江苏省-泰州市-姜堰市场研究及产品定位报告

姜堰市场研究及产品定位报告TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.

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Professional·Sincere代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据··产业·公关开发背景力高集团创建于1992年，是一家专注于开发与管理中、高端住宅物业及商业物业的综合性房地产发展商，拥有全国房地产开发一级资质、全国物业管理一级资质。力高秉持“力致美好生活家”的品牌理念，经过多年沉淀与积累，集团构建了层次分明、功能互补的产品体系，产品类型涵盖住宅、商业、公寓、写字楼、五星级酒店等多种业态。在“全生命周期全息覆盖”的经营开发理念下，为数以万计的业主创造了优质的居住条件和满意的生活体验。力高地产为中国房企百强企业，专注于开发高端住宅物业及商业物业的房地产发展商开发背景地块上市地块流拍地块再次上市地块成交“巨无霸地块”起拍价高达6个亿、包含8万方商业综合体，商业自持建筑面积不低于50%，对开发企业的实力有着极大的考验力高地产——一家专注于开发高端住宅及商业的房地产发展商当力高邂逅“巨无霸”地块将为百万姜堰人民带来极致的品质居所目录CONTENT01市场认知04客户研究及预判02商品住宅市场05产品建议03项目本体分析06项目定位建议项目打造建议07城市认知——1、城市规划发展及特征01PART城市认知泰州处在沿江发展带上，接受南京都市圈、苏锡常都市圈辐射，是江苏长江经济带重要组成部分，是上海都市圈的中心城市之一镇江市扬州市南京市常州市无锡市上海市120Km200Km113Km泰州市50Km55Km73Km苏州市142Km106Km南通市南京都市圈苏锡常都市圈杭州都市圈上海合肥都市圈泰州泰州处在沿江发展带上，将接受南京都市圈、苏锡常都市圈辐射，是江苏长江经济带重要组成部分，是上海都市圈的中心城市之一；泰州市下辖靖江、泰兴、兴化三个县级市，海陵、高港、姜堰三个区；城市面积5787.26平方公里，户籍505.19万人，常住465.19万。兴化市姜堰区海陵区高港区泰兴市靖江市城市占位泰州发挥滨江优势，建设以医药、机电、造船、化工、新材料、新能源为主的先进制造业基地，成为长江南北联动发展的枢纽、滨江生态宜居旅游城市。——《长江三角洲区域规划》长三角城市群各城市规模等级规模等级划分标准(城区常住人口)城市超大城市1000万人以上上海市特大城市500万—1000万人南京市大城市

I型大城市300万—500万人杭州市、合肥市、苏州市II型大城市100万—300万人无锡市、宁波市、南通市、常州市、绍兴市、芜湖市、盐城市、扬州市、泰州市、台州市中等城市50万—100万人镇江市、湖州市、嘉兴市、马鞍山市、安庆市、金华市、舟山市、义乌市、慈溪市小城市

I型小城市20万—50万人铜陵市、滁州市、宣城市、池州市、宜兴市、余姚市、常熟市、昆山市、东阳市、张家港市、江阴市、丹阳市、诸暨市、奉化市、巢湖市、如皋市、东台市、临海市、海门市、嵊州市、温岭市、临安市、泰兴市、兰溪市、桐乡市、太仓市、靖江市、永康市、高邮市、海宁市、启东市、仪征市、兴化市、溧阳市II型小城市20万人以下天长市、宁国市、桐城市、平湖市、扬中市、句容市、明光市、建德市泰州按照人口规模等级，泰州为II型大城市，积极打造区域中心城市，在长三角城市群中具备人口优势规划发展泰州市城市总体规划（2013-2030）姜堰城区泰兴城区高港城区海陵城区市区总体格局：“小南北”结构向“大东西”带状“双城”结构向“多体系”总体策略为“三泰联动、强化主城、重组预控、保育绿心”，即海陵城区与姜堰城区实现城市一体化建设，高港城区与泰兴城区实现沿江港口联动发展；提升泰州中心城区职能，强化集聚辐射能力，保护古城，建设新城。泰州中心城区建成我国重要的医药产业基地，长江三角洲北翼中心城市。构成“一核一带两片”的城镇空间发展格局。一核：由泰州中心城区（海陵城区、高港城区）、姜堰城区和泰兴城区组成的市域核心。一带：是指沿江城镇带。两片：根据现状空间发展特征和未来发展趋势，将市域划为南北两个片区。“南部片区”为江海高速以南的区域，“北部片区”为江海高速以北的区域。目前泰州市区大力发展海陵城区与姜堰城区，致力实现海姜一体化建设，高港城区与泰兴城区实现沿江港口联动发展，提升泰州中心城区凝聚力、辐射力城市交通泰州主城区海陵区高港区姜堰区市内交通规划市区将构建“三横四纵三联四准”的快速通道“三横”：即站前路、海姜大道、永定路“四纵”：即长江大道-高永路、泰州大道、东风路、环城东路(北段)-海泰通道“三联”：即新区大道、环城东路(南段)、溱湖大道“四准”：即江州路、南通路、济川路、通港路一环三射：构建“一环三射”的快速网格局，实现海陵城区环路贯通、主城区、高港，姜堰、高速公路便捷衔接，核心交通有效缓解。S231快速路北延、永定路快速化西延、站前路快速路、长江大道快速化、东风路快速化北延，截至目前除长江大道快速化未动工，其余均处在建设中泰州市区范围：海陵区、姜堰区、高港区市区将构建“三横四纵三联四准”的快速通道，站前路、海姜大道、永定路三条横线为构建海姜一体化的大动脉站前路永定路海姜大道城市总体规划市区近期（2015）为30万人；中期（2020）35万人；远期（2030）为45万人；城市规模发展方向“西进、南扩、北控、东优”；“西进”——对接泰州城区，与泰州城区一体化发展；“南扩”——将梁徐纳入城区，城市向南拓展新的发展空间；“北控”——减少发展成本，保护里下河水网地区生态；“东优”——优化东部的用地布局。西进南扩姜堰区总体呈现“西进、南扩、北控、东优”的发展态势，本案所在的城西是与泰州城区一体化发展的桥头堡，政策红利凸显，区域发展进程加速功能规划东北片区定位：姜堰中心城区的城北居住组团，结合天目山公园的建设，打造文化休闲与居住相结合的综合功能区；东南片区定位：姜堰区级商业中心；姜堰城区主要历史文化资源集中地；姜堰区域旅游服务中心；基础设施完善、生态环境良好的宜居空间；城西片区定位：城市中心功能拓展的重要承载区、生态宜居新城区、公铁水联运的枢纽物流区；经济开发区：新能源产业基地、国家级高新技术产业化基地、国家级汽车零部件生产基地、五金机电产业特色园。现代科技产业园：省级工业集中区、泰州市重点园区，包含传统工业园、高新技术产业园、智谷软件园。东片区以居住、商业、行政办公功能为主，西片区承载大量产业，形成经济开发区，本案位于经济开发区与居住、商业、行政办公交汇处，将会吸纳大量产业客户城市经济——城市GDP泰州GDP总量保持稳定上涨，2018年GDP为5108亿，全省排名第九，下辖姜堰区2018年GDP为715亿，增速6.8%，总量在全市排名第四，从宏观经济增长表现，反应出房地产市场呈现稳定发展趋势

2018年江苏省各市GDP总量排名排名城市GDP(亿元）增速（%）1苏州185977.382南京128209.433无锡114388.824南通84278.955常州70506.526徐州67552.267盐城54877.968扬州54667.929泰州51087.6510镇江40500.9911淮安36018.1812连云港27714.9813宿迁27505.35GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产发展情况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展城市人口泰州全市人口发展态势良好，常住人口总量持续低速平稳增长，外来人口流入量少，其中姜堰常住人口73万人，人口基数低于兴化、泰兴，属人口外流型城市据泰州市统计年鉴和统计公报显示，目前泰州全市人口发展态势良好，常住人口总量持续低速平稳增长，外来人口流入量少；2018年泰州全市户籍人口总量为503万人，常住人口总量为464万人。2018年姜堰户籍人口78.25万人，常住人口73.13万人。人口分布泰州人口整体呈现南多北少的分布特点，海陵区人口分布最为密集，其次为靖江，中心城市与下辖县市发展表现相对均衡人口空间分布特征：总体上呈现“南多北少”的人口空间分布格局；呈现中心城市、县城与小城镇相对均衡发展的格局；中心城区人口增长较快，海陵区人口密度较大。海陵1600人/km²姜堰787人/km²高港874人/km²兴化518人/km²泰兴880人/km²靖江1022人/km²地区常住人口（万人）面积（平方公里）人口密度（人/平方公里）海陵区483001600姜堰区73927787高港区25286874兴化市1242393518泰兴市1071216880靖江市686651022全市4645787802城市人口消费模型姜堰区现实人口情况：城市发展处于起步期截止2018年末，姜堰区域常住人口约为73万，处于城市化起步阶段；目前市内人口生活较为简单，在商品消费上注重性价比，视野缺乏深度。起步期发展期成熟期人口数量城市发展50-100万100-300万300-500万教育程度普遍较低生活习惯简单消费模式初级前瞻视野缺乏单一注重性价比教育程度普遍中等生活节奏加快消费模式多元化消费产品开始注重品牌选择社交活动明显增加教育程度普遍较高生活节奏较快消费模式多元化国际化消费产品开始注重品牌、品味社交活动增加5年5年人口增长模型姜堰人口规模属于城市发展的起步期，当地居民生活简单，注重消费品的性价比，视野缺乏深度，随着未来城市进程发展，未来消费模式向多元化发展城市特征——教育之乡姜堰中学（高中）励才中学（初中）泰州的教育在全省乃至全国独树一帜，基础教育发展强劲，知名的六所高中有两所在姜堰，其中姜堰中学更是排名第一，为江苏省首批五星高中，泰州仅此一家，连续三年培养了江苏省高考状元。2017年江苏理科状元姜堰中学潘慰慈2016年江苏文科状元姜堰中学魏思伦2015年江苏理科状元姜堰中学蒋婧煜姜堰不仅有着全市排名第一的高中，初中励才中学同样有着极高的知名度，每年周边县市均有较大比例学生赶往姜堰报考励才中学，姜堰中学连续三年的省状元均毕业于励才中学。基础教育的强劲，极大的吸附了周边城市的学生，许多来自兴化、东台、泰州市区等地的家长在学校附近租房或者买房陪读，由此衍生出了一种特殊的“陪读经济”，同时也激发了房产市场的需求，拉高了周边住宅的销售价格。基础教育——催生陪读经济。姜堰教育品牌效应明显，拥有多所重点中小学，作为江苏省教育基地，常年吸引全省及上海等地有条件家庭前来求学，衍生出“陪读经济”，激发房产市场的需求通过依托姜堰教育这张名片，教育小镇会极大带动城西片区的发展，未来将成为泰州教育核心区，本案所处的生态宜居新城将会吸引大量追求先进教育的客户安家落户2018年5月31日，姜堰区举行重点项目战略合作签约仪式，与上海融创房地产开发集团有限公司签订“泰州姜堰（融创）教育小镇”“泰州姜堰（融创）健康文旅新城”项目合作协议。姜堰区与上海融创房地产开发集团有限公司将采用“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作方式，为实现姜堰西部新城与大健康产业示范区的快速化建设提供一揽子的规划、建设、运营综合解决方案，共同打造“教育及大健康产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的科教先进教育小镇及大健康产业示范区。教育小镇核心区距离1.5KM本案城市特征——教育之乡城市特征——旅游之乡姜堰景观资源丰富，形成以溱湖湿地为主导的特色景区，全市全年接待游客698.3万人次，实现旅游直接收入17.6亿元，同时也显示出城市宜居的特征溱湖湿地公园北大街文化景区位于姜堰城中，北部为商业休闲区，建筑群古色古香，内部街巷纵横，天井、游廊、水景工程等中国古典建筑元素与现代商业元素交相辉映。南部为文化旅游区，内部有王氏宗祠、黄龙士纪念馆、徽商旧居、乾隆昌栈等历史文化景点。北大街文化景区溱湖国家湿地公园，地处姜堰北部里下河地区，江苏省首家国家级湿地公园。5A及景区，规划总面积26平方公里。“天下会船数溱潼、溱潼会船甲天下”美名远扬。溱潼会船历史悠久，历经数百年传承而不衰，被列入全国十大民俗节庆活动，被誉为“民俗文化之大观、水乡风情之博览”。溱湖国家湿地公园、溱潼会船溱潼会船节溱潼会船文艺表演城市特征——建筑之乡2017年建筑施工企业共计180家，实现总产值512亿元；荣获“鲁班奖”1项、国家优质工程2项，正太集团连续6年被评为“中国建筑业竞争力200强企业”，正太、锦宸等4家企业入选“江苏省建筑业竞争力百强企业”，宇辉住宅获批省级建筑产业现代化示范基地，正太集团、齐达路桥实现行业“一带一路”市场零的突破；2017年全区新增二级资质以上建筑业企业24家，其中特级2家、一级6家；全市7家特级资质全区占3家，成为泰州唯一、全省少有的拥有3家特级资质的建筑强区。正太集团锦宸集团万邦集团正威集团建筑业为姜堰支柱型产业，2017年全区建筑施工企业实现总产值512亿元，泰州市7家特级资质企业姜堰区占3家，是名副其实的建筑强区认知总结城市三大名片：教育、旅游、建筑城市占位：泰州位于沿江发展带，

属II型大城市，积极打造长三角中心城市；城市规划：泰州市区大力发展海陵城区与姜堰城区，致力实现海姜一体化建设；城市经济：经济实力强劲，侧面反映房地产市场平稳发展；城市人口：人口基数不大，需要导入姜堰以外的客户；城市三大特征：姜堰教育品牌效应明显、旅游业发达、名副其实的建筑之乡；本案所处区位：本案所在的城西板块为海姜融合一体化发展的桥头堡，发展力度最大。商品住宅市场02PART房地产发展历程2016年至今2016年之前时间：2010年开发商：华侨城项目：泰州华侨城时间：2014年开发商：祥生项目：福田名苑时间：2013年开发商：祥生项目：福田花园16年之前姜堰房地产市场处于起步状态16年至今热度高涨，碧桂园、中梁、融创、力高陆续布局姜堰时间：2016年开发商：碧桂园项目：碧桂园翡翠郡时间：2018年开发商：融创项目：玉兰花园时间：2018年开发商：碧桂园项目：碧桂园中天凤凰台时间：2017年开发商：中梁项目：中梁泰达壹号院时间：2017年开发商：中梁项目：中梁泰达首府壹号时间：2017年开发商：碧桂园项目：碧桂园钻石湾产品演变趋势产品形态：高层（毛坯）楼面价：764元/㎡销售均价：4000元/㎡（16年）建筑立面：住宅采用现代建筑风格，立面材质为面砖和涂料，以红、白、灰为主色调，立面品质感较差景观风格：项目景观缺乏明显的景观特色户型设计：项目户型小面积刚需为主，设计性价比相对较高，通过阳台和入户花园提升赠送空间锦绣姜城2007-2016名人书苑2012-2019产品形态：高层（毛坯）、洋房（毛坯）楼面价：712元/㎡销售均价：高层5200元/㎡（16年）、高层8500元/㎡（19年）建筑立面：住宅采用地中海建筑风格，立面材质为面砖和涂料，以乳黄色为主色调，立面品质感一般景观风格：项目景观打造一般，品质不高户型设计：项目户型刚需为主设计进深过长，整体采光一般，部分户型南北不通透第一阶段为16年之前姜堰市场产品形态主要为高层、洋房，毛坯交付，户型以刚需为主，产品无亮点产品演变趋势锦绣姜城蓝岳首府中天御苑泰达星河湾栖岭花园君安世纪城德驰熙园底部面砖+涂料1、2层石材，以上真石漆别墅：青砖高层：涂料1、2层花岗岩，以上涂料

底部石材+真石漆+面砖底部贴砖+涂料底部贴砖+涂料现代风格欧式风格中式风格英伦风格新古典新古典现代简约16年之前竞品项目建筑风格多样，以涂料为主，少数楼盘采取面砖贴面，整体品质感较差产品演变趋势锦绣姜城蓝岳首府中天御苑泰达星河湾栖岭花园君安世纪城德驰熙园300米景观长廊，4000m²天鹅湖、月牙泉景观欧式皇家园林景观60景、16庭阁、拱桥奇石种植绿化

双河水岸，一条景观主轴，三大主题空间，高低起伏漫坡园林1000㎡法式宫廷中央景观5000㎡自然河道16年之前市场多数竞品项目景观特色主题感偏弱，少数项目以欧式景观主题为主，结合自然水景、人工水景以及种植绿化进行景观打造产品演变趋势第二阶段为16年至今，品牌房企领头的产品设计趋于品质化，物业形态不再局限于高层、洋房，市面开始出现叠墅产品，由刚需向改善转变，由于拿地成本攀升，产品价格上涨幅度明显碧桂园翡翠郡2016-2017产品形态：高层、叠墅楼面价：2150元/㎡销售均价：高层9000元/㎡、叠墅11000元/㎡建筑立面：外立面采用真石漆+石材，立面品质高；景观风格：中式古典园林，追求中式景观的新生，蕴含古韵的设计理念户型设计：主打改善房型，打造叠墅产品与市场形成差异化竞争，赠送面积丰富；中梁首府壹号2017-2018产品形态：高层楼面价：3029元/㎡销售均价：9500元/㎡建筑立面：外立面采用真石漆+石材，立面品质高景观风格：五重立体园林户型设计：户型偏改善，南北通透且方正，舒适度高碧桂园翡翠郡碧桂园钻石湾碧桂园凤凰台中梁壹号院中梁首府壹号真石漆+石材真石漆+石材真石漆+石材真石漆+石材真石漆+石材五重立体园林五重立体园林五重立体园林沿河景观带中式古典园林沿河景观带

中式古典园林沿河景观带产品演变趋势16年至今市场主流房企在外立面用材上由涂料转用真石漆+石材，外墙品质提升，产品采用高低配组合，小区园林打造更注重客户的体验，更多的利用天然沿河景观带提升项目品质现代风格现代风格现代风格新中式新中式产品演变趋势姜堰别墅市场从2010年起步，华侨城在溱湖风景区打造文旅度假产品，包含独栋、双拼、联排，2013年姜堰市区中天御苑推出中式双拼别墅，目前已售罄，2019年励华荣悦府推出14套双拼，目前市场联排、双拼别墅稀少，由于近年来土地容积率等硬性因素限制别墅产品的发展励华荣悦府2019中天御苑2013中天御苑入市时间：2013年产品类型：双拼别墅面积大小：470-660㎡销售均价：7000元/㎡起励华荣悦府入市时间：2019年产品类型：双拼别墅面积大小：370㎡销售均价：11200元/㎡泰州华侨城2010泰州华侨城入市时间：2010年产品类型：独栋、双拼、联排别墅面积大小：独栋275、411、495㎡，双拼306㎡、联排200㎡销售均价：独栋17000元/㎡，双拼13000元/㎡，联排12000元/㎡产品演变趋势第三阶段为融创高品质产品系的入市后，新项目的打造将会愈加高端化，产品品质迭代，越来越多的项目会往科技、生态、智慧社区等方面发展，发展与价格相匹配的产品力产品系列：选取“玉兰系”、“御园系”、“壹号系”三大豪宅品牌产品线之一的“玉兰系”产品形态：高层、叠墅建筑立面：立面统一纯正，更注重细部节点的做法，干挂石材、页岩瓦的运用，米黄色暖色调立面辅以高级彩色铝合金窗，体现法式建筑的高档；景观设计：景观从规划到细节均运用法式元素。融创玉兰花园2019产品演变总结品牌演变：16年之前姜堰商品住宅开发品牌以本土房企为主，16年后吸引碧桂园、中梁、融创等品牌房企进驻姜堰，随着城市能级地位的不断提高，未来将有更多品牌房企进驻；产品演变：跟随品牌的发展历程，产品随着品牌房企的进驻开始多元化，16年之后项目品质飞速提升，逐渐采取高低配的布局方式，叠墅开始进入大众视野，外立面由外墙涂料转变为真石漆加石材。别墅市场仅有华侨城、中天、励华等房企开发项目推出联排、双拼别墅，由于土地条件的限制，别墅产品发展空间受限；产品发展趋势：今后越来越多的项目会往科技、生态、智慧社区等方面发展。宏观政策2017—2018年经历四次大节点调控，通过满两年可售、限制价格上调幅度、打压捆绑销售等措施调控市场，目前市场已经进入缓和阶段，政策影响力逐渐铺开2017年3月22日“泰五条”核心内容每次申请预售许可面积不得低于2万平方米（尾盘除外）；严禁无证认筹；商品房明码标价对外销售；价格调整每3个月上涨幅度不大于5%。“泰十六条”核心内容购房人在市区购买商品住房未满2年的，不得上市交易。严格商品住房价格备案管理。房产开发商不得变相囤积房源或捂盘惜售2017年8月23日《关于调整商品房预售项目工程形象进度的通知》多层（六层以下，含六层）的商品房项目，应当施工至主体结构封顶；高层（七层以上，含七层）应当施工至主体结构的1/2以上，主体结构中地下一层可作地上两层建筑计算工程形象进度。2018年6月4日《关于进一步加强商品住房价格备案管理的补充通知》通知规定市区范围内新建商品住房及其配套并单独销售的车库、储藏室、地下车位，均实行销售价格备案制度。打压了开发商捆绑销售、变相加价的现象。2018年3月6日宏观政策政策明细时间政策简称具体内容2017.3.22《关于加强商品房销售行为监管，促进房地产市场平稳发展的通知》每次申请预售许可面积不得低于2万平方米（尾盘除外）；严禁无证认筹；商品房明码标价对外销售；价格调整每3个月上涨幅度不大于5%。2017.4.5《关于对住房公积金廉政风险防控抽查情况的通报》1、停止发放第三次及以上住房公积金贷款。2、职工、配偶及其他产权共有人共同办理的住房公积金贷款，为一次住房公积金贷款。职工、配偶及其他产权共有人各自办理的住房公积金贷款，合并计算住房公积金贷款次数。3、职工住房公积金贷款所购住房已经转让的，计算住房公积金贷款次数。2017.5.1《关于适时调整住房公积金政策确保房地产市场平稳健康发展的通知》购买存量房首付不得低于30%。公积金暂停商转公及异地贷款业务2017.8.2《关于进一步规范市区商品住房销售行为的通知》落实商品住房明码标价，鼓励商品住房现房销售、规范经纪机构代理行为2017.8.23《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》购房人在市区购买商品住房未满2年的，不得上市交易。严格商品住房价格备案管理。房产开发商不得变相囤积房源或捂盘惜售2018.3.6《关于进一步加强商品住房价格备案管理的补充通知》通知规定市区范围内新建商品住房及其配套并单独销售的车库、储藏室、地下车位，均实行销售价格备案制度。打压了开发商捆绑销售、变相加价的现象。2018.3.21《关于调整住房公积金贷款政策的意见》职工首次申请住房公积金贷款首付比例由20%调整为30%，第二次申请住房公积金贷款首付比例由20%调整为40%。2018.6.4《关于调整商品房预售项目工程形象进度的通知》多层（六层以下，含六层）的商品房项目，应当施工至主体结构封顶；高层（七层以上，含七层）应当施工至主体结构的1/2以上，主体结构中地下一层可作地上两层建筑计算工程形象进度。为缓解供需矛盾，在市场供应偏少的区域，对信用良好，连续两年信用等级在AA级以上的开发企业，可通过缴纳风险保证金（预售资金）的形式担保完成形象进度，但风险保证金（预售资金）的缴纳比例不得低于商品房预售价的30%。鼓励现房销售，已通过竣工验收符合现房销售条件的项目，免于预售资金，可直接上市销售。土拍政策一、中华人民共和国境内的法人、自然人和其他组织均可参加竞买，申请人可以单独竞买，也可以联合竞买。竞买人及其控股股东、集团成员企业、下属控股子公司、母公司及母公司其他下属控股子公司，不得报名竞买同一宗地块。在泰州市区（不含姜堰区）已取得国有建设用地使用权的受让人，如有尚未开发（未取得建设工程施工许可证）的住宅类地块，不得参与竞买。二、（1）土拍不设最高限价：本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按照价高者得原则确定受让人。（2）土拍设置最高限价：本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按照价高者得原则确定受让人。挂牌时间截止时，转入限时竞价，当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有其他竞买人继续竞买的，只能报最高限价，所有报最高限价的竞买人都必须参加现场摇号，通过现场摇号确定竞得人。配建情况：例：〔2018〕4-1号、4-2号地块装配式建筑比例均不小于30%。

〔2018〕4-1号地块在A地块配建1处建筑面积2000平方米的农贸市场，建成后竞得人须无偿移交给相关区政府（管委会）或相关部门，移交过程中竞得人须按规定缴纳相关税、费，在A地块内竞得人须无偿提供商业、办公用房建筑面积共1402平方米给凤凰街道东谢社区，其中一、二层建筑面积各701平方米，移交过程中竞得人须按规定缴纳相关税、费。在B-1号地块配建建筑面积不小于4003平方米的科教用地（幼儿园），建成后竞得人须无偿移交给教育部门，移交过程中竞得人须按规定缴纳相关税、费。泰州市区土拍设置一定限制，从限制同一宗土地竞拍资格等入手，竞拍方式分为不设最高限价和设置最高价进行摇号2018年10月泰州银行房贷利率序号银行首套房二套房最低首付利率最低首付利率1中国银行30%上浮15%30%上浮25%2建设银行30%上浮15%30%上浮20%3农业银行30%上浮15%40%上浮25%4工商银行30%上浮15%30%上浮20%5招商银行30%上浮15%30%上浮20%6邮储银行30%上浮15%40%上浮25%7南京银行30%上浮15%30%上浮20%8江苏银行30%上浮15%40%上浮20%9浦发银行30%上浮15%40%上浮20%10民生银行暂停房贷2019年3月泰州银行房贷利率序号银行首套房二套房最低首付利率最低首付利率1工商银行30%上浮15%30%上浮20%2农业银行30%上浮10%40%上浮15%3中国银行20%上浮10%40%上浮15%4建设银行30%上浮10%30%上浮15%5浦发银行30%上浮10%40%上浮15%6中信银行30%上浮10%30%上浮15%7邮储银行30%上浮10%40%上浮15%8兴业银行20%上浮10%30%上浮15%9华夏银行30%上浮10%40%上浮15%10江苏银行20%上浮10%30%上浮15%贷款利率19年泰州各银行贷款利率上浮程度相比18年出现不同程度的下滑，首套房有部分银行放开最低20%首付的政策土地市场18年至今姜堰主要地块仍以高溢价出让，摘牌单位以本土房企为主，随着热点区域高价地块入市，未来商品住宅均价仍将进一步突破价格天花板挂牌编号占地面积（㎡）土地用途容积率建筑面积（㎡）成交总价（万元）成交楼面价（元/㎡）摘牌单位溢价率成交时间项目名称[2018]4-249047住宅1.8088284.6331933760江苏海湖地产有限公司80.47%2018/5/25金通芙蓉园〔2018〕2-1223245商住2.08464349.6804771733泰州市嘉源投资发展有限公司33.51%2018/11/21/【2018】9-112422住宅1.3016148.644862778江苏明天置业有限公司4.67%2018/12/29润福花园[2018]10-159567商住1.9113177.3406603593泰州乾韵房地产开发有限公司20%2019/1/25中天桃李府[2018]11-163038住宅1.8113468.4397853506江苏通银实业集团有限公司62%2019/1/31通银天泽府本案金通芙蓉园通银地块中天桃李府润福花园整体商品住宅量价18年商品住宅成交85.82万方，同比下滑19%，成交均价8474元/㎡，同比增长35%，新入市项目减少、供货不足均导致成交量下滑，品牌房企的高端改善项目入市拉高整体成交均价成交量：2018年成交85.82万方，同比下滑19%；18年仅碧桂园凤凰台、中梁首府壹号等项目新开盘，其余均表现为老项目续销，新增供应疲软，市场一房难求，成交端口表现下滑态势；成交价格：2018年成交均价为8474元/㎡，同比增长35%；中梁首府壹号、时代商业广场等高端改善项目集中入市拉高整体备案均价。中天清华园、碧桂园钻石湾集中加推碧桂园钻石湾叠墅入市中梁壹号院加推数据来源：姜堰房管局、同策咨询研策中心成交结构年度70以下70-8080-9090-100100-110110-120120-130130-144144及以上合计成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数成交套数2016年0.56%0.56%4.84%14.79%8.05%19.63%26.81%18.02%6.74%100%2017年0.03%↓0.38%↓5.24%↑12.70%↓5.39%↓20.51%↑27.28%↑19.30%↑9.17%↑100%2018年0.26%↑1.09%↑1.84%↓5.60%↓6.08%↑13.36%↓20.09%↓36.09%↑15.58%↑100%近三年成交面积结构中，80-100㎡、110-130㎡面积占比呈现下滑趋势，130以上的面积段呈现上涨，随着16年二孩政策开放，品牌房企逐步进驻姜堰，产品升级换代，客户改善趋势明显17年商品住宅成交面积占比中，110㎡以下的面积段占比均呈现不同程度的下滑，110㎡以上呈现上涨态势，中梁壹号院、碧桂园钻石湾等改善型项目集中入市，客户认可度高，拉高改善面积段的比重；18年商品住宅成交面积占比中，130㎡以上的面积段呈现大幅上涨，中梁首府壹号大面积叠墅等项目的改善型产品入市拉高大面积比重。数据来源：姜堰房管局、同策咨询研策中心市场容量对比2018年泰州各县市商品住宅成交面积排名板块成交套数成交面积（万方）成交均价（元/㎡）成交金额（亿）泰兴市137201738435146海陵区1027813610432142姜堰区663985.82847472靖江市577677.91048981.7兴化市310641.7734830.6高港区278536756627成交套数：3106套成交面积：41.7万方成交均价：7348元/㎡成交金额：30.6亿元兴化市成交套数：6639套成交面积：85.82万方成交均价：8474元/㎡成交金额：72亿元姜堰区泰兴市靖江市兴化市高港区姜堰区海陵区成交套数：5776套成交面积：77.9万方成交均价：10489元/㎡成交金额：81.7亿元靖江市成交套数：13720套成交面积：173万方成交均价：8435元/㎡成交金额：146亿元泰兴市成交套数：2785套成交面积：36万方成交均价：7566元/㎡成交金额：27亿元高港区成交套数：10278套成交面积：136万方成交均价：10432元/㎡成交金额：142亿元海陵区泰州2018年各县市容量排名中，姜堰商品住宅成交85.82万方位列第三库存走势数据来源：姜堰房管局、同策咨询研策中心截至2019年4月底，姜堰区主城区库存可售面积32万方，按照近6个月去化速度测算，面积去化周期约6个月；截止2019年4月，姜堰商品住宅可售面积32万方，按近半年去化速度计算，去化周期约6个月板块特征本案所处城西板块为城市“西进南扩”的重点区域，18年城西商品住宅成交37.6万方，市场份额占比44%，随着政府加大区域发展速度、城建配套逐步落地，市场热度将会进一步升温板块定位开发水平配套水平价格水平发展潜力客户认可综合评价城中商业、教育中心本地房企居多、以品质项目为主成熟9000-12000较高高区域配套成熟，客户认可度高城南市中心延伸城市发展方向，土地供应量适中成熟7000-8500较高较高市中心延伸，交通配套良好，与市区的衔接性较好城东老城优化区域土地供应量紧缺，未来有一定升值空间成熟8500-12800较高高属于姜堰老城区，拥有大量优质学校，板块配套成熟城西城市发展方向城市“西进南扩”的重心区域不成熟7000-8800高较高板块内正逐步完善生活配套，未来发展前景广阔城北文化休闲中心非城市重点发展区域，短期内发展有限不成熟6800-7500较低较低非重点发展区域，短期内发展有限城北（商业、教育中心）城西（城市发展方向）城中（商业、教育中心）城东（老城优化区域）城南（市中心延伸）成交排名在2017年-2018年商品住宅成交TOP10中，单个项目成交金额最高达到11.2亿，市场热度开始由城中转向城西，城西因政策加持逐渐成为品牌房企碧桂园、中梁的重仓区2017年姜堰区商住成交金额TOP10各板块项目个数：城中4、城南2、城北2、城西1、城东1排名项目板块套数建筑面积（万㎡）交易金额（亿）均价（元/㎡）1中天清华园城中7178.567.284382中天御苑城西3907.095.577653碧桂园翡丽郡城中3273.484.7135144碧桂园钻石湾城南2834.34.297325东方不夜城城中703.953.6592246久源尚郡城北3904.623.168097蓝岳相府城南4695.52.8852118君安世纪城城北4154.42.761179万家福广场城中26312.62550910名人书苑城东3673.72.3964432018年姜堰区商住成交金额TOP10各板块项目个数：城西3、城中3、城北2、城南1、城中1排名项目板块套数建筑面积（㎡）交易金额（亿）均价（元/㎡）1中梁首府壹号城南94012.211.291672碧桂园凤凰台城西6719.287.884813中梁壹号院城西6548.656.979864碧桂园钻石湾城南4366.56.395915时代商业广场城中4034.46.17139196久源尚郡城北4936.24.572447中天清华园城中33044.3107418中天御苑城西3325479659君安世纪城城北3674.43.27736610三水新都会城中3242.52.87115032017年姜堰商品住宅成交排名中，城中中天清华园以成交金额7.2亿元位列第一。城西板块项目仅占1例（中天御苑），全市仅碧桂园一家品牌房企，房地产市场处于起步初期。2018年姜堰商品住宅成交排名中，城西中梁首府壹号以成交金额11.2亿元位列第一。碧桂园和中梁均通过与本地房企中天、泰达联合开发的方式大力拓展城西，成交top10城西项目占三席，全市房地产热度迅速上涨，城西逐步成为热点板块。竞品市场市场在售项目主要集中在城西板块，高层、叠墅为主流产品，本案竞品以嘉美珑园、碧桂园凤凰台、融创玉兰花园为主，目前市场主流项目库存共计129万方状态项目名称板块产品库存均价本案城西高层、叠墅、联排37.1万方/3066套/在售嘉美珑园高层、洋房、叠墅15.3万方/1210套高层7600元/㎡洋房8400元/㎡碧桂园凤凰台高层16万方/1100套8300元/㎡君安世纪城小高层6万方/480套8000元/㎡中天御苑高层1.2万方/100套8000元/㎡中梁首府壹号高层、叠墅售罄高层9000元/㎡叠墅11000元/㎡金通芙蓉园城东小高、洋房、叠墅8万方/620套高层9000元/㎡小高层10000元/㎡中天清华园城中洋房0.64万方/40套12000元/㎡励华荣悦府城北双拼16万方11200元/㎡待入市融创玉兰花园城西高层、叠墅6.3万方/570套/中天桃李府城中/11.3万方/通银天泽府城东/11.3万方/合计129万方中梁首府壹号金通芙蓉园中天清华园中天桃李府通银天泽府城东嘉美珑园君安世纪城励华荣悦府中天御苑碧桂园凤凰台融创玉兰花园城北城中城西均价：双拼11200元/㎡库存：16万方均价：高层9000元/㎡小高10000元/㎡库存：8万方/620套均价:小高8000元/㎡库存：6万方/480套均价：高层7600元/㎡洋房8400元/㎡库存：15.3万方/1210套均价：高层8000元/㎡库存：1.2万方/100套均价：高层8300元/㎡库存：16万方/1100套均价：高层9000元/㎡叠墅11000元/㎡库存：售罄均价：洋房12000元/㎡库存：0.64万方/40套库存：11.3万方库存：11.3万方库存：6.3万方37.1万方本案竞品项目多数在19年6-7月集中开盘或加推，本案预计19年9月首开，项目面临客户分流的风险竞品推售节点项目名称2019年5月6月7月8月9月10月11月嘉美珑园碧桂园凤凰台君安世纪城中天御苑金通芙蓉园中天清华园励华荣悦府19年预计推盘量400套融创玉兰花园中天桃李府通银天泽府12月19年预计推盘量1100套19年预计推盘量480套，年内清盘19年预计推盘量100套，年内清盘19年预计推盘量400套剩余库存40套,年内清盘19年预计推盘量100套，年内清盘6月首开，整盘6.3万方，共计570套，预计19年清盘本案预计9月首开预计8月首开预计7月首开典型项目——碧桂园凤凰台项目名称碧桂园凤凰台容积率2.5物业类型高层产品面积115、142㎡价格8300元/㎡总价段95-118万元宣传亮点生态住宅、智慧社区客户情况企事业单位员工碧桂园在姜堰口碑较好，项目主打智慧社区、生态住宅等卖点，产品以高层为主，主力面积115㎡123697581512181716在售已售罄1311115㎡3室2厅2卫142㎡4室2厅2卫碧桂园凤凰台户型配比产品高层（17层、18层、33层）户型115（3+2+2）142（4+2+2）143（4+2+2）218（5+2+3）套数888444450158占比（%）45.77%22.89%23.20%8.14%10典型项目——碧桂园凤凰台2018年6月30日2019年1月20日2019年2月客户来源：来自姜堰市区及周边乡镇，刚需为主；首次开盘项目于2018年6月30日首开1#、2#、3#、6#、7#、9#，共计412套，均价8000元/㎡，当日去化85%。2019年1月20日加推5#、8#，共计324套，均价8300元/㎡，当日去80%。加推2019年2月加推10#、11#、13#，均价8000-9400元/㎡。2018年8月18日样板间、示范区开放加推客户主要来自姜堰市区及周边乡镇，刚需为主，高层均价8300元/㎡，小高均价9400元/㎡，购房98折，开盘、加推当日去化均保持在80-85%典型项目——中梁首府壹号125367108912111516191817项目名称中梁首府壹号容积率2.1物业类型高层、叠墅产品面积高层：108、122、133㎡；叠墅：136-172㎡价格高层9000元/㎡、叠墅11000元/㎡总价段97-190万元宣传亮点叠院社区客户情况改善型客户为主项目主推市面上稀缺的叠墅，通过与市场打产品的差异化取得优势，高层主力面积131㎡，叠墅面积段在136-172㎡中梁首府壹号户型配比产品高层（18层）叠墅（6层）户型108（3+2+2）122（4+2+2）131（4+2+2）136-156163-166172套数170144288178123172占比（%）15.81%13.40%26.79%16.56%11.44%16.00%122㎡4室2厅2卫151㎡4室2厅3卫一层二层典型项目——中梁首府壹号2018年3月24日2018年5月5日2018年6月30日城市展厅开放产品发布会2018年4月14日圈层会暨德云社专场首开客户来源：来自姜堰市区及周边乡镇，改善为主；项目于18年6月30日首开，首期推出11#、15#、12#、16#，开盘当天去化90%；项目整体共有900多套房源，目前已售罄，去化周期6个月。通过前期举办大型圈层活动将项目热度推至高点，主要来自姜堰周边乡镇的改善型客户，高层均价9000元/㎡，叠墅均价11000元/㎡，整盘900套房源去化周期6个月典型项目——嘉美珑园项目名称嘉美珑园容积率2.5物业类型高层、洋房产品面积117-160㎡价格洋房8400元/㎡总价段89-122万元宣传亮点姜堰第一家集中供暖社区客户情况地缘性改善型客户为主以姜堰首家集中供暖社区为卖点，高层主力面积124-138㎡，洋房主力面积129㎡，由于项目品牌不及周边碧桂园凤凰台、中梁首府壹号，客户认可度较弱已推出123456157嘉美珑园已推户型配比产品高层（30层）洋房（9层）户型124（3+2+2）138（3+2+2）117（3+2+2）129（3+2+2）133（4+2+2）161（4+2+2）套数606036643818占比（%）21.74%21.74%13.04%23.19%13.77%6.52%117㎡3室2厅2卫133㎡4室2厅2卫待推典型项目——嘉美珑园2018年5月31日2018年7月21日“为绿色姜堰代言”首开客户来源：来自周边乡镇，刚需为主；项目于2018年7月21日首开，首期推出1#、2#、3#、4#、5#、6#，共计158套，开盘当天去化70%，截止目前剩余10套房源。客户主要来自姜堰周边乡镇的刚需型客户，18年7月21日首开洋房1-6#，均价8400元/㎡，截止目前剩余10套洋房，洋房7#、高层15#待加推典型项目——励华荣悦府已推出认筹中项目名称励华·荣悦府容积率1.68物业类型双拼别墅、叠加别墅、小高层产品面积85-370㎡价格双拼别墅11200元/㎡总价段414万元宣传亮点姜堰首席绿色智慧科技住宅客户情况改善型客户为主励华·荣悦府以首席绿色智慧科技住宅为卖点，产品有小高层、叠墅、双拼，小高层主力面积132㎡，叠墅主力面积168㎡，双拼面积370㎡132㎡4室2厅2卫叠加别墅172㎡4室2厅3卫励华荣悦府户型配比产品小高层（11层）叠墅（8层）双拼户型108（3+2+2）127（3+2+2）132（4+2+2）85/92（2+2+1）168（3+2+2）168（4+2+3）370套数888813236543814占比（%）19.56%19.56%29.33%8.00%12.00%8.44%3.11%典型项目——励华荣悦府2018年12月双拼别墅首开客户来源：来自姜堰市区，改善为主；目标客户群为姜堰本地改善型客户，一期14套双拼别墅单套总价400万起，开盘去化5套，因总价较高导致去化弱，目前二期叠加、小高认筹中，认筹金2万，预计6月开盘2018年12月一期双拼别墅开盘，总价400万起，共计14套房源，首开去化5套。2019年2月22日预计6月加推小高、叠墅2019年6月茶声三巡，送早餐券项目二期叠加别墅、小高层认筹中，认筹2万元，预计6月开盘。典型项目——金通芙蓉园项目名称金通芙蓉园容积率1.8物业类型高层、小高产品面积114-143㎡价格高层20层9000元/㎡、小高8层10000元/㎡总价段89-122万元宣传亮点优质学区房客户情况地缘性改善型客户为主项目毗邻姜堰二中、康华实验小学、姜堰二附中等优质学校，教育资源丰富，产品以高层、小高为主，面积114-143㎡，均价9000-10000元/㎡金通芙蓉园已推户型配比产品高层（20层）洋房（7+1/8+1层）户型96（3+2+1）116（3+2+2）118（3+2+2）114（3+2+2）143（4+2+2）125（4+2+2）套数80404012462186占比（%）50%25%25%33%17%50%114㎡3室2厅2卫115㎡4室2厅2卫143㎡4室2厅2卫2019年1月4日2019年1月18日《贝儿的新年城堡派对》魔术表演首开项目于2019年1月18日首开，首期推出1#、2#、3#、4#、5#、6#，共计340套，截止目前剩余80套房源未售、未签。客户主要来自姜堰周边乡镇为学区而来的改善型客户，因价格较高导致首开去化至今仍有部分库存，预计6月28日加推二期高层产品典型项目——金通芙蓉园2019年5月11日全城送油卡凡金通·芙蓉有车业主或姜堰有车一族，均可带上驾驶证和行驶证，前往金通·芙蓉园营销中心参与活动，直至约定期满后，如果车贴保存完整无损，即可至金通·芙蓉园营销中心，将百元的加油卡领回家。客户来源：来自周边乡镇，刚需为主；典型项目——融创玉兰花园项目名称融创玉兰花园容积率2.5物业类型高层、洋房产品面积97-198㎡价格预计高层20层9000元/㎡、洋房6层10500元/㎡总价段87-208万元宣传亮点融创品牌，高品质居住体验客户情况本地改善型客户、能级较高融创玉兰花园为德驰熙园二期，规划三栋20层高层、五栋5-6层洋房，一栋3层洋房，高层户型以97㎡、104㎡刚需面积为主，洋房偏改善，面积129-198㎡，均价9000-10500元/㎡

户型面积（㎡）户数小计（套）户数比例18、20F

9721838%18、20F10421738%5~7F1297613%5~7F143275%18F14441%18F16341%5~7F（顶层）189163%5~7F（顶层）19881%小计

570100%104㎡+97㎡143㎡项目前期将城市与品牌绑定造势，重点宣传融创品牌及美好生活理念，预计6月首开2019年5月1日小橙大爱，为姜堰而来典型项目——融创玉兰花园全城派送鲜橙2019年5月11日示范区开放2019年6月项目首开项目预计2019年6月首开，首期推出高层和洋房，高层预计均价9000元/㎡，洋房均价10500元/㎡。典型项目——户型配比碧桂园凤凰台户型配比产品高层（17层、18层、33层）户型115（3+2+2）142（4+2+2）143（4+2+2）218（5+2+3）套数888444450158占比（%）45.77%22.89%23.20%8.14%嘉美珑园已推户型配比产品高层（30层）洋房（9层）户型124（3+2+2）138（3+2+2）117（3+2+2）129（3+2+2）133（4+2+2）161（4+2+2）套数606036643818占比（%）21.74%21.74%13.04%23.19%13.77%6.52%中梁首府壹号户型配比产品高层（18层）叠墅（6层）户型108（3+2+2）122（4+2+2）131（4+2+2）136-156163-166172套数170144288178123172占比（%）15.81%13.40%26.79%16.56%11.44%16.00%高层、洋房面积以120-145㎡为主主打改善居住，产品定位较为中高端姜堰市场以叠墅为主，160㎡为主力面积户型3+2+3励华荣悦府户型配比产品小高层（11层）叠墅（8层）双拼户型108（3+2+2）127（3+2+2）132（4+2+2）85/92（2+2+1）168（3+2+2）168（4+2+3）370套数888813236543814占比（%）19.56%19.56%29.33%8.00%12.00%8.44%3.11%金通芙蓉园已推户型配比产品高层（20层）洋房（7+1/8+1层）户型96（3+2+1）116（3+2+2）118（3+2+2）114（3+2+2）143（4+2+2）125（4+2+2）套数80404012462186占比（%）50%25%25%33%17%50%

户型面积（㎡）户数小计（套）户数比例18、20F

9721838%18、20F10421738%5~7F1297613%5~7F143275%18F14441%18F16341%5~7F（顶层）189163%5~7F（顶层）19881%小计

570100%商品住宅市场总结土地市场：18年至今多数地块以高溢价出让，多数地块为本土房企斩获；商品住宅市场：新增入市量不足导致成交数据下滑，改善项目入市拉高整体均价，城西作为房地产市场主力供货区域，市场份额排名第一；竞品市场：多数竞品在19年6-7月集中开盘或加推，本案预计19年9月首开，项目面临客户分流的风险；客户对品牌认可度高，目前由刚需向改善转变，叠墅、洋房为市场热销产品，本案户型设计与市面上典型项目户型难分伯仲，可在小区物业服务、景观设计等附加值进行提升。城西为市场热点板块，品牌房企聚集，户型设计优异且各有千秋，多数竞品首开、加推节点在本案之前，面临客户分流的风险，为实现项目品质提升机市场口碑打造，需对项目进行价值提升。项目本体分析03PART地块指标整体分为A、B两个地块，总占地面积22.3万方，限高100米，其中B地块为商业用地，商业总建面最大8.7万方，自持商业建筑面积不低于总建面的50%编号占地面积

(万㎡)容积率计容面积(万㎡)用地性质建筑密度绿地率成交总价（万元）成交楼面价（元/㎡）成交日期成交单位【2018】2-12232451.68≤容积率≤2.08464349.6商住≤34%≤34%8047717332018/11/21泰州市嘉源投资发展有限公司项目基本信息及规划要点：本次出让地块分A、B两个地块，其中：A地块为住宅用地，土地面积179722㎡，容积率1.7-2.1。，B地块为商务金融、住宿餐饮、批发零售用地，土地面积43523㎡，容积率1.6-2，建筑面积最大8.7万方；建筑限高100米；B地块自持商业建筑面积不少于总建面的50%；〔2018〕2-1号一个地块的申请人参加竞买，申请人可以单独竞买，也可以联合竞买。竞买人及其控股股东、集团成员企业、下属控股子公司、母公司及母公司其他下属控股子公司，不得报名竞买同一宗地块；姜堰大道泰达路马厂西路溱湖大道南京路AB地块现状姜堰大道泰达路马厂西路溱湖大道南京路AB地块内部泰达路溱湖大道马厂西路姜堰大道南京路地块内部宗地为净地，其中A地块西侧溱湖大道为双向六车道，南侧泰达路为双向两车道，东侧南京路为双向两车道，南侧为泰达路，道路通达性良好产品规划目前A地块产品规划采用高低配，

12栋高层（22F、26F、34F）+3栋洋房（11F）+17栋叠墅（6F），高层面积97-125㎡，洋房面积143㎡，叠墅面积132-170㎡项目户型配比总计产品面积栋数层数户数占比T2洋房（11层）143.42311662%143.42311662%T4高层北面(34层）97.2473447015%116.2173447215%T4高层北面(26层）97.244262076%116.214262076%T4高层北面(22层）97.24222883%116.21222883%T4高层南面（34层）108.783454217%125.6683454417%T4高层南面（22层）108.7222883%125.66222883%叠加中间户（6层）上叠132.88176562%中叠142.98176562%下叠150.66176562%叠加端户（6层）上叠154.81176341%中叠164.75176341%下叠170.74176341%总计3196100%商业综合体高层34F高层26F高层22F洋房11F叠墅6F公寓二、城市高端住宅一、顶级住宅雍系君系产品规划三、城区住宅悦系四、生态住宅华系选取力高四大产品线中顶级产品——“雍”系，通过将力高匠心精神与姜堰千年三水文化完美糅合，打造极具精神内涵的高品质人文府邸，对标城市的中坚阶层“雍”系列（顶级住宅）：富裕阶层客户，富贵之家代表项目：力高十里春风力高十里春风是以“江西首席文化修养栖居地”的概念为产品核心，匠心打造的以徽派建筑为内核的纯正中国风文旅小镇，开创了江西的中国合院别墅。项目坐落于南昌东面，坐拥优越的景观资源，写意的内部景观，中式元素的融入，成为一个以传统文化为基底，极具精神内涵的高品质人文府邸。地块区位由于地处姜堰城西城乡交界处，板块生活配套薄弱，主要商业依靠城中商业步行街，目前项目板块学校、医院等基础设施处于在建状态类型配套名称商业生活姜堰步行街教育三水实验小学马厂初中（在建）姜堰美校医疗开发区医院（在建）交通姜堰火车站姜堰大道溱湖大道教育小镇火车站2km姜堰美校姜堰区政府步行街姜堰法院体育公园姜堰中学开发区医院马厂初中开发区医院（在建）姜堰美校三水实验小学交通规划328国道海姜高架段永定路高价西延海陵区姜堰区东风快速路溱湖大道328国道姜堰南绕城高架（规划）溱湖大道与南绕城互通效果图互通328国道姜堰南绕城高架（规划）溱湖大道328国道海姜高架段本案姜堰南绕城快速化改造工程该工程预计2019年下半年开工建设，全长6.65公里，西起盐靖高速，向东采用连续高架一次性跨越扬州路、溱湖大道、上海路、三水大道、人民南路、规划振兴路，止于新229省道。姜堰南绕城快速化改造工程距离本案3公里，该项目建成后贯穿姜堰城区东西两侧，向西驾车10分钟即可到达海陵区，交通通达性强棚户改造本案北侧棚户区目前已进入公开招标阶段，计划搬迁440户、总建面11万方，是本案前期客户主要来源地之一本案A地块本案B地块马厂西路溱湖大道南京路姜堰大道泰达路四支河棚户改造共计440户棚户改造区域序号招投标标段地块名称户数总建面（㎡）四至范围1A标段前马村地段14035000南京路以西，溱湖大道以东马厂路以北2B标段前马村、马场村地段18020000南京路以西，溱湖大道以东淮海路以南3C标段马厂村地段210025000溱湖大道以东，淮海路以北，四支河以南4D标段马厂村地段312030000南京路以西，淮海路以北，四支河以南合计4401100002019年4月3日，姜堰经济开发区（鑫源建设）启动了三水街道南京路西侧前马村、马厂村棚改项目房屋搬迁实施服务采购项目公开招标。地块初判地块指标区位配套资源初步思考容积率：1.68-2.08地块限高100m姜堰城西城乡结合部距姜堰核心区2公里交通便利基础配套（医院、学校、8.7万方商业综合体）在建中定位为近郊高品质全能住区项目品牌力高地产房地产百强开发高端住宅客户研究及预判04PART典型项目客户来源客户区域分布：姜堰市区15%+周边乡镇75%+其余地区10%地缘性特征明显典型项目客户职业客户主要职业：工厂职工30%+医疗行业15%+政府机关15%客户职业以工薪阶层和企事业员工构成典型项目客户面积需求客户主要面积需求：110-120㎡25%+130-140㎡30%刚需及改善为主，改善特征明显典型项目客户置业关注点客户关注点：生活配套25%+小区规划15%+价格15%关注生活配套、小区内部规划，价格敏感高销售代表语录：我们项目靠近姜堰开发区，客户很多城西开发区厂里工作。客户来源比较聚集，熟人之间听说你买我也买，攀比心态明显。销售代表语录：姜堰市区做生意的店主比较多，手头比较宽裕，喜欢买我们这儿的洋房，如果觉得不错一般都会介绍给家里亲戚朋友，本地人具有跟风效应。销售代表语录：很多成交客户都是来自于老带新，老用户的口碑引导很重要，因为项目自身偏改善，客户以在市政府、行政中心工作的比较多。销售代表语录：来访或成交的客户基本来自周边乡镇，大部分在姜堰市区上班，也有少部分拆迁户来看房，看的面积都比较大。碧桂园凤凰台励华荣悦府嘉美珑园中梁首府壹号典型项目置业顾问访谈从职业来看，泛乡镇进城，公务员（公务员及事业单位工作人员）、生意人居多，少数动迁户，多数通过亲戚朋友介绍，注重口碑传播，具有跟风效应客户样本分析访谈对象一刘先生——25岁施工单位施工员基础性息居住地：姜堰区白米镇家庭人口：3人家庭收入