张江中心商业区策划定位报告

张江中心商业区策划定位报告―――发明与满足2023年4月

目录TOC\o"1-4"\h\z\u前言 5第一部分展望篇 71.项目背景资料介绍 71.1园区规划概况 71.2项目用地概况 82.高科技园区案例分析 82.1案例分析一：美国硅谷 92.1.1硅谷发展历程分析 92.1.2硅谷发展主体分析 112.1.3硅谷发展模式分析 122.1.4硅谷创新孵化模式分析 122.1.5硅谷经济发展概况 132.1.5硅谷2023年远景目的 152.1.6产业链分析 152.2案例分析二：日本筑波科学城 172.2.1筑波发展历程分析 172.2.2筑波发展主体分析 192.2.3筑波发展模式分析 192.2.4筑波21世纪发展目的 202.2.5筑波产业链循环模式分析 212.3案例分析三：台湾新竹科学园区 212.3.1新竹发展历程分析 212.3.2新竹发展主体分析 232.3.3新竹发展模式分析 232.3.4新竹经济发展概况 242.3.5新竹远景发展目的 252.2.6新竹产业链循环模式分析 262.4高科技产业园区案例分析结论 272.5张江高科技园区分析 272.5.1张江发展历程分析 272.5.2张江发展主体分析 292.5.3张江经济发展现状 302.5.4张江发展模式分析 302.5.5张江产业链循环模式分析 322.5.6发展模式和产业链分析结论（定性） 322.6高科技园区量化比较 332.6.1高科技园区增长情况比较 332.6.2从业人员人均投入产出比较 342.6.3从业人口结构比较 352.6.4高科技园区量化比较分析结论 353.张江发展愿景展望 363.1张江产业发展缺什么？ 363.2张江产业发展需要什么？ 383.3张江产业发展需要发明什么？ 383.3.1综合创新环境（IESI） 393.3.2创新的精英文化（IEC） 393.4张江远景发展目的 40第二部分功能定位篇 41第三部分产品定位篇 431、统一规划的必要性 432、张江人口匡算 443、办公产品定位 453.1综合创新办公场合策略 453.1.1影响创新工作效率的因素 453.1.2创新产业工作场合的特性 463.1.3当代办公趋势 463.2张江中区办公人口匡算 483.3张江办公类型与面积测算（本项目地块） 494、商业定位 514.1综合创新商业场合策略 514.2张江中区商业面积测算 514.2.1传统商业面积测算 514.2.2文化商业面积测算 525、住宅产品定位 525.1综合创新居住场合策略 525.2张江人口与居住面积测算 535.3张江居住类型与面积测算 545.3.1张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算） 545.3.2张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算） 55第四部分开发策略篇 561、需求分析 561.1“新张江人”类别 561.2“新张江人”客源特性和需求分析 562、开发策略 582.1总体开发思绪 582.2产品开发策略 582.3地块开发时序策略 592.4首期开发策略 603、开发周期及资金平衡模式分析 603.1开发周期及资金平衡模式模拟分析 603.1.1钞票流最优化模式分析 613.1.2利润最优化模式分析 633.1.3资金平衡模式比较分析 663.2项目开发周期及资金平衡分析 663.3首期开发周期及资金平衡分析 68第五部分城市设计篇 71

前言 起源于美国硅谷的信息技术革命大大促进了生产力的提高，在急剧改变人类生活方式的同时，也决定着各个国家的国际竞争力。同时信息技术等先进生产力的发展也加速了世界经济发展的全球化，而在经济全球化过程中，跨国公司通过在全球组织采购、生产、销售等经营活动有效的促进了国际化的产业分工，这为涉及中国在内的各个国家实现产业发展与产业升级、赶超世界领先水平发明了良好的机遇。因此，如何运用信息技术革命和经济全球化来实现产业发展和产业升级、提高国际竞争力成为了世界各国的首要国家战略目的，而科技创新以及推动科技创新成果的产业化是实现这一目的的重要途径。在此背景下，在党的十六届五中全会审议通过的“十一五”规划建议中，明确提出“提高自主创新能力”，这为我国高科技产业发展提供了强有力的政策支持。 为有序推动产业结构优化升级，促进上海经济的连续健康稳定发展，1999年上海市政府提出了“聚焦张江”战略决策，明确张江园区以生物医药和信息技术两大高科技产业为主导产业，集中体现自主创新的主体功能，并提出到2023年前后，张江园区争取成为具有国际竞争力的高科技园区。这为张江发展高科技产业、完善园区主体功能发明了良好的政策支持和发展环境。 张江高科技园区通过近2023的开发和发展，取得了令人瞩目的成就。至2023年终，园区累计引进注册公司4297家，吸引外资额137.48亿美元，完毕固定资产投资额达695.14亿元人民币，吸引各类研发中心91家，累计申请专利4032项。园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家软件产业基地等多个国家级基地，已构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。但同时也应看到，张江高科技园区目前尚未形成完整的能实现自我良性循环的高科技产业链。虽然张江努力实现着从加工制造型科技产业向研发设计型科技产业的转变，自主创新能力有了很大的提高，但加工制造型公司仍占很大的比重，附加值较低，园区的整体创新活力局限性。从产业的人口导入来看，过去2023中年均导入科技人才局限性5000人，并且由于园区各类生活配套相对落后，园区昼夜人流差异很大，整体人气局限性。这些问题直接制约了张江高科技园区的产业升级和自我良性发展，进而影响到具有国际竞争力的高科技园区发展目的的实现。本报告的研究目的重要是从未来的角度来看张江现在的产业发展究竟缺什么，从而导致了目前出现的种种局限性。在明确了张江现在的产业发展究竟缺什么之后，相应的导出张江目前需要发明什么，满足什么，而在这过程中，张江中区的定位又是什么，它对张江的功能深化和产业升级可以起到如何的作用。本着从未来看现在的思绪，本报告可以分为五大部分：第一部分为展望篇，重要是通过国际上典型高科技园区与张江的比较分析，寻找出张江目前发展究竟缺什么，在此基础上，导出张江的发展需要发明什么。张江发展需要发明的内容包含两个层面，第一为功能层面，即报告的第二部分――功能定位篇，第二为物质层面，即报告的第三部分――产品定位篇。第四部分为开发策略篇，即如何发明目前张江发展中所缺少的东西。第五部分为城市设计篇。

第一部分展望篇1.项目背景资料介绍1.1园区规划概况张江高科技园区成立于1992年，发展2023以来，导入产业人口约6.5万人。2023年5月14日，张江高科技园区领导小组第四次会议将张江园区25平方公里核心区以南区域作为张江园区发展备用地进行规划控制，拟定张江园区规划总面积为40平方公里，并将之分为三大区域（图1）：北区：四至边界为罗山路、龙东大道、川杨河和外环线，规划面积为25平方公里，是张江目前的核心产业区，发展较为成熟；中区：四至边界为罗山路、川杨河、外环线和华夏中路，总面积约为6平方公里，其中将申江路以西的4.66平方公里称为张江高科技园区中区；南区：将目前园区用地向南拓展至外环线，涉及孙桥现代农业园区，称为南区。张江高科技园区北区张江高科技园区北区张江高科技园区中区张江高科技园区南区二号动迁基地图1：张江高科技园区区域分块1.2项目用地概况 本项目地块位于张江中区，四至边界为向阳河、川杨河、申江路和华夏中路，分为四个功能区域（表1），各功能区域分布如图2。功能区域地块面积（公顷）建筑面积（公顷）智慧岛3338核心商业商务区39112知识社区5278低密度办公区7.96.3合计132234.5表1：项目地块功能区域及相关经济指标图2：项目地块功能区域分布2.高科技园区案例分析国际上重要高科技园区概览(表2)表2：国际上重要高科技园区概览本报告将重点分析美国硅谷、日本筑波、台湾新竹和中国张江四个高科技园区。2.1案例分析一：美国硅谷2.1.1硅谷发展历程分析 从硅谷的发展历程来看，大体可分为四个阶段。起步阶段：1951年，斯坦福工业园成立，IBM，HP,Shockley，Fairchild等高科技公司先后入驻或创建。产品标准化、规模化生产阶段：60年代，以Intel,AMD,Signetics等公司为代表，将高科技产品标准化，进行规模化生产，使之成为面向大众的产品。PC革命：70年代中期以后，以苹果电脑的兴起为代表，个人电脑、通讯、多媒体等相关公司源源而生，硅谷成为全球PC革命的中心。互联网革命：80年代中期以后，随着互联网等信息技术的突飞猛进，涌现出以SunCisco,Netscape为代表的信息技术公司，并成为新经济发展的“旗舰”。资料来源：HistoryofSiliconValley2.1.2硅谷发展主体分析政府：硅谷的发展历程中，政府基本上没有参与规划和投入，其重要以如下两种方式扶植硅谷的发展。国防采购；对斯坦福大学的资助。斯坦福大学：是硅谷发展的重要规划者和参与者，除了为硅谷提供源源不断的人才外，还以以下方式参与硅谷的发展：为高科技公司提供土地出租；为创业者提供免费实验室使用，促进创新技术的转化和应用；以利润提成的方式为创业者提供资金资助，分担创业风险。中介服务和风险资本：70年代中期以后，各类中介服务公司发展迅速，风险资本逐渐成为硅谷创业型公司重要的资金来源。创业型公司：创始人多为斯坦福毕业生，许多公司目前已成为行业的领导者。2.1.3硅谷发展模式分析从硅谷的发展历程及主体可以看出硅谷是一个自下而上发展的产学研结合的模式。在发展初期并没有完整的统一规划，政府也没有进行投资和参与，重要是通过采购和资助大学等方式为创业型公司提供市场和理论研究支持。大学和理论研究者直接参与了高科技产业的创新发展，使得理论研究、应用研究和产业发展得到了很好的结合，后期中介服务公司的发展和风险资本的大量导入为理论技术创新提供了良好的转化机制。资料来源：HistoryofSiliconValley2.1.4硅谷创新孵化模式分析硅谷模式的成功重要得益于以下两种创新孵化模式：发展初期，高校孵化模式：在这个阶段，斯坦福大学起了决定性的作用，为创业型公司提供土地、实验设备、资金等孵化环境70年代以后，风险资本孵化模式：在这个时期，大量的风险资本开始进入硅谷。这些风险资本不仅提供资金，并且还为创业型公司提供管理、人才招聘、营销征询等服务，为创新型公司的发展提供了良好的孵化环境。资料来源：HistoryofSiliconValley2.1.5硅谷经济发展概况图3：硅谷1994－2023年从业人员和GDP变化趋势图4：硅谷1994－2023年经济增长率变化趋势资料来源：IndexofSiliconValley2023从图3、4可以看出硅谷GDP在经历了两年的衰退后，于2023年开始走出低谷，但从业人口保持了下降趋势。硅谷经济总量在过去2023中平均增长率达成8.7％；图5：硅谷1994－2023年从业人员人均GDP变化趋势资料来源：IndexofSiliconValley2023图5显示，虽然02、2023硅谷整体经济增长出现了衰退，但从业人员人均GDP仍保持了连续的增长，这说明硅谷虽然在经济总量上受到了经济周期的影响，但其人均生产率表现出了良好的抗经济周期性，这正是高科技产业作为新兴经济引擎的一个重要特性。2.1.5硅谷2023年远景目的表3：硅谷2023年远景目的资料来源：IndexofSiliconValley2023从表3可以看出，硅谷在注重进一步发展创新型经济的同时，越来越注重园区良好的生活环境和文化氛围的建设，以及社会公民道德职责的哺育，而这是一个经济体得以健康、永续发展的主线。2.1.6产业链分析完整的高科技产业链图6：完整的高科技产业链图6显示，完整的产业链中，中介服务机构起着重要的桥梁作用：在理论知识创新成果的产业化过程中，中介服务机构为各类创新型公司提供涉及融资、信息、评估、法律等一系列服务，是知识创新转化机制的有机组成部分；在产品货币化的过程中，中介服务机构又为各类公司提供涉及营销、物流、交易等一系列服务，促进高科技产业最终实现产值，为产业链的自我良性循环提供资金保障。硅谷产业链循环模式图7：硅谷高科技产业链循环模式（产学研结合驱动型）从图7硅谷高科技产业链循环模式可以看出，得益于良好的知识创新转化机制，知识创新成果可以有效的实现产业化，而充足的资金导入和有效的营销平台又为产品货币化、实现产值提供了保障，从而使得整个产业链可以实现自我良性循环，并且由于这种产业链以研发设计为主，可以获得高附加值，因此这种产业链的自我良性循环是一个螺旋式的向上发展的过程。2.2案例分析二：日本筑波科学城2.2.1筑波发展历程分析从筑波的发展历程来看，大体可分为三个阶段。基础建设阶段：1963－1985年，政府进行大量基础建设投资，导入研究和教育机构，但高科技产业发展缓慢，产业产值很低。发展加速阶段：1985－2023年，1985年世博会的召开和1987年通过的研究交流法使得筑波的发展开始加速。调整阶段：1998年，筑波提出21世纪发展目的，规定实现筑波的自我发展，开始注重风险资本的引入、高科技的转化应用和筑波城市功能的完善。资料来源：.org2.2.2筑波发展主体分析政府：在筑波的发展中，政府起了主导性作用，从园区发展规划、基础设施建设到导入国家研究和教育机构、投入研发资金，政府全程参与产业的发展。筑波大学、其他研究机构：注重基础理论的研究，但不注重产学研结合，与整体的产业发展脱节。民营机构：1985年以后，随着筑波基础设施和产业环境的逐步完善，开始积极进入筑波，参与发展。风险资本：近几年筑波开始注重风险资本的导入，但对筑波的高科技产业的发展只是起到了辅助性的作用。2.2.3筑波发展模式分析从筑波的发展历程及发展主体可以看出，筑波的高科技产业发展是一个自上而下的研发驱动型发展模式。政府在其中起着关键性作用，主导了产业的发展。大学及研究所重要是获取政府资金，发展基础理论研究，而不注重理论技术的转化，与产业发展向脱节。私营机构和风险资本只是起辅助性作用。2.2.4筑波21世纪发展目的成为日本的科学研究中心成为功能齐全、自我发展的核心城市与自然和周边环境和谐共生资料来源：.org从筑波21世纪发展目的可以看出，筑波在延承其最初的日本科研中心定位的同时，注重园区自身功能的完备和自我发展能力的哺育，此外强调生态和产业的可连续发展。2.2.5筑波产业链循环模式分析图8：筑波高科技产业链循环模式（研发驱动型）从图8可以看出，筑波的高科技产业由于缺少有效的知识创新转化机制，理论知识创新成果不可以有效实现产业化，整个高科技产业没有有效的产值产出。高科技产业的产值更多的是来自政府的投入（转化为科研人员的收入），虽然有大量的理论知识创新，但产业自身不可以提供资金再造以实现自身的良性循环，没有可以形成完整的高科技产业链循环。2.3案例分析三：台湾新竹科学园区2.3.1新竹发展历程分析从新竹的发展历程来看，大体可分为四个阶段。大规模基础设施建设阶段：新竹科学工业园成立于1980年。在80年代中期之前，活动的主体是政府，只有少数公司或科研机构进驻园区，政府投入大量资金进行公共基础设施建设。高科技产品标准化生产主导阶段：80年代中期至1990年，园区的基础设施初具规模，公司数量增长迅速，但公司活动重要以高科技产品的标准化生产为主。跨国公司占主导地位，园区更多是作为跨国公司在东南亚的生产或销售基地，园区自主创新能力较弱。研发与标准化生产平分秋色阶段：1990年至98、99年。这一阶段民间资本大量进入园区，政府和跨国公司角色削弱，园区的自主创新能力有所增强。研发活动为主的阶段：1999年以后，政府从强调“制造”导向的高科技产业发展战略，转而提倡研发设计类产业的发展，增强自主创新能力，着手园区第四期土地开发。资料来源：.gov.tw2.3.2新竹发展主体分析政府：进行园区发展规划；为园区发展提供基础设施建设；初期研发资金投入。跨国公司：在园区标准化生产阶段，建立生产或销售基地；在园区研发创新阶段，实行本土化策略，寻求本地技术合作。民间资本：90年开始，民间资本在园区发展中起主导作用，有近1/4的公司股票上市或上柜；随着园区发展转型，研发资金的投入逐渐增长，占总营业额的5％。2.3.3新竹发展模式分析从新竹的发展历程及发展主体可以看出，新竹的高科技产业发展是一个自上而下的产业型发展模式。政府在其中发挥了主导性的作用，从先期的规划、基础设施建设到优惠政策的提供。跨国公司在产品标准化生产中起了重要作用，但园区更多是作为其在东南亚的生产和销售基地。园区内研究机构较少，重要依靠周边的大学院校，理论创新能力较弱。民间资本在研发创新阶段逐渐占据主导地位，但以制造型公司为主，自主创新能力较弱。1999年以后，政府转变政策导向，鼓励研发设计类产业发展，逐渐向产学研结合模式转变。2.3.4新竹经济发展概况图9：新竹历年营业额和从业人员变化趋势图10：新竹历年经济增长率变化趋势从图9和10可以看出：新竹经济在过去2023中，年均增长率达成22.8％。营业额在2023年出现大幅度下跌后，2023出现缓慢回升，03、2023恢复快速增长，达成20％以上。从业人口的变化也基本保持了相似的走势。图11：新竹历年人均营业额变化趋势图11显示，新竹从业人员人均营业额在经历了2023年大幅下降后，2023年开始恢复增长，2023年从业人员人均营业额与2023年相比增长了约1万美元。2.3.5新竹远景发展目的三生园区：生产、生活、生态三e园区：Ecological,、Economic及Electronics从新竹的远景发展目的可以看出，虽然目前新竹的高科技产业仍以标准化的生产型公司为主，但在远景发展目的中开始强调园区生活社区和生态的建设，强调永续和在地的发展原则，结合前面发展模式中分析的政府强调研发设计类产业的发展和向产学研发展模式的转变，可以看出新竹已经结识到了其目前发展的局限性和不可连续性，并相应的提出了远景发展目的。2.2.6新竹产业链循环模式分析图12：新竹高科技产业链循环模式（产业驱动型）从图12新竹高科技产业链循环模式可以看出，得益于有效的知识创新成果的引入（新竹的许多创业者是来自硅谷拥有自创技术的科技人员）、创新转化机制以及营销机制，新竹实现了较好的高科技产业产出，成为目前世界模仿硅谷较为成功的高科技园区。但应当看到，由于新竹缺少自身理论知识创新，使得这种产业发展模式不可连续，无法实现自身的良性循环，当引入的知识创新成果完毕消化，而进一步引入又受到制约后，整个产业就具有了很强的标准化产生的特性，可获得的附加值也由于竞争的日趋剧烈而减少。2.4高科技产业园区案例分析结论从上述三个高科技园区案例分析可以得出以下结论：自主创新和产学研结合的发展模式是各个园区发展的目的。只有产学研结合的发展模式才可以实现产业链的自我良性循环，获得高附加值。各个园区远景目的注重生态和可连续发展，注重生活社区的建设，硅谷特别提出了适合多元化社会的文化艺术氛围的建设。2.5张江高科技园区分析2.5.1张江发展历程分析从张江的发展历程来看，大体可分为三个阶段。起步阶段，1992－1999年：1992年张江高科技园区成立，但定位不太明晰，发展相对较慢。快速发展阶段，2023－2023年：发展定位逐渐明确，主导产业为信息技术和生物医药等高科技产业，大量公司和资本进入张江，园区进入快速发展阶段。开发调整阶段，2023年至今：土地、资金等资源趋紧，发展速度减缓，传统的依靠固定资产投资等粗放型发展模式难以适应外部环境变化带来的挑战，产业升级需求日益紧迫。2.5.2张江发展主体分析政府：对园区发展进行规划、提供政策导向；提供基础设施建设；导入研究机构和资金；跨国公司：建立生产或销售基地；实行本土化战略，转入研发等部分高端产业；本土公司：以中芯国际、中兴、联想为代表的入驻公司成为行业的领导者，但大部分是围绕跨国公司和行业领导公司提供产业服务的生产型公司，创新创业型公司较少；科研机构：为产业发展提供基础理论和应用理论支持；部分直接参与产业创新。2.5.3张江经济发展现状图13：张江历年固定投资和引进项目变化趋势图14：张江历年吸引投资额变化趋势从图13、14可以看出，虽然2023年之后，固定资产投资仍保持了较快速度的增长，但引进项目和资金都呈下降趋势，说明传统的依靠固定资产投资的粗放型发展模式亟需转变，产业升级需求日益迫紧。2.5.4张江发展模式分析从张江的发展历程及发展主体可以看出，张江的高科技产业发展是一个自上而下的发展模式。政府在其中发挥了主导性的作用，从园区的规划、基础设施建设到优惠政策的提供，对产业发展进行全程参与；重视研究机构的导入和研发资金的投入，但在理论知识创新转化环节有待进一步加强。跨国公司和行业领导公司导入，但创新创业型小公司发展比较缓慢，园区整体创新氛围不浓。通过仔细分析，可以发现张江目前处在产学研结合驱动型和产业驱动型发展模式之间，既有产学研结合驱动型的部分特性（注重理论知识创新和转化，虽然转化机制有待加强），又有产业驱动型的部分特性（生产型公司占有很大比重），但张江若要实现真正的产学研结合驱动模式，需要进一步加强知识创新转化环节和创新创业型公司的发展，以改变目前生产型公司占有很大比重，附加值低的现状。2.5.5张江产业链循环模式分析图15：张江高科技产业链循环模式从图15张江高科技产业链循环模式可以看出，由于缺少有效的创新转化机制，张江的理论知识创新成果没有可以实现有效的产业化，产品以标准化生产为主，获取的附加值较低，整个产业链还没有可以实现自身的良性循环。要实现理论知识创新成果的产业产出和产业链的自身良性循环，必须要加强创新转化机制和创新型公司的哺育，结合前面完整产业链分析，一个很重要的条件就是要加强中介服务机构的发展，充足发挥其在产业链中的桥梁作用，促使理论知识创新成果的产业化和高附加的获得。2.5.6发展模式和产业链分析结论（定性） 通过对张江发展模式和产业链的分析，结合前面三个高科技园区案例分析，本报告得出以下定性结论：张江的产业发展模式注重研发机构的导入，但知识创新转化机制有待加强；重视行业领导公司的导入，但对创新型中小公司的哺育不够，导致整体创新活力局限性；从产业链分析可以看出，产业产值重要依靠生产型公司实现，附加值低；缺少对生活社区建设的重视。2.6高科技园区量化比较2.6.1高科技园区增长情况比较图16：高科技园区增长率比较注： 1、硅谷数据为1995年至2023年平均增长率2、新竹数据为1991年至2023年平均增长率3、张江数据为2023年至2023年工业增长值的平均增长率图17：高科技园区增长率与国际GDP增长率比率从图16可以看出，由于硅谷经济体发展相对成熟，其增长率要低于新竹和张江，但图17显示，从园区增长率与国际GDP增长率比率来看，硅谷比率要高于新竹，这说明硅谷经济总量在美国GDP总量中所占比重的增长速度要高于新竹，因此可以得出结论，虽然硅谷发展已经相对成熟，但其成长性仍然要优于新竹。由于张江相对于硅谷和新竹还处在发展的初级阶段，固定投资增长速度要远远高于后者，使得其增长率和在国家GDP总量中所占比重的增长速度要高于硅谷和新竹。2.6.2从业人员人均投入产出比较图18：高科技园区从业人员人均投入产出比较注：硅谷数据为2023年记录数据、张江和新竹数据为2023年记录数据从人均专利、人均产出和人均研发资金等指标来看，张江要明显低于硅谷和新竹，这说明张江在创新资金投入、创新成果和附加值方面与硅谷和新竹尚有相称差距。值得注意的是，新竹虽然采用的是产业驱动型发展模式，但其人均产出仍达成了29万美元，相相应的硅谷数据为32.5万美元，而在人均专利方面，新竹甚至要略超过硅谷。这样的数据结论虽然一定限度上是由于不同经济体的记录口径差异导致的，但也说明了新竹是目前世界上模仿硅谷发展的较为成功的高科技园区。2.6.3从业人口结构比较图19：高科技园区从业人口结构比较注：1、硅谷数据为2023年记录数据、新竹数据为2023年记录数据；2、张江数据中，科研人员比例为2023年数据，其余为2023年最新数据；3、筑波数据为2023年记录数据；图19中最值得注意的是硅谷高科技主导产业和服务产业从业人口所占比例，分别为41％和47％，作为全球高科技产业的发源地和心脏，其高科技产业从业人口不到从业总人口的一半，并且低于服务业，这个数据结论与本报告在产业链分析部分中强调中介服务机构在产业链循环发展中的桥梁作用是一致的，硅谷之所以能一直保持良好的创新产出很大限度上得益于其高效的中介服务产业。相相应的新竹的高科技主导产业和服务产业从业人口所占比例分别为68％和17％，张江为65％和13％。2.6.4高科技园区量化比较分析结论通过上述高科技园区的量化比较，可以得出以下结论：从增长率来看，张江作为新兴的高科技产业园区，其发展速度要高于目前其他相对成熟的园区；从经济效率即投入产出比来看，张江与其他成功高科技园区相比尚有较大差距，说明张江获得的附加值较低；从从业人口结构来看，张江研发人员和产业、生活配套服务人员比例偏低，中介服务桥梁作用的缺失导致知识创新转化局限性和中小公司孵化服务环境缺失，而生活配套服务局限性则导致了园区生活氛围的缺失和人气局限性。3.张江发展愿景展望3.1张江产业发展缺什么？富有活力的产业生态圈富有活力的产业生态圈人年均导入从业人口仅为5000昼夜人流差别大“孤城”有效的知识创新转化机制完善的生活配套图20通过上述高科技园区之间比较详尽的定性和定量比较，本报告认为，张江产业发展目前缺少的是富有活力的产业生态圈、有效的知识创新转化机制和完善的生活配套，由于人是产业和生活的最终载体，因此这些条件的缺少最终就表现为张江产业发展缺人。 缺少富有活力的产业生态圈：目前张江已经导入了不少跨国公司和行业领导公司，但创新创业型中小公司不多，多数中小公司是依附于这些行业领导公司的生产型公司，使得整个园区产业缺少创新活力； 缺少有效的知识创新转化机制：张江发展之初就十分注重研究机构的导入和孵化设施的建设，但由于中介服务业发展局限性，使得知识创新成果转化过程不畅通，这是由于对于中小型创新型公司，由于资源和规模的局限，其发展需要有比较全面的配套中介服务，涉及融资、信息、评估、法律、管理征询等一系列服务，这些配套服务的缺失使得创新型中小公司无法获得良好的诞生和发展环境，而硅谷发展的经历表白，中小型公司往往是知识创新成果转化的主体和产业创新活力的来源。 富有活力的产业生态圈和有效的知识创新转化机制的缺失，直接导致的结果就是张江产业导入人口的局限性，张江高科技园区自成立2023以来年均导入人口局限性5000人。缺少完善的生活配套：根据前文对高科技园区进行的量化比较，目前张江配套服务业从业人口占从业总人口比例仅为13％，而相应的硅谷为47％，这在一方面说明张江目前产业配套服务局限性的同时，也显示了张江目前的生活配套严重局限性。根据实地调研资料，目前及未来1－2年张江的住宅供应总量约为170万方，其中涉及了超过50万方的动迁配套房，可供从业人口居住的住宅产品局限性120万方，而目前从业人口已达成6.5万人，园区此后的人口导入目的为每年1.5万人，这使得张江的住宅配套明显局限性。同时，张江的商业配套也极其缺少，除了地铁站和张江老镇上有部分商业外，整个园区基本上没有较集中的商业设施。生活配套的缺位直接导致的结果是张江对产业人口吸引力减弱，即使已经导入的产业人口也由于服务配套的缺位而选择在其他地方居住和消费，这使得张江的昼夜人口差异很大，非工作时间在很大限度成为了一座“孤城”。 3.2张江产业发展需要什么？图21 通过上文对张江产业发展缺少什么进行的比较具体的分析，就可以比较容易的得出张江目前发展需要什么，即富有活力的产业生态圈、有效的知识创新转化机制和完善的生活配套。表现在人口上就是园区要有人气：产业发展可以导入更多人口，而生活配套可以增长园区对人口的吸引力。3.3张江产业发展需要发明什么？本报告张江产业发展需要发明一种张江精神，涉及两个层面：综合的创新环境（IESIIntegratedEnvironmentforInnovation）创新精英文化（IECInnovativeEliteCulture）3.3.1综合创新环境（IESI）定义：是指一整套完善的促进创新及创新成果转化的制度体系（软环境）和物质设施（硬环境）。内容：综合创新环境包含两个层面第一，软环境即促进创新及创新成果转化的一整套制度体系，涉及完善的行政、政策、法律、金融、教育、医疗、就业、交通、社会保障等涵盖工作及生活各个方面的制度和机制；第二，硬环境即有助于创新和创新成果转化的一整套物质设施，涉及创新的工作场合、商业文化场合和居住场合。目的：发明综合创新环境的目的是为处在其中的主体提供良好的创新机制、创业环境和高品质的有助于激发创新的生活方式，为处在其中的主体带来创新的乐趣、创业的满足感和生活的归属感。3.3.2创新的精英文化（IEC）定义：创新的精英文化不是传统意义上的与大众文化相对立的一元价值取向的上层社会文化，而是指以创新精神和精英气质为核心的、对社会核心价值和文化的形成和发展起支撑、引导和提高作用的多元价值取向的先进性文化。内容：本报告在张江精神发明中所提倡的创新精英文化（IEC）涉及三方面内容技术精英文化，即本报告所提倡的精英文化具有强烈的科技创新特性，具有这种精英文化特性的主体在技术上要领先于社会，并且服务于社会，对社会的进步发展产生广泛的影响；知识精英文化，具有这种精英文化特性的主体在知识上应具有良好的教育文化背景，具有一定的文化内涵，并且追求高品质的生活方式；思想精英文化，具有这种精英文化特性的主体在思想上具有很强的开放性和包容性，适应国际化和多元化的价值取向和生活方式，追求平等、自由、尊重和社会责任感。目的：发明创新精英文化的目的是促进张江作为高科技园区的品牌形象和作为城市功能主体的核心价值观的塑造和提高，增强园区的凝聚力和发展力，为处在其中的主体带来自豪感和帮助其个人价值的实现。3.4张江远景发展目的 结合上文对世界各国高科技园区远景发展目的的借鉴分析和张江自身的具体分析，本报告认为张江的远景发展目的应当具有多元、共生和在地的特性（表4），同时这也应当是在发明张江精神的过程中需要遵循的原则。表4：张江发展远景目的

第二部分功能定位篇 通过第一部分展望篇的具体分析，本报告认为张江目前产业发展缺少富有活力的产业生态圈、有效的知识创新转化机制和完善的生活配套，要克服这些局限性，增长园区对产业人口和生活人口的吸引力，张江需要发明一个综合创新的环境和创新的精英文化。而根据各个高科技园区的比较分析，中介服务业（涉及产业配套服务和生活配套服务）在发明这样一种综合创新环境过程中将起非常重要的作用。 由于目前张江北区作为发展已经比较成熟，可供开发的土地资源有限，并且作为园区的核心产业区，不是很适合集中发展配套服务产业，因此本报告认为张江园区的产业配套服务和生活配套服务应重要由规划中的中区来提供，由此导出张江中区的功能定位为张江高科技园区产业、生活配套服务中心，并且本报告认为在实际规划中应具有前瞻性，其功能要考虑到满足北区产业的进一步发展和未来南区的开发。图22张江中区功能定位功能深化：根据第一部分分析，本报告认为张江作为一个高科技园区，其功能是不完善的，特别是在产业和生活配套服务方面还相称缺少，要将张江建设成为一个能实现自我发展的具有城市功能的高科技园区，需要对目前的配套服务功能进行深化，这将取决于张江中区产业、生活配套服务功能的建设。产业升级：张江中区作为园区的产业、生活配套服务中心，在产业方面将大量导入中介服务机构，同时也将发展部分研发设计类产业和创新型中小公司，为知识创新成果转化发明良好的机制环境，促进园区向产学研结合的发展模式转化，实现产业自我升级，获取高附加值；在生活方面，将建设大量的商业、住宅、文化、休闲、娱乐配套产品，以发明高品质、有助于激发创新的生活环境，增长园区对产业人口的吸引力。价值体现：张江中区作为园区的产业、生活配套服务中心，是园区发展的有机组成部分，与北区以及将来发展的南区产业区不仅仅是服务与被服务的关系，而是一个与之平行的功能区域，当其发展完善后，功能不仅仅是为产业区提供配套服务，更应当成为一个中国高科技产业发展的形象标志，从而体现出张江高科技园区作为世界级的科技园区在中国以及全球高科技行业中的地位和价值。

第三部分产品定位篇1、统一规划的必要性 本报告认为，张江中区的开发建设需要有一个统一的规划，这样的结论源于本报告对高科技园区产业发展、人口导入、产业配套和生活配套四者之间关系的分析。规划执行的统一规划的统一统一规划城市规划产业规划生活配套产业配套产业发展人口导入规划执行的统一规划的统一统一规划城市规划产业规划生活配套产业配套产业发展人口导入图23产业配套、产业发展、人口导入、生活配套关系 高科技园区产业发展、人口导入、产业配套和生活配套关系分析：产业发展和人口导入是一个互相促进的关系；产业发展需要有产业配套的支撑；人口导入需要有生活配套的支撑；根据对上述三层关系的分析，本报告认为产业配套建设和生活配套建设也应是互相促进的关系，完善的产业配套可以促进人口的导入，而人口导入会对生活配套产生更多的需求，从而促使生活配套的进一步完善，生活配套的完善可以增长产业对人的吸引力，促进产业人口的导入，而产业人口的导入会对产业配套提出更高的规定，从而促使产业配套的进一步完善；产业发展和人口导入之间以及产业配套和生活配套之间的互相促进关系使得在规划层面上，产业规划和城市规划之间也是互相促进关系；产业规划与城市规划之间的互相促进关系规定两者之间可以有机统一，这里的统一涉及两个层面，第一是规划层面，规定规划可以有机统一，第二是执行层面，即规划的执行规定可以有机统一，否则两者之间互相促进的关系就很有也许演变为互相制约的关系。根据上述的关系分析，本报告认为在张江中区的规划和规划执行过程中需要有一个统一的主体来对整体规划和规划的执行进行统筹安排，才干保证产业发展和人口导入之间良性的促进关系。2、张江人口匡算张江人口匡算原则：按照年均导入1.5万从业人口进行匡算；参考硅谷主导产业人口和服务业从业人口比例为41：47，在张江人口匡算特别是中区人口匡算中注重服务业从业人口的导入。表7：张江人口匡算表8：张江人口匡算上述人口匡算结果显示，张江至中区开发完毕，张江总从业人口将达成21万，其中北区为102500人，中区为107500人。从业人口中主导创新产业人口和配套服务业人口比例为5：4。3、办公产品定位3.1综合创新办公场合策略3.1.1影响创新工作效率的因素 研究表白，影响创新工作效率的因素重要有以下三类：工作场合信息技术管理3.1.2创新产业工作场合的特性作为影响创新工作效率的重要因素之一，本报告认为创新工作场合应当具有以下特性：办公环境应当兼具封闭和开放的特性环境应具有特性。促进工作空间的移动性。促进团队合作。有助于专注工作。促进交流。3.1.3当代办公趋势图24当代办公趋势从上图可以看出，目前处在“TIME”（即Telecommunication、Informationtechnology、Media和Entertainment）工业时代。图25当代办公趋势图26当代办公趋势从上图可以看出随着信息技术的发展，创新人员的办公方式越来越个性化，多样化，越来越灵活。据国际权威办公研究机构记录，目前约有30%的流动型办公人员，这使每个工作位子运用率也许提高。随着远程办公的普及，办公室不再只是一个工作的场合，而更多地成为创新人员进行交流讯息与社会交往的空间。 因此使得现代办公趋势有了以下特性：人均办公面积变小更多更丰富的公共使用空间3.2张江中区办公人口匡算 表9：张江办公人口匡算参考上海人均办公面积为15平米/人，中档发达国家人均办公面积为25平米/人，本报告认为，张江中区未来比较合适人均办公面积为18平米/人，由于人均办公面积随着经济的发展逐渐增长，但随着信息技术的发展，流动性办公人员的增多，当人均办公面积增长到一定限度后又会出现下降，其中的变化趋势如下图。 因此本报告建议张江中区的办公总量为180万平米，其中根据用地性质，在本项目地块的办公总量为45万平米。3.3张江办公类型与面积测算（本项目地块） 由于本项目地块为张江中区的核心商业商务区，并且鉴于中区其他地块（大学城和总部经济）用地性质以研发设计为主，因此本项目地块的办公产品目的客户重要为中介服务机构。 办公面积（平米）员工人数（人）人均办公面积（平米）行业Deloitte征询公司50035－4511－14征询与传媒Accenture公司14203424.2征询与传媒SEI投资总公司1300080016.25金融服务RAC（皇家汽车俱乐部）区域总部58008007.3汽车服务Jagergarden市政大厅880059514.8行政管理 表10：著名中介服务公司人均办公面积参考上表是对一些较为著名的中介服务公司人均办公面积的一个测算和比较，可以看出这些中介服务公司的人均办公面积从4到16平米不等。本报告建议在本项目地块的办公产品中，人均办公面积可为13平米，按照办公总量45万平级计算，本项目地块将容纳约3.5万中介服务产业从业人员，具体测算见下表。 表11：办公类型和面积测算（本项目地块）表12：办公面积和人口测算（本项目地块）办公塔楼：单栋体量较大，一般为高层建筑，底层可为商业的综合性办公楼。多层办公：单栋体量较小，不超过10层，功能较为单一的办公楼。花园办公：低密度办公区域，一般为别墅或低于5层的多层建筑，绿化率较高。特色办公：其他新奇有趣味的办公形式。4、商业定位4.1综合创新商业场合策略本报告所提及商业为“泛商业”，是指提供消费服务、可以换取商品或服务的场合。涉及传统的购物消费与餐饮，和诸多文化服务类型商业如音乐厅、剧场、讲堂、艺廊、收藏馆、媒体展示厅、科技公园等。本报告建议在张江中区新增25万平米“泛商业”，其中科技公园布置在智慧岛上，成为地区形象；而其余的文化设施可以安排在办公的裙楼中，由各个商业机构冠名认领4.2张江中区商业面积测算4.2.1传统商业面积测算表13：传统商业面积测算（本项目地块）4.2.2文化商业面积测算表14：文化商业面积测算（本项目地块）5、住宅产品定位5.1综合创新居住场合策略根据国外的高科技园区发展经验，高科技园区从业人员存在一种居住的流动性现象，即居住的流通。一个科技人才从跨出校门到事业发展，会根据自身的现实情况变换居住场合。从满足基本住宿需要的单身宿舍到成家之初的小面积公寓，再到核心家庭的舒适型公寓；假如职业发展顺利，将会选择城市感强的高品质景观公寓或是更加接近自然的别墅。因此本报告认为高科技园区的住宅类型必须要形成“住宅链”。员工宿舍、单身公寓经济型公寓“共渡”公寓舒适型公寓高品质景观公寓别墅住宅流动居住5.2张江人口与居住面积测算表15：张江人口和居住面积测算根据本报告的居住人口测算，在张江与产业相关的居住人口约为69300人。根据对张江住宅市场的调研，北区已有及未来将提供的住宅产品面积约为190万平米，扣除50万平米动迁房与配套商品房，并扣除在此居住而不在此就业的居住面积20万平米，预计北区可供产业相关人口居住的住宅产品约为120万平米。 参考2023年上海人均居住面积21.4平米，折合建筑面积25.7平米；中档发达国家人均居住面积35平米，折合建筑面积42平米。本报告建议张江产业相关人口的人均居住面积参考值在40平米左右，因此北区的住宅供应将可以约3万人的居住，剩余39300人的居住将重要在中区解决，按照人均40平米左右的居住面积，本报告建议在张江中区的住宅建筑面积在160万平米左右。 5.3张江居住类型与面积测算 根据张江中区用地性质，比较可行的中区住宅产品建筑面积大约152.5万平米，并且其中部分是建筑在商业用地之上的具有居住功能的产品，在规划层面上不属于传统意义上的住宅产品，比如酒店式公寓、酒店、服务式公寓等产品。5.3.1张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算）表16：居住类型与面积测算5.3.2张江居住类型与面积测算(根据功能定位测算）表17：居住类型与面积测算普通公寓：普通高层或小高层建筑，部分可建于商业用地区域，作为中短期居住空间。景观公寓：靠近商业中心、中央景观带或智慧岛的高层或小高层建筑，部分可建于商业用地区域，作为中短期居住空间。流动居住：高层或小高层建筑，提供中短期居住空间，建于商业用地区域。共管公寓：提供综合性商务服务（比如秘书服务）的公寓，购买产权后可以委托专业公司经营，亦可自住。

第四部分开发策略篇1、需求分析1.1“新张江人”类别按照地区和职业标准，本报告将“新张江人”分为以下几类： 表18：“新张江人”分类1.2“新张江人”客源特性和需求分析本报告认为“新张江人”具有高学历、高收入、年轻、富有冒险精神等四大特性，并相应的给出了其需求特性，如下表。“新张江人”客源特性“新张江人”客源需求特性高学历：作为高科技园区，张江的从业人口学历平均水平较高，大专以上学历占了从业总人口的60％以上；高收入：张江从业人员人均年收入一般在6万元以上，远高于上海市的平均水平；年轻：涉及两个层面，第一是年龄结构轻，张江从业人员的年龄结构在30岁左右，第二是年轻的心态，由于从事的行业创新性很强，从业人员的心态一般比较年轻、进取；富有冒险精神：由于行业的创新性和年龄结构年轻，高科技从业人员一般都比较富有冒险精神。追求有文化品味的生活方式追求高质量的生活环境追求运动时尚的生活方式，流动性较强，但财富积累较少追求多样化、自由的生活方式，事业性较强，有创业的冲动表19：“新张江人”客源特性及需求特性图27“新张江人”需求从表19可以看出:“新张江人”对生活的追求不仅仅是一种简朴的居住和配套设施，而是一种有品味的生活方式，也即有强烈的文化需求;由于年龄结构特性和行业特性，“新张江人”流动性较强，并且财富积累较少，因此在居住产品上，对小户型产品和流动性产品有较强的需求。2、开发策略2.1总体开发思绪 本项目的总体开发思绪为：文化商业提高品质形象，办公居住实现资金回笼文化商业提高品质形象：从需求分析可以看出，“新张江人”对文化产品有着很强烈的需求，同时文化和商业配套的建设有助于提高整体项目的品质，从而有助于办公居住产品的资金回笼和利润最大化，因此在本项目的开发中，特别是先期开发中，应特别注重文化商业产品的建设；办公居住实现资金回笼：由于文化商业产品先期投入较大，而产出周期较长，因此本项目在钞票流方面将存在较大的风险，而办公和居住产品相对于文化商业产品可以实现较快的资金回笼，因此本项目在注重文化商业产品的同时也应进行相应的办公居住产品的开发，以减轻先期由于文化商业的大规模投入而导致的钞票流风险，并尽快实现项目利润的发明。2.2产品开发策略蓝海战略区隔传统产品市场，避免同质化竞争结合人群特性，发明多样化的生活方式打造多元化文化、多样化选择的国际社区分类产品策略文化产品：考虑到“新张江人”高学历和高科技职业的特性，在开发传统文化产品（比如剧院、音乐厅等）的同时，要注重与高科技的结合，开发比如体验式科技公园之类的高科技文化产品。办公产品：由于本项目办公产品的目的客源为中介服务机构，因此办公产品以高密度的办公塔楼和多层办公楼为主。商业产品：结合文化多元性特性，注重开发能激发创新灵感的商业场合，比如沿河风情商业街。居住产品：“新张江人”的年龄结构和行业特性决定了其对小户型产品和租赁产品有较强需求，因此本项目的居住产品将以小户型公寓和流动性居住产品（比如酒店式公寓）为主，同时考虑到需求的多样性，也将提供部分家庭型和舒适型居住产品。2.3地块开发时序策略 为提高项目品质和形象，实现利润最大化，本报告建议采用以下地块开发时序策略：首期开发智慧岛和中央景观带及两旁公寓类、办公类和商业类产品，同时开发部分纯居住类产品，这样有助于树立项目形象和提高项目品质提高居住产品品质，加速资金回笼和提高单位产出聚集人气，有助于后期办公和商业产品开发满足张江长期以来由于生活配套局限性而被压抑的居住产品需求后期产品