工程管理毕业设计佛山知名地产天玺花园前期策划报告

PAGE 中文题目：佛山保利天玺花园前期策划报告英文题目：TheearlierstageprogrammereportoffoshanPolygarden佛山保利天玺花园前期策划报告摘要责随着我国房地扛产市场的不断堡成熟以及竞争惕的日益激烈，额前期策划报告旷因其不可替代骑的作用而越来杠越受到开发商读的重视，它的静重要性日益彰秘显。本毕业设销计是在参考和财借鉴有关案例弯和相关理论成陶果的基础上，糠结合所研究项调目的实际情况凤，运既用骡SWO由T既、客户细分、明重点调查和访尊问等方法，最吵终形成一份详批细、完整和可规行性较强的策碑划报告。关键词毕前期策悔划脉悔清市场分拜析爪押SWOT仍分欣析刺麻开发伐定位炒The象earl院ierst扭agepr负ogramm磨erepo梁rt通offos掠han油Poly脖garden娘T进heaut坛hor锹linh李anwen医亡m促ajorc旷las可engine汉ering章manage黎class悄one才G启uidet骄eacher尚叙shen养yati吩ng宁pro吊fessio狱nalp五ostt脂eachin剥gassi航stant撞Abstra割ct奥W莫ith著ther顾eales厅tatem唇arket搞becom抖inggr荷aduall从yripe形骤and骨款the西compet者ition扇becom神ingin叠tense兴dayby贤day烤,aea驴rlier站stage承progra素mmere韵port单isbe洁coming锤more证andmo由reimp乒ortant常andt倚herea羡lesta特tecom繁panyb之egint铃opay黄mucha叨ttenti突onto瞎it岔.This巡抹gradua师tionp快roject多base段on飘refer狱ringt寇omany杆relat帮ional泊cases译andth晋eories仆achie阶vement袄,combi纯nerea托lsitu三ation,界apply阵toSWO赌Tanal嫁ysism录ethods便ands延oon,f贷inally衫achie寨vead桥etaile由dand售comple漏tepro丈gramme钻repor白t.姓K较eywor炼ds副E沈arlier抵临stag辆eprog鬼ramme痕marke粮tanal部ysis脂SWOT森analy寇sis吵positi微onning羞andd透evelop悟ment目录焰HYPERL恼INK\l陈"_Toc误291364纯858"改困1跳佛山市房地产舟市场研究赤 塌3庸HYPERL亭INK\l县"_Toc绢291364风859"微思1.1顾佛山市城市总然体规划发展分普析痕 霉3雨HYPERL板INK\l奉"_Toc泻291364娃860"姓纺1.1.1颜锯“闹2肠＋垒腰5具”缸掠组团的城市发炎展战略莫 戒3秤HYPERL角INK\l晋"_Toc护291364缠861"碧巧1.1.2墙建立水陆空互预相衔接的综合飘交通网络拒 撕3院HYPERL绘INK\l澡"_Toc学291364农862"御借1.1.3屡加强绿化建设识进一步改善佛墨山城市生态环响境板 胡3塞HYPERL兵INK\l施"_Toc捉291364滨863"事族1.2思佛山市城市规管划对房地产市后场起着积极的急推动作用楼 肆3竖HYPERL道INK\l脏"_Toc姓291364裂864"籍雕1.2.1谁佛山市城市规挖划建设状况小获结倡 复3府HYPERL买INK\l丑"_Toc圾291364狐865"杜剃1.3帆佛山市禅城区亭城市总体规划救状况分析班 私4淡HYPERL来INK\l嚷"_Toc叔291364饱866"辆稿1.3.1替规划定位：工院业强区、服务龟旺区、文化名洲区，佛山现代立化和谐都心识 清4仁HYPERL慕INK\l谈"_Toc桶291364堆867"李届1.3.2斑总体规划分两绞个阶段进行寸 渗4路HYPERL侍INK\l悬"_Toc米291364定868珍"辜碗1.3.3快产业发展与产币业用地布局寇 猾4炉HYPERL亩INK\l盛"_Toc坝291364酬869"揭鉴1.4碑禅城区房地产跳分析庭 砖5衔HYPERL喉INK\l挖"_Toc便291364忙870"颂从1.4.1梨市场定位：具燕有岭南历史文席化底蕴和滨水呼特色的现代化羡中心城区芳 椅5呀HYPERL包INK\l芝"_Toc的2仆913648斗71"框慕1.4.2秩市场规划：湾 剥5双HYPERL作INK\l转"_Toc诱291364事872"爽销1.4.3魄房地产市场状筑况：物 说5龙HYPERL可INK\l糊"_Toc基291364渐873"宽尝1.4.4拼禅城区重点板喘块发展特征该 手6边HYPERL猜INK\l饥"_Toc河291364帜874"壳幼1张.4.5吧重点板块价格精分析好 当8遇HYPERL铃INK\l研"_Toc胡291364溪875"竹看1.4.6腊禅城区楼市特丝征：地产市场滨潜力巨大哨 失10翻HYPERL租INK\l声"_Toc哑291364名876"百挎1.4.7皱禅城区市场总爸结：全面开发桥热潮开始，楼夸价将整体上扬加 设10起HYPERL屡INK\l甜"_Toc妨29驳136487箭7"摆藏1.5抱佛山市房地产志分析总结剂 姨10避HYPERL守INK\l引"_Toc邪291364烈878"掉倍2朵项目区位分析等与地块价值研防判蜻 室11挽HYPERL遮INK\l斥"_Toc含291364耳879"怀欣2.1笔项目区位分察析顿—宾SWOT揉分析法激 效11盯HYPERL崇INK\l遍"_Toc门291364宏88闸0"像钞2.1.1兼优势分析铃 览11寸HYPERL培INK\l坚"_Toc进291364便881"摆叉2.1.2突 塌劣势分析土 顶12它HYPERL海INK\l宝"_Toc序291364轻882"处钓2.1.3笼机会分析迟 叶13航HYPERL菜INK\l裂"_Toc创291364浩883"播龙2.1.4刚威胁分析柴 锡13搅HYPERL犹INK\l肚"_Toc溉291364维884"漫条2.2该地块价值研判玉 迈13然HYPERL张INK\l施"_Toc援291364垄885"总残2.2.1腾项目概况萄 签13拉HYPERL妈INK\l石"_Toc背291364堂886"泪赵2.2.2夸 引项目现状降 痕14狸HYPERL松INK\l始"_Toc赴291364锤887"也概2.2.3办项目周边配套昼 询14烟HYPERL锤INK\l晃"_Toc误291364培888"野守2.2.4坊 锡项目周边环境尖 久15物HYPERL队INK\l洁"_Toc湖291364灶889"与犁2.2.5解五大市政配套碰 钢15瓜HYPERL若INK牵\l"_T狡oc2913恩64890"曾贞3牵佛山市房地产挪消费市场研究可 阵16拐HYPERL哑INK\l蜻"_Toc卫291364雀891"财暮3.1亦对佛山市消费间市场的调查及船分析那 熟16伴HYPERL亩INK\l源"_Toc牺291364桌892"丸帆3.1.1杀佛山消费水平授调研腐 预16闻HYPERL贺INK\l眉"_T页oc2913贝64893"田照3.1.2乏佛山市民对物屠业总额的心理织承受价位丙 答18惯HYPERL盒INK\l拼"_Toc币291364羡894"莲委3.1.3童佛山市民消费组意向调研众 弱18璃HYPERL豪INK\l职"_Toc尽291364停895"输侮3.2荡对佛山房地产请市场消费能力柳的研判洗 裁21夕HYPERL泥INK\l扛"_Toc揭291364枕896"舅旗3.2.1童佛山房地产市驰场消费能力的伍特征总结淡 坏22翅HYPERL志INK\l宴"_Toc拍291364仙897"集更3.2.2古佛山房地产市牙场消费能力将劫呈现日趋成熟灯的趋势偷 灌23拒HYPERL电INK\l均"_Toc伯291364剪898"渡呢4焰项目开发定位彻与整体发展策浓略脏 坏24读HYPERL挖INK\l执"_Toc涉291364壁899"贫绘4.1必目标客户定位亏 侄24精HYPERL叼INK\l腾"_Toc街291364边900"荡场4.1.1黄总体目标客户旅划分环 康24俘HYPERL率INK\l肠"_Toc挽291364颈901"演石4.1.2到本项目目标客附户特征分析笋 值24说HYPERL尖INK\l饥川"_Toc2枕913649啦02"私芒4.2扔项目开发概念悄定位门 半25况HYPERL躁INK\l抬"_Toc赵291364爱903"斧豆4.2.1师项目开发概念射定位壳 塑25杨HYPERL管INK\l壮"_Toc说291364痰904"爪纹4.2.4技本项目原创概黑念推广及运用肿 随27冒HYPERL湾INK\l北"_Toc险29136加4905"蓝幸4.3引产品核心定位屯分析脏 坛27朵HYPERL诉INK\l阅"_Toc寻291364养906"喊茧4.3.1共核心开发思路注 扔27遵HYPERL姥INK\l台"_Toc补291364享907"父拘5排项目产品设计滨建议章 写28弊HYPERL葬INK\l抬"_Toc喜291364计908"庆司5.1翻项目产品设计丸建议容 健28洞HYPERL旺INK\l刮"_Toc困291364蒸909"叼店6担项目推广策略闲 拴32兵HYPERL偷INK\l筑"_Toc才291364依910"再意6.1汉项目推广策略幻 脏32跨HYPERL成INK\l垄"_Toc控291364柿911"发梁6.2挖宣传策略及渠胆道辛 稼32洽HYPERL稼INK\l膊"_Toc岭291364倘912"穷江参考文献夜 潮33六HYPERL幅INK\l糕"_Toc外291364缝913"眠蹦致贯妇谢渗 乏34疯1牺佛山市房地产蝶市场研究烘1睬.1散佛山市城市总华体规划发展分黎析广1贸.1.1哨酿“调2容＋悟贡5无”骆券组团的城市发薪展战略匪按照规划，腐2005策年佛山市实讨施敢“歼2酬＋抓抓5扬”初犯组团卸（欲“乌2想最＋音5谊组盼团菜”敞中陈的粗“协2蚁”摇是指：中心组什团和大良容桂琴组团俗；房“晨5申”婆是指狮山组团纱、西南组团、陕西江组团、大宁沥组团和九江凝组团）的雄城市发展战略背，按贷照臂“豪拉开建设，合苦理布局，生态葛优鞠先欲”贴的思路，百进行老城区改翼造、序东平水道秒的谢“臣一河两芹岸路”昂城市景观酿、兄高新技术产业扁开发区城西园啄、工业园区呢和麦物流园区吸的标规划建设。以厉新区建设带动叮老城区改造，找将老城区置换抚出来的土地用米于建设绿地、摸公园、广场和平停车场。花1棋.1.2轧划建立水陆空互勿相衔接的综合咽交通网络祝城市交通方面忘，佛山市正抓宏紧泊铁路戴、体城际与市内轨桃道侧、县高速公路米，快速路妥、跑主干路扎、即港口邪、五客运港牛的建设。随着塌这些规划的实吨施，佛山城市狸交通将更加完斥善。抚报1供.1.3鼻扎加强绿化建设斜进一步改善佛债山城市生态环壮境巧生态方面，佛护山正全面实缴施绑“赶青山绿蜻地钢”挠窜和磁“帅蓝天碧鸟水估”园工程吴，大力进行城乎市林带、城市镇林区、城市园高林绿地建设，广进一步提高城挣市绿化覆盖率剃，增加公共绿居地面积。阁1弓.2遭掩佛山市城市规俭划对房地产市棉场起着积极的减推动作用禾1暮.2.1流佛山市城市规民划建设状况小羡结时佛山市城市规筛划将以明“半2两＋色板5颂”级农组团岁的城市发展战盖略为指导，按己照牲“定拉开建设，合缺理布局，生态杂优脾先含”恩的思路进行。化佛山市的公路暴和轨道交通规蚀划及建设将使窄广州城市交通跑更加完善，同昌时也有利于城糟市经济提速。伪1垫.3同定佛山市禅城区您城市总体规划归状况分析寿1秒.3尖.1箭惕规划定位：工扇业强区、服务危旺区、文化名辰区，佛山现代道化和谐都心恳按照规划，禅府城区将尚用捏1寸5冬—践2什0梁年左右的时间才，全面实现社抵会主义现代化诉，达到世界中治等发达地区的凭水平，实现经流济、社会、资悦源和环境相协价调的可持续发省展。建成制造吨业发达、现代包服务业繁荣、陵生态环境优美遍、城市功能完谎善、岭南文化领突出、社会和泛谐稳定、适宜富创业和居住的恶现代化中心城方区。积极促进补广佛一体化发套展，与广州共框建现代化广佛坡大都市区。均1古.3赤.2尤森总体规划分两惊个阶段进行响第一阶段，从秀20告07-201粥0恭年大，嘉建构以现代产目业集群、商贸博物流业、高新忍技术产业为核仪心的经济架构盾；将禅城打造堂成珠三角的特覆色产业基地、猛现代商贸物流适中心以及高新唉技术产业基地饲；通过优化、菌调整和创新，织全面提升禅城歼区作为中心城咸区的综合竞争溜力。疼第二阶段，从艺2011-2睬020展年滩，付品牌企业全面你带动园区经济去的发展，工业改具备强大的技训术创新能力，功高新技术产业既发展走向规模劣化，总部经济造和现代都市型皱工业全面形成酬。打造区域性负的商贸流通中慕心，实现经济谎跨越式协调发垮展。形成传统仔产业升级与新钉兴产业互动并折进的现代化产担业区，现代城蝇市景观与生态肌环境交相辉映昂的魅力城区，例适宜居住、适符宜生活的人文愤和谐区。担

敏1炒.3辨.3羞熟产业发展与产把业用地布局邻以佛山大道为含界，西部以制司造、高新技术烘、商贸、物流济等生产型服务凭产业为主，东守部以商贸、旅野游、商务、居堂住等城市服务额产业为主，并供在此基础上具今体落实东华里嫁文化旅游产业摇区、佛高区及娃其相关产业中消心、禅城高新泼技术区、禅城挪新港港口物流斯园区、南庄区泼域物流园区、载吉利现代工业驻园区等产业区贝的空间布局。雷从罢以上枯禅城未来的定作位和阀产业布局可以剥看出，禅城区浴不仅适宜居住装，更适宜创业替工作。未来禅乏城区明确的定浑位、科学的空造间发展格局和涌合理的产业布鼓局令该区房地茅产发展获得了涨实糖质性的支持，崖加上自身已有逝的发达的产业武、核心区域和因独特的岭南水煮乡风情等优势歉，是真永正映“雷宜工、宜商、债宜论居挖”别的理想地方。拔1伪.4趋进禅城区房地产甘分析漠1夸.4需.1拴庆市场定位：具语有岭南历史文渣化底蕴和滨水桂特色的现代化熟中心城区配根据佛山城市雄发展战略，作僻为奸佛山市五区之催首和斤中心组团的核奔心区的禅城区道在新的总体规翠划中中蛇“帅绿色生态污”耗将成为禅城区蜘最核心的发展染方向。强调洪“系宜工、宜商、桌宜貌居胸”芝三大规划概念瓜。其核心概终念加“”王是以尊重环境寇为前提，突出菜禅城区独有的容文化资源误，发挥祖庙、短梁园、陶瓷在写人文、景观、且工艺谨方面的优势，苹并通过禅城区浮内的路网设计走，使禅城区成奋为一个撑传统产业升级恰与新兴产业互倦动并进的现代钥产业区、城市抖景观与生态环毫境建设交相辉信映的魅力生态鞭区、富裕安康排生活与知荣明片辱风尚相得益测彰的人文和谐领区蹦的和谐的京现代化中心城心区。挣1样.4橡.2惩材市场规划：放新的规划中，干禅城区袋规划将低矮的超物业，破旧的凑民房，杂乱的描城中村进行改答造提升，为城剥市发展拓展空熊间械；幕加快老城区的令改造，为禅城效的发展赢得新功的发展空间嗓；宴推动怀西部新区的建裤设刊。页1略.4顷.3湖峰房地产市场状搅况：郊表恼1-1陈览禅城区房地产慕市场状况邮市场状况执具体内容始历史状况坡总体经济发展绝水平处于中等犹的水平，以前诊的房地产产业乐发展始终处于坛不温不热的状送态博发展现状捐已形成了南庄没、普君、祖庙街、石湾、张槎厦、城南、环市六、澜石和升平园板块的格局，勤众多实力开发控商进驻到各板蜂块撑发展重心我针对发展条件梦和现状，禅城故区政府明确提挡出要沙打造东平河堪为霸“向城市动现脉银”渴，形糟成皇“北世纪风景术线乳”申1尝.4叫.4萝粉禅城区重点板议块发展特征资1好.送重点板块市场岛概况立表涝1-2融登发展现状及趋府势卧板块构成耐发展现状爆发展趋势均南庄板块薪该板块幅位于悦禅城区的西部根，宇广佛高速从其蛙境内穿过递交通更加便捷锄，开发力度加允大宝绿景辆板块概该板块位于中顺心城区的中南榨部，靠近广佛酒地铁口位商业定位将带壳动经济的发展扎，片区的购买虏力和置业水平凤将会大幅上升蝶湖景格板块炕该板块位于中里心城区的原东下部拨，剂环境优美眉开发潜力巨大拼普澜遗板块迅该板块位于中同心城区的中部旺，穷靠近广佛地铁果口袭商业圈逐渐形衫成，发展潜力罚巨大搂魁奇女板块桃该板块位于中耐心城区的南部袍，嫁社区环境完善趣配套设施逐步和完善，不利因召素不断削减部季华路夏板块裙该板块位于中浆心城区的中南痒部，时靠近广佛地铁现口，商业繁华慎，配套成熟流商业发展前景何明朗，消费力敞逐步上升脱汾江路扶板块忠该板块位于中允心城区的北部告，肆靠近火车站和乱市汽车站，配悟套齐全叔市场供应量不统会很大引2.间禅城区肤各板块赤代表项目情况遍表筛1-3险储禅城区各板块饼代表项目基本番情况谈项目匪项目占地面积拌开发面积端（㎡）约主要产品渠均价腐（宋元球/矩㎡）腹户型抖面积碧佛山雅居乐花筛园灵（绿景板块）骄约奴40再0塑亩炊4附0您万芽高层琴8430宋两房、复式五缸房踩19吴5午㎡翼—懂35轧1蜻㎡顿、锋8谜7差㎡扶—傲35酒5孕㎡蒙帝景蓝湾孩（绿景板块）款138874将㎡糟277749始小高层屡5000影天湖郦都妻（湖景板块）扩高层鞋14000谣逸彩美寓蛛（普澜板块）从小高层、高层返8000事二房、四房趴84不㎡佩暮、惰127创㎡坟美陶花园盘（魁奇板块）宝15300夸㎡睁67500解高层渴6200至一房、二房、貌三房拢56轧㎡崇76-88客㎡密90-118斑㎡皇天御盈品蠢（魁奇板块）龟9539榆㎡蒸55895.妙54叨小高层、高层换11800踏公寓屋36-78膝㎡跌怡翠世嘉庸（季华路板块浪）鲜9.雷3巩万朱㎡初3死9东万胸高层都6000欲两房、三房急74-109震㎡暖文华尚领戴（季华路板块不）船3.穷9旦万响㎡板13.杂3脏万乌高层头9028债一至两房、三盘房两厅草31-67衣㎡瓶87-93准㎡鸟鸿业城市花园丽（季华路板块舌）臣小高层、高层繁8000巷90-160震㎡泄雅庭豪苑验（汾江路板块湾）季7808定㎡魄38000夹高层担9800温83-126敞㎡哑利豪名郡常（汾江路板块半）每43156签㎡腐143303汉小高层、高层途9645琴星星华园国际丙（汾江路板块集）浙1鬼0要万麦㎡盐2执7革万符高层怜40000裳新中源国际商耀务公寓（南庄煌板块）旷12500互㎡拢7笑万多址高层幅12000蔽港宏世家（南泻庄板块）洗1椒4裹万逼㎡蚕3啄6熊万满小高层阻15000锤四房二创厅须瓣五房二厅铺245嗽㎡搭266-2群79抓㎡颂323据㎡唤海盛东方城（捞南庄板块）椅6让0熔万征㎡赴小高层、高层离15000真1.4.5复重点板块价格材分析杯1党.膝重点板块价格类状况糕表诊1-4格研重点板块价格贺走势竞板块名称伍均价油（猾元腹/笋㎡）雕物业形态状在售主力户型绣主力楼盘数量额社区规模蛇南庄板块怠12000-淋15000陷小高层、高层诞四房二厅、五泽房二厅饱3装绿景板块欧5000-8升430倒小高层、高层怖两房、复式五废房甚2锤湖景板块贼14000欧高层闯1险普澜板块絮8000限小高层、高层件二房、四房近1僚魁奇板块著6200-1利1800汉小高层、高层琴一房、二房、域三房、公寓斜2唯季华路板块宣6000-8肯000熄小高层、高层心一、二、三房刘3男汾江路板块军9645-4粮0000稻小高层、高层冠3种2浙.远重点板块楼市猪均价蒙图蛋1-1质婚重点板块楼市喂均价走势分析农柱形图炸3酸.钱重点板块价格救状况结论分析矮表袋1-5吨江结论分析辛板块划分乐价格分布及分淹析开南庄板块筑均价都较高，帽多数缩为赵1500欢0园元每平方量绿景板块曾价格上涨空间欲巨大穿湖景板块铲均价基本维持青在斜1400衫0脑元每平方，短虹期内价格不会垦上涨太快书普澜板块座价格上涨规趋势明显坐魁奇板块典受周边环境影常响，配套设施狗数量的多少所贵限，价格不是勤很高草季华路板块阿价格总体比较殊低，价格较分蹦散吓汾江路板块诚均价较高呆结论一：遣禅城区价格受瓜多方因素综合完诱导霸—营区域发展规划索形成价格上涨来的诱因；销—巧位置决定了生独活、工作半径牢和时间成本，允因此对价格产仇生不可低估的两作用；抬—泊新盘的户型设龙计将成为影响烫价格与消费者丽的敏感因素；央—珍开发商的品牌暑效应和楼盘的女综合素质决定拥了价值取向。帮结论二：铃禅城区总体价赞格会有跑较高提升，前使景看好峡1汁.4红.6评莲禅城区楼市特慨征：付地产市场潜力泽巨大讽特征一：喝楼市价格总体示偏低，上升潜劈力巨大；规特征二：敏多元化格局开珠始出现；狸特征三：非生态概念是最牵大卖点；鄙特征四：掉户型分布依地喉段而定；周特征五：慨客户群范围较奶广；政特征六：层市场供应充足删，市场交易活绘跃。荣1融.4脑.7喝备禅城区市场总袋结：殖全面开发热潮雷开始，楼价将件整体上扬名随着会广佛地铁、旧天城区改造、新俱区开发建设、扛商业圈等一系业列工程的开展荡，该区交通、过环境会得到改炼善，出行更加厕便捷，并将汉大大地刺激该杂地区的房地产百发展，引发全蚊面开发的热潮裁，楼价将整体豪上扬。荐1呜.5层耗佛山市房地产管分析总结由表饮1-62闪01抱1案年第一季度佛福山市房地产（井住宅部分）交习易情况战201界1倚年第一季度佛辆山市房地产（勉住宅部分）交变易情崖况拿

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脖位拾本季度岸去年同期数赌同比增幅郊一、新建住宅首销售（含预售压）协—纱—脚—泪—辰成交套数消套默24239市13759河76.17%假成交面积剖万㎡吊262.69由167.93矮56.43%亏成交金额兽万元养215508器6.43盼114008蕉1.11僚89.03%鞭平均成交价格徒元岁/唱㎡积8203.9绩1度6789.0俩3既20.84%重二、存量住宅奴买卖闯—躁—征—饰—腿成交套数节套杆8823翻11109母-20.58勤%乡成交面积粘万㎡召104.93坚135.16杀-22.37旅%铅注：佛山鹊市桥201蚁1长年第一季度新虾建住宅销售中棉，不含别墅、挽高档公寓、经晃济适用房的住迈宅平均成交价尝格订为羊7882.9库5肥元匙/连㎡指201矛1采年第一季度禅见城区房地产（燕住宅部分）交薪易情毯况笑

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否位汽本季度密去年同期数霉同比增幅仿一、新建住宅派销售（含预售往）协—毅—言—盈—朗成交套数脑套搏2763峡1253芹120.51瞧%城成交面积案万㎡众28.57胶17.33恨64.86%券成交金额呢万元抖317069毙.88桶165881喜.40斯91.14%愤平均成交价格返元骆/慌㎡染11098.焦00宣9571.9倾2寸15.94%迎二、存量住宅丽买卖短—寒—本—写—给成交套数棋套爹905僵840绢7.74%缓成交面积只万㎡掘8.88楼7.99甘11.14%块注：禅城挣区碗201拣1筒年第一季度新废建住宅销售中瓣，不含别墅、挎高档公寓、经过济适用房的住畅宅平均成交价轻格款为乒10492.昂8备6简元惹/华㎡丸2奇叨项目区位分析款与地块价值研喘判练2献.复1千项目区位分辅析既—妇SWO蓬T话分析法宪2者.1.1护循优势分析残表客2-1健强优势分析纤优势条件肥具体细节岸区位条件优异喂所在区域正是补禅城区的政治点、经济和文化紫中心；锐项目紧临两条致禅城区主干道答；阳3聋.屿该区文教、卫窑生、生活、休箩闲娱乐配套一马应俱全麻双景婶+润地铁炕东面稍自羞4筛层以上的住宅贪业主可以足不素出户欣赏到文课华花园和亚洲谱艺术公哈园枣“独双目景粉”吸；略广佛地铁的顺昨利通车有效改哪善了该区的交蒙通状况侍竞争楼盘较少诊在售住宅项目而中结，伏“好佛山雅居乐花诉园完”质组和按“蝴帝景蓝络湾冠”原已经销售完毕夏，目前只剩尾鸡盘耽市场潜力大椒项目地处禅城练区的中心地带更，由于旧城改翁造工作不能得总以大规模的开纱展，但是也因马此在该地区积蜂聚了一定的市扫场需求伙利润空间较大看由于市场容量扭较大，该地区袍的物业价格仍痰有一定的上涨阀空间，项目利运润空间较大劣势分析下表得2-2苗医劣势分析闷劣势条件茶具体细节勇项目西部城中尘村岔一旦项目建成的并交付使用，艳市政府对该地凤区的改造工作粮必然会对本项娃目业主的生产疮、生活造成负立面的影响羊交通问题幻由于该区是老职城区，人口密监集，人流量较忠大；加之目前冶广佛地铁仍讨处在紧张施工难阶段，这也给叼交通带来了很流大的负担辜小区规划欠缺碧本项目几乎不励存在小区规划暑。这样必然降葱低了业主的生召活质量，从而明降低本项目的躺市场竞争力般商住项目不足峡之处训低层商业物业跨的运作会影响崇高层业主的正右常生活镰价格相对较高膝如果该地区物每业售价持上升扬趋势，那么必垃然会降低消费钱者的需求，削胃弱消费者的购断买力尝2票.1.3惊摘机会分析挣机会一：去项目板块市场工整体趋势良好登；联机会二：覆项目将成为该著区的标志性建抬筑；纯机会三：良好唉的环境和配套钳；概机会四：竞争质楼盘较默少。翅2屠.1.4牢威胁分析掉威胁一：戏国家紧缩房地栗产政策；觉威胁二：浮产品在容积率每、小区规划、椒配套等方面存枣在问题；逮威胁三：沿街总项目易受污染杯。俊2讯.2食乞地块价值徒研判限2万.2.1搏旧项目概况杆表压2-3闪宗项目概况吼概述事项摩具体内容邮地块位置坑项目地块位于幅佛山禅城区绿爹景路北侧、文忍华花园东侧，敌项目所在区域宜以商业、住宅派、休闲娱乐为帅主，人文氛围朽非常浓厚弱基础设施锁已钓达授“雕五朝通哄”阵（即通上水、寄通下水、通燃旦气、通信、通劣路）。公共服悟务设施方面，颈邮政、电信、粗金融、教育、糟餐饮、娱乐、如购物等设施齐次全，便利度高密交通状况轮该区域内期有揭10俘5签、皮12战7班、碰13钩2室、筑13帮8浴、璃14挖1拣、歇14秒6睁、符25浙9碰、狗203圈B傅等顺禅城巴等锄多路公交车站绞，交通非常便角捷主人文环境智该区域工作、点生活、购物、摊人文环境质量宗优良，已经形来成了较发达的旺商业环境和旺姥盛的人气，相锁比老城区是较丹为理想的生活魂和工作区域项目现状奉表旱2-4精神项目现状托研究事项仗具体内容斤项目综合评价绍地块位于绿景巡路北侧，总占酒地面积题；坏项目土地性质豪为商业和住宅菊，使用年限：令商跃业傻4拔0然年，住睡宅宪5耳0耗年惊；钓地块规划设计痒要求容积奔率荷≤还2.5谊,斥绿地堪率扔﹥赵35%鼓,笔建筑密张度仔≤息26%葛项目地质条件厚项目地块属于弯三角洲冲积平施原理项目地形条件坛地块形状规则习，呈长方形形巧状；辩项目周边是住结宅楼、绿地、壳商业街、河流却项目景观条件盒项目地块的南吓部有一条河流益，河流对面是祥文华公园；景钩观视野开阔每地上建筑物及稳其他驾全部村民已搬确迁，房屋拆迁车工作也基本完州成仁2侄.2.3丘捕项目周边配套犯项目地处佛山晒禅城区网政治中心、商丽业中心和文化任中心。项目距攀离市委市政府障和禅城区政府怪都很近，至新淘一城和沃尔玛未购物中心季华过店很近，区域弓生活配套齐全既，居住条件优抱越。周边社区宝配套资源包括摩：沙表凡2-5层眨周边社区配套奸资源包周边配套违相关细项夹教育资源意深村小学、绿悟景幼儿园、启谈聪学校躲人文配套他国公庙、塔坡首庙、祖庙、黄篇飞鸿纪念馆醉购物休闲虫新一城、沃尔帐玛购物广场芦、联华莫、凯伦汗百货、玫瑰公司园罢饮食娱乐旦御品人家、湛锤江渔港计交通勇10洲5百、荒12监7杯、抹13岩2郊、宣13针8学、斥14臂1柜、说14四6润、弯25美9挖、外203获B攻等顺禅城巴等暗多路公交车站咸医院保健陵市第一人民医复院、同济医院蚕、佛山体育馆辽周边社区劫宏侄城蛇•帆文华花园、恒真福花园项目周边环境古表钞2-6负取项目周边环境鹰方位绑地块特征捎地块以东城为宏劲城版•季文华花园，环抚境较好袄地块以北寺为岭南大道，借交通便捷瓜地块以南篮为文华中路、向交通便捷铲地块以西吴为绿景路，交惜通便捷泰地块东北角柱市第一人民医混院隶地块东南角爪为文华公园、由环境优美宪