某地块房地产开发投资收益

xxN地块房地产开发投资收益分析南京君海咨询PAGEPAGE45机密第一章报告编制目的及编制依据说明第一节报告编制的目的N地块是xx市政府配置给xx市两河综合整治有限公司的土地，土地的性质为住宅商业用房开发经营用地，土地收益的受益方为xx市两河综合整治有限公司，其收益用于两河的综合整治工程。该报告编制目的在于：合理开发N地块，有效回避和控制项目风险，争取利润最大化，从而为两河综合整治有限公司对于N地块项目的土地处置、开发模式和获益方式提供科学的决策依据，以便有充足的资金支持两河综合整治工程。第二节报告编制的依据虽然报告是对未来投资收益的一个预测性分析，但为保证报告分析的准确性和可信度，本报告编制所需每一个数据均经过详实的调查、测算和认真的分析、研究，数据来源主要来自三大块：1、南京君海营销顾问有限公司对xx市民为期两周的抽样调查，以及对xx在售在建楼盘的走访和业内人士访谈所得的市场方面的数据。2、xx最近几年的统计年鉴数据、城市规划和相关房地产管理部门提供的xx宏观经济发展和房地产市场发展的基本数据。3、由xx市某房地产公司提供的开发某楼盘所发生的具体成本数据资料。总体来说，前两块的数据为预测楼盘销售收入提供依据，解决楼盘定位、销售价格、开发周期等问题；最后一块数据为计算楼盘开发将要的成本提供了分析依据。一、市场调查在编制本报告之前，君海营销公司在xx进行了大量的市场调查，为期三周。市场调研主要由两大块构成。一）针对市民的抽样调查1、调研目的了解xx市居民对住宅的需求特征（总房款、价格、户型、购房计划等），了解xx市居民对房价走势的判断，分析未来5年市场需求特征与市场潜力，为项目初步定位（开发什么样的房子、卖给什么样的人）提供分析依据。2、调研概况砖抽样调查是僚用来了解一俊个市场整体天情况常用的业最有效调查展方法，其设错计原理是通棉过随机抽样遣的方法，从硬整体样本框议（xx所有椅市民）中抽状出部分个体桂（300户迟居民），以扛设计好的调屑查问卷调查顶部分个体的躬情况来代表溉整体样本框小情况，通常抽一个严格成锄功的市场调要查其代表性郊很高，误差惜不会超过5婶%。轿本次抽样调夸查从9月1吓0日调查设痰计开始，至禾10月2日缸调研报告撰闯写结束，历渠时共三周，士使用访问员络9名，访问裂员均是来自障安徽工业大缘学四年级学殿生。在本次耍调查中，共把调查315该户，有效样才本305个纠。数据处理脱采用统计软够件SPSS践。斑3、调研的孕质量控制鹊为保证调查罩的准确性和蝴代表性，本凭次调查分别展在整个调查禾过程的三个竞不同阶段分茄别采取措施济，以保证调永查的质量。煎抽样设计阶训段的质量控远制撇本次调查的蕉样本是通过昨二阶段抽样杨方法确定的迫，第一阶段档在xx所有四居委会和小背区中随机抽山取了二十多艘个小区和居秧委会，并保红证小区最大招限度地均匀植分布在xx造市区；第二端阶段运用右配手抽样法则钩和等距抽样灰方法，在二椅十多个小区表中随机抽取魔315个访欢问对象。通腐过二阶段抽使样方法，保母证了样本的卡代表性，使辅调查的可信冤度达到95约%以上。准2）调查访掌问阶段的质睁量控制抖在调查访问飞过程中，为甘保证调查的讽准确性和真该实性，我们灶采取了以下泛措施：晃培训和试访逃，为提高访陡问员的访问抛技巧和访问出质量，在调给查开始前，问由阳项目负责人遮对访问员进竿行了两次培万训，并要求洒访问员在正犯式访问之前顷进行试访（挠即预调研）号。丘将调查问卷告分批发给访柏问员，在访成问员每次交断上问卷后由秋项目秩督导她进行衬初步审查，饼审查不合格阻的（指出现她漏问、逻辑信错误等）问臂卷打回重做秧。肤c、在访问疑调查结束后管，将所有问敬卷编号，从育每个访问员万的调查问卷络中，抽出2钻0%，通过无电话、实地忍回访等方式欲进行为期4只天的复核，亩如果问卷出挽现大的问题莫（如自己填抛写、做假）四，则该访问昆员的问卷全至部复核，并硬打回重做，旬以保证问卷等的真实性。蚊在这次调查中中，有一名肉访问员的问葬卷出现自己占填写的情况浑，该访问员串的问卷全部塑重新访问；炊其余访问经练复核，没有懒出现大的问纱题，访问质甜量良好。未3）数据录云入阶段的质护量控制蹈a、在数据膝录入之前，房由录入人员占对问卷进行醉最后审查，改检查卷面错烂误。弱b、在数据议编码录入S侦PSS软件迫的过程中，丙本次调查采赞取三次录入剖的方法来保盟证数据录入乐的准确性，啦首先由录入满员，将问卷屯调查的结果列录入到SP慨SS中，录补入员自己检折查一遍；然粥后有两位公呼司其他两位观员工分别进挎行检查，以冻保证录入数海据的准确性刷。琴二）针对开樱发楼盘的市妹场走访蛮1、调研目东的浴了解xx市张房地产市场外的竞争情况玩和市场环境伐，为项目定俊价、项目定坐位等提供参逼考依据。全2、调研概深况纵本次的市场姓走访共调查驼了十四个楼忠盘，分别考共察了楼盘的讲价位、开发困商、规模、仪户型和销售狸情况等，重络点走访了江姻东大道两侧粉和市中心楼忠盘。态二、文献数市据研究积1、研究目哥的饱地域性是房敏地产业的特症点，房地产绪产品属于地齐域性产品，晋对地域政治虹、经济、金策融和产业环脾境等依赖性降极强，受区值域市场因素星的影响极大芒。通过对相挡关文献资料炎的研究，分蜓析xx市房偿地产业发展磨面临的宏观析经济环境、犬xx市房地细产业的现状叉及发展趋势灶。实际上，项就是从总体看上对N地块瑞的开发前景激进行确切的武把握。蝶2、研究概昂况哄在文献研究肝部分，我们敢对xx市1啊999臣—染2003年岸的统计年鉴弊的相关数据验进行了梳理慈和研究，并陶对xx市的辫远景规划、贴房地产部门脖提供的相关答资料进行了券分析。踢三、对成本招数据的分析然为精确测算暗项目可能发推生的成本，没项目小组认末真考察了某救公司开发某践楼盘时发生苏的成本数据插，在此基础宜上，把所有武的成本分为蹦市政费用（自有关政府部旗门所收的规术费）和市场石费用（需要爱与各类型承捞包商和代理幅商通过市场猛谈判确定的剧费用）两块郑，根据从宽慌估算的原则蜓，结合本项款目的实际情愿况和行业标罚准，估算出溉N地块项目改开发将要发鞭生的成本。维第三节纵报告编制的泛意义与局限璃性认一、报告编单制的意义脂本报告从前匹期调研到报邻告撰写40刃天左右，其横中用于数据卫收集时间（把包括市场调锄查）用去2适0多天。报挺告从市场需绵求、经济效挽益以及开发僻风险各个角矛度对N地块贵的收益方式搬进行论证，殖提出多种开毛发方案，并术比较了各种坊方案的经济恼收益情况。么最后在分析骂论证的基础它上，提出了舒对土地处置测方式、土地认开发模式、静风险规避等最方面的建议幼，对为两河聪公司对N地却块的处置提犹供了科学的岂决策依据，接同时也为本僵项目的下一数步实质性开榨发提供了决扣策依据。修二、报告编役制的局限性忙由于经费、振时间以及数贱据收集渠道什等方面的限芝制，本报告田对xx房地瞧产市场供给决方面的分析壳不足，同时君缺乏对商业锈经营用房市黑场的研究。下此外，由于枣本报告是在拿地块开发总径体规划之前肠撰写的，很恭多不确定因缘素增加了分与析的难度。砌第二章桶项目概况爹一、项目的叙地理位置喉项目用地N旧地块位于x队x新城区的扁东南侧，江严东大道（规腾划中的江东碗大道将向南屯延伸）以东爪至东环路，株九华路以南寻至阳湖塘，准地块形状呈靠长方形，包捉括佳山乡政臭府及周围地牲块，是xx匆城市规划桃“扶东进南扩守”巧战略的重点鸽发展区域。条周围有梅山念公园、东湖草公园两个市慌级公园，分赌布着东湖花株园（在建）仁、东南苑（掀即将开工）赢等楼盘。奇二、基本情突况隐1根、占地面积桶（容积率暂闲定0.91醉）暮70826国2平方米约糊1062.戏34亩相2横、建筑面积栋★酿住宅：47新8，600弊平方米扫★顽商业：84帅，294平胁方米离★沫公共服务设驻施：70，输458平方须米铅★境邮电：2，敏136平方乞米蝇★导医院：1，垃702平方嫌米改★估文化娱乐：强8，840养平方米概共计：64群6，030郑平方米翻三、项目用佳地性质典项目用地N忧地块使用年化限为耻70心年，用地性嗓质为综合开疫发用地，土昨地出让价格午暂定每亩4绢8万元，一狱切费用都已激经包含在土伟地出让金里搁，无需支付嘴相关的拆迁蹄费和补偿金辽等相关费用速。截止到报浆告为止，项应目用地目前这还未出让。辱第三章荐市场分析倾本章将从区玩域经济基础稳、居民居住符条件、住宅六市场需求以锡及房产市场萝发展走势等曾方面分析x浆x住宅房地申产市场发展释面临的经济招基础，分析厕居民对住宅屈需求的特点盖，判断推动季xx市场发钞展的潜在动围因，并预测教xx住宅房码地产发展的惊走势，在此溉基础上，分漏析N地块面渠临的市场环煤境和市场机凤会，并对N搜地块的市场朱定位做了初翅步分析。考贸虑到N地块谎是一个以住晨宅开发为主各的项目，同辫时因资料收竹集不足以及家时间限制等氏缘故，本章府重点分析了洽住宅市场的祸情况。送第一节赚N地块面临智的经济基础锐与市场环境合分析洲房地产业的框发展与区域孝经济发展、航城市化进程街和政策环境决等因素有着蠢极其密切的腾联系。对房厚地产项目进婶行分析，首蜂先必须对地陶区经济环境键进行研究。嫂本章主要从阅xx市经济凑、人口、房嗽地产市场竞理争状况等角墙度，对xx沉市近几年房节地产业发展吨的现状和发盛展趋势进行闻分析，目的齿在于使N地灵块项目的投捷资分析具有与针对性、有训效性，确保制项目的准确舅定位。炭一、N地块箭项目面临的拥区域经济基路础僚GDP、人稼均GDP、美居民储蓄、鼠职工平均工饰资等是衡量呀区域经济基锈础和居民购替买能力的主稍要指标，本拾节对上述指协标进行综合奶性分析，主馅要从定量和差定性两方面粉对N地块项枕目面临的经表济基础进行版分析。丈1、199斤9虫—直2003年冬xx市GD竖P总量和人易均GDP总环体不断增长丙，而且自2横000年以换来有加速增尺长的趋势，范经济形势向极好，市场信捐心增强。2凭003年国束内生产总值甲已达到16叉1.79亿翁元，与上年塔同期相比增凳长27.9典%，人均国戏内生产总值妖达到2.8宗3万元，折退合美圆超过迅三千元。按聪国际标准，糊国民生产总那值达到一千崭美圆以上时幼，住宅消费陈将成为市场领热点。由此品可以判断，信从宏观层面上分析，xx折房地产市场塞的发展已经芒具备了很好烘的经济基础呜。践1999笋—痕2003年亡xx市区G智DP总量表腐年限纷1999年交2000井年缓2001年客2002年鸭2003谋年它GDP剂（亿元）母95.65设99.32扮110.2蓝1吩126.5那0暂161.7搭9掩人均璃GDP杀（万元矿/奔人）诵1.悟86归1骂.91攀2.08君2.29抢2.83浆2、根据统粮计年鉴数据旷分析，19匠99以—颠2003年香xx市职工叠平均工资和场可支配收入煮持续增长，达且增长速度愁逐年加快。俭随着工资和键可支配收入驱的持续增长捕，居民对未婶来收益看好均，消费信心尝增强，置业属和投资需求匀将随之增加幕。青1999户—餐2003年规xx市职工且年平均工资愧表坝年限躁1999华年从2000滚年嘱2001年渡2002年拨2003丈年矮职工年平均晃工资（元）柄8862孔9848晋11477标1道4153甩16844毛增长率（%烛）女8.3家15.6骂23.4吼19.0挂1999牵—沙2003年笔xx市市区蝴人均可支配演收入仁年限专1999案年凯2000胶年狼2001年物2002年绪2003耍年刘人均可支配张收入（元）腹6607踢6904孙7243蝶7720杂8794宝增长率（%丽）骑4.5研4.9渐6.6要13.9贫3、199造9茄—剧2003年党xx市人均签储蓄额逐年舞提高，居民季所拥有的财针富持续增长常，人们的置足业和投资能舌力增强。2堪003年市扯区居民储蓄把存款总额达慎到94.1佳3亿元，人党均储蓄额达霉到1646慌8元，按户贸均3.25列人（200马3年底数据绝），户均储躺蓄额已经达样到5352墓1元，这个织指标说明说替明xx市居命民的财富积集累已经有一慨定基础，具楚备了较强的昏购买能力和闻一定的投资奖置业能力。赖1999担—抖2003年司xx市市区汁人均储蓄额铜年限包1999缘年他2000童年肢2001年线2002年序2003踏年截市区居民储鹿蓄存款（亿绑元）踪63.15否53.07开60.72拨73.84削94.13稿人均储蓄额侦（元）夸9716执10209舌11471锣13396萝16468羽二、人口条协件脸人口规模是注分析房地产宿市场需求和泳市场发展潜严力的一个重宏要指标，从赢统计年鉴提器供的数据来胜看，200京3年末市区芝常住人口已发经达到57套.16万人跃，已经成为舱一个初具规纱模的中等城宋市。从人口济增长的状况用来看，从2职001年以容来，平均每吉年xx市市降区的人口增亦长约2万，见城市人口规波模的不断扩具大必然带来种对住宅消费糖的需求。无1999裁—盆2003年冷xx市区常馆住人口跨年限夹1999但年幅2000贵年恩2001年滥2002年胜2003叉年名年末常住人飘口（万人）获洁51.30浓51.98恼52.93避55.12冈57.16犹三、市场竞杨争状况叙为进一步了上解目前xx梢市房地产市旋场竞争状况竟以及N地块纤周围楼盘的胶开发和销售炕情况，项目思小组对xx卡市江东大道押两侧的楼盘跑和市区部分恐楼盘进行了嘉走访和调查壳，根据调查铸所得资料，撕对xx在售东项目特征分袍析如下。滋（附走访楼喝盘资料）京1、地段：卫江东大道两陕侧已逐渐成爱为具有集聚闭效应的住宅幻开发区。组由于生态环笨境、城市规旧划以及规划惯中的轻轨等眯利好因素的荐影响，江东勾大道两侧及甚江东大道南随段的小区已叠为大多数市肾民看好，成平为开发商投谷资的热点区斑域，也成为逗广大市民买泊房的热点区敲域。中2、楼盘规煮模：10万卡平方米以下主居多；10拘万平方米以馒上的楼盘集预中在江东大仙道两侧。逮目前，xx歇市在建楼盘贷多数在10共万平方米以士下，上规模乌、上档次的日项目不多。糠从市场走访追的情况来看牢，xx市1泳0万平方米貌以上的在建涛和在售楼盘气集中江东大涂道两侧，而望城内的楼盘趋多数在10芳万平方米以其下。惕3、价格：浓市中心30寇00元/平斩方米以上；姑江东大道2我200骤—沟3000元教/平方米。栏市中心（雨启山湖及湖东闻路两侧）的单房价已达到泥3000汁—企3500元核/平方米；隔江东大道两慢侧的楼盘起猎售价格也在集2200元英以上，如与尊N地块相邻术的东湖花园叹的起售昏价达到了2画400元以器上。从总房枕款来看，售梁价集中在2叹8万/套以者上。从xx芬市民的收入痛水平分析来黑看，能承受娘28万元/气套以上价格底的主要是中脚等偏上收入挽人群。研4、户型面丧积：集中在窗100溜—追150平方滩米。昆xx在售住躬宅项目建筑摸类型以多层晶为主，套型救面积集中在搭100冶—奋140平方揪米之间。其披中，120宫平方米以上乔的户型所占奴的比重较大妖，而110杂平方米以下创的户鄙型所占比重晌相对较小。壁以走访的十猛四个楼盘的久销售情况来恩看，多数楼里盘以120间平方米以上轧的户型为主保力户型。辜5、销售情呀况分析法从走访的楼籍盘来看，目影前，xx住排宅市场处于侵销售旺期，静很多楼盘在戏正式挡销售前就被件预定一空，蓄以临近N地印块的楼盘柔——然东湖花园为大例，还未正误式销售，其超推出的楼盘卸80%以上刘就已经被预部定，分户型懒面积来看，链以80邀—柏90平方米俗的两户型和住110疮—僚120的三们户型最为畅姨销。挖值得注意的跌是，各个楼清盘的商业用只房销售也很葵火爆，这些毒商业用房以振社区商铺和诵宅下店为主社。这一现象判还应跟踪考贸察，进行深势入的分析。怠6、xx楼埋盘项目规划佛、景观、营甘销分析冶从项目规划聋、景观设计仇分析来看，金随着外地开溜发商的进入满，带来了先扎进的开发理举念，xx近愈两年开发的醉项目在社区糊景观和住宅更产品的设计怪上都有了很超大进步，尤辽其是最近开旷盘的几个楼夹盘，如东湖蓄花园等，其扩景观设计和绢规划与南京谨等房产发展润较早的区域广相比，差距蛋在缩小。但械从营销水平镇来看，目前三xx市楼市算的营销还刚少刚开始，整吓体水平不高混，主要表现王在：恰a、宣传不夏够，形式单姨一，广告投拘入不高，几亮乎很少看到耳楼盘的路牌笨广告和公交些广告，报纸浑等主流媒体妥广告的发布驻量也不多；滚b、售楼人复员专业素质秀不高，相关赏公司在这方斗面的投入甚拆少。从走访乓的情况来看修，多数售楼蝶人员没有经戏过专业的培家训，对所售矮楼盘的整体稿情况缺乏了汁解，缺乏必洗要的房地产暮的专业知识济；蒸c、缺乏整拾体的营销规毙划和设计，式从走访情况弦分析来看，胞很多楼盘在速销售前不做泡市场研究，尝缺乏必要的版营销，结果环在定价等环笛节上决策失纽误，最终导引致利润的不兰合理流失。嗽之所以目前口xx市房地默产市场整体诚营销水平不姓高，分析原羞因主要有：响a、xx市播场刚刚启动饮，进入的企棚业多数是一清些业内并不窝知名的企业得，企业自身女营销水平不滴高；坑b、xx房脾地产行业目亩前还处在卖便方市场，房抗子销路不愁债，因此开发逢商很少考虑柳这部分投入结；豆c、楼盘偏凭小，销售周例期短，而个检别楼盘，像双西湖花园3宫6爹万平方米的验盘子，其营诊销水平和营火销投入就要岩高出同行很田多。颜7、从楼盘蔬走访的情况穴，目前xx厘住宅房地产异市场竞争的栗主要特点：捆“跳目标客户趋破同，客户市仁场细分不到向位；市场竞糖争程度不高钩；市场营销冶水平不高。佩”四、结论驼总结本节分孙析的结论，贼N地块的开垂发面临着一贩个很好的经扭济环境和市辩场基础，概钢括为：贴1、经济快畜速增长，房班地产市场发芽展空间较大撒；凝2、房地产馆市场起步不径久，后发优隆势明显；冲3、市场竞并争已经形成塘，卖方市场含仍将持续；霉4、收入的烧提高增强了聪居民购房置控业的实力，枯长期以来的计潜在需求转座化为有效需光求；孤5、开发商坐信心十足，村消费者购房碰意愿强烈；道6、市场前受景看好，项毙目策划仍需肚细致。乔第二节倍xx市居民王居住现状分铺析柔本部分通过构对市场调查缺数据的分析鬼，对xx市股居民居住现撒状进行描述璃性分析，从回而判断推动偷住宅市场发连展的潜在动反因。鹿1、调查显野示，xx居桃民现有住房寺中商品房的纪比重达到4京1%，而公助房的比例达滤到41%（迹包括有产权贸和无产权的悔）。数据显廉示，目前相招当一部分x诞x居民仍居叉住在公房中曾，而xx居染民现居住的伯公房大都是百在20世纪坦70、80饥年代所建，磨且多数分布渡在老市区，端存在住宅周跌围环境差、登套型不合理泛、房屋老化的等问题,炎随着住宅市笛场的发展和宽人们收入水继平的提高，先城市改造以题及住房市场男化的不断深渴化，必然释震放出庞大的泳市场需求慰。箱表1xx码居民现有住浙房的来源分叮析表欣住房来源滑户数柜与百分比蚁自己建的私专房有产权期自己建的私医房无产权虹自己购买的辩商品房匠购买了产权扣的公房予没有购买产享权的公房杰租赁或借用价的住房杜其它途来源这Total承户数（户）辈25迅4痰125赴117狮8在14废12米305工占总户数尝的比重问8.2云1.3决41查38.4挺2.6皆4.6用3.9肥100善2、抽样调筋查数据显示托，xx市居跳民现有住房唱的建筑面积弦70平方米刃以下的住户胖所占比例达养到61%，院其中，60久平方米以下出的住户34陆.4%，这织些住户当中概普遍存在换站大房改善住城宅的需求。吊表2xx乡市居民现有伶住房的建筑爱面积分布表筛住房面积惜频次（户）砖比重（%）坊60m棍2璃及以下叮105店34.4巾61-70砍m桂2亲8插1钱26.6%肾71-80念m苏2醋53贱17.4%触81-90装m饱2申14勾4.6%初91-10胖0m搁2匆8漂2.6暴%县101-1梦10m倘2策1谦0洞3.3%泼111-1键20m躺2剧7鸣2.3%竭121-1陡30m孕2庆10热3樱.3杏%宁131-1喊50m最2选2常1.0避%谁151-2蜡00m绞2泥3达1.0%挠201m藏2僚及以上饮拳11疏3.6%玩Total迷305绢100.0过叔附注：住宅绣面积在部201m廉2存及以上有一须部分是郊区阶的农民。烘3、xx市植居民对现有专住房条件的繁总体满意度乔不高，主要字意见集中在令住房面积太层小、居住环辈境不好污染冤重以及房屋习结构不合理助等。终调查显示，曲xx市居民锹对现有住房撇条件的总体皮满意度不高纤。下图显示兴，xx市居例民对现有住蚂房条件的评啊价为非常满窗意只占4.悦3%，比较遮满意42.棋6%，不太泻满意37.桨7%，非常肯不满意13看.1%。序从满意度分刷析可知，不宴满意（包括经不太满意和宴非常不满意恼）的受访者猫占总体的5灰0.8%，吴不满意就意筒味着居民有抵改善居住的鱼需求，从这药个角度来看嫁，xx市房腾地产住房市厘场的潜在需旷求是巨大的贷。只要进行燕有效的激发声，潜在的需狐求就会不断攀转化为现实稻的需求。板xx居民住歼房条件满意像度库艳4、结论砍1、从居民四居住现状分板析来看，随歇着xx房地滚产市场化进甜程的加快、浑城市化进程繁的加快、居转民收入的提帜高，居民住甚房的换代需限求将成为推方动xx房地填产市场发展贴的重要因素背。置2、xx市鲜民居住条件锹普遍存在居行住面积偏小左、老城区居箩住环境较差撕和住房老化米等问题，这搅些问题是长亏期积累形成弯的，因此，笑其解决也非御“夫一日之事毛”途，居民住房樱换代需求的摧释放有一个摄过程，这正打是xx房地村产市场发展洪的空间。步第三节饰xx住宅市村场需求分析肺一、居民购压买意向分析速1、未来五水年之内有3批4%的家庭选有购买住房涉计划揭调查显示，虏xx居民未址来五年之内垄有购买住房缓计划的占总渴体的33.钳8%，随着牙经济的持续答发展以及人蒸们收入水平度的提高，居物民的购房能甜力越来越强肠，未来五年小之内有购房明计划家庭的额比例将超过巴1/3。伪xx山居民爷五年内购房喉计划比例分赞布图敌2、xx居陪民购房的主三要动力来源消于改善居住染条件肌调查显示，逼xx居民五备年之内有购结房计划的动途力主要以改嫂善居住条件圣为主，占总刊体71.6烛%，其次1眯4.7%来找源于因拆迁陪而需购房的亦，因结婚而宜需购房的比瓦例为7.8柄%，购房用犬于居住的比棍例累计为9鹅4.1%。说作为投资性赠购买的比例班较低，近为葱1%。凭3、链有购房计划询的xx居民包购房计划时帝间在5年之册内分布比较绿均匀，其中甩表示在2名—跑3年（20奉06饰—锁2007年脾）之内的相护对较多，比余例为22.舅8%。这一震结果说明，翅如果开发商立能够很好的监研究市场，小开发市民真野正所需要的经房子，未来数五年甚至更衬长时间，市更场有充足的励潜在需求供盘开发商去挖层掘。航统计显示，编五年内打算庆购房的xx救居民的购房发时期有22民.8%集中卡在2-3年朵；1-2年圈及4-5年晓均占19.络8%，其次乘3-4年占既15.8%埋。另外，有然11.8%通表示京“鹰看情况而定抛”边。谎二、需求特赔征分析留1、调查显溜示，未来五之年之内xx喷居民计划购慈买的住房的死建筑面积集昨中在颂81-11扬0平方米侄，占总体受哄访者的霸77.7%老调查显示，允xx居民打假算购买的住挑房的建筑面愚积以81-丙90平方米竹、91-1腔00平方米缺较多（两者托所占比例均汽为30.4婶%），其次兆101-1结10平方米炮占16.7默%。在运用泪加权平均法糊对调查统计夹数据的进行疮测算，xx芳居民未来五殊年之内购买恨的住房的平稀均建筑面积格为约为96趁.86平方笨米/套。这泽一数据只是句根据调查数收据的测算值昼，本身存在王一定的统计姿误差，再加投上受市场购咏买力、项目埋竞争力强弱交、规划设计盐等不确定性蝇因素的影响猴，实际数据缴将会发生一涉定的变化。习这个比例只才是现在需求四的体现，不移过，N地块焰项目的开发尽是明年下半卵年之后的事浙，因此，真赵正开发时，技必须做相应绑的调整，而桌且还应考虑矮市场引导的咳作用。恒市民预期购卡房面积分布请表暑频数（户）爽频率（%）隶80以下尝9觉8.7答81-90切31崭30.1吊91-10刺0照31恨30.1偷101-1垒10陆18休17.5亚111-1渣20圈5室4.9腾121-1弃30感5院4.9灰131-1淘40淘3货2.9通180以上辟1禾1酬合计啄103卵100砍2、未来五言年之内xx过居民购买住未房首选套型咽为槐三室一厅一姻卫，其次为园二室一厅一容卫。黑对居民购买青的住房套型租进行统计分拍析可知，未飞来五年之内亭xx居民购这买住房首选歌套型为肺三室一厅一菌卫，比例达闸38.2%闯，比较受欢悦迎的套型还勺有二室一厅胳一卫（21汇.6%）和归二室二厅一祥卫（14.建7%），三仰室二厅一卫妙占10.8晕%。以室为挡标准来分析素，居民对三尝室型的住房思套型需求较仗强，其次是至二室型，比韵例分别为5旁6.8%，每36.3%条；以厅为标翅准分析，居姐民偏好一厅庸型占59.绳8%，其次乌为二厅型为幅33.3%仍；以卫生间约数目为标准伪分析，居民踩普遍偏好一控卫型的住房面，占总体的刷85.3%陕。江3、居民能糠承受的住房创总价款额集愉中在15-圆25万元区辛间，占总体浸受访者的6求7%。访未来五年之晋内xx居民气能够承受的泊住房的总价听款额集中在耍25万元以且下，累计为闯82.3%读，其中表示监能承受15竞-25万元痒/套的受访疗者占总体的役67%；4尾5万元以上谈的房价几乎穿没有居民能芳够承受（2陷.94%）鲁。通过对调资查数据的分瘦组加权测算旱，xx居民劝未来五年内迈能够承受的胆住房的总价术款平均约为跌21.4万亚元/套。由暴于价格对于岁住房消费者威来说是决定捐其是否购买蒸的一个敏感雕性因素，而每且有关自己顽的切身利益盟，因此有关河价格的调查喜数据应考虑悉到居民会有厌所保留，因增此测算出的盒平均总价款依也包括保守棉性和敏感性亏，平均来看酒，居民实际叫能够承受的开总价款应大蓝于等于21影.4万/套霞。姜市民能够承秘受的购房款机分布表椒住房总价款印频数（户）侨频次浆10万以下飘5兆4.85恶10摸—剥15万姿11洋10.68形15袋—紧20万排41间39.81哭20偿—策25万瞧28庙27.18督25渴—誉30万脚6炉5.83内30涌—甘35万帮3孔2.91灶35温—久40万漆5麦4.85壮40阴—椒45万窃2睡1.94奋55驳—艰65万也1吃0.97话65万以上恒1梦0.97狗合计斥103季100贿3、市场调偶查数据显示撒，现阶段居忧民普遍能够娃承受的住房街的单价主要窝集中于恶2100元铜/平方米以蝴下，累计7满7.66%苹；其中，表亦示能承受1乐800-2滚100元/适平方米住房之单价的受访咬者占总体受武访者的45羞.63%，重而表示能接获受2100没元以上价位意的居民也达谨到22.3链3%。涛通过运用加发权平均法对拨调查数据的禾分层分组测棕算的结果显培示，xx居么民能够承受期的住房的平疲均单价为1屈892.7吗2运元/平方米狠。此测算价粘格同样包括宵保守性与敏无感性，有一毫定的浮动空兵间。秆市民预期购亦房单价分布萄表错住房单价区嗓间（元/m假2你）住频数（户）剑频率（%）诱1200以静下务10广9.71虫1200-傅1500歪10叛9.71驼1500-款1800免13星12.62笔1800-信2100穿47孔45.63颜2100-边2400烈9缸8.74恭2400-搏2700瞧10浇9.71瓶2700以僻上码4勒3.88惜合计辽103河100占三、对需求丙量的预测宏根据调查数摔据分析，结医合宏观层面默的数据及x载x市城市规槽划，我们可秘以预测未来别五年xx市啦居民对住宅握潜在需求总垦量在600响—徐700万平此方米，污测算的根据医是，假设x宣x市三个区财（雨山区、唐花山区、金封家庄区）、选当涂县城、宿新增人口以遇及周边城市支（如南京）趣为潜在购房执者，按照本萍次市场调查祸所得的居民增在五年内购菜房的比例进燃行测算。计饭算过程如下腊：录1、以未来钢五年之内（圈2005侨—究2009）水有购房计划壮的所占比率垦（34%）崇为准、以每括户90然—艺100平方杂米推算，以括2003年玻底市区人口德57.16兵万数据为标见准，户均人锯口数3.2润5。宪2、按照这近两年市区人曲口增长速度药和城市规划热要求，市区吵人口每年增现长2万人以侵上，六年（君2004课—档2009年须）增长12我万人以上（卫这只是保守也的估计），逼户均人口数泻3.25。兵假设新增人匀口中1/3率的人在未来尤五年（20副05赠—筒2009年走）需要买房井，其中3/寄5的人购买枯新的商品房理。则有73飞85户家庭肤有购房的需拢求。帽3、同时考昂虑外地（南赖京、当涂等肚周边地区）雹的购房比率傲，假设5%方。怜4、得出潜芝在需求总量匀为634.典7芳—宗705.6坏万平方米。销所以，根据坝以上推断和姓分析，我们神认为xx市辫民未来五年闭（2005蜘—篮2009年迁）对xx市患住宅潜在需调求总量在6绩00垫—待700万平迈方米之间，冰而2005停—悠2007年庸的需求量预歌测在350村—梅400之间易。当然，这食个推断是建爱立在调查数磁据的基础上修，有一定的嘴误差。悄我们认为，惯目前，xx矿市的房产正禾处于一个需伞求旺盛的时借期，而这种把需求状况将冻至少持续5富年左右。嫂第四节缠xx住宅市唐场发展走势善预测蛇一、从市场宰调查数据显充示的结果来当看，xx居险民对住宅市而场未来五年源的房价走势舒普遍看涨。风1、封64.3%餐的雨xx市居民菌认为未来房点产价格还会薯持续上涨。派认为未来房短产价格还会输持续上涨的册居民比例在姥3/5以上邮，持单“春持平公”云观点的占1竹0.5%，驱11.8%喉的居民对房区价走势的预膏计是确“窑下降践”禾。从居民对昼房价走势的市预期可以看狮出，xx市资房地产的住饲房市场的发腰展前景看好师，市场发展帅趋旺，具有叮相当大的发敲展空间与利现润空间。墨2、xx市塔居民普遍认骆为房价未来梁3脸—帮5年还会持灾续上涨，占涛总体的阶40.4%迎。趁40.4%脱的xx市居叔民认为未来内住房价格上轻涨的期限会灯发生在未来予3-5年，拢其次19.须2%的居民持认为将发生虎在2-3年痛，认为5-篮8年的居民湿达14.1养%。从图中赏可以看出累配计86.3港%的居民认捧为房价的持便续上涨将会谷发生在8年五之内。这种闷预期对于开扇发商来说是宣一个有利的案开发信号，津房地产市场问的踢“感红火斥”轿具有一定的草持续性，市舱场对住房的估需求量是巨姐大的。后二、从对业庄内人士访谈猛结果分析来功看，房产商杠普遍认为，杀xx房地产希市场真正开知始快速发展洗是从200庸3年开始的睬，xx房产肠市场至少还据有五年的发师展期，而2著005丢—短2008年霜将是一个高屈峰期。捏三、从其他亦城市发展的努经验分析，岁南京房地产世市场这一轮磁行情从20麻00年启动臣，至今已有粉五年时间，柿从今年的统束计数据来看宏，卸2004老年上半年南档京市商品房弦和商品住宅浇的价格保持语稳定增长，赖上半年商品扑住宅预售均将价为状4,039勾元异/停平方米，同拘比增长山27.57稀％，200孝4年上半年克住宅部分房预地产开发投酸资额增长3素5.02%律，新开工面抬积增长60俘.69%，素销售额增长咏49.25欺%（商品房事的统计数据鲁），从供需米以及价格走蓬势来看，南族京市房地产母市场依然保道持强劲的增帆长势头。比励较乐观的预丙测，有专家奥认为，从中他国人对房产汉置业的传统绝偏好以及城惰市人口增长浙、城市发展溪需要角度出验发，南京房睬地产市场还狡有十年的发屡展期。而全伸国形势来看盈，虽然不断武听到房产市很场存在泡沫异的声音，但肾近年上半年考统计数据显疾示，房产价鸣格、销售额流等均保持较吴高幅度增长舰，而且二、烧三类城市的陕发展势头更谨猛。界四、从房产蛋市场供需双谊方的判断、框从相邻城市掏的发展经验蜻和全国的形永式分析来看蛮，我们认为苏，xx房地佣产市场发展鸭前景看好，槐未来相当长始的时间将保畜持快速稳定狂的发展势头团。粪第五节杠结论谈1、xx市圣房地产市场坟需求旺盛，喷整个行业快秆速发展，与啦经济增长水照平一致，市腥场空间较大起，市场运行钉健康，房地丘产市场快速帅发展持续的丘时间应在5格年以上；N折地块项目的掀开发，应当岛根据市场实己际情况进行寿总体规划，遭安排开发进贞度。斯2、xx市玩房地产市场妄启动是多种宰因素集中作解用的，经济顶增长快，居猾民收比入提高、老觉城改造和新捆城建设力度师大、公有住闯房比例高条狱件差，这些况因素直接推技动了xx市稼居民住房换籍代的欲望。再针对这种情购况，N地块伶项目的开发血必须起点高拍、品质好，慨规划设计要赵与xx市城赞市规划和消威费者的愿望刊一致起来。彩3、xx市员紧邻南京，定南京房地产兼市场发展中兰所体现的一脆些新的理念帝和手法，很括快就会影响和的xx，事斥实上，目前旺xx在建的武有些楼盘已致经表现出来拔。因此，N件地块项目的对开发，必须每在开发理念僵以及在景观尾设计、户型路设计方面大程胆创新。絮4、从xx伤市民的现实船需求分析来灯看，xx房门地产市场发任展的重点不汤是大力开发膝大户型、豪冶华型的住宅剖，而是发展代总价不高、惊实用、以改轨善居住条件奉为目的的舒狗适性住房。福从市场反馈伸的情况结合践居民的购买还能力分析来事看，80-秘90平础方米两户型辟和110平葛方米左右的丹三户型较受袖市场欢迎。相5、从居民丈调研分析的博结果结合x坏x工业化城嚷市特点来看向，小区周边双的自然环境洋将是影响居阵民购房的重忍要因素，一宋些象N地块传这样的在城竿市边缘地区甲、自然条件辞优越的项目弹将成为市场博热点。铸6、粒从xx整体内市场竞争环梯境来看，未问来几年的竞迎争将会越来坚越激烈，但刮在较长一段堆时间内不会圈改变目前市辽场供需状况主。苹根据200纳4年的统计放，有项目在逝开发的企业百已经达到4北6家之多，抬而2002删年和200晃3年的数据围分别是29吵家和40家始，可见更多欢的开发商越砌来越看好x切x市场，正覆以不同形式宗进入xx市隶场。但可以快肯定的是，待在较长的一胡段时间内，急开发商的大钞量涌入不会戒改变目前的裙市场供需状饰况，理由是狡：1、20忙04年预计缓竣工量在8冬0万平方米涉左右（包括提当涂），与赞2003年肯的65万有辣了较大幅度乱提高，但从丑2004年线的土地供应席量（331夸3亩，包括谈N地块）以解及目前房产研商的施工面快积估算来看鞋，今后几年置的平均竣工禾面积在10械0万左右，砖以每年10付0万平方米背计算，20林05思—生2009年茧总竣工面积皂在500万泰平方米，仰而市场的潜游在需求为6涉00赵—胖700万平饰方米，可以盆判断，只要序开发商有效婚地激发市场惯潜力，5年凶内xx住宅粘市场不会出莲现全面供过狗于求的状态尚；2、目前闭的井喷行情庄是多年积累稍的结果，市谷场需要很长何一段时间消贯化；3、大蓄量的外地房挽产商的进入侮尤其是优秀河的开发商对疤营造市场氛说围、激发市吃场潜在需求竖有很大的帮护助，南京房扑地产市场正尸式由于万科批、万达、中疏海等房产商后的进入而保封持多年的增蕉长势头。矿8、从对市另场机会分析壮来看，N地厚块面临两方股面创造的机就会：一是房闹产市场总体者需求的释放代带来的机会蚁，目前xx略居民积累多枕年的购房潜红在需求在各救方面因素的断引导下，释嫂放出来，这膛个时候进入夕的企业往往迁能够获得较站高的收益；宅二是细分市面场带来的机表会，从市场额走访了解的冒情况来看，希目前市场上斯120平方兄米以上、总趁价28万以爱上的住宅比馒例较高；而博中小户型较型少，很多开惜发商瞄准的宗是中高收入袜人群，而对鉴中等收入以冻及拆迁户等许人群的关注珠不够，这就瞒为后进入的禁项目、尤其四象N地块这英样的超级大骄盘项目提供裳了广阔的市杆场空间。徐第四章古项目竞争优测势傲一、规模优耽势袄目前，尽管偷xx房地产舞在建项目不无少，但基本纺上规模不大衣，有如此规泳模的楼盘仅纺N地块项目弱一家，N地徒块项目的规己模优势非常原明显。一般拼来说，上规膝模的楼盘在胁以下方面具惊备比较优势简：荒1、聚集人允气，提升楼处盘价值骤由于楼盘的僵规模大，入帆住人口多，驼人气旺，规浇模效应明显捏，旺盛的人涌气必然推动扣物业的升值苏。而且，还赏有利于推动凡周围城市配罩套实施的完增善，有利于掏提升商业用挣房的经营价浓值。台2、可以有酱更大的空间连建设更好的驱小区景观允对于一些规仰模较小的楼婆盘，景观建嗓设受到限制剪，也很难在弓景观上出彩侵。而N地块惑则不同，具蛛有很大的空春间用于景观兄建设，可以政让整个小区巧看上去更美挎观，让入住库的业主生活共更有品位。耕由于N地块薄项目处于x赢x市风光带舰，因此，完份全有条件将朱该项目做成岂生态居住区麦，成为xx诚市示范居住禾区，成为x递x城市建设鸦的一大亮点厘。巡3、小区内妙配套设施更波完善，小区端生活更便利碌在这样大的舞规模小区内阀，生活配套睡设施将更完劲善，从幼儿额园到中学，晃从农贸市场谅到商业设施修，从文化娱甘乐设施到银离行邮电所。蒸小区基本形陵成一个独立洪的社区，相柴对于小规模喇的楼盘，入古住的业主生燥活更加便利撒。相4、物业管竹理服务更好做由于项目规件模大，小区换部分建成后怖，可以聘请嘉南京做得好省的物业管理阅公司进行管远理，成为x死x社区管理倘的典范。高堪质量的物业推管理能够对找物业起到保芬值、增值的他作用，而且糟相对于小规咸模的楼盘，恼业主花同样转的钱，可以衰享受更全面摩、更周到的绣物业管理服抹务。至5、营销推妻广有更多卖丈点说N地块规模睬大，能够做坏足蹦“吵文章价”汉，比如，在纺社区的景观翁设计和文化惧底蕴以及物回业管理等方冠面有很多文个章可做，在恰营销、推广牢中有更多的挎诉求、更多撇的卖点蝶传递给消费南者，让消费置者在购买住宰宅的过程中众，不仅是一叔种单纯的购滋买行为，更蹈重要的是选灶择一种新的遍生活方式。锦二、环境添优势军与江东大道罗一带的小区仆相比，N地盟块的环境优当势非常突出虎。尝山水绿色是零N地块最大沿的环境优势索。从小区周怒围的环境来家看，小区的脏西北角，紧肚靠规划中的骄东湖公园，妖小区西面是鸣城市公共绿偏地，南面与跪梅山公园连秩接，小区周眯围的自然环她境十分优越磁，是一个理抖想的居住区哈域，从市场汉调查的情况馋来看，xx骤市民把环境己作为影响购洞买住宅决策谊的第一因素抢，考虑到x姨x是一个重救工业城市，丰可以判断，胸N地块周边麦的环境优势没必然成为吸稼引购房者的稼最主要的因乒素。兄N地块项目语不久有外部庆的环境优势宪，还必须通毛过精心策划杏和打造项目府内部的环境柔优势，从而奇达到外部环咐境优势与内御部环境优势胡的有机结合笑，将自然生徒态与人工景警观进行有效争对接。膜三、区位优步势碗N地块所处垦版块，不仅拥有着很好的身市场基础，左而且具有很管好的发展前好景。贴N地块处于嫌xx市城市它总体规划的帐中间地带。候小区地处江炸东大道与规勺划中的九华贺路的交界处决，紧靠江东氧大道。从目箱前xx市居冒住区发展情疤况来看，江因东大道两侧扩已经形成了田一个住宅相请对集中的地韵带，江东大扒道两侧的楼惨盘已经越来世越为xx市滩民所接受。心N地块周围麦正在开发和烈待开发的楼柏盘已有四五兵个，可以说洽N地块已经卧具备较好的胶市场环境和爆基础。从政猴府的城市规雹划来看，x宜x总体城市开规划战略是页“渣东进南扩舞”烛，而N地块浇处于咬“凤南扩和居住厦发展带虑”鉴的枢纽位置富，同时又处弱于城市规划苦居住发展带洞的中心位置稿，加上规划鸟中的轻轨从训小区旁边通挠过，这样位证置的大盘在邪xx具有唯趟一性，因此谨可以判断，希N地块具有魄很好的发展萝前景。化四、土地的诸成本优势孤随着xx市船经济和房地锹产业的快速喜发展，地价奏的提高是必土然的，也就仆是说，土地杯成本在房价打中所占的比肠例不断增大界。目前，x昨x市中心土订地交易价格咏每亩都在1答00万元以恐上，以10损0万/亩、穷容积率1.亲3计算，土肃地成本要达赶到1200你元/奴平方米（含债税）左右。题`对于N地慌块来说，由押于土地使用粒的特殊性，没土地的价格搂不高，土地唇的交易价格宜估计在48蝇万/亩，按临容积率1.节3计算，单朱位土地成本姿为570元揭/平方米（胞含税）左右恩，两者相差垫630元。骆这样，举与市中心楼炉盘相比，由苍于土地成本僵优势而确立坑的楼盘价格久的竞争优势巩是非常明显觉的，价格的朗差异将影响邮到目标顾客址群定位的差左异，这个差魔异将降低双俯方直接的市览场竞争。匀第五章纯经济分析寺本章在前几思章分析的基进础上，对N数地块房地产眠开发不同方筒案（指因容侄积率调整而屡形成的不同伯方案）的投旺资收益进行歉了测算，最饰后对不同开皮发方案的收鸭益与土地出很让收益进行捡了比较分析陶。逐第一节絮楼盘销售和酷定价策略费一、销售策表略岗总体策略：腿“涌以与相邻地跑段的较大价岁差来启动楼炮盘销售，土以循序渐进谱地提升价位螺来推动楼盘碗销售；通过贤提高市场营弊销力度，加川快市场销售念，降低开发菜风险。受”格的1、销售进京度安排新根据前面的贩分析，我们要假设200载5薪—掀2008年鬼是xx房地相产市场需求幅旺盛的一个果时期，20今05执—盗2009年符整个市场保写持增长的态需势，并假设防N地块项目低在2005目年底开始一蛾期的预售，覆在这样一个唤判断分析的屋前提下，我般们制定以下剩销售进度安蜓排：认期数撒时间快住宅销售面亩积（万㎡）墓商铺销售面拴积（万/㎡胸）透I秒2005~愁2006.血5受8霞II腿2006.抛6~200余7.6虾15阔0.5买III沃2007.摔7~200钻8.7揉12涂1.5取IV风2008.栽8~200骆9.6肌8帽2.5搁V太2009.海7~201葬0.6走4.86壳3.929剃4垃总计=SUM虎(ABOV秃E)债蔽47.86=SUM(ABOVE)贼8.429始4异销售面积总鸣计彻56.28于94混当然，这个倾销售时间表纤主要是在对滩目前市场分耍析和借鉴其香他开发商经考验的基础上危制定的，目门的是为了进袍行下面的经尽济测算，考晌虑到楼盘开群发还有相当断长的一段时亭间，应当结千合当时的市省场情况、开差发资金到位幼情况以及工恒程施工进度抖等各方面要历素进行合理呀安排。粱2、在对不跳同地段和不漫同品质楼盘她的销售进度根安排上，我察们假设：编第一阶段，液销售部分次患级地段以及灯最差地段的血楼盘，以销步售最差地段普的楼盘狱为主，思路钥是以次级地紫段提升楼盘钻品质，以最谎差地段的楼贞盘调低整个爸楼盘的均价均，做出价廉蛇物美的市场座口碑，这个府阶段包括楼申盘销售的第鸽一期、第二墓期；贴第定二阶段，销粒售部分次级信地段、部分职最差地段以讨及最好地段毙的高品质楼根盘（大户型遭、景观房、醋复式、别墅弃等），以销灶售次好地段脂楼盘为主，萌迅速提升楼厘盘的整体售爆价，具体指占销售的第三骗期。曲第轿三阶段，销湿售次级楼盘蛙和最好地段岩的高品质楼放盘，把高品俩质楼盘集中役在这个阶段甘销售，以期泼获得最好收废益，具体是环指销售的第向四、第五期裳。锯目浇标：通过一哨二两期的低仆价格把最差稍地段楼盘销自售出去，争搂取在200壶8年底之前泰完成70%纠以上的住宅马部分销售和盘40%商铺众部分的销售伙，2010糖年底之前完狐成全部楼盘股销售。杰二、定价策券略季楼盘的定价遍是一门学问浴，既不能定令的太高，太竞高容易导致像销售启动不蛮畅，且定高送后还不容易助降价，因为保房产既是消总费品也是投访资品，既然未是投资品，饮买家就存在显“复买涨不买跌废”品的心理，越雷是跌价，就意容易导致买把家观望状态但；也不能定男的太低，低航了就可能导旋致利润不合晕理的流失。黑影响定价的殃因素很多，梦在本案中，捎根据以上章枪节的分析，蛇我们重点考符虑了成本因形素、市场因城素、居民的抵购买心理因式素以及楼盘哈自身状况。蜘当然，所定劳的价格只做访参考，为下阳面的分析做僚准备，而具袖体的价格可茶根据开盘时阳的具体情况拥做适当调整睛。具体分析扣如下：腔（一）、住鼠宅部分定价渴策略谁1、成本加视成法测算：就即在成本的要基础上加上衔一定百分比扒的加成来指浪定销售价格羞，也就是加曾上一定的利袄润。产2、市场因阀素的依据是劣：血目前江东大瑞道两侧楼盘舱的起售价在兄2200元括以上，均价帖大部分都在层2400元醒及以上。恶3、本案楼敬盘自身的特么点：搞一是市政配焦套还很不完绿善，处于规刚划阶段；二弓是楼盘规模趴过大，销售俊任务和压力啦较大。考虑旅到楼盘的实凯际情况，结菌合以与相邻纪地段楼盘较覆大差价启动尤楼盘销售的个策略，以东奸湖花园为参送照物，目前首东湖花园一娃期的住宅销换售均价在2旦600虚—痕2700，码二期均价肯进定在270储0以上。如瑞果一切顺利匪，本案一期精预售大概在爪东湖花园二千期开盘以后狗，我们可以遥考虑一期均河价在230颠0旁—稻2400之榜间，与东湖唐二期均价相合差400元拨/平方米左富右。熊4、结合市饿场规律和居续民狐“加买涨不买跌笑”窑的购房心理绪，蚂根据每期销雄售的楼盘品蜓质和对楼市蝶价格的走向比判断，我们斯每期加价1迹00胞—拣200元不宏等。教（二）商铺学定价策略麦在考虑商铺豆部分的定价醒策略时，我景们重点考虑扒市场导向、隔居民购房心榨理两个因素晋。同时考虑认由于还没有赌制定商铺的侧租售计划（末多少出租，劳多少销售）券，假设全部羞销售。分析辆如下：骑1、市场导慎向的依据是禁根据对xx惊在售楼盘尤撑其是江东大自道两侧的在捡售楼盘走访腾所取得的资串料，确定第稻一期销售价乱格3900秒元/平方米菜。库2、根据对遭市场的判断烤和居民购房锡心理，每期令调整100紧—聚200元/米平方米不等土。抛三、结合销溪售进度和定劳价策略，我闸们制定下表荣：渐期数谋时间碍住宅禁商铺祖销售面积叙（万㎡）科销售均价插（元/㎡）肌销售面积舱（万/㎡）箱销售均价功（元/㎡）跪I帖2005~拴2006.智5出8笛2350馅II黄2006.凤6~200墨7.6冤15朱2500蔑0.5速3900齿III合2007.幕7~200络8.7灾12存2600络1.5陆4100努IV杜2截008.8漫~2009衬.6吃8派2750指2.5忠4200晒V粒2009.隔7~201凯0.6挥4.86静2850科3.929巧4拳4300残总计=SUM(ABOVE)仍47.86批2593=SUM(ABOVE)叼8.429为4铜4211墨销售面积总撞计瘦56．28丢94土销售面积总誓体均价英2835掘附注:销售此面积总体均世价是指包含并住宅和商铺蜂的均价，计旅算此项指标踏的意义在于菠为下面的计饿算分析做基盟础.帮第二节标经济测算古一、建筑经程济指针识总占地面积溜：708,饶262武(闷平方米辰)他总建筑面积匙：646,览030辣(减平方米耻)猛住宅建筑面摇积：478气,600怖(快平方米栗)量商铺建筑面财积：84,洒294雀(屑平方米软)尘公共服务设却施及其他建仅筑面积：8辣3,136壶(艺平方米抢)节容积率：0悦.91描二、项目的挨销售收入帐在计算项目志的销售收入雪时，我们假贞设不考虑公剖共服务设施唉及其他建筑取面积所产生傻的收益，商邪铺全部用于瓣销售。童期数盆时间捐住宅侵商铺五销售面积孤（万㎡）哪销售均价（好元/㎡）档销售额弦（万元）茂销售面积（铁万/㎡）节销售均价暂（元/㎡）甘销售额嫂（万元）塞I通2005~赏2006.海5烦8调2350庭18800仗II却2006.范6~200岗7.6膝15卵2500警38250蚊0.5洗3900昌1950余III会2007.或7~200浓8.7撑12锯2600凉31200良1.5价4100辞6150俱IV弓2008.鸽8~200钱9.6蝇8嗓2750尼22000吧2.5冷4200式10500择V糟2009.伐7~201教0.6咳4.86吩2850梦13851两3.929妇4扶4300脾16896翅.4龙总计=SUM(ABOVE)赠47.86黑2593=SUM(ABOVE)猎1财24101=SUM(ABOV肉E)搜嘱8.429堵4命4211=SUM(ABOVE)惠35496钞.4哪销售面积总滔计抹56.28炼94叨销售收入总阿计淋15959仿7.4怀三、项目的陡成本四总成本：彩11991湿8闪(烫万元新)初折算到销售疤面积的楼面巨单位成本：晚2130.物4元/平方邪米郑（由于本案懂存在大量的溪公共服务设衫施建筑面积造，建筑面积凡和可以销售天的面积之间反差距很大，坡所以本案最略后按销售面著积来测算楼羞面单位成本您，以便于分跳析）。突成本明细表匹焰绘匹淘者类别学土地成本区前期费用档建筑成本些行销与管理质费用掏合计宇金额(万元梯)尺52229政.6证13954飘.2浊49744喇.3坏3989.惕9吗11991谈8狭单价（总金良额/销售面细积）遵927.9撞247.9收883.7凭70.9露2130.丘4饲谱注：行状销与管理费掀用按照销售竟收入的2.谁5%计算埋1、土地成衬本胡表原12倡土地成本明膛细表器运敲单位：万元得土地出让金煤土地征迁费迫用岁土地契税乏合计家数量侵/絮亩爆单价征/跪（万元坑/撑亩）低税率圈1062.框34抱30洋4%醋出让金：3头1870.选2浆金额：19穴084.5敬9毫金额：12漫74.8筐52229革.6炼戒塑附注：土翻地出让金以荣两河公司提嚼供数据为准签。闷2、前期费床用垃表酬13观前期费用明歼细表挥费用名称肤数额（元/叮㎡）住现场三通一才平掠15赠勘察设计费等16扁规划规费缝140证工程招标、按监理、监督福交易管理费愚35晴房屋产权登鞭记、管理及铺物业移交费搜10珍合计比216渗附注:房屋牧产权登记、内管理及物业划移交费也可脆以放在行销磨与管理费用于部分讨论，跳在本报告中短放在前期费记用部分讨论雨。喉按建筑面积白计算,前期显费用共计1撇3954.武2万元.故3、建筑工脊程成本献表撤14的建筑工程成序本明细表貌成本类别仓单价霜(辞元宰/息平方米秃)狂单体建安成骡本住650责附属工程基找础设施扰1萝2废0酬合计暖77溉0茅按建筑面积而计算，建筑割工程成本共礼计4974切4.3万元柏四、项目的邪利润劳1、项目的斥税前利润＝炮项目的销售盖收入－项目手的成本－销闸售税金蹈＝球15959晚7.4－1脏19,91缓8－159武597.4艘×剖0.0艘55冬＝3090单1.5万元释质税金按照销钩售收入的5蜡.5％计算惑，项目的总兼税前利润为贵30901毒.5章万元。北2、项目的咱税后利润准项目的税后排利润＝项目缸的利润羞×碗（见1-33%辆）看＝恢30901育.5肝×县（焦1-33%惠）＝川20704取万元件所得税按券33炕％的税率计丸算，项目的皱税后利润计性20704离万元。激3、开发成常本的投资利晒润（税后）因率找开发成本的皱投资利润（星税后）率＝嚼项目的税后册利润书/雀项目成本＝淘20704惜/符11991仆8集=帐17.3密%业项目总的开全发投资利润秒（税后）率企为廉17.3票%尾。扭若从开发投资遮利润率来看职，对于房产飘开发商来说往，这个回报汗率不高，一炒般来说，房丙产行业由于库存在很大的薄风险，其投毅资回报率在染30%左右蝴。分析原因阅，我们认为谨主要有两条济：一是容积讨率太低，我辨们认为这个坐容积率应当眯而且可以做半出调整（目蛛前很多的开露发商通过提演高容积率来部增加开发收饰益的），为畏此下面我们戚讨论了调整姜后的不同容段积率的收益市；二是开发混商承建的公论共服务设施北面积过大，矮按道理很多辆公共服务设厦施应该是市今政来建设的偶（如修一条跟40米的慈层河路），但陪考虑到缺乏览与市政规划渔部门的沟通灭，这里不讨忘论公共服务社设施变动的讯情况。吗五、盈亏平剑衡分析桨1、住彼宅部分销售部价格－利润躁盈亏平衡分功析盐反映在不同剥销售价格的渔条件下，项列目的整体盈唐利状况如下塞：别利润（税前赛）＝销售收粒入－开发成氧本－销售税毙收史从图中可以守看出当住宅辜部分销售价漂格在委2255缓元/㎡的价汇位上，住宅白项目处于保匠本状态。而珍目前整个江夕东大道两侧疲的楼盘住宅壶销售均价都锋在2400泉元/平方米氧以上，相邻芽楼盘东湖花普园的一期销粮售价格已达火到2600久—姜2700元廉/㎡。考虑永到目前房地截产市场的形式势，预计今防后几年年楼罩盘的住宅销览售价格还会扔上涨，因此呜本案一期的菜平均价格定义位在235忧0元/㎡，社整个项目的荣平均销售价赤格在260再0元/㎡左敬右，以此分涌析会带来很动大的市场销歼售和销售利景润。祥由于每平方政米商铺的保眯本销售价格苦与住宅相同器，根据市场惜调研情况来叔看，目前江散东大道一线欣的商业用房瘦普遍的销售筋均价（一层堵与二层的均佩价）在5,甜0卸00醉元/平方米铃以上，本项群目的商业用横房一期售价绸在3900巧元/平方米芳，整个商业角用房的销售固均价在42道00元/平普方米左右，怎加上该项目剂属于大型的菜住宅区，商她业项目有很绢大的商机，鼠应该会带来蔬很大的市场腰销售和销售奔利润。凳2、成本－撑利润盈亏平血衡分析手由于住宅及概商业用房是榆在统一的成业本核算体系妄下开发的，稍因此，计算叨整体的平均沸成本相对于稍利润的盈亏沿平衡显得很屋重要。医反映在不同危的成本条件切下，该项目肃的整体盈利叨状态如下：榴利润（税前脾）渐=左销售收入岔—饼开发成本狸—顿销售税收学那么，住宅肝连同商业项达目的整体成张本牙-届利润盈亏平捷衡分析如下踢图所示奔从凯图中可以看意出，每平方校米销售面积锁的成本在睛2679元桑/㎡左右，涛整体项目处内于保本状态隔，而从目前鸦市场来看，乓每平方米销嫩售面积的成坡本能够控制身在望2150饼元/㎡之内本。特别是旋6促月份以来，班中国投资品爹的价格开始帅回落。根据尘中国人民银妇行公告，昆6口月份投资品堡价格较上月粱下降骆0.2%港。这表明，润在宏观形势皇的变化下，摇本项目的收淋益空间将会分扩大。醒六、敏感性验分析横1、本项目大敏感性分析亮的目的在于用：霞（1）找出忙影响项目经码济效益变动蔽的敏感性因宗素，分析敏棵感性因素变亦动的原因，纱并提出最悲陪观、最可能杯和最乐观的援方案；造（2）研究闲不确定性因移素变动引起困项目经济效笔益值变动的昼范围或极限夺值，分析判毕断项目承担吼风险的能力类；丰2、本部分瞎考虑的不确丧定因素包括衔：赌建安成本、嫂容积率易。之所以把芝容积率确定疗为不确定因过素，原因是毁我们认为，散对于开发商今来说，控规更中0.91杰的容积率是化不合理的，膀周围楼盘的晋容积率都在敏1.3以上冻，加上在总厌的建筑面积洲中公共服务辟设施占了很辆大比例，考屯虑到开发商取的合理利益使，因此容积灯率理应做出皂调整。摔这里没有考攀虑销售价格晕这一不确定找因素，我们升分析该销售武价格是最可焦能的方案。挨3、建安成印本－利润敏衰感性分析叛每次只变动阔一个因素而灰其它因素保桨持不变时所赖做的敏感性符分析，称为毒单因素敏感警性分析。项旦目整体利润蚂对建安工程捕费用的敏感旺程度可以反存映出项目在浇成本控制上述的敏感性。衫在原假定7鸭70元更/眉平方米的建复安工程费用涨的基础上，傅绘制建安工伍程费用递-俊利润敏感分暂析图如下：叉从图中可以崖看出，建安捧工程费用的粮敏感程度不枝高，即使上弃升鱼20%诞，本项目整衣体仍然有着备21000降万元左右的紫税前利润总邪额。表明本决项目能够承修受建安工程将费用成本变橡化的风险，岸但不表示可驳以忽视成本前管理物4、容积率谈－利润敏感现性分析灶假定由于容宅积率变动而灯引起的建筑权面积的变动宋,增减的都茂是住宅项目蚀部分的面积输，因此增减箩的销售收入楚等于增减的害面积乘上住剖宅的销售均谱价，其他影畏响利润的因煮素不变。冰在原定容积貌率0.91卖的基础上，饰绘制容积率休-裳利润敏感分兄析图如下：对容积率纵0.91泛1.0揪1.1舟1.2房1.3狼1.4反1.5且税前利润（程万元）赠30902发39612遍49525舟59436识69349衬79261筹89173柿税后利润（论万元）斜20704寺26540况33182脊39822牙46464宣53105冶59746梅税后利润率配17.3%勿21.0%啊24.8%宴28.2%赛31.2%竹34.0%润3颗6.5%披从上图及表悲可以看出,旁因容积率变墙动而引起的践销售面积增习加,对利润储变动的影响良很大,从图即示数据可以躁看出容积率鬼从0.91洒调整到1.沙3时，税前撤利润从20座704万元鸣增加到69固349万元两，增长了2孔.3倍，税矿后利润率也浊从17.3巷%增长到3灵1.2%,佳；若容积率贵调整到1.发5时,税前准利润就从2末0704万独元增长到8鹅9173万眠元，增长了助3.3倍,狂税后利润率叮从17.3闻%增长到3生6.5%。暮数据显示,蝶本项目的敏咽感性因素就盾是容积率,手提高本项目序开发收益和冲土地出让收轿益的关键在城于调整土地坡的容积率。锹结合前面的楚分析，不考雅虑其他因素顿对利润的影乘响，我们认吓为容积率0句.91不变伯为最悲观的朴方案；容积骗率调整到1置.1是比较怠可行的方案碎，这是因为况从规划局控闻规的有关规摊定，容积率哲可以上浮2畏0%；容积础率调整到1翠.5甚至更蓝高为最乐观违的方案。从智税后利润率降分析的情况影以及结合市慰场销售来看命，乔建议争取将啊容积率调整宵到1.3层。误第三节各摆种开发方案糠与土地出让分的效益比较捐本部分的开虚发方案是指驶在容积率变掩动的情况下界的各种可能假方案。摧假设土地净系价30万/怠亩（两河公黄司提供的数驰据），考虑具到开发商要贱承担的19老048.5胜9万的土地够征迁费用,捞则开发商实拔际购买的成值本要达到4吨8万/亩，折加上4%的狮土地税，则哭开发商实际清要承担的每断亩土地成本喇要超过49换万。不考虑茶两河公司在姻获得土地收党益时向政府园部门缴纳的拾各种税费，检则两河公司悼出让土地的脖净收益为3社1870万古元。在这个瑞假设下，我毯们来评估各劫种开发方案脚与土地出让央情况下的效喉益比较。娃1、各种开换发方案的税执前收益与土扁地收益比较场容积率休转让土地收渔益付0.91寿1.0巨1.1割1.2名1.3劈1.4慰1.5录税前利润（乒万元）今30902叉39612燃49525锅59436丰69349泄79261加89173愉总收益（万窑元）娱31870秀62772克71482简81395仍913盘06弄10121爆9日11113话1裳12104黎3选附注：之所特以用各种开虽发方案的税雷前总收益与牢土地收益进撒行比较，是辽考虑到两河吵公司特殊性吼，可以通过宿多种渠道减丧免或者规避丘企业所得税纸。还从上表可以刺看出，即使皂是最悲观的唉开发方案(雁容积率0.雨91)，其闲税前总收益源也要超出土跑地转让总收稍益3090肝2万元，是魔土地转让收松益的1.9森7倍；当容序积率调整到慰1.1时,聚税前总收益仗81395盲万元,其税瞧前总收益超辽出土地转让组总收益49沿525万元役,是土地转淘让收益的2丛.55倍；它当容积率调杨整到1.3委时,税前总兆收益超出土离地转让总收私益6934款9万元,是化土地转让收巩益的3.1陵8倍;当漫容积率调整滚到1.5时驳,税前总收办益超出土地担转让总收益携89173宫万元,是土库地转让收益仆的3.80怒倍。斤各种开发方幅案的税后收宇益与土地收瘦益比较狠容积率陷转让土地收伞益脸0.91兰1.0岗1.1菠1.2弃1.3汇1.4课1.5乳税后利润（书万元）献20704烧26540载33182甘39822践46464资53105洽59746合总收益（万仇元）集31870茶52574卸58410貌65052级71692炭78334赢84975谣91616匙从上表可以支看出，即使脱是最悲观的栽开发方案(畅容积率0.导91)，其具税后总收益盗也要超出土证地转让总收朋益2070使4万元，是何土地转让收冠益的1.6平5倍；当容拒积率调整到誓1.1时,虚其税后总收究益超出土地遭转让总收益改33182眨万元,是土佳地转让收益粪的2.04穗倍；当容积趁率调整到1悬.3时,税枣后总收益超备出土地转让额总收益46辫464万元抗,是土地转窄让收益的2茄.46倍；添当容积率调尼整到1.5鉴时,税后总散收益超出土稍地转让总收吐益5974豆6万元,是车土地转让收李益的2.8候7倍。祝3呜、结论真从首各种分析的鸭结论可以看伟出，从经济职效益角度出赛发土地转让重是效益产出兴最差的一个农方案。肺第六章户风险分析此从房地产开李发的角度看梦，整个过程渴存在一个风怀险链。而针龙对N地块项阴目的具体情内况和所处的悄阶段，目前酬必须面对的讯风险主要是搏：开发时机坦风险、筹资猪风险和市场维风险。对于员其他风险将歇在项目的进升一步策划中稼，根据一定概的数量分析尸，进行详细铸的分析。恭一、开发周怨期风险与控喇制嘱由于经济发涉展的周期性冶，房地产产脏品的供求关且系随时间而或变化。而房芬地产的不可施移动性和区器域性，使一介个地区空余饶的房地产并茄不能弥补另灵一地区的短域缺，这导致办房地产开发注收益随开发类时机不同而拳异。因此，崭选择合理的鱼开发时机，雀保证项目开规发完毕有良掀好的市场需腥求，显得非种常重要。取最近两年，窝xx房地产深市场火爆，侧市场需求呈闲“僻井喷肉”壮状，这主要固得益于以下屯几个因素：铃经济快速发楼展、城市化俘加快、城市旬人口增加、栽居民收入提候高、住房市伸场化已经全烟面展开。但拐是，上述踪“散井喷庭”邀状需求是有员一定周期的述，也就是说面，城市人口师增加和居民膀收入提高所太刺激的市场挣需求是有时素间性的，据鞠前面的分析误判断，目前斧xx房地产齿市场发展还抛将有5年左案右的时间。肉因此，N地帖块的开发和情入市要早、励要快。建议送：难（1）项目切总周期不宜宏过长，建议笑N地块开发收的周期约5灵～6年，这重样，能够和炸目前一轮x蚂x房地产市烂场发展周期厨基本一致起歌来。悲（2）N地伞块项目必须蓬尽快进入规宇划、设计等夺开发前期阶俊段，这样，膛营销、推广充的前期预热交阶段可以开葛展起来。总摸体规划、景叹观规划和建洽筑设计通过依批准后，必授须立即在x锯x市及周边刘地区进行广酒泛的传播，仅从而让项目痰在市场上亮甜相，吸引消姓费者的眼球弃，能够截住惕一部分观望挎的购房者。坡（3）N地经块项目争取刃在2005帝年10月一旁期开工，2挡005年年趣底或200朱6年元旦开半始预售。第中一期开工，刚为了试探市宅场，可以考晨虑将整个一咱期的开发量赶划分为几个染阶段来进行睛，一旦遇到降意想不到的愿情况，能够昌进行较大幅换度的调整，埋拍卖余下的签土地，总之镜，肝“扬船小好掉头凑”爷。客（4）根据症一期开盘后民的市场反应腾，对以后各吧期开工、入举市时间进行洁调整，买从而避免和命控制开发周酿期所带来的价风险。辽二、筹资风籍险与控制拐房地产开发厅所需巨额资漠金的筹集和绩融通是开发洋商最为关切冤和颇费心机集的问题，筹介资手段合理旷，可以减少草筹资成本，蝶降低筹资风惜险；筹资措哈施不当，轻怀者造成筹资报成本大幅度病上升，开发扒建设资金拮猴据，流动资午金周转困难撞，开发项目蜓干干停停，咳难以为继，秤项目质量工羞期均无保证嫌；重者导致陕巨额亏损，会开发项目失刘败，企业面喘临破产。午N地块开发鞋中存在的融短资风险主要惠有：笑（1）银行抓贷款融资具迎有利率变动趋、汇率变动肾和信用风险覆；诱（2）引进吨“恋外帮”愚资（指xx拣市以外的一露切资金）存爪在资金逾期正不到位及址“烈外馆”谦资方过多谋腊取自身利益侧；腹（3）资金俗周转周期延岸长导致资金屠链出现问题碗。格为了控制和婆回避上述风同险，建议：柱（1）银行灿贷款的量不卡宜过大，其确数量必须控丘制在土地价邪值量以内，之并以土地为伙抵押；矩（2）与他堂者合作，多“非引挥”唱入外资，但漠是，必须周符全考虑合作临协议的内容胡，同时必须块明确合作方武的权利，只券拥有利润分脆割的权利，桐而不涉及项有目开发和管彻理的具体内之容。域（3）加强否N地块开发颂决策每一环点节的执行力披，特别是销联售环节的执法行力，提高桌资金周转率扫。死（4）在回赵笼的资金中残，要进行合愿理的分割，朗根据下一期信的开发量，伞一部分资金墓用于下一期蒙开发，另一笼部分资金用潮于水利建设库，从而达到扬经济利益和故社会效益双第赢的格局。译（5）如果胀出现意想不膛到的、导致袜资金流出现符重大断裂的路情况，必须编迅速将余下组尚未开发的肃几期土地进父行拍卖。情对于上述风讲险的发生，其必须要有足搜够的应急措党施，能够进假行有效的防兔范，将由于踏风险带来的扇成本降低到滴最小。前面歼说过，将第方一期开发量著分成几块进醉行开发，竹可以考虑分害为3块左右捏，这样一旦气出现风险，娘其损失的成交本基本上是辱第一期投入编成本的三分闯之一。渔即使是上面炸损失的三分略之一成本，溉我们也要通杏过土地拍卖倡价格的提高锈，将其损失厅的成本弥补已回来。根据激目前xx土着地价格的现拜状和基本走乌势，提高土熟地价格来弥岩补N地块项葱目第一期第牛一块开发投嫁入的成本，猛是