独立洗衣房，配备欧美进口洗衣机、干衣机意大利原装进口Smeg独立式洗衣机、独立式干衣机（阳光海岸洗衣房）综述每一座豪宅，都是高尚与华贵的代名词，不仅要呈现生活的品位，更要通过细微环节的人性化打造，折射豪宅不行复制的名贵内涵。厨房和卫生间最具看点，整体橱柜、进口电器、按摩浴缸、桑拿房等均为国际顶级品牌，多以德国品牌为主。室内设计以奢华古典、皇家风范、欧式简约、美式风格为主，户型功能分区合理，有独立设备阳台、走入式衣柜。多套房设计，其中主卧更与书房、卫生间合为一体，保证主子生活空间的完整私密。部分豪宅项目还设有视听室、消遣房等多功能空间。会所服务、商业配套汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥会所配套美国Hayward恒温泳池、三暖和、SPA水疗按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、儿童嬉戏中心、二楼国宴级多功能厅可同时容纳36人就餐下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等。3000㎡下沉式会所，聚合挑高达12m的恒温泳池、中西高档餐厅、高级健身会所等设施地下一层面积达4000平方米的社区会所，由中国闻名会所经营管理机构——“名流会”打理物业服务台湾晶华国际酒店服务，供应更臻完备的管家式服务，220位专业人员服务220户豪宅主子。香港戴德梁行杭州滨江物业管理有限公司公元酒店物业，引进金钥匙服务模式，结合形式和内容敏捷的美式管家模式，及星级酒店系统化的管理模式，在公共服务基础上，实施一对多的人性化、特性化、贴身服务商业配套总面积1万㎡，一楼层高4.7米，二楼层高3.8米，面宽8米，进深13米。独立出入口，配备中心空调系统、中心消防喷淋报警系统。以休闲消遣、时尚消费为主。（阳光海岸会所）（汤臣一品会所）综述对于核心城市真正需求的高品质豪宅，供应与之相配的高端物业管理与尊贵的私人会所服务，这些额外的价值往往比它本身的居住价值高出数倍，而追求这种生活方式的人群对于这些价值的需求也远高于产品本身。高品质的硬件只是其中一部分，更重要的是高品质生活的服务保障。客群、营销活动汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥主要客群汤臣一品的客户标准，是身价几十亿甚至上百亿的超级富豪。通过资质审核的客户方可预约看房。成交客户基本是总资产5亿-15亿的全球华裔富豪，注意圈层感、追求神奇、国际化、奢华、权利感。财宝金字塔塔尖客群，省内私人大企业主等豪富阶层，身家以亿计。部分为前金色海岸业主及其挚友。以杭州市区高收入家庭为主，部分来自省内其他地区，有肯定资金实力、有较高品质生活需求，对房地产拥有高品鉴实力。营销活动☆奢侈品沙龙。品鉴“所罗门”手表。☆上海国际顶级私人物品。推广项目。☆迎新活动。年底邀请政府及领馆官员、丽池会所顶级会员、汤臣VIP客户、高尔夫俱乐部、游艇俱乐部顶级会员参与。☆商业路演。纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市路演。☆“北美国际地产周”。温哥华-旧金山-洛杉矶-纽约路演，拓展境外营销渠道。☆“上海国际地产周”。赴香港推广。☆“上海国际顶级私人物品展”。以SilvanoLattanzi皮鞋专卖店，宣扬商业物业，吸引了全球顶级商家入驻，经营特性化的、具有艺术价值的顶级产品☆嘉格纳尊荣品鉴会。邀请业主在阳光海岸会所参与。芭蕾舞、二重奏、大拉菲、加勒比雪茄、嘉格纳冰酒桶，来自上海知名餐厅大厨用嘉格纳厨电现场烹制菜式，通过嘉格纳的品质宣扬，印证阳光海岸传世豪宅质素。☆高级私人会所。“第叁方俱乐部”，位于西湖边，包括私人会客室、小型展示厅、商务酒廊、红酒雪茄吧、书吧、会议室、西式餐厅，均可作为业主会员的私人领地。☆“银色之夜”酒会。邀请沪杭两地的社交名流、名媛，营造业主与沪杭两地时尚名流界人士“圈层”。综述豪宅的自身属性，注定了它只属于小部分社会顶尖人群。针对小众的目标群体，大众化的文本营销不足以传递完整信息，深挖客户阶层的特性与需求，以匹合其消费行为和习惯的营销模式，通过品鉴会、酒会、高端对话、沙龙等活动，从而形成一个特定的圈层以促成交易。会员模式、实惠服务等，是服务理念的延长，也是“圈层营销”的进一步深化。管中窥豹，可见一斑。通过在浙沪的四大公认的品质豪宅调查，希望能够为莱茵国际的豪宅之路奠定基础。阅历的积累对豪宅的开发尤为重要，对于莱茵达初次操作类似豪宅项目，希望能够通过与滨江、绿城等众多有阅历的豪宅开发商磋商、研讨，与众多可能的潜在客户做面对面的交谈，能够让莱茵国际做的更好、更为市场称颂，从而也成为莱茵集团住宅产业化系统中、市心豪宅类产品的代表之作。附件1、江浙沪精装修楼盘简汇附件2：各项目精装修图片（压缩包文件）附1、江浙沪精装修楼盘简汇楼盘名称外立面地面铺设装修风格样板房照片其他配置世贸丽晶城（杭州）玻璃幕墙+高档石材公共区域：大理石客厅：实木地板或大理石厨卫：墙地砖卧房：实木地板新古典主义风格、豪华双大堂设计，10部国际知名品牌电梯水环热泵中心空调系统，中心空调新风系统，全热回收新风系统，中心吸尘系统近700平方米太阳能恒温游泳池，集数十项休闲、健身、运动设施的健身中心。丁香公寓（杭州）高级外墙石材，铝合金双层中空玻璃窗公共区域：大理石厨卫：地砖客厅：大理石或地毯卧房：实木地板新古典主义风格+简欧大堂、会所酒店式物业管理服务深蓝广场（杭州）全玻璃幕墙公共区域：大理石卧房：实木地板厨卫：墙地砖现代简约风格美国霍尼威尔新风系统智能地暖系统五星级公共大堂留庄（杭州）高档自然石材公共区域：自然石材卧房：实木地板或高级地毯厨卫：墙地砖客厅：实木地板新古典主义风格（简欧）安保系统:停车管理系统、周界监控系统、电子巡更系统智能化设施:可视对讲及门禁系统电梯品牌:日立空调新风系统:美国霍尼韦尔全热交换新风系统电梯厅:一梯两户或一梯一户进户门:高级防盗门西溪蝶园（杭州）外墙面砖EPS外墙保温系统客厅、卧房：实木复合地板+地毯厨卫：高档大理石墙地砖现代简约风格☆“大金”或“三菱”中心空调系统☆“博世”或“威能24KW”燃气热水炉☆“科勒”卫浴，☆“广州日立”或“通力”无机房电梯☆进口品牌橱柜，摩恩水槽、龙头、☆“西门子”厨房电器☆“ALUK”系统断桥隔热铝合金门窗，中空LOW-E玻璃。万象城悦府（杭州）高档玻璃幕墙花岗岩干挂客厅：实木复合地板、地毯卧房：实木复合地板厨卫：高档墙地砖现代高雅风格☆安保系统:电子监控☆智能化设施:宽带入户

☆电梯品牌:进口日立HGH型电梯

☆空调新风系统:大金空调☆近3000平方米的高档会所蔚蓝公寓（杭州）高档花岗岩干挂空气隔层保温客厅：大理石地面、地毯卧房：实木地板厨卫：高档墙地砖新古典主义风格（简欧）☆进口知名品牌户式全热交换型新风系统设备☆智能安保系统☆原装进口电梯☆管家式服务丽江公寓（杭州）石材干挂法国圣戈班外墙内保温系统卧房：实木复合地板客厅：大理石拼花、地毯卫浴间：大理石贴面新古典主义风格（简欧）现代简约风格☆进口知名品牌户式全热交换型新风系统设备☆智能安保系统☆西门子冰箱、洗衣机☆大金空调☆卫生间地暖☆柏丽厨具城市芯语（杭州）外保温外饰面干挂系统高档玻璃幕墙客厅：大理石拼花、地毯卧房：实木地板、地毯，高级墙纸贴墙新古典主义风格（简欧）绿洲香岛（上海）花岗岩石材高档铜质面砖厨卫：亚细亚墙地砖及部分大理石客厅、卧房：实木复合地板、地毯浪漫法式风格新古典主义风格（简欧）☆三菱重工直流变频中心空调☆德国菲斯曼锅炉，LG（华源）全地暖系统☆美国滨特尔生活&饮用双凈水系统☆热交换新风系统☆科勒洁具☆意大利欧博厨房设备上海滩花园（上海）石材横贴客厅、卧房：实木复合地板、地毯厨卫：墙地砖现代简约风格☆德国GROHE龙头☆厨房电器全套美国GE灶具☆美国YORK暗藏管道式空调☆日本大金分体式壁挂空调☆西班牙ROCA卫浴洁具世贸5号（上海）石材干挂高档玻璃幕墙客厅：实木地板、地毯卧房：地毯新古典主义风格（简欧）现代高雅风格☆掌纹门禁、红外线报防、紧急呼救系统，探测报警装置

☆大金VRV家用中心空调

☆三菱电梯、两部主子专用、一部保姆用

☆德国Hoppe门锁

☆VILLEROY&BOCH卫浴洁具☆法国顶级卫浴品牌JCD翠湖天地嘉苑（上海）巴西金山麻花岗石高级仿真石漆厅卧：实木地板、地毯厨卫：大理石贴面现代简约风格☆Poggenpohl橱柜组合☆Gaggenau及Kuppersbusch厨房电器☆Panasonic等离子电视☆中心空调系统☆Kohler洁具王子晶品（上海）Low-E玻璃幕墙厨卫：自然石材拼花客厅、卧房：自然石材、比利时Quick·ASteep地暖专用地板、地毯现代简约风格☆双景观电梯☆Daikin双独立中心空调、加拿大Lifebreath中心新风系统、美国Beam中心吸尘系统、中心软水和直饮水系统、日本Sekisui同层排水系统

☆德国Rehau和Vaillant地暖系统。☆德国Hacker整体橱柜、Siemens全套厨房电器产品。德国Liebherr嵌入式冷酒柜、德国Dornbracht龙头、Sfera卫浴设备仁恒河滨城（上海）石材面砖厨卫：高级地砖其他：实木复合地板、地毯现代简约风格+简欧风格☆门禁智能系统，闭路电视监控系统，红外报警系统

☆火灾自动报警和喷淋系统，可视楼宇对讲系统

☆奥的斯电梯

☆大金VRV高智能化中心空调新风系统

☆停车库管理系统及巡逻系统君御豪