万和公馆重点竞品项目市场调研报告

远洋·万和公馆重点竞品项目调研2020年8月10日本案周边区域内重点对标项目与我们形成竞争关系，金地·宸悦、东宸府、大云谷金茂府、佳源华府、青岛印象·品、融创崂山壹号院，属于直接竞品，重点分析。竞品项目分布2待售项目在售项目青岛·印象品融创崂山壹号院金地·宸悦佳源华府远洋万和城2.9km2km4.2km5.4km本案东宸府大云谷金茂府2.7km740m金地宸悦项目基础信息项目地址劲松一路以东，同和路以南户型区间115-180㎡开发商青岛市北区锦麟置业有限公司绿地率30%（绿化率）占地面积25713㎡停车位865个建筑面积11.5万㎡交付标准精装交付，标准未定容积率3.14销售均价高层：均价34500元/㎡洋房：均价37800元/㎡物业类别小高层，高层交房时间——产权年限70年物业金地物业开盘时间7月5日物业费——项目规划：规划2栋10F洋房，1栋16F小高层，3栋21-26F的高层，户型面积高层建面约115㎡、120㎡、143㎡精妆套三/四，小高洋房建面约142㎡、180㎡套四户型（暂定），共520套房源（不含人才公寓）；营销动作：5月23日营销中心开放，释放户型信息，5月30日样板间开放。6月6日验资锁客，锁客资金5万元，享受1%购房优惠，于6月29日晚认筹，认筹金5万，优惠1%。7月5日开盘，推出洋房1、5#号楼，均价38000元/㎡，6号楼高层，均价34000元/㎡，共约210套，截止目前去化约170套；7月底加推2#楼，共50套，180㎡房型，目前去化15套；营销推广：公交站点广告、社区道闸、小区电梯框架；项目数据：周来电：5组，周来访：180组；周末活动：无；金地宸悦3金地宸悦项目金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院金地宸悦首开楼栋分布与房源配比4已推楼座户型情况户型分布位置套数115m²三室两厅两卫6#楼3单元东户26129m²三室两厅两卫6#楼1、2单元104143m²三室两厅两卫1#、5#楼80180㎡四室两厅三卫2#50合计——2604#7#3#2#1#5#6#10F10F16F（16F与9F）1+10F2+21F2+23F26F首开楼座143143143143143143143143129129129129115人才金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院4金地宸悦样板间展示与对比5精装房装修标准金地宸悦万和公馆180以下户型180平户型129平户型部位品牌品牌品牌地面瓷砖惠达或同档次品牌卫生间、阳台：惠达或同档次品牌

玄关、客餐厅、厨房地面：简一、道格拉斯或同档次品牌诺贝尔或同档次实木复合地板书得门地或同档次品牌书得门地或同档次品牌圣象或同档次墙面瓷砖惠达或同档次品牌惠达或同档次品牌

乳胶漆立邦或同档次品牌立邦或同档次品牌液体硅藻泥兰舍抑菌360或同档次外墙涂料立邦或同档次品牌立邦或同档次品牌

电视背景墙无客厅：岩板+展示柜+天然石材地台

主卧：皮革硬包金属嵌条结构电视背景墙顶棚乳胶漆立邦或同档次品牌立邦或同档次品牌液体硅藻泥兰舍抑菌360或同档次吊顶客餐厅、卧室石膏板；

厨房、卫生间防霉石膏板立邦或同档次品牌

配置门入户门索福或同档次品牌索福或同档次品牌品牌未定室内门千川或同档次品牌千川或同档次品牌（厨房及南次卧暗门除外）万森或同档次窗断桥隔热铝合金窗

品牌未定柜体成品柜体海尔家居或同档次品牌海尔家居或同档次品牌万森或同档次厨房整体橱柜、水槽及龙头橱柜：司米或同档次品牌

水槽龙头：科勒或同档次品牌橱柜：司米或同档次品牌

水槽：科勒或同档次品牌

龙头：高仪或同档次品牌橱柜：欧派或同档次品牌

水槽：摩恩或同档次品牌

龙头：摩恩或同档次品牌油烟机老板或同档次品牌博世或同档次品牌老板或同档次燃气灶老板或同档次品牌博世或同档次品牌老板或同档次洗碗机老板或同档次品牌博世或同档次品牌老板或同档次烤箱

博世或同档次品牌

蒸箱

博世或同档次品牌

嵌入式冰箱

博世或同档次品牌

厨房凉霸奥普、欧普、雷士或同档次品牌奥普、欧普、雷士或同档次品牌成品吊顶：飞雕或同档次

吸顶灯：欧普或同档次凉霸品牌未定燃气热水器林内或同档次品牌林内或同档次品牌

前置过滤+净水器海德泰克或同档次品牌海德泰克或同档次品牌前置过滤：安吉尔或同档次（视空间能否装下再定）

净水器：3M卫生间浴室柜、面盆及龙头浴室柜：海尔家居或同档次品牌

面盆、龙头：科勒或同档次品牌浴室柜：海尔家居或同档次品牌

面盆：杜拉维特、唯宝、劳芬或同档次品牌

龙头：高仪或同档次品牌浴室柜、镜箱：万森或同档次

面盆：TOTO或同档次

龙头、浴巾架：TOTO或同档次坐便器科勒或同档次品牌杜拉维特、唯宝、劳芬或同档次品牌TOTO或同档次智能马桶盖板科勒或同档次品牌杜拉维特、唯宝、劳芬或同档次品牌主有主卧有智能马桶盖板：TOTO排气+暖风一体机科勒、奥普、欧普或同档次品牌科勒、奥普、欧普或同档次品牌成品吊顶：飞雕或同档次

三合一浴霸：飞雕或同档次淋浴间浪鲸或同档次品牌浪鲸或同档次品牌

浴缸

杜拉维特、唯宝、劳芬或同档次品牌

花洒科勒或同档次品牌高仪或同档次品牌

厕纸架新乐或同档次品牌高仪或同档次品牌

助力扶手新乐或同档次品牌高仪或同档次品牌

地漏

摩恩或同梯次强弱电开关西门子或同档次品牌智能开关面板罗格朗或同档次插座西门子或同档次品牌西门子或同档次品牌罗格朗或同档次有线终端借口

网络终端借口西门子或同档次品牌西门子或同档次品牌

电话接口西门子或同档次品牌西门子或同档次品牌

居家防盗可视对讲

冠林紧急报警按钮

罗格朗或同档次电动窗帘

客餐厅、主卧及南次卧

智能灯光控制

智能灯光控制不包含感应筒灯及感应灯带

其它入户挂钩新乐或同档次品牌新乐或同档次品牌摩恩或同档次红外幕帘

黄色为高品质未标注为相同品质金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院金地宸悦户型对比115m²三室两厅两卫公馆优势：公馆玄关处设有玄关柜，可存放衣物、鞋具等；竞品无玄关柜，入户私密性也较差；公馆南向卧室均赠送飘窗，竞品主卧无飘窗设计，居住舒适性减弱；公馆客厅开间3.9m，竞品客厅开间3.7m，客厅整体空间感小；竞品优势：竞品南向客厅与次卧联通大阳台，晾晒衣服便利；竞品主卧开间3.3m，相比公馆主卧3.1m开间，居住舒适度更高；卫生间干湿分离；金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院公摊22%竞品优势公馆优势67129m²三室两厅两卫金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院公摊22%金地宸悦户型对比公馆优势：公馆南向卧室均赠送飘窗，竞品主卧无飘窗设计，居住舒适性减弱；公馆客厅开间4.2m，竞品客厅开间4m，相比客厅整体空间感小；公馆南向次卧开间3.3m，竞品客厅开间3m，相比空间感小；公馆南向270°观景阳台，室内采光及观景效果更佳；公馆南向主卧多向采光，衣帽间带明窗；竞品优势：竞品南向客厅与次卧联通大阳台，晾晒衣服便利；卫生间干湿分离；竞品优势公馆优势8143m²四室两厅两卫金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院金地宸悦户型对比公摊16%公馆优势：公馆南向卧室均赠送飘窗，且设计有南北阳台，竞品主卧无飘窗设计，居住舒适性减弱；公馆三南卧+南客厅设计，户型整体进深短，南北通风效果好，竞品户型进深长，全屋采光区域比例少；公馆客厅开间4.4m，竞品客厅开间4.2m，相比客厅整体空间感小；公馆南向次卧开间3.3m，竞品客厅开间3m，相比空间感小；竞品优势：竞品南向客厅与次卧联通大阳台，晾晒衣服便利；卫生间干湿分离；竞品优势公馆优势金地宸悦劣势分析9远洋万和公馆与金地宸悦对比序号项目分析维度远洋万和公馆金地宸悦竞品品质与公馆对比（打击说辞与打击点）1地段价值崂山区浮山后板块市北浮山后板块金地宸悦单一市北浮山后价值2景观资源山景资源，正对浮山，地处浮山山势山脚，地基地势高出周边不在浮山范围内。公馆正对浮山，直面浮山山体景色，位于浮山山脚，地势天然高于金地宸悦；

金地宸悦不在浮山范围内，无山景资源3交通配套M4劲松四路站（600m）M4劲松三路站（500m）持平4教育配套2所幼儿园；

2所公立小学：浮山小学（500米），实验二小（1.4km)；

2所公立中学，青岛65中，青岛第二实验中学3所幼儿园，

2所公立小学：桦川路小学，富源路小学；

中学：青岛65中，青岛第二实验中学万和公馆小学为实验二小，为青岛排名第十小学；

中学学区资源相同距青岛65中均为1Km，但万和公馆距离青岛第二实验中学更近，只有500米可步行上下学接送孩子。（学区资源万和公馆不具备优势，说辞可弱化）5医疗配套3KM范围：青医附院东院，齐鲁医院，妇女儿童医院，明岐中医医院3KM范围：齐鲁医院，妇女儿童医院万和公馆享有3所甲等医院资源，且距离医院距离适中；

金地宸悦享有2所医院资源6商业配套大润发（直线800米），大拇指广场，卜蜂莲花，佳世客(1.8km)，奉天惠购物广场，埠西综合农贸市场（800m)卜蜂莲花，佳世客（直线800米），奉天惠购物广场，埠西综合农贸市场(1.2km)万和公馆周边商业配套更齐全，距各商超更近更方便生活7休闲配套国信体育中心(800米），浮山森林公园(600m)浮山森林公园（2.6km)万和公馆距离国信体育馆只有800米距离，健身运动更加方便8品牌实力远洋&才高金地&才高&埠西泰润商贸持平9产品系打造万和系高端产品系中的公馆产品系列定位高净值人群与城市共成长，打造出建筑健康的时代作品，是远洋在国内打造的第4个公馆项目名仕系，为金地第三阶梯产品系，标榜名仕阶层力求上进的奋进精神，力求营造大气体面的品质社区氛围万和公馆的产品系面向高净值人群，客户阶层属于已成功阶层；

金地宸悦的产品系属于第三阶梯产品系，面向客户阶层为新贵奋斗阶层；10居住舒适度容积率2.8，绿地率35%-40%容积率3.14，绿地率30%万和公馆低容积率，高绿地率，居住舒适；

金地宸悦容积率高，居住感差11周边人文地脉周边成熟高端住区，高净值人群聚集地，周边小区例如：鲁信长春花园，湖光山色，金地悦峰，远洋风景/自然周边围绕浮山后历史老旧小区，北侧为未开发厂区人群混杂，周边例如：浮山后一小区，恒苑小区，鑫欣家园，浮新小区等。万和公馆周边高端社区，人群层级与能级高；

金地宸悦周边为老旧小区，人群混杂。12周边二房价格二手房价格：3.1-3.9万元/平二手房价格：2.4-3.1万元/平万和公馆周边二房价格更高，物业价值更高金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院10金地宸悦园林景观万和公馆金地宸悦金地绿化率30%；万和公馆绿化率35%小结：假设参考金地相同用地面积情况下，公馆依旧高出金地1250㎡绿化覆盖面积，一个篮球场28*15米，420㎡，相当于多出3个篮球场的绿化空间。金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院东宸府基础信息项目地址辽阳东路5号户型区间109-143㎡高层开发商青岛华新园置业有限公司绿地率30%占地面积3.26万㎡停车位约1000个建筑面积15.9万㎡交付标准精装容积率3.1销售均价35000-37000元/㎡物业类别叠拼,高层交房时间——产权年限70年物业公司绿城物业开盘时间预计2020年8月物业费3元/㎡·月项目规划：项目建设有4栋26-32层高层住宅、6栋叠院产品，共785套房源。主力户型为109-143㎡的3居-4居高层产品，及170㎡叠院产品。拟定8月首开1、2#楼，面积109-143㎡，共482套房源；4号楼仅30套房源为可售房源，其他拆迁安置房；销售动态：5月30日东宸府展厅开放，6月30日开放正式售楼处，7月11日启动验资，贷款验资50万，全款验资200万；验资可以享受每天减1000元，总共可优惠16000元，目前验资约450组；1号楼均价约37000元/㎡（电梯入户），2号楼约34000-35000元/㎡；项目数据：周来电：25组，周来访：90组；周末活动：永生花团扇手作活动；华新园·东宸府111#2#3#4#5#6#7#8#9#10#金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院华新园·东宸府产品规划与户型配置主品规划东侧为叠拼（4-5F），西侧为高层（26-32F），目前释放户型为1-3#楼高层。1-3#楼户型配比户型面积总套数套数占比109㎡12626%114㎡12626%119㎡5211%141㎡316%136㎡9520%143㎡5211%合计482100%1#26F2#31F3#32F4#32F5#6#7#8#9#10#119㎡*2143㎡143㎡136136109109114*2141136109109114*2金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院1213东宸府户型对比金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院119m²三室两厅两卫公摊21%竞品优势：竞品南向客厅与次卧联通大阳台，观景、采光效果较好；卧室飘窗面积较大，利用率较高；卫生间干湿分离；竞品优势公馆优势东宸府户型对比金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院公摊21%143m²四室两厅两卫竞品优势公馆优势公馆优势：公馆玄关处设有玄关柜，可存放衣物、鞋具等；竞品无玄关柜，入户私密性也较差；公馆功能区动静分离，动线合理，竞品客卫距离南向次卧太远，使用不便捷；公馆厨房紧邻餐厅，而竞品厨房距离餐厅较远，动线不合理；竞品优势：竞品南向客厅与次卧联通大阳台，晾晒衣服便利；三南卧+双阳台（6.6米南向超大阔景阳台）+270°转角飘窗设计；卫生间干湿分离；1415东宸府户型对比金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院公摊21%141m²四室两厅两卫竞品优势公馆优势公馆优势：公馆南向卧室的飘窗两侧均为270°转角设计，视野及采光效果较好；竞品南向次卧飘窗无转角设计；竞品走廊过长，造成空间浪费；竞品优势：竞品南向客厅与次卧联通大阳台，晾晒衣服便利；客厅卫生间三分离式设计，互不干扰，主卧卫生间干湿分离；类别项目劣势情况开发商品牌华新园的开发商实力与开发水平位居二线，产品线与开发理念没有远洋先进。周边规划周边建材市场与回迁小区环绕，小区周边环境低端，人群混杂，周围居住人群的品质不如万和公馆产品户型产品打造上，东宸府2#3#边户户型，南向2开间户型；143户型暗客厅设计；产品研发设计上存在劣势。交付时间开盘预计在7月份，开盘时间晚，交付时间晚东宸府劣势分析16金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院17从开发商品质来说，华新园的开发商属于青岛本土开发商，实力与开发水平位在青岛居二三线，产品线与开发理念没有远洋先进。虽然在青岛多地都有布局，但开发水平与实力不能与国内一线开发商相比，在开发商实力不行。从产品上来说，户型产品打造上，东宸府2#3#边户户型，南向2开间户型；143户型暗客厅设计；产品研发设计上存在劣势与缺陷，而万和公馆户型经过雕琢设计，户型基本无缺陷。园区3.1容积率，比万和公馆容积率高，园区绿化率低，居住舒适感差。再者周边的环境，东宸府周边建材市场与回迁小区环绕，小区周边环境低端，人群混杂，居住在东宸府的人群价值感不如万和公馆。开盘时间，东宸府开盘预计在8月份，交付时间比万和公馆晚。东宸府打击说辞金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院金茂府基础信息项目地址滁州路以南，劲松七路以西，劲松五路以东户型区间119-228㎡开发商青岛海璟永创置业有限公司绿地率35%占地面积19万㎡停车位1556个1：2建筑面积40万㎡交付标准未释放容积率4.38销售均价预计40000元/㎡物业类别高层、写字楼交房时间——产权年限70年物业公司海尔物业有限公司开盘时间预计8月22日物业费——项目规划：金茂与海尔地产合作共取得6块土地，预计开发周期5-6年，其中项目首开地块规划6栋高层、1栋写字楼，计划首开楼栋1、2、3号楼，其中1#23F，产品165㎡，2#24F，产品165㎡，3#31F，产品119、143㎡，共计264套。销售动态：大云谷金茂府项目7月11日售楼处开放，7月24号于国际会议中心举行发布会，到场约500余人。样板间开放165、228平，100-150万验资后可参观。目前验资350组，预计8月中下旬开盘（小道消息8月拿预售可能性不大），均价40000元/㎡；项目数据：周来电：10组，周来访：190组；周末活动：室外瑜伽VIP体验；大云谷金茂府B#写字楼A#写字楼2#人才公寓24F24F31F25F25F30F29F1#3#4#5#6#7#3#2#1#6#5#4#首推待售31F24F23F31F30F30F27F30F金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院崂山区市北区19府系建于核心区，打造高端产品，悦系主要为中坚阶层产品，墅系主打大空间的高端别墅产品，山系主要致力于高端定制度假产品，湖系主打临湖滨水景观华宅，湾系专注于开发高端湾居生活品质的产品；金茂府是金茂地产三大主力产品——府、悦、墅中的顶端产品，坚持高端定位和精品路线，围绕“人本至上”原则，打造高品质的科技住宅；金茂府是首位获得英国BREEAM认证的项目，该认证是三大绿色建筑认证中评选最为严苛的，也是最权威的人居标准。金茂“府”系产品，作为中国金茂高端产品系，11年50盘，走过全国26城，择址逻辑遵循四大标准：核心城市、核心土地、核心资源、高净值人群集聚；青岛金茂府是金茂地产与海尔产城创合作开发的项目，把海纳云物联网智慧社区/园区生态平台、智慧家居引入大云谷·崂山金茂府，并与中国金茂12大科技系统进行了有机融合，为业主提供智慧家庭&智慧社区全方位体验；远洋产品中，“万和系”代表着中国高端改善型健康作品，围绕建筑健康理念进行地产开发。万和系的产品三大优秀基因：万和系产品在地段选择上必须位于城市的核心地段，拥有城市核心优势资源配套，同时与城市发展能够共营，具备巨大增值潜力；万和系产品必须要符合远洋“建筑健康”的产品营造理念；万和系产品在客群定位上，定位为城市高净值人群，深贴现代人居需求。其中，万和公馆系列是远洋地产最高端产品系。以“占据城市主流核心位置、面对中国主流改善市场客户的中高端城市集合住宅居住社区”为核心定位，全国仅有4座万和公馆。大云谷金茂府——产品系对比金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院19大云谷金茂府——项目和形象定位价值点核心价值点：青岛超级科技人居IP——“金茂府”品牌中化集团，央企背书实力，与海尔产城创两大品牌的超级城市更新战略高端产品系2009年北京地王广渠金茂府，作为金茂府系开山之作，以八大科技、绿金品质和健康为主张。此后，每一座金茂府都打磨成其所在城市的时代界标和旗帜圈层为城市财智人群营造宜居的生活环境科技十二大科技系统十一年迭代，科技健康好宅垂范中国，“金茂府”品已成为“科技人居”的代名词户型创新“五感空间”构建体系，让房子重返生活本质推广主形象“科技人居“产品信息介绍“金茂府”产品系介绍五感空间，创新的空间构建体系金茂府从研究家的需求到关注人的需求，将马斯洛人本主义心理需求运用到户型设计当中，营造“舒适感、安全感、幸福感、尊贵感、阶层感”五感空间。通过空间尺度、户内采光等，满足居住的舒适感；以科学的动静分区，调适主客、代际间的安全距离；多重情境起居，“餐厨客书”四维一体的社交空间，实现家人之间交往的幸福感；玄关入户，提升了主人的尊贵感个性品位、艺术格调则是阶层感的充分体现20金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院远洋·万和公馆大云谷·金茂府金茂府地处西韩片区，市北、崂山与李沧交界处，因北侧靠近海尔工业园，周边外来务工人口较多。临近滁州路，滁州路走大车，东侧临近高架路，噪音粉尘影响较大；西侧紧邻小型建材市场，且附近多老旧的汽车维修门店，周边居住环境较差。万和公馆位于崂山区浮山后，周边是鲁信长春、金地悦峰等高端住宅社区，居住氛围浓厚。医疗、商超、交通、娱乐等生活配套齐全，且南侧600米处即是浮山，自然资源丰富。大云谷金茂府——地段及周边环境质素金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院2122大云谷金茂府首开户型配比户型面积户型分布套数（户）套数占比119㎡3#中间户6223%143㎡3#东、西边户6223%165㎡1、2#14054%合计——264100%大云谷金茂府+户型配比大云谷金茂府1期户型配比户型面积户型分布套数（户）占比119㎡3、4#东、西边户12423%143㎡3、4#中间户12423%165㎡1、2、6#24045%184㎡5#西边户255%228㎡5#东边户255%合计——538100%4#5#6#1#165㎡165㎡165㎡165㎡2#165㎡165㎡3#143㎡119㎡119㎡143㎡143㎡119㎡119㎡143㎡184㎡228㎡165㎡165㎡165㎡165㎡31F25F25F31F24F23F金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院23金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院公摊%119m²三室两厅两卫竞品优势公馆优势公馆优势：公馆玄关处设有玄关柜，可存放衣物、鞋具等；竞品无玄关柜；公馆厨房与餐厅相连，动线合理；竞品厨房门位于玄关处；公馆南向卧室的飘窗两侧均为270°转角设计，视野及采光效果较好；竞品飘窗仅一侧做转角设计；公馆南向次卧开间3m，竞品南向次卧开间2.9m，空间感更小；竞品优势：竞品南向主卧开间3.4m，公馆南向次卧开间3.1m，空间感更小；大云谷金茂府——户型对比23金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院公摊%143m²四室两厅两卫竞品优势公馆优势公馆优势：公馆玄关处设有玄关柜，可存放衣物、鞋具等；竞品无玄关柜；公馆餐厅带窗，采光及同风效果较好；竞品餐厅与厨房相连，无明窗；公馆南向卧室的飘窗两侧均为270°转角设计，视野及采光效果较好；竞品飘窗仅一侧做转角设计；公馆客厅空间大，开间宽敞，可规划性更高（书房/南向次卧）；公馆的超大南向观景阳台更占一定优势；竞品优势：1.与公馆相近的面积，设计为4室产品，空间使用率更高；24大云谷金茂府——户型对比金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院公摊%165m²四室两厅两卫竞品优势公馆优势公馆优势：公馆餐厅带窗，采光及同风效果较好；竞品餐厅与厨房相连，无明窗；公馆设计超大南向观景阳台，竞品客厅无阳台，缺少洗衣、晾衣的功能区；公馆客厅空间大，开间宽敞，可规划性更高（书房/南向次卧）；公馆动静分区，动线合理，竞品南向次卧距离客卫较远，使用不便；竞品优势：横向厨房采光面大，宽敞明亮；25大云谷金茂府——户型对比26万和公馆——绿地率：35%园林设计理念——“书道、茶道、琴道、棋道”细节上有着“方寸之间见山水”的气势，宏观上有着“留园不复，绿荫如盖”的气魄。随处可以撞见的细节处浪漫让整座府在四季中有了人文的情绪。高高的粉墙隔断凡尘喧嚣，金茂府是在闹市里府主人的私属。金茂府的园林侧重规划的层次和梯度，强调人与景观联动，令业主有“生活在中央公园里”的感受。园区利用各自的地形基础，通过五维立体景观规划，营造自然花园般的归家感受。打造府园9大景观与建筑浑然一体的景观构造，营造四季有景的全时全龄全景园林。金茂府——绿地率：35%大云谷金茂府——园林规划金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院从住区空间维度，体现科技、品质、智慧、健康、舒适的价值观，围绕“温度、湿度、空气、阳光、噪音、水”六大基本生命元素历经11年迭代升级的十二大科技体系（建筑科技系统、建筑新能源系统、建筑智能化系统等），展现“舒温、舒湿、舒氧、舒静”，使金茂府成为“科技健康人居”的时代代言。延承金茂府地源热泵系统、毛细管网辐射系统、24小时置换新风系统、智能湿度控制系统、外墙屋面热阻隔系统、同层排水系统等金茂十二大科技系统，打造出“恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净”的健康生活环境；同时引入海尔产城创“1+3+X”智慧社区体系，为其量身定制了社区通行证、安全金字塔、网红跑道、深夜独处地以及星辰守护等5大社区智慧场景。大云谷金茂府——十二大科技系统27金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院24小时置换新风系统毛细管网辐射系统24h新风置换在每个房间均采用下送风上回风技术，每个空间新鲜空气沿着地面向上扩散，将室内热浊的空气由顶部排风口排出，另外卫生间和厨房设置分散式排风系统保证厨卫异味不会扩散到其他区域。全屋新风每小时置换0.6-0.8次，使室内空气100%有效置换，达到五星级酒店客房的标准。毛细管网恒温系统采用仿生学原理，将德国进口3~4mm的PPR管材铺设在房屋天花板和局部墙面装饰面层内，通过面辐射的方式，与室内进行热量交换，让室内温度舒适宜人，冬季温暖而不燥热，夏季凉爽而不寒冷。整个系统无噪音、无吹风感、温度均匀、高效节能、高舒适性、免维护免清洗等优点。温湿度智能控制系统冬季向地下取热向室内供暖，夏季向地下释热并向室内供冷，室内设置有温度探测装置，联动毛细管网水流调节，保持室内夏季24~26℃，冬季20~22℃人体舒适的温度环境。夏季利用双冷源组合式新风机组，智能开启直接膨胀式除湿机组，保证新风含湿量小于等于8g/kg，从而控制室内湿度不大于70%；冬季利用高压柱塞泵将软化水水压提高,并采用专业喷嘴将其雾化，每秒产生50亿个雾滴，雾滴的直径仅为3～10μm，从而高效完成空气加湿。循环地源热泵系统地源热泵系统采用地下深层土壤相对恒温的特点，将U型管道深埋地下135米左右，与土壤恒温场进行冷热源交换，冬天从地下吸收热量，夏天向地下释放热量，保持夏季室内24~26℃，冬季20~22℃人体最舒适温度，环保节能高效，实现一个系统既能供暖又能供冷，且运行费用较低，全天开启不心疼，无噪音、温度均匀稳定，是国家提倡的新型环保能源系统。大云谷金茂府——十二大科技系统28智能家居控制系统GVS视声为其提供智能调光照明、智能感应照明、安全防范、VRV空调控制、新风控制、智能窗帘控制、电梯呼叫、情景模式、移动终端互联等智能控制与服务。视声智能窗帘控制系统让人们通过手机APP或智能触摸面板即可自动开启窗帘，悠然享受窗外精致的园林景观，充分发挥大飘窗的观景功能。同时，智能窗帘控制系统还可以和家中的灯光、背景音乐等设备联动打造温馨甜蜜的个性化智能生活场景。同层排水系统24小时热水供应系统采用吉博力同层排水系统，相比传统的隔层排水方式，具有噪音小且无异味的特点。洁具采用嵌入式设计，离地悬空，地面不留任何无法清洁区，卫生无死角，美观又易于清理。同时因同层排水的卫生间支管管道集中布置于本层套内，不侵占下层空间、产权明晰，检修与维护均可在本户内进行，无需打扰下层住户。另外，整个卫生间管道除立管外，水平管无需穿越楼板，以横排水方式与立管相连，卫生间布局更自由。采用国内先进的净水系统，在各入户给水管道上安装前置反冲洗过滤器，过滤精度高达90微米，有效去除水中泥沙铁锈等大颗粒杂质，保护管道和涉水设备，延长使用寿命；厨房末端配置的直饮水设备，采用熔喷聚苯烯+医疗级别的尼龙打褶膜+高性能烧结活性炭棒三级过滤，高效去除水中余氯、重金属和挥发性化学物等有害物质，同时保留对人体有益的矿物质，极大程度保障业主的用水健康，并且设备智能提醒客户换芯，极大方便客户使用，确保过滤效果。大云谷金茂府——十二大科技系统29外墙、屋顶、地面保温系统从外到内为基层墙体、界面剂、保温层、涂塑玻纤网格布、抗裂砂浆、饰面基层、外饰面七层设计，采用比传统住宅更严格的工艺功法及节能规范，多重措施对室外温度做到了有效阻隔，从楼基到楼顶形成严密隔热保温形体，给整栋建筑穿上了一件保暖外衣，能减少室内能量流失，即使室外温度变化剧烈，室内依旧温度适宜。外墙高效保温隔热材料，阻燃性好，保温性能优良，物理性突出。高效节能外窗隔热系统建筑外窗充分考虑水密性、气密性、隔热、隔音、遮阳感等一系列重要的功能，采用断桥铝合金型材与双层中空LOW-E玻璃，断桥铝合金型材具有良好断热性能，防止空气渗透。双层中空LOW-E玻璃能够有效遮挡部分太阳光照，有效地阻止紫外线和红外线等不可见光，保留可见光部分，能够使射入到室内的阳光既满足室内照度要求，又能有效阻挡夏季的辐射热，起到良好的隔热节能效果。节能外窗隔热系统与外墙保温系统相辅相成，最大限度节约能耗，保证室内生活的舒适度。抗干扰隔音降噪系统除了传统住宅楼板之外，金茂府的楼板垫层综合厚度约为150mm，能有效隔绝楼层间噪音的传递；外窗采用双层中空LOW-E玻璃，有效隔绝室外噪音；同时插座于同一堵墙两侧均有设置时，线于墙两侧错位设置，避免线盒对穿造成隔声弱点。在分户墙上，孔洞封堵施工用二次浇注方式完成，有效避免砌筑封堵不严造成的漏声。同时管道、风道、排水管道控制流速，采取有效减振构件及施工方案；设备管井机房隔墙采取吸音措施。有效去除居住环境中的噪音干扰，营造安静怡人的生活环境。大云谷金茂府——十二大科技系统30抗霾防PM2.5除尘系统抗霾防PM2.5除尘系统在初效过滤网、中效过滤网基础上，增配两级静电除尘，通过四级过滤单元，有效过滤室外新风中的PM2.5、细菌、花粉等，过滤效率≥90%，显热热回收段有效利用室内余冷和余热，并避免细菌交叉感染。净水直饮系统末端过滤净水系统，从入户过滤开始，过滤精度小于0.0001μm，高精度食品级椰壳活性炭滤芯和反渗透技术再次有效吸附余氯、有机物，去除重金属等致癌物，同时保留对人体有益的微量元素和矿物质，使水质达到可以直接饮用的水平。大云谷金茂府——十二大科技系统3132金茂府产品的客群定位：为城市中产财智人群营造宜居的生活环境来访途径：认可金茂品质，口碑传播较为明显，主要客户来源内部推荐、老带新及老再购；（1、金茂自渠带客，佣金提点3个点起；2、鼓励员工内部推荐，具体奖励未释放；）居住区域：项目位于崂山、市北、李沧三区交汇处，项目价格筛掉大部分李沧片区客户，目前意向客户主要以市北、崂山区域居多；意向面积+置业目的：项目定位高端改善，客户主要以改善为主，养老为辅，产品面积偏向于140-160的四居产品；大云谷金茂府——客户情况客户来访途径1、内部推荐2、老带新/老再购3、围挡/现场包装4、付费推广5、活动邀约6、线上媒体1、市北2、崂山3、市南4、李沧5、城阳6、平度/即墨7、外省客户居住区域意向面积意向单价置业目的意向总价改善为主养老为辅500-600万140-160平3.8-4万金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院辽阳路劲松五路河马石片区2.4万3.2万湖光山色2.8万浮山后六小区3万曙光山色3.5万香山苑2.9万浮山后四小区3.2万静湖琅园3万浮山新区均价2.8-3.5万/m²4.6万金地悦峰3.4万鲁信长春花园4.1万印象畔3.3万远洋自然3.8万远洋风景3.4万香邑暖山万和公馆3.9万东城国际3万东盛花园3.2万金顶花园2.5万浮山后一小区均价3-4.6万/m²3.3万金光丽园2.9万春光山色3.2万鲁信含章花园2.5万大埠东小区均价2.5-3.3万/m²3.3万远洋万和城2.5万浮山后二小区2.9万明翠雅庭2.4万浮山后三小区3.1万阳光山色3.2万四季景园均价2.4-3.3万/m²恒苑小区万和公馆与西韩区域对比金茂府周边二手房均价范围为2.3-2.9万/平，远低于公馆周边二手房均价范围3-4.6万/平，最高差价约1.7万/平，根据项目所在片区均价对比，金茂府价格应远低于公馆价格；2.9万竹韵山色2.6万天林家园2.4万西韩新苑2.3万左岸风度2.7万采菊苑2.8万青建依山半岛均价2.3-2.9万/m²大云谷金茂府——周边二手房价格对比33金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院34远洋万和公馆与金茂府对比序号项目分析维度远洋万和公馆金茂府竞品品质与公馆对比（打击说辞与打击点）1地段价值崂山区浮山后板块崂山区西韩板块1、公馆位于崂山区浮山脚下的成熟居住区2、金茂府位于崂山、李沧、市北交汇处，周边大多规划待建建筑2景观资源山景资源，正对浮山，地处浮山山势山脚，地基地势高出周边无1、公馆正对浮山，直面浮山山体景色，位于浮山山脚，地势天然高于周边社区；

2、金茂府，无山景、无海景；3交通配套M4劲松四路站（600m）M2东韩站（1.4km）M3地铁大厦站（1.5km）金茂府距离周边地铁口均超过1公里4教育配套2所幼儿园；

2所公立小学：浮山小学（500米），实验二小（1.4km)；

2所公立中学，青岛65中，青岛第二实验中学中韩小学、东韩小学、合肥路小学、崂山区实验初中、青岛第六十七中、崂山区第七中学万和公馆小学为实验二小，为青岛排名第十小学；

中学学区资源相同距青岛65中均为1Km，但万和公馆距离青岛第二实验中学更近，只有500米可步行上下学接送孩子。5医疗配套3KM范围：青医附院东院，齐鲁医院，妇女儿童医院，明岐中医医院3KM范围：齐鲁医院、崂山博厚中韩医院万和公馆享有3所甲等医院资源，且距离医院距离适中；

金茂府享有2所医院资源6商业配套大润发（直线800米），大拇指广场，卜蜂莲花，佳世客(1.8km)，奉天惠购物广场，埠西综合农贸市场（800m)佳世客，凯德MALL、保利广场万和公馆周边商业配套更齐全，距各商超更近更方便生活金茂府仅靠远景规划，持续造梦，目前配套只能借助新都心商圈7休闲配套国信体育中心(800米），浮山森林公园(600m)无万和公馆距离国信体育馆只有800米距离，健身运动更加方便8品牌实力远洋&才高金茂&海尔持平9产品系打造万和系高端产品系中的公馆产品系列定位高净值人群与城市共成长，打造出建筑健康的时代作品，是远洋在国内打造的第4个公馆项目金茂府是金茂三大主力产品——府、悦、墅中的顶端产品，坚持高端定位和精品路线，面向城市新中产高净值人群万和公馆的产品系面向高净值人群，客户阶层属于已成功阶层；金茂府面向客群与公馆基本一致10居住舒适度容积率2.8绿地率35%-40%容积率4.38绿地率35%万和公馆低容积率，高绿地率，居住舒适；

金茂府容积率高，居住感差11周边人文地脉周边成熟高端住区，高净值人群聚集地，周边小区例如：鲁信长春花园，湖光山色，金地悦峰，远洋风景/自然因北侧靠近海尔工业园，周边外来务工人口较多。临近滁州路，滁州路走大车，东侧临近高架路，噪音粉尘影响较大；西侧紧邻小型建材市场，且附近多老旧的汽车维修门店。万和公馆：周边高端社区，人群层级与能级高；

金茂府：滁洲路脏乱差现象明显，人群混杂。12周边二房价格二手房价格：3.1-3.9万元/平二手房价格：2.3-2.9万元/平万和公馆周边二房价格更高，物业价值更高大云谷金茂府——优劣势对比金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院35金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院大云谷金茂府——劣势分析类别项目劣势情况开发商品牌1、金茂府类似“金抹布”，高端气质的外表，但是产品及周边环境、配套难以支撑，项目定位与区域、客群形成矛盾，不匹配；2、金茂府并非独立操盘，原始大股东是海尔，所以金茂府品牌无法100%还原和落地，产品力也会打折扣；周边规划1、项目位于两区交界的交通要道处，周边大多以回迁社区为主，区域内缺乏成熟配套，城市界面较差；2、与公馆相比无山景资源，距离海边直线距离较远，项目的自然资源配套较差；3、36000元/㎡的价格与周边两万二三的二手房房价相比偏高，相近的价格客户完全可以选择住在万和公馆浮山脚下，周边金地悦峰成熟高端圈层社区，因此没有可比性，价格高，性价比差；产品1、十二大科技系统并非领先配置，10年前城阳区的天泰城已经采用地源热泵，全置换新风等；2、科技系统配置越多，后期维护成本也会很高，日常使用成本高，反而增加生活负担，且科技系统配置更新换代频次较高，后期更换也比较麻烦；3、金茂府4.38的容积率与公馆2.8的容积率相比，是一个大体量、高密度的社区规划，后期居民的居住舒适度较差；交付时间开盘预计在8月中旬，相比于万和城2021年9月交付，金茂府预计交付时间2022年年底，交房时间较晚佳源华府基础信息项目地址松岭路、仙霞岭路交界户型区间126-190㎡（一期产品）

126㎡（3室）、148㎡（4室）、169㎡（3室）、190㎡（4室）开发商佳源集团和青岛领世华府地产有限公司合作开发绿地率38%占地面积19.37万㎡（一期3.7万㎡）停车位车位配比1:1.5左右建筑面积78万㎡（一期19万㎡）交付标准5500元/平容积率3.79销售均价47000-48000元/㎡物业类别洋房,小高层交房时间——产权年限70年物业公司海尔物业有限公司开盘时间2019年6月21日物业费4.8元/平/月项目规划：项目为朱家洼社区改造项目，2019年6月20日首开，首开1-4号楼。户型面积为126㎡（三室）、148㎡（四室）、169㎡（三室），整体成交均价47000-48000元/㎡，含5500元/㎡精装。销售动态：2019年6月20日首开，首开1-4号楼。6、7号楼已加推（26F，52户，169-190㎡户型）目前全部顺销。2020年7月份中旬加推8#，（30F150-169㎡户型），约120房源；现场已撤销渠道，目前实行全民营销，单套奖励金额3万；整盘推出703套房源，目前剩余190套左右。优惠政策：案场优惠95-96折，一次性可根据回款情况额外申请优惠；项目数据：周来电：15组，周来访：60组；佳源华府36佳源华府回迁安置三期二期商业+办公一期在售松岭路（滨海大道）银川东路仙霞岭路15班幼儿园金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院佳源华府产品分期情况共分三期开发，总建78万㎡，涵盖高端住宅、集中性商业、公寓、写字楼等多元业态，规划有综合性商业、超五星级酒店、高端会所、幼儿园等社区综合配套，集金融办公、高端居住、休闲娱乐于一体。1#地块为安置房,总占地面积4.06万㎡,规划建面20.17万㎡,容积率3.44,建筑密度25%,绿地率30%,共建设7栋住宅楼(2栋26F+2栋27F+3栋29F),此外还配建7700㎡的15班幼儿园。

2#地块面积最大,为商住混合用地,占地面积9.83万㎡,规划建面62.03万㎡,容积率4.47,建筑密度30%,绿地率25%;建设13栋高层住宅、此外还将建设SOHO,安置SOHO,LOFT,办公楼,安置办公楼,商场以及酒店。

3#同样为商住混合地块,占地面积3.68万㎡,规划总建面19.22万㎡,容积率3.79,建筑密度25%,绿地率30%。共建设9栋高层,其中1栋为办公楼,其他为住宅。

7#地块为商住混合用地,共建设2栋楼,1栋底商+住宅,另一栋为办公楼,占地面积9400㎡,规划建面6.9万㎡,容积率5.41,建筑密度40%,绿地率为25%。一期在售9栋高层二期13栋高层回迁区SOHO，LOFT，办公，商场，酒店金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院37佳源华府产品规划与户型配置一期占地3.7万方，容积率3.79，总建约19万方，地上规划8栋住宅楼+1栋公寓，住宅共834套；2019.6.24日首次开盘推出1-4#楼，产品面积126㎡、148㎡、151㎡、169㎡四种户型，共计424套房源，整体成交均价46000元/㎡，起价43000元/㎡（含4920元/㎡精装）。成交均价46500元/㎡，且购房强制购买车位，30万/个。2019年11月3日，加推6#高层，7#平墅。目前7#平墅售罄，均价4.8-5.1万/平，6#楼高层均价4.7万/平。一期户型配比户型面积总套数套数占比126㎡15418%148㎡15418%151㎡23428%169㎡23428%190㎡587%佳源华府项目一期1#21F已售未售2#27F3#29F4#29F6#29F5#30F7#29F8#29F9#公寓在售190㎡126㎡148㎡169㎡151㎡126㎡148㎡148㎡126㎡148㎡148㎡126㎡148㎡148㎡169㎡151㎡169㎡151㎡169㎡151㎡169㎡151㎡190㎡公寓楼产品未定楼座单元数层数户型面积房型总套数1#221F126㎡三室两厅两卫42148㎡四室两厅两卫422#227F126㎡三室两厅两卫54148㎡四室两厅两卫543#229F126㎡三室两厅两卫58148㎡四室两厅两卫584#229F151㎡3+1室两厅两卫58169㎡3+1室两厅两卫585#230F151㎡3+1室两厅两卫60169㎡3+1室两厅两卫606#229F151㎡3+1室两厅两卫58169㎡3+1室两厅两卫587#129F190㎡四室两厅两卫588#229F151㎡3+1室两厅两卫58169㎡3+1室两厅两卫58——合计834金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院38佳源华府户型对比公摊27%151m²三室两厅两卫竞品优势公馆优势公馆优势：公馆餐厅带窗，采光及同风效果较好；竞品餐厅与厨房相连，无明窗；公馆户型南北进深短，布局方正，竞品户型不方正，缺东北角，部分关注风水的客户有抗性；公馆动静分区，动线合理，竞品走廊面积大，造成空间浪费，且北卧临近电梯间，居住感较差；公馆户型为全明户型，竞品客卫无窗；公馆客厅开间6.9m，竞品客厅开间6.6m，居住空间感小；竞品优势：卫生间干湿分离；金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院39佳源华府户型对比公摊27%169m²三室两厅三卫竞品优势公馆优势金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院公馆优势：公馆餐厅带窗，采光及同风效果较好；竞品餐厅与厨房相连，无明窗；公馆户型为全明户型，竞品客卫无窗，通风防潮效果差；公馆客厅开间6.9m，竞品客厅开间6.7m，居住空间感小；竞品优势：南向次卧套房设计，整体户型三卫设计，匹配改善型客户需求；厨房横向采光，通风采光效果好；40类别项目劣势情况开发商品牌佳源集团的开发商实力与开发水平位居二线，产品线与开发理念没有远洋先进。周边规划佳源华府周边为崂山行政核心区，金家岭核心地区，周边繁华吵闹，不是适合居住的生活区。产品而佳源华府产品为高层，容积率3.79，社区居住舒适性弱，万和公馆小高产品与洋房产品在主城区尤其是崂山区浮山后区域，产品属性具有稀缺性，万和公馆容积率2.8，社区居住上更加舒适。价格佳源华府高层均价47000-48000元/平，可以更少的钱购买万和公馆的洋房产品，更少的钱住更舒适的房源。佳源华府劣势分析41金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院42序号项目

分析维度佳源华府万和公馆竞品质素是否优于公馆（原因）合理价差1地段价值崂山金家岭板块（主商务区域）崂山浮山后板块（主居住区域）√（竞品地段未来升值潜力更高）-15002景观资源山海景观资源山景资源√-10003交通配套地铁M11号线青岛二中站地铁上盖4教育配套4所幼儿园、2所公立小学+1所项目自带规划小学、2所公立初中2所幼儿园+项目自带规划幼儿园、2所公立小学、2所公立初中√（竞品多为国际化幼儿园、中小学配套相近）-5005医疗配套1km范围内仅有一处卫生服务站1km范围内有一所青医附院东院，齐鲁医院和妇女儿童医院、明岐中医医院6商业配套丽达、百盛、金狮广场大润发，大拇指广场、卜蜂莲花、佳世客、奉天惠购物广场、埠西综合农贸市场7休闲配套青岛大剧院、国际会展中心等配套国信体育中心等√（竞品市政休闲配套更突出）-10008品牌实力佳源集团与青岛本土企业领世华府合作开发远洋集团9项目规模建面78万方建面13.23万方√（竞品体量更大）-100010居住舒适度容积率3.79容积率2.811产品品质住宅、集中性商业、公寓、写字楼住宅、底商√（竞品业态更为齐全）-100012居住氛围回迁占比5%左右回迁占比1%左右-成交均价成交均价4600040000（推测）-6000佳源华府劣势分析金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院43从开发商品质来说，佳源集团的开发商实力与开发水平位居二线，产品线与开发理念没有远洋先进。虽然在国内多地都有布局，但开发水平与实力不能与国内一线开发商相比，在开发商方面出现很大的不确定性。从产品上来说，佳源华府产品是高层，万和公馆小高产品与洋房产品在主城区尤其是崂山区浮山后区域，产品属性具有稀缺性，属于卖掉一套少在套的房源，而佳源华府产品为高层，高层居住舒适性差。佳源华府的容积率3.79，万和公馆容积率2.8，万和公馆居住上更加舒适。再者周边的环境，佳源华府周边为崂山行政核心区，金家岭核心地区，周边繁华吵闹，不是适合居住的生活区。价格上来说，佳源华府高层均价47000-48000元/平，可以更少的钱购买万和公馆的洋房产品，更少的钱住更舒适的房源。佳源华府打击说辞金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院青岛印象品基础信息项目地址合肥路以南，深圳路以东户型区间105-147㎡三房、四房开发商青岛城市建设集团绿地率35.1%占地面积3.86万㎡停车位1263个，地上126个，地下1137个建筑面积17.04万㎡交付标准无（一口价房价）可选装修风格（英伦/北欧）容积率3销售均价41000-44000元/m²物业类别小高层,高层交房时间2022年4月30日产权年限70年青岛城建物业管理公司青岛城建物业管理公司开盘时间6月20日物业费——项目规划：规划建设3栋17F小高，4栋18F小高，3栋26F高层，约816套房源。户型包含建面约105-147㎡三居、四居；营销节点：

6月6日开放131户型双风格2个样板间，同步启动意向登记，验资100万，6月16日认筹，认筹金额50万，优惠1%；6月20日首开，推出2#、3#、4#、6#，共推出了314套房源，总货值约17亿元，当天实际去化仅30余套，产品131-147㎡三房、四房，截止目前库存约170套，8月顺推5#楼，共72套，目前剩余约40套，预计9月10日加推9#楼；营销推广：城建自有小区社区广告（道闸，电梯框架）；营销政策：案场优惠98折，8月调整为99折；7月1日开始引入渠道，贝壳，Q房网，日均到访20组左右，渠道费约7-8万元/套；项目数据：周来电：10组，周来访：90组；青岛印象品10#9#8#7#5#6#4#2#3#1#26F26F26F18F18F17F18F18F17F17F金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院青岛印象品产品规划与产品配置青岛印象品项目整体以132m²户型为主，占比43%，117m²，105m²，122m²户型其次，分别占比14%。一期二期青岛印象品户型配比户型面积户型分布套数（户）套数占比117㎡9#、10#东西边户10414%105㎡9#、10#中间边户10414%112㎡9#、10#中间户527%122㎡2#10214%132㎡1#、3#、4#、5#、7#32243%147㎡6#689%合计——752100%10#9#8#7#5#6#4#2#1#3#AABCBAABCB人才公寓A户型117m²三室两厅两卫B户型105m²三室两厅两卫C户型112m²三室两厅两卫D户型122m²三室两厅两卫E户型132m²三室两厅两卫F户型147m²四室两厅两卫DDDDDDFFFFEEEEEEEEEEEEEEEEEE26F26F26F18F18F17F18F18F17F17F金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院45金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院印象品户型对比公摊27%117m²三室两厅两卫竞品优势公馆优势公馆优势：公馆南向卧室均赠送飘窗，竞品主卧无飘窗设计，居住舒适性减弱；公馆动静分区，动线合理，竞品走廊面积大，造成空间浪费；公馆厨房与餐厅相连，动线合理，竞品厨房出口正对入户门；公馆南向次卧开间3m，竞品南向次卧开间2.9m，居住空间感小；竞品优势：南向客厅与次卧连通阳台，空间使用率高；南向主卧开间3.5m，公馆南向主卧开间3.1m，居住空间感较大；卫生间干湿分离；46金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院印象品户型对比公摊25%132m²三室两厅两卫公馆优势：公馆南向卧室均赠送飘窗，竞品主卧无飘窗设计，居住舒适性减弱；公馆动静分区，竞品入户门与南次卧距离近，私密性差；竞品南次卧距卫生间较远，生活上不方便；竞品优势：南向客厅与次卧连通阳台，空间使用率高；卫生间干湿分离；竞品优势公馆优势4748金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院印象品户型对比公摊25%105m²三室两厅一卫竞品优势公馆优势公馆优势：公馆玄关处设有玄关柜，可存放衣物、鞋具等；竞品无玄关柜，入户私密性也较差；公馆南向卧室均赠送飘窗，竞品主卧无飘窗设计，居住舒适性减弱；竞品套三设计，各功能区较拥挤，且只有一个卫生间；竞品优势：南向客厅与次卧连通阳台，空间使用率高；卫生间干湿分离；49金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院印象品户型对比公摊27%122m²三室两厅两卫竞品优势公馆优势公馆优势：竞品入户门与南向次卧门相对，私密性较差；公馆南向卧室均赠送飘窗，竞品主卧无飘窗设计，居住舒适性减弱；公馆功能分区合理，竞品南向次卧距离客卫较远，动线不合理；竞品餐厅位于客卫门口，使用感较差；竞品优势：南向客厅与次卧连通阳台，空间使用率高；卫生间干湿分离；类别项目劣势情况开发商品牌青岛城建是青岛本土开发商，开发格局一直局限在青岛地区，开发理念没有远洋先进周边规划周边小区为车家下庄村回迁社区，周围居住人群的品质不如万和城；北侧张村河以北是中韩产业园区，多为厂区，居住环境差！交通项目的地铁配套，距离地铁口沿路需要1KM才能到达，乘坐地铁非常不方便；紧临青银高速，来往车辆的废气与灰尘会污染空气，不适宜居住；商超配套项目周边没有商业配套，居住生活购物不方便，未来建设的宜家不是传统的商超购物广场，不适合居住与生活的购物与采购！物业服务物业是青岛城建物业管理公司，物业质量不如远洋物业，远洋物业2019年青岛物业服务信用评价“红榜”第6名。交付时间现在还未开盘，交付时间预计在2023年，交付时间晚青岛印象品劣势分析50金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院从开发商品质来说，青岛印象品的开发商是青岛城建，青岛城建是青岛本土开发商，一直围绕青岛本土进行开发，他们并没有成熟的开发经验，所有的项目开发还都在摸索试验阶段中，而远洋他有成熟的开发经验，全球开发了近两百个项目，不管是住宅刚需，刚改，高端改善，别墅，商业，综合体项目，我们全都有很成熟的开发经验，而我们万和系，他是经过十年的研发改造升级，针对全都是高端客群的改善型需求，可以说是一个非常完美的产品了！所以综合来考虑我们的品质跟他们完全不在一个档次。再者周边的环境，印象品跟挨着青银高速，青银高速是青岛市区里边车流量十分巨大的高速终点，车流的废气与扬尘会到达小区里边，特别影响空气质量，影响身体健康。而我们远洋万和城项目南侧的浮山，被誉为青岛绿肺、天然氧吧。现已打造成3200亩浮山森林公园，也将成为青岛市区最大的森林公园，对居住健康非常有帮助！交通上来说，项目旁边经过的地铁2#线，从印象品出发要到达最近的地铁口沿路需要1KM才能到达，生活中乘坐地铁非常不方便，如果要走路去需要走15分钟，地铁的便利性不存在了；而我们远洋万和城是地铁上盖，售楼处门外就是地铁4#线的地铁口，出小区门就可以非常便利地乘坐地铁可以到达青岛市各区域！在便利性上不是一个层级。从周边商业配套上来说，印象品周边没有大型商场，在生活购物进行采买的时候非常不方便，正在建设的宜家毕竟不是传统的商超，如果是休闲的话是能够满足的，但生活购物、家居采买去宜家会非常不方便，距离最近的大拇指广场接近2KM。而我们远洋万和城项目周边有大润发，大拇指广场、卜蜂莲花、佳世客、奉天惠购物广场、南面隔路就是辽商综合农贸市场等满足日常的吃喝玩乐购和生活所需！青岛印象品打击说辞51金地宸悦东宸府金茂府佳源华府印象品融创壹号院融创崂山壹号院（海尔产城创东方悦府）基础信息项目地址辽阳东路111号（青岛科技大学北侧、国际高尔夫球场西侧）户型区间140-214㎡开发商青岛浩中房地产有限公司（海尔&融创）绿地率35%占