房地产估价房地产抵押价值评估

第三节房地产抵押价值评估（★★★）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226681"知识点一：房地产抵押价值内涵及评估实质1．房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。2．房地产抵押价值：是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。3．法定优先受偿款：是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括：①发包人拖欠承包人的建筑工程价款，②已抵押担保的债权数额，③以及其他（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用）。但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税金及附加等拍卖、变卖的费用和税金。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226682"4．房地产抵押价值评估三环节：①房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估；商业银行按照公正、公开、透明的原则，择优选择房地产估价机构；②商业银行在对已抵押房地产市场价格变化实施监测时，可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，再次评估房地产抵押价值；③处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构评估公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。●房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。●《房地产估价规范》6．4．2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。【注意：变红的这句话是错误的，即教材p223正数第19、20行。抵押价值不等于市场价值，它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。】HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226683"胆知识点二：房两地产抵押估价岗的法律规定捧（一）可以设设定抵押的房地求产及对其抵押施时的要求暴【基本制度学略习技窍：重点边记忆不得设定逝抵押的房地产认，排除记忆可近以设定抵押的肆房地产。】松（颜1刻）抵押人歌所有的咐房屋和其他地它上定着物；医（秒2终）抵押人依法妻有权处分的肚国有土地使用铺权、房屋和其肃他地上定着物世；冷（脉3例）抵押人依法很承包并经发包扁方同意抵押的菊荒山、荒沟、傲荒丘、荒滩（董四荒虏）等荒地的土丸地使用权；简（遍4歇）学校、幼儿虏园、医院等以康公益为目的的探事业单位、社万会团体，以其抛教育设施、医圣疗卫生设施和早其他社会公益派设施项以外的继财产；湿（须5医）织依法取得的房港屋所有权连同谣该房屋占用范叶围内的土地使秋用权，可以设犯定抵押权；烛（窃6距）以冰出让昆方式取得的土闪地使用权，可构以设定抵押权泰；近（格7妨）以出让方式稳取得的国有土赔地使用权抵押首的，应当将抵得押时该国有土脊地上的房屋同肆时抵押；（痕房随地走多）陷（雀8租）以依法取得顶的国有土地上堵的房屋抵押的鸦，该房屋占用创范围内的国有帜土地使用权同毕时抵押；（爽地随房走家）仍（绪9币）以乡（镇）孙、村企业的厂跨房等建筑物抵疏押的，其占有欺范围内的建设狂用地使用权同蜜时抵押；的（吵1骤0至）以在建工程庄已完工部分抵叫押的，其土地当使用权随之抵灵押。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226684"酸（二）不得设亩定抵押的房地糊产而（强1醒）土地嫂所有权送；撤（敲2肺）权属顺有争议的微房地产；所有豪权、使用权不默明或者有争议承的房地产；产（壳3德）用于教育、秩医疗、市政等哀公共福利事业毅的房地产；学突校、幼儿园、神医院等矮以公益为目的钳的浩事业单位、社跪会团体的教育想设施、医疗卫莲生设施和其他掌社会公益设施侵；层（瓜4吃）棵列入文物枝保护的建筑物昆和有重要纪念陆意义的其他建均筑物；鄙（民5抖）已依法公告带列入征收铜范围的房地产馒；胀（泽6斩）被依法能查封、扣押、夹监管找或者以其他形蔽式限制的房地神产；歪（音7其）耕地、宅基上地、自留地、妖自留山等糕集体所有的土内地使用权展（法律规定可武抵押的除外）泉；桌（车8寻）以法定程序谊确认为惯违法、违章的寄建筑物；膏（应9盛）依法不得抵果押的其他房地自产；阿（六1耀0娱）援划拨土地使用肤权羽不得单独抵押自；诸（仆1帽1渣）乡（镇）、揭村企业的（集跨体）土地使用没权不得单独抵星押。沙【基本制度此奶知识点学习技枪窍：分两组记药忆，一组厌是烧“拍有争议的、违赠章的、征收的借、查封稠的虏”欢、另一组鸣是竖“燥公益的、文物讲的、所有权、蚊集体使用权、良乡村的雁地会”渗】HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226685"努（三）其他限佛制条件池★房（瘦1糠）在建项目应备取得四证：《惰国有土地使用避证》、《建设蛾用地规划许可旨证》、《建设今工程规划许可五证》、《建筑瞒工程施工许可纳证》；是★波（模2找）开发商已合蹄法出售的房地茂产不得与未出蹈售的房地产一誓起抵押；欣★膀（牵3欣）预购商品房脊贷款抵押的，芽商品房开发项潜目必须符合房皇地产转让条件据并取得《商品众房预售许可证羞》；烈（牌4早）以共有的房换地产抵押的，卧抵押人应当事蚂先征得其他共禁有人的书面同咬意；侍（滔5岭）以已出租的扩房地产抵押的曲，抵押人应当族将租赁情况告存知抵押权人，柔并将抵押情况授告知承租人，意原租赁合同继稿续有效；（图抵押不破租赁征）端★架（以6僚）发包人拖欠栏承包人的建筑欧工程价款，已涝抵押担保的债巡权数额，以及神其他法定优先枕受偿款，均为棉法律规定优先扇于该次抵押贷游款受偿的款额摆；它★瓦（拆7剂）房地产抵押普，应当凭两证敢：《土地使用料权证》、《房终屋所有权证》拌办理；牲★拜（滑8骡）当事人未办寸理抵押物登记饮的，不得对抗教第三人；盈（筋9支）以法律、法胳规禁止流通的小财产或者不可友转让的财产设立定担保，担保钉合同无效。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226686"少（四）与房地嫁产抵押估价有互关的规定翠【牺3+眠5丽】HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226687"短知识点三：房徐地产抵押价值朽评估技术路线滑及估价方法牙作为抵押物的然房地产有很多驰类型，不同类搬型的房地产具份有不同的估价例特点和估价技恩术路线，但总柜体而言，房地胖产抵押价值评澡估应猫遵循谨慎、保艇守氏原则，选用估俊价方法时，一染般刮尽量将成本法俘作为一种估价附方法。胆

剥

册1惯．完全产权房效地产六这类房地产是皂以出让方式获热得土地使用权照，即拥有一定肤期限的土地使报用权和房屋产刮权。对这类房县地产作为抵押扬物进行评估时佩，可根据具体脖情况采用滨市场法、收益愉法和成本法估部价这。碎对单独以出让将方式获得的土拣地使用权作为绍抵押物进行评招估，可以采用该基准地价修正筛法、市场法和慰假设开发法估轨价限。文

满

扑2身．不完全产权扩房地产棚【问答题的出拨题点】短这类房地产一做般只拥有房屋美产权而不拥有晌出让土地使用煌权，土地是以忌行政划拨方式糖取得。对这类亏房地产作为抵虾押物进行评估陪时，应当选择冈下列方式之一拥评估其抵押价垃值：一是絮直接评估在划搜拨苹土地使用权下装的市场价值；虚二是乖评估假设在出散让港土地使用权下燃的市场价值，慨然后扣除划拨孕土地使用权应加缴纳的土地使霸用权出让金或纪者相当于土地惹使用权出让金轧的价款。估价哗报告中均应注疗明划拨土地使京用权应缴纳的绞土地使用权出腹让金或者相当柄于土地使用权蓄出让金价款的肯数额。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226688"仿

萌3渔．部分（局部赖）房地产丘应注意到该部叉分（局部）房靠地产在整体房爱地产中的作用爽，它的相应权钥益，能否独立穷使用，是否可遭以独立变现，走并注意到土地惯的分摊和公共单配套设施、共担用部分的合理芳享用问题，估陡价方法可选用奇市场法、收益范法或成本法。氧

蚕

贿4固．在建工程房步地产虑在建工程抵押奸是以合法取得脂的土地使用权须连同在建工程剖进行抵押肠。请抵押人出唉具在建工程适发包人唱与络承包人柿及灶监理方裳签署的上在估价时点是倘否拖欠建筑工坟程价款的书面螺说明（承诺函科）及，存在拖欠建舰筑工程价款的摘要提供拖欠的谅具体数额。此危时评估只能反扣映房屋未建成础时的某一时点急的抵押价值，兰不含拖欠价款塞，估价方法可喊选用龙成本法和假设才开发法。舰

其5央．乡（镇）村肢企业房地产同以乡（镇）、平村企业的厂房抽等建筑物及其骄占用范围内的鞭集体建设用地雹使用权作为抵瓦押物，进行评耍估时应注意到笋未经法定程序平不得改变土地挽集体所有权性舰质和土地用途淘。在估价过程乎中应扣减与国件有土地价值的腰差异，攻估价方法可选拦用成本法、收谎益法或市场法肠。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226689"疯知识点四：房代地产抵押估价倒注尿意妙9既大事项购1挡．估价目的叨为确定房地产睡抵押贷款额度湖提供参考依据层而评估房地产附抵押价值。种

左2蹄．估价时点绩估价时点原则盼上为完成估价冲对象实地查勘润之日（估价委炮托合同对估价榨时点另有约定叼的从其约定）牌。并图在扫“牙估价假设和限雅制条灾件殃”第中假定估价对血象在估价时点魄的状况与完成否实地查勘之日没的状况一致。进

纹3阻．确认估价对见象漫可以作为设定傻抵押的房地产援估价师从专业晌角度审视估价龙对象的合法性飞、他项权利状念况、可转让（五流通或拍卖）革性、可抵押登辟记生效等。洗如介果堪①风缺少土地或房广屋的权证泄，坐②卫在建工程没有稀或缺少合法建况设批件翼，鼻③擦在建工程未出冈具发包人与承搭包人及监理方痕签署的在估价透时点是否拖欠梅建筑工程款的庄书面说明（承揪诺函）胁，冷④拿房屋已竣工使植用多年未办理樱竣工验收或无沉产权证揪，戚⑤炒属于不合法的抹或其他不得抵迟押的房地产范著畴的，愤应促其解决，沟解决不了的只除能不评。毅4营．合理确定假脂设竹前提和限制条路件独【问答题的出易题点】绪应当针对估价婆对象的具体情真况合理且有依卫据地明确相关溪假设和限制条系件，如合法性贩的延续、用途组与面积等主要肺数据不一致时食估价所采用的天依据说明、已聋设定抵押权的撇部位及其担保阻的债权数额、亮已存在抵押权小的解押前提、雷已知不存在的树他项权利等的势确定、估价人麦员知悉的特定秃的法定优先受允偿款的确定、途存在拖欠建筑伶工程价款的数乔额、对估价结岸果有重大影响己的其他因素等希。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226690"业

坛

街

乱5依．把握市场风栏险博防止高估懂

融为了防止高估烛抵押房地产价摆值，在估价过谷程中重点是把棵握好市场状况垃，若在估价时子点时当地同类气房地产市场有煌过热（或泡沫础）现象，估价黄师要头脑清醒阴，特别谨慎、及保守估价，因踪一旦泡沫破裂州市场价值理性也回归，抵押物湾价值会急速下素降。迟在有些续贷的罪价值评估时，捧市场已经发生邪不利变化，估歪价师更要把握粗客观的天平，滩不能继续维持旦过高估值。询在建工程不是驾房地产成品，拍建成使用获得与收益尚需时日酬，这期间不确奇定因素很多，析是否能顺利完惭工、是否能获惯得房屋所有权适证、未来市场三及营销如何等须均不确定躁。刘忍对预期会降低杰估价对象价值梳的因素要充分头考虑，对芳预期不确定的碰收益或升值因色素可较少或不炉予考虑稀，如：收益法熟中预期升值收骡益或不确定的评收益应较少考春虑，馅一般采用净收窃益不变的公式动计算。报酬率纲取值要根据风索险程度合理选舟取。涨

温

羽

米

泄6夏．估价中谨慎沟原则肉①朱在运用市场法章估价时，不应宵选取成交价格窃明显高于市场拨价格的交易实缓例作为可比实炎例，并应当对持可比实例进行糟必要的实地查谷勘。字②觉在运用成本法方估价时，不应筹高估土地取得碍成本、开发成吸本、有关费税达和利润，不应叉低估折旧。谁③兆在运用收益法步估价时，不应训高估收入或者矮低估运营费用挽，选取的报酬失率不应偏低。厚④利在运用假设开移发法估价时，您不应高估未来炒开发完成后的膛价值，不应低索估开发成本、搅有关费税和利之润。轧房地产估价行再业组织已公布奖报酬率、利润禁率等估价参数咬值的，应当优矛先选用；不选举用的，应当在塘估价报告中说按明理由。震

预

悲7伍．市场变现能戏力蕉分析接【定义】变现锤能力是指假定妖在估价时点实终现抵押权时，惨在没有过多损煮失的条件下，布将抵押房地产揪转换为现金的奉可能性。变现充能力分析应当更包括抵押房地防产的锤通用性肺、铲独立使用性拔或者闹可分割转让性瓶等方面的分析吸。壁【解释】拍卖蒜变现时的费用残、税金，主要种有强制拍卖费没用、拍卖佣金切、诉讼律师费寄、交易手续费办、评估费、登花记费和合同公跃证费；营业税刷及附加、印花蚀税、应补缴的区土地出让价款视等。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226691"牌8疾．风险提示相估价师在估价笛报告中，应从添专业角度向估摧价报告使用者缓作出提示恋：消①仪估价对象状况营和房地产市场坊状况因时间变高化对房地产抵裳押价值可能产版生的影响哄；拖②佳在抵押期间可疤能产生的房地垃产信贷风险关咐注点挡；仪③众合理使用评估熄价值附；悟④蚕定期或者在房旧地产市场价格客变化较快时对底房地产抵押价押值进行再评估隆。帮【抵押三阶段雁三注意】恒①钥房地产抵押估违价侍应当关注房地填产抵押价值未铅来下跌的风险杰，对预期可能璃导致房地产抵召押价值下跌的鹰因素予以分析踢和说明。特②念在评估续贷房吓地产的抵押价托值时堤，应当对房地蛇产市场已经发饰生的变化予以倒充分考虑和说夺明。旱③少抵押期间踏，随着时间推迁移，若经营管廊理不利、房地陕产过度使用、屋使用价值贬损亲、市场泡沫等酬因素会使抵押缴房地产价值下研降。估价师应沾对主要可能的苗引起价值变化沫的风险，特别小是降低价值的陆风险，如银预期风险、损坟耗风险，法律统风险婆，先解押、抵悠押登记生效、挑通知租户、划触拨地补缴出让妖金等等加以说拿明，提出专业浑性的提示及建充议，提请抵贷袋双方注意。俯9尖.毕其他疤

仰宴根据当地抵押岩登记的需要迫，赢①租有的需分列土湿地与建筑物的馋抵押价值谷。益②般对再交易房屋页，应对每个用伪作贷款抵押的拼房屋进行独立唉评估钥。相③揉对大产权证下偶的应按商品房齐的实际套为单右位的价值分列起。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226692"浙【教材案如例干3舍－厦3苏】五×抽×跳在建工程抵押赴估价报告

封面（略）目录（略）覆致估价委托人米函（略）前注册房地产估匪价师声明（略毁）毯估价假设和限嘱制条件（略）

泥×据×胞光电子核心市坦场莫1赔楼远①辆一庆⑦葵轴励、耀2滨楼在建工程抵仓押贷款估价结滑果报告（节选诊）阻一、估价委托缘人（略）冤二、估价机构符（略）三、估价对象庭本次估价对象于为甲公司社拟续办抵押贷疲款赴所涉及的位侮于腔a晌市洪山区鲁巷屋绿化广场东南杨侧倒的化×棚×才光电子核心市俩场的破1很楼兵①—拐⑦概轴膨、妻2间楼在建工程，要总建筑面积扑为若2303洁9御㎡。1．土地状况位（贝1真）土地权属及保登记状况赌估价对象哗为世×愁×牌光电子核心市头场勤的丘1盲楼慕①—钟⑦肠轴胞、昼2忆楼在建工程驱，射×含×表光电子核心市控场位圆于踪a乐市洪山区鲁巷比绿化广场东南抱侧，书土地使用权由细甲公司以出让冻方式取得院。笑200盗2警年坑6羞月农2铸6找日毙，广a亦市国土资源管驱理画局矩b幼新技术开发区勉分局核发了《践国有土地使用悦证》音（冰×允×序国用丽［盆200忌2梦］字瓣第灿×忘×蚂号），羡土地登记用途忘为光电子市场血，始土地使用权性愈质为出让屯，耀土地使用权终扔止日期舟为本205材2乖年慎6叙月脾2赢6灵日，土地使用飘权剩余年限舍为环4赔5腿．梨8政3激年待。该宗地东、趁南临居民区及燥商业网点，西怀临民院路，北稀临珞瑜路。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226693"2002.6.27丘

土地出让合

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226694"鬼（蚀2申）土地利用状勿况骂估价对象爪为革×域×巾光电子核心市再场聚的件1麻楼自①—摧⑦丙轴时、束2旺楼在建工程感，酱×个×践光电子核心市境场要为竹1蜓幢踪五层建筑物，超地上四层，地赌下一层。设计圆总建筑面架积先7418笑5躺㎡（城各层设计建筑足面积见坡表该3面－赤1番5盆）。本次评估橡的灰1旁楼惭①—辟⑦蹄轴建筑面积混为想867射7鹿㎡（含分摊夹派层）开，虹2哑楼建筑面柴积代1436溜2胞㎡（含夹层）袍。闯各层设计建筑轿面积一览穴表卫

膨队单位：卫㎡交

所

沾弯表瓦3非－绿15敢地下层赌一层削一层叔夹层鹊二层红二层耻夹层唉三层凳三层涛夹层唐四层扩四层沟夹层狸合计照17545磁12353墓1335浑11955辆2407肿11937舞2407落11937殃2309若74185顺（先3声）基础设施复估价对象土地替地势较平坦，绞整块地形呈不副规则几何形状娘；宗地无坡度屠，与周围邻地胜无高差。宗地四实际开发程度喇为红线内映外旁“攀五通矮”遗（通路、通电剃、通水、排水争、通信），兄红线内场地平灯整司，宗地周围无虎污染，绿地覆膀盖率一般。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226695"峡2贴．建筑物状况令（闯1抢）建筑物权属名及登记座估价对象甲为粱×糊×熄光电子核心市雷场拴的工1昏楼宰①—贴⑦需轴到、狭2腹楼在建工程身，窃×浓×肿光电子核心市美场位第于待a多市洪山区鲁巷球绿化广场东南社侧，设计总建竭筑面册积寇7418狮5膨㎡，总体建成勒后拟作为光电雕子市场使用，轨在建工程权属巴合法所有人为新甲公司。题（子2混）建筑物设备粗及装修首估价对象所在如的夺×涨×粥光电子核心市乱场播共笋5抓层（含地最下手1雪层），钢混结咸构，蛮装有二闷部柱“宿天津奥的艺斯继”问自动扶梯，楼灿内设有集中冷递暖系统、排风嫩系统、智能消胶防系统等系统斗设备。猜一层设计为大妄型商场、办公帽用房，建筑主饲入口位于宗地证西北侧，通过时多级踏步台阶勿进入四层高的猾中庭，二、三衣层功能基本同犬一层，四层后葱部为无柱大型撇空间，主要布魄置叛“叛光车谷别”跟展厅，前部设缴计有新闻发布宏厅、办公场所君及贵宾休息区喜等。响建筑物装修情块况：铝合金门权窗，钢龙骨和迎铝合金网格吊鸦顶；外宫墙首25务0娇厚蒸压粉煤灰磨加气混凝土砌从块砖，贴白色桐、米灰色块状季贴面砖辜（邀800mm×雷1200m丛m葬），门厅正上其方外墙为三层籍弧形透明玻璃克幕墙驱（胜1000mm速×l400m厅m适）；公共部位均地面铺棕色碎唯花大理石念（纤800mm×愿800m难m病），其中一楼外已铺设完毕，篇二、三、四楼葱及地下层待铺伯设；内墙面涂肥白色乳胶漆，习立柱贴米黄色往块状贴面砖禽（泥800mm×柜800m沙m修）。适（匙3需）使用及保养多估价对象在建俘工程嫂于缎200潜2芹年开始施工，仆目前土建工程窄、主体安装工里程已基本完成片，水、电、绿尾化、消防工程隶均已到位，其商他安装工程正澡在进行，尚未把投入使用。董3北．某委托人出具了夕承诺函，说明扫不存在拖欠建售筑工程价款等戏法定优先受偿竿款的情形茶。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226696"四、估价目的重为确定房地产盲抵押贷款额度稠提供参考依据鼻而评估房地产塘抵押价值。五、估价时点衔200裁6喂年污8虽月图3老1添日。惹【纠错】估价咽时点在作业日恭期之后，应说妇明理由。一般拦情况估价时点眼是在作业日期掏之内的某个日咱子，这是抵押态价值估价目的泊报告，估价时处点应为实地查烧勘之日，且需骤要在估价的假窑设和限制中假的定估价对象在柄估价时点的状询况与完成实地类查勘之日的状想况一致。六、价值定义哭本报告中房地汉产抵押价值，即等于抵押的房全地产在假定未疏设立法定优先休受偿权利下的侦市场价值减去蚕房地产估价师靠知悉的法定优福先受偿款。恋1猫．用途：估价炊对象设计用途袭为商业服务，宾评估设定用途乖为商业服务。恢2疯．权利状况：隆委托人拥有在权建工程建筑物叨合法权属和土梳地使用权，土高地所有权为国谅家所有，土地尾使用权性质为难出让。今3舅．开发利用程故度：红线内违外乘“你五网通社”琴（供水、排水雷、通电、通路云、通信）及红啦线滨内似“践场地平手整稍”遭。益4梁．建筑物结构猛：钢混。溪【纠错】以上涛四点不应放在术价值定义里，影而应放在估价归对象中。粥七、估价依据嘉（略）储八、估价原则申（略）候【注意】如列搬出原则，必须毯有谨慎原则，粪没有算错误。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226697"九、估价方法欠估价人员认真缩分析所掌握的献资料，进行了鞭实地查勘和调役查，吃估价对象为在遵建工程搞，成本资料比慨较容易收集，解故宜采搁用太①史成本法好进行评估；另呈外，估价对象降在建工程土建引部分、主体安手装工程均已完阁工，至工程全构部竣工可能发糊生的费用相对洋较少且容易计通算，而且，该踢在建工程建成皆后价值可以计玻算，故可采鸡用佣②易假设开发法膀评估。君【纠错】未说钢明选用估价方竭法的定义。十、估价结果颗注册房地产估澡价师在实地查搭勘的基础上，冒根据国家标准射《房地产估价勿规范》，遵循都估价原则，按依照估价程序，府采用科学合理报的估价方法，魂在认真分析现切有资料的基础贴上，结合估价减经验，综合分用析影响房地产胃价值的各项因创素，经过仔细件的分析测算，评最终确定估价追对象仙在估价时够点号200棋6深年倾8寒月询3填1想日房地产的抵芒押价值为人民痕币糟1570客3颠．辉1住6牺万元，大写人恭民币：壹亿伍讽仟柒佰零叁万填壹仟陆佰元整掉。部详见下表：贡房地产估价结啄果一览汤表织

汉

政

邪

炉王表李3碗－初16执序号居楼层斑建筑面积（㎡财）娃单价（泊元黎/棒㎡）仙总价（万元）费1稿1翅楼钉1卫—浮7飞轴勇8677州901倾7眯．王23追782易4抱．累25括2拿2赌楼街14362松548邀5呆．常95橡787春8芬．毕91筋

叹合吴

戴脾计少23039望

峰1570滩3抗．秧16步【纠错】估价救结果应披露三逼种价值，缺假项定未设立法定视优先受偿款下漠的市场价值、叔估价师所知悉原的法定优先受暮偿款。踏十一、估价人尺员（略）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226698"

粱十二、估价作辞业日期趋200划6予年席8晶月锐2立5已日角至壤8暂月疏2趴8殃日。截【纠错】抵押励目的估价报告掩估价时点应为判实地查勘之日辩，但此报告实中地查勘之日纤为则200块6棚年咱8亿月早3粥1火日，超出了估爱价作业日期，浴没有给出理由构。刑十三、估价报齿告使用期限藏在房地产市场酱未发生明显波着动的前提下，尼本次估价报告下使用期限自本秩估价报告出具仅之日起为甚半年弱，即估价报告疗完成之后的半惰年内，实现估笨价目的时，可喊以估价结果作让为依据，超过皮半年需重新进菌行评估。如果蔑自估价报告完玻成之日起半年青内房地产市场致行情变化较快请，应重新评估演。臭十四、风险提萄示（略）辉十五、变现能疼力分析（略）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226699"裹×倚×驴光电子核心市丑场娘1普楼乡①—崭⑦欲轴柔、芒2储楼在建工程抵见押贷款估价技励术报告凭一、估价对象煎实物状况描述胡与分析（略）青二、估价对象狭权益状况描述赢与分析（略）洁三、估价对象帜区位状况描述稳与分析（略）杨四、市场背景功描述与分析（坚略）花五、最高最佳积利用分析（略喂）绢六、估价方法器适用性分析（颠略，见结果报题告）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226700"绣七、估价测算瓶过程燃1识．成本法测算浴过程牺【纠错】在成嚼本法求取土地灿价值时用了基衣准地价修正法胀和假设开发法迟，而后边求取霞在建工程的价期值又用了假设谣开发法，是逻何辑混乱，在成共本法中求取地翼价不应用假设来开发法。跨（碌1势）基准地价修奶正法计算土地睁价值孔a挨、基准地价概盆况贤根想据妥c厕省物价局克、披c倦省国土资源厅登《省物价局省超国土资源厅关利于敢a姿市市区基准地被价的批复》（兴鄂价房服疫［惭200享2晓］喝17针1餐号）准，央a匙市市区土地定跪级估价成果已晴经过国土资源处部、省国土资锻源厅、省物价拘局验收通过。湿根据显《锤a涂市市区土地定茶级及基准地价迅评估技术报告闲》壳，奏a浊市土地定级与耗基准地价评估煮的范围陆为畏a究市市区，包括拆江岸区、江汉惯区、桥口区、味汉阳区、武昌她区、青山区以夸及烈b踢新技术开发区贡和废a峡市经济技术开僚发区。怜土地定级级别袜分为商业用地滨级别、住宅用左地级别、工业潜用地级别和综牵合定级级别。区其中商业用地巧级别分为九级榨、住宅用地级蜻别分为七级、偶工业用地级别吊分为五级和综帽合定级级别分葡为九级。执a淹市市区基准地亮价定义为：在焰估价期日星为均200采1球年病1帮月滩1兵日绿，宗地外挠围脏“底给水、排水、府电、路、通按讯壶”扮五通和宗地内邻场地平整的条纽件下，各网格朽单元、各路线渣价区段、各应谣用评价单元和梅各级别中，国绍有土地使用权闪出让状态下，果按商业、住宅授、工业等用途院区分，在法定她最高出让年限延时的平均价格荣。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226701"扒b赌、确定估价对露象宗地的土地赞级别及基准地划价预根凶据矛a即市基准地价报慎告，萝估价对象处备于谣a峡市商业用兵地大ⅳ倒级地段，商击业暴i托v炉级基准地价凑为貌203缺4仇元字/潮㎡。壶【纠错】估价时对象土地用途权是综合，应按安综合用途基准肤地价考虑，而现非商业用丸途投4走0您年。驾c抬、宗地地价区瓶位因素修正屯①创i苦v舌级商业用地宗放地地价区位因挎素修正体系宗本次评估宗地榜为商胁业童i削v牢级，根据王《接a虚市土地定级及石基准地价报告革》馆，滔i互v都级商业用地地削价区位因素修蚊正系数指标对拔照表和修正系欲数表详见下表将：

叫i朴v捆级商业用地宗洲地地价区位因警素修正系数指炎标说明订表膀

呼

片脾表猴3膏－叉17增因素断因子粪优塞较优轧一般编较劣吐劣怪繁华程度乓距市级商服中杰心距离佣（煎m外）康＜植600拔80化0努～肥1500个150先0支～跟2500佩250偏0阶～淋3500通＞冬3500阴距区级商服中宫心距离冶（渔m索）归＜理400钩40滚0事～盟700忆70构0筛～壤1200威120蛮0贱～娃1600益＞肾1600捎距小区级商服细中心距离耽（木m誉）凑＜暑100哑20味0野～四300岂30狱0粗～今400兰40靠0景～糖500弯＞浸500至距街区级商服颜中心距离批（锤m尊）影＜堡50暮5意0甜～字100各10乔0区～深200简20俯0奖～爬250逼＞顷400席交通条件祝临街道路状况之混合型横主干道布生活型蛮主干道损生活或交通型福主干道著生活型次碌干道典支路压临街公交站点救状况（条）线＞牵12雕1购0吐～石14翻6满～葬10尾4绕～咸6国＜圈4丧距火车站距离弃（晕m膨）纱＜扮3000傅300顿0若～猪4500丹450骤0划～膏6000贺600太0扎～借8000煤＞勿8000乱距长途汽车站侍距离妨（渐m萝）捎＜缠300标30叫0旅～愈1200鼻120省0帖～递2000至200炼0油～餐3000炊＞服3000找距码头距离估（滋m夸）繁＜却600驼60潮0辛～脚3000袍300筝0呜～寸6000只600嘉0初～极8000望＞驳2100据基础公用设施窜状况董供水状况忘（鸣%勉）圾＞姿99畜98倾97俭96宾＜宝96科排水状况娇好碧较好公一般伍较差匹差能距医院距离铁（强m颗）茶＜浩300梦30链0说～放600焰60指0顺～验900招90某0耕～涝1200满l200疾距电信营业厅哭距离鸦（挪m敲）端＜肯200民20者0辱～栗40火40宿0男～拉700夕70村0痰～周2000璃2蒜000稠环境状况克噪声污染笛无污染线基本无颜污染吉轻度污染斗污染较重桃严重污染久大气污染裹无污染写基本无桂污染回轻度污染芹污染较重桂严重污染故绿地覆盖吴好燕较好拉一般偿较差楼差鹅地形状况芽地势平坦梦地势较平刮坦，对建练筑物无影渔响隐地势较平坦，赵对建筑物影响狐较小茂地势不较玻平坦，需竖考虑坡度糠的影响乏地势不平扮坦需经过寄平整才能危使用陵地质状况克坚固类场罩地土体，大抗震能力莫强狐硬塑类场大地土体，淹抗震能力匆较强送抗震能力一般盼软塑类场熄地土体，涛抗震能力位较弱据软塑类场夹地土体，从抗震能力平弱

续表寸因素井因子劝优济较优依一般读较劣尘劣帐人口状况晃人口密度败（次人份/奶k剥㎡）本＞堂54879蓬3939寒5用～译54879溉27986~克39393途19865~黄27986抛＜茅19865磁城市规划食道路规划训主干道扔快速路惕次干道苗支路骡街坊间支路嘴用地规划址中心商业区馅较繁华商业区民一般商业区列商业网点携其他类型HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226702"靠i路v兆级商业用地宗描地地价区位因栏素修正系数贱表闷

持

惧称表单3醋－洒18坝因素想权重招因子辈权重枝优脑较优歉一般欧较劣训劣李繁华程度荷0.224套距市级商服中摩心距离层0.09江0.0172强0.0086杀0帮－范0.0096传－戏0.0191座距区级商服中液心距离吐0.082洞0.0157裳0.0078棋0弄－孝0.0087颠－岁0.0174伤距小区级商服黎中心距离旱0.035徐0.0067嚷0.0033塞0味－父0.0037放－瓣0.0074税距街区级商服暗中心距离角0.007炼0.00l3兰0.0007休0随－比0.0007凶－朴0.0015盲交通条件能0.245歉临街道路状况票0.081竖0.0155却0.0077闭0学－体0.0086敏－缘0.0172嘱临街公交站点邪状况住0.094俯0.0180链0.0090些0守－难0.0100老－嫩0.0200膨距火车站距离挠0.024赔0.0046闲0.0023端0值－凯0.0025绸－艰0.005l砖距长途汽车站悼距离帅0.027汁0.0052损0.0026灶0冠－却0.0029搁－先0.0057假距码头距离厦0.019蜜0.0036虫0.00l8掉0摆－鹿0.0020静－久0.0040锈基础公用设施君状况昌0.216捞供水状况池0.056锻0.0107肃0.0054更0宝－厌0.0059想－洲0.0119素排水状况普0.052消0.0099饥0.0050告0携－允0.0055析－勒0.0110莲距医院距离锐0.023施0.0044诚0.0022抗0见－析0.0024吉－初0.0049甲距电信营业厅诵距离尚0.016累0.0031西0.0015踏0意－饱0.00l7次－触0.0034机距幼儿园距离乎（欠m肉）倒0.025嘉0.0048乔0.0024墨0介－沈0.0027娘－姓0.0053您距中学距离捆（者m霸）蠢0.018湾0.0034岂0.0017糊0念－栗0.00l9及－寨0.0038勤距小学距离胖（标m碌）戚0.015桶0.0029蛇0.00l4呼0通－企0.00l6沙－津0.0032盆距大学距离谨（理m贱）未0.011征0.0021惭0.0011吹0盟－营0.0012互－叮0.0023续表灰因素治权重蝶因子绑权重渐优算较优破一般堤较劣司劣号

低

仿噪声污染单0.020即0.0038伯0.0019套0扔－枪0.0021垃－剑0.0042棚环境状况汽0.188杨大气污染裹0.拐022羞0.0042粱0.0021抚0勒－准0.0023攀－担0.0047侧绿地覆盖趴0.029偏0.0055汪0.0028粗0借－帆0.0031史－里0.0062揭地形状况色0.03l炕0.0059衬0.0030剪0塔－宁0.0033乒－幼0.0066蔽地质状况般0.029物0.0055随0.0028吵0亦－瑞0.003l翁－脊0.0062务距公园距离元0.023金0.0044在0.0022肃0谷－替0.0024管－裂0.0049默距体育场馆距恭离填0.017汤0.0033荒0.00l6低0尼—弓0旱.0018誉—焰0.0036字距图书馆距离举0.017灰0.0033他0.0016思0械－散0.00l8倾－拿0.0036苍人口状况睛0.080礼人口密度汁0.080施0.0153亭0.0076抗0脊－匙0.0085效－祸0.0170岁城市规划醉0.047齐道路规划汤0.025劣0.0048附0.0024脚0写－旬0.0027极－奖0.0053粘用地规划顷0.022廊0.0042封0.0021绘0沈－像0.0023粉－浴0.0047HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226703"捏②劈确定估价对象死各因素修正系驱数晌根捐据皇a蔽市望i俩v衡级商业用地修瓶正系数（因素尼）说明表和修绘正系数表所叙复述的具体内容溜，结合各估价株对象宗地的具么体情况，编制逮估价对象宗地怪因素修正系数塔表见下表：早因素修正系数哄表派

厌

界

离址表去3卧－看19术因数竞影响因素朵调查情况爽优劣程度略修正幅度碌繁华程度袍距市级商服中悼心距离恰距中山大道片约熄18000m往劣励－密0论．畅0191蔬距区级商服中咏心距离欠距中南路名约横7000m亲劣压－颤0立．疫0174和距小区级商服续中心距离茎距鲁巷广场踪约史50m怪优捕0讯．戴0067葵距街区级商服胞中心距离言距鲁巷广场虽约骂50m贺优打0辰．以0013雕交通条件摇临街道路状况迁临珞瑜路，混受合型主干道澡优漏0妇．好0155蚂临公交站点状丧况老1费7致条节优让0热．睁0180彼距火车站距离略距武昌火车站糖约桂10000m扩劣旷－徐0男．夜0038错距长途汽车站查距离臂距付家坡客运俱站陷约览7000m闷劣悼－迈0扫．故0038圆距码头距离轧距夜a随市港码头辞约胁13000m很较劣崭－肢0刃．饶0013董基础公用谨设施状况众供水状况冲99虾优鼓0典．估0140要排水状况夸好浇优拐0渠．章0140临距医院距离钱距省荣军医院献约袍2000m余劣童－耗0撑．谅0049骤距电信营业厅侵距离月距鲁巷电信营纽业厅壳约袭300m腿较优蓄0贼．庸00l5梁环境状况兰噪声污染蚕轻度污染律一般挡0狠大气污染五轻度污染印一般龟0描绿地覆盖称一般石一般涂0迈地形状况玻地势平坦管优叠0畜．泻0105寄地质状况做抗震能力一般堪一般扯0卡人口状况谁人口密度链约父2057冈5葱人汗/km振一般券0僚城市规划跟道路规划耀主干道扮优话0华．塞0102用用地规划旱较繁华商业区损较优址0愁．通0021始合计构

结

离0朋．厨0414HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226704"郑d向、宗地个别因流素修正经①酸使用年期修正倦系数趋因估价对象宗衔地设定评估年燥限忍为暑4疲0六年缝，与基准地价匀年期一致，故聪不做年期修正右，侄年期修正系数伏为搜1隶。屠【纠错】前后民描述不一致，思估价对象是综徒合漂5耳0明年，而且剩余滚年限景为奥45.8固3阿年，应该进行调年期修正。崖②庙交易期日修正窝系数膊a悄市基准地价评扑估基准日初为慌200较1惊年坊1羞月击1活日，调考查帽a仇市近年商业用想地价格上涨情螺况，地价涨幅欣在每惯年扁2馋%掀左右，根据有于关文件及近价期价a怀市土地市场行宪情，估价对象总交易期日修正如系数卖为尖1现．双11丑8云。串③插宗地面积修正攀根据野《竭a荐市土地定级及吉基准地价报告侮》，对估价对呜象的不同面积炸状况需要对其漂做出修正。经抖估价人员的实冤地查勘，估价活对象面积适中携，对土地利用征较为有利。根鸣据端《跌a针市土地定级及场基准地价报告异》中宗地面积粗修正系数表知胜，估价对象冻面积修正系数焰为汇1拌．舰0河3魄。类宗地面积修正技系数隐表宾

谋

奋

倾

壶蔽表厉3律－令20男指标标准童优鼓较优尖一般避较劣愈劣看指标标准说明秀面积适中，对愤土骤地利用极为有痒利丹面积对土地殃利用较为有民利扰面积对土地吊利用无不良葬影响当面积较小，对均土地利用有一无定影响邮面积过小，对报土地利用产生筑严重影响狱修正系数若1代．光06缓1歼．槐03抛l似0悦．员97右0哲．顶94HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226705"暑④秘宗地形状修正弓根据抹《抗a画市土地定级及方基准地价报告萍》，对估价对拳象的不同形状饺需要对其做出埋修正。估价对满象宗地形状不流规则，对土地约利用有一定影扬响。根据乔《放a纺市土地定级及垦基准地价报告伯》中宗地形状扩修正系数表知找，估价对象遭形状修正系数贵为宵0霉．懂9疯7输。顺宗地形状修正年系数糕表命

鹿

抵

桶相表散3设－舱21廊指标标准义优其较优怕一般拌较劣华劣岩指标标准吹说明阁形状规则，对远土地利用极为搂有利士土地利用弃较为有利给土地利用无宗不良影响匪形状不规则，凯对土地利用饰有一定影响雨形状不规则，尸对土地利用产天生严重的影响蠢修正系数翁1绒．酱08饶1沿．监04清1暂0迟．备97仍0龙．疼90北⑤芳宗地基础设施条配套程度修正诸基准地价定义糠为宗地外填围黑“斩给水、排水、乡电、路、邮穷电歪”厕五通和宗地内毫场地平整，评脆估设定的基础残设施配套程度庄为宗地外吸围包“暴给水、排水、玩电、路、邮汁电柄”脆五通和宗地内宅场地平整，孝与基准地价定彻义的基础设施图配套程度一致等，故不需进行径基础设施配套锦程度修正。虫【纠错】缺容斯积率的修正。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226706"舰⑥休宗地临街宽度勾修正咬商业门面宽度宝对商业用地地怒价有较大的影言响，商业店面饶其宽越大，外乞观就越醒目，比对顾客的吸引楚力就越大，其棚所能产生的收趋益也就越大，馒相应的地价水堪平也就会提高叛。宽度修正主饼要是对低于或纤高于临街铺面根平均宽度的宗壳地进行修正。添根据光《陵a族市土地定级及躁基准地价报告蛮》中宗地临街外宽度修正系数踏表知，默估价对象临街盯宽度修正系数驴为替1.17型0厕。围宗地临街宽度葬修正系数涂表声

碍

贫

请乘表萌3撑－炉22嗽宽度牺（腥m臣）幻13带14佣15锦≥倦16柔修正系数献1.080嘱1.105沟1.130铺1.170间⑦识宗地宽深比修席正丧临街土地的地戏价并不只是单骄独受到临街深压度和宽度的影故响，特别是一脖些大型商业设直施，地价随地蚀块深度的增加波而增加，同时客又因其店面宽捧度大而提高了研土地收益。根杏据序《慎a涂市土地定级及恐基准地价报告梢》中宗地临街饱宽度修正系数首表知，狼估价对象宽深起比修正系数旧为越1永．宵08预。独宗地宽深比修炕正系数轮表国

耽

钩

西掏表糟3睬－快23排宽深比握＜评0.1惑（揪0.考1鹿，凑0.结3即）戴（静0.协3胖，编0.祸7猪）尝（祸0.绣7汪，庭1.形0岭）超（亏1.凡0征，申1.泰2稿）吉＞唐1.2患修正系数以0.92册0.98逆l牲1.03旦1.08码1.12⑧街角地修正个位于道路交叉炉口的土地，由浸于过往人流量刺大，土地利用杠效率高，相应路的地价水平也寿就比位于道路凝中间的高，因寿此，对于位于横街角的宗地地樱价进行侧街加椅价的修正。根把据常《犯a论市土地定级及覆基准地价报告格》中宗地街角哈地修正系数表勺知，少估价对象街角爆地修正系数姥为蛾1摄．粥14虹。旨街角地修正系枯数宰表素

巧

兆

丑

签稳表抱3向－垫24纯临路口乞三面临街扛两面临街密一面临街距侧哨街纱7讽m猾内惊一面临街距侧修街哲7蹄m矩外插修正系数宣1大．疮19颤1丧．忌14民0畅．涛05揭0HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226707"费e犯、基准地价修柱正法估价结果膀单位地价百＝让2034宵×伍（强1配＋瞧0屿．坊041独4透）蚊×1.118阻×1×1.0孤3×l×0.师97×l×l沾.17×1.脆08×1.1啦4嫁＝避3408.2腿7描（灵元谜/您㎡）太总地价饶＝篮3408.2仍7×2686胃5.44÷1传000烫0锣＝惜915葬6竿．寺4害6脊（万元）感（备注：恋指淹×庭×桶光电子核心市树场土地评估总恰值）肉【纠错】应给醋出基准地价文耐字计算公式。

勉（哄2云）假设开发法杨计算土地价值有【纠核错男1垄】成本法下套僵用假设开发法误求取土地价值论，逻辑混乱。用因为假设开发骆法是成本法的野倒算方法。成【纠垫错烘2扁】未给出假设京开发法的文字胶公式镇a准、确定估价对呀象最佳开发方皆式肺①风开发周期确定照房地产开发的宋周期一般分三排个阶段，眉前期主要包括艰报建、土地的肆开发（征收、斧场地平整、临顿时水电等）、飘勘察、设计、供项目招标等；饮中期主要包括宿建筑安装工程伶建设（含设备懂的安装）；略后期主要包括杂室外附属工程示的建设（含室信外供水、排水败、供电、煤气师、绿化、道路研、围墙等）。包估价对象上适拐合修建大型专柿业商场，根饼据服a赢市同类房地产掠项目的开发周答期、估价对象叉项目的规模及折实际情况丘确定开发周期软为微2耕年。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226708"童②霉投资进度安排删房地产开发的间资金投入根据新开发周期的时年间也分三个阶絮段泼，弓前期包括钉报建、城市基源础设施配套费狡、土地的开发颈、勘察、设计状、项目招标等兄费用；堡中期主要包括借建筑安装工程弹建设（含地基瑞、基础的处理救、设备及安装旨等）资金；丝后期主要包括蜂室外附属工程鄙的建设费用（倾含室外供水、觉排水、供电、各煤气、绿化、源道路等）、销今售税费等。盛根辰据陈a朵市同类房地产去开发资金投入引的一般情况及企该项目的具体亲情况，确定在榜开发建设期内杆，久开发资金在开萄发期每第惯1胞年投海入乳60专%驾，开发期的第竿二年投狼入聚40绳%败。筑③袭估价对象开发戏完成后房地产鹅价格的确定颤《国有土地使怒用证》（武国菜用战（鄙200着2畏）字馅第答×标×浸号）记载估价盟对象用途为光顺电子市场，可仔见估价对象适蜘合修建光电子汉市场，根据钟《蚊a惭市技·猫中国光谷光电良子（核心）市禽场工程建筑施批工图设计统一养总说明》，设允计总建筑面积市为抄7418溉5擦㎡。估价人员幸经实地调查，便在同一供求圈棕内选取县了麦3钉个可比实例，乞来确定宗地开喜发完成后房地驶产价格驼。烈3披个可比实例均昆为高层或小高打层建筑物作，易l蚀～晓4林层裙楼为商铺益，王5乌层及以上为办衰公或住宅。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226709"渴比准价格计算荡表促

刑

程

牛领表邪3太－枯25刃项目名称付售价（均）桨区位因素划个别因素某比准价格少建筑标准舍物业管理香环境因素运c酬省信息产业大判厦亩4800裹100/10柔0床100/95酒100/98拨100/10僻0微5156午华乐商务中心姑5100肚100/99腰100/98讲100/10齿0怠100/10计0却5257则慧谷时空叼5600营100/98醋100/99齿100/10煌0汇100/10锁0能5772厘平均值妙

栋

殊

电

批

舅5395

曾

掏【纠命错紧1双】缺三个可比县实例价格内涵分。窜【纠誓错婆2孕】缺少可比实苹例情况介绍表福和调整指数表忘。守【纠罗错粗3它】未进行交易爷情况修正和市睡场状况调整。牺【纠关错卵4即】最终比准价希格求取采用简闻单算术平均无订理由。

姜预计项目开发敬期皂1夸年可取得预售径资格。取得预悬售资格后，雷第携1层年销对售患50罩%块，第二年销硬售污50仆%为。根据建设开丛发的时间，折有现率寄取坏1氧年期以上贷款仁利爪率轿6铸．启12荐%路。则：灭【纠错】折现收率取一年期贷势款利率错误，绿还应考虑开发衡利润。辩房地产价值煤＝鹅5395×7燥4185束×央［你（辜1柱＋弦6翅．框12开%纵）扔－珠1该．仍5鹿×50督%吃＋纱（粉1嘴＋衫6宽．杆12睬%常）帝－逆2牺．温5瞎×50%园＝口3597昂6救．庄9贤2叹（万元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226710"巷b迅、确定开发成去本取开发成本包括惭项目开发建设伪期间所发生的驾一切费用总和承。根据本项目同的实际情况，牺开发成本主要蝇包括建筑工程玉费用（含地基汁处理、主体工王程、一般水电吼安装等）、室瘦外附属工程的款建设（含室外权供水、排水、颈供电、煤气、码绿化、道路、竭围墙等）、专暂业费用、基础碧设施配套费、矛管理费用、痛投资利息、投庸资利润毫和销售税费。时【纠鲁错垒1双】假设开发法妻采用现金流量垒折现法，不应亭计算投资利息允和投资利润。朗【纠逢错萌2鹊】缺其他工程压费和公共配套痛设施建设费。①建筑费用改a补、建筑工程费尚用超估价对象适合密修建光电子市券场，规划总建宝筑面叠积发7418懒5皮㎡。根据《市椒造价管理站关巩于发摸布秀a但市地区建筑安细装怜二伙o动o它六年二季度造闻价指数的通知妨》（武建价字戏（辛200速6材）备×计×修号）瞧及栽a井市同类房屋建搜筑物的工程造蜡价的一般水平衰，确定估价对兄象房地产工程补造价殊为传220立0丢元抄/超㎡（含基础工风程、土建安装料费）酒建筑工程费诊＝唯2200×7照4185亿×氏［羽（矛1够＋饺6湾．焰12膨%吗）受－下0南．还5烤×60节%征＋馋（概1交＋鹰6壁．月12菠%研）缓－贩1犁．幻5箭×40铃%页］眼＝怀1555尼9认．拖5守5哑（万元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226711"泻b雄、室外附属工初程费用叶附属工程的建造设费用主要包伯括室内外供水刷、排水、供电语、煤气、绿化完、道路、围墙箱、消防、中央炭空调和室内电守梯等。根据该循项目的规模、否特殊属性、《辛市造价管理站由关于发名布顽a竖市地区建筑安式装嘴二露o牲o奋六年二季度造吉价指数的通知魂》（武建价字错（材200藏6柿）寄×辅×游号）及同类房愚地产的配套建泳设一般水平及吹项目拟将建设税为经济适用住烦房的实际情况谨，确定室外附哲属工程的建设沿费驻用墓8隶0姿元彻/视㎡。悲附属工程费赤＝料80×741勾85朵×劈［够（哑1构＋头6.12怀%树）幕－敲0.5争×60吐%捞＋烂（怠1纷＋农6.12祖%亿）长－达1.5离×40醋%妨］升＝什56步5倡．毯8城0兆（万元）愤【纠错】拟建咏项目不是经济举适用住房。王c威、基础设施费旦用骑基础设施费，缠包括开发范围哨内道路、供水蜓、供电、供气砌、排污、排洪呀、通照明、环踏卫、绿化等工选程发生的支出规。根据《市造旅价管理站关于扶发徐布促a狗市地区建筑安灰装汉二披o摧o惜四年一季度造鉴价指数的通知专》（武建价字谜（赏200变4兄）背1壁5耻号）钻及删a传市同类房屋建存筑物的工程造央价的一般水平织，确定估价对车象基础设施造纱价爪为岗14累0鸽元搂/避㎡。射基础设施费圣＝蝶140×74蚀185锹×威［竭（疲1旬＋赛6.12稳%跑）赞－滩0.5镇×60余%冤＋接（寄1痰＋柔6.12研%绍）潜－厚1.5能×40国%族］辉＝灿990.1大5商（万元）

默建筑费用姜＝鄙a贼＋湾b娘＋剧c鸣＝挥1711石5饼．泛5蹲0简（万元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226712"②专业费用玩专业费用指项亿目的可行性研怒究、规划、勘聚察、设计、监商理、造价咨询务（标底编制、扎决算审核等）处等相关工程师粱的费用，一般衔为建筑成本机的转5揭%关～敌10紫%诸。根据《国家榜计委关于建设抄项目前期工程搏咨询收费暂行晋规定》（计委提价格汤［闸199桨9款］心128屋3具号）、《省物免价局关于城市盗规划咨询有关汇问题的通知》波（鄂价房服函肾［妨200昨2拢］医4饲6纵号）、国家计青委、建设物部祥“禁关于发布《工葡程勘察设计收许费管理规定》脑的通浅知做”亡（计价格渡［贤200非2促］顶1候0炭号）、国家物愚价局、建设部帆《关于发布工过程建设监理费泥有关规定的通丧知》（轻（捕199桐2叠）价费恼字刻47翅9择号）链、促c邻省物价局、建珠设厅《关于调肯整建设工程造慎价咨询服务收股费标准的通知屑》（鄂价房地犹字棍［意200鸦0愈］舒5富1拣号）等有关收凡费标准，并结横合寇a数市房地产市场赔、建筑市场的托一般水平及该盗项目的实际情宰况，确定专业跨费用为建筑费袖用肚的火8测%风。硬专业费用滤＝陪1711欣5柔．碎50×8斩%杀＝害136耗9倒．呀2四4劈（万元）③管理费用绞管理费用指开纹发商为组织和才管理房地产开仓发经济活动以寇及房地产开发雅提供各种服务塞而发生的费用溉。主要包括管拴理人员工资及在附加费、办公包费用、差旅费君、固定资产使劈用费、业务招搭待费等。参照秤《国家计委、胡建设部关于印刘发《经济适用强住房价格管理假办法的通知》区（计价格蝴［叛200利2和］亡250镜3刊号）》株，托并结合该项目赖的规模和开发类周期确定为建损筑费用的界3甩%砖。忽管理费用旁＝炕1711寻5圆．龟50×3专%肢＝论51吓3友．画4但7丈（万元）摩【纠扭错条1域】估价对象非沙经济适用住房建，不应采用经变济适用住房的显计价办法，交取耳3救%壮的费率太低指，段3洗%慌是经适房的标愧准。傅【纠金错揭2霉】管理费用计躺算基数中还应撕包含专业费用知。聋【纠清错劫3你】缺销售费用瓦的计算。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226713"④投资利息域投资利息指房柿地产开发商在痛房地产开发过唐程中，为筹措乏短缺资金，而惨向金融机构贷野款所支付的利嫌息。但此利息欲在开发过程中准所占比例视不碌同情况而各异叶，以此利息作罪为投资利息，碎不能只体现自夸有资金的投资绑的时间价值。娃所以，投资利抢息为全部成本题的利息（含土打地取得价格）垫。喂本次评估按折猎现进行测算，嫁所以不计算利械息。⑤投资利润与投资利润指房抽地产开发商投笑资房地产开发窗项目应取得资俯金报酬及承担扇风险的补偿。顽根据国家有关骨规定，商业用姑房综合利润为踢投资成本樱的问20砖%袋。以下计枯算甘v持为总地价。涛投资利润＝刃（芬v仇＋组1711仙5打．宁5颠0迟＋较136茶9摧．州2货4仪＋泉51保3嚼．口4寺7肚）目×20火%酒＝鞭（亲0昌．纱2次v饺＋勒379龙9匆．鹅6毯4治）（万元）恒【纠错】现金翠流量折现法不所应计算投资利贩息和投资利润株。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226714"⑥销售税费腐销售税费指房增地产进入市场步流通领域中发雹生的销售费用愁和应交纳的销贪售税金及附加宫等。销售费用返主要包括市场亏推广费、销售农代理费和销售躺手续费。销售期税金及附加主陕要包括营业税钱、城市维护建全设税、教育费沫附加、地方教霸育发展费、平浑抑副食品价格横基金等取。猪a汪市城区税金及添附加包括：郊营业税为营业支额样的嫌5恒%氧，教育费附加眨为杜营业税的贼3壶%答，堤防费为营华业税能的播2敢%屋，平抑副食品滴价格基金为营德业额盈的值0竞．津1俯%予，城市维护建蛮设税为特营业额的骄7练%完，地方教育发红展费为营业额戒的批0令．躬1污%舰，综合税费率驻为营业额者的很5禽．倘8%湾。根俗据享a钟市房地产销售终的一般状况，惹税费膛取艰7就%朱。童销售税费苗＝溪3597迈6轿．畏92×7裳%丙＝橡251墨8孔．晒3逢8刻（万元）旅【纠赌错胁1贺】城市维护建胖设税的基数应突为营业税而非屠营业额。教育广费附加基数是赢营业税，选对浆了。控【名词解释】印营业税金及附故加：包仆括界“些两税一戚费取”贤，即主税：营喷业税乓；乓“堂附加一税一阀费躁”码为：城市维护削建设税和教育升费附加。踏【知识补充】普流转税的主要凡三大税种的是项“爽增消奴营睛”府，即：增值税叠、消费税和营持业税。而城市恳维护建设税和究教育费附加的脾计算基数是以产上三税税额之槽和。持【纠龄错性2禾】销售费用中笨的市场推广费洲和销售代理费脊应分开计算，漆市场推广费和促广宣费是在销凝售之前就已经穴发生了，而销缴售代理费是与毒销售同时发生握的。所以，市净场推广费的折灭现年数与销售铃代理费的折现钥年数不应相同乡。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226715"c、地价确定士v惧＝养3597饰6翠．免9霞2匙－据［删1711夸5弄．捉5食0支＋牺136盲9枝．颈2薪4察＋菊51池3窜．渐4冰7沈＋丰（隔0姨．查2府v雹＋坦379衡9国．柿6反4港）共＋仗251殿8喂．梁3循8躬］框v饰＝吴888伤3且．旱9功0次（万元）更土地单价卫＝贝888劣3碌．米90÷268伯6容5婆．省44×100苦0编0益＝顺330垂6刑．膛8讯1绘（糕元置/你㎡）

珠根据以上测算明，鸟基准地价修正证法计算的土地粮单价燃为河340驻8浊．该2通7淡元垫/福㎡，假设开发碰法计算的土地率单价耻为银330迁6择．驳8稳1桨元牧/励㎡秃，两种方法计疮算结果相差不誉大，经综合分骑析取两种方法萌计算结果的算型术平均值作为规土地评估价格虎。择单位土地价格伍＝女（竞340贿8暂．加2企7浅＋怀330盼6穴．茎8毒1祖）梯÷咱2注＝旱335编7攻．纤5诞4执（诸元首/太㎡）访总地价松＝纤335订7浙．洽54×268优6唇5适．喉4闲4呼＝状902含0慧．岸1恰8顺（万元）大（备注：届指跳×厉×耀光电子核心市螺场土地评估总鸽值）蜻（否3荒）计算在建工兴程平均重置成梢本逝×寨×漏光电子核心市朗场设计承为英1朵幢五层建筑物证，地下一层，某地上四层，建岔筑物整体造型核奇特，目前，引土建部分、主疯体安装工程均睛已完工，目前再尚未竣工决算锯。由于待估在称建工程结构和洞造型独特舌，汗a诞市类似建筑物找客观重置成本牵难以收集，所错以本次评估在纷其初步设计概偷算调整表的基路础上根据在建佣工程形象进度宁，计算其重置夫成本。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226716"喘a妙市燃×睬×垃电子核心市场淘初步设计概算豪调整悦表漠

罚

竖锡表反3缠－丘26骄项目内容挖调整前（万元盯）专调整后（万元造）职形象进度比评估值拆备注点一、建安工程如2367惭5枣．布46贵2421饰7蔬．闲22竹

事

奸

体1朵．土建工程多889地5寿．所31织894无6信．邀85挑100%紫894寸6认．欧85蔬

撤2特．铝合金佳379方2砍．戏4l认378个4鲁．咬41福90%糖340聚5饶．饰97封

笨3之．供水、消防剪喷淋贱66步7楚．张74层66浇2铜．编12见90%孙59萍5耀．脏91适

椒4露．空调系统曲251遣2瞒．剃00阳276勇2联．喂58扔100%司276穗2桥．龟58茫

峰5上．电气工程失269拜7沉．币00宿290贤0研．秆76施100%亡290寻0拼．丙76贩

滚6蛇．弱电工程贱l52荐9臣．蚀00前152暮9雹．酬00妙90%芝137耽6诚．仍78扁

桃7宅．电梯缝288涛0备．舰00扔288怜0境．工00晌100%其288猎0舰．地00罗

睁8关．三通一平糕20哑0掀．耕00负20断0亲．土00侨100%介20幸0棵．僻00期

雕9般．基坑支扩臭18起0想．锯00哨18滤0喂．笼00敏100%园18粘0签．斧00灯

蓬1熊0收．广场道路可20指0尸．犁00涉20汁0真．违00胃100%生20机0升．测00元

兼1信1装．绿化工程绞12赏2鸦．絮00睬12棕2绸．糟00身90%鲜10干9座．健80字

苗1鸦2窗．旗杆及自行塔车棚嫌0产．绩00薯5鸦0序．陷00歼90%胸4显5蓄．妥00典

巴二、其他费用馅817述8党．来39岗768彩6诊．岁27家

如

趟

浙1鸦．建设单位管稿理费没24卵8码．说59抽24巧2菊．倦98断100%逐24拌2江．负98惕

算2复．监理费耻20伴6高．盲33贝19摄2苗．维00菜100%亲19胜2钱．伞00距

拖3够．勘察设计费稳49菊7抽．露18祥41乞0州．样00翻100%冠41血0鹊．需00猾

镜4眼．前期工作及隆其他费用副31纷9喘．鹿49适31贡9遥．腰49还100%绒31叫9带．虑49蛛

碰5挤．水电增容、少电费拌及外线或157起6丑．删80校l57虑6爹．批80裙100%碌l57适6探．冒80残

惕6狼．各配套费用徒l80衬0障．惑00驼70趴8组．司00转100%绍70恶8垒．配00扛

偷7鲁．职工培训费遭3细0促．绣00教3逗0庙．忙00饥100%销3添0凶．附00婆

藏8猛．房屋征收朽350义0鹅．南00裙420贡7县．历00档

甘902般0镰．达18己土地评估刚价值盘三、预备费刮118筋3潮．浙77兔l38绝4笨．中85拣

念l38锄4阁．痕85廊

晕四、建设期贷脆款利息舱116共6都．幕00经l16菌6梯．讨00闲

炕l16乌6林．翅00僻

兄五、铺底流动笋资金愧24白0垃．朱00粒24槽0岸．遮00男

偏24初0稍．徐00泳

柱六、总概算越3444忽3胖．编62债3469首4腰．竿84影

挣3889另3舍．亩19所在建工程独重置成本评说明：上表中语调整前数据为仗初步设计概算筐数据，调整后都数据为初步设消计概算调整数浩据，评估值为享根据在建工程谊形象进度计算鲁的数值；调整暗前和调整后数室据为原始数据低，评估值为本宣次评估计算数裤据矩在建工程平均佳重置成本糠＝背3889废3伶．奉19÷741速85×100拒0杏0郊＝当524浩2永．床7若3疲（类元嫩/烤㎡）备【纠蚀错询1惨】以上表格成打本法求取重置废成本时缺少销卷售费用和销售筹税的计算。乳【纠犯错脊2边】以上表格成智本法求取重置陪成本时缺少投塑资利润的计算苍。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226717"阁（默4雨）计算成本分垄摊系数火估价人员经实偶地调查，并选腊取了与估价对它象在建工程建我成后类似备的叮3电宗房地产，通秤过计算它们各站层房地产价格当比例系数来确母定估价对象在微建工程成本分毫摊系数。承房地产价格系鸽数计算困表承

悠

款

截

躲要表冠3围－沸27穗项目味金榜名苑幼高科大厦封慧谷时空海平均值谅一层单价（悲元部/队㎡）修28000徐7500肿10000质

犁二层早价（夜元舅/咬㎡）盟14000协5500贴5000窃

导三层单价（寺元阳/丸㎡）爹8000唱4000列5000骄

鸣四层单价（须元饮/除㎡）旋6000脊4000药5000庆

弄平均单价（放元蛋/忘㎡）袋14000船5250含6250睬

盾一层价格系数岁2锯1甘．百43青1找．祥6镜1潜．粮68伍二层价格系数嚷l齿1支．助05矛0杠．叙8支0刑．护95资三层价格系数扮0组．隔57毫0台．驶76忧0装．库8萍0员．膊71贵四层价格系数验0去．换43安0幻．毁76容0插．残8长0衣．诊66承备注：上述三钉宗实例为高层灶或小高层建筑壤物隐，缎1之～耳4凤层为商铺蜂，坝5橡层及以上为住外宅或写字楼HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226718"三（织5构）计算重置成划本箭1宝楼社①—鉴⑦智轴重置单价＝糕平均重置单买价饺×碎一层价格系数西＝饶524折2详．督73×砍1义．婚6示8胡＝舅878窜7填．芽8以1代（摄元辈/蹄㎡）巡2爹楼重置单价＝形平均重置单滑价学×浊二层价格系数渐＝代524樱2弱．后73×手0岭．欲9牛5枝＝愚497柏6茧，悠4直3损（惜元贝/忧㎡）

搜2钞．假设开发法蚕测算过程税（款1抛）收益法计算仍开发完成后房程地产价值魂a费、年有效租金腾收入的确定坑估价对象在建晨工程开发完成栽后可出租，根颠据估价人员市俊场调查，周边众地区商铺的扁租金在每平方败米建筑面积每宁月台3净0枣～衔9糟0匹元秋/欢㎡之间超。根据估价对偿象的区位环境堪、个别环境及英估价对象的装打修、建筑物的宽利用使用率、圾结构等个别因桥素综合确天定用1奔楼膜1拒—项7州轴俊毛租金为每痕月久8刊0蛛元岂/拦㎡（建筑面积汽），且净收益土每年疯以挥2读%要的比例递增，毅一年现以钥1哄2蔽个月计，闲置删与租金损失各孕取粪5烤%掩；杠2趁楼毛租金为每垂月托5善5枯元诱/稠㎡（建筑面积险），且净收益棒每年蓝以驱2午%趴的比例递增俊，一年泪以趴1矮2诵个月计，闲置泽与租金损失各广取诉5陕%怎。啦则：机【纠瞧错允1桑】缺押金和租羞赁保证金利息吐收入的计算说聪明。与【纠板错采2灾】租金无内涵饲。毙1滨楼胞①—尘⑦们轴第一年有效龙总收入俯＝念80×12屡×踪（贺1积－疤5算%蜓）艳×训（拥1确－价5及%夫）止×867妨7鞋＝垒75捕1否．汤78斧（万元）赔2津楼第一年有效氏总收入棒＝揪55×12握×背（取1录－霉5具%蒜）擦×漆（防1谊－你5元%趣）晕×1436努2庄＝斜85民5劝．靠47驾（万元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226719"鸦b复、求取年总费倒用沃年总费用亦即证租赁经营总成翅本。逝它含抱：秋①朋维修费肤；技②脖管理费观；档③姑保险费在；跑④锄税金。旺【记忆技窍】裁收益法年费用浓包面括抓“虾4+写2著”凭：汗“书房管保修、租序赁二税守费浪”亚，（见理论教埋材叨p24宅0族，即：房地产抓税、管理费、脊保险费、维修挪费；租赁费用料和租赁税费）臣1植）求取维修费搞维修费是为维令护房屋正常功暗能的使用而对惊其进行维护和尊修理。按建筑使物句×扮×销光电子核心市广场建成后重置如价格屿的挤2亡%魄计算。重置价尿格参给照铜a值市近期同类工猛程造价并结合状估价对象的结懒构、装修、设味备、设施综合触确定估价对象绵在建工程建成钢后的建筑物重决置单价奸为当350溉0中元捞/尖㎡。晕1惜楼尊①—距⑦叉轴年维修费启＝尾3500×2晴%×867千7栋＝擦6章0凤．臭7较4四（万元）鹅2兰楼年维修费管＝牙3500×2夫%×1436乖2警＝掏10堤0限．眨5篮3窑（万元）丸2悟）求取管理费瓣管理费常规按夺年租金总收入字的共2伯%女计算。四1调楼单①—斯⑦业轴年管理费援＝轮75肥1外．警78×2辟%骗＝浩1万5尝．规0然4宵（万元）秧2唐楼年管理费晋＝颈85冻5没．夺47×2防%具＝尺1悬7友．财1蚊1炊（万元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226720"他3贿）求取保险金求年保险费率规胸定为络房屋现值亭的锈0.5矛%但。房屋重置价寺格参脑照清a洽市近期同类工硬程造价并结合升估价对象的结烈构、装修、设债备、设施综合否确定估价对象获在建工程的全手新重置全价谎为恰350瘦0尤元砌/当㎡。比在建工程建成绿后房屋成新率踏为乔100%刚。贺1伤楼晌①—疫⑦裁轴年保险费于＝雅3500×1查00%×佳0垃．铲5%×867吨7徒＝霜1似．竟5惜2迹（万元）量2渡楼年保险费档＝奖3500×1踪00%×寒0煤．巨5%×143砖6酬2帅＝搏2宪．行5宴1风（万元）4）税费翻按规定收益型弦房地产应交纳躁如下税款买：骆①妻房地产税按年山租金收入马的天12右%捏；咐②韵营业税按租金挎收入脸的碗5丙%娇计纷；抵③传城市建设维护掉税按渣营业税税率摔的于7%帮计痛；汪④宏教育费附加按春营业税税率稿的沈3%桐计猎；昌⑤巡堤防费为营业踢税照的摇2乖%盟；非⑥逐平抑副食品价阀格基金为营业改额悔的塑0篮．扔1懂%狱；箱⑦粉地方教育发展哀费为营业额粒的轮0脏．醉1业%房；