福华商业中心收益与合作方案

Fuhuashangyezhongxin福华商业中心营销企划PAGE15-福华商业中心收益分析及合作方案前言价格是商品价值的载体和主要表现形式，同时价格又会受外界多种因素的干扰而出现价值扭曲，严重的甚至会形成有价无市的虚假表现。作为房产开发企业，如何在竞争激烈的市场环境中生存且获取较高的利润，除了产品需要有良好的素质外，还要有科学的计价和定价体系。本案的销售，除了要有较为理想的售价外，更重要的是销售的总量和销售速度，而这，又取决于营销公司的专业能力与营销水平。因此，要取得本案营销的成功，必须制定一个合理的价格体系，对投入与产出做出缜密的测算。合作双方要群策群力，以高度负责的精神与专业运作能力面对市场，运筹帷幄，方能决胜千里。项目利润测算项目销售与租金收入1、本案销售总额预测（￥：22985万元）眼楼层忙面积（卡㎡锦）膝均价（元）作总价（万元昌）约B1F委2850刷6800伶1938棉1F浴5225话13600粪7106讽2F冻5170古9400瓦4859.领8狼3F盗5160翠7000尘3612遍4F说5160勒5800俩2992.轰8卫5F求5160骆4800睛2476.陡8反合计请28725赴8001.搞88温229临85.4督说明：汪①拴销售面积以跳大洋百货规争划图纸所标愚面积为参考歌。距②搬本表的每层挡均价是本项筐目每层销售愈的平均底价办。锈2、物业租前金收入厚预测灿（￥：3瑞6700万啊元）接根据汁大洋昂保底租金1即000万元羊和年营业额象6%的提成庄点数为福华舒企业的商场负租金，20松年的租赁期风限，测算出携福华商业中迹心商场20唐年租金收入青的总额为豆36700运万元腹（王见下表）馆。并且，第刺六年后的百酱货营业额绝门对数的递增很部分未予计经算。愈时间（年）怨营业额（补亿穷元）供提成点数（丛%）泰租金（万元推）全备注薯2003透1000向第一年保底化2004搜2.5伪6寨15慰00端第二年妻2005房2.8谁6蔽1680累第三年尚2006宇3.0盛6李1800椒第四年凭2007舟3.2构6滋1920枕第五年早开始营业额痰统一按3.晌2亿计算参2008-挠2022竖3.2*1仓5感6扫28800古20年租金炊总收入：类36700次万元渗二、租金收译入与返租租悠金估算丘平均年返租膜回报租金支党出2298迁5万元*8斤.5%=1奖953万元喷；庙12年返租届总支出：吐湾12*19燃53万=2誉3436万叹元。团租金收入以匠2.8亿徐年蛛营业额计算汪，则每年租面金收入为2绢.8亿*6希%=168烫0万元；1三2年租金总稳收入为：1杂2*168都0万元=2猾0160万宵元。经12年的租艘金收入减去搭12年的返辱租租金支出化，平均每年伐需贴补27论3万元梦印{（201卵60-23驻436）/徒12}=-寿273万元摧。镰本案销售总察收入229题85万元，附每年以银行蛙2%（定期龄存款）的利荷息收益，寒总则11年*们22985词万元*2%掌=5056饺万元（不计烂复利）。每活年利息收入效460万元雁，扣减返租妙租金支出贴切补部分仍有螺盈利187访万元。毅综合以上评尿估，本项目屿返租销售方铜案具有较高坛的可行揉性。怪返租销售分皱析更1、楼层平柜面分割方案再（草案）辜疤楼层跃类别轧B1F盒1F蜻2F用3F似4文F赞5F店面积势（嫩㎡桥）夹2850溪5225安5170于5160饿5160葱5160馋单元爹（屿个泰）炸136独193舅252遣252险252窃252康主力面积刑（橡㎡闯）次15-25层20轧-3故5拴15-25定15-25断15-25垦15-25秧总销售面积俩：滋28725重㎡财虹哪总温单元数：营1337个曾（分割平面菠详见附图一命）。闯2、返租运夺作模式分析乡目前，对于出商场的销售麻，似乎除了毅“热售后返租舍”叮外已无其它敌更好的办法披，于本项目柏而言，要在临短期内达到附预定的销售值目标，盘活闪企业资金，国则必须在借检助净“书大洋柏”贪的进驻而实圣行滨“陶带租约出售钩”伟的营销新模拍式（其实即联是询“赵售后返租专”筐的升级版，弟并且泉州在助售商场个案忧里，均为8积.8%以上摇的投资回报捞）。役为最大程度铜保障项目营鲁销战役的成转功，述建议本案实遮行常“示带租约出售忽”谊泉州第一家屈的营销模式风新概念像，具体操作扫方案有三：石1、单纯的版带租约出售纳：堡1）演“陷回租期独”俗12年（突愚出竞争优势惠）；效2）12泊年租金平均俩收益率（回鞭报率）为8锤.5%，即骆以每4年为敢一个阶段，字第一阶段（淘4年）的租店金回报率为杰8%，第二曾阶段8.5桶%，第三阶具段9%；给3）嘴按销售总价世计算租金，李前横1茶年狮租金租在购买商铺蒙时在首付款充中俊一次性千扣搂除，以减轻欧购房者的资债金压力，并浆可起到降低扣销售门槛的毅作用。余下掠年限的租金闸，可选择每牢季度定时将阻租金提前支猪付予客户；迎律师见证租曾赁合约的公你正性和有效逐性，以提高吗客户的投资池鸡脖信心。朋2、在方案素1的基础上贱，将租金的叶支付方式略停作调整，建梳立客户投资融信心保障体赢系，强化投尼资信心，以进此来消除本捕项目前几次认销售未果所经造成的负面摩影响。具体策方式：误1）举第1侍年的租金在横客户购房煎的川首付款中扣吴除；币2）余下的黎1术1惑年租金可通使过协议银行炮，由银行每傍月（季度）保定时将租金他打进客户专素用的银行帐渐户。其它条敢件不起变各。各3、首创营奇销新模式-贿带租学约出售，租补金保险承保轮。即于保险舟公司合作，舌实行买福华矩商场旺铺，飞回租的租金旁支付风险由然保险公司承局保。在实际酬的操作上，紫可套用中保余公司的盗“栏鸿泰两全纽”救之保险险种迈。即除撒第1裳年伤租金在首付轧款抵扣外，痰其余租金支软付由保险公恰司进行风险雕承保。砌（参照中国育房地产报0炉2年8月2牢6日地第3版去）脱楼层企单元谜销售浴面积（它㎡俭）英单价膛总价廉租金支付与交销售收入对旗比剑首期款50舰%先1佳年租金抵扣锯实际首付批实际现金收误入贝B1F抢20皇6800呈13600息0券68000鞭10880约51720掠17136抄0猴1F腿20怠13600毛2折72000居13600子0柏21760友11424本0村34272沫0祖2F速20缺9400忧18800娇0坡94000称15040鹅78960访23688尿0窑3F苏20所7000公14000阀0汉70000貌11200尚58800滚17640胖0持4F烤20迈5800躬11600斤0桑58000样9280缸48720桶14616蕉0筐5F亮20毯4800黑96000陶48000聚7680义40320出12096据0罢4、带租约筹销售示范表卡5、带租约融出售的可行神性鸦大型商场销鲁售，进行产级权分割，以吧社会中小投械资者为主要柜销售对象已幸是目前行业队市场里唯一渣的做法，而验售后返租则姥是通过租金杂支付的代价浅来获取商场冤的统一经营榆权，以对商坑场正常经营准运作的一个载保证。乎本案于开发摔商而言，较旦有优势或可额减轻压力的沉在于项目营林销带租约出贵售中所需承漆担的租金，隔而返租租金否实际上传已转嫁给封百货畜经营乔公司副，即宽大洋钥百货主要承趋担他支付，秃租金虽略有搜落差，但挽在一定程度怒上宾，党减轻于了供开发商腔租金蹄承担命的压力绳。死四、以销售定价的燕补充分析先2001年吹泉州的商业服营业用房预屿售面积77负718刷㎡，触空置总量1飘15570盈㎡满，其中一年避以上空置的踢面积为76异306喘㎡哈，占66%旁的比例，而框2001年胳泉州商业铜物业牛的开发总量妻却达到22见5111济㎡差。纵根据泉州2肺001络泉州统计年印鉴耀分析桑表示，割近两穷年泉州粒的消费零售录总额及居民棵消费总价格柴运行较为平缘稳山，近不会有较大坟的消费波动皂，淡而这一点已半在今年的房夏产销售中得棚到佐证。炊1、臣竞争躁个案较类比价值加忆权分析表破价值提升和读实现要素狼价肤泄值权重招价值实现程夹度慌本项目奖汇金广场慰财富天下帝A.类比区做域价值洁—拔地段资源律35%暑A--1挪市政交通及源直入交通珠10%腐6%称8%兽10%地A--2豆商业繁荣度斧（人流、商唉业氛围献）隶15%壶13%缘10%页15%仙A--3纲商业环境属（休闲、景时观、购物坚环境）瓦10%你7%脉7%辟9%富B.可提升社价值比较节60%姿B--1行建筑风格及狸空间令13%爆13%附10%个10%期B--2革空间分割及牵面积谜8%保6%赚7%轻8%袄B--3听百货公司品棋牌及实力誉13%殿12%伸10%袍13%湾B--4忧商业配套和芬物业管理昨10%绣6%那9%骑8%座B--5家形象包装和慢营销策划脊8%揉8%剧6%峰8%克B--6沟发展商品牌挂和实力步8%纠8%匪6%轧8%骨C.价值实站现制约因素谊嗽经济、政治混因素谣5%钩4%骂4%但4%土总计忽100%获83%沫77%控93%跟加权类别比炎值候-17担-23尼-7能2、竞争个注案籍售价与租金榨分析简表员物业名称轨财富天下迷汇金广场暂诺林商城幼本案悉位置想涂门街与百别源路交汇处厕温陵南路宝责洲路口处案清蒙开发区僵入口处础温陵南路与菠泉秀路交叉确处血售价根（均价）弹8660元凑/铸㎡围7涌2描6迁0删元/些㎡就6磁2余00元/寻㎡络（零公摊）口8000元蜡/调㎡担投资回报率漂8.8%光8.8%摸10%物8.5%马回报年限谈5年激8年旬4年死12年词月租金躲63.5元唉/画㎡傍53.24帝元/答㎡绞45.47愈元/右㎡戴56.66邀元/颈㎡成通过级以上介竞争扛个案嫩类比价值加驳权分析表和棕竞争个案售劫价避及召租金麦分析简表降的分析席，本案的价胖格界定是花客观的反映育了泉州商业正物业市场忆价值，是一佣次合适的定痛价。价广告推广及坏费用测算辞阶段营销控弟制夸表详见表一。笛阶段营销推拴广执行及费宏用安排详见表二。脖三齐、阶段营销俭重点朴1、预热期亲——饰（造势积蓄罚）晴产品固有的棵弱势及负面必口碑迫使我羊们在推广之插初要进行一场次观念更新袖的引导期，砌通过大洋百龟货进驻，为晴借势重点，睬把泉州人关间注焦点聚集守至本案通过探大洋开业的剩火爆热闹及普繁荣场面，朵形成有利口达碑宣传达到决转变传统观斜念之目的，恰这一阶段主蔑要进行的是袜软性方面的除造势，炒作矩聚焦点及项裙目的前期摸得底。胸2、公开期哗——男（新形象塑灰造）拾集前期所积劲蓄的能量为厉开盘现场活致动的形势开厚闸放水释放尺能量，通过扣硬性广告把萄项目形象大搬面积广而告煎之，软性跟纵进追踪，推历波助澜，这桨一期重点把厘握开盘现场铜活动及开盘吗这一周的现瞎场接待，销持售中心道具陪齐全，说辞志熟练，节奏举掌控有序，种策划部人员脏推广进程脉冬络清晰，目栗的明确，各烫部门通力协野作做好开门夏红。趴3、强销期单——考（组合传达键项目优势）支这一阶段各鹰媒体组合推访广相应出台烦，承前期良临好势头，针漫对于主力客爹群市场展开虏全方位出蛮击款。泉州及南帆安、晋江、料石狮各地硬盼性媒体为主倦，以五一黄朵金周现场活芹动为阶段性雅高潮，把项公目优势传达钉出去，进行往项目强销期浴推广，这一仙阶段重点主外要在于把握朱客户心理及圾关注焦点恶予胜以针对性推雪广。免4、促销期立——悄（项目内涵勿深挖、提炼抵）黎通过前期数趴据炒作及新奶楼层单元的盐小额利益回石馈活动推出扩直指观望客热户易的心理，动麻摇其理性，跑这一阶段重滋点在于扩大茶客户层面，承以周边地市豆主导媒体为谷主，以直接布接触的直邮型广告及软性胃明星楼盘点呈评为辅投，敲进行项目内骂涵的深层挖枕掘，以中秋再促销活动为剖阶段性高潮告进行促销期躺工作。播5、延销期桌——其（综合提升苹项目优势，示稳定客户信穴心）吼这一阶段重钥点在于稳定逝老客户信心振，巩固销售墨，并通过做所好老客户的庙工作让其带俘动新客户，回组合泉州地司区主导性媒钱体推广，以渴元旦促销活谅动为本阶段劲高潮，以业刺主酒会糖作遭为炒作焦点佛，掀起新一疮轮的促销。混四、推广思算路刃1术、大规模宣充传造势（新割形象公开、梳塑造）狼由于店铺返含租销售在泉害州人心目中寸疑虑仍如然巷很多，所以千融合现时的因繁荣及未来挑保障的项目抵整体形象的碧塑造非常重竟要，我们应降以大气势，腔项目独有卖观点结合实实剧在在的现成旧繁荣及保障谦措施拜，浓一举推出士，印全面打消投敏资者本的蜘疑虑门。燕新形象公开养、刊塑造牲，重这头一关要眨严谨把握，胆通过硬性广薄告大气势悼的亚实力展现及遍软性广告的吊引导烘托，截打响第一炮伟，制造开门馋红为后续销音售奠定基础楼。警2、挖掘项兰目硬性优势劝（产品品质穗塑造）耐在已经步入某产品时代的泽房地产市场愿而言，产品筋力的竞争已疤被提上第一哀位置且日趋榜激烈，塑造分自身独有魅朵力以耗