城市房地产开发建设全套流程

什么是房地产开发报建？

房地产开发报建就是从获取土地，并在此基础上通过立项、规划选址、方案、初步设计、施工图、工程验收、备案等审查、批准获取行政许可的全过程。它是工程建设及房屋交付使用的前提、基础，是合法进行工程建设、房屋交付使用的必要条件。房地产开发报建工作是一项政策性、时效性强的工作，它涉及到政府相关职能部门近20个，涉及相关政策、法律法规100余部，只有熟知各种法律、法规和报建程序才能和政府部门很好对接，少走弯路，使房地产开发项目得以快捷高效地运行。

下面我们来看一下房地产开发报建工作的整个流程：第一页，共63页。第一页，共63页。

一、项目拓展置地流程二、房地产开发总流程三、项目拆迁流程四、房地产开发各阶段明细第二页，共63页。第二页，共63页。一.项目拓展置地流程土地公示信息收集相关信息地价测算、分析竞拍报名参与竞拍中标通知书挂牌出让确定签订土地出让合同完清出让金办理国土证拆迁第三页，共63页。第三页，共63页。1、地质灾害评估审查2、用地预审3、压覆矿产资源审查4、环保预审选址意见领项目手册建立信誉档案企业投资备案可研报告审批立项或备案企业投资核准方案设计二.房地产开发流程申报用于资质审查申报第四页，共63页。第四页，共63页。规划设计方案审查初步设计1、消防初设审查5日2、防雷初设审查5日3、园林初设审查5日4、人防初设审查5日5、建筑节能审查5日6、水土保持方案评估5日7、抗震设防审查5日8、建委初设审查10日1、消防2、园林3、人防4、环评施工图审查水保方案地质详勘

审查时限22日核发建设用地规划许可证上规划委员会并联雷击灾害评估报告

初设审批15日第五页，共63页。第五页，共63页。1、报规划审查1、施工图审查2、施工图审查备案3、施工图审查消防备案4、人防审查建设工程规划许可安全报监监理备案质量监督报监施工招投标放线缴费（核发建设工程规划许可证）7日施工图阶段审批时限总计22日第六页，共63页。第六页，共63页。施工许可1、规划验收2、消防验收3、环保（预）验收4、档案验收5、绿化验收6、人防验收7、防雷验收8、室内空气检测9、市政验收房屋面积预测竣工验收预售许可预售资金监管物业用房审批预售合同登记物业合同签定房屋预售抵押合同登记竣工验收备案建立楼盘表核发建设工程竣工验收备案登记证竣工验收及备案阶段审批时限总计22日

核发建筑工程施工许可证施工许可阶段审批时限12日

施工过程

银行按揭第七页，共63页。第七页，共63页。办理产权总证房屋面积实测办理产权分证确定门牌号清盘土地验收办理产权总证时限12日提供两书两书：商品房使用说明书、商品房质量保证书注：以上办理时限均为工作日。

住新房交房第八页，共63页。第八页，共63页。三.项目拆迁流程规划选址立项方案报批建设用地批准书拆迁摸底拆迁计划、补偿安置方案拆迁许可证发布拆迁通告拆迁房屋冻结手续第九页，共63页。第九页，共63页。1.规划选址阶段2.立项备案阶段3.规划方案阶段4.初步设计阶段5.施工图审查阶段6.施工许可阶段7.商品房预售许可阶段8.专项验收9.竣工验收备案10.办理产权证四.开发报建各阶段明细第十页，共63页。第十页，共63页。

规划选址阶段一、相关资料：

1、书面申请（公司红头文件）1份

2、选址申请表1份

3、1：500实测现状地形图2份

4、1：500带管网现状地形图1份（勘测院：管线按4000元/m2计算收费）

5、现状地形图电子文档1套

6、房地产权证复印件1份

7、建设单位开发资质证复印件1份

8、地质灾害评估报告复印件1份二、审批时限：10个工作日三、审批文件：

1、选址意见书设计条件及附图

2、管理光卡（费用：650元）第十一页，共63页。第十一页，共63页。

立项备案阶段一、相关资料

1、申请表1份

2、书面请示（红头文件）1份

3、项目建议书1份

4、规划选址意见书复印件1份

5、房地产权证复印件1份

6、建设单位营业执照复印件1份

7、建设单位开发资质证复印件1份

8、银行出具的资信证明书复印件1份二、审批时限：5个工作日三、审批文件：投资备案证第十二页，共63页。第十二页，共63页。方案审查阶段一、规划审查二、绿化审查三、消防审查四、环保审查五、人防审查第十三页，共63页。第十三页，共63页。一、规划审查

1、相关资料：

1.1申请表1份1.2书面申请1份

1.3方案设计文本2套1.4方案光盘1张

1.5备案核准证复印件1份1.6规划选址意见书复印件1份

1.7综合管网意见书复印件1份1.8绿化批文及附图1套

1.9消防批文及附图1套1.10人防批文1份

1.11环保批文1份2、审批时限：20个工作日3、审批文件：

3.1方案批文及附图3.2缴纳规划综合服务费4、收费标准：住宅：2元/m2、别墅：3.5/m2、非住宅：4.5元/m2，方案阶段按标准的40％缴纳规费第十四页，共63页。第十四页，共63页。二、绿化审查1、相关资料：

1.1申请表1份

1.2书面申请1份

1.3总平面图1张

1.4绿化平面布置图3张

1.5备案核准证复印件1份

1.6规划选址意见书复印件1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：绿化批文及附图4、绿化配置标准：按地块面积的30％以上，异地绿化按2000元－4000元/m2收费第十五页，共63页。第十五页，共63页。三、消防审查1、相关资料：1.1《建筑工程消防设计防火审核申报表》1份1.2方案文本2套1.3设计单位消防自审意见1份1.4备案核准证复印件1份1.5规划选址意见书复印件1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：消防批文及附图4、收费标准：小区规模在20万以上平方米或1500户需配置微型消防站，异地建设：缴纳异地建设费79万元；30万以上平方米需配置小型消防站，异地建设：缴纳异地建设费198万元；50万以上平方米需配置标准型消防站，异地建设：缴纳异地建设费461万元。第十六页，共63页。第十六页，共63页。四、环保审查1、相关资料：

1.1申报表1份

1.2规划选址意见书复印件1份

1.3地形图（1：500～1：10000）1份

1.4环境评价书1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：环境影响评价审批意见第十七页，共63页。第十七页，共63页。五、人防审查1、相关资料：

1.1申请1份

1.2备案核准证复印件1份

1.3方案规划批文复印件1份

1.4方案文本1套

1.5修建性详细规划文本1套2、审批时限：10个工作日3、审批文件：人防批文人防修建标准：按建筑规模的3％，异地人防按45元/m2收费第十八页，共63页。第十八页，共63页。初步设计审查阶段一、防雷审查二、消防审查三、绿化审查四、人防审查五、水土保持方案评估六、建筑节能审查七、抗震设防审查八、建委初步设计审查第十九页，共63页。第十九页，共63页。一、防雷审查1、相关资料：1.1备案核准证复印件1份1.2规划选址意见书复印件1份1.3总平面图3张1.4初步设计图纸（电）1套1.5初步设计文本1套1.6雷击灾害风险评估报告1份

1.6－1委托书1份1.6－2方案文本1套

1.6－3方案光盘1张1.6—4收费标准：0.30元/m22、审批时限：5个工作日3、审批文件：防雷审查批文第二十页，共63页。第二十页，共63页。二、消防审查1、相关资料：

1.1《建筑工程消防设计防火审核申报表》1份

1.2初步设计图说1套

1.3设计单位消防自审小组自审意见1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：消防审查意见书及附图第二十一页，共63页。第二十一页，共63页。三、绿化审查1、相关资料：1.1申请1份1.2总平面图1份1.3绿化平面布置图3份1.4初步设计文本1本2、审批时限：10个工作日3、审批文件：绿化审查意见书及附图第二十二页，共63页。第二十二页，共63页。四、人防审查1、相关资料：1.1申请1份1.2初步设计文本1本2、审批时限：10个工作日3、审批文件：人防批文第二十三页，共63页。第二十三页，共63页。五、水土保持方案评估1、相关资料：

1.1申请1份

1.2水土保持方案1份2、审批时限：10个工作日

3、审批文件：水土保持方案批复4、收费标准：水土流失补偿费按流域面积1.25--2元/m2收取水土保持方案编制费，国家标准：

500万以下投资，按投资额4%收取编制费

500-1000万按3.5%1000-1500万按3%1500-2000万按2.5%2000万以上按2%（可协商）第二十四页，共63页。第二十四页，共63页。六、建筑节能审查1.设计说明书中需有节能专项说明2.节能计算报告书3.节能计算模型光盘4.审批时限：5个工作日第二十五页，共63页。第二十五页，共63页。七、抗震设防审查10层及以上建筑或建筑高度超过28M的民用建筑需做此审查。需提供的资料建委尚未明确。第二十六页，共63页。第二十六页，共63页。八、建委初步设计审查1、相关资料：

1.1初步设计审批登记表1份

1.2规划红线图1份

1.3初步设计文本及概算1套

1.4初步设计图纸2套（建筑部分需装订1套）

1.5规划、建筑、管网方案批准文件及附图1份

1.6备案核准证复印件1份

1.7工程地质（岩土工程）勘察资料1份

1.8设计合同1份

1.9消防设计审查意见及附图1份第二十七页，共63页。第二十七页，共63页。1.10防雷设计审查意见及附图1份1.11环保设计审查意见复印件1份1.12园林绿化设计审查意见复印件1份1.13房地产权证复印件1份1.14建筑节能审查意见书1份1.15抗震设防审查意见书1份2、审批时限：20个工作日（以会审方式进行）3、审批文件：初设批文第二十八页，共63页。第二十八页，共63页。施工图审查阶段一、施工图审查二、防雷审查三、绿化审查四、人防审查五、规划审查六、施工图审查建委备案七、施工图审查消防备案第二十九页，共63页。第二十九页，共63页。一、施工图审查1、相关资料：

1.1施工图设计文件审查送审表1份

1.2消防情况表1份

1.3节能情况表（居住建筑、公共建筑）1份

1.4初步设计批复复印件1份

1.5消防初步设计批复复印件1份

1.6节能设计审查备案登记表1份

1.7地勘资料1份1.8结构计算书1套

1.9节能计算书1套1.10设计合同复印件1份

1.11设计任务委托书1份

1.12集中空调工程设计应提供热工计算书1份

1.13施工图图纸1套2、审批时限：10个工作日3、审批文件：施工图审查合格书4、收费标准：审图费按1元/m2收取第三十页，共63页。第三十页，共63页。二、防雷审查1、相关资料：1.1总平面图3张1.2施工图（含电子文档）1套2、审批时限：5个工作日3、审批文件：防雷审查意见书4、收费标准：1.5元/m2第三十一页，共63页。第三十一页，共63页。三、绿化审查1、相关资料：1.1申请1份1.2总平面图1份1.3绿化平面布置图3份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：绿化审查意见书及附图第三十二页，共63页。第三十二页，共63页。

四、人防审查1、相关资料：1.1申请1份1.2总平面图1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：人防批文第三十三页，共63页。第三十三页，共63页。五、建设工程规划许可证1、相关资料：1.1书面申请及申请表1份1.2施工图图纸2套（附电子光盘1套）1.3环保审批文件2份1.4土地权属证明和房屋产权证书复印件1份1.5初步设计批复复印件1份1.6设计单位出具的面积计算书，含每栋每层面积且盖章3份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：3.1放线通知单及附图3.1.1规划红线图及电子文档1份3.1.2总平面图及电子文档1份3.3.3各栋平面图1份3.3.4放线通知单及附总平面图1份第三十四页，共63页。第三十四页，共63页。3.2验线（规划看现场）3.3审批文件：《建设工程规划许可证》及附图4.收费标准：放线费：477.50元/点缴纳规划综合服务费的60％第三十五页，共63页。第三十五页，共63页。六、施工图审查备案1、相关资料：

1.1施工图设计文件备案登记表1份

1.2施工图电子光盘1张

1.3设计合同、勘察合同、设计审查合同复印件1份

1.4设计审查收费发票复印件1份

1.5施工图节能审核意见1份

1.5.1施工图设计文件审查送审表1份

1.5.2消防情况表1份

1.5.3节能情况表（居住建筑、公共建筑）1份

1.5.4节能报告书1份

1.5.5节能计算模型光盘1张

1.5.6施工图审查合格书（节能专篇）1份2、审批时限：5个工作日3、审批文件：施工图审查备案凭证第三十六页，共63页。第三十六页，共63页。七、施工图消防备案1、相关资料：

1.1施工图设计审查备案登记表1份

1.2施工图设计文件设和合格书原件（消防专篇）（包含：送审表、审查记录表、反馈意见表、终审意见表）1份

1.3审查合同及审查收费发票复印件1份

1.4施工图电子光盘1张2、审批时限：5个工作日3、审批文件：施工图消防设计备案告知书第三十七页，共63页。第三十七页，共63页。

施工许可阶段一、施工招投标1、公开招标（略）2、邀请招标

2.1建设工程立项批复1份

2.2建设工程规划许可证3份

2.3满足施工要求的资金证明（工期在12个月以内的资金证明为工程总额的50%；超过12个月的应占工程总额30%）

2.4施工图设计文件审查备案2份

2.5招标方式、招标文件、邀请招标备案表各1份

2.6招投标方式情况确认书和中标通知书

2.7中标结果公示表

2.8招标文件

2.9外地企业入本地登记备案证明

2.10开发资质、营业执照第三十八页，共63页。第三十八页，共63页。2.11投标企业营业执照、资质及委托书、介绍信2.12投标人资格审查报告2.13监理合同及登记表2.14外区投标企业需跨区证明2.15若是违规施工和建设且已处罚的工程应附处罚通知书、结案表、发票等依据2.16若为公开招标改为邀请招标则需政府或有关领导的批示2.17邀请招标书3、直接发包

3.1建设工程立项批复1份3.2建设工程规划许可证3份3.3满足施工要求的资金证明（工期在12个月以内的资金证明为工程总额的50%；超过12个月的应占工程总额30%）3.4施工图设计文件审查备案2份3.5招标方式、招标文件、直接发包备案表各1份3.6中标人资质证书及营业执照复印件2份提供原件

第三十九页，共63页。第三十九页，共63页。3.7建设工程施工合同3.8开发企业资质证书和营业执照3.9监理合同及登记表3.10外区投标企业需跨区证明3.11若是违规施工和建设且已处罚的工程应附处罚通知书、结案表、发票等依据3.12若为公开招标和邀请招标改为直接发包则需政府或有关领导的批示第四十页，共63页。第四十页，共63页。二、监理备案1.监理工作目标责任书2份2.监理备案表1份3.工程监理部人员登记表6份4.项目监理总监、项目监理工程师、监理员、见证送样员的岗位证书、资格证书1份5.总监委派书1份6.监理合同1份7.监理单位资质证书、营业执照1份8.中标通知书1份第四十一页，共63页。第四十一页，共63页。三、质量报监

1.《工程质量监督登记表》2份2.监理单位资质证书、监理情况登记表1份3.监理人员岗位证书各1份4.监理合同1份5.经审查合格的施工图图纸1套6.建设工程规划许可证1份7.建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位人员责任书1份8.预拌砼供应合同及质量保证体系1份8.质量监督缴费凭证1份9.中标通知书和招投标情况确认书1份10.开工前安全文明检查验收表1份11.工程勘察报告及其质量审查合格书1份12.合格的施工图审查报告全本及蓝图、节能、消防审查合格书第四十二页，共63页。第四十二页，共63页。四、安全报监

1.建设工程安全管理报监书3份2.施工项目安全生产目标责任书1份3.施工单位项目经理安全责任书1份3.施工单位为从事危险作业职工办理的意外伤害保险凭证4.安全生产文明施工的组织设计方案和措施（含施工扬尘控制专项措施）1份5.开工前文明施工自查表1份6.建筑企业安全生产信誉评价书1份7.安全岗位证、安全生产考核合格证1份8.安全生产风险抵押金凭证1份第四十三页，共63页。第四十三页，共63页。五、施工许可证1.建设工程规划许可证1份2.

建筑工程施工许可证申请表1份3.区质监站批准的监理审查表1份4.招投标情况确认书1份5.申办施工许可证现场情况说明表1份6.施工图审查备案7.主要管理人员、技术工人压证上岗8.

农民工工资保障金银行交费回执甲、乙双方各1份；第四十四页，共63页。第四十四页，共63页。9.缴纳规费：建设工程综合服务费（中标价×0.75‰）建设工程质量监督费（工程造价×2‰）工程定额测定费（1.4‰）农民工工资保障金（中标价×2％）散装水泥专项资金（0.80元/m2）配套费（190元/m2）项目资本金：按总投资的35％收取｛房地产开发企业可凭已缴付的前期费用（土地出让金、拆迁安置费、规划设计费、配套费等）抵扣项目资本金存入总额的50％，属旧城改造项目可抵扣项目资本金存入总额的60％；拆迁量特别大的可抵扣项目资本金存入额的70％｝。返退：基础验收合格：30％；主体结构完成：65％；竣工备案：5％及资金利息审批时限：20个工作日审批文件：《建筑工程施工许可证》第四十五页，共63页。第四十五页，共63页。

商品房预售许可1、房屋面积预测量2、预售资金监管协议3、物业用房审批4、前期物业合同签定5、商品房预售许可证申办6、相关资料:6.1商品房预售登记申请表1份

6.2建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、规划红线图

1份

6.3建设工程施工许可证及建筑施工图

各1第四十六页，共63页。第四十六页，共63页。

6.4国有土地使用权证

1份6.5公司营业执照

1份6.6房地产开发资质证书

1份6.7《商品房预售面积测绘报告书》

1份6.8预售方案

1份6.9在项目所在地银行已设立预售款专用帐户的开户证明及预售资金监管协议

1份6.10经登记备案的前期物业管理合同

1份7.房屋预售8.预售合同登记9.建立预售楼盘表10.银行按揭11.抵押合同登记12.审批时限:7个工作日13.审批文件:《商品房预售许可证》第四十七页，共63页。第四十七页，共63页。专项验收一、消防验收二、绿化验收三、人防验收四、防雷验收五、环保（预）验收六、档案验收七、规划验收八、室内空气检测九、市政灯饰工程验收第四十八页，共63页。第四十八页，共63页。一、消防验收1、相关资料：

1.1《建筑工程消防验收申报表》1份

1.2建筑工程消防安全质量验收报告表1份

1.3《建筑工程施工图消防设计备案告知书》1份

1.4《初步设计消防审核意见书》2份

1.5《消防产品选用清单》1份

1.6《施工许可证》1份

1.7消防工程施工企业资质等级证书1份

1.8经中介审图公司审查同意的施工图1套

1.9施工图消防设计备案告知书1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：消防审查意见书及附图第四十九页，共63页。第四十九页，共63页。二、绿化验收1、相关资料：1.1申请1份1.2总平面图1份1.3绿化竣工平面布置图3份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：绿化审查意见书及附图第五十页，共63页。第五十页，共63页。三、人防验收1、相关资料：1.1申请1份1.2总平面图1本2、审批时限：10个工作日3、审批文件：人防批文第五十一页，共63页。第五十一页，共63页。四、防雷验收1、相关资料：1.1隐蔽手册1套1.2防雷竣工图1套1.3防雷接地隐蔽检查及测试记录1套1.4施工图防雷审核意见（复印件）1份1.5验收申请表1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：防雷审查批文第五十二页，共63页。第五十二页，共63页。五、环保（预）验收1、相关资料：

1.1申请1份

1.2总平面图1份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：环保（预）验收第五十三页，共63页。第五十三页，共63页。六、档案验收1、相关资料：对与工程建设有关的重要活动、记载工程建设主要过程和现状、具有保存价值的各种载体的文件，均应收集齐全，整理立卷后归档。2、审批时限：10个工作日3、审批文件：《建设工程档案验收意见书》第五十四页，共63页。第五十四页，共63页。七、规划验收1、相关资料：1.1书面申请及申请表1份1.2竣工图图纸（建施）2套（附电子光盘1套）1.3工程现状（含地下管网）实测图及房屋面积实测报告1套（附电子光盘1套）（勘测院：收费标准：建筑角点按477.50元/点收取，地下管线按4000元/km收取）1.4消防部门验收意见1份1.5环保部门验收意见1份1.6绿化部门验收意见1份1.7防雷部门验收意见1份1.8人防部门验收意见1份1.9房管部门出具的房屋面积实测报告2份1.10验线回单2份1.11建设工程施工许可证复印件1份1.12规划许可证附图复印件2份2、审批时限：10个工作日3、审批文件：《建设工程规划验收合格证》及附图第五十五页，共63页。第五十五页，共63页。八、室内空气检测1.预约2.现场检测3.检测报告4.收费标准：每100间房抽检5间房（清水房）

300元/间/个指标，共5个指标合：1500元/间第五十六页，共63页。第五十六页，共63页。九、市政验收1、灯饰验收

1.1向区市政管理委员会申请灯饰验收

1.2备齐效果图；

1.3按投资大小，区市政委员会组织现场验收或市市政委员会现场验收审批时限：5个工作日审批文件：灯饰验收审核表市政灯饰电费优惠价：约0.4元/千瓦特/小时2、排水设施接沟验收

2.1排水设施接沟（移动）竣工验收表1份

2.2书面申请1份

2.3房屋竣工验收图1套

2.4现场验收审批时限：5个工作日

审批文件：排水设施验收合格表第五十七页，共63页。第五十七页，共63页。

竣工验收及备案一、竣工验收工程完工后施工单位向建设单位提交工程竣工验收报告书，申请工程竣工验收；建设单位收到竣工验收报告书后组织勘察、设计、施工、监理、质监等单位进行工程验收；备齐专项验收意见。

准备资料：

1.实地查验工程质量

2.