某投资公司土地政策报告

北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目土地政策分析报告母2002年化11月25者日中国北京目录TOC\o"1-2"\u正一、靠添我国土地基章本状况锁颠3居1.竞腥土地利用现漂状结构风宝3溪2.改贿耕地保护垒竹6饥3.完墙土地市场慧异6吊4.西举规划与地籍抄管理衡州7舍5.乖扮法制建设劫经8翁二、中国土幅地权属分布波础9新1.买役北京市土地鲜权属现状酒酱9包2.杂耐集体所有土恼地的用地结地构愧齐10倍3.睛童集体所有土厌地权属的分质类移泉10妥三、土地开精发政策的改询变逆颈10仇1.卵弱政策调整圈债10尸2.袄山新土地供应娱政策出台的铸背景吊泰12课4.于代土地市场的邪发展情况对小土地储备的弄影响四阅14鞭四、对房地律产企业可能彩的影响茅镜14贩1.雾妄土地供应总觉量斑吵14盆2.问哥土地价格和籍成本蹲材16乖3.拔默竞争态势由艳17卸4.罗众跨区域竞争秋限18倍五、华融的秘对策建议读粒18合附件１：北螺京市绿化隔忘离带项目现灾状和政策分妥析话挂20丰附件２：国纽务院批复的旅北京市土地锁利用总体规射划钻1997-喘2010最间22信我国土地基料本状况俗土地利用现云状结构裹据土地利用叉现状调查，锋截至肃1996年俩10月31买日故在全国土地丽调查总面积棍95067酷6.沙2千公顷虹(1426斧014.3汽万亩)中：献耕地130效039.搏2千公顷偿(1950评58.8万伤亩)，占1善3.7%；尽园地100谱23.评8千公顷俗(1503符5.7万亩怠)，占1.火0%；林地馆22760董8.少7千公顷润(3414滑13.1万谜亩)，占2侨3.9%；接牧草地26磁6064.饱8千公顷组(3990介97.1万边亩)，占2唐8.0%；步居民点及工裙矿用地24卖075.蒜3千公顷瑞(3611健2.9万亩深)，占2.崭5%；交通各用地546怀7.序7千公顷枕&127;孙(8201妙.5万亩)野&127;脚，占0.6筒%；水域4魄2308.吵8千公顷栽&127;路(6346元3.2万亩绪)&127脆;，占4.林5%；未利材用土地24缠5087.钻9千公顷到(3676支31.8万巾亩)，占2换5.8%。拿我国土地利须用现状结构赵的特点是：蹲（1）矛秆农业用地占昌主导地位。侄在全国土地禾调查总面积然中，农、林冷、牧业生产觉用地（即耕甜地、园地、惨林地、牧草题地面积之和筐）占66.介7%,即粱占2/3,公居主导地易位。而在农页业用地中，示牧草地、林萍地比重大，糖耕地次之，底园地比重最乱小。着（2）已否建设用地中寺农村居民点邮、农村道路护占地和独立兆工矿用地的宽比重较大。柄在城乡建设厚用地中，农谅村居民点和涨农村道路所肿占比重最大近，两项之和蜡占建设用地钢的57.4归%；其次抛为独立工矿旺用地，占晌7.8%复。陕（3）葵糕未利用土地给多为难利用库土地。全国模未利用土地崭中目前难以仔开发利用的贱沙漠、荒漠炒、裸岩及石夹砾地、重盐私碱地、重沼吸泽地等占甘3/4左裤右。这些土那地大部分分逆布在西北干锤旱地区和青棍藏高原，自茫然条件恶劣信，开发难度孟大。央不同地带土吩地利用结构号的差异词：思根据土地的鹅自然条件、镰历史条件和宗社会经济发同展水平的不手同，将全国扬划分为东、摔中、西部三骡个地带。东篮部地带包括恢辽宁、北京嫁、天津、河喊北、山东、派江苏、上海委、浙江、福买建、广东、霸广西、海南墨12个省、水自治区、直验辖市（缺香裕港、澳门、范台湾）；中贸部地带包括北黑龙江、吉各林、山西、火内蒙古、河垃南、安徽、泽湖北、湖南胞、江西9个拔省、自治区届；西部地带象包括重庆市稿、四川、贵阶州、云南、珍陕西、甘肃滨、宁夏、青包海、新疆、古西藏10个秃省、自治区饥、直辖市。西三个地域的两土地开发利耳用程度和土碎地利用结构烫存在较大差倦异，见表1暂表1全国必东、中、西易部地带土地岗利用结构比晌较表单位申：％纱土地利用类霞型虽全国仗东部肢中部阁西部娇土地总面积厦缓100蹈100狸100蛙100托耕地且13.7常28.0祥19.9菜6.9曾园地旋1.0烦4.2硬0.8纽0.4染林地蹲23.9跃37.1仅32.5喊16.2滤牧草地痛28.0芒1.6价25.8是35.6展居民点及工休矿用地套2.5侵6.9素3.4酷1.0搂交通用地偶0.6榜1.4害0.8戚0.3偶水域拾4.5板8.9盐4.9宽3.1盯未利用土地丈电25.8屑11.9饭11.9妖36.5故注：本表比享重按暑1996年具10月31获日按全国土地资巨源调查办公算室汇总数据恳，奉东部地带，笔即东部沿海占地带，土地报总面积13然1.89万材平方公里（较缺香港、澳高门、台湾）证，占全国土港地总面积的咳13.8%交。本地带大救部分地处暖这温带及亚热迫带湿润、半桨湿润地区，察水热条件优酒越，人口密便集，经济发勒达，土地开圾发利用程度疼高。各类用贪地占土地总那面积的比重廊：耕地占2摧8.0%，幻园地占4.诱2%，林地堵占37.1恐%，牧草地床占1.6%甩，居民点及态工矿用地占编6.9%，器交通用地占屑1.4%，疮水域占8.屿9%，未利射用土地占1嘱1.9%。栏其中耕地、越园地、林地缺、居民点及雪工矿用地、怜交通用地、触水域６类用晕地所占比重棉，不仅高于占全国，也高骑于中部、西鼓部地带同类匙用地占土地兄总面积的比婚重，是全国缝土地垦殖率沃、森林覆盖汽率、建设用毙地率、水面凭覆盖率最高按的地带；而字牧草地、未火利用土地，券则低于全国慎同类用地占洒土地总面积煌的比重，是本全国牧草地译比重最小的示地带。拳中部地带，诱土地总面积闪281.5烟9万平方公圆里，占全国腾土地总面积耻的29.7水%。本地带攀位于东、西磨部地带的过欣渡地带，大邮部为半湿润嫌的中温带、倡暖温带及亚拐热带地区，农热量条件较已好，历来是携全国粮、棉揪、油生产基鲁地，东北的翻大、小兴安拘岭和长白山将林区是全国皂主要的林业井生产基地，小地带内矿产绒资源丰富。隙土地利用结院构：耕地占朗19.9%芽，园地占0食.8%，林系地占32.击5%，牧草拦地占25.喜8%，居民母点及工矿用胖地占3.4叫%，交通用焰地占0.8震%，水域占反4.9%，间未利用土地挖占11.9租%。其中耕行地、林地、肉居民点及工梦矿用地、交补通用地、水简域５类用地违所占比重都薄高于全国，砖也高于西部搜地带同类用旁地占土地总薯面积的比重表，园地低于抛全国但高于休西部地带的菌比重，牧草得地、未利用洁土地略低于申全国也低于状西部地带的孟比重，与东燥部地带未利性用土地的比丑重相同。污西部地带，搂土地总面积混537.2轻0万平方公产里，占土地牌总面积的5跟6.5%。贷本地带西北童部地处干旱轻、半干旱地衫带，而西部慢的青藏高原犯则处于高寒冰地带，土地乒辽阔，沙漠侦、戈壁和高尊寒荒漠面积革大，气候干藏旱，水源缺少乏，生态环凶境脆弱，土匹地开发利用兰程度较低，续但牧草地多峡，是全国重睡要牧区和矿蒙产基地，又省是绿洲农业记区；西南山筋区则是重要抬的林区、矿宗产和能源（球水电）基地额。土地利用份结构：耕地使占6.9%卷，园地占0冤.4%，林含地占16.亭2%，牧草谊地占35.吵6%，居民朴点及工矿用历地占1.0伐%，交通用啄地占0.3荐%，水域占算3.1%，香未利用土地杠占36.5予%。其中牧机草地、未利勾用土地占土黎地总面积的膏比重是全国转最高的地带吐，而耕地、曲园地、林地匠、居民点及甚工矿用地、范交通用地、祝水域占土地渔总面积的比踏重则是全国竿最低的地带挨。耕地保护仔我国土地总妈面积居世界柔第三位，但敏人均土地面脆积呢0.777闷公顷旱(11.6补5亩)，相猪当于世界平宣均水平的三习分之一，人做均耕地面积疫出0.106页公顷别(1.59桐亩)，不足烟世界人均数顷的43%窑。我国耕地史总体质量不属高，全国大苦于已25度的陡女坡耕地有6菜07.15爪万公顷(0顾.91亿亩秩)，有水源穗保证和灌溉槐设施的耕地嚷面积只占4粗0%，中低睡产田占耕地霜面积的79坝%。犬我国可开发割的后备土地惩资源不足，洞其中可开发席为耕地的约戏667万公处顷，且主要僚分布在西北刻和东北地区抖。但通过土耽地整理可增打加耕地达5天33-73考3万公顷足；工矿废弃喝地复垦可增症加耕地弃93僻万公顷。脉1999年伸全国耕地面滴积减少84离.2万公顷突，其中：辞非农业建设丝实际占用耕我地桌20.乳5万公顷级，占耕地减像少面积的2井4.39%驾；天生态退耕减虎少耕地面积歇39.46申万公顷(5散91.9万秃亩)，占4爷6.88%灯；鱼农业结构调苦整占用耕地续10.肾7万公顷担(160.体7万亩)，拆占12.7辨3%；略灾毁耕地抚13.覆5万公顷旅(202万搂亩)，占1尿6%。卡同年开发整安理及复垦增亏加耕地笋40.宾5万公顷疫(607.断6万亩)，拨增减相抵，贵净减43.蜜7万公顷使(654.军9万亩)。冬由于生态退典耕面积大幅冰度增加，同冒1998年慧耕地净减少准26.怨1万公顷留相比，19仙99年耕地啦净减数增加渠17.拘5万公顷铜。土地市场景土地有偿使话用的范围逐晓步扩大，叮土地资产效仓益在国民经折济建设中发辰挥了重要作担用。亿国土资源部王提供的数据语，1996市年至今，国静家土地部门垮直接为24痒0多家国有臭改制企业处接置土地资产欠9.7万多槐宗，涉及面扛积17.4险万多公顷，戚显化土地资灭产1600粪多亿元。地胳方各级国土姥资源管理部顶门处置显化乐的国有土地分资产量就更萄大。以浙江吧省为例，全责省累计为9社038家国忠有改制企业女处置土地资轨产2.1万容多宗，面积颤2600公师顷棚，显化土地征资产200矿多亿元。如狮今，经营土您地的理念已棍经在各级政佩府中形成了互共识，土地瘦资产管理制柱度建设也取界得了重大进陵展。芒截止到２０租０１年，全猾国收取土地史出让金筝近柔５０００亿伶元。罗土地使用权练转让、出租激、抵押等交跪易活动日益诉活跃，土地炼市场初步形欲成。蝇国务院办公体厅发出《关悲于加强土地等转让管理，瓶严禁炒卖土暴地的通知》淡，有效地规蚂范了土地市敌场。国1999年驾,全国有2善3个省（区委、市）开展许了国有土地眼使用权招标名拍卖工作，素招标拍卖出原让国有土地阔13000滨多宗，面积涨1000万克平方米，收垦取土地出让叙价款114宁亿元。全国幕土地招标拍猪卖平均价格掉为每平方米克1057元煮，成交价明迅显高于协议茧地价水平。恭２００１年河，全国土地仁出让金收入纳高达４９２仔亿元。的规划与地籍夏管理既进一步完善稍国土资源规错划体系，强妈化了规划的罚实施管理。鼓《决1997-寒2010夫年全国土地惨利用总体规贝划纲要》于编1999年峰4月2日酿经国务院批畅准实施。需课报国务院审德批的112截个省、市级糟土地利用总鸽体规划，3阶1个省级规赠划和64个食市级规划经律国务院批准堂实施。市（层地）、县、料乡（镇）级送土地利用总茅体规划修编卵已基本完成抢，有的已批广准实施。1结999年全搂国土地利用踪计划实施效补果良好，有辩效地控制了逆建设占用耕阳地。筋地籍管理等赏基础工作得奇到加强，在竿全国吼31个省(背区、市)开雕展了土地证崭书年检，仅杀8个省就有毛14.6万演宗地补办了纺登记手续。泰1999年汽，全国共颁肥发土地证书碰230多万休个，保护了药土地使用者拆合法权益。碰加大土地权拜属纠纷调处法力度，全国炸各级土地管什理部门共调估处土地权属姻纠纷近5万推起，维护了旅正常的生产剧、生活秩序联。法制建设智围绕《土地齿管理法》的额实施，加快烟配套法规建射设。继誉1998年迁修改《土地丑管理法》、币《土地管理筛法实施办法盗》和《基本匹农田保护条途例》之后，时《报国务院糠批准的建设础用地审查办竟法》于19梯99年由国琴务院批准实际施。国土资坝源部先后颁袍布5个部门稼规章，下发铁30多个规独范性文件，睬包括《土地捞利用年度计脊划管理办法防》、《建设残用地审查报青批管理办法捷》、《闲置匪土地处置办驾法》、《新企增建设用地咐土地有偿使如用费收缴使昏用管理办法规》等。各地注区也制定了泻地方性法规苍。这些为加欧强土地管理六，保护耕地居，促进土地孤资源集约利桶用，提供了舱有力的法律皇保障。涂严格执法监倦察，土地管料理秩序进一写步好转。广1999年堵省以上国土他资源管理部傲门共立案查模处与土地等猴国土资源有认关的违法案酬件745件债，处理结案坡率为83%匹，对10筒5名责任人掏提出了行政升处分建议。刷最近加大了侵对土地市场撑和土地资源恒的管理力度赔，颁布了一魄系列的法律佳法规缺。例如：效中华人民共禁和国农村土吩地承包法(扇2002年咱)毕横外商投资开倒发经营成片壮土地暂行管蓝理办法(2牺000年)喘中华人民共州和国城镇土扫地使用税暂默行条例(2泻000年)被月中华人民共父和国土地增帜值税暂行条偏例(200裳0年)发锦外商投资开燃发经营成片呼土地暂行管耀理办法(2亏000年)每采大中型水利趴水电工程建谨设征地补偿总和移民安置雷条例(20吊00年)两惰中华人民共禽和国城镇国咬有土地使用壮权出让和转火让暂行条例捡(2000饰年)里土地复垦规瞎定(200桶0年)卸工基本农田保清护条例(2吨000年)浆用中华人民共以和国土地管棋理法实施条五例(200届0年)疗中华人民共感和国城市房吵地产管理法泊(2000驻年)尝中华人民共赛和国土地管衡理法(20胳00年)绘招标拍卖挂戒牌出让国有宫土地使用权否规定混(予国土资源部芽令第晴11添号俭)(200逃2夹年号)谦土地利用年婆度计划管理裤办法（中华悉人民共和国杨国土资源部划令庸2脚号）窑(2001分年给)透建设用地审女查报批管理煌办法（中华粥人民共和国摆国土资源部煤令守3招号）藏(2001槽年金)疯地质灾害防客治管理办法弃（中华人民岩共和国国土散资源部令蕉4很号）匠(2001率年堡)婆闲置土地处啦置办法（中惰华人民共和粮国国土资源姥部令奶5戏号）絮(2001暖年催)念在京中央国登家机关用地鄙土地登记办滔法（国土资毯源部令敞6丝号）宰(2001狗年步)罗建设项目用柳地预审管理军办法（中华苏人民共和国础国土资源部尸令杆7播号）窃(2001纸年梯)靠国土资源行厕政复议规定占（中华人民地共和国国土死资源部令占8复号）垃(2001买年绘)龟构成了完整许的土地管理乞体系。孟二、中国土侧地权属分布躺根据199犯6年国土资薄源调查报告滚，中国国土若资源中的集换体土地43腔0平方公里伐，占国土面经积的45%看，国有土地路占505平迈方公里，占铲52%，其卫他属于未定东权属土地。益北京市土地扇权属现状梅北京市共有立国有土地2点69.78躁万亩，占土饲地总面积1率0.95％丽，其中国有梢耕地面积为催9.05万慧亩，占3.岩36％；国启有园地面积金2.28万糖亩，占O.丢82％；国医有林地面积梁37.46需万亩，占1鬼3.8％；爪国有牧草地共面积为O.暖05万亩，框占0.02匀％；国有居疮民点及工矿哲用地的面积慢为119.锅00万亩，捆占44.1狂2％；国有动交通用地面职积为24.陕30万亩，很占9.00晶％；国有水期域面积为7剧4.92万笛亩，占27舰.78％；构国有未利用宇地土地面积描为2.72念万亩，占1男.01％。夺集体所有土廊地的用地结馒构陷北京市集体冷所有土地的稍面积为2哭180.5锈7万亩，占罪全市土地总骂面积的88日.52％。区其中集体耕著地为60滩1.98万他亩，占27至.61％；货集体园地1床12.23趁万亩，占5因.15％；镰集体林地为舒888.5燥4万亩，占璃40.75著％；集体牧砍草地为6.图17万亩，纷占O.28阵％；集体居刘民点及工矿咽用地为17桂2.54万施亩，占7.充91％：集妈体交通用地赶为26.2置0万亩，占肺7.20％壮；集体水域拌为54.7西0万亩，占圾2.15％傅；集体未利倦用土地为3贯18.20懂万亩，占1悬4.59％愤。林地、耕早地、未利用姥土地及居民狱点及工矿用袍地是北京市致集体所有土团地的主要利胁用类型，这伏四类合占全血市集体所有择土地面积的丑90.86枯％。嘱集体所有土顿地权属的分巷类层集体所有土霸地按权属性垦质可分为乡秋集体所有土种地和村集体即所有土地两虹种类型。乡望集体所有土勺地面积为3满29.25绕亩，占集体擦所有土地面西积的15.瓣31％；村狼集体所有土类地面积为1冷821.4旱5万亩，占削集体所有土渴地面积的8畅4.69％茄。村集体所州有土地是集亡体所有土地舱中的绝对主形体。架三、土地开累发政策的改兔变政策调整瓜2001年密5月9日差，国务院印棕发《关于加概强国有土地享资产管理的柿通知》，主己要精神有六关条：何一、严格控棚制建设用地币供应总量梳有效发挥市耽场配置土地挑资源的基础伏性作用，充抬分实现土地密资产价值，秩提高土地资赵源利用效率罚。各级政府忽必须严格执哀行土地利用存总体规划、傍城市规划和川土地利用年缠度计划，严没格控制新增饰建设用地供节应总量。优纪化土地利用状结构。加大婆对闲置土地肾的处置力度幅，坚持土地妙集中统一管代理，确保城笼市政府对建宝设用地的集岁中统一供应长。市辖区工渔业园、科技父园、开发区零等各类园、均区的土地必题须纳入所在潜城市用地统铺一锅管理要、统一供应轰。对已经列西入城市建设医用地范围的扑村镇建设和皂乡镇企业用认地也要按城榴镇化要求，扬统一规划、糊开发。为增少强政府对土汗地市场的调耍控能力，有西条件的地方笼政府要对建悦设用地试行母收购储备制银度。市、县请人民政府可采划出部分土呜地收益用于俱收购土地，能金融机构要筹依法提供信缘贷支持。脉二、严格实惭行国有土地挥有偿使用制细度鄙严格执行《榆中华人民共上和国土地管闹理法》、《学中华人民共爬和国城市房繁地产管理法悟》关于划拨扭用地范围的献规定，任何豪单位和个人胀均不得突破宰。除法律规浓定可以采用紧划拨方式提作供用地外，浮其他建设需虏要使用国有叫土地的，必夺须依法实行靠有偿使用。煤国土资源部庭要依据法律扔规定，抓紧冻制订具体的管划拨用地目黎录。对于拖低价出让、誓租赁土地，乱随意减免地造价，挤占挪冈用土地收益吼，造成国有俱土地资产流内失的，要依陕法追究责任胀。剥三、大力推辈行国有土地源使用权招标颈、拍卖裳大力推行土突地使用权招精标、拍卖窗。枝国有建设用游地供应，除稠涉及国家安趴全和保密要据求外，都必庭须向社会公挖开。商业性穗房地产开发赶用地和其他振土地供应计扎划公布后同浸一地块有两双个以上意向跟用地者的，狱都必须由市晋、县人民政茄府土地行政告主管部门依屯法以招标、惧拍卖方式提汇供，国有土感地使用权招踪标、拍卖必俭须公开进行善。要严格限共制协议用地己范围。确实持不能采用招筛标、拍卖方徐式的，方可族采用协议方排式。采用协管议方式供地们的，必须做凤到在地价评痛估基础上，浴集体审核确考定协议价格损，协议结果灰向社会公开障。处四、加强土顽地使用权转兔让管理洁土地使用权考要依法公开债交易，不得虏搞隐形交易挎。土地使用修权交易要在镰有形土地市蛮场公开进行火，并依法办合理土地登记涌。土地行政肠主管部门要历加强对出让争、租赁合同现的管理，受右让人和承租裂方未付清全押部出让金、宁租金的，不伟得为其发放瓣土地使用证雀，未达到法绍律规定和合版同约定的投中资开发条件错的，土地使贫用权不得转邀让。蚕五、加强地凯价管理尸定期确定、慰公布当地的茅基准地价和拜标定地价，筝切实加强地位价管理。问六、规范土适地审批的行济政行为疫坚持政企分稀开，政事分掘开牧；怕坚持规范管完理，政务公镰开零；匠坚持内部会消审，集体决健策。授中华人民共棒和国国土资引源部第11御号令《招标霞、拍卖、挂笋牌出让国有刺土地使用权毫规定》于2朵002年４驴月颁布，蛋2002年堆7月1日起挎实施。其主像要内容：商藏业、旅游、粒娱乐和商品驳住宅等各类宿经营性用地简，必须以招扇标、拍卖或筑者挂牌方式伐出让。佳北京市根据哭国家的新土销地政策也制袜定了相应的左《关于经营央性国有土地雀使用权出让滑的有关规定污》和闲置土瓦地处理、土与地收购储备烟等一系列的隔政策办法。罢新土地供应回政策出台的草背景况对于新土地僵供应方式的怜改变，土地途市场化主要觉目的是反腐泛败，杜绝土计地景“嫌寻租絮”滔的需要。坟继其次，是防亮止国有资产洪流失的要求直。一方面在衰土地交易过胖程中暗箱操揪作普遍，造妙成国有资产楼大量流失；剂另一方面，脉国有土地的燕增值部分流跃失，在国内辩房地产业有厦一句话是婶“辩挣制度的钱塑”奶，在低成本骡和无成本的嗽情况下，土佩地资源的增喉值部分大量妥流失。三是秆入世对外招济商引资的需楼要。在房地悉产市场上土匠地市场的不峡透明，阻碍粮了外资的进概入。不透明文的环境极容践易引发不正萌当的竞争。汽在同一地区宿，不同的地都价成本下，拜外资根本没坛有办法进行司市场竞争，崭从而限制了汁外资投资与且房地产市场克。北京房地椒产市场吸引任外资的数量炕连续下滑，及与上海、深军圳形成鲜明辛的对比，就喂是土地市场崭造成的差别醉所在。是对女国内土地控牧制的需要。黑土地作为重闲要的生产要嫌素，入世后扩外资对国内偷土地资源的锡需求将进一弓步加强，求糊政府在宏观趴上对土地市盖场的调控有窑所加强。加雷入世界贸易采组织以后对跌中国的土地横市场的主要伯影响是要求救建立一个公腊开、透明的数土地交易市慢场。四是从淹城市发展、峰建设资金需眉要和财政缺饭口看，也是害增加财政收框入的需要。雄政策内容和够执行分析虹从政策内容小看：国务院桂《关于加强搅国有土地资芹产管理的通捎知》：1、猫“坐以营利为目她的，房屋所君有人将以划蓬拨方式取得趣国有土地使些用权后所建青房屋出租的骨，应将租金彼中所含土地短收益上缴国前家。川”免2、三“宋改革开放以治来，随着土啊地使用制度温改革的深化巩，土地资源禾的资产价值牙得到体现，攀逐步适应城声市建设、企欣业改革、经彩济结构调整州的需要。但直目前国有土却地资产通过壮市场配置的沿比例不高，香透明度低；集划拨土地大臣量非法入市潮，隐形交易也；随意减免津地价，挤占着国有土地收仆益的现象严泳重，使得大唤量应由国家奖取得的土地匠收益流失到式少数单位和诱个人手中。贺”叮3、垮“俗土地使用者晨需要改变原闭批准的土地翼用途、容积彻率等，必须斤依法报经市虚、县人民政副府批准。对灶原划拨用地望，因发生土水地转让、出溜租或改变用味途后不再符瞎合划拨用地道范围的，应健依法实行出促让等有偿使果用方式；对田出让土地，仙凡改变土地崭用途、容积俘率的，应按攀规定补交不较同用途和容顾积率的土地处差价。全”卫北京市的规吨定：幸“挂原划拨土地壶使用者需转品让其划拨土姐地使用权或头改变用地性扬质用于经营拥性开发的，刘须进入市土昌地交易市场钉公开交易。舟”爸政策内容首钉先强调了土贱地的增值部斩分归国家所浩有，其次强也调了划拨土渴地使用权的筛转让要通过泄公开方式。井土地的价值以体现很大一慈部分就在于度土地进入房张地产市场后脖的增值价值专，如果政府旦以碰“步熟地懒”摧的方式进入萌市场，无疑尤政府除了土掏地出让金外完，还控制了扣相应的土地救增值部分。驼新成立的土裳地储备中心宜将发挥作用亭。根据目前桥北京市规定嘉，取得建设帽用地批准文刻件以后或者灵超过土地使冬用权出让合矩同约定的动义工开发日期州，连续满一匪年或者超过规一年未动工娃开发建设的禾单位要缴纳漂土地出让金巷的10%作切为土地闲置吹费，两年未瞎开发将收回醒，这些措施录也都是政府乖收取土地增睡值收益的做像法。蜘10类被列芦入收购储备蹦范围的土地父有：新增建尖设用地中用灭于经营性开语发的土地；川已列入危旧敬房改造计划腰的土地；因颤单位搬迁、激解散、撤销旺、破产、兼扑并或其他原音因调整出的凤原划拨国有与土地，包括摸原有城市基沟础设施改造雕中调整出来荷的划拨用地摇；依法收回池的闲置土地员；政府依法仰收购和整理才的国有土地烧；土地使用呀权期限已满付、政府依法点收回的土地融；以出让方黎式取得土地功使用权后无邻力继续履行胃出让合同、古又不具备转礼让条件的土指地；使用者睬要求政府收司回的土地；元市区范围内驱无合法使用欺权的国有土奸地；其他依熊据法律、法点规可以收回捧的国有土地并。聪土地市场的袄发展情况舰对谢土地储备活的影响贡一定的土地滋储备是房地受产市场运作甜的必要手段伐，在各地新誓成立的土地掉储备中心回糟收闲置土地斗上，土地储春备中心建立宅初期缺少资牌金的问题，僵也将得到解贴决。国务院惨的《通知》兵规定厘“宽为增强政府弹对土地市场倘的调控能力饶，有条件的描地方政府要熄对建设用地贿试行收购储执备制度。市岗、县人民政保府可划出部这分土地收益蓝用于收购土遣地，金融机张构要依法提能供信贷支持绣。洒”茎由此获得信抗贷支持后土心地储备中心劲在土地储备朗中介功能上匠的可操作性今将大大加强遮。从土地储墨备中心所发兵挥的功能看纠，在北京目献前所处的建损设期里，政堂府不希望城甲市土地闲置萝，企业大量田储备土地会熟影响城市的叨发展。土地榴市场化的进泳展顺利程度既，决定回收计土地的力度挎，因为闲置马土地的存在脾是导致二级今市场混乱的猜主要因素。裳深圳的实施么情况表明，营该项措施并努没有落到实桑处。不过，洋政策的风险忙因素也因此焰而存在。泼四、对房地否产企业可能置的影响驰土地供应总朗量屡国家采取土大地用地计划往管理制度，姓统一供应渠话道，能有效况地控制供给顶。未来土地狠供应将适度望从紧，政府拍将通过土地纤供应总量进喝行宏观调控湿。匆目前的整体盗土地供应和离供应计划之突间存在矛盾演，首先，伴为随城市扩张奔的需要，可尾供建设的土从地量在不断密减少，其次智，从城市建棵设扩张的角貌度，又需要顽不断地释放疫出大量土地凭供给。从近逗期全国土地乞调查来看，少政府也是在公进行摸底。棍从国内人均筛土地平均量坑的角度，国沈内人均土地披拥有量有限苍，经济发达倾地区尤甚。羽根据目前国僻家的有关政乳策和未来预景期，土地供箩应总量将实迫行适度从紧纲的趋势。根物据建设规划图控制总量。株国务院批准雾的《全国土竹地利用总体测规划纲要》告确定给浙江赶1997-葬-2010召年规划占用验控制指标为归100剖万亩，年均弃仅樱7.14孤万亩，而浙私江耀2000奋年实际建设所用地就达高25.84耐万亩，供需饥缺口每年在志18泥万亩左右。瓜各地政府在索新的管理框晒架下，违法督批地的现象腊有所遏制。碰国家对违法贴占用、审批楚土地的大力载力度的加强登，将大大减竖少违法现象蛛。快政府宏观调耗节可以学习蓝国外先进经请验，从源头构控制开发投爪资，减少市母场波动顾。斧国家根据规喉划的总体要隔求，可以从违源头控制土序地供应的数同量和性质，俭有力地引导寿房地产开发逼的方向和力艘度加强酱。周国家将在土惯地公开市场怕化中，严格读管理土地供惭应总量和用砖途及建设时歇间，改变了如以前开发商诞替政府作规寸划的被动局拌面。敏北京的未来骨土地供应形烟势将更严峻惠。碌据市政协调滥查统计，灭2000词年市区建成顽区面积达杰500筹平方公里，份已达到市区拨城市建设用男地控制规模沾的上限。另粒据规划和土颜地部门统计圾，主1990腾年至蛛2001洲年乔12改年间，全市泳经规划审批撕各类建设用初地腰249.8练平方公里，低土地部门审紫批新增城市架建设征用土成地达饺332号平方公里，献因此从总量诞上看，实际比城市建设用饼地规模已大慎大超出了总煮体规划的控摘制要求，这移样未来预留毯发展用地不笔足的矛盾日反益突出柳。锡市区中心改奴造部分转让刘土地通过房涂地产开发方玩式进行，建衰成商务设施饺或高档公寓肃、住宅，不桌按总体规划孝要求建设公养共设施及公侮共服务设施千，对调整完售善市区功能吗布局以及改利善交通与环羊境状况产生聋不利影响绝。百北京梳未形成规范荣有序的土地屑供应市场，篮多源头、多污渠道供应土游地，导致建胡设用地总量理失控。原来巧的土地供应忽渠道有以下幅７个：底城市危改地筋块醒市区国营大唤的开发企业缎划拨土地储占备创近郊的浙20序多个开发区般工业企业拆斥迁土地程中央在京单施位的划拨土挡地绿化隔离带答占用集体土蛮地档当然，在北虏京兴建绿色晕奥运的城市灵快速扩张期候，新增建设蕉用地和危改鸡用地的供应博量应该是增饥加的趋势。甚国家控制土使地供应量的川衡量指标是阅，土地利用乓总体规划、舰年度土地供越应计划和城唱市总体规划患的情况。目砖前，北京市漠城市总体规捷划占主导地崇位，是发展厦的首要任务毒。预计新土扎地政策初期森北京的土地叫供应量会减羡少。但是随从着政府的土松地收购储备混能力的提高僻，供应量会建逐步增加，猫并且在政府乡“便熟地胃”犯转让的前一尽段时期，成米本不会有明肥显的增加，掠再加上大幅捎波动不会出逆现。蒙土地价格和吴成本聪上海的土地茫市场化进展珠也较好，不毫过和深圳相妖比，上海的室情况和北京东更有可比性碑，因为深圳层是一个新兴他的城市，基际本不存在土疤地历史遗留西问题。而上册海和北京一挪样也存在危乒改、城市规售划、大集团咽划拨土地等腾问题。但上嘉海的土地市存场市场化程芽度和透明度焦比北京好，搭因此上海房坚地产市场在累市场发展和瓣吸引外资上麦，远远领先债于北京。从假两个城市土久地公开转让江占整体土地瞒市场的比例闲看，虽然远期远高于北京手95%协议持转让，但所朽占比例也仍奏在30-4愤0%左右。脚因此可以预仰见，除了必达须的划拨、帝协议转让外状，在公开转两让中，主动初适应市场需础求的挂牌转泽让将在公开叫出让方式中楼占一定的比鄙例。从经济崭学的角度看胁，土地是重贴要的生产资盘料。供求决矩定其基本价寸格。从中国蒸经济发展的断前景看，未质来土地的需幅求在不断上区升，但是土珍地供给受到称一定的制约莫，不可避免屠造成土地的妹价格在不断职攀升。摧眼公开拍卖等贸方式，由于爆信息不对称哥，可能造成致土地价格的约不合理上升竖。一段时间师的土地供应楚数量也对土养地价格的波帮动造成影响买。映从房地产开敲发的角度看库，土地价格贩的上升和土好地开发成本脉并不一定完炊全一致。以胡前的土地使西用模式，造惊成很多土地录地价甚至无酸偿转让，土筹地的开发成驼本很低。但刚是没有关系验的开发商必唇须通过其他冶途径获得这泡些土地，转影让成本非常撑高。最终的牌开发成本也历非常高。米公开的转让师价格一定高布于协议转让您的价格，但偏是到最终开骡发商的土地离成本未必更土高。而且节勾省大量的公肠关成本和前榆期筹备的时间间。土地市势场化将降低齿房地产企业毙取得土地的伸公关成本、惰减少投资过周程中的不确肥定因素，从辈而降低开发美成本。社会语资源、关系鬼等影响投资县的因素的退掘出，将推动耻市场进入产俱品竞争时代知。竞争态势乎从其他城市垫的经验看，令土地市场化哀有一个发展著过程。国内种土地市场化尸较好的是深已圳、上海一酿些沿海城市粘，国内土地蛋市场化的发月展经验是匮思乏的，深圳牛1987年呼12月1日呼开始第一次爷土地拍卖。潮深圳到20勤00年土地预市场才完全脱进入市场化盼，用深圳业罪内人士的话乞说，深圳土追地市场化后遭，深圳房地州产市场才真勾正进入发展幕的平台。此鄙前在深圳土蔽地市场，社互会关系是决洪定的因素，乎在部分土地璃市场化的进钻程中，关系壮的因素也并轰没有消失。较只有在土地曾完全市场化析的近期，深莲圳土地市场枣才有了真正外的新气象，逢可见土地市或场化对房地纺产市场的深钟刻影响。名土地市场化饮使原先的使哈用权者的作笑用在减小，睡受影响的包男括：各区城牌市危改的土冰地、国企开爱发公司划拨器土地、近郊宵各区县、各填开发区的土龄地、工业企均业结构调整徐“愧退二进三店”张的土地、中厌央在京单位间，包括部队戏系统的土地锄以及近郊乡基镇属于城市怖绿化隔离带祝的土地。适公开的土地惠市场，房地崖产开发的门摄槛大大降低后，很多外来特的开发商甚甩至其他企业挠可以凭借资困金优势进入逢房地产开发性行业。进一裹步加剧房地敲产开发领域护的竞争。土收地市场竞价床机制将提高丧对房地产企双业的实力要疫求，中小企味业可能面临自拿不到地的仓局面。深圳姿今年的百“坛地王央”竟拍卖就是最芬好的例证，占国内最大的懂几家房地产份企业都不能企单独身“充吃下征”经整个慕“蹈地王严”萍，迫使政府午将整块土地裙划分成三块暴拍卖。乔政府在土地丽市场的主导席地位将有利烤于科学的城舟市规划，改旨变过去大型堆国有房地产球集团公司在障城市建设中流的重要作用师。国有房地免产大型集团洪以前所占有夸的优势背景马将削弱，城粘市规划思路远的变化，要耍求企业需要销更强的房地底产市场投资展策略思维。跨区域竞争职新土地政策线大大减少跨膨区域竞争的著成本。有利耻于房地产开鹰发的跨区域丑竞争。外国险、外行、外渗地的开发商确将越来越多帅。这从上海完、深圳这些玻土地市场化竞程度较早的案城市中可以袍看到。主要数的原因在于石可以快速介抗入外地市场江，缩短开发软时间和市场迁风险。从北愿京最近的土菌地公开招标售、拍卖的市照场实践看，往北京两片比娃较有分量的贱土地拍卖都娘是外地比较瑞有实力的公甘司中标。广巴州富力以句31亮亿中标广渠赶门外柿45悉万平米地块米，湖南电广到传媒中标北愿京西红门经偶济适用房。境北京的一些秧开发商也开川始参与外地像的项目招投半标。区域城卸市之间的房旗地产竞争将月加剧，产业玉资本区域之详间的流动将析增强。目前退在国内房地平产市场，企级业跨区域的霸扩张趋势已珍经显现。全怖国性的土地绸市场化降低雨了产业资本雕进入不同区龟域市场的门害槛，将更加闹促使产业资四本的流动。庆同时，不同恨市场之间市臣场环境优劣监，市场发展笨空间大小的镇不同，还将科促使资本的勇套利流动。盗并且，由于屈资本流动产咐生的竞争加酸剧，还将产共生在“脊挤出效应停”洁，部分中小弹资本将趋于茎二线城市投吹资。矩五、华融的凝对策建议叠华融作为北晴京市西城区普直属企业，出以前具有独朴特的土地资痒源优势。但季是这种优势随将逐步被削梦弱。企业以担后的开发可会能依靠从市严场获得土地司。原有的土斧地成本优势耗不复存在。胁企业的竞争盐优势受到挑希战。蒙1、珍惜现殃有土地储备酬未来土地供拦应将适度从问紧。华融应骤该珍惜现有丛土地储备，绪在企业财力执许可的范围进内适当加大浇储备。目前序华融的土地闪储备资源比盆较充足，开俊发任务饱满暴，无需在公桶开市场上寻委找土地。但皆是从价格趋缸势上看，未梨来北京的土屯地价格将不诉断攀升，华肢融应该珍惜复目前的土地瘦资源，充分魄利用这些土书地资源，利骤润最大化，堤同时为下一宵步的发展创跳造条件。贼目前市场上灰的房地产企遮业兼并、并欲购行为明显傻增加，部分脑土地之间的研出让通过企胞业之间的股冻权兼并来完衔成。既可以担规避目前的筑政策限制，阁还可以将其关交易成本。额苏培养自身的粉核心竞争力茫培养企业的厕市场竞争能爹力减少对土菜地成本优势拆的依赖。增缺强企业实力多，扩宽融资见渠道是房地露产企业应对怀土地市场化约的良策。穗3、企业加系强对土地市锋场信息的收京集、分析和盼管理，是发父掘投资机会瓣的重要渠道绣。在土地市赠场化下，土凤地市场信息润将趋于透明毅，通过公开炮信息渠道提杂前获得的深道圳全年土地帝供应的计划众，为企业投惨资计划提供漂先机。漠4、合理利汗用国家政策污研究国家的世地区政策、水产业政策浆。餐利用国家对湖高科技项目锣、环保、小栽城镇、西部束大开发等政旦策性倾斜，东从中寻觅新害的开发项目冲和土地资源浑。利用目前杏政策的灰色抛地带：例如状北京市规定秘的绿化隔离修带项目、小书城镇建设项聪目、危旧房浆改造项目以歼及其他重大卡建设项目中膛的经营性项立目用地，因买和其他非经悠营性项目确锡实不可分割叛，而不能进举入市土地交今易市场公开北交易的项目碰用地；属于临规划为高科煤技、工业用种途的经营性恒项目用地确蓝需协议出让黄的；市政府沉批准的其它闯经营性项目雀用地等可以遥不进入土地竹市场。萝5、转换经腐营机制。从读资源优势型条向能力优势伯型企业转变里。企业也可农以利用国家花土地政策的更实行和自身扒丰富的一级浙开发优势，且转变企业的夫经营盈利模名式，主动向罢政府的一级预开发商转变原，替政府完亲成土地的征枯地、平整、狼开发任务。纺附件１：北忧京市绿化隔要离带项目现薪状和政策分衫析若1、机绿化隔离地侍区涉及的范惰围冷绿化隔离地杠区总面积为爆241.7宾9平方公里咽，涉及6个段区县（朝阳针、海淀、丰法台、石景山绿、大兴、昌侧平）、26猪个乡镇和3唐个农场。其浮中朝阳区1茄6个乡，海合淀区3个乡驾，丰台区3躁个乡，石景脊山区1个乡工，大兴县2腐个镇，昌平勇区1个镇。翁3个农场是随东郊农场、伏卢沟桥农场碰和南郊农场自。绸2、绿化隔挪离地区的占众地及土地用长途情况扣占地情况：牙乡属农村占器地191.棋81平方公职里，占79三.47％；训农场占地7粉.2平方公待里，占2.叫98％；市拌、区单位占书地37.6哄4平方公里倡，占15.哗59％；中升央单位占地菊4.72平父方公里，占极1.96％寒。兔用地情况：词耕地61.磨82平方公蝇里，占25寺.6％，其爬中，基本农巡田32.9孟3平方公里做；农田水利绸用地3.2盗平方公里，拳占1.3％侵；水面3.涨89平方公迟里，占1.永6％；已绿膝化用地（林据地、园地、盛草地公园）锐38.21针平方公里，译占15.8母％；各类建鉴设用地11畜8.29平环方公里，占原49.1％蒸，其中，居既住用地41聪.88平方蝴公里，企业撒用地60.蝶82平方公盛里，办公用悠地6.51斩平方公里，类市政用地3仿.29平方驰公里，仓储授用地5.7希9平方公里迅；其它用地替15.96冻平方公里，踪占6.6％闸。凑3、绿化隔羊离地区人口辩及单位情况叨人口情况：随总人口约8诚85408原人刑。捆其中：乡镇史常住人口3子8.7万人愤；农场常住凑人口604局02人。搏1986年释至1993爱年，市政府询从首都大环汁境绿化要求抬出发，制定吩了相应政策骆，先后发布盒了“京政发哨[1993享]77号”梁、“京政办哪发[199呜0]64号啊”文件，提烟倡乡、村农愈民搞绿化，兄市、区政府末给予适当补妄贴和奖励，恒实施近郊区锤大环境绿化展工程。安1楼994年初北，针对绿化震隔离地区内缠建设规模急循剧扩大的严酱峻局面，市假政府批转首寻规委办公室找《关于实施流市区规划绿扫化隔离地区杆绿化请示的尽通知》（京违政发[19纹94]7号收）。这个文劝件的主要精公神是“以绿宜引资、引资奸开发、开发疮建设、以绿藏养绿”，把栏房地产开发谱同旧村改造轻、实现绿化伐相结合。塌根据北京市楚的新的土地接政策，绿化做隔离带的项仗目土地无须区经过土地市编场，可以通两过协议出让悟土地。随着骗北京城市建莫设规模的急起剧扩