山东省-烟台市-花溪径项目开盘前营销方案

引领开发区快销革命盈科·花溪径20XX年营销报告盈科·花溪径2016年营销思考品牌-品牌首秀盈科品牌第一个项目，市场声音与客户口碑的奠定是品牌后续开发的基石市场-红海竞争开发区楼盘密集，产品与客户同质竞争严重，红海中如何“活得更好”本体-小盘弱势大品牌、大规模充斥的市场中，小规模、低品牌认知的“弱势群体”如何“活得更好”盈科·花溪径2016年全盘营销目标开发区楼市“博尔特”，引领开发区快销革命名利依托花溪径快销立势，成功建立品牌形象2016年全年清盘，楼市黑马12015营销回顾报告大纲3本体价值梳理4竞争环境分析52016营销策略22015客户分析12015营销回顾销售回顾来电来访数据来访（临售开放后）128来电（临售开放后）70销售数据内部团购推量套数88售足套数67面积6894.96金额38831464存量套数21面积2334.5外部团购推量套数60认筹套数4数据截至2015.12.6红旗内部团购，优惠力度大，去化较好外部推广渠道少，可展示工程、销售道具少，说服力弱，客户量不足数据截止日期：2015.12.69月10月11月12月拓客线活动线营销节点红旗内部员工推介、巡展（苏宁）9.15内部推介会发放员工福利卡认筹10.1临售开放11.16外部团购认筹推广线形象：花盛开，梦绽放微信、软文形象定位：繁华中绝不将就的生活家

有腔调精装学区房智能公交电子屏、夹报（11.20）、微信、软文CALL客、派单、巡展（苏宁）10.17内部团购集中选房10.1临时售楼处开放10.17内部团购选房9.15内部推介会11.16外部团购认筹开启物料线CALL客、派单、巡展（欧尚）、进厂企CALL客、派单、巡展（欧尚）、进厂企（上发汽车）12.1-7搜房对对碰12.3-13微信花花乐有腔调的精装学区房智能公交电子屏+凤凰网电子屏微信、软文形象：花盛开，梦绽放微信、软文10.18-25微信拆礼盒单页、手帕纸、商家张贴海报、欧尚巡展物料围挡、内部团购选房物料、拆礼盒礼品临售开放物料、名片、内部团购推介物料、手提袋、胸牌、档案袋、纸抽、纸杯、海报、折页红包、台历、书签11.1-15送自助餐券节点回顾推广回顾工地围挡10.10-至今（项目形象展示及价值点释放）推广回顾微信稿（塑造项目形象，传达项目卖点类。通过故事形式软性植入）推广回顾微信（活动告知类）推广回顾海报活动单页活动回顾长江路临售开放，依托微信平台开展小型线下互动活动拆礼盒刮刮乐临售开放送餐券派单拓客回顾临售开放以来共派发18万左右，来电26组，来访29组CALL客临售开放以来CALL客约3500组，意向客户20组，来访1组苏宁巡展9.30-10.3，留电270组，无来访欧尚巡展11.14-至今，留电287组，来访7组厂企上发汽车11.30、12.7，留电200组，来电1组，无来访拓客以派单为主，未全面展开强化，力度弱中信银行团购内部OA发送团购方案，暂未有意向客户数据截至2015.12.72015年营销回顾总结线上无声音2015年线下推广为主，线上未有动作，试水期，未形成强有力的市场声音媒体单一仅依靠工地围挡、微信、软文等进行活动、项目卖点软性植入，单一无力活动无爆点线下活动依托微信平台，小型互动活动，正式对外活动声音仅临售开放2015年累计来访128组，月均来访64组来访量不足以派单、巡展为主，线下厂企、商家合作渠道未展开可展示销售道具少，缺乏说服力，客户缺乏信任感拓客力度弱形象展示少22015客户分析客户分析来访居住区域：客户以长江路板块来访为主。其中长江中路占比最多达28%。长江东路占比19%，嘉陵江路和天山路占比达8%。辐射福山和芝罘（幸福为主）。数据截至2015.12.6来电居住区域：长江路板块来电为主，长江东路占比最多达36%，其次为长江中路占比30%，嘉陵江路、天山路、福海路分别占比9%、7%、6%，其他区域较为均衡。来访媒体：派单导入客户最多，占比23%，老客户介绍、临售、工地围挡增加了来访量，夹报也带来一定来访。后期重要节点可适当使用夹报。客户分析数据截至2015.12.6来电媒体：派单来电最多，占比37%，其次为夹报，占比24%，现场围挡、未购介绍占比10%。派单为15年主要拓客手段，导入来电最多。客户分析面积需求：91-100㎡需求74组，占比58%，111-120㎡需求36组，占比28%。本案面积段满足大多来访客户需求。来访年龄：26-30岁客户来访量最高，占比43%，其次为31-35岁，占比21%。再者为36-40岁，占比13%。数据截至2015.12.6客户分析交房标准：选择毛坯的客户59组，占比46%，其次为精装修客户49组，占比38%，两者皆可20组，占比16%。房型需求：117组91%客户需求三房，9%的客户需求两房。本案纯三居户型满足客户需求。数据截至2015.12.6客户分析客户关注重点：客户最关注价格，90组，占比70%，其次关注交房时间，占比8.6%，区域、小区位置关注占比4%，其他关注点相当。购房动机：首次置业为主74组，占比58%，改善型置业38组，占比30%。数据截至2015.12.62015客户分析总结区域特征长江路板块和项目附近嘉陵江路、天山路成为重要来电来访区域，福山区和芝罘部分区域（主要为幸福板块）客户也占据一定比例。媒体特征派单为年度主要导客手段，老客户介绍、临售也是重要的客户导入渠道，夹报具有一定效果。客户特征来访客户以25-30岁首次置业客户为主。关注重点价格是客户关注重点，此外区位、学区配套成为客户关注点。意向产品90-100㎡、三居为客户主要意向户型，受购房习惯影响，毛坯仍是客户选择主要交房标准，精装客户抗性主要来源于无展示，说服力差。区域深耕媒体铺排客群培育价格早释放突出卖点销售道具工程展示配合3本体价值梳理价值点建筑实力红旗建筑，老牌巨匠，建筑起家，实力支撑已完成万科海云台、静海大酒店、福山一中科教楼、开发区第中学、中国航天513所住宅楼、高尔夫国际公寓、烟台汽车工程职业学院实训中心及宿舍楼一系列经典工程等。红旗置业成立于2000年至今精研建筑15年年施工能力已达到60万㎡以上年产值逾7亿元荣获多项行业殊荣省建筑工程质量泰山杯奖全国优秀施工企业省建筑工程质量泰山杯奖质量管理先进企业市级工程优质结构奖省建设工程优质结构杯奖升级建筑施工安全文明示范工地省级建筑施工安全文明优良工地项目交通交通路网发达，公共交通便利，“三区交通枢纽”通达芝罘、福山及开发区中心价值点市内交通开发区外向型产业园区福山区西部郊区县镇芝罘区市级核心区莱山区新兴东部核心区高新区国际化科技工业园牟平区沿海发展旅游度假夹河北侧嘉陵江路上公交车站：23路通往芝罘、莱山区中心26路通往芝罘区幸福片区29路通往芝罘区中心205路、206路通往开发区核心商圈、西部产业园长江路商圈10分钟西部产业园15分钟莱山区40分钟；高新区50分钟；牟平区60分钟芝罘区20分钟福山区10分钟汽车西站5分钟花溪径汽车西站——福山、开发区的主要交通枢纽，旅客集散中心，增强区域的交通门户功能，已于2014年7月底投入使用本案1公里汽车西站烟台市汽车西站是全国规划的45个主枢纽工程之一；是集公路客运、城市公交和快速货运于一体的综合性交通枢纽；成为“开发区、福山区的主要交通枢纽、旅客集散中心”。在功能设计上，分为长途客运站和公交场站两部分，长途旅客集散功能、旅游集散功能、旅客换乘功能、客运车辆集散功能、城市候机楼和交通信息服务等功能齐备。自2014.7.29投入使用，拥有北京、天津、唐山、赤峰、武汉、苏州、扬州、济南、青岛、黄岛、潍坊、东营、淄博、日照、滨州、临沂、莱州、龙口、招远、栖霞、蓬莱等省内外长短途线路80余条。价值点交通外联烟台西站本案约4公里龙烟铁路——龙烟铁路的烟台西客运站距本案4公里，交通外联性增强，烟台到青岛1小时、到济南3小时、到北京5.5小时龙烟铁路：德龙烟铁路的一段，它与大莱龙铁路和新建的德大铁路一起，构成了山东铁路网四纵四横中的“一横”，预计2016年底通车，届时，烟台到青岛缩短为1小时，到济南缩短为3小时，到北京缩短为5.5小时。烟台西客运站：在本案西侧4公里处设置有烟台西站，规划为客运站，可增强周边区域的交通辐射能力。本案龙烟铁路价值点交通外联向东车行5分钟可达衡山路南北公共服务中轴，向北车行10分钟可至长江路商圈，“双商圈辐射”的区位优势逐步形成衡山路规划：南部：以商业开发为主，创造出一个高档次现代化门户入口。北部：靠近天地广场附近的建筑以商业文化中心为主，将服务于整个衡山路片区，与南部商业区交相辉映。中部：将由法院、检察院、政务服务中心、残疾人综合服务中心和电视台形成行政办公区域。衡山路规划效果图衡山路：南北黄金带，公共服务中轴1公里衡山路新兴商圈长江路核心商圈证大·大拇指广场衡悦广场万达项目（2016年底营业）欧尚超市万行中心正海广场价值点商圈配套星颐广场（2015年底营业）柳子河为界，北侧居住片区逐步成熟，南侧大体量快速开发，南北合力，居住氛围浓厚价值点居住氛围上居和园本案天山郡蜜橙舒馨家苑天颐郦城栖里凤台山庄香格里拉花园奇章新城奇章片区厂区华明凤台山庄柳子河南北合力组建南部中央居住区房地产项目密集板块，居住氛围快速提升北侧项目开发时间早，依靠奇章片区、天颐郦城、凤台山庄等项目，已形成规模化的居住片区南侧发展起步阶段，但伴随蜜橙、天山郡、上居和园等项目2015-2016年入住，南部居住片区逐步形成北侧柳子河规划，增加亲水空间，提升嘉陵江路北侧、滨河和南侧综合绿地公园的绿化品质价值点景观资源本案柳子河柳子河规划：烟台市开发区规划分局表示，将柳子河作为道路、绿地、高架桥等要素融合的主线，各要素有机结合，增强亲水性和景观性，进行了美化柳子河岸线、增加亲水空间、提升嘉陵江路北侧、滨河和南侧综合绿地公园的绿化品质等方面的设计。柳子河现状柳子河规划效果图本案位于主中心辐射范围内的东部功能片区，承接长江路主中心形成南部的生态居住板块，远离工厂2011年《烟台开发区总体规划》：本案位于开发区规划“双核、一轴、一带、四片”的“一核”主中心辐射范围内的东部功能片区；东部功能片区：目前围绕长江路形成开发区中心，伴随长江路升级、衡山路南北中轴打造、海滨路的“海滨橱窗”落实，区域的核心地位将得到进一步巩固，商业中心、政务中心、居住中心的功能逐步增强。行政办公滨海旅游生态居住空间发展策略：西进、东接、南连、北优、中融整体空间格局：山、海、河、港、城空间布局结构：双核、一轴、一带、四片价值点发展潜力开发区九大居住片区的“南出入口居住片区”，与“东部长江居住片区”形成近30万居住人口的“中央居住区”本案位于《烟台开发区总体规划》中九大居住片区的南出入口居住片区，北侧紧邻东部长江居住片区；南出入口居住片区：包括柳子河以南至绕成高速的区域，规划可容纳居住人口约4.5万人；东部长江居住片区：长江路以南、柳子河以北是开发区未来居住地主要区域，规划可容纳居住人口约22.5万人；南出入口居住片区与东部长江居住片区联系紧密，伴随两大居住片区的发展，近30万人口的居住规模逐步形成南部中央居住区。价值点发展潜力大季家航空小镇居住片区八角副中心居住片区八角造船小镇居住片区中部海滨居住片区东部海滨居住片区东部长江居住片区南出入口居住片区古现人文小镇居住片区磁山生态居住片区价值点低密社区项目数值总用地面积71360.5㎡总建筑面积149825㎡地上建筑面积128448.9㎡容积率1.8绿化率40%建筑密度18%车位比1.3:1总户数1239户9-11F电梯洋房14-18F小高层纯小高层、电梯洋房社区，由9-11F电梯洋房、14-18F小高层组成，1.8低容积率，18%低建筑密度价值点建筑风格

深褐色石材

浅褐色石材现代新城市主义建筑风格，海派韵味与时代气息并存；底部石材贴面，提升档次感与品质感价值点社区配套1200㎡室外活动场地，1万㎡商业配套；休闲、娱乐、购物、医疗配套齐全，充分满足日常所需医疗卫生157㎡社区卫生服务站文化体育1200㎡室外活动场地530㎡室内活动中心商业配套10000㎡沿街住宅底商14#沿街底商沿街底商价值点户型配比户型面积95-120㎡，满足首置、首改多样化需求；94-96㎡三房占比75%，经济实用户型为主打商品房整体户型配比户型面积段（㎡）供应套数供应占比三室两厅一卫94-9651775%三室两厅两卫119-12317025%合计687100%项目户型面积95-120㎡纯三居；94-96㎡三房占比最高，占比75%，户型经济实用；119-123㎡户型均在一期，考虑到改善型客户对社区展示、成熟度的要求较高，7#作为景观楼王溢价空间高，首次开盘不介意推出。7#8#9#10#11#12#一期5#6#3#二期价值点户型设计96㎡三室两厅一卫：纯板式，一梯两户，南北通透，结构方正减少装修改造带来的麻烦，双飘窗赠送119-120㎡三室两厅两卫：一梯两户，南北通透，全明，户型方正，舒适双卫，客餐厅全开阔通透，三个南向功能间采光充足，双飘窗赠送96㎡三室两厅一卫119-120㎡三室两厅两卫低公摊小高层，一梯两户，全南北通透，户型方正，采光充足，双飘窗赠送，户型高实用性价值点精装修精装团队为中国装饰行业首家上市公司——金螳螂，曾参与过北京鸟巢、国家大剧院、人民大会堂常委厅等标志性建筑物的装修设计；截至获中国建筑工程鲁班奖61项、全国建筑工程装饰奖202项，行业获得“国优”最多装饰公司。中国装饰行业首家上市公司人民大会堂常委厅北京鸟巢刚需项目创新试水：部分产品精装交付，高性价比；精装团队选用中国装饰行业首家上市公司金螳螂，保证装修设计品质国家大剧院花溪径价值体系品牌保障建筑实力区域潜力立体化交通双商圈辐射中央居住区柳子河景观东部主城功能区宜居规划稀缺低密度低容积率一体化配套实用户型95-120㎡一梯两户低公摊全通透无浪费高实用精装性价比成本价采购，节省装修款金螳螂装修设计保证品质同质化差异化差异化根据项目价值梳理，推导项目定位花园臻品：与项目案名花溪径传达的浪漫、温馨、甜美生活意向一致，营造未来生活遐想居住品质：周边居住氛围浓厚，非工业园区发展潜力：日渐成熟的大型居住板块发展潜力大精装：产品突出卖点，精装高性价比中央居住区·精装花园臻品4竞争环境分析烟台市场量涨价平：2015年1-11月全市住宅成交32066套，同比上涨33%；成交均价6622元/㎡，预计2016年将延续量涨价稳态势2015年1-11月烟台市场住宅成交量为32066套，同比去年上涨33.1%，住宅成交量同比去年大幅上涨；2015年1-11月住宅成交均价6622元/㎡，基本与去年持平。越秀·星汇金沙、中海国际社区等刚需大盘持续加推热销，同时伴随中粮·朗云等新盘入市热销，共同带动成交上涨。数据来源：同策房产研究系统数据截止日期：2015.11.30开发区市场量涨价平：2015年1-11月开发区住宅成交9644套，同比上涨71%；成交均价6182元/㎡，基本与去年持平2015年1-11月开发区住宅成交量为9644套，同比上涨71%，住宅成交量同比去年大幅上涨；2015年1-11月住宅成交均价为6182元/㎡，同比上涨0.3%。2015年开发区住宅市场成交发力，5月入市的中粮朗云（916套）、9月入市的万达广场（400套）、持续以价换量的澎湖山庄（529套）、热销大盘越秀星汇金沙（703套）项目共同成为区域成交支撑点，成交套数2548套，占开发区总成交比26%。数据来源：同策房产研究系统数据截止日期：2015.11.30六区存量高去库存压力：开发区存量套数为25166套，位居六区首位，去库存周期为43个月，位居六区第二当前六区整体存量套数为107362套，去库存周期为42个月。开发区的存量套数为25166套，套数占比为23%，存量套数六区中排列第一，开发区去库存周期为43个月，位居全市第二，去库存压力较大。数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.29成交回暖全市住宅成交32066套，同比上涨33%开发区住宅成交9644套，同比上涨71%价格趋稳全市住宅均价6622元/㎡，基本与去年持平开发区住宅均价6182元/㎡，同比上涨0.3%高库存压力存量25166套，六区首位，去库存周期为43个月，位居六区第二4.1开发区市场环境总结机会挑战重点竞品上居和园本案天山郡蜜橙天颐郦城奇章新城万科城中粮朗云容积率2.0以上，本案为唯一2.0以下低容积率社区；小高层稀缺；新古典主义、ART-DECO风格为主项目总建面（万㎡）容积率产品类型建筑风格本案151.8小高层现代新城市主义中粮·朗云16.42.2高层新古典主义天山郡56.282.60高层现代新古典蜜橙26.262.40高层简欧上居和园23.702.22高层现代简约时光里37.002.00高层Art-Deco奇章新城17.003.98高层Art-Deco万科城75.002.60小高层、高层Art-Deco+北美草原竞品量价竞品住宅2015年成交项目成交量（套）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）中粮朗云916647552444万科城4706723（精装1200）28907海信天山郡467580925429华明星海湾443720437224蜜橙416583220474天颐郦城366592922026上居和园282546512825奇章新品领导者中粮朗云以916套遥遥领先；明星追随者420-530套；主力成交均价5600-5800元/㎡（毛坯）数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.30领导者追随者重点竞品2016年主力竞品万科城——一、二期在售；三、四期待推，2016预计推盘8万㎡；待推房源预计仍以75-95㎡为主15#(34F)17#(34F)20#(34F)14#（10F）22#(34F)16#（18F）18#（18F）19#（11F）回迁区14.7万㎡23#(18F)一期25#(34F)24#（公寓）21#（11F）28#26#(19F)39#(34F)34#(34F)27#二期32#33#38#36#30#31#四期35#(19F)29#（售楼处、会所）41#_（公寓）44#40#37#43#（幼儿园）三期42#(34F)项目在售一期、二期，已获预售面积24.3万㎡，已获预售存量约11.6万㎡，含二期未入市楼座35、42#；三、四期待推，待推面积约23.4万㎡。预计2016年推出三期产品，约8万㎡。项目三、四期预计延续一、二期刚需定位，以75-95㎡户型为主。在售楼座待推楼座价值体系高品质社区万科品牌长江西路地段精装修高性价比万科物业口碑竞品量价万科城——2015年住宅累计成交470套，属区域明星项目，累计成交均价6723元/㎡（精装1200元/㎡）2015年累计成交470套，2015年累计成交均价6723元/㎡（精装1200元/㎡）；其中，12-18F高层成交均价6800元/㎡（精装1200元/㎡），20F以上高层6700元/㎡（精装1200元/㎡）；2015年3-4月二期面世之际，一期高层降价促销，导致4月成交均价低于正常水平200元/㎡左右。数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.30重点竞品1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#14#18#15#16#19#20#22#23#24#13#17#21#26#25#办公楼1号商业2号商业幼儿园在售楼座待推楼座在售10栋住宅，已获预售面积19.9万㎡，已获预售存量约8.8万㎡；后市16栋住宅待推，待推面积约36万㎡。预计2016年推出4-5栋住宅，合计约8万㎡。待推产品预计延续已入市房源的刚需和初级改善定位，以80-90㎡两房和90-110㎡三房为主。价值体系海信品牌交通便捷高实用方正小户型内部商业配套齐全2016年主力竞品天山郡——10栋住宅在售；待推面积约36万㎡；待推楼座预计以80-90㎡两房和90-110㎡三房为主竞品量价2015年累计成交467套，2015年累计成交均价5809元/㎡。数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.30天山郡——2015年住宅累计成交467套，累计成交均价5809元/㎡8#12#13#18#19#14#17#16#15#11#10#2#3#4#1#7#5#一期二期三期6#在售楼座待推楼座重点竞品2016年主力竞品上居和园——一期清盘，主要在售二期、三期，待推约7.9万㎡；2016年推盘以70-80、92-95㎡为主项目一期清盘，主要在售二、三期，已获预售面积11.8万㎡，已获预售存量约2.9万㎡；二期1栋高层、三期7栋高层待推，待推面积约7.9万㎡。预计2016年推出三期6栋高层，约4万㎡。项目三期延续一、二期刚需定位，以70-80㎡、92-95㎡户型为主。竞品量价2015年累计成交282套，2015年累计成交均价5465元/㎡；其中，12-18F高层成交均价5900元/㎡，20F以上高层成交均价5400元/㎡；最新促销动态：一期1-7#特价5200-5300元/㎡。二期、三期在售，其中25F高层成交均价5500-5600元/㎡，18F高层（楼王14#）成交均价5800-5900元/㎡。上居和园——2015年住宅累计成交282套，累计成交均价5465元/㎡；一期1-7#特价5200-5300元/㎡数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.3019#20#25#21#27#28#26#32#22#24#23#在售楼座待推楼座重点竞品天颐郦城三期时光里鸟瞰图项目当前主要在售三期时光里已获预售面积11.8万㎡，已获预售存量约1.6万㎡；三期8栋高层待推，待推面积约11万㎡。预计2016年推出3-4栋高层，春节前后2月预计先推出1栋高层，约1.4万㎡，主要以90-100㎡户型为主。2016年主力竞品天颐郦城三期时光里——待推约11万㎡；预计2016年2月推出1栋高层，约1.4万㎡，以90-100㎡为主竞品量价2015年累计成交366套，2015年累计成交均价5929元/㎡。数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.30天颐郦城——2015年住宅累计成交366套，累计成交均价5929元/㎡重点竞品奇章新城——一期在售，二期待推，待推面积约5万㎡；预计2016年推出二期楼座，以80-90㎡户型为主59#60#61#65#62#63#64#66#在售楼座待推楼座项目一期4栋高层在售，已获预售面积5万㎡，已获预售存量约1.6万㎡；二期4栋高层待推，待推面积约5万㎡。预计2016年推出二期4栋高层，约5万㎡。项目二期延续一期刚需定位，以80-90㎡户型为主。竞品量价奇章新城——2015年住宅累计成交171套，累计成交均价5432元/㎡；近期推出低首付、开发商无息借款政策2015年累计成交171套，2015年累计成交均价5432元/㎡；7月成交多套25F高层优质房源，带动成交均价上涨200元/㎡左右；最新促销动态：交1万抵5万，首付4.5万起，开发商至多可无息借款10万，业主需在3个月内还清。数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.30重点竞品项目全盘在售，已获预售存量约2.9万㎡；预计2016年年中清盘。价值体系央企中粮品牌学区房中粮凯莱物业2万㎡主题园林6#(18F)8#(17F)9#(18F)10#(18F)7#(18F)一期昆仑山路2#(24F)3#(25F)4#(18F)5#(18F)二期1#(24F)全明通透户型大悦城商家业主特权中粮朗云——项目全盘在售，已获预售存量2.9万㎡；预计2016年年中清盘竞品量价数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.302015年累计成交916套，为开发区本年度截至11月的销冠；2015年累计成交均价6475元/㎡；12-18F高层成交均价6550元/㎡，20F以上高层成交均价6300元/㎡。中粮朗云——2015年住宅累计成交916套，为开发区当前销冠，累计成交均价6475元/㎡2#3#5#6#10#1#7#8#9#13#11#17#16#12#15#二期一期在售楼座在售楼座回迁房重点竞品项目尾盘在售，已获预售存量约1.1万㎡；预计2016年上半年清盘，重点转移至开发区新地块。价值体系交通便捷柳子河自然景观小面积、低总价内部配套齐全蜜橙——项目尾盘在售，已获预售存量约1.1万㎡；预计2016年上半年清盘，重点转移至开发区新地块竞品量价2015年累计成交416套，2015年累计成交均价5832元/㎡；最新促销动态：首付3.5万元起，交1万抵2.3万，成交送3000元家电基金。数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.30蜜橙——2015年住宅累计成交416套，累计成交均价5832元/㎡；近期推出低首付、成交送家电基金活动潜在竞争竞品潜在竞争约106万㎡，2016年预估推盘量约26.4万，而开发区2015年去化95.6万㎡，未来竞争压力持续增大；未来主要竞争：天山郡、万科城项目已获预售存量（万㎡）潜在供应量（万㎡）合计（万㎡）2016年推盘预估天山郡约7.9约36约43.9预计2016年推出4-5栋住宅，合计约8万㎡万科城约9.2约23约32.2预计2016年推出三期产品，约8万㎡天颐郦城约1.6约11约12.6预计2016年推出3-4栋高层，2月首先推出1栋高层，约1.4万㎡上居和园约2.9约5约7.9预计2016年推出6栋18F高层，13、15-19#，约4万㎡奇章新城约1.6约5约6.6预计2016年推出项目最后4栋高层，约5万㎡中粮朗云约2.90约2.9清盘阶段，2016年无推盘奇章新地块——————土地平整，2016年开盘，80-110㎡18F及以上产品合计约26约80约106（不含奇章新地块）约26.4万（不含奇章新地块）备注：以上数据仅统计住宅数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.12.390-100㎡户型竞争压力主要来自万科城、天山郡；本案110-120㎡户型体现差异化优势存量产品特点竞品已获预售存量中，70-90㎡户型达1508套，占比最大；90-100㎡户型存量739套，存量较多，与本案竞争较大；此面积段的竞争主要来自万科城、天山郡、上居和园；110-120㎡户型存量仅有少量，本案在此户型面积段体现差异化优势。备注：以上数据仅统计住宅数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.12.34.2竞争环境总结机会挑战领导者中粮朗云以916套遥遥领先；明星追随者单盘年去化420-530套；平台主力成交均价5600-5800元/㎡（毛坯）稀缺低密度量价平台高存量同质化竞品均为2.0以上容积率竞品大多为纯高层社区低容积率、低密度、小高层低公摊纯板式产品稀缺26万㎡竞品当前预售存量+80万㎡潜在供应量，新旧叠加，激烈竞争天山郡、万科城为代表的成熟口碑大盘，后续高供应量开发90-100㎡三房户型为竞品主力库存、潜在供应产品，竞争产品、客户同质化项目名称户型户型面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总价（万/套）海信·天山郡三室90-96580952-56万科城三室90-936723（精装1200元/㎡）60-62.5上居和园三室92-94546550-52天颐郦城三室95592956竞品总价竞品三居户型集中在90-95㎡，总价集中在52-56万（毛坯）。本案纯三居户型，95㎡户型含精装，总价高；三居120㎡户型面积较大，总价高。竞品户型90㎡2+1室两厅一卫91㎡两室两厅一卫95㎡三室两厅一卫96㎡三室两厅一卫天山郡：95㎡三居户型全明通透，方正实用，所有户型均有南向阳台竞品户型90㎡三室两厅一卫93㎡三室两厅一卫92㎡三室两厅一卫90㎡三室两厅一卫万科城：三居户型控制面积在90-93㎡，增强总价优势；户型全明通透;所有户型均有南向/东向阳台竞品户型92㎡三室两厅一卫94㎡三室两厅一卫94㎡两室两厅一卫上居和园：三居户型控制面积在92-94㎡；全明通透；所有户型均有南向阳台；但户型方正性较差；客厅采光较弱竞品户型95㎡三室两厅一卫天颐郦城：全明通透，方正，南向阳台增强实用性，每户型均有较大面积赠送为差异化亮点；95㎡中的稀缺三南向功能间4.3产品力竞争平台总结挑战户型产品力平台高小面积、低总价、经济实用为主流供求户型特征；全明通透、经济实用小三居已成为平台产品标配；竞品户型均设阳台，实用性高本案同户型对比，大面积、高总价快攻快销，以高性价比抢市场，赢口碑放大低密度低公摊优势快攻快销不宜等样板展示弱化户型劣势突出精装高性价比2016年竞争应对策略“2016年全年清盘”目标思考：意味着年度去化＞6万㎡2015年中粮朗云80989㎡52444万元越秀·星汇金沙64678㎡34007万元华明·星海湾51669㎡37224万元2013年蜜橙80878㎡47578万元华明·星海湾62324㎡42646万元越秀·星汇金沙56197㎡31534万元2014年越秀·星汇金沙62873㎡33761万元海信·天山郡49779㎡28976万元万科城48038㎡32542万元开发区历年单盘年去化＞6万㎡项目数据来源：烟台房产交易网数据截止日期：2015.11.30“明星”是如何炼成的？中粮·朗云推广：起势期高调亮相，“全方位推广轰炸，开发区据点包围”；受益于大悦城品牌先声造势，项目推广启动于春节后；区域据点包围战北京路2-3处高炮；夹河高炮1处；长江路公交站亭广告和电子屏广告；开发区公交205/206/526公交媒体看板；开发区彩云城楼顶广告；福山区福海路大牌围挡；节点报广全城告知售楼处开放节点和开盘节点分别上线报广一则多网络平台组合网络投放自推广启动至续销阶段全线，持续不间断，合作网站搜房为4-5月，烟房从8月持续至年底，腾讯8-9月电商合作；线下拓客市区大悦城长期外展点，持续留电、释放产品信息；长江路持续派单中粮·朗云展示：高品质售楼处、样板间蓄客期开放，示范区简约而不失精致，以实景打动客户，带动认筹量中粮·朗云活动：产品发布会启动蓄客+强销阶段丰富暖场保持现场热度与氛围活动节点7.11-7.12“欢乐西瓜嘉年华”吃西瓜大赛7.18爱康国宾健康知识大讲堂4.19一期产品发布会&样板间开放4.6售楼处开放8.11泰迪秀8.159.3“有钳任性”钓龙虾活动；9.4家电、礼盒猜价格竞拍；9.5老照片COS10.1-10.319.3-9.52期品鉴峰会10.17封顶盛典5.1-5.39.199.19周末DIY制作月饼、花灯，猜灯谜主题活动10.1-10.7“十一七天乐”，美食DIY、吃货大赛、小家电竞拍等10.24一元竞拍，体感游戏，DIY饼干；10.25听歌猜歌名，拼图游戏，DIY糖葫芦10.17创意马克杯DIY&主题沙画DIY中粮·朗云推售：层层蓄客+及时补货+小步快跑推盘+理性定价层层蓄客首次认筹后，通过两次认筹升级，逐渐加大优惠力度，逐步锁定客户；最后一次认筹升级之前释放较低楼栋均价（实际低于开盘价），保障最终认筹客户质量及时补货供应量，全年推出1272套5.23首次开盘推盘730套小步快跑推盘9.13二期推盘406套11.1楼王加推136套，完美收官理性定价中粮首个住宅项目，明确跑量立势目标，平价入市，以性价比迅速占领市场，实现以价换量目标首次开盘6300-6400元/平，平价开盘（邻近的北方月光兰庭近两年累计均价6326元/平）单盘年去化冠军明星营销经验借鉴起势期推广轰炸，区域据点包围展示前置，最大化带动蓄客节点活动爆破+暖场活动保热度快狠准层层蓄客+充足货量+小步快跑推盘理性定价52016营销策略本案2016年营销面临五大问题蓄客周期过短，首次开盘任务重，蓄客任务艰巨板块新盘涌现，新旧叠加，竞争激烈，且销售动作早于本案，如何“说出自己的腔调”，最大化降低客户流失率竞品市场大牌、大盘众多，如何以小搏大售楼处、示范区开放时间较晚，如何在现场展示较弱的情况下保证蓄客量如何在“品牌陌生感”的客户心中植入“品牌信任度”，奠定品牌美誉度基础以小搏大多盘混战品牌陌生蓄客短展示晚本案2016年线上推广策略为项目塑造一个“差异化、形象化”标签，在混战的红海市场中，形成项目独有记忆点。形象标签起势轰炸高频刷新媒体渗透及早铺垫高调起势，强力发声起势期阶段性全媒体投放开发区户外据点包围站：高炮+公交站亭+公交车体+干道楼体续销期缩减媒体投放，以阵地、户外、网络、微信为主。蓄客时间短，媒体推广快节奏、高频率刷新信息，实现形象—区域—产品—销售价值点的全线释放。针对目标客户工作、居住区域及日常路线图，进行媒体渗透、拦截，精准传达项目信息。不同于中粮的品牌先声夺人，本案无品牌、规模优势的背景下，及早步据点，释放项目形象，为春节后高调起势铺垫线上高调出击全面造势，起势期造一场“开发区户外包围战”本案2016年线下营销策略双线拓客活动爆破全民经纪常规拓客线：派单、巡展、插车卡等常规线下拓客动作厂企拓客线：在开发商支持下开展厂企拓客，打入厂企内部。节点活动集中爆破，营造市场热点，吸引客户关注，增加到访。暖场活动不断，保现场人气。开发商内部员工转介推动全民带客、转介推动已认筹、认购客户老带新推动线下全力出击回笼筛客价格爆破蓄客阶段，价格灵活释放，实现客户量有效爆破，冲刺开盘任务。本案2016年营销推广计划推广起势期3月6月2月4月7月10月11月1月高调造势期蓄客开盘期二次蓄客期岁末答谢期5月8月9月12月强销加推期13506万7366万11431万2302万认购217套认购119套来访1550组来访850组认购184套来访1314组认购38套来访272组8、12（前期团购）、9、10、11开盘续销3、5、6、7新品带动库存攻坚销售558套，认购约3.5亿，来访约3986组1-2月：线上预热起势，及早据点，主打项目品牌区位形象，引起市场关注。2月底-4月：线上线下全面出击，高调造势，炒热市场，强势蓄客，增加项目关注度，增来访。5月：全城爆破，信息轰炸，示范区呈现，回笼客户，释放开盘信息。6-7月：5月示范区开放，6、7月工地、中央景观实景开放，主打项目品质，实景体验，辅以活动吸引客户到访，为后续加推强势蓄客。8-10月：快节奏，月月加推新品，要保证去化，必须保证来访量，通过渠道深挖及主题性活动进行暖场活动串联，吸引客户到访。11-12月：岁末让利，任务冲刺，客户维护答谢。新邻居计划启动再次深挖老客户资源。推广策略销售计划首开任务1.3亿（含2015年已认购）目标，需认购217套，截至12.6，认购67套，仍需认购约150套，70%解筹率，需认筹约215套；根据1:5的来访比，需来访1075组。认购150套70%解筹率认购215套访转筹1:5来访1075组开盘目标达成开盘：2016年5月22日蓄客时间：2016年1月1日——5月21日（除去春节假期7天）共计135天每日至少需保证8组来访分阶段营销执行计划策略方向——线上预热起势，项目前期线下推广为主，未形成有力的市场声音，本阶段主打项目品牌区位形象，引起市场关注。1-2月：推广起势期媒体线：工地围挡；高炮；微信；软文；活动线：

春节送福活动拓客线：派单；CALL客；厂企拓客结合新春送福活动；春节大礼包预留客户电话销售线：外部团购持续1-5月来访1550组，1.3亿，217套推广主题方向品牌：盈科花溪径，盛装为你而来区域：中央居住区，双商圈辐射形象：精装学区花园洋房关于花溪径形象推广的思考：2013年，一个动感的“小橙人”形象让所有人记住了“蜜橙”时而骑车、时而奔跑、时而遛狗无论它在哪里出现我们总能一眼就认出来、想起来那是“蜜橙”一个年轻、时尚、活力的“青年跨级社区”风起云涌的市场，一个“小规模、弱品牌的晚辈”，如何形成自己的差异化标签形象？项目标签为项目塑造一个和自身气质契合的独有标签，在激烈竞争中形成独有记忆点,同时建立起与80后青年的情感联系一部少女风格的日本动画片，是一部阳光灿烂，花香四溢，健康而又美丽的动画片。当年一度以其轰动，吸引过许许多多小女孩的注意，欣赏她的勇敢和毅力，幻想着也能拥有那个充满魔力的花钥匙，至今还被人们津津乐道。既与项目气质契合，又能勾起80后儿时记忆，建立和客户之间的情感联系。“花仙子”元素思考“花仙子”元素运用项目推广画面售楼处、景观区包装植入样板间情景包装派单、拓客形象包装话题活动、暖场活动开展…….媒体线下推广继续，户外出街，宣传启动，以形象起势开发区长江路与泰山路十字路口东南角三面翻

(2016.1.1)价格：80万/年/三面开发区衡山路衡悦广场路口高铁旁高炮(2016.1.1)价格：30万/年户外建议微信、软文持续，建议增设2-3处户外。拓客市场客户：针对开发区的重点商超进行礼包派发，提升项目的市场认知，留取意向电话，积极蓄客送福地点选择：开发区、福山区核心商圈，如：家家悦、振华、欧尚商超等有效解决客户留电问题：有效的团队监督管理+十秒关键说辞+到访有礼活动效果提升策略：活动前论坛、微信网络预热，告知派发地点；统一装束，统一佩戴“盈科地产福运大使”绶带，品牌传播，扫码留电送礼包温暖新年盈科送福到家拓客厂企：在厂企门口和深入洽谈的合作厂企派发大礼包，在目标客户圈层形成口碑传播厂企派发地点选取：厂企核心路口，厂区内餐厅、宿舍等出入口活动效果提升策略：1.厂企内利用员工餐厅早餐时间，现场赠送“正能量早餐“吸引人气；2.与厂企内巡展结合、班车合作结合关键人维护：借助春节大礼包机会对大客户关键人初步拜访（赠送高档纪念品）温暖新年盈科送福到家活动微信维护现有粉丝，保持黏度；低门槛吸粉，形成口碑传播，吸引客户到访时间：2016年1-2月领取地点：临售方式：现有“花粉”维护答谢，凭转发朋友圈页面至售楼处领新春礼包（红包+福+台历）。微信送福策略方向——线上线下全面出击，借演唱会之势，前期事件营销，快速炒热市场，增加项目知名度，吸引客户到访临售，而后演唱会落地，传达认筹信息，价格释放，高性价比震撼客户。2月底-4月：高调造势期媒体线：在原有围挡、户外、微信基础上，阵地包装道旗、精神堡垒、广场桁架、楼幅，同时短期媒体全覆盖爆破，海陆空轰炸：报广；网络；户外占位（长江路商圈、福海路）；桥体（同三高速）；公交站牌；广播、电视；短信；公交车内看板；活动线：

3.22明星演唱会4.2产品说明会拓客线：派单扩范围增强度；CALL客；巡展；跨界广泛联合；竞品拦截；厂企拓客深入销售线：4.2认小筹；优惠朋介卡发放1-5月来访1550组，1.3亿，217套推广主题方向产品：全通透一梯两户精装学区电梯洋房&小高层价格：XXXX元，享中央居住区精装花园臻品认筹信息：花园居住启幕，园主火热预约示范区开放：开发区唯一花园景观展示，盈科力现推广主题线2月底-3月上旬：产品价值点3月中旬到3月底：价格信息4月初到4月中旬：认小筹预告95-120平全通透一梯两户精装学区电梯洋房&小高层推广方向逐步由产品力向价格、认筹信息转变，循序渐进引导客户，并适时推出品牌宣传，推出演唱会信息4月中旬到4月底：展示区开放预告，借势树立品牌影响力开发区唯一花园住区景观展示，盈科力献花园居住启幕，园主火热预约XXXX元享精装学区电梯洋房&小高层短期户外全线占领，区域空闲高炮、桥体、楼体、站牌广告全铺排演唱会、示范区开放报广铺垫形象、释放信息；夹报主流网络媒体广告全线上线（搜房、烟房、腾讯网等）广播形象宣传上线，演唱会、认筹信息、开放信息告知短信公司合作；同策客户资源利用，演唱会开始前一周发放户外报纸网络广播短信媒体推广启动阶段，媒体短期全覆盖，“海陆空轰炸”，形成短期爆破效应媒体推广启动阶段，媒体短期全覆盖，“海陆空轰炸”，形成短期爆破效应户外建议户外：在原来高炮基础上，阶段性的户外站位：长江路公交站亭广告和电子屏广告；开发区公交公交媒体看板；开发区彩云城楼顶广告；福山区福海路大牌围挡；报广：售楼处开放节点和开盘节点分别上线报广一则网广：推广启动至续销阶段全线投放，合作网站3-5月，烟房/搜房为主，其他网站选择性阶段投放。烟台开发区公交站站牌到达项目公交路线（23、26、29、205、206、521、522、526、301）及长江路沿路公交站牌公交看板公交车体2万/辆车/年1500元/月/3块2500元/月/块媒体户外建议福山区福海路西侧北方家纺外围挡（5*34+5*27）价格：600元/平方/年开发区彩云城正门两侧楼顶广告牌(7*21.3,7*8.3两块)

价格：约30万元/年/侧推广启动阶段，媒体短期全覆盖，“海陆空轰炸”，形成短期爆破效应活动事件炒作，博眼球，促传播，增来访，为演唱会造势活动时间：2016.3月活动解读：以演唱会门票为噱头，进行系列炒作活动方式：1、全城送花：论坛提前炒作，告诉统一时间派单员穿“花仙子”衣服集中送花，发邀请函领票。合照配特定图片加“花溪径邀您集赞看xx”文字发朋友圈集赞30个可凭邀请函及图片至售楼处换取明星演唱会门票。2、微信论坛抢楼等。事件炒作活动明星演唱会落地，通过“明星效应”及渠道推广，快速传播引起市场关注，集中引爆，为产品说明会宣传造势活动时间：2016.3.22地点选取：区域标志性酒店、场馆，如，国奥明星：李健、李泉、苏打绿、张玮等（参考，选一位）活动内容：请一位具有知名度的明星吸引眼球，配以其他本地歌手或乐队。现场传达项目产品说明会信息，现场发产品说明会抽奖券。明星演唱会活动产品说明会加强客户对产品的认知，提升购买信心；收取小筹，筛选意向客户，同时以朋介卡带动“筹带筹”活动时间：2016.4.2地点选取：区域标志性酒店、场馆，如：喜来登活动内容：1.邀约媒体及客户到场，进行项目的系统性产品规划、卖点的说明，提升市场对项目的认知度，现场穿插抽奖，聚集活动人气。2.产品推介后，现场进行小筹的收取，对客户意向进行筛选，并发放“朋介卡”，新客户持卡购房可享总房款优惠。产品说明会商圈巡展+社区巡展：开发区及福山区内人流量较大的商业核心圈，超市（如家家悦、星颐广场），繁华路口等处巡展，进小区巡展客户进行初步讲解，同时记录电话，现场扫码派发小礼品，同时派发礼品兑换券，引导客户到项目现场领取礼品，进行正式宣讲。拓客巡展:在目标客群流动量大的商圈及路口加强巡展，巡展加强推介、送礼品留电话、发礼品兑换券等有效形式拓客强化派单:派单扩大范围、增加强度，百人团小蜜蜂，派单结合巡展，提升终端拓客效率范围强化：在开发区派单的基础上，将派单范围扩大到开发区写字楼、福山商圈及厂企周边，全城造势形式强化：“百人团小蜜蜂”出动，雇佣临时大学生，加强派单执行，提升派单效果花样创新：派单形式中加入“公仔派单”“商圈快闪”等新颖博眼球形式结合巡展：在重点地段设置临时展点，结合附近的派单形成据点式推介推广对象：竞品客户（如蜜橙、天山郡、上居和园等竞品楼盘的来访客户）推广地点：竞品售楼处周边推广形式：业务员在派发DM资料的同时对客户作简短的介绍，记录意向客户的联系方式后期追踪，到访有礼方式：在项目竞品位置派发本案DM资料拓客竞品拦截:在竞品售楼处周边拦截客户进行推介，派发宣传物料，留取客户电话合作形式：1.在联合商家张贴项目的推介海报、放置推广物料2.联合商家的人员推介成交进行现金奖励3.印制带有项目信息的塑料袋、纸抽在联合商家进行发放，增加客户触点拓客广泛联合:针对目标客群生活圈进行广泛的商家联合，增加客户对项目的触点针对年轻人生活圈，进行广泛联合：吃——喝——玩——乐——购餐厅饭店咖啡厅水吧游乐场桌游室KTV俱乐部超市商场富士康科技工业园现代冰轮重工大宇造船海洋有限公司上海通用东岳汽车LG伊诺特古现医院威埃迈机械公司朗越国际仓储公司烟台裕同印刷公司恒达电器安装百盛建材大义汽车部品三井富士汽车模具美丰塑料三东工业园鸿安工业园产业园客户开发派单种子客户培养厂企内媒介渗透团购洽谈班车合作巡展拓客厂企深入:大客户定向沟通持续进行；厂企关键人联谊会；制定厂企特定团购优惠策略；每两周一场企业定向推介会策略方向——全城爆破，信息轰炸，示范区呈现，释放开盘优惠、开盘信息。5月:蓄客开盘期推广线：阵地包装；微信；报广；网络；户外（长江路商圈、福海路）；桥体（同三高速）；公交站牌；广播；短信；公交车内看板活动线：5.1售楼处、示范区开放、暖场活动拓客线：高强度派单持续；高强度CALL客持续；巡展；跨界广泛联合；竞品拦截；厂企拓客深入销售线：5.1升级大筹；5.22开盘，合理推盘组合，保证首批高去化率1-5月来访1550组，1.3亿，217套推广主题方向优惠：交X万抵X万，XXX元享精装花园臻品开盘：5月22日，盈科花溪径盛大开盘短期户外全线占领，区域空闲高炮、桥体、楼体、站牌广告全铺排开盘信息报道；夹报主流网络媒体广告全线持续（搜房、烟房、腾讯网等）广播宣传，开盘信息告知短信公司合作；开盘前一周发送短信；同策客户资源利用户外报纸网络广播短信推广开盘宣告阶段，媒体全覆盖，“海陆空轰炸”，形成短期爆破效应售楼处内场包装：“软硬兼施”，内部装修风格迎合项目定位，突出对年轻人的生活方式的尊重，加强细节的特色化摆件、装饰、香味的处理；同时加强现场软性服务的人性化，提升客户的现场品质感知户外导视营造：“强势吸睛”，系统化的围挡、道旗、精神堡垒、导视系统搭建，强化现场领地感；同时植入项目动态的桁架、展板，提升卖场氛围5.1售楼处开放：当天邀约媒体及客户到访，参加盛大的售楼处开放仪式，借此引爆市场关注同时，在当天释放开盘优惠信息，进行“认筹升级”活动，为项目开盘进一步筛客活动5.1现场售楼处开放，同期释放开盘优惠，启动“认筹升级”，为项目开盘进一步筛客售楼处开放活动同时，在5.1开放项目的样板示范区，提升到场客户对项目的品质感知，提振购买信心示范区包装：“风景如画，精工细作”，在项目高品质的多重景观示范基础上，注重细节的精细化设计5.1示范区开放：在示范区的节点位置穿插“音乐表演”及“模特指引”，提升客户的现场品质体验花海小品导视休憩示范区5.22，盛大开盘，首开热销、名利双收首次开盘开盘时间：5月22日开盘地点：花溪径售楼处商业广场，售楼处内部洽谈区开盘原则：保证解筹，做足气势，提升影响力。活动内容示意：摇号开盘，形成客户抢房的壮观场面，设置紧张的选房气氛，促进客户快速决策；首次推售出动优秀团队，为客户进行一对一选房，打造高品质选房体验。成交客户均送成交礼现场抽取家电、6S手机、双人游大奖，保证现场氛围，挤压客户成交。首次开盘

类别投放时间投放媒体累计费用（万元）合计线上网络2月底-5月烟房/搜房等6060纸媒示范区开放、开盘报纸硬广2527报纸软文演唱会夹报2广播3-5月广播1010短信示范区开放、开盘前短信88户外3-5月道旗101001-5月高炮603-5月公交车、站牌、看板103-5月楼体10开盘前阶段性户外10线下渠道拓展3-5月派单1833持续Call客03-5月厂企73-5月巡展（家家悦、星颐广场、社区等）8礼品1月-开盘前活动礼品1313开盘礼品物料制作1月-开盘前销售物料（户型图、单页等）1010活动3.22演唱会801074.2产品说明会55.1示范区开放205.22开盘2合计368368本案2016年开盘前营销费用预算策略方向——继5月示范区开放，6、7月工地、中央景观实景相继开放，以实景呈现、精工品鉴配以活动支撑吸引客户到访，为后续加推强势蓄客。6-7月:二次蓄客期媒体线：阵地包装；户外；微信；网络；活动线：6月底工地、实体样板间开放、7月底中央景观开放拓客线：高强度派单持续；高强度CALL客持续；老带新，老客户深挖；跨界广泛联合；竞品拦截；厂企拓客深入；销售线：首期开盘后续销，后续加推产品认筹来访850组，7366万，119套推广主题方向精工品质，实景品鉴建筑实力：实力巨匠红旗承建精装实力团队：金牌装修团队金螳螂精装打造拓客利用老客户资源，持续维护深挖，增加老带新刺激。老客户深度开发：“榨干未成交客户”潜力，以继续灌输项目价值为主，项目每次活动或者销售信息释放均通知老客户，争取从老客户中再继续挖掘购买客户。带访有礼：老客户（到访过即可）带新客户到访售楼处，老客户可获50元购物卡一张，刺激来访量，保证销售现场人气。成交有礼：老客户介绍新客户成交，且新老客户都成功认购均可享一年物业费。派单、CALL客持续，跨界广泛联合，竞品拦截，厂企拓客深入。老客户资源开发利用。时间：2016年6月地点：售楼处、示范区、样板间目的：线上线下联合，项目实景展示，活动传播，微信吸粉，增加刺激，吸引客户到访。活动方式：联合论坛号召摄影协会网友参与活动，进行示范区、样板间、售楼处照片拍摄，通过论坛网络平台和微信平台进行投票选举，设置奖项，线下领奖。品质体验月活动以活动噱头邀约客户，实景品鉴，增加客户购买信心，为加推强势蓄客。7月6月时间：2016年7月节点：

工地、实体样板间6月底开放，7月底中央景观开放。媒体：网络、微信炒作到访送礼方式：游园会形式。可配合工地、景观、实体样板间开放，现场展示实景照片，客户只需至实景区拍摄同样照片即可获取礼品。策略方向——快节奏步步推进，月月加推新品，要保证去化，必须保证来访量，通过渠道深挖及主题性活动进行暖场活动串联，吸引客户到访，保证现场热度和氛围。8-10月:强销加推期推广线：阵地包装；户外；公交站牌；微信；网络；活动线：8月浪漫缤纷季；9月盛夏狂欢季；10月童趣嘉年华拓客线：高强度派单持续；高强度CALL客持续；老带新，老客户深挖；跨界广泛联合；竞品拦截；厂企拓客深入；销售线：首期开盘后续销，后续加推产品认筹来访1314组，1.14亿，184套推广主题方向精装花园臻品，持续热销，应市加推活动主题性活动，配合项目加推，吸引客户到访。8月9月10月浪漫缤纷季盛夏狂欢季童趣嘉年华每月主题性活动与暖场串联，吸引客户到访活动方式：1、提供场地，征集新婚夫妇，现场举办集体婚礼；2、以花为媒，浪漫牵手等。活动方式：1、草地拉阔音乐节；2、烧烤会；3、主题PARTY等。活动方式：1、亲子互动运动会；2、儿童趣味手工制作等。策略方向——岁末让利，任务冲刺，客户维护答谢，新邻居计划，借此再次启动深挖老客户资源。11-12月:岁末答谢期媒体线：阵地包装；户外；微信；网络；活动线：12.24老客户答谢，新春送福拓客线：派单持续；CALL客持续；老带新，老客户深挖；销售线：认筹岁末让利来访272组，