XX楼盘项目市场定位报告

鑫奇机场前项目市场定位报告目录第一部分地块篇第二部分环境篇第三部分市场篇第四部分定位篇第一部分地块篇寻找地块属性地块位置甘井子区南林街，郭家街仓库旁机场新区的商业金融区所在地地块四至南侧：八一新居小区；北侧：军用厂房；西侧：南林街，西部大通道；东侧：郭家街仓库；项目规划句待乡占地钻3.1今万㎡，容积走率际2.3起；及棕

6厘栋板式小高攻层，二层裙包楼公建；地形地貌愈命合不规则梯形照，东西向长破于南北向；男丰罗地势平坦，蜓地上无建筑侨物；产权性质略尿酒本案地块为询综合用地；荐胶

1#径、渔2#武、怀3#宜、椅5#服，蜡4木栋为住宅楼佩产权咏70测年；启赤

4#得、当6#维楼商住楼，抬公建侦40景年产权，住过宅班70擦年产权；前景规划订昼责规划中机场样新区的商业萍金融区；道路系统庸燕纹虹港路、迎鸡客路，旅顺京北路、西部暑大通道；交通路线勉席

710搏路、核701多路、苍532底路等恨8讲条公交线路盒；配套设施亩臭母缺少大型超胡市、商场、征菜市场等生肯活必备的商渠业设施；疾胁趣学校：郭家燕街小学；喉克馅宾馆：机场伏宾馆人文环境齿疫李城市中等收碑入和工薪阶鸦层员蚁坦机场工作人厉员邀兵滴军人家属及窝退休老干部荷零柔从周边村镇索迁入大连的主居民束项目成本测增算表(初算棉)居序号把项贯目无合计林万元锣单价捷元/㎡塔建筑面积挪（㎡）融备群注场一书开发成本早19702慧.43确盼粘英1哀土地出让金抹3060.尘00牛425秩72078吵花2幻地价始3600.贤00缺499印72078晕滔3臂建安费逮住宅煤5896.舱77舍1100找53607英小高层建筑懒成本110锋0元/㎡早公建辛2770.潮65离1500央18471屋公建建筑成蝴本1500段元/㎡符4贱配套费体2306.面50阿320穴72078剂造5握政府交费傍720.7礼8抬100构72078慨6毯绿化费把250.7佳0丙80宇31338疯7腥监理费前51.90仪养7活72078旬甲级7.2剩元/㎡去8铃规划、设计范费蚕108.1尘2享15蜂72078触特9列电增容费探648.7剖0递90芬72078汽钱10穴不可预见费海288.3赢1攀40妙72078伐墙二学销售费用劲4628.广63持悦般嘱1慢销售税金种2679.盒73膏372抬72078后按销售收入床的11%计膝2辣广告费/销吼售佣金趟1218.柱06如169杨72078念按销售收入桂的5%计恒3啊管理费用/牢财务费用肃730.8哪4洽101错72078碗按销售收入傲的3%计静三录总投资过24331设.06但影抛印项目中的主熔要问题：虏纯绪本案公建量顾体较大，难纲于全部销售栏，为使项目班利润达到最句大化，建议真用住宅的销图售收入冲抵板项目的总投台资成本，而危公建部分则漂为纯利润。初揪剃住宅的最低蚕平均销售价辛格应为：2趟4331.挨06万元揭÷道5.360典7万㎡=4输538元/尿㎡。在区域凯的销售均价刘是4200积元/㎡的前权提下，做什睛么样的产品孟能够突破4毒538元，灿并能被客户茎接受？或采撤4#、6#思楼产权为商饮业性质，且网朝向不正，塑在这两栋楼震里做什么样鹿的产品可以更保证销售的顷顺利。锈我们通过挖帜掘地段价值阀，分析市场轰行情，精心初打造产品等洽各方面达到驰最终的目标库。婚第二部分响环境篇傲挖掘地块价锋值巾城市空间划残分新格局克1、犬西拓北进区——急城市空间布螺局的变化导招致城市人口惊分布的变化宗聋枪构筑赞“器两城三星是”辆,建设欠“霞大大连认”浓；晒忘更增加物流、般人流、资金目流和信息流烂，全面提升榨城市功能；买[市场观点蛋]永味愿城市空间功膛能布局变化沟，将带动周然边区域的经虫济发展，促趣进人口转移岔，直接影响视城市西北部恼机场新区的洲形成与发展没，加快新区衔的建设；乌2、拳机场新区围——垦机场新区的吗建设提升了断区域的价值僚精漠未来城市狗“队副中心吓”道，预计五年服后完成；员胆腔总用地约1肝4.22平聚方公里，规眼划总居住人白口数为13场万人；勿岂羡分为公共设叛施区、产业细区、居住区脑及生态旅游拼区四大功能疤区块；段[市场观点痕]习茎疯甘井子区作吊为城市住宅胃转移的主要尖增长区，有腾着极大的发筒展潜力，机晚场新区在未震来数年内将见承担起甘井培子区行政中趴心、经济中杰心、居住中该心、商贸中络心的重任。弯松数本案位于机拦场新区的商乐业金融区，捧这片区域是绑未来新区商叛业、商务、扯金融、经济秘的心脏部分立，区域的快脆速成形，将适增加周边的哨公共配套设洁施，带动城烟市中心人口凤的涌入，提桂升区域价值痕，促使房屋乡升值；讨3、笋道路规划个——绞交通的便利黎促进区域经谁济的快速发法展，吸引更烧多的消费客栗群出层仅九纵九横；房智食西部大通道外；焦牙强旅顺北路，排大连至旅顺残轻轨路线；絮[市场观点粥]亲四们道路系统畅慕通无阻，就择会缩小城市委的空间距离参。规划道路焦的开动，不问但会带动新吧区的经济发刚展，更有利分于居民的出技行，会吸引利更多的市中决心消费者关着注此区域，隶来此购房居桥住；肺第三部分霜市场篇喉分析市场行格情惭1、习圣宏观市场分追析喂1)添救妨政策风——旁提高房地产胸壁垒，保障位楼市的健康封占冷《大连市规膜划建筑设计仓有关规定》腿规定：多层孔住宅不许建炉六层、楼间密距不小于1命8米、住宅坑建筑层高不呀应高于3.艇6米；吉跪她银监会发布胆212号文诚件规定：今撤后新发行房剑地产信托，华必须同时满徒足以下三个磁条件：自有棋资金在35你%以上，树“焰四证勉”隐齐全，必须础是二级以上眉的房地产开禾发商；拌升恼闲酬晶宏凤帅名纷蜜湾捐密菠招恶越眼雾冤盆捕控抛[市场观点虑]栽有吹房地产政策添的出台提高火了行业的条假件，保证了键楼市的健康晋发展，但在雹一定程度上鱼制约了新式伐产品的开发文，使部分对隙新式产品有贪需要的客户站持币待购或枯购买其他产困品。友炕乱叶碧标丧搂迅抗确欧区政眉能2004年亲，全市生产辟总值196纱1.8亿元教，比上年增扬长16.2疮%，三次产贱业构成比例狂为7.8：卖50.1：背42.1；漂貌忌2004年排，三产业投六资分别为3蠢3.5亿元短，205亿辩元，477凡.7亿元；燕分别增长5帆8.8%，透13.1%方，56.9励%。三次产苦业投资比重尽为5：29烈：66；但挪地2004年块居民储蓄存捞款年末余额荐1453.举3亿元，比加年初增加1寒43.1亿霞元，增长1塞0.92%薄；钉唐不全市常住人展口601.场5万人，非当农业人口为衣312.3窑万人，20冤04年迁入奴外来人口7鲁.28万人考；流品晌2004年珠城市居民年搜人均可支配垦收入103潜78元，增所长14%；斧年人均消费挡性支出86牵72元，增骨长11.8厚%。城市居岩民家庭恩格相尔系数41巴.5%；谈[市场观点罪]捷蛋叮经济的快速瞧增长，提高庆了居民的收浪支水平，刺葵激了消费市减场。对楼市身而言，促进撕了房地产的返消费，保证幅了楼市的健伏康发展；但侵是在另一方层面，在房地取产整体供给检量有限的前乔提下，需求微量不断扩大崭，也是造成辆房价短期内拜暴涨的主要羡原因。钩3)聋肉汇土地事——系调整土地供朱给结构，增蜂加中低价土巧地出让量虚挨扭2005年慢市内四区计行划出让土地乒48项，占趁地面积约3巡80万平方匪米，其中中轰低价位住宅除占70%，回计划公建用阳地占15％士，住宅用地围占85％。皂盈谈截至200幅5年11月吊底为止，共却有37宗土果地挂牌公示罪，总占地面盗积265.港8万平方米衰，总建筑面锈积398万可平方米，综速合容积率为酱1.5，土贵地性质已住腔宅和公建为街主，住宅以湖多层和小高胆层为主要产恩品。迟遍剪政府规划，破预计200赚6年新开工抛面积800薯万平方米，失当年竣工面绍积550万次平方米（不加含结转数量梁）。弱[市场观点草]利酸住房地产的开喜发周期为1健-2年，2缘005年出级让的土地大悔部分将在2僚006年上答市，若新建暴商品房在年音初集体放量麦必会导致行灶业内出现竞洒争，抑制房敞价的上涨。打但根据目前思楼市总体反朗应情况推测陷，2006叙年上半年大章连市房地产肺的有效供给浩量将会偏少享，大量的房搬地产上市将毒集中在下半王年，受20娃05年房地死产供不应求叉的大局势发馒展的惯性推泽动，上半年幸城市个别区焰域如果房地饺产供给量不榨足，定会出卖现的局部价耳格暴涨状态性。如王家桥虏区域林语家及话、芙蓉人照家及西山水范库区域的西肠街精品等项渣目。封4)堡义冷房价沈——唉2005年捉大连市房价翻平均上涨率锅为14.9羞9%纤镜腥2004年刑商品房平均诱成交价为3壁841元/扩平方米，2状005年上料半年商品房惭平均成交价继4386元须/平方米，轨价格上浮1趟4.19%倚；律咸障2004年恳秋季房交会碑平均成交价蒙为4100品元/平方米殃，2005兔年秋季房交徐会平均成交极价为474样8元/平方傅米，价格上韵浮15.8运0%；肠[市场观点吧]叛朱雁宏观市场的雷房价上涨，松奠定了区域由市场价格上鱼涨的基础。夹2、香赠区域市场分市析砌1)变享物机场新区各卫项目均价基榴本在420叛0元/㎡以略下，属中低精价位楼盘冻馆俱机场新区现傲有住宅楼盘粘数量不多，归其中新星绿税城、金马圣畜隆、恒宇祥悟苑、鼎新鼎蚂润府、福典芹人家、锦城筒园是在售楼桐盘中的亮点妹。罚完断机场新区的建项目以多层柜为主，总房疼价款相对较锋低，适合居猜住。正2)恒涂蔬机场新区是枝甘井子区房援价上涨速度洁最快的区域别之一，平均协每月上涨1估.95%银胖再服永妥锁裙厦尼旬涉醒70-90互平方米的二质房是机场新议区供给量最喇多的户型，组也是区域内纤消化最快的庭户型，11桑0平方米左束右的三房也天较受欢迎。戏承禁截至目前为纳止，机场新简区各项目的增销售率都已器达到了8成堆以上，个别拦项目已清盘蜜。胖惭恐4)材快播各项目的临炸街公建是区恼域内的主要蜻商业配套设驻施，生活便骡利性不高格咽滚机场新区公透共配套设施柏不够完善，斥缺少具有规叙模性的学校系、医院、大窝型超市等服恢务性设施，卧生活便利性招相对不高，麻供生活用的荣商业设施主无要以小区的厘公建为主。扁健盯各项目以临芦街公建为主忌，分布在主蚁干道路两侧顿或小区外围该的住宅下面掉，单层公建叼居多，也有登部分公建是振二层或单层暖带地下室，籍公建首层的作层高大多在勺3.3鼻——止4.5米之监间，面积最瑞小的是60如平方米，最园大的超过7垮00平方米匠。盆京霉根据位置及赴形式的不同洒，公建价位抬的落差较大匀，从400浸0检——吸8500元丰/平方米不插等。读卖扑船送赢酬领互从手泻详常年生活在姑区域内的购狂房者；昆亦居大连中低收叉入购房者；甚尊驾周边村镇准聋备进入大连集居住的购房酱者；笔细殃民航系统的馒员工，钢材墨、石材等交龟易市场内的构经营者；雾股脊看好区域发壶展前景的炒胡房投资者；情它观在机场附近娇工作或居住迹，形成了在匙区域居住和纽生活的习性秩；伴议纲多层住宅，广中小户型，吨总价不高，迎经济实用适停宜居住；恩垄著看好机场新信区未来的发紧展前景；涨杏跨首先注重项夸目的价格，斑因为购房者告的收入在很涝大程度上决宗定了消费水意平；赖智岁其次注重项递目的位置，裁这决定了他裤们工作和生融活的时间；艺幻脱再次注重项号目周边的生拘活配套设施贷，这决定了住他们日常生凭活的便利性涉；密某宾部分购房者收注重区域的餐前景规划，棍因为这部分宋人决定在此像常住，未来震这片区域会卫发展成什么合样，对其是易否选择购房倍也有很大的趣影响；延帖显驶渗白鄙幸诞缓限场新星绿城四撒期，预计建净筑面积17层万平方米；饺焦劳亿达石门新逗村项目，预据计建筑面积筑57万平方应米；哗题叉福典人家二效期，预计建末筑面积8万迹平方米；倍红买鼎新鼎润府乘二期，预计壮建筑面积7感万平方米；辨燥巷八一新居二伞期（军产）裤；威档陡其他军产项胶目；揭[市场观点引]蝶距禽新星绿城在善经过前三期继的开发和销桐售后，目前律小区已经形兽成了一定的尽规模，由于职在前三期的避销售中积累俩了大量的首覆次置业的年界轻客群，所够以新星绿城茧四期预计开锐发小户型公锐寓，规划为福三栋点式高旗层，具体户孝型和价位暂右未定，预推狭时间约为2件006年二很季度，该项赴目的推出将威对本案产生痛直接的市场可冲击。雪恨发亿达石门新喉村项目是目枪前该区域最通大的预推项绵目，现在正跟处在前期规抵划中，预计抬新寨子政府都将迁至此处秆，现在该地虹块正在进行叨前期的市政绑配套施工，朱以亿达房地吧产的一贯开恰发方式推测剖，该地块应岩为复合型地漆产，开发模掠式应为滚动擦式开发，其臣销售均价应市该在580己0元/平方咏米以上，预仁计2006香年10月将许开发其一期栽工程。该项评目的开发将要会对区域的六房价起到很求大的带动作继用。弹未索福典人家二糊期，鼎新鼎夺润府二期，飘目前开发商戴只是有开发浓意向，但地键块尚未取得急，所以具体转信息尚不清摄楚；仪逝因军产项目由动于产权性质铸不同于国产柄，不能贷款判，且价位较江低，所以和规本案不产生粉直接的竞争储；己灵验掏冻笔雷连您怀带娘刮冤部赏私状除该驳态方卸挣杠待捎勉棋狭横钱兆甜浪机之叫擦挑树种抗现有项目的俭开发与销售敲给机场新区遗作出了很好介的市场前期广铺垫，虽没杯有从根本上随改变区域内锐存在的问题织，但通过媒扎体对区域前眼景的宣传，醉及市政府对舰新区建设工孙程的启动，道现在已有部乳分购房者逐凯渐认同该区谁域。目前在抚区域内的购纱房者仍以工未薪阶层居多收，但这一现怨象正在改变席，城市的中清等收入阶层颂也开始逐渐引进入这片区忌域置业居住骄。高层次人温群的涌入给纺项目的定位勿提供了更广没阔的空间。券沟厕机场新区现杯有项目已销诸售殆尽，但钉是2006谣年区域内存鞠在大量的预阻推项目，将器给本案带来框很大的竞争撞压力，本案扰若要在竞争果中脱颖而出嫌，最好的方陷法就是从项恩目的整体规孟划入手，跳练脱现有市场光普通产品的剥竞争，寻求谊市场空白点何。扁第四部分寇定位篇笔打造适合地得段的产品副1、获滋本案地块现副状纠屯非如为商居两用款楼，探40铲年产权；械泡惧为居住，筋70谣年产权；宿2、毯毙项目SWO旧T分析略紧遭周边现有楼含盘大多为军薯产项目，不台能贷款，而伍本案是国有架产权项目，围可以贷款，失给更多的购筒房客户减轻粘了资金压力牛；素港在本案自身有物齐全的商业涨配套设施，幸可以让业主慌足不出户享福受方便的生鹅活；势伞驴本案规划了鞠大面积的园耐林和绿化，卸给业主提供传了一个生态犹的自然生活牺环境；沟荒香本案的户型夫设计吸取了踪众多成功案壶例的设计经懂验，让业主鹿的生活空间传更为合理；暑孟毒靠近公交车恋站，方便业涨主出行。详雅访本案周边生挑活配套设施周不够齐全，心生活便利性付不好；敢馒宫目前大连商权业地产过剩尝，本案有大需量的公建，桑短时间难以芬销售；想骑慧本案周边有蜓较多旧工厂赌，整体形象旨不好，生活仪氛围不好；级渣筝靠近机场及撞西部大通道材，噪音较大着；彼式举机场新区是轧规划中的大驶连市未来的功城市副中心界，本项目位灯于规划中的朴机场新区的阶商业金融区昨，有很好的叶发展前景；检络虽2006年童6月西部大讨通道通车，月带动区域的丑发展，方便膜了业主的出滩行；贷乓拢项目规划的劫产品类型比瓦较特殊，是品区域市场的座空白点也是尊吸引消费者咳购房的关键孙；化建授本案周边以留军产项目居已多，而购买抱军产项目需榆一次性付款末，这说明周骡边的客群有矿一定的消费衔潜力，把握戏住这类客群吊可以在一定攻程度上促进蝶本案的销售欣；垂鞭辞2006年胞大连的房地龟产市场将有杯大量的新项动目上市销售耳，从整体来萌看本案的销黑售有很大的湖市场压力；辞绸拌区域内的项塘目已低密度棒多层为主，控且目前消费肃者市场对小粒高层的认知仅度不高，本歌案产品的类边型如果没有窝特色，可能拾会在一定程眯度上受到市选场的排斥；牙爹肃本案的位置妇虽然在今后持有很好的发坝展前景，但曲是目前区域瑞的现状不是产很理想，可佳能在销售上票造成一定的宝难度；候来瑞果运伴距控币质外3、扶天产品的定位撞匀果霸凳翅坊至常楼体不规则列的朝向是销捆售中的难点愿，通过新式束产品的设计罗减弱朝向问败题；燕益迹利用商住楼磨的性质，做康层高超过3票.6m的住扇宅，充分体舅现产品附加钞值，结合产诞品的新颖、里新奇程度，彻快速吸引客系户注意；老师谁三错户型是住目前大连市哑出现的新式屿产品中销售央最快的一种贡，而且市场羽供给量较小佣，已经出现号了市场空白伤，其优势超通过LOFT量、南北跃层畜等其他产品截；货嘴逝140％的百超高得房率世，满足了消绕费者追求经起济实用的心召理；盘哭希产品浙户型阵面积歌户数比例访复式满二室二厅一做卫千50㎡挠6%商三室二厅一迈卫偶70㎡洽12%典三错难二室二厅一镇卫港50㎡颂6%同三室二厅一堤卫忆70㎡此12%赚技置倍镜由于产品的慈改变，建筑扫成本的增高础，销售价格草高于平层的饲价格，考虑迟到区域接受洞的总价因素佩，因此将面佛积设置的偏围小蝶沿倍从功能上考捡虑，在区域阁内居住的人抢群都为追求声功能性的住撒宅，所以设用置成为二室充和三室最为以实用的功能叉性。右诞谊松愤壶浑产品浅户型谢面积桑户数比例未平层询二室渡75颠—搞90㎡蹦35%膨三室诵115理—来130㎡午15%龄型辉饺皮依据区域内字市场消化量演及消化速度顾看70㎡攻—嚷90㎡为消费化速度最快折的，也是现零在市场剩余旨量不多的，笋在这个阶段略我们提供这樱样的产品可踏以完全被市松场接受；架盘哲户型的设计毅是居于功能旁型与舒适型谈中间的，既闹满足了区域翻内消费者的促心里又，提烫升了项目的序档次；恢腔眼裳皮扇产品讲户型惩面积饱户数比例致楼中楼辛三室二厅二仍卫景140㎡价14%宪悼炉挨颠楼中楼的产干品设计在5味＃，因为在援这个小区规蚁划中，5＃哄是景观和位讯置最好的位幻置。遣滴宗作为整个小夹区的规划必跟须有点睛之番笔，用楼中船楼这种产品股来提升整个习小区的形象筛。守计备而楼中楼这穷种产品讲求胸居住的一种半享受性，而纽区域内能接荐受的总价房仆又不能过高粒，所以将面鸡积设定为1汽40㎡左右精的。押法乌兼还a)仔姐覆服务于机场光新区的大型愁商业配套设喘施羡蛋么公建主体部灿分引进大型矿社煌区超市，供币小区及周边顶居民使用，毒其效果类似凑于新华绿洲喝的家乐福超欺市。如果需贼要销售，可睡在引进社区眠超市后，将沿公建全部分蚕割成小面积斤，进行投资牢返租型销售湖。形式类似杯于逸彩城的架大商新玛特朱超市。签量洁周边缺少幼板儿园，公建怠内可引进大定型的幼儿园剧，以增加项粘目的卖点。败哥罢西北侧外围饭做临街公建仆，两层面积规控制在80柄—避200㎡之彩间对外销售校。稍小区入口的虽广场两侧设发置临建，两罚层面积控制索在甘100迅㎡左右，对胜外出租。外瞧黑遣克贴跨任较领夜芽锄叼丛市绞骆麦橡吐凑获尤绒弹四程底戚贸改愈消费者在购讽房决策时，通除考虑居住迅的舒适性外司还要考虑生碧活的便利程体度，而公建将的作用既是末给居民提供琴生活的便利煎性。项目周批边商业配套乎设施较少，收且比较松散男，不具备规披模，不方便巾区域业主的恰日常生活，味而本案却有治大面积的商挺业公建，所睬以在做项目械定位时我们熊的宗旨是：苦“涉跳出红线外它，服务于整段个机场新区务”端，因此我们坦的公建在形疯式上完全可婚以做成区域论内独有的社裕区超市，为肥周边的业主居提供日常消悲费品，这在营很大程度上遵也提升了项薪目自身的知慰名度；助据讽醋玉4、涌则产品的定价雀谜问烛蜡序产品脉户型鞋面积淘户数比例咏价位泉单价矩平层短二室皮75场—自90㎡悲35%蚁33.75浩—哀40.5万龙元背4500元刚/㎡阻三室初115粒—混130㎡继15%玻51.75舟—疼58.5万波元增复式柳二室二厅一密卫处50㎡乱6%钻25万元府5000元捷/㎡省三室二厅一怒卫尼70㎡敌12%茎35万元泉三错灭二室二厅一众卫姥50㎡经6%础32.5万旷元全6000元陪/㎡挑三室二厅一聚卫都70㎡篮12%详45.5万文元鞠楼中楼津三室二厅二尊卫让140㎡寻14%宪67.2万末元悬4800元忆/㎡太临街公建关80-20鹊0㎡扛7500元狗/㎡犯整体公建片5000元乞/㎡前滴用棉竹租绑督姻躬袄外羞毕职未兼成熟的三口鼓之家家庭平园均年收入约勾为3767荷4元，平均泳消费性支出瞎为3180诊6元。以每聋套房50万繁元计算，三场成首付，2双0年贷款，此首付为15牙万元，贷款拾35万元，岛月供240关9元，则年谊供2890携8元。假设初购房者以月课收入的35投%偿还贷款看，则其年家壁庭收入应为泉82500谷元以上，在夸大连市有这宫种收入水平异的家庭至少辰有20万户株以上；脚然布序涂季踢目前本案在承区域内住宅膊的合理价格墓为4200慧元/㎡，以述区域房价升见值率为1.影95%计算她，推出平层钢预推价45分00元/㎡礼。甚探悉样漠津顿混香哗蚀橡爷蒸楼中楼实际海为跃层结构缴，但产品设板计的特点是诱空间独立，昂每户都有大柴型的空中花损园，通过产钳品的附加值哭，价格比平埋层提高6.席67%较为望合理。蛛顶亲三错层户型痛实际使用率没为140%虹，以平层均洋价4500尽元/㎡计算桂，合理价格有应为630好0元/㎡，盟但考虑新产乐品入市，快乔速吸引消费品客群购买，乐所以降低价虎格为600鸣0元/㎡。祝冰旅区域内公建逝价格约为4狸000-8童500元/烂㎡，但本案抹的大型公建禽是区域独有监的，公建的痛正常经营必昆会带动整盘吼价值的提升枣，所以将临塔街公建的价闹格定为75抓00元/㎡惨。项春楼肾8468.洒50万元，园利润率为2看4.44%坟成本盐利润助测燕算表(塘初算)扫序号饲项篮目捡合计绵万元葵单价割元/㎡义建筑面积差（㎡）姻备床注佣一沸开发成本膏以下1-1鸽0项合计衬19596下.50邻镇发刮1迷土地出让金予3060.换00奸425姥72078古殿2炎地价小3600.做00智499缓72078替野3绘建安费银小高层改5790.倾84绪1100抄52644莫小高层建筑俊成本110菜0元/㎡脂公建蛇2770.臣65例1500轧18471辆公建建筑成封本1500午元/㎡闷4柄配套费瑞大配套郑1441.监56范200货72078崇经省财政厅戒批准腐小配套锁864.9氧4犹120渔72078习参考大连甘粉井子区某项泽目侍5遗政府交费共快27项阴720.7糊8源100绢72078壤概数计算，专非精确值细6世绿化费梯250.7屡0粪80知31338附因小区档次库而定姜7饱监理费必51.90摔延7所72078斥甲级7.2呈元/㎡勿8号规划、设计辛费劲108.1桶2辞15袋72078幻尚9晨电增容费疼648.7淡0痒90叫72078盈负10都不可预见费滔288.3沫1忍40帜72078尸半二时销售费用糊6583.前15投叉减撇1技销售税金怠3811.碧30暗529屿72078较按销售收入倚的11%计招2说广告费/销职售佣金植1732.肯41矿240共72078离按销售收入俯的5%计盐3游管理费用/垮财务费用活1039.粘44谎144虽72078猜按销售收入端的3%计日三刘总投资众26179割.65或请爽苦四挺销售收入溉34648适.15叮鹊精滴1邮平层销售收耻入肾11805符.75影4500获26235剧镜2鼠楼中楼销售健收入落6295.府20闯4800蹦13115依栋3臭三错销售收参入发7311.虫70项5500谜13294乒轮4酒公建销售收辞入滤9235.茶50桨5000椒18471待全部销售按铜5000元垒/㎡计塑五价税后利润毛8468.汽50芒磨吸帖六羽利润率忘利润/销售抓收入矮24.44熊%将构正丝5、手泼项目入市时乡机填窄筝偷节[依据]乌保披在2006地年房地产发谦展趋势的不勺明确时期进顾入，占领市费场先机，引醋领市场轨迹记；贤盲妥2006年占机场区域将牙开发的项目序体量都较大出，对本项目渴有很大的抗稿性，我们要耕与其他项目谋打开这个时哭间差，避免锯产生竞争；斥臭施提前进入市赠场，根据2碌005年的皇市场现状及半2006年逆市场的宏观唱预测，做房拔价的攀升定割位，避免市顶场不良因素招带来的影响膝。扛6、拳洲本案客群及框客群特点彻滋除等摆纤棉持蝴闷北嫂述仆敬这部分客群康因为长期居命住在区域内撤，已经形成慰了固定的居倾住习惯，购锅房时希望购丈买一处比现掘在住处更大希环境更好的格房子，其年晒龄约在40崖岁左右，收桥入稳定，资格金充足；末踩肤这部分客群渠还包括在区炼域内工作的剪军人；认矩怖举客资登青这部分客群胆选择在该处无购房的重要稀原因是便于兔工作，他们闲的平均收入符较高，且有朗比较丰厚的振住房公积金孤补贴。他们旱的主要分为翼两个部分：舟疫颂25岁以上刻的年轻人，梦目前住在机参场提供的员宪工宿舍或同旋父母一起住锄，需要有自贴己独立的空市间，且有购伞房的能力和概需求，他们稠比较适合本核案的三错小纽户型；责劳肥40岁左右茶的成熟家庭扇，两代或三判代人，子女闹尚未脱离父农母，也可能班要照顾一方门的老人，他脑们可能会选散择本案的平危层或跃层户孔型大户型；渠粮扯杨矮俊关现无固定居赶所，租房住周，大多是服时务行业中的通精英，收入害较高，接受虾新事物较快畜；督浮抹额迈坝鸡隶辛寨子镇、恐革镇堡镇等外周边村镇有烧大量的常住须人口，年轻荷一代要结婚咳购房或因动饲迁等原因要深离开原有区爱域，他们首折选居住地会恢是机场，然枝后借此作为僻过渡再进入阅市区；盆化缴流跑桃亮喊早年从机场转区域外出，武事业有成后伯对该区域存纯在眷恋感，幻看好周边的善发展前景，予决定从市内胀回流到机场膀新区的客户受；验娘漠齿甲钳盼粘商用壮兄塑矛剥宾创赚捡叼掀践伟刚浅获死善寺觉泡术覆荷肆乒役壳光板毫激坊栗益农没茂踏叹恒种插按职共接腿像荷善震露找拣施阁个本案的推广笔宣传乳写在前面的舟话：虎2006虚年，在大连热市市场波动顽未定的情况律下，翘首于拒市场，并全究线告捷，就锁要有一套适睬合、独立、桐系统的推广巩方案作为助风推器。托写给自己的简话：卫1.暮尿首先要认清语形式，辨明腾方向，看到悉机遇，迎接省挑战隆2.秤柿其次要确定质方位，即结踏合产品的定暖位，打造符投合自身特点监的方式乎3.醋素最后我们来颠依据推广定贿位，制定具梯体的策略资筝穿绞市场目标剪暴叉序目标消费客虾群心态分析记晚扒烤项目自身优独势/特点累本三仿推广传播慎茶制吧媒体投放蔑【市场目标唱】誉1.

卡闭明年嫁3历月入市，经遮前期市场铺棕垫（猪1慰个月时间）督，经开盘、淘强销、热销晃、清盘四个湖阶段，在半始年内清盘。梯2.

顿侵在销售项目寄的同时加强纵“纱鑫奇罗”虹的品牌传播部。为下一个嚷项目打下良桨好的伏笔与舒铺垫。武【目标消费位客群心态分济析】兄1.

删堵在本区域内瓶购房的客群扰出发点无异滤于两点：居渣住、投资。悦其中居住占凉据了绝对大核的比例。孤2.

智刮对于购买居借住型住宅的催客群重视的舟是地点、交赚通、配套、糕便利性、舒羽适性等，总绣之是一种生存活。因此我禁们的推广就葵要围绕这个搜点展开。叶【项目自身丝优势钱/妻特点】削1.

殃经前景负——回未来市中心外的生活椒大大连昏”户建设的推进余、和“益西拓北进晕”供的实施，城造市外延空间虑的不断放大键，城市人口想的不断外移尸又让普通的姻购房者面临再新的选择。搂机场新区，仪作为大连市打中心城区西券北部的市级洋副中心，随喊着以新星绿万城、鼎新蜜·延鼎润府、锦款城园等为代偿表的住宅小吧区的启动，阅各种配套的宰日渐跟进，崭昔日落后的星棚户区形象渗正在被越来狼越多先知先震觉的开发企宋业所改写。逼尤其是在前兔年机场新区武规划正式出松台后，在大撇连市政府的执大力推进和真重视之下，珠地处甘井子乎区的机场新灾区作为我市贴重点规划的李全新居住区焰——赤机场新区方救圆侨14乖平方公里的援热土正在发称生着日新月尾异的变化。平它将成为大冲连市非挖“恶富晚”柔即盒“瞒贵壮”菌住宅地段外壮又一最新的轮“吵成长股地段胀”轰。中机场新区的朗启动将以酱商务、居住云、产业澡三大产业成轰为支柱。值扭龟商务区脉：样规划内容为棉地区行政中结心、商务、肉文化、体育百、医疗等，停兼有酒店、饼会展及商品获服务配套设捏施功能。迫姥巷产业区抖：孩规划以教育汁科研、电子保商务、信息软产业、高新啊技术研发和仅加工等高科完技含量的新饥型产业为主跟，禁止有污酬染、建设标博准低、技术滴含量低的第盗二产业的发浪展。垫惭贞居住区：拟俭建设成中高嘴档次、环境垒幽雅、配套率齐全的现代妹化新型生态杂社区。封2.

仅处交通成——弓20索分钟的效率匀生活统1已分钟：从城优西到城东拒——泊710公车站停靠小痒区门外互3茅分钟：到达构城市各个角晓落匹——护步行后3赞分钟到达迎总客路公交集淹中车站对10颂分钟：飞向持全球各国骑——册步行蜂10喇分钟到达周鸟水子国际机厌场登机口名20焦分钟：欣赏读海天一色南——吹经西部大通残道直接到达区亚洲最大的匙临海广场（欠星海湾广场驶）俘注：西部大什通道从周水饶子机场前旅桐顺北路出发仍，向南经虹桃港路、南林潮路、华林路汪、石门山隧席道工地、红绕旗中路魏台足桥工地，沿霸马栏河畔经万宏业路、西懒南路、五一帐路、中山路铲，一直到胜屡利路。现在偶西部大通道酿正在如火如茎荼的建设之嚼中。据工程匹相关负责人颤介绍，西部榆大通道将在伟2006年抢6月按计划刺实现全线通币车。翠此外在机场摔新区的规划萌中，整体道牢路面积大于伙2棋平方公里。贩也将大大增趋加项目的交暮通配套价值狮。蛇3.

穴琴户型扒——矮立体化的动遮感生活到楼中楼的别埋致户型，将争普通产品别屠墅化，将生石活立体化。像生活空间的妄动静完全分汉区，隐私性进大大增强，吧在整个项目要中形成父“巷空中别墅板”样的独特尊贵府席位。捕三错的另类难户型如同现玩代时尚的少户女，婀娜多白姿，这种户究型是一种内稿在生命的对既话、一种欲刊望的追求，具展现了生命刚的心意与支视持。在销售钞过程中，以炮样板间的独题到精致装修庄4.

嚼料环境跨——榆错落景观悠音然生活季利用植物的望错落栽植，瘦形成视觉的抢立体变幻，迎一方面增强晓了低楼层的作私密性，另绒一方面赋予朗建筑以生命欠力，使建筑药成为园林的翅点缀。迅由于本地块乖公建形式的宿独特性，形卸成了另一别逼致的景观闻——化空中园林。勇即在公建的控顶层设置园状林及人行步津道，使园林膜更贴近生活档。错5.

运知公建积——姓一步到位便新捷生活原1.8谎万平于毒7.1平万平的对比贩数据，更加危大了本项目逝公建的特殊总性。虚此外，本项饥目位于未来鱼机场新区规冒划的商务金罢融区中心，担是未来机场冰新区的金融呆核心。目前牙为止，周边婆的新兴居住猫区及原有居掠住区都没有贤这样规模的昂公建，本项清目公建的建岛立将成为此砌区域的核心丛商业区。叠6.

瞧焰车库诸——点超然市外宁描静生活淡1贸万平的地下孔停车场完全播实现了本项膝目的人车分豪流，更满足割了项目的目厚标消费客群耕——沸中产阶级的量生活特性，运辅助的提升六了整个项目川的档次。己【推广传播享】描1.

伪脉案名建议：层石门云顶：翁石门：体现梢本案的地理沙位置矩——默石门新村；棚云顶：浅是一个旅游刚圣地，在吉俘隆坡是东南靠亚最大的高读原避暑地。忍原名旺“跟珍丁高原宝”(Gen烫ting贤Highl园ands)炉，由于山中匪云雾缥缈，羊令人有身在押山中犹如置腰身云上的感劣受，故改为妙云顶。用云痕顶来体现本制项目的特点胃——你小高层、楼僚中楼、越层弟，更深的含敢义来表达本使项目的生活皂高贵性，石植门云顶既体饥现了本项目蜘的地理位置骆，又从名字瓦上直观的感老受到项目的恶定位。牛2.

料由推广方式及们阶段睬第一阶段：付未见其人，么先闻其声虫——框借势造势、掏烘炒地段监消费客群购拍房时通常遵贵循认同城市辞——萝认同区域尽——塘认同产品答——蛋认同生活方晋式的规律进丙行，所以首民先我们要烘限托区域，炒拦作其未来前白景，使该地打段人气聚集墙，使消费客谨群陷入未来教的一个梦中返。与此同时远告知他们此确处不是可望做不可及的，义而是有一处贷为他们量身谦打造的居住倒区。凑售楼处、样渣板间的、销薄售工具的准责备涂第二阶段：浪待见其人，事渐领其神辉——抓整合资源、刺蓄势开盘艳整合楼盘的独相关资源，损在前期铺垫造的基础了，拖收拢人气，鞭打出项目的木形象，蓄势周开盘。使消斜费客群在现勺实中认可我乡们的产品，弃创造本项目汤的第一个开功盘销售高潮忽期。己广告主题：岛机场新区尊告尚住宅洲细细研磨一秧杯咖啡，慢朱慢冲煮的心刷情（交通）擦感受新区魅灵力絮栽旬肆证悠悠欣赏一酱片落叶，轻安轻舒展的愉府悦（环境）重阅读云顶生毅活灯滋测起饶静静阅读一捧本书籍，悄相悄增长的睿插智（人文）散熊四全拆废眯缓缓书写一状篇日记，久取久停留的情茧绪（生活）躁第三阶段：恳雷声震天，摆精彩登场片——追突出特色、榨制造高潮汗在销售趋于还平缓的进行交的时候，通断过广告打出推我们的第一匀种特色产品尊——矛三错户型，寒再次汇聚人柜流量，通过萍三错户型的庆广告，拉动御人气，同时陡带动平层的伍销售，形成彩销售的第二肥个波峰。境广告主题：扑兄关于居住的式文化定坐扒帝塞骂万炮大错特错，数错的有理（宇三错户型）卵这辈子，我陷住在适中心定厅司吐身临一种境捐界，唯我天裤地（三错生猴活观）颗抹继虑羽炕对牲有这样一种序园林，让建概筑成为点缀察（三错下的座景观平台）脆第四阶段：普声名远播，如意犹未尽只——啊精品登场、揭再掀狂澜坏在前一个波甘峰未平之前致，推出我们永的尊贵户型进——与空中别墅，盛提升整盘的埋档次和形象妥，形成机场创新区未来居删住、商业的枕一个领头羊袄的形象。稍广告主题：挑关于居住的揭文化横服锹雀旧微手透早一步成就势你的别墅生薪活（空中别艰墅户型）林这辈子，我督住在适中心废这撕缸为生活去创还造的私之域计（空中别墅重特点）误轻炼圆良叠骨荷不是每一种牢智慧都能晋弱身繁华之最牵（空中别墅干的机遇）走第五阶段：照心慕其神，奶远近交之各——墨个别出击、贵完美谢幕罪针对尾盘剩吨余户型做针起对性的推广佣及品牌效应浪的最后出击夏。鞋广告主题：驰关于该小区倦的形象策占领大连经硬济发展的机涛场（环境、候开发商、前额景的综述）陡建筑无言，中品格自现比即僻毯业主的家，司我的家（物漠业管理）夜家是最忠实匆的物质体现棍（强化生活燃，扣主题）炕四线一体的裳推广方式：匆【媒体投放也】锄互动性、时巧效性二的有节机结合才是迫真正有效的未媒体选择石附：各种媒走体效应总表贝柿媒体特点沾艇媒体作用铲禽受众群体俭牧媒体描述仙战车体广告愧流动性强、枣覆盖率高、援无长久停留机性阿系品牌的广泛推传播择际目标消费群衫、非目标消代费群、关注尊群体沙辰以产品及品寇牌的名称或嚼概念作为切部入点；浅户外单立柱盟（双面或三津面）晒流动性低、渣覆盖率不高边、印象广泛灰、传播性高于露品牌的针对鸟性传播依剥目标消费群异、非目标消述费群、流动剂性群体掉唇以产品及品叉牌的名称及通概念作为切悟入点；瞒围爬蓬档赞流动性低、食覆盖率低、芦印象深刻、钳针对性传播但傲产品的针对头性传播借世目标消费群笼背以产品的特箭点，及口碑攻传播的卖点弟作为切入点你；滴报之全广烈覆盖率高、掀针对性低、严到达率低但研准确添廉产品的针对适性传播躲衡目标消费群糊、非目标消阅费群梁曲以产品的特磁点，及口碑伏传播的卖点迫作为切入点价；钻D嫌M饲判覆盖率低、间针对性强、狂到达率低但澡准确塘辨目标消费群六的针对性传匠播秧字目标消费群跃榨以产品的特纠点作为切入涝点；以创意与性画面作为胜强势抛附：媒介进线度表门媒介捡进度悉表族登栏零号（依据具体之销售进度执画行）嫁愁类别共内容傅1识月作2灭月号3沾月字4绪月育5撒月密6辨月蔽7持月南8长月柿蓄势铺垫期颠广告伸户外广告（勉车体）盯迅起彼蚕逐握加筐形象导入期贯广告野户外广告（神车体）吩算堆腾男平面形象广孕告紧振昌脖葱争止样逝公关/媒体杀公关软文善丈胁替郊舰筹立围公关/事件营预开盘（内梢部认购）策鸡兼迫独塌卵盾贸品牌推广期杆广告丧平面形象广吃告坏侧慢慎蚀学店欧女平面功能广辨告贿闷锈从葵驱舱仆恶公关/媒体拳公关软文询姥棍低蛇非含者婶公关/事件由房交会书熔域扇庄兔查偏佳强力促销期接广告软平面功能广缘告梨晶辆岭振耐厉膛蛾公关/事件尝封顶仪式烧泉酸悟辱验迅伪团公关/事件石开盘仪式核塑暴冤哨尘雷兔缘公关/事件韵购房者访谈谈（入住心得誉）量术割繁骄奋朝赌串品牌成熟期晴广告夏平面形象广级告沟交淘疯蛛敬迷弄举公关/事件葬旅游活动绵堡窜互续妹柴捷剥附：整盘推辉广费用预算乳整缓母盘蚊焦推登啦广密喘费蹄发用舍具体依据销凯售等现场情萄况确定，每紫月依据现场腔情况出具具矿体宣传方案居轮费用（万元府）辱媒体选择可时间迫单价砖1果户外单立柱飞22.5鸡机场迎客路天半年顽45寿万肾/株年逆/吊块球2克车体雁48哄710/5洗32桑2宾条线路阴×辆8慈个月腊3万阳3醉道旗劈10浙虹港路胃——地项目巨6杰个月男4仔围档斤4枕楼盘（含换桌画面）放至清盘职5觉报纸平面量120胡至清盘彻铺垫及销售翅时牙6灰报纸软文每60加至清盘逝铺垫时期需研求隔7蕉印刷品侮15狗楼书、单页兼等泻至清盘盛销售时期疲8休DM未8剥DM慈杂志、包括松夹页跪至清盘围销售时期顶9墨房交会映8留大连市房交衰会革至清盘页10棍影视昌30殿大连电视台左半淹年波11紫公关活动予40蒜开盘、交房梅、促销等宰12赔整合推广代溜理费肥至清盘袭合计（不含晓售楼处及样洒板间）：饿365.5营销策略浓一、工地现凭场长1衣、裙筑将中心广场运先行布置施屿工，预计的制道路系统平烤整，结合西浩部大通道的粗施工，把整题个项目的相陵关位置明确漫表现获2助、谨摄现场朝北位兴置的公建先扮行建立售楼蝴处，若因工缘程期考量，哑可利用临时贵组合房装修娱搭建。二、售楼处义宽1呢、预计使用逃面积约渐500爬平方米，一午楼设接待处授、洽谈区、口理念区、建得材陈设区；致恨2趁、简2芽楼设签约室耗、财务室、摆平层楼板间播、三错及空涛中别墅产品谜的样板间，妥以工字钢组流合临时房的师方式，势必民搭建，以利仍销售；污荒3温、沙盘的制刮作共分三大踢主轴：喜取僵机场新区，粉大环境沙盘刃，包括公共侄建设，交通艰动线及使用止分区（功能教公区）疤哗努小区沙盘沙耍盘尽苗钓单体沙盘（狸三错、空中五别墅）。三、样板间具球1欠、平层：讲福求实用性，津以一般家庭研居住舒适性黄为主诉求；屑2侨、三错：除居实用外更强城调个人空间早的阐述，个来性化，但不游可太新潮；周3冰、空中别墅拍：述求中产紫上层阶级，健讲求质与量准的陈设，三超代同堂的可描能性极高，亿各功能分区抬，明显独立显，隐私的概静念更突显。渐四、人员计每划断【组织编制图】克【人员培训缝计划】傍针对本项目河的特殊性及闭地段的未来叉性，人员的惊培训也需要避更加深入，葱除对项目本烘身的基本技燥术指标之外当，更需了解负下列的产品徐内容：桨a.

代顷建筑规划理躲念臭b.

梯凶户型设计理捉念去c.

绑耕园林规划理掏念脱d.

赤谈施工理念氧e.

录宽财务分析杂除以上几点射外，更需亲层自到周边竞羡争项目及预驶推项目采盘餐，以达到知抄己知彼的全胡职惜“膊职业顾问木”退，进而达到猴了解项目、酷深爱项目的总最终目的。戏所以本项目践的销售人员抚培训最理想两的状况将是保为期一个月竖以上。反五、销售顺坦序乌1.细产品：平层拐轧透三错允语汪空中别墅讨2.傻户型：二室退绣框三室缝/崇公建注其抵楼中楼谜3.柴楼号：吊①③——②坑⑥——④—涂—⑤汉六、周波销筒售计划鸣整盘的销售满分为五个阶棍段，共计梳6填个月【酝酿期】横（荣1岂）周期：型4跑周丧（鸭2虚）媒体：顺NP饲形象稿紧2茫—根3商版，软文袖10P哀（波3冷）主题：对密项目大环境狐的包装与炒忍作，未来性清的描述基（塑4外）业务作为度：益（徐a护）接受客户狮咨询，累积呀客源，为开雁盘作准备浩（局b稀）消费者市丸场调查，根狸据来客的反南应及时修正绘产品不足之薪处，符合消烂费习性，检篇讨价们的订年立迁（新c烟）人员进场就热身、培训计、销售演练车（附d神）布置售楼岩处，装修样星板间，贺（文e磁）引进公建忘主力店：如聪大商、沃尔倾玛婶（摄5妄）产品去化牧主力：这阶节段对所有产着品只公开产奇品，不公开液价位，保持嘴客户的好奇苏心，酝酿习北压，适时怎路引爆，销售佣高潮凤（男6义）酚合事项洽：建立临时债咨询接待处坦，在售楼处能和样板间未吸完成之时的揪临时接待所皱建议晴邮位置在迎客肠路上或是机研场宾馆一楼槐大堂，配以司全区沙盘以背利客户寻找兽咨询。和【预定（认煌购）排号期胜】电（居1把）周期：约拐6-8页周纱（棋2查）媒体：话NP愉稿帆4没版，袄8K械海报衣50000礼份、楼书叫3000迁份、软文附10申版浮（姨3魄）主题：机您场新区的炒县作未来，楼鸦盘信息公开因（钳4周）主推产品霉：平层陷2现室、番3欲室，鹅4380权元起价，宅（径5城）业务作为签：澡（遵a案）本阶段推说出平层产品疼，接受预订嫩认购殊（阔b争）酝酿客源贫，收集客户择信息及周边搅市场反应辈（位c艰）在阶段末复期橡2限周开始对三雷错及空中别诉墅产品预热鸭，此时样板腹间已近完工粱阶段，但只配先开放平层彩及楼中楼套（业d膨）平层去化震过总平层产士品描40%乔时，开始准粘备开放三错逃产品认（检e童）参加春季制房展会喝（错f埋）逐栋开发靠认购笛（骨6败）预计创造撞来人得1000翻组以上，预屋定平均值达承到如下震（埋a逗）平层：诱60%灶（戒b挖）三错：励70%兼（倚c盯）空中别墅威：睡40%奖（骗d抖）公建：受25%神注：所有客社户预定过程板中就需严格窃销控，好处尽有（一）开龙盘时有好产护品能卖（二有）顺势提价世（肝7罪）本阶段问节题点注意事回项败（故1艘）预售许可冤证下达时间佩，需全力掌垒控师（答2驰）三错户型尖需严格控管拨以防产品无化法达到全面朱销售的目的住，导致倾斜若式销售，帮促其销售顺序米1>3>2沸>4>5>倡6,酸且所有产品果只开放扩65%泄销售系(3)别平层产品样大板间需优先姿开放治.四【开盘强销沾期】粱（幅1尸）周期：约抬8-10的周膛（慌2典）媒体：棍NP胡稿陆8董版，备8K拾海报摊8膜万份，楼书掉3000聪份，软文碍10P历（嚼3间）主题：淹（榆a芒）机场新区眉的未来发展革（拴b秀）三错户型李面世谷（第c臣）生活、感奶性、理性（d）公建（e）暗帐府（完f宪）正式开盘玩（面g致）样板间大命展策（戚h省）园林规划奶、建筑理念省的阐述拳（章4蝶）价位：比愉认购期上调水3-5%代（圾5纵）业务作为怜：萄（逢a伏）所有产品演全线开打，催配合销控作惹业，全面销斩售玩（混b蚂）加快答合还同速度赞（肥c伙）三错户型绪及空中别墅狮户型全力推娘出类（懂d信）参加房展盯会风（姐6申）业务行销模策略副（赔a距）借由西部灵大通道，对店机场新区包距装胞（饶b)寻从预定认购庆阶段后，抄烈作销控，配街以调从策略旧（送c夹）第一线销贫售人员严守彩价格，一次留性付款杜9.7健折，按揭不港优惠，为下毒阶段调价作挡准备统（舌d毯）培养销售旬人员财务规谅划理念，让转客户觉得习晴得值得置（烛e蚕）售楼处布范置项目理念电馆，让客户科充分了解本分项目从规划能到园林、到洁户型，小至饲建材的特性辰，使消费者草对本项目的微认同有利于栏其他项目，检增加客户信驶心调（黑f活）正式开盘而（忠7律