2010兴化市房地产调研报告124520798

2010兴化市房地产调研报告宿迁市启航营销策划有限公司2010年7月前言感谢贵司赐予我司如此珍贵的合作机会，受到贵开发商的青睐，我司感到特别荣幸！房地产市场瞬息万变，要做好一个项目就必需精确明晰地把握当地市场，深刻透彻地了解当地购房者的消费习惯，真正做到有的放矢，务求一击即中！受到贵司的托付之后，我司马上对项目绽开了全面且有针对性的市场调研，包括对整个房地产市场的大势分析和预料，并依据本项目所在地域的发展趋势、竞争对手状况、品牌影响力等方面进行了深化透彻的市场调研和分析总结，为贵司购拍地块与项目启动做好足够的市场准备。本地块是贵开发公司进入市场的首一个项目，亦是我司极为重视的品牌塑造工程，故，我们情愿以我司多年的房地产策划销售的阅历和专业力气全力以赴，做到最好！目录一、 项目概况 5二、 项目周边配套 5三、 城市现状 6四、 市城市发展规划 11五、房地产市场运行状况 12（一）、全市商品房市场供求状况 12（二）、房产新政出台的影响程度 14（三）、购买者地域构成 16（四）、房产市场今后走势分析与研判 18（五）、市部分房产项目销售一览 21（六）、市商品房存量、去化量概述 21（七）、土地市场 24六、市场部分总结 28七、可类比楼盘分析 31八、本项目SWOT分析 37九、目标购买群体分析 38一、 新建商品房购买者构成 38二、 消费者数据分析 39十、关于对本案的总结 47十一。结语 49项目地块概况本项目(在建人民医院对面地块)地块位于城南新区行政办公区位置，是市城南新区黄金地段。项目总占地约103亩，与市人民医院(在建)相邻。区位、环境优势明显，属于规划中的新区核心区域。本项目地块属于净地，仅有较小面积河流需填土。从施工进度上看，可以进入平地阶段。【新区区域处于城市潜力地段，区域配套尚未成熟，财宝人群逐步聚集，商业人气旺盛，是最适合兴建城市高端住宅的地段。】项目周边配套购物中心：大润发超市、：江浙广场、菜场金融服务：农村合作银行、邮政储蓄邮局等。医疗服务：市人民医院(在建)教化服务：规划在新区新建第三试验小学、文正中学。交通状况：农工站，长途汽车站、公共汽车站、人民医院建成后必将开通公交线路城市现状地理位置

位于江苏省中部里下河腹地，地处扬州、泰州、南通、盐城经济发展区中心，属长江三角洲经济发展圈，是全国闻名的商品粮、水产品生产与集散基地。东邻大丰、东台，南接姜堰、泰州，西与高邮、宝应毗邻，北与盐城隔界河相望。人口全市总面积2393.35平方千米,境内东西、南北跨度各约55千米，位居泰州市第一，江苏省第四。现有耕地（180）万亩，人口156万人，行政区划调整后辖28个镇、6个乡、一个省级开发区。经济现状(2010年一季度)一季度实现地区生产总值78.36亿元，增长14%，第一产业7.93亿元，增长4.7%，其次产业43.67亿元，增长15.3%，第三产业26.76亿元，增长14.8%。工业经济

全部工业总产值261.58亿元，增长25.7%；其中，规模以上工业产值158.63亿元，增长35.4%。全部工业销售收入255.51亿元，增长25.6%；其中，规模以上工业销售收入155.96亿元，增长36.2%。全部工业实现利税总额23.72亿元，增长41.3%；其中，规模以上工业实现利税总额16.24亿元，增长64.4%。全部工业实现利润14.24亿元，增长53.5%；其中，规模以上工业实现利润10.04亿元，增长83.9%。一季度完成工业企业一般纳税人开票销售82.34亿元，增长44.0%。全市工业用电量8.31亿千瓦时，增长40.2%。固定资产投资

完成全社会固定资产投资额39.05亿元，增长37%；其中，工业投资额24.42亿元，增长40%，房地产开发投资3.59亿元，增长48.3%。完成工业技改财务发生数31亿元，增长51.3%。内外贸易

实现社会消费品零售总额22.69亿元，增长17.6%。；协议利用外资6057万美元，增长163.4%；实际利用外资610万美元，下降46.3%。财政税收实现财政总收入12.93亿元，增长49.5%。其中，一般预算收入5.11亿元，增长49.8%，上划中心级收入3.98亿元，增长29.3%。实现服务业税收6.44亿元，增长285.3%；工业入库税费金4.66亿元，增长32.2%。人民生活一季度城镇居民人均可支配收入9525元，增长11.6%，农村居民人均现金收入5180元，增长13.8%。【从市经济发展方向上看，该市将重点放在经济开发区以及市区的旧城改造上，因此，随着整体经济实力的壮大，预料第一产业所占比例仍将逐步降低，其次和第三产业将稳步发展，尤其是随着开发区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。通过以上数据比较来看，作为苏中地区新兴中小型城市，一方面市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，信任交通地位愈显重要的市，经济必将再上一个新台阶。】2010年1--6月主要经济指标指标名称单位全市市确定数同比±%确定数同比±%一、地区生产总值(季）亿元975.4814.6187.6613.7第一产业亿元58.104.524.774.7其次产业亿元589.9215.994.2815.5第三产业亿元327.4614.368.6114.6二、全社会固定资产投资亿元754.9929.5104.1633.8三、财政总收入亿元215.1843.526.4738.5地方一般预算收入亿元85.4042.110.4536.5四、金融机构人民币各项存款余额亿元2206.8016.4298.4412.9金融机构人民币各项贷款余额亿元1358.2521.9188.2419.4五、列统工业总产值亿元2428.0634.4335.2833.9高新技术产业产值亿元760.2636.149.1837.1列统工业增加值亿元601.3617.578.1018.1列统工业产品销售收入亿元2291.6834.5328.3434.1列统工业利税总额亿元242.0536.632.5950.7列统工业利润总额亿元138.7828.620.7674.6六、社会消费品零售总额亿元268.3419.542.4017.2七、进出口总额（海关数）万美元36055230.119516109.3出口总额万美元24156514.01377695.5实际利用外资万美元6173624.5488511.4协议注册外资万美元16684147.316557106.0八、城镇居民人均可支配收入(季）元1155210.3952510.4结论：从上面可以看到，市主要是以其次、三产业为主要支柱产业经济发展格局。社会消费品零售逐年稳步快速增长，城镇居民人均可支配收入及农夫纯收入稳步增长，有利于城乡一体化进程的成效取得。投资增长明显，这表明白市经济在本项目运作处于发展上升阶段，为项目的良好运作供应了有利的经济基础。市城市发展规划市城市规划呈南、北两极拓展趋势。

南，为将来的政治经济中心。目前市政府已迁移市区南部，政治经济中心也随之跟进。

向北，则发展旅游业，随着长安南路北延长段的竣工，乌经荡水上乐园旅游项目将动工兴建，成为市民休闲之地。市区东西两向由于被两镇夹击，故暂无扩展余地。五、房地产市场运行状况市房地产开发始于95年左右。2000年，第一家外地开发商（福建开发商）介入楼市，并抢占到了地段极好的市中心地块，现楼盘已售完。

从2001年起先，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。目前共有近10家房地产开发公司在投资开发。其中以市城建开发公司（“大开发”、“小开发”）和市政开发办为主的一些当地开发商，在从事旧城改造建设工作。（一）、全市商品房市场供求状况1、房地产投资进一步增快今年1-4月，市城区房地产开发完成投资为5.10亿元，比去年同期增加2.25亿元，增长78.63%，增幅比一季度快40个百分点以上，其中：4月份投资1.52亿元，超过月度投资平均水平。调查的4家开发企业投资增幅更高，从3月份的2700万元，猛增到4月份的8233万元。据统计,城区范围内可售楼盘为45个,由于市商品住宅市场发展空间巨大,商品住宅仍是今年投资开发和市场需求的热点2、施工规模接着扩大今年1-4月房屋施工面积在一季度突破150万大关的基础上，达170万平方米，比3月底净增12.14万平方米，新开工面积也达到27.59万平方米，到4月底，已有近10万平方米房屋竣工。在调查的4家开发企业中，除1家企业做前期准备外，其余3家企业施工规模多在10万平方米以上。3、销售接着高攀：今年1-4月商品房销售面积19.75万平方米，比去年同期增加5.36万平方米，增长37.29%，其中：4月份销售5.91万平方米，比3月份的4.65万平方米增加1.26万平方米，环比增长27.06%。今年1-4月商品房销售额7.34亿元，比去年同期增加2.93亿元，增长66.59%，其中：4月份销售2.34亿元，比3月份的1.66亿元增加0.67亿元，环比增长40.55%。4、房价小步上扬从去年9月到今年6月，商品房销售均价上涨了800——1000元，6月底均价超过3600元/平方米，比4月份又增加100元左右，其中：住宅均价在3600元左右，新区开发的一般住宅均价普遍超过了3400元，部分楼盘已高达3800元/平方米。（二）、房产新政出台的影响程度2010年4月17日，国务院以国发【2010】10号文件形式下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，市房地产市场整体看，无论是房产企业投资，还是销售状况基本未受影响，但从调查的诸多项目销售来看，未有太明显增长。新政对整个房产市场和少数企业的影响，已起先出现端倪。1、在已确定的购房户中，有部分户动摇不定，要求退房。据华远房产（开发建设“海德国际”）反映，因他们开发的为小高层住宅，平均户型在130平方以上，平均销价在4000元/平方米以上，相对于其它路段的楼盘价格较高，加之其次、三套房首付款比例的提高，同时受一、二线城市房价下跌的影响，有部分已签订认购书的购房者要求退房，5月份的短短几天，就有5、6户来了解打听，看是否能退房，如有可能，坚决退房。2、在近期准备购房户中，有部分户已存在确定观望心理，买房欲望趋缓。据万嘉房产（开发建设“万嘉名城”）反映，4月17日，国家出台新“国十条”后，到售楼处看房、电话询问的明显削减；华远房产也反映，平常每天有7、8户看房，但新“国十条”后只有1、2户，电话询问了解的也呈下降。3、资金回笼减速，开发进度受制对个别开发企业的影响，房地产开发是一个滚动开发发展、资金占用相对较多、建设周期相对较长、回报率较慢的特别行业，个别企业由于规模较小前期投入多、建安成本加大、贷款吃紧等因素，而导致工程开工迟、进度较慢，错过了销售的最佳时间，从而影响项目的整个进展和资金回笼，最终影响房地产企业的开发经营。（三）、房产市场今后走势分析与研判1、房产投资，增速放缓。调查的部分开发商认为，虽然部分企业由于国家房产新政的出台有影响的苗头，但作为房产市场的三、四线城市，影响力相对滞后，现在他们会增加房产投资，新的项目也将如期开工建设，力争项目早竣工、早通过验收，变期房为现房，来增加销售亮点。当然若资金周转有确定问题，将会干脆影响项目的投资速度。2、房屋销价，不降增缓。开发商认为，从去年下半年到今年，房价上涨受地价、成本等影响，个别企业可能大了一点快了一些，但与周边城市比，价格还是适中的，绝大多数的购房者是能接受的，加之投资性炒房极少，住宅方面几乎全部是自住，因此房价不会降价，到年底的这段时间，房价会在平稳线上行走或缓慢增长。当然依据各自销售的进度、房市状况，可能会实行让点、返利等促销手段，来加快销售的增进步度，以保证资金的刚好回笼到位。3、购房群体，等待观望。我司认为，近年来大部分的拆迁户选择了政府建设的安置房、经济适用房，使得上市的一般商品房的房源、户型较之增多，购房者选择的空间更大。在新“国十条”出台，部分城市房价已明显回落，房价目前相对比较高，今后会有确定的回降，或许还有比较大的降价空间，首付款和利息的提高等影响，准购房户将因外部和自身资金压力增多等因素，推迟看房、买房，接着等待观望。总体看，有156万人口，近年来随着城市化进程的加快，旧城改造拆迁的力度加大，加之在外经商的胜利人士回乡，民工回流、学生上学及部分居民存在买涨不买降心理等多种因素，促成了既有确定的刚性需求，又有多方面的缘由，导致房地产市场在今后一段时间内仍会有较大的市场需求，房价仍会接着向前推动，在从事房地产开发经营是有作为的，前景照旧看好。（四）、购买者地域构成新建商品房购买者构成2010年1--6月，整体商品房销售面积19.75万平方米,在个人购买商品房中，市区个人在市购买商品房总量为8.98万平方米，占比45.5%；市郊区与城镇个人购买9.78万平方米，占比49.5%；外地个人购买0.99万平方米，占比5%。商品房个人购买者仍以本市人为主。2010年1--6月成市商品房个人购买者地域构成单位：万平方米总体住宅办公用房商业用房市区个人8.987.860.220.9市郊区与城镇个人9.788.230.451.1外地个人0.990.6200.37(数据来源：房地产信息中心)1—6月,商品住宅总共销售面积达16.71万平方米,个人购买量看，1—6月市区人员购买7.86万平方米，占比47%；市郊区与城镇个人购买8.23万平方米，占比49%；郊区人员购买0.62万平方米，占比4%。外地人购房比重表现稳定（五）、市部分房产项目销售状况一览编号项目名称总套数总面积(㎡)已售套数可售套数销售价格1新世纪嘉园42147771.06377433500元/㎡2金富商业街56543051.722063591.3万元/㎡3兴阳花园60363861.973962073500元/㎡4东城名都19822494.87491493600元/㎡5星海花园1648194747.8611015473600元/㎡6东方明珠72395318.936121013800元/㎡7时代嘉园76295821.695202424000元/㎡8国际华城923124505.826742493200元/㎡9江浙商业广场249477838.396015343600元/㎡10锦绣文华苑1042128949.457293133700元/㎡11龙腾湾28839461.37233554000元/㎡12海德国际920164141.983815394700元/㎡13万嘉名城43649732.62571793650元/㎡14天宝领秀城45470115.67365893800元/㎡15楚水湾雅居36754852.21269983400元/㎡16风和雅筑43246827.562941383300元/㎡17凤凰公寓51166494.783801313150元/㎡18嘉鸿豪庭56462979.2548163900元/㎡19正日酒店式公寓56247696.983931695000元/㎡20宏盛家园33948911.61295444050元/㎡21楚水香邻979206.8359383700元/㎡（六）、市商品房存量、去化量概述具不完全数据统计，市城区范围内可售房源为5992套，从房管处信息中心得知：一季度市商品房备案销售13.84万平方米，近千套房源售磬，依据此商品房去化进度，市商品房存量与去化量之保持较为稳定的比值，以下图示为7.19—7.25日一周市商品房成交市场的去化进度.。（七）、土地市场1、2010年度市城区经营用地出让安排汇总表编号地块位置面积（㎡）面积（亩）用途容积率1兴奋东马路南侧、兴临路东侧15331179.97城镇住宅≤2.02兴奋东马路南侧、英武南路西侧25433281.5城镇住宅兼容商业商业≤1.4住宅≤2.03沧浪路北侧（太阳岛地块）4121261.8城镇住宅≤2.04五里东路南侧、丰收路东侧50742.876.11城镇住宅兼容商业≤2.05阳山路北侧（正大家具及周边）35122.6852.68城镇住宅≤1.76经一路西侧（兴洋机械厂地块）14852.422.28城镇住宅≤1.77经一路西侧、大溪路南侧1382520.73城镇住宅≤1.18兴奋东马路北侧、河西大道东侧1（开发区）68591.8102.89城镇住宅兼容商业≤2.09兴奋东马路北侧、河西大道东侧2（开发区）75231108.8城镇住宅兼容商业≤2.010金三角市场地块81803122.7城镇住宅兼容商业A≤1.45、B≤1.3、C≤3.011白涂河北侧老兴盐马路南侧（原废品市场及地块）85091127.63城镇住宅≤1.0512白涂河北侧、水乡路南侧42986.45城镇住宅兼容商业≤2.213米市河路南侧、东城名都小区东侧2079131.19城镇住宅兼容商业≤1.714中和路南侧、杭州路东侧156076234城镇住宅兼容商业≤1.7总计755279.681128.73(数据来源：市国土资源网)2、以下是2010年1-6月市城区范围内通过挂牌拍卖成交的7宗土地的起拍价和成交价统计。2010年1-6月拍卖成交土地交易价格状况宗地号净用地面积（㎡）起拍价（元/㎡）成交价（元/㎡）土地运用年限/用途位置140756.6858.76198740、70年/商住杭州路西侧、直港河公测224703.3890.5791140、70年/商住经一路西侧、大溪路南侧370001.2749.99100740、70年/商住兴奋东马路北侧、河西大道东侧4114195525.4253440年/商业英武北路东侧、长安北路西侧52028.8无92740年/商业昭阳镇水乡东路南侧、市邮电汽修厂西侧667320.4无158940、70年/商住英武南路西侧、兴奋东马路南侧76773无565540、70年/商住板桥路西侧、宝塔路北侧小结：从国土部门了解到一季度房地产类土地出让21宗，23.3万平方米，而去年同期为5宗，2.9万平方米2010年1-6月市城区范围内共拍卖成交7宗地块，总成交面积325778.3㎡，成交7块，总成交金额3.83亿元。本次成交的7宗地，成交价格最高的是板桥路西侧、宝塔路北侧（长安菜市场及周边地块），该地块面积为6773㎡，成交单价为5655元/㎡，成交金额为3830.13万元，该地块获得者是泰州市新铭置业有限公司。容积率≤3.2，则楼面地价为1767.188元/平方米（不含税。）另外一块值得关注的是英武南路西侧、兴奋东马路南侧地块，地块大小为67320.4㎡，成交单价为1589元/㎡，成交金额为1.0697亿元，容积率≤1.9,则该地块的楼面地价为836.3元/平方米（不含税）。以山数据作为研判,楼面地价格干脆反应出该地块的成本价格,例如英武南路西侧、兴奋东马路南侧地块的楼面地价为836.3元/平方米（不含税）,开发单位再附加建筑成本及其开发建设费用简算一下,利润空间较为可观。六、市场部分总结从2010年1—6月房产供销状况推断，市房地产市场运行状况仍处于接着拉升状态。不管从供应量、交易量来看都有明显的放量出现。但是由于新政所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。推盘：乐观中带有谨慎受国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在今后都爆发出来，市场行情比较乐观；但2010年上半年楼盘在推出产品的时候还是持续2009年实行分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是持续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上协作消费者。户型：80-120㎡仍旧是需求主力全市商品房住宅项目户型供应面积仍旧以80-120㎡为主。各个新盘销售最好的也是80-120㎡户型。这种户型比较合理，且面积比较适中。目前兴化市购买主力人群为新兴中产阶级，而80-120㎡户型正好适合这些新兴中产阶级的口味。销售价格：2010年市城区新开住宅楼盘的整体均价已经突破3600元/㎡大关，主要是去年年底与今年新开的住宅楼盘中，均价在3700元/㎡--3800元/㎡左右的项目就多达数个，拉高了整个兴化市区的房价；区域均价方面，市中心义不容辞地仍因其土地的稀缺性而高居价格首位，正日酒店式公寓如今更是以5000元/㎡的价格在对外销售。需求特征：2010年的房地产市场经过政策调控，市场对产品的需求发生了一些转变：A、购房决策趋于理性宏观调控下，市场的发展日趋成熟，消费者的在做决策时也更加的理性，购房行为更加谨慎。B、自住需求占主体4月份新政实施后对楼市的调控效果得到了广阔购房者的认同，一部分的投资需求在新政面前止步，住房真实需求占据市场需求的主体。C、观望后真实需求集中释放09年以来楼市价格始终维持稳中有升的趋势，在经过长时间的持币观望后，购房者普遍认为商品房价格将持续小幅上涨，买房为自住的消费者需求已经起先释放。住宅市场趋势预料：消费者理性购房，未受太多新政影响新政出台后，首当其冲的是二手房市场，而商品房市场影响不大。各楼盘销售并未受太大影响，只是引起部分短线购房投资者退房。目前消费者都能够比较理性的购房，新政出台后虽然也有消费者表示要观望，但是大部分消费者并未变更其原定的购房安排。今年下半年新政的影响将渐渐显示出来，但其主要的影响对象将是开发商，因此消费者将接着保持理性的购房心理。小户型一支独秀政策硬性规定了新盘中90㎡以下小户型所占比例。使大批的项目进行调整，到时候市场上可能出现小户型一支独秀的格局，且今年国家再次要求各地马上停止别墅项目供地，今后别墅项目和大户型项目将会大量的削减。小户型将成为楼市的主角，同时整个楼市也将迎来更加激烈的竞争，变得越来越错综困难。七、可类比楼盘分析1、城南区域楼盘：（1）、锦绣文华苑物业类别：一般住宅建筑类别：多层装修状况：毛坯物业地址：长安南路66号（工商银行旁）销售价格：住宅销售3700元/平方米开盘时间：2010年1月楼盘状况：6层住宅，分四期开发开发商：市日晟置业有限公司总户数：1042施工进度：一、二期已交付，三期在建面积区间：住宅95㎡190㎡销售进度：一、二期销售完毕，三期已于今年年初开盘，现已销售729套房源，尚有313套房源待售物管费：0.4元/平方米楼盘简评：锦绣文华，首度22万平米超大园林景观社区，地处城南新区行政办公区中心位置，与市政府隔河相望。小区配备完备的物管设施和星级会所。此项目地处市城南新区,交通状况良好，增值潜力较为可观（2）、天宝领袖城物业类别：一般住宅建筑类别：多层、小高层装修状况：毛坯物业地址：长安中路67号销售价格：住宅均价3800元/平方米开发商：江苏天宝置业有限公司施工进度：部分交付，剩余部分在建面积区间：107㎡—140㎡销售进度：一批次多层已销售完毕，现推小高层楼盘简评：据调研得知，天宝领秀城多层项目在推出一周内即售磬，项目现主小高层物业类型销售也较为可观，此项目建筑外形独特，主打高档社区，项目整体素养较高。（3）、尚城一品物业类别：一般住宅建筑类别：多层、小高层装修状况：毛坯物业地址：兴东路大道交叉口西侧销售价格：未开盘开发商：市尚城置业有限公司总建筑面积：10万方绿化率：30%开盘时间：即将于2010年10月份公开发售施工进度：期房楼盘简评：此项目与毗邻贵司考察地块，若考察地块竞拍胜利，此项目是本案干脆竞争对手，需赐予高度重视。（4）、万嘉名城物业类别：一般住宅建筑类别：多层装修状况：毛坯物业地址：长安中路11号销售价格：均价3650元/平方米开发商：市万嘉房地产开发有限公司施工进度：部分已交付面积区间：88131平方米销售进度：还余20%-30%楼盘简评：项目位于长安中路11号，打造知性建筑、人文家居结合“以人为本”的主体概念，万嘉名城运用亲和适度的现代建筑语言、科学合理的构造方式，营造一个独具特质的高品位的现代化小区形象。建筑设计注意整体风格的协调统一，建筑色调以咖啡色为主，局部配以灰色及白色，体现建筑与周边环境的融合;同时也体现了万嘉名城沉稳内敛的优雅气质。项目的区位优势突出，将来的升值潜力巨大：小结：通过以上十二个可类比楼盘的调研分析，我司总结出以下几点：在市区域，单价在4000元/平方米左右上的住宅，都位于市区地段比较好的区域。现最高一般住宅单价最高的是正日酒店式公寓，突破5000元大关，装修状况为毛坯。主力户型为100左右平方米。其次为海德国际，销售单价为4700元/平方米，装修状况为平层毛坯。主力户型为90—120平方米。在城区区域，单价在4000元/平方米以上的住宅，共同点为：区域位置志向、有生态环境做支撑、外立面时尚且现代感强，并配有高尚的入户式大堂及闻名的物业管理公司的智能化管理。依据与周边发达城市的楼盘市场对比。离高价住宅还存在着一些差距：（1）全市居民总体收入相对较低；（2）顶级高尚住宅市场不成熟且与市场连接度不够。结合以上几点，与本案地块相比：（1）本案占地约103亩，相对体量较大，从政策及户型探讨角度看，支持修建130平方米以上大型奢派户型；（2）本案偏离市中心繁华区位，不享有商业旺盛旺盛，但周边有大环境的生态型景观支持；（3）现全国的顶级型住宅都在向智能型、专享型靠拢，本案若不以此为技术支撑，在销售上很难突破4500元大关。九、本项目SWOT分析项目的优势（S）本项目地块位于市城南新区，属于的城市发展新片区，且毗邻市人民医院(在建),周边教化配套,金融配套较为齐全,是市民公认的本市最佳居住区域，是都市现代人居的志向区域。本地块区域周边多为具有标记性的开发楼盘，各闻名开发商都尽力在此抢驻，本案在此可凭他人之势，顺势打响本项目的品牌及树立城市标记性的建筑。项目的劣势（W）本项目地块面积相对较小，从开发角度上来看，限制了较多产品形式的开发，间接影响开发利润的扩展及精品楼盘的品质感。本项目地块位置位于新区商业最繁华地区，周边如菜市等生活细微环节上，相对的生活配套与深度居住接轨不当。项目的机会（O）本项目地块位置属稀缺土地，开发价值极高，有助于强力打造开发商品牌。本项目地块位置独具，现与区政府、市人民医院(在建)相邻，简单树立形象工程。项目的威逼（T）本项目所在区域，各楼盘间位置感较为紧凑，目标消费群的分流状况会比较严峻，且项目间的干脆对话竞争会相当激烈十、目标购买群体分析新建商品房购买者构成国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富有者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。消费者数据分析1、居住现状分析从目前居住房屋的面积来看，有86%的消费者的房屋面积比较集中分布在120平方米以下，并在50—120平方米之间呈现出匀称分布的特点。从消费者目前居住房屋的性质来看，居住房屋为商品房、单位宿舍以及出租房占据了消费者的主体。细致分析可以发觉，总计约15%的消费者目前未拥有属于自己的房屋，居住房屋多为与父母同住、单位宿舍及租借房屋；总计有50%的消费者，已经购置过一次房屋，想更换居住面积及居住品质，这部份消费者应当是市场消费潜在的主要消费群体所在，也是本项目开发的机会所在。2、购房动机分析分析消费者的购房动机可以发觉，投资型购买群占到65%。年轻人追求独立的生活特性得到较好的体现，想拥有自己的一套房子占13；另外：消费者对于家庭成员的工作及学习状态赐予了较多的关注，对于生活的便利性也提出了更高的追求。类别因素排序第一因素配套→总价/周边自然环境→单价→小区环境其次因素周边自然环境→小区环境/配套→地理位置→生活配套第三因素地理位置→生活配套→小区物业管理→小区环境/配套从上表可以发觉，消费者对周边小区环境/配套和价格更为关注，这映射出消费者对于改善居家环境的渴望，与上述消费者购房动机遥相呼应。另一方面，消费者对于房价的关注也折射出消费者对于房屋性价比的追求。值得一提的是，消费者对地理位置的关注度提出了更高的要求。3、消费者承受力分析1）、总价消费者对于总价的需求主要集中在45万元——64万元之间，并在32万元——48万元出现首次高峰承受点，其二次高峰点在55—60万元之间。2）、单价在本次调查中发觉，消费者对于电梯公寓的单价承受力主要集中在5800--7500元/平方米之间，并在5600——5800元/平方米出现其次次高峰，与总价的分布特点基本一样的是，消费者对于7800元/平方米左右的单价照旧有较强的承受实力。3）、付款方式按揭贷款是消费者主要的付款方式，占到59%，其次，一次性付款方式也占到了19%，公积金与分期付款占到的比例最少。4、消费者对产品要求分析1）、车位对于车位的需求，消费者的接受度明显较强，持“确定会与可能会”观点的消费者占到83%，因此，对于本案消费者的车位需求意识是较强的，也符合其消费者特征。而对于车位总价主要集中在5万元以下，并在7万元以下出现峰值。在车位选择状况方面，消费者对于车位的选择主要是地下停车库，也是消费者接受度最高的停车方式，占到74%，其次是半地下停车库，占到18%。2）、阳台类型阳台的类型方面，开放式、转角式、封闭式方式几方面，消费者更多的选择了开放式的阳台，其比例占到73%。对于封闭式阳台的需求仅占到22%。值的一提的是，消费者希望把阳台变更为花园露台，而花园露台要求与客厅相连。3）、窗户形式窗户的形式方面，转角窗、外凸窗、落地窗、一般几个选择中，消费者在客厅及主卧的窗户选择上，更多的倾向于落地窗户，对于次卧的关切度相对较低。4）、房屋面积及户型需求我司在对100位20—65岁随机消费者抽样调查中了解到，消费者对电梯公寓的面积需求主要集中在50—70平米，在户型需求方面，多以两室两厅一厨一卫为第一高峰值。其比例占到35%。由此，我司将本案的目标客户群范围定位于以下几类：→目标客户群层次

第一目标客户群：原住地在项目地块周边的，想改善现有居住品质的本地二次置业者；首次置业，追求现代社区生活品质，在地理位置偏爱城中区域的置业者；其次目标客户群：原居住地在兴化乡镇\郊区区域的，选择城市生活的时尚白领阶层；第三目标客户群