某年度资产评估的基本方法

2001年全国注册资产评估师考试辅导教材资产评估学全国注册资产评估师考试辅导教材编写组编中国财政经济出版社前言随者国际经济的一体化和中国加入WTO步伐的加快，资产评估沂业面临者新的挑战和发展机遇，对注册资产评估师也提出了更高的要求。从1995年建立注册资产评估师统一考试制度以来，我国已成功地举办了4次考试。截至2000年底，已有210000余名考生通过了全部科目的考试取得注册资产评估师资格，为注册资产评估师队伍补充和储备了一大批合格人才。为了配合2001年度注册资产评估师全国统一考试工作，更好地为广大考生服务，中国注册会计师协会组织有关专家和专业人士，按照《2001年全国注册资产评估师考试犬纲》确定的考试范围，编写、审定了这套辅导教材，全套教材共分:《资产评估学》、《经济法》、《财务会计学》、《机电设备讳估基础》、《建筑工程评估基础》五种及与之配套的《综合习题集》、《历年注册资产评估师考试试题及答案汇绵》等参考用书，供大家在考前培训和自学中参考。这套辅导教材是在2000年度注册资产评估师考试辅导教材的基础上，根据近期国家有关政策法规的变化做了补充和修订，并对原书的内容和体系进订了推敲和完善，全套教材力求突出注册资产评估师应具备的基本知识和操作技能，更好地体现了取渴注册资产评估师应具备的知识体系。我们衷心祝趣更多的朋友在考试中取碍合格成绩，尽快成为资产评估行业的骨干力量。由于编写时间紧迫，教材及参考用书中难免有疏漏，错误之处恳请读者指正。中国注册会计师协会2001年2月15日津第一章阀总论洞第一节棒资产评估及鹊其特点灰一、资产评盛估的概念恨资产评估是障市场经济条剑件下客观存浩在的经济范缓畴。在现实钉经济生活中骨，资产业务病所涉及的产劣权转让、企鲁业重组、破劈产清算、资惹产抵押、资父产纳税等经疤济行为，都为需要以资产说的价值为依纪据。这里所恒说的资产价勾值，不是资援产的账面历句史价值，而眨是资产在某复一时点的现堆行市场价值令。为了估计腾和判断资产抚的现行市价会，就需要对表资产价值进育行评估。在础对资产评估面过程中，一辰般要涉及以道下基本的评途估要素：一泥是评估主体虚，即从事资狗产评估的机桐构和人员，犬它是资产评选估工作中的液主导者；二孟是评估客体蝴，即待评估旁的资产，它厦是资产评估侍的具体对象护；三是评估三依据，也就炒是资产评估慈工作所遵循薪的法律、法低规、经济行柜为文件、重荡大合同协议血以及取费标表准和其他参寿考依据；四爪是评估目的细，即资产业弃务发生的经膨济行为，它受直接决定和捞制约资产评棒估价值类型租和方法的选耕择；五是评房估原则，即清资产评估的为行为规范，槽是调节评估市当事人各方胖关系、处理玩评估业务的让行为准则；屋六是评估程症序，即资产稀评估工作从遥开始准备到夹最后结束的拆工作顺序；适七是评估价吐值类型，即聋对评估价值遵的质的规定供，它对资产东评估方法的喂选择具有约邮束性；八是牧评估方法，耐即资产评估涝所运用的特种定技术，它仪是实现资产刺评估价值的晒手段和途径评。以上八种双要素构成了提资产评估活浇动的有机整稳体。它们之械间相互依托移，是保证资吐产评估工作市正常进行和概评估价值科雨学性的重要枪因素。讨从以上分析昌可以看出，丢所谓资产评江估，就是指父在市场经济赞条件下，由停专业机构和烟人员，依据震国家有关规厘定，根据特稼定的目的，菠遵循适用原咽则，依照法丸定程序，选湿择适当的价叹值类型，运顺用科学方法径，对资产价跌值进行评定处和估算的行躬为。威二、资产评惠估的特点伍理解和把握我资产评估的陷特点，有利冒于进一步认辣识资产评估配的实质，对庄于搞好资产赵评估工作，币提高资产评蝶估质量具有排重要意义。理一般来说，秀资产评估具超有以下特点复:咸（一）现实蛇性糟现实性是指讲以评估基准岸期为时间参亿照，按这一只时点的资产班实际状况对胜资产进行的坊评定估算。眠资产评估基页准期是资产械评估价值的蚁基准时间。像由于各种资假产都处在不分断运动和变色化中，资产习的数量、结歇构、状态和棵价值也就不吧可能长期保封持不变。因订此，资产评刚估只能是评沿估某一时点坚的资产价值积。评估基准陆期一般以病“愧日驻”昼为基准时点些，选择与资殃产业务或评赔估作业时间床较接近的时越期。河资产评估的贴现实性表现质在以下三个坟方面：文1.资产背评估直接以神现实存在的醋资产作为估贝价的依据，座只要求说明皇当前资产状升况，而不需装要说明为什篮么形成这个连状况，以及球如何由过去榜的那种状况萝变成当前状巧况。温2.以现亚实状况为基茫础反映未来本。伯3.现实倾性强调客观湾存在。形式宗上存在而实悄际上已消失辫者，或形式榜上不存在而怠事实上存在偷者，都要以策实际上的客朵观存在为依钥据进行校正劫。寿（二）市场傍性示资产评估是站服务于市场久的活动，在枣市场交易活喜动发生的条夕件下，资产恨评估通过模疮拟市场条件渡对资产价值嘱做出评定估饮算和报告，阴并且，这一迫估算和报告束结果必须接悠受市场检验多。瓜（三）预测同性涂资产评估的涂预测性是指含用资产的未垒来时空的潜膀能说明现实轧。现实的评游估价值必须杯反映资产的良未来潜能，或未来没有潜而能和效益的联资产，现实习评估价值是被不存在的。舰因此，通常合用未来预期赢收益来折算势反映整体资考产的现实价阳值，用预期蜂使用年限和意功能，评估酸某类资产的伸净值，等等扁。略（四）公正卵性覆公正性是指螺资产评估行自为对于评估可当事人具有严独立性，它妨服务于资产袋业务的需要士，而不是服高务于资产业两务当事人的亲任何一方的搏需要。公正抚性的表现有暂两点:一是泛资产评估是照按公允、法利定的准则和毛规程进行的窝，具有公允这的行为规范没和业务规范垒，这是公正第性的技术基姜础；二是评职估人员与资些产业务没有卫利害关系的雕第三者，这逝是公正性的雁组织基础。盯（五）咨询彻性第咨询性是指司资产评估结吼论是为资产织业务提供专筐业化估价意眼见，这个意樱见本身并无巴强制执行的冰效力，评估厅者只对结论歇本身合乎职滴业规范要求疼负责，而不冻对资产业务扬定价决策负蜡责。事实上既，资产评估丽为资产交易升提供的估价无往往由当事顽人作为要价猫和出价的参鸣考，最终的借成交价取决老于讨价还价崇的本领。咨作询性除具有捆上述有限法年律责任这一是涵义以外，密还有另一涵喘义，即资产挺评估是职业思化专家活动肠，其表现是为一定数量结御构的专家组景成专业评估复机构，形成广专业化的社乌会分工，评恐估活动专业队化、市场化重。这种专门辨化、市场化删的评估业，刚拥有大量的凡市场信息，惧能够更好地茎为资产业务看的优化和实唉现服务。挠三、资产评腊估与会计计怨价的区别惨资产评估与庄会计计价的决区别，表现飞在以下方面肆：帖（一）二者回发生的前提城条件不同馋会计学中的辅资产计价严介格遵循历史某成本原则，湾同时是以企定业会计主体悠的持续经营旁为假设前提皆的。而资产激评估则是用传于发生产权袋变动、会计暖主体变动或佩者作为会计善主体的企业踏生产经营活抹动中断，以筹持续经营为嚷前提的资产要计价无法反室映企业资产迅价值时的估怒价行为。这四一区别表明斜，一方面资扫产评估并不饶是也不能够拔否定会计计弱价的历史成盘本原则，因充为其发生的旺前提条件不关同；另一方娃面，在企业馅持续经营的蜡条件下，不氏能随意以资絮产评估价值痰替代资产历狱史成本计价硬。如果随意阶进行评估，迷不仅会破坏聪会计计价的兽严肃性，违洪背历史成本肺原则，还会晒对企业的成她本和收益计为算产生不利亡的影响。当吩然，资产计购价有时也需菌要根据物价滔变动情况进贺行估价(射例如我国1丛992年开补始试点，1脸995年结魄束的清产核叙资中的价值窗重估)，但攀这种估价要鲜严格按照会漠计政策的统吵一规定，并体且只是账面器价值的调整历而已，并不勺是我们所称苦的资产评估而。食（二）二者轰的目的不同秆会计学中的搬资产计价是仇就资产论资饭产，使货币快能够客观地犯反映资产的鸭实际价值量尤。资产评估我则是就资产好论权益，资阳产评估价值鸦反映资产的描效用，并以味此作为取得乎收人或确定瓜在新的组织洁、实体中的乞权益的依据饺。同时，会披计学中资产悟计价的目的苗是为投资者饲、债权人和流经营管理者锐提供有效的佣会计信息，叫资产评估价辞值则是为资爸产的交易和宏投资提供公甘平的价值尺及度。题（三）执行那操作者不同躺资产计价是恰由本企业的积财会人员来测完成的，只薄要涉及与资辫产有关的经闷济业务均需贤要计价，是水一项经常的雹、大量的工筋作。资产评长估则是由独祥立于企业以省外的具有资钻产评估资格醋的社会中介酸机构完成的装。而且，资滩产评估工作狐除需要有资霞产评估学、灰财务会计知逗识以外，还追需要工程技撇术、经济法租律等多方面快的知识才能趣完成，其工都作难度和复木杂程度远超傲过会计计价蹈。仙当然，资产明评估与会计耐计价也是有异联系的，会违计计价有时爪需要以资产式评估价值为积依据，这在检会计制度中怠有相应规定去。但资产评击估与会计计吸价毕竟是两疤个不同的经须济范畴，无访论从理论上总还是实际工侦作中都必须砌明确区分。滤四、资产评困估主体法资产评估的柱主体，是指驶从事资产评怜估的机构和皱人员。具体侧来说，就是卫具有资产评闻估资格的中负介机构和注欠册资产评估腥师。中介机迫构从事资产凉评估业务，忌需具备一定容条件，并经抗主管部门批燥准，这里不撞赘述，重点杂说明的是注慕册资产评估逆师。妈注册资产评而估师是具备独资产评估、逗经济管理和誓财务会计等左专业知识并萝通过考试或文认定，取得细资产评估师鲜资格，并依科法向评估管暂理部门注册悦，从事资产骡评估业务及渣相关服务业释务的人员。讽注册资产评施估师的执业趣行为应遵循绞有关的法律销和行政法规产。资产评估姐报告应由至绿少两名注册钟资产评估师层签字。注册将资产评估师足只能在一个国资产评估机树构执业并独熄立行使签字刊权利，不得完允许他人以闻本人名义签壮字。注册资盆产评估师对敞签署的资产龙评估报告书纳的真实性、酷客观性、公秀正性负责，刑并承担相应咬的法律责任晒。在注册资产评滤估师在执业肢中应遵守独飞立、客观、怠公正的原则索，与客户存司在以下利害绩关系时，应物予以回避：际1.曾在创委托单位任旁职，离职后颠未满两年；薪2.持有键客户的股票确、债券或与醒客户有其他梢经济利益关武系；起3.与客皇户的负责人概或委托事项杏的当事人有娘利害关系；括4.其他勇可能直接或阿间接影响执历业的利害关小系。席注册资产评歉估师应当维游护职业形象赔，在本行业型中应团结协辩作，维护行良业信誉。不帐得以下列不滥正当手段争服揽业务：反1.低毁拼、贬损同行黑的信誉;肆2.利用奥回扣、提成迷等手段;圾3.借助务行政机关的耀权力，垄断着行业、地区机、系统的评婚估业务;树4.胁迫觉、欺诈、利晚诱等方式;何5.其他很不正当手段额。腿此外，注册遣资产评估师拘不得向客户蛾或通过客户兔获取服务费厉以外的不正渔当利益;不枯得对其执业粪能力进行夸笼张、虚假以炸及容易引起获误解的宣传宣。搏五、资产评死估客体全（一）资产吨的涵义杜资产评估客版体，是指被要评估的资产免。作为评估躺客体的资产宁，有的是单楚项资产，有锄的则是若干锦项资产的组威合体;有的淡是资产的所森有权，有的翅则是资产的倚使用权，等丘等。我国的让资产评估客味体，最初是评以企业为主语体进行的，瘦当然也不排凡斥各项独立滑形态的资产银，如房地产设等。所谓资佛产，是经济码主体拥有或给者控制的，珠能以货币计滔量的，能够吵给经济主体偷带来经济效堆益的经济资构源。资产具兴有以下几点芳基本特征:哭1.资产画必须是经济痒主体拥有或鹰者控制的。金一般来说，枯一项财产要睁作为经济主丛体的资产予知以确认，对估于经济主体漂来说要拥有架其所有权，眠必须归经济敌主体所有，帅也就是经济邪主体对该项修财产具有产谢权。对于一轰些特殊方式撕形成的资产纽，经济主体斤虽然对其不验拥有所有权错，但能够实品际控制的，奶如融资租人邻固定资产，岁按照实质重胸于形式原则范的要求，也释应当将其作热为经济主体全资产予以确葵认。杰2.资产同必须能以货钟币计量。也凑就是说资产筛能够运用货挖币计量其价济值，否则就摩不能将其作耗为资产确认离。如某生产秤饮料的企业妄，垄断占有倦一个含有丰补富微量元素者的优质矿泉斯水水源，这动对于该企业隐来说是一大酷经济资源，种它有利于企愧业生产出优棍质矿泉水饮碰料，能够给张企业带来未界来经济效益轮，但是由于慢无法用货币蚁对该矿泉水无资源的价值显进行计量，潮所以不能将越其作为资产苏予以确认。介3.资产泽必须是能够均给经济主体佣带来经济利戚益的资源，逼即可望给经晕济主体现金烂流人的资源星。也就是说本，资产必须钉具有交换价托值和使用价位值，没有交划换价值和使宾用价值的物映品，不能给季经济主体带爬来未来效益亦的，则不作号为资产确认赵。氏（二）资产懒的分类济为了科学地香进行资产评骡估，应对资引产评估对象墙按不同的标抬准进行合理舌分类。依1.按资象产存在形态烤分类，可以悠分为有形资宜产和无形资威产。有形资丹产是指那些元具有实体形止态的资产，咸包括机器设灾备、房屋建鹿筑物、流动谷资产等。由竖于这类资产圣具有不同的宴功能和特性端，在评估时帮应分别进行付。无形资产载是指那些没昂有实物形态办，但在很大昂程度上制约迁着企业物质宵产品生产能尿力和生产质惧量，直接影爬响企业经济粘效益的资产沸，主要包括庙专利权、商挤标权、非专售利技术、土傲地使用权、淡商誉等。循2.按资颈产是否具有景综合获利能糠力分类，可徐以分为单项腥资产和整体寄资产。单项需资产是指单贸台、单件的坦资产;整体凶资产是指由安一组单项资存产组成的具历有获利能力齿的资产综合项体。徒在进行单项抢资产评估中役，我们可以拖确切地评估绩出厂房、机室器设备的价嗓值，可以评妖估确定某项鹰技术专利等命无形资产的剩开发或购置内成本以及获扭利能力。以骤单项资产为茂对象的评估筛，称为单项防资产评估。跪将单项资产钓评估价值汇触总起来，可饥以求得作为驱资产综合体傲的企业的总累资产的价值最。但是，如站果不是变卖牢单项资产，花而是把企业反或单独的生惰产车间作为炕商品进行买戴卖时，一般轮要进行整体墨资产评估。景企业的整体秘资产不是企渐业各单项可张确指资产的允汇集，其价孝值也不等于愿各单项可确授指的资产价脑值的总额，胖因为企业整熊体资产评估稠所考虑的是沈它作为一个择整体的生产第能力或获利质能力，所以歉，其评估价朱值除了包括霜各单项可确说指的资产价系值以外，还该包括不可确湖指的资产，亿即商誉的价躬值。包3.按资场产能否独立败存在分类，营可以分为可椒确指的资产掠和不可确指监的资产。可括确指的资产冒是指能独立键存在的资产惨，前面所列轮示的有形资粘产和无形资属产，除商誉开以外都是可各确指的资产驴;不可确指鹿的资产是指锅不能脱离企间业有形资产裹而单独存在汁的资产，如灯商誉。商誉搏是由于企业太地理位置优株越、信誉卓抵著、生产经营营出色、劳李动效率高、付历史悠久、烘经验丰富、见技术先进等拜原因，所获直得的投资收处益率高于一惊般正常投资士收益率所形防成的超额收拔益。热第二节题资产评估的裕目的和价值骂类型挽一、资产评撤估的目的越资产评估的汽目的指的是至被评估资产殊即将发生的告经济行为。猜同样的资产善，因为评估催目的不同，桐其评估值也集往往不相同精。因此，明杯确资产评估折目的，对于逝科学地组织著资产评估工肆作，提高资盘产评估质量恳，具有重要著意义。卸根据我国现枝行制度规定喘，对占有国疼有资产的单乐位发生下列悲经济行为时笋需要评估:保1.资产也转让。资产各转让是指国茄有资产占有党单位有偿转图让超过百万优元或占全部塌固定资产原赵值20%以荐上的非整体寸性资产的经孔济行为。谁2.企业辆兼并。企业像兼并是指一隔个企业以承郊担债务、购浑买、股份化锅和控股等形如式有偿接收零其他企业的宰产权，使被训兼并方丧失私法人资格或劲改变法人实书体。扯3.企业奖出售。企业妇出售是指独哀立核算的企蜻业或企业内互部的分厂、烈车间及其他惠整体资产产苗权出售行为稍。固4.企业柿联营。企业块联营是指国旅内企业、单热位之间以固甲定资产、流夜动资产、无克形资产及其帝他资产投入承组成各种形膝式的联合经秋营实体的行毁为。少5．股份经软营。股份经州营是指国有兽资产占有单绞位实行股份乓制经营方式宰的行为，包醉括法人持股炼、内部职工蚊持股、向社揪会发行不上绍市股票和上推市股票。福6.中外企合资、合作壳。中外合资仅、合作是指辉国有资产占槐有单位与外懒商在我国境乐内举办合资师或合作经营断企业的行为筛。搭7．企业清士算。包括破努产清算、终弟止清算和结联业清算。赢8．抵押。拐抵押是指国住有资产占有优单位，以本闪单位的资产餐作为物质保齿证进行抵押拴而获得贷款引的经济行为纹。流9．担保。诚担保是指国钢有资产占有轧单位，以本葱企业的资产宿为其他单位拘的经济行为户担保，并承摆担连带责任吵的行为。呜10．企业备租赁。企此宵租赁是指国粉有资产占有助单位或上级装单位在一定碎期限内，以近收取租金的咸形式，将企现业全部或部谁分资产的经岩营使用权转窄让给其他经咽营使用者的漏行为。透对于上述经攀济行为，前散7种属于必错须评估的范框围，后3种崇则根据具体予情况，当事籍人可自行决添定是否需要掀评估。滥二、资产评穗估的价值类演型叮资产评估的底价值类型指港的是资产评就估价值的质顷的规定性，腰即价值内涵跑。价值类型雪需要与资产场行为的发生房相匹配。咳资产评估的掘价值类型是甘资产评估价炉值形式上的武具体化。资宴产在价值形泛态上的计量诞可以有多种班类型的涵义纽，分别从不屠同角度反映垫资产的价值场特征。这些断不同涵义的缎价值不仅在络质上是不同抬的，在量上猫也存在较大情差异，而作谁为资产业务眼所要求的具孔体价值类型右却是唯一的晚，否则，就降失去了正确旧反映和提供水价值尺度的甘功能。因此右，必须根据读资产业务的访行为，即评恩估目的，弄淘清楚所要求复的价值尺度底的内涵，从意而确定资产竞业务所适用悟的价值类型授。芒关于资产评提估价值类型迎的种类，从并不同的角度使出发，有着躬不同的表述付。一种表述斩将价值类型就归纳为四种拥，即重置成渔本、现行市夕价、收益现串值和清算价弃格。痛1．重置成剖本。重置成辫本是指在现轧时条件下，鸣按功能重置招资产并使资绑产处于在用穷状态所耗费跌的成本。重毛置成本的构捆成与历史成石本一样，也待是反映资产涉购建、运输信、安装、调鹿试等建设过小程中全部费霞用的价格，竟只不过它是诞按现有技术刷条件初价格热水平计算的肺。重置成本病适用的前提夫是资产处于斑在用状态，依一方面反映森资产已经投浴人使用，另冬一方面反映锤资产能够继隙续使用，对尾所有者具有刮使用价值。涨决定重置成今本的两个基申本因素是重抬置完全成本暴及其损耗茅(或称贬值猎)。花2．现行市碑价。现行市丈价是资产在祝公平市场上妻的售卖价格拥。现行市价慰源生于公平紧市场，具有驳如下规定性眯:有充分的许市场竞争、遥买卖双方没祝有垄断和强非制、双方都蓬有足够的时甜间和能力了蚕解实情，具旬有独立的判块断和理智的赖选择。决定向现行市价的蕉基本因素有摔:递（1）基础撤价格，即资炕产的生产成勿本价格。一块般情况下，岸一项资产的局生产成本高谢低决定其价岛格的高低。支（2）供求盒关系，资产羞价格与需求漏量成正比例端关系，与供绝应量成反比椒例关系。当扣一项资产有捏多个买主竞省买时，资产独价格就会上悼升，反之则混会下降。腿（3）质量衔因素，是指乏资产本身功腊能、精度等甩技术参数。剖优质优价是密市场经济的忽法则，在资猎产评估中质吵量因素对资栗产价值的影钳响必须予以屿充分考虑。鼻3．收益现烛值。收益现千值是指根据寻资产未来预么期获利能力拖的大小，按篮照"将本求搅利"的逆向梅思维械"以利困索本"，以待适当的折现坑率或资本化正率将未来收租益折成的现棚值。可见，觉收益现值是登指为获得资厅产以取得预富期收益的权访利所支付的挡货币总额。吐收益现值适煤用的前提条炊件是资产投枯人使用，同诸时，投资者卖投资的直接筐目的是为了蜘获得预期收井益。苍4．清算价拨格。清算价畜格是指在非孝正常市场上蛮限制拍卖的弹价格。清算咳价格一般低勤于现行市价找，这是由市客场供求状况常决定的。其泡一，因经营夜失利而导致自破产的企业大，必然会急过于将资产转拍让或拍卖;宇其二，这种迎交易活动主原要取决于买惊方，占有主蒙动权的买方包必定会极力描压低成交价惭格，以从中砌获取利益。激一般来说，临在市场机制倒比较健全的匪情况下，资征产价值会因洁竞争而趋于勒合理，以市幼场售价评定问其清算价格切仍有一定意辉义。尽管如丰此，资产的少清算价格也描往往会低于渗其现行市场轰价格。有些仪市场上不需馅要的资产，奖其清算价格俩甚至会大大愈低于账面价远格。因此，拴清算价格一厕般取决于下知列几个因素气:胖（1）资产旱的通用性。辽专用设备的淘清算价格一豪般会较大幅报度地低于其铜市场价格。留一个具有某搁一特殊属性见(使用价剃值)的财产症对于所有者伞来讲并不具似有特殊价值岂。熟（2）清算厚时间的限制腔。一般地，洗清算时间越喇长，在市场国上讨价还价拢的余地越大袜，清算价格烛会越高。住另一种表述吹将价值类型梨归纳为市场键价值和非市产场价值两种蛾。市场价值术是自愿买方沟与自愿卖方蒸在评估基准喇日进行正常拆的市场营销仓之后，所达镜成的公平交驳易中某项资骆产应当进行瓜交易的价值欧估计数额，茂当事人双方率应自主谨慎苍行事，不受默任何强迫压领制。非市场蛛价值是指不宴满足市场价戚值成立条件效的资产在非送公开市场条内件下实现的暑价值。张对于资产评厚估价值类型屋的选择，必增须与资产经牌济行为的发柿生密切结合烦起来，不同摩的经济行为食，所要求资汉产评估价值谁的内涵是不泉一样的。如罚果不区别资艇产经济行为从确定评估价屠值类型，或埋者笼统地确阿定资产评估庆值，就会失盾去评估价值愁的科学性。搜实际工作中巡，资产评估陕的经济行为乌是多种多样端的，要求评百估机构和评狠估人员充分科理解资产评谦估价值类型驰的涵义和适常用前提，选拨择科学合理挪的价值类型陷。套资产评估价暗值类型说明燕的是资产评锅估价值的内惩涵，具有质宝的规定性，故而评估方法弃则是资产评由估价值的量仓化过程，这境是两个既相科联系，又有会区别的概念壤。价值类型会对评估方法歉的选用具有恼约束性，在摘价值类型确升定的前提下殊，尽管各种株方法之间具集有替代性，革但不能以方吨法的可替代斗性模糊价值锅类型的唯一励性，更不能柄以评估方法卵代替价值类敬型。同时，燥价值类型与带作为评估结词果的评估价克值不是相同侍的概念。评辨估价值是价邮值类型与评基估方法即评拆估价值质的伙规定和量化屋过程共同作斥用的结果。头影响评估价临值的因素很淹多，诸如特跟定目的、市汇场条件及指丝标参数等，通但决定价值概类型的则是炸特定目的。构价值类型相主同的情况下冈，价值类型痛约束下的评僻估方法应用搏中，市场条折件和指标参复数等均会对贞其产生影响恭，最终影响土评估价值。凭迸一步说，池引起评估价度值差异的因流素，既有价季值类型不同龟的原因，也皮有方法运用裤差异的原因遗。科学选择功资产评估价吩值类型是资迈产评估具有脂科学性和有泥效性的根本辜前提。望资产评估的监假设欧假设对任何殖学科都是重艳要的，相应服的理论观念塘和方法都是蹈建立在一定报假设的基础捡之上的。这冻是由于认识吵的无限性和繁阶段性，人腊们不得不依工据已掌握的镰事实对某一检事物做出合谱乎逻辑的推恰断。这种推铸断以事实为书依据有其合货理性，但这税毕竟不是全纺部事实。因屿此，假设就泳是指依据有扫限事实而做踩出合理推断狭的状态。资泛产评估与其马他学科一样贷，其理论和释方法体系的词形成也是建锣立在一定假孝设条件之上辱的。适用资惨产评估的假轮设有以下几涝种:孕一、继续使蕉用假设惜从资产评估痒角度看，继乒续使用假设系是指资产将蝇按现行用途茧继续使用，川或转换用途贸继续使用。俱对这类资产破的评估，就耻要从继续使浊用的假设出须发，不能按坟资产拆零出滥售所得收人摔之和进行估圾价。比如一压台机床用作农制造产品时伯，其估价可槐能是5万元毅;而将其拆呢成发动机、疏床身等零部竟件分别出售包时，也可能差仅值2万元双，同一资产指按不同的假坟设用作不同损目的，其价纵格是不一样引的。再如，赤就一个企业紧而言，它是订由众多的机油器设备、流奶动资产、房竭屋及其建筑染物和无形资赤产组成的整玉体，在继续悔经营条件下涌评估，其价泻值(估价)宋是800万修元，如果因搁破产而强制遇清算拍卖时历，其价值就宝会远远低于陵800万元龄。尽在确认继续冬使用的资产骄时，必须充尺分考虑以下麻条件:艳1．资产能娇以其提供的废服务或用途串，满足所有康者经营上期桥望的收益;踩2．资产尚她有显著的剩菊余使用寿命识;竿3．资产所糠有权明确，帽并保持完好矿;迷4．资产从铜经济上、法质律上允许转传作它用;腐5．资产的蚊使用功能完壁好或较为完痒好。左二、公开市方场假设扛公开市场是议指充分发达文与完善的市纹场条件。公魄开市场假设初，是假定在义市场上交易膨的资产，或礼拟在市场上融交易的资产向，资产交易抬双方彼此地膊位平等，彼切此都有获取皱足够市场信买息的机会和臣时间，以便抢对资产的功脆能、用途及勒其交易价格咸等做出理智亦的判断。以公开市场假喜设是基于市崖场客观存在密的现实，即本资产在市场哑上可以公开调买卖。不同跨类型的资产令，其性能、抛用途不同，冲市场程度也掩不一样，用酒途广泛的资轿产一般比用纠途狭窄的资痛产市场活跃洒，而不论资丰产的买者或佳卖者都希望恐得到资产最容大最佳效用泛。翁所谓最大最邪佳效用是指辞资产在可能微的范围内，晶用于最有利峡又可行和法验律上允许的枝用途。这种榜资产的最大锁最佳效用可弱以是现时的永，也可以是登潜在的。在凤评估资产时太，按照公开旨市场假设处丑理或作适当艘地调整，才干有可能使资健产效用最大娘。资产的最探大最佳效用偷，由资产所既在地区、具峰体特定条件泄以及市场供覆求规律所决舟定。层三、清算盯（清偿）假故设脚清算(清摆偿)假设是殿指资产所有叮者在某种压箱力下，或经途协商，或以债拍卖方式将登其资产被强嗽制在公开市价场上出售。找这种情况下堵的资产评估车具有一定的需特殊性，适练应强制出售必中市场均衡避被打破的实宜际情况，资摩产评估价值校大大低于继段续使用或公花开市场条件齿下的评估值盲。副在资产评估萌中，由于资械产未来效用矮有别而形成鸦了浊“撞三种假设略”班。在不同假雀设条件下，径评估结果各抗不相同。在孔继续使用假荷设前提下，被要求评估资第产的继续使造用价值;在胆公开市场假缸设前提雪下，要求评味估资产的公旧平市场价值小;在清算泉(清偿)假顺设前提下，科要求评估资抢产的清算价这格。因此，阔资产评估人夕员在评估业牢务活动中要篇充分分析了脸解、判断认档定被评估资链产最可能的烤效用，以便宗得出有效结贴论。炸资产评估的规原则燥资产评估的太原则是调节常资产评估委裤托者、评估纵业务承担者物以及资产业形务有关权益狗各方在资产坐评估中的相渠互关系，规吗范评估行为现和业务的准默则。它包括胡两个层次的烘内容，即资凝产评估的工浙作原则和资聋产评估的经侍济原则。没资产评估的眼工作原则饲（一）独立公性原则佩独立性原则血要求在资产讲评估过程申权摆脱资产业汽务当事人利就益的影响，广评估工作始兄终坚持独立榆的第三者立邀场。评估机繁构是独立的删社会中介性歉机构，在评就估中处于中嚼立地位，不敏能为资产业发务各方的任兆何一方所左侦右，评估工攀作不应受外逆界干扰和委昏托者意图的类影响。评估挣机构和评估抚人员不应与可资产业务有哪任何利益上务的联系。崭（二）客观拨性原则纯客观性原则灯是指评估结纺果应以充分做的事实为依敏据。评估人他员要从实际路出发，认真粥进行调查研轿究，在评估针过程中排除升人为因素的飞干扰，坚持卵客观、公正贡的态度和采绩用科学的方暂法。评估的烂指标具有客县观性，评估恐过程中的预竿测、推理和眉逻辑判断等妨只能建立在拘市场和现实坚的基础资料租上。涌（三）科学叹性原则始科学性原则迎是指在资产华评估过程中辉，必须根据愉评估的特定面目的，选择嚷适用的价值夹类型和方法膊，制定科学数的评估实施蹲方案，使资束产评估结果俗科学合理。押资产评估工虑作的科学性跪，不仅在于男方法本身，智更重要的是盖必须严格与雹价值类型相半匹配。价值江类型的选择柳要以评估的友特定目的为固依据，它对英评估方法具挤有约束性，沸而不能以方紫法取代价值膜类型，以技维术方法的多间样性和可替妇代性模糊评义估价值类型岸的唯一性，我影响评估结叮果的合理性惠。怕科学性原则海还要求资产霸评估程序科碗学合理。资怀产评估业务熟不同、其评弯估程序也有仇繁简的差异悔。在评估工驰作中，应根恢据评估本身缓的规律性和转国家有关规挎定，结合资号产评估的实场际情况，确但定科学的评据估程序。这廊样做，既有扁利于节约人刻力、物力和羊财力，降低厘评估成本，民又有利于提私高评估效率鞭，保证评估已工作顺利进淡行。科（四）专业壁性原则诊专业性原则鸭要求资产评哥估机构必须欲是提供资产物评估服务的东专业技术机御构。资产评行估机构必须匀拥有一支由衬懂资产评估揪业务和工程剩、技术、营出销、财务会兔计、法律、堂经济管理等匀多学科的专杠家组成的资胀产评估专业借队伍;这支蝶专业队伍的针成员必须具臂有良好的教台育背景、专垒业知识和丰户富的经验，赔这是确保资准产评估方法鸡正确、评估侵结果公正的影技术基础。裳此外，专业怕性原则还要怕求资产评估灰行业内部存除在专业技术惜竞争，以便塌为委托方提易供广阔的选隐择余地。这并是确保资产雷评估公平的匪市场条件。旷二、资产评赏估的经济原卷则骄（一）贡献托原则菠贡献原则是亮指某一资产薄或资产的某苗一构成部分春的价值，取绘决于它对其钩他相关的资柜产或资产整福体的价值贡俊献，或者根旅据当缺少它唉时对整体价扎值下降的影价响程度来衡今量确定。贡幅献原则要求耳在评估一项供由多个资产匪构成的整体摧资产的价值玩时，必须综很合考虑该项碑资产在整体搞资产构成中桌的重要性，阵而不是孤立杆地确定该项懒资产的价值砌。自（二）替代填原则哨替代原则是守指当同时存迫在几种效能夸相同的资产姥时，最低价惠格的资产需晒求最大。这耀是因为，有脉经验的买方璃对某一资产搏不会支付高诱于能在市场险上找到相同蔑效用替代物批的费用。评模估时，某一延资产的可选停择性和有无逗替代性是需剧要考虑的一近个重要因素供。浸（三）预期倡原则粉预期原则是插指在资产评赞估过程中。昨资产的价值柔可以不按照德过去的生产汗成本或销售痒价格决定，项而是基于对凤未来收益的莫期望值决定咬。资产评估易价值的高低橡，取决于现猜实资产的未狐来效用或获永利能力。一士项资产取得幸时的成本很扯高，但对购药买者来说，让其效用不高异，评估值就婆不会很大。研预期原则要筐求在进行资软产评估时，签必须合理预彻测其未来的绳获利能力以恳及拥有获利科能力的有效芝期限。纽资产评估的华各经济原则忽是相互联系盗的，在评估买过程中应综车合运用这些鞋原则，以保先证资产评估拜工作效率的花提高和评估咸结果的合理己性。务应当说明的谋是，被评估垮资产的价值歪，客观存在降的是一个量援，而人们对穗它的评估又告是一个量。肢资产评估就袭是要通过对洞资产的全面拆认识和判断俱，来反映其蔑客观价值。拳但是，一般灵来说，要使冤评估值与资盟产客观价值遗完全一致，坐那是很难的存，资产评估芬者的目标或埋任务应是努光力缩小这个腰差距。思考题爽1．什么是挺资产评估?踩它有哪些特怨点？诚2．资产评仔估与会计计射价有什么区渗别?竟3．资产评秘估应遵循哪翅些工作原则昼和经济原则盖?庄第二章进资产评估的屈基本方法膨第一节煤市场法驴一、市场法傲及其适用的袋前提条件港（一）市场鉴法遇市场法也称简市场价格比考较法。是指摸通过"比较五被评估资产掘与最近售出此类似资产的馒异同，并将垂类似资产的厅市场价格进地行调整，从部而确定被评确估资产价值演的一种资产盘评估方法。炭市场法是一烂种最简单、轿有效的方法葱，是因为评曾估过程中的递资料直接来叼源于市场，骡同时又为即搂将发生的资锡产行为估价修。但是，市姥场法的应用桑，与市场经颗济体制的建争立和发展，昌资产的市场纸化程度密切健相关。在我朽国，随着社储会主义市场眼经济体制的始建立和完善傻，为市场法忽提供了有效沫的应用空间哗，市场法日傍益成为一种苗重要的资产定评估方法。煌（二）市场赌法应用的前铅提条件低应用市场法片进行资产评户估，必须具得备以下前提舒条件:鞭1．需要有智一个充分发取育活跃的资江产市场。市辩场经济条件卧下，市场交错易的商品种壁类很多，资撕产作为商品昂，是市场发景育的重要方途面。资产市浙场上，资产杀交易越频繁足，与被评估显资产相类似巴资产的价格骤越容易获得筝。誉2．参照物庄及其与被评重估资产可比芦较的指标、双技术参数等怎资料是可搜绵集到的。运寺用市场法，姨重要的是能巧够找到与被消评估资产相餐同或相类似绢的参照物。捷但与被评估姐资产完全相短同的资产是搅很难找到的键，这就要求区对类似资产化参照物进行怀调整。有关丑调整的指标酒、技术参数区能否获取，是是决定市场碎法运用与否洋的关键。崇二、运用市腔场法进行资谷产评估的方榨式舌运用市场法浪进行资产评淋估，应因市损场条件的差衬异和参照物虏的不同，采桃取不同的方伸式。一般地竭说，在市场始上如能找到主与被评估资原产完全相同威的参照物，愤就可以把参却照物价格直符接作为被评唇估资产的评俩估价值。这溪是市场法运甜用最简单、哭直观的方式宾。但是，资撒产评估过程纪中，完全相拔同的参照物零几乎是不存准在的，即使仿是一个工厂邪出产的相同悔规格、型号萌的设备，在胳不同企业中序使用，由于色维护保养条帖件、操作使粮用水平以及弃利用率高低创等多种因素约的作用，其斯实体损耗也侄不可能是同迁步的。更多冒的情况下获派得的是相类吴似的参照物铺价格，需要介进行价格调芦整。因此，职市场法也称散作市场成交吉价格比较法披，是指一项物被评估资产买需要评估时局，在公开市亭场上找不到昼与之完全相专同的资产，混但在公开市躬场上能找到耳与之相类似嘱的资产，以宝此为参照物泊，并依其价僵格再做相应码的差异调整府，确定被评剑估资产价值打。参照物差蔽异调整因素适主要包括:唱1．时间因照素。时间因宵素是指参照娃物交易时间筛与被评估资辱产评估基准牛日相差时间钟所影响的被冰评估资产价顾格的差异。姜不同的时间症条件下，资厘产价格不同疾，应特别注着意时间因素蝇导致的价格扬变化。恭2．地域因罩素。地域因欲素是指资产佣所在地区或炸地段条件对黄资产价格的笼影响差异。类地域因素对谈房地产价格蚕的影响尤为恶突出。尾3．功能因捡素。功能因淋素是指资产脖实体功能过驳剩和不足对撑价格的影响隐。如一座房率屋或@台机的器设备，就运特定资产实极体而言，效泥能较高，用脂途广泛，但螺购买者未来冰使用并不需翻要如此高的唱效能;反之虹，购买者也舞可能有超出距特定资产现寺有条件的要割求，因而产玉生实体功能宁对价格的影判响。一般情助况下，功能虚越高，售价且越高，但买芝主未来若对幕资产特定效份能没有需求辈，就不愿意界多花钱去购盆买这项资产怀，特殊功能厘的资产对所混有者来讲并草没有特殊价闷值。甜三、运用市龄场法评估资卡产的步骤及忍其优缺点钢（一）运用荣市场法评估瑞资产的程序残运用市场法桃评估资产时细，一般按下间列步骤进行潮:罢1．明确评届估对象;嗓2．进行公陆开市场调查沙，收集相同寇或相类似资清产的市场基锄本信息资料流，寻找参照危物;为3．分析整狸理资料并验答证其真实性恼，判断选择钩参照物。评帖估人员对收柔集到的资料瘦，应认真分逮析其真实可拍信程度、交鱼易条件和背哈景，并选择醉三个或三个怠以上的可比扑参照物;举4．把被评幕估资产与参堪照物比较;态5．分析调刃整差异，做萌出结论。牢一般说，市核场愈活跃，而市场法运用暴的空间越大渐，评估结论烟准确程度越辩高。藏（二）市场律法的优缺点仆市场法是资晌产评估中最宪简单、最有雅效的方法，愁其优点表现雕在:（1）抖能够客观反歇映资产目前叔的市场情况找，其评估的行参数、指标刊直接从市场物获得，评估骑值更能反映奉市场现实价亿格;（2）始评估结果易嚼于被各方面怀理解和接受覆。肢市场法的缺宪点表现在:奸（1）需要侍有公开活跃损的市场作为参基础，有时砍因缺少可对章比数据难以利应用;（2炸）不适用于戒专用机器设静备和大部分生的无形资产洗，以及受到灿地区、环境桌等严格限制扰的一些资产辞的评估。兽第二节臭成本法趴一、成本法牲及其适用的下前提条件菜成本法是指斤在评估资产奔时按被评估节资产的现时越重置成本扣姑减其各项损它耗价值来确瓣定被评估资锁产价值的方差法。菠采用成本法落对资产进行市评估的理论厘依据是:恐1．资产的锄价值取决于龙资产的成本户。资产的原斥始成本越高冤，资产的原涉始价值越大茶，反之则小板，二者在质雪和量的内涵怎上是一致的粪。根据这一盆原理，采用套成本法对资盼产进行评估糊，必须首先搂确定资产的菊重置成本。境重置成本是柱按在现行市挡场条件下重哗新购建一项懒全新资产所恢支付的全部蚂货币总额。右重置成本与竟原始成本的饰内容构成是午相同的，而蓄二者反映的裳物价水平是沫不相同的，雨前者反映的葱是资产评估肆日期的市场尾物价水平，嗽后者反映的惧是当初购建练资产时的物短价水平。在富其他条件既院定时，资产浅的重置成本蜻越高，其重数置价值越大银。锻2．资产的察价值是一个易变量。资产极的价值随资俯产本身的运仍动和其他因患素的变化而陕相应变化。湖影响资产价圾值量变化的赛因素，除了够市场价格以辫外，还有:断（1）资产样投入使用后阁，由于使用坟磨损和自然暮力的作用，怨其物理性能犹会不断下降何，价值会逐羡渐减少。这瞎种损耗一般衡称为资产的盖物理损耗或慈有形损耗，金也称实体性尼贬值。绪（2）新技有术的推广和桌运用，使得傻企业原有资屋产与社会上绸普遍推广和宫运用的资产蜜相比较，在捕技术上明显醒落后、性能馅降低，其价南值也就相应殿减少。这种壮损耗称为资面产的功能性刷损耗，也称糕功能性贬值扔。叉（3）由于替资产以外的新外部环境因稍素(包括唐政治因素、镜宏观政策因慰素等)变化窜，引致资产纱价值降低。谨例如，政府木实施新的经坝济政策或发符布新的法规拔限制了某些膨资产的使用动，使得资产旦价值下降，具这种损耗一裁般称为资产龟的经济性损刺耗，也称经治济性贬值。创采用成本法锻评估资产的浙前提条件是涨:防1．应当具奇备可利用的厕历史资料。途成本法的应识用是建立在竖历史资料基旷础上的，许尼多信息资料咸、指标需要棋通过历史资榨料获得。同肺时，现时资唯产与历史资巧产具有相同怕性或可比性内。缎2．形成资倍产价值的耗掠费是必须的饲。耗费是形壤成资产价值连的基础，但厨耗费包括有邮效耗费和无哲效耗费。采暑用成本法评虚估资产，首留先要确定这袜些耗费是必撞须的，而且弯应体现社会着或行业平均哥水平。誓二、成本法晚运用的形式仅及其各项指并标的估算括根据成本法园的定义，其层基本计算公茂式可以表述铅为:夺成本法的计酿算公式为正织确运用成本班法评估资产既提供了思路轻，评估操作义中，重要的理是依此思路俗，确定各项毙技术经济指阶标。炉（一）重置逃成本及其估膨算过重置成本一夹般可分为复夸原重置成本犹和更新重置银成本。沿1．复原重辨置成本是指沟运用原来相疼同的材料、尾建筑或制造挡标准、设计某;格式及技骗术等，以现骄时价格复原悠购建这项全耐新资产所发宫生的支出。箭2．更新重组置成本是指菜利用新型材拐料，并根据极现代标准、煎设计及格式评，以现时价讨格生产或建经造具有同等抖功能的全新常资产所需的贡成本。款选择重置成耻本时，在同贩时可获得复晴原重置成本弹和更新重置止成本的情况瑞下，应选择剩更新重置成辟本。在无更步新重置成本磨时可采用复钱原重置成本燕。一般来说灶，复原重置饭成本大于更裳新重置成本狭，但由此引荣致的功能性况损耗也大。摧之所以要选行择更新重置埋成本，一方苏面随着科学涛技术的进步冈，劳动生产咽率的提高，辨新工艺、新晨设计被社会爷所普遍接受农。另一方面显，新型设计离、工艺制造攀的资产无论离从其使用性继能，还是成睛本耗用方面罚都会优于旧趋的资产。锐更新重置成海本和复原重弟置成本的相时同方面在于鸽采用的都是趟资产的现时塌价格，不同鸣的在于技术泛、设计、标杏准方面的差容异。对于某肥些资产，其谊设计、耗费京、格式几十致年一贯制，泰更新重置成兵本与复原重胞置成本是一朱样的。应该棒注意的是，丢无论更新重窄置成本还是袜复原重置成瓶本，资产本可身的功能不暴变。例如，助评估一台3蠢86型电子从计算机，就贡不能以48逃6型电子计烧算机作为更瓶新重置成本宾。增重置成本的脏估算一般可返以采用下列叙方法:喝1．重置核洋算法。是指串按资产成本锣的构成，把古以现行市价浸计算的全部呆购建支出按捡其计入成本茄的形式，将济总成本区分已为直接成本仆和间接成本系来估算重置照成本的一种启方法。养直接成本是饼指直接可以烛构成资产成摆本支出的部么分，如房屋咐建筑物的基粪础、墙体、克屋面、内装译修等项目;曲机器设备类接资产的购价膊、安装调试删费、运杂费穗、人工费等每项目。直接蹦成本应按现佳时价格逐项壁加总。眼间接成本是仅指为建造、悄购买资产而抬发生的管理塌费，总体设涂计制图等项肾支出。实际抽工作申，间萝接成本可以德通过下列方给法计算。啄（1）按人畏工成本比例未法计算，计棵算公式为:其中:毒（2）单位展价格法，计罚算公式为:娘（3）直接旁成本百分率亿法，计算公蚀式为:笑例:重置购悔建设备一台沫，现行市场述价格每台5飞万元，运杂案费1000司元，直接安捆装成本80基0元，其申明原材料30架0元，人工口成本500兔元。根据统统计分析，计蹄算求得安装啦成本中的间厨接成本为每渐人工成本0过.8元，该宇机器设备重图置成本为:跨直接成本巩谜杏帜懒518毁00元安其中:买价侵紧鼠锤剑夸诚5枣0000元硬运蛇杂费苍票海甩味吊碗1000氧元咽安孔装成本霜圆争诞乞侨存800元蹄其中:原材坊料冬档比狡趋弄300元每是人工注眨铅默幅胃欠50睬0元燥潜间接叛成本（安装匠成本）判村姿阿400元补母重置痛成本合计慈滚稿籍茎522俘00元杜2．物价指刘数法。这种装方法是在资堵产历史成本歇基础上，通秃过现时物价泰指数确定其游重置成本，处计算公式为刷:或:躲公式中，资晓产历史成本顾要求真实、未准确并符合瞧社会平均的留、合理成本赚;资产评估困时物价指数恼指的是评估捷基准日(或转能够代表评睁估基准日)勺的物价指数洲，而且应是趁资产的类别伐或个别物价霞指数。壁例:某项被证评估资产1蝶990年购柳建，账面原院值为10万益元，199乏9年进行评菠估，已知1脊990年和纷1999年勿的该类资产玩定基物价指勤数分别为1默00%和1获50%。则吗被评估资产境重置成本为赞:或没物价指数法抄与重置核算姥法是重置成秀本估算较常赢用的方法。践但二者具有痕明显的区别道，表现在:桨（1）物价润指数法估算扒的重置成本袭，仅考虑了钞价格变动因荡素，因而确忌定的是复原久重置成本;涉而重置核算友法既考虑了暮价格因素，眯也考虑了生瞧产技术进步涌和劳动生产薄率的变化因搜素，因而可奴以估算复原紫重置成本和使更新重置成龄本。探（2）物价购指数法建立致在不同时期浪的某一种或繁某类甚至全们部资产的物碎价变动水平斑上;而重置田核算法建立萍在现行价格难水平与购建耍成本费用核检算的基础上酱。抱明确物价指汽数法和重置经核算法的区但别，有助于敏重置成本估数算中方法的悲判断和选择形。一项科学职技术进步较建快的资产，对采用物价指叠数法估算的多重置成本往府往会偏高。恶当然，物价源指数法和重宅置核算法也怀有其相同点纷，都是建立序在利用历史总资料基础上颠。因此，注竞意判断、分魄析资产评估冠时重置成本编口径与委托宾方提供历史狐资料(如财衔务资料)的碰口径差异，阶是上述两种体方法应用时翠需共同注意繁的问题。棚3．功能价副值法，也称残生产能力比爽例法。这种辜方法是寻找核一个与被评豆估资产相同出或相似的资风产为参照物惜，计算其每嗽一单位生产隙能力价格或杜参照物与被县评估资产生辣产能力的比妈例，据以估泉算被评估资芳产的重置成狱本。计算公责式为:秋例:某重置灿全新的一台厌机器设备价塔格5万元，鸭年产量为5饺000件。刘现知被评估董资产年产量尖为4000中件，由此可策以确定其重宋置成本:追这种方法运瓦用的前提条追件和假设是族资产的成本晴与其生产能刃力成线性关圣系，生产能驰力越大，成融本越高，而恐且是成正比佳例变化。应牧用这种方法蹈估算重置成择本时，首先自应分析资产杰成本与生产熟能力之间是糟否存在这种雁线性关系，田如果不存在喜这种关系，找这种方法就烘不可以采用国。良4．规模经崭济效益指数笔法。通过不鼓同资产的生弹产能力与其选成本之间关召系的分析可涛以发现，许享多资产的成突本与其生产哭能力之间不沾存在线性关欺系，当资产氏A的生产能峡力比资产B芒的生产能力拼大一倍时，麻其成本却不虹一定大一倍摧，也就是说票，资产生产牌能力和成本无之间只成同砍方向变化，梅而不是等比乱例变化，这脊是由于规模笨经济效益作殃用的结果。畜两项资产的询重置成本和天生产能力相鸽比较，其关另系可用下列胃公式表示:推导可得:蛾公式中的X详是一个经验拢数据，称为纷规模经济效姑益指数。在飞美国，这个嫌经验数据一户般在0.4丈一1间，如表加工工业一必般为0.7视，房地产行鱼业一般为0蔬.9。我国奴到目前为止预尚未有统一奶的经验数据非，评估过程秘中要谨慎使爽用这种方法梅。公式中参神照物，一般毅可选择同类末资产中的标躁准资产。材上述四种方大法均可用于烈确定在成丰看法运用中的馅重置成本。请至于选用哪盛种方法，应睛根据具体的驾评估对象和寄可以搜集到江的资料确定狠。这些方法隔中，对某项辆资产可能同阀时都能用，驴有的则不然骗，应用时必裕须注意分析俭方法运用的吓前提条件，晕否则将得出牌错误的结论听。称另外，在用级成本法对企广业整体资产锯及某一相同垫类型资产进谅行评估时，神为了简化评梁估业务，节接省评估时间碰，还可以采菠用统计分析唱法确定某类践资产重置成寄本，这种方色法运用的步万骤是:毙第一，在核桥实资产数量旷的基础上，灶把全部资产敲按照适当标索准划分为若烘干类别，如够房屋建筑物吊按结构划分界为:钢结构阻、钢筋混凝储土结构等;铺机器设备按你有关规定划袋分为专用设碌备、通用设症备、运输设身备、仪器、渡仪表等。蓝第二，在各误类资产中抽忍样选择适量庭具有代表性颜资产，应用冬功能价值法尸、物价指数烫法、重置核候算法或规模至经济效益指反数法等方法梁估算其重置燕成本。竭第三，依据侍分类抽样估渐算资产的重饼置成本额与列账面历史成踩本，计算出芽分类资产的煎调整系数，欠其计算公式竿为:任式中:K手——轨资产重置成神本与历史成杜本的调整系种数;衬R'灵——好某类抽样资念产的重置成笑本;坛R也执——辈某类抽样资碰产的历史成更本。裹根据调整系籍数K估算被尾评估资产的慨重置成本，仿计算公式为匙:菜某类资产账党面历史成本杏可从会计记怀录取得。伯例:评估某挠企业某类通吵用设备，经写抽样选择具存有代表性的齿通用设备5漏台，估算其衡重置成本之庭和为30万龙元，而该5璃台具有代表孩性通用设备筒历史成本之晒和为70万摸元，该类通古用设备账面训历史成本之抬和为500悬万元。则:恶该类通用设等备重置成本管=500慢×汁1.5=7穴50（元并）段（二）实体恋性贬值及其洗估算蚕资产的实体严性贬值是资他产由于使用计和自然力作摧用形成的贬览值。实体性城贬值的估算障，一般可以秀采取以下几局种方法:舰1．观察法照，也称成新叉率法。是指之对被评估资帅产，由具有挠专业知识和览丰富经验的浓工程技术人积员对资产的储实体各主要铅部位进行技户术鉴定，并衣综合分析资打产的设计、龟制造、使用兵、磨损、维闭护、修理、昏大修理、改蚊造情况和物样理寿命等因怪素，将评估醒对象与其全编新状态相比掉较，考察由腿于使用磨损行和自然损耗钢对资产的功声能、使用效脚率带来的影营响，判断被骡评估资产的扯成新率，从来而估算实体六性贬值。计座算公式为:腰2．公式计碎算法。其计协算公式为:公式中:纳（1）预计愁残值是指被支评估资产在辣清理报废时油净收回的金俱额。在资产罢评估申，通鸦常只考虑数从额较大的残畅值，如残值叨数额较小可极以忽略不计耀。闯（2）总使暖用年限指的捎是实际已使初用年限与尚颠可使用年限摧之和。计算被公式为：估由于资产在六使用中负荷莫程度的影响仓，必须将资头产的名义已治使用年限调西整为实际已核使用年限。独名义已使用理年限是指资沸产从购进使燥用到评估时茫的年限。名甜义已使用年马限可以通过暮会计记录、朵资产登记簿蕉、登记卡片变查询确定。铜实际已使用售年限是指资闷产在使用中轮实际损耗的默年限。实际案已使用年限遣与名义已使禾用年限的差分异，可以通逮过资产利用宅率来调整。甲资产利用率地计算公式为贿：篇当资产利用删率>1时，紧表示资产超伪负荷运转，淋资产实际已校使用年限比驻名义已使用踩年限要长;脱当资产利用爬率=1时，灌表示资产满哨负荷运转，煌资产实际已网使用年限等睡于名义已使判用年限;当掀资产移利用率<1借时，表示开馅工不足，资延产实际已使孩用年限小于金名义已使用喝年限。彩例:某资产林1985年王2月购进，纽1995年岛2月评估时喊，名义已使闻用年限是1姓0年。根据水该资产技术木指标，正常初使用情况下夜，每天应工笔作8小时，搅该资产实际桑每天工作7榜.5小时。众由此可以计理算资产利用单率:堤由此可确定乎其实际已使磨用年限为9瓦.4年。众实际评估过亚程中，由于袋企业基础管快理工作较差牛，再加上资枣产运转中的瞎复杂性，资匙产利用率的由指标往往很织难确定。评抢估人员应综惨合分析资产乒的运转状态谁，诸如资产霉开工情况、处大修间隔期侵、原材料供阴应情况、电困力供应情况尘、是否季节邪性生产等各派方面因素分隶析确定。万尚可使用年装限是根据资洁产的有形损去耗因素，预类计资产的继似续使用年限惯。纯（三）功能商性贬值及估桐算颠功能性贬值臣是由于技术衔相对落后造膨成的贬值。服估算功能性贩贬值时，主评要根据资产匀的效用，生铸产加工能力察，工耗、物菊耗、能耗水搜平等功能方逢面的差异造演成的成本增锤加或效益降计低，相应确从定功能性贬购值额。同时续，还要重视只技术进步因魄素，注意替暑代设备、替阳代技术、替知代产品的影脑响，以及行津业技术装备斧水平现状和情资产更新换截代速度。挡通常情况下详，功能性贬央值的估算可增以按下列步角骤进行:贷第一，将被窗评估资产的默年运营成本抱与功能相同似但性能更好雀的新资产的掏年运营成本鸡进行比较。桑第二，计算达二者的差异流，确定净超禽额运营成本扒。由于企业瓶支付的运营浴成本是在税屿前扣除的，也企业支付的荣超额运营成蒙本会引致税须前利润额下喊降，所得税触额降低，使更得企业负担寻的运营成本逐远远低于其汤实际支付额竖。因此，净动超额运营成肢本是超额运注营成本扣除斤所得税以后雅的余额。阵第三，估计惭被评估资产唉的剩余寿命撒。凳第四，以适岗当的折现率鹊将被评估资土产在剩余寿踏命内每年的吧超额运营成伶本折现，这劲些折现值之务和就是被评袋估资产功能挖性损耗(贬殃值)，计算丽公式为:恳例:某种机子器设备，技教术先进的设杠备比原有的挥陈旧设备生滴产效率高，舰节约工资费设用，有关资银料及计算结归果如表2-彼1:哀表2-1政痒缝夺通握某设备的苦技术资料傅项趣目逢技术先进设筋备通技术陈旧设拉备返月产量送10000阻件但10000碍件爆单件工资事0.80元向1.20元荷月工资成本还8000元渗12000光元鹰月差异额很12000勇－8000摸=4000域元水年工资成本醋超支额穗4000断×珠12二48焦000元舌减:所得税戒(税率33奋%)碰15840铜元屡扣除所得税高后年净超额李工资素32160朴元言资产剩余使掏用年限通5年耳假定折现率近l0%，5介年年金折现素系数量3.790撑8博功能性贬值煤额食12191左2.128宴元饱应当指出，遇新老技术设团备的对比，双除生产效率观影响工资成晓本超额支出收外，还可对副原材料消耗各、能源消耗雁以及产品质够量等指标进国行对比计算鞭其功能性贬得值。巷此外，功能院性贬值的估摩算还可以通局过超额投资被成本的估算拍进行，即超咳额投资成本弦可视同为功挽能性贬值，挺计算公式为扫:幸（四）经济肥性贬值及其葬估算听经济性贬值哪是由于外部骄环境变化造村成资产的贬烟值。计算经漂济性贬值时暗，主要是根龄据由于产品躬销售困难而尤开工不足或缓停止生产，粒形成资产的魄闲置，价值叉得不到实现稳等因素，确齿定其贬值额专。评估人员醋应根据资产洪的具体情况枣加以分析确骆定。当资产志使用基本正厕常时，不计扬算经济性贬皱值。瑞（五）成新寺率及其估算箩成新率反映永评估对象的适现行价值与政其全新状态蹄重置价值的蒸比率。该成班新率指的是闹重置成本法绣运用的第二草个公式（即慎:获）中的成新馒率，它是综漆合资产使用茫中各类损耗管以后确定的变。在成新率面分析计算过俗程中，应充把分注意资产话的设计、制旨造、实际使槐用、维护、药修理、大修校理和改造情寒况，以及设幕计使用年限映、物理寿命珠、现有性能佳、运行状态厨和技术进步夕等因素的影况响。通常，赔成新率的估五算方法有以建下几种:墙1．观察法血。即由具有梦专业知识和柜丰富经验的记工程技术人戚员对资产的盟实体各主要付部位进行技懂术鉴定，以锻判断确定被脱评估资产的惑成新率。与藏上文中所述柜实体性贬值筒确定中所称趴成新率不同灭，这一成新诞率是在综合灿考虑资产实棍体性损耗、伞功能性损耗侧和经济性损争耗等基础上盈确定的，而杏不只是考虑聚使用磨损和石自然损耗的抗影响。根2．使用年则限法。即根阴据资产预计男尚可使用年宿限与其总使德用年限的比当率确定成新碑率。计算公魔式为:路3．修复费克用法。即通哥过估算资产妈恢复原有全依新功能所需咳要的修复费初用占该资产同的重置成本越(再生产帅价值)的百惨分比确定成惰新率，计算杠公式为:笑估算成新率芳的方法很多抵，这在后面柄各类型具体此资产的评估酿中会具体研杂究确定，这耍里不再详述凡。需要说明榆的是，评估满工作中，有铸些评估人员佩直接按照会转计学中的折慌旧年限估算贞成新率，这捞种做法是不移正确的。这忙是因为:遵第一，折旧括是由损耗决糠定的，但折扁旧并不就是童损耗，折旧劲是高度政策峰化了的损耗底。资产使用贼过程中，价黑值的运动依劳次经过价值满损耗、价值忠转移和价值亏补偿，折旧贼作为转移价爪值，是在损阅耗基础上确恋定的。但会贿计学上的折疤旧率或折旧嫁年限，是对眠某一类资产串作出的会计修处理的统一猪标准，是一状种高度集中驼的理论系数榴或常数，对坟于该类资产笋中的每一项泊资产虽然具款有普遍性、傍同一性和法铲定性，但不以具有实际磨圈损意义上的步个别性或特欠殊性。实际逼上，它表现驻在以下几方季面特征:其滴一，折旧年庆限是一个平餐均年限，对健于同一类型蚀中的任何一吼项资产均适享用;其二，猴它是在考虑桨损耗的同时蚁，又考虑社今会技术经济融政策和生产餐力发展水平方，有时甚至不把它作为经丢济杠杆，体芦现对其类资较产的鼓励或秩限制生产政粒策;其三，默它是以同类茅资产中各项椒资产运转条惹件均相同的肆假定条件为波前提的。在乘这种情况下庙，同类型的艰资产，无论继其所在地如老何，保养维捧护情况、运耻行状况如何香，均适用同黎一的折旧年拿限。而评估炊中的成新率脖则是根据资抵产的具体运腹转状态、使旨用频率、工腥作环境等确姻定的，具有净特殊性和个并别性特征。舱第二，折旧伍年限的确定参，以资产的贴维修是为了残保证资产正播常运转为前磁提的。也就债是说，修理晌是作为追加叛劳动支出，滋不增加资产晒效用和价值翅。但实际上塌，每一项资日产在使用过陶程中，由于束运转条件、赢保养、维修静条件不同，枪其损耗以及晴实际运作功轨能也不相同通。评估中通品常所讲的完祸全相同的资购产是很少见厅的，就是这旦个道理。而穴且在实际工奴作中，许多贫资产提前报仁废或超龄服桶役，无不与狸其保养、修棋理和运转状颤况有关。可净见，资产的贩维修在保证素资产正常运留转的同时，锄具有更新的胖性质，可以米增加资产的巷效用和功能耳，资产评估纷更注重资产猾运转的实际勺效能。需要罢说明的是，染在评估时，裳尽管维修费尚用的发生会孔增大资产价讨值，延长资异产使用寿命泄，从而影响年其成新率，童但成新率确瑞定不是资产牙运转中费用恭增减的反映悉，并非发生扩修理费用越棕多，成新率默就越高，而箭是运转过程墙中更新、修怕理费用发生楼结果在资产疲性能、使用形期限等方面迁结果的体现刺。苍当然，并不饺是所有的维亭护修理都是丹有效的，从含评估角度，滥应注意区分叶可修复性损任耗和不可修看复性损耗。怨可修复性损蒙耗是指为不约改进(改犯造)效用而化花费的成本膊，低于所能稼由此得到的彩收益回报。权不可修复性耻损耗则是指悉由于一项资点产的改进成笛本超过了这从种改进带来欺的收益，而益不能弥补改盈进的资产贬栏值和价值损擦失。因此，叛只有为可修艰复性损耗而锐发生的费用额支出从而影习响成新率变泳化才是应予班考虑的。眯第三，折旧畅年限的确定微与评估中成护新率确定的巷基础溜——娇损耗本身具惕有差异性。守确定折旧年仇限的损耗包臣括有形损耗督(实体性勉贬值)和无县形损耗;而姐评估中确定叉成新率的损遥耗，包括实魄体性贬浇值、功能性何贬值和经济致性贬值。其沟中，功能性骄贬值只是无塞形损耗的一贩种形式，而赛不是无形损补耗的全部。讯经济性贬值答则是资产外驴部原因引起差的，为评估桶过程所特有阶。吐第四，在资阿产评估过程有中，如果一摧些评估机构轧和评估人员笑根据实地勘悬察鉴定的结储果，确定的坦使用年限与妻折旧年限完摘全相同，这及时当然可以墓采用折旧年崭限。但这仅翅仅是偶然性嘱结果，并不司具有必然性己。而且，这订是经过分析境、比较、判孔断后的结果茧，恰恰说明响成新率的确雀定应根据实绑地勘察确定游，而不是将宪折旧年限拿钢来就用。选三、运用成顾本法评估资谜产的步骤及起其优缺点分毅析碧（一）运用性成本法评估无资产的步骤护运用成本法润评估资产一苦般按下列步股骤进行：私1．确定被租评估资产，症并估算重置婆成本;构2．确定被蠢评估资产的遗使用年限;既3．估算被介评估资产的浮损耗或贬值齿;赛4．计算确听定被评估资佩产的价值。椒（二）成本犁法的优缺点烦采用成本法绪评估资产的鼻优点是:P36居1．被评估局资产必须是枣能用货币衡斥量其未来期努望收益的单刘项或整体资振产;削2．资产所帽有者所承担壮的风险也必旗须是能用货倡币衡量的。肚应该注意的语是，运用收挠益法对资产斤评估时，是另以资产投人排使用后连续翁获利为基础壁的。资产作脑为特殊商品纲，在现实买孩卖中，人们奇购买的目的彼往往并不在井于资产本身蜻，而是资产牲的获利能力霉。如果在资晶产上进行投誓资不是为了状获利，进行典投资后没有瓜预期收益或决预期收益很捉少而且又很扫不稳定，则兵不能采用收排益法。依二、收益法踏应用的形式测收益法的应物用，实际上地就是对被评幼估资产未来雷预期收益进哲行折现或本摸金化过程。多一般来说，炊有以下几种所情况:咳(一)资产捕未来收益期萌有限的情况杂在资产未来露预期收益具谣有特定时期艇的情况下，神通过预测有航限期限内各功期的收益额帅，以适当的蜡折现率进行拖折现，各年朵预期收益折傅现值之和，却即为评估值握。基本公式商是:式中:丢R顷i效——敬未来第i个饱收益期的预浇期受益额，滚收益期有限炒时，R脾i脊中还包括期压末资产剩余甲净额;羊n抛——低收益年期怜r谱——葛折现率胸例:某企尚葡能继续经营驴3年，营业译终止后资产少全部用于抵槽充负债，现版拟转让。经般预测得出3储年内个年预驴期收益的数趣据如表2-早2:雷某企业未来凑三年的预期屯收益争收益额（万系元）服折现率纹折现系数毙收益折现值楼(万元)胞第一年永300送6%决0.943拔4涌283宁第二年判400星6%撒0.890膏0京356尸第三年妄200纯6%冰0.836炉9鞭167.9丽由此可以确反定其评估值撑为:舍评估值=2纪83+35桂6+167后.9＝80碗6.9（塑万元）猴（二）资产冲未来收益无挥限朔的情况筹无限收益期蓬的情况下，宵有两种情形行:乖1．未来收盟益年金化的皂情形。在这盆种情形下，住首先预测其蓄年收益额，斗然后对年收聋益额进行本泪金化处理，圆即可确定其缎评估值。抛基本公式为唤:现上述公式实汽际是预期收借益折现值求铃和的特殊形帆式，推导过笑程如下:侧假设未来预棍期收益分别退为R某1佳、R膏2粒……绞R困n龙，折现率为锦r，折现值撤之和为PV多，则有:策当R互1舱=R云2疑=姓……项=A时，辩当n践→∞攀时，1/（逢1＋r）猫n椅→叹0，则青在有的资产达评估时，其优未来预期收洪益尽管不完遵全相等，但漫生产经营活教动相对稳定奋，各期收益锡相差不大，进这种情况下振也可以采用君上述方法进塔行评估，其瞧步骤如下：P39图2-1谜例:某企业桐预计未来5草年收益额分甲别是12万听元、15万扮元、13万饱元、11万严元和14万哑元。假定从桃第六年开始戴，以后各年扬收益均为1培4万元，确辉定的折现率自和本金化率颤为仗10%符。确定该企丑业在持续经触营下的评估貌值。错评估过程可右按下列步骤行进行:逮首先，确定友未来5年收谨益额的现值卧。逢现值总额=斜12/(1迟+10%)泻+15/(摩1+10%污)佩2齐+13/(街1+10%绳)绘3姨+11/(累1+10%巷)悠4您+14/(牢1+10%对)沾5舰=12核×旬0.909叶1+15那×傲0.826赌5+13福×榨0.751剧3+11腾×伐0.683促0+14煎×残0.620科9=49.躺2442万牲元古计算中的现赞值系数，可著从复利现值迹表中查得。另其次，将第绘六年以后的提收益进行本烦金化处理，冰即:14/茄10%=1诱40（万追元）第最后，确定启该企业评估溪值:演企业评估值雨=49.2隆442+1斤40旷×援0.620砌9=136蔽.17(万顺元)秒三、收益法丙中各项指标净的确定逼收益法的运以用，不仅在删于掌握其在肤各种情况下旬的计算过程暂，更重要地今是科学、合细理地确定方熄法运用中的扔各项指标。室收益法中的易主要指标有新三个，即收河益额、折现愧率或本金化悠率、收益期宫限。能（一）收益露额弱收益法运用午中，收益额妻的确定是关续键。收益额栗是指由被评虾估资产在使炮用过程中产撑生的超出其凤自身价值的勒溢余额。对宽于收益额的签确定，应把磁握两点:铃1．收益额年指的是资产船使用带来的演未来收益期盈望值，是通副过预测分析搜获得的。无蒸论对于所有眠者还是购买娱者，判断该碌项资产是否巧有价值，首棒先应判断该芽项资产是否忠有收益。评猪估时对其收祥益的判断，岩不仅仅是看稀其现在的收柿益能力，更辉重要的是预斗测未来收益练能力。翅2．收益额驱必须是由被霉评估资产直罩接形成的，贩不是由该项咸资产形成的惑收益分离出尤来，切莫张锯冠李戴。殊关于收益额幼的构成，以忠企业为例，凭目前有几种京观点:承（1）税后听利润，即净答利润;撞（2）现金茄流量;悦（3）利润绕总额。撇至于选择哪按一种作为收亩益额，评估蔬人员应根据冬所评估资产辈的类型、特玉点以及评估傍目的决定，倒重要地是准馒确反映资产狂收益，并与灯折现率或本徒金化率口径置保持一致。滨（二）折现木率和本金化线率弦确定折现率批，首先应该锈明确折现的脊内涵。折现愤作为一个时筝间优先的概挽念，认为将别来的收益或介利益低于现耀在的同样收绢益或利益，矮并且，随着咽收益时间向亭将来推迟的载程度而有系夏统地降低价沉值。同时，园折现作为一复个算术过程需，是把一个氏特定比率应饰用于一个预没期的收益流超，从而得出离当前的价值斜。从折现率航本身来说，哲它是一种特补定条件下的正收益率，说矮明资产取得狭该项收益的仿收益率水平程。收益率越蛛高，资产评呼估值越低。葛因为在收益负一定的情况废下，收益率岗越高，意味喉着单位资产至增值率高，胳所有者拥有迎资产价值就截低。折现率霞的确定是运材用收益法评碧估资产对比药较棘手的问表题。折现率违必须谨慎确挎定，折现率理的微小差异逝，会带来评氧估值数以万扭计的差异。捐确定折现率株，不仅应有稍定性分析，李还应寻求定扒量方法。折迫现率与利率饰不完全相同娱，利率是资龟金的报酬，速折现率是管零理的报酬。银利率只表示孟资产(资云金)本身的嫁获利能力，保而与使用条教件、占用者旨和使用用途科没有直接联悔系，折现率笋则与资产以献及所有者使齿用效果有关革。一般来说蝶，折现率应萍包含无风险飘利率、风险掘报酬率和通粒货膨胀率。朱无风险利率册是指资产在牙一般条件下阁的获利水平声，风险报酬贪率则是指冒掀风险取得的剧报酬与资产叮的比率。每陕一种资产投初资，由于其蛙使用条件、园用途不同，夸行业不同，低风险也不一贯样，因此，守折现率也不晌相同。它要河由评估人员寸根据社会、蔬行业、企业殊和评估对象惹的资产收益贼水平综合分厌析确定。折挥现率选择时蝶还要注意所希选收益额的哗计算口径应责与折现率的香口径保持一弱致。至于折许现率的具体酸确定方法，沾将在各类资骗产具体评估忌时阐述。简本金化率与朱折现率在本隐质上是没有锯区别的。只白是适用场合医不同。折现穗率是将未来光有限期的预垄期收益折算脉成现值的比间率，用于有锤限期预期收王益还原，本劣金化率则是柔将未来永续企性预期收益泼折算成现值蛙的比率。辈（三）收益江期限懂收益期限是灭指资产收益箱的期间，通土常指收益年傻期。收益期程限由评估人灌员根据未来仅获利情况