关于小户型房产投资的九个思考

关于小户型房产投资的九个思考自2000年mycity面市，小户型不动产的销售是一路凯歌高奏，不论是创新的、还是跟风的开发商，这两、三年都是赚得笑得合不拢嘴。可以说，市场上各种类型、各种概念的小户型产品满天飞，如：单身公寓、酒店式公寓、公寓酒店、产权式酒店、soho、solo；以租养房、委托统一经营、回租后担保包租；住宅、商住、办公楼、纯酒店、分隔小商铺……，把广大的投资者弄得晕头转向，搞不清哪种产品对应哪个概念，有些开发商或代理商也刻意把产品往销售势头旺的概念上靠，更是使得市场上各种产品的概念混乱不清。据统计，小于70平方米的小户型产品的销售，01年是37万平方米，02年是57万平方米。03年上市的小户型产品，经初步统计，有30多个，总面积达90来万平方米。不可否认，经过这些年的发展，上海的小户型不动产市场确实有不少做得非常优秀的产品，但鱼龙混杂，概念乱飞，难免使广大消费者分不清优劣。投资者如何擦亮眼睛，在万花筒般的楼市中，挑选到真正优秀的产品，是值得仔细研究的。笔者认为有以下九个方面要深入研究和思考。一思：资源稀缺不动产是与土地分不开的，土地资源的稀缺决定了不动产的升值趋势。随着上海市中心可供开发的土地的逐步减少和市政府对中心城区容积率的控制，内环线内的不动产将变成“奇货可居”。投资者在进行不动产投资时，应尽量选择内环线内、至少也应是中环线以内的项目进行，这样可使项目在资源稀缺性上取得先机。不少国外不动产专业投资机构，在上海进行项目选择时，首先考虑的就是这一点。二思：地段环境不动产的投资收益是通过升值、租金等来体现的。项目所处位置是否交通方便，周边的配套生活设施是否完备，是否处于高档繁华的商业、商务和办公区附近，关系到此不动产今后的经营所面对市场客户的档次和支付能力，亦即能否以较高的价格和效率出租。不动产的最终使用者总是离不开商务工作、交际娱乐、日常生活或旅游购物的。因此，选择不动产投资项目时，所选项目应在高档繁华的商业、商务和办公区周围，车辆的出行要很方便，而相应的休闲娱乐和生活配套设施应很完备，这样面对的经营市场才会容量大、价格高，因而投资回报率也高。三思：规划发展不动产产品不同于一般商品，它的权利年限长达40---70年，因此，它的价值也应该从项目及周边长期的规划发展来看。长远的发展规划一般投资者难以知道，也具有较大的不确定性，但政府制定的5---10年的发展规划一般是很少改变的。一旦规划实施，不动产的价值就会得到提升，投资回报率也会成倍成倍的提高。浦东陆家嘴和轨道交通周边不动产的升值是最好的例证。四思：政策法规天时、地利、人和，政策法规可以说是天时。对不同的不动产，在不同的时期，会有不同的政策导向、法律法规，也具有一定的延续性。如最近上海市政府规定，整层的商铺、办公楼不得分割出售，就可能使分割出售的不动产的合法权益难于得到保障。另外，税收政策也是最明显的例证。商铺、酒店、办公楼、住宅这几类不动产的契税、营业税、所得税是各不相同的。现在，对住宅类不动产实行的税收政策是最优惠的。五思：权属性质权属性质直接影响不动产投资回报率的量化计算。不同的不动产项目，它们的产权年限、税费多少、首付比例、贷款期限、管理费用是各不相同的。住宅性质的不动产产权年限和贷款年限长，首付比例低，契税少，综合税率很低，其投资回报率容易提高。投资者在购置不动产时，一定要弄清楚它的性质，和它对应的税费等因素。在相同的承诺固定回报情况下，因以上因素的不同，投资回报会有很大的区别。可以要求出售方把帐算得明明白白，不得故意隐瞒。另外需要强调的是，有的不动产亦商亦住，看似扩大了使用客户的范围，但由此引发的管理混乱，可能使商、住客户都不满意，反而会使使用效率降低。五六思：卡房型装修惠房型布运局、房屋面栽积、得房率克高低、房屋偶朝向、装修宣标准、每层默套数、每层患电梯数以及针景观绿化的妥情况都会对池使用客户的船档次产生影姥响，进而影衔响投资回报巡率。踩面积太贺小、得房率倦低，会影响摧使用功能；睡如每层拘20多套以秧上、电梯又婶少于5个，痰肯定会在进献出高峰期造是成拥挤和等啄待；装修标访准应符合经蛙营所面对的白客户的要求腊，如地段虽异好，但装修衔标准低，也警会使租金降骗低；好的景早观绿化是高忌档客户很在衬乎的因素，珍能帮助提高乘租金档次。冰同样是遮酒店，公寓暮式酒店因房更型为家庭式炊，比传统酒滩店更具舒适扎、温馨感，荡作为一种新鲁型的酒店型虑态，很受商踩务客的欢迎堤，现在的房编价也较为合缩理，出租率驶较高。露七思：找经营方式踢经营方是式是指投资装者购买不动堵产后，以何盾种方式取得土收益（这里办主要指长期览的租金收益甩）。一般有溪自营和委托易经营两种。去自营由链自己寻找租企客，存在花垄费时间多、妥出租断档、劫花费精力等连问题。现时题小户型不动吐产上市量巨障大，租金也银大幅下降。妻虽然自营方楚式自己可灵傅活掌握，投雪资风险小，暮但回报率也鼠正在降低。娘委托经母营是在开发今商的策划下扔，所有投资龟者在购买后抛统一回租给栽经营管理公侄司，委托经速营管理公司羽统一运营管尼理，投资者顽按运营情况雾定期获取回场报，也有不臣少公司承诺丘给予固定回欧报。委托经谱营省时、省供力，如果运钞营行业选择咸正确，运营偏管理良好，姥利润率会很睡高。但投资尼的风险在于珍经营管理公就司的品牌、凝运作能力和拿经营诚信。巩八思：童回报担保向现在不钻少小户型不沸动产项目都财采用回租委哗托经营、并恩提供固定担丑保回报的方朝式销售，有育的担保期甚包至长达永10年。面碍对对这样的蛙情况，投资熟者一定要弄事清担保方的蒙实力，看担券保方是否真用正有实力完同成担保。有仍实力公司短联时间的担保疫是可信的；瓶长时间的担嫂保，不论什火么公司，其贯可信度都应阴该打点折扣腿。然九思：币运营管理订良好的扔运营管理是紫投资回报率到的真正保证哗。项目运营间所面对的行中业、运营公誓司的品牌、淋客户来源、骂成本的控制岭等是直接影饿响投资回报今率的重要因帮素。抢同样是痕小户型不动具产，办公楼牛和商住楼的毒运营管理是喘对项目的物瞒业管理，其柴物业管理水温平会影响它厕的出租率、姓续约率和租哲金的高低；千自营的私房充出租，其物岔业管理也在努一定范围内罪影响它的出蛇租率、续约融率和租金的香高低。壳运营管蒸理对商铺和贷酒店的投资堤回报率的影月响最为明显圈。蓬商铺面猜对的是某个匙行业、某些辛商品的零售糠或批发，运诱营公司的品骤牌、运作能糟力、行业内风号召力、消倡费者的集散就程度会直接道影响投资回躲报率。纳酒店、庸公寓式酒店疤的运营管理膛商会直接影氏响租金档次谢、酒店入住昆率、客户回欣头率、经营踢成本和经营充诚信。齿20—80斧法则在酒店只业也同样存刃在：80%技的行业利润纤被20%的拾高星级外资奇管理酒店获缘得。因此，引投资酒店或瓣公寓式酒店拾时，应选择隔历史悠久、杨品牌国际知墨名、经营诚同信、客户来烘源广泛、客马户档次高的约国际酒店管眨理公司来经姐营，以取得阅更高的投资握回报。谜随着上茶海改革、开千放的深入和锅世界级国际康化大都市地凉位的确立，碌经济高速发允展，各种国系际、国内的处商贸、投资俘、旅游、体页育、会议、辽展览活动接移连不断：警2010世犯博会、f1销大赛、华交读会、