苏州路劲地产集团有限公司基础财务知识培训

苏州路劲地产集团有限公司基础财务知识培训第1页/共48页基础财务知识二零一二年月日授课人：第2页/共48页第一部分会计基础第二部分财务报告第三部分企业的财务预警指标第四部分公司管理财务考核指标第3页/共48页第一部分会计基础、会计假设

1、会计主体涵义：指会计确认、计量、记录、报告的空间活动范围。一般来说，法律主体通常是一个会计主体，而会计主体不一定是法律主体。会计主体与纳税主体？2、持续经营即财务报表的列报基础：指企业在可预见的将来，不会破产和清算，而是持续不断的经营下去。3、会计分期指会计为了确定损益和编制财务报表，定期为使用者提供信息，必须将持续不断的经营过程划分成若干期间。一般按照日历时间划分，是一种人为的划分；一般按年（1月1日至12月31日）作为一个会计年度。第4页/共48页第一部分会计基础、会计假设4、货币计量指用货币来反映一切经济业务。企业经济活动中凡是能够用这一尺度计量的，就可以进行会计反映，凡是不能用这一尺度计量的，则不必进行会计反映。我国一般以人民币为记帐本位币。

权责发生制收入或费用以应归属期为标准，我们称之为权责发生制。以是否由到或支出现金为标准，称为收付实现制。对于权责发生制，国际会计准则解释为：“按照权责发生制，要在交易事项和其他事项发生时（而不是在收到和支付现金时）确认其影响，而且要将它们记入与它们相联系的期间的会计记录并在该期间的财务报告中予以报告。2010年，物业费收入确认由收付实现制转为权责发生制。二、会计确认基础第5页/共48页第一部分会计基础三、会计信息质量要求1、客观性原则：会计核算应当以实际发生的交易或事项和证明其发生的合法凭证为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。2、相关性原则：提供的会计信息应当能够反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，以满足使用者的需要。3、可比性原则：会计核算应当按照规定的会计处理方法进行，会计指标应当口径一致、相互可比。4、一贯性原则：会计核算方法前后各期应当保持一致，不得随意变更。便于前后期间会计信息的比较、分析和利用。5、及时性原则：会计核算应当及时进行，不得提前或延后。6、明晰性原则：会计核算和编制的会计报告应当清晰明了，便于理解和利用。7、权责发生制原则：凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。第6页/共48页第一部分会计基础三、会计信息质量要求8、配比原则：收入与其成本、费用应当相互配比，同一会计期间内的各项收入和相关成本、费用，应当在该会计期间内确认。包括因果配比、时间配比。9、历史成本原则：各项财产在取得时应当按照实际成本计量，如果发生减值，应按规定计提相应的减值准备，企业一般不得自行调整其帐面价值。10、划分收益性支出与资本性支出原则：凡支出的效益仅及于本年度的，应当作为收益性支出；凡支出的效益及于几个会计年度的，应当作为资本性支出。11、谨慎原则：对可能发生的损失和费用应当合理的估计，不得多计资产或收益，少计负债或费用。12、重要性原则：在会计核算过程中对交易或事项应当区别其重要程度，采用不同的核算方式。对资产、负债、损益等有较大影响的，要在财务会计报告中予以充分、准确的披露，对于次要的会计事项，可适当简化处理。13、实质重于形式原则：企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照他们的法律形式作为会计核算的依据。第7页/共48页第一部分会计基础四、会计要素确认与计量1、会计要素的确认六大会计要素资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润资产=负债+所有者权益收入-费用=利润（静态指标）（动态指标）静态指标反映在一个时点上企业的财务状况动态指标反映在一段时间内企业的经营成果第8页/共48页第一部分会计基础四、会计要素确认与计量资产1、资产的含义与特征A本质是一种经济资源B由过去的经济业务形成C拥有所有权或控制使用权D预期会给企业带来经济利益2、资产的分类按其流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产特别注意：预付帐款，待摊费用第9页/共48页1、负债的含义与特征A是经济责任或义务，需要偿还B清偿负债会导致经济利益流出企业C是企业过去的交易或事项的一种后果2、负债的分类按其偿还期可分为流动负债和长期负债。流动负债：短期借款、应付帐款、预收帐款、应交税金等长期负债：长期借款、应付债券、长期应付款第一部分会计基础负债四、会计要素确认与计量第10页/共48页第一部分会计基础所有者权益1、所有者权益的特征A是投资者对企业净资产的所有权B投资者有权分享企业利润C投资者有法定的管理企业或委托他人管理企业的权利2、所有者权益的内容企业的所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积（税后利润的10%提取）和未分配利润四、会计要素确认与计量第11页/共48页第一部分会计基础收入1、收入的含义与特征A从企业的日常活动中产生，而不是从偶发的事项中获得B表现为企业资产增加、负债减少，或二者兼而有之C能导致所有者权益增加D指本企业经经济利益的流入，不包括代收款2、收入的内容广义的收入包括企业的主营业务收入、其他业务收入、投资收益和营业外收入等；狭义的收入仅指企业的主营业务收入。四、会计要素确认与计量第12页/共48页1、费用的含义与特征A日常活动发生的经济利益流出B耗费已发生或已成事实C引起资产减少或负债增加D最终会减少企业的所有者权益2、费用的内容广义的费用包括企业的主营业务成本、其他业务支出、投资损失、营业外支出、管理费用等；狭义的费用仅指企业的主营业务成本、其他业务支出，即营业费用。第一部分会计基础费用四、会计要素确认与计量第13页/共48页第一部分会计基础利润1、利润的含义与特征A企业在一定会计期间的经营成果B与收入费用有直接的关系C未分配前属于所有者权益，为投资者所有2、利润的内容企业的利润包括主营业务利润、其他业务利润、投资净收益和营业外收支净额等四、会计要素确认与计量第14页/共48页第二部分财务报告一、财务报表的种类与用途一般来说，企业的财务报告有以上几大类：财务报表管理报表税务报表第15页/共48页第二部分财务报告二、财务报告的作用A有助于投资者和债权人等进行合理的决策B反映企业管理人员的受托经营责任C帮助企业管理人员改善经营管理D帮助国家有关部门实现其经济与社会目标财务报表主要包括以下三种报表：资产负债表、利润表、现金流量表第16页/共48页财务报表资产负债表损益表现金流量表资产负债所有者权益财务状况经营成果现金流量收入成本费用利润现金流入现金流出第二部分财务报告第17页/共48页第二部分财务报告资产负债表的概念及作用A反映企业的经济资源及其分布情况，以及企业的资本结构B据以评价和预测企业的短期、长期偿债能力C有助于评价和预测企业的财务弹性D有助于评价和预测企业的经营绩效第18页/共48页流动资产其他资产流动负债长期负债所有者权益（净资产）资产负债表结构资产债权人股东资产=负债+所有者权益资金的占用资金的来源固定资产长期投资第二部分财务报告第19页/共48页第二部分财务报告利润表的概念及作用A利润表主要计算及显示公司的盈利状况B从公司的主营业务收入和增长率可看出公司自身业务的规模和发展速度C理想的增长模式应呈阶梯式增长，这样的公司业务进展稳定，基础扎实。大起大落的公司则不够安全稳定。第20页/共48页企业利润池收入成本费用如果收入大于成本费用，就会形成企业的利润如果收入小于成本费用，就会使企业发生亏损利润亏损第二部分财务报告第21页/共48页第二部分财务报告现金流量表的概念及作用A现金流量表表达的是在一固定期间内，企业现金流的增减变动情形B主要反映出资产负债表中各个科目对现金流量的影响，并根据其用途划分为经营、投资和融资三个活动C现金流量表可用于分析一家机构在短期内有没有足够的现金去支付日常的开销第22页/共48页如何增加企业的经营性现金流量?通过提升企业盈利能力增加企业自身产生的资金通过存货管理、信用政策管理和供应商付款管理，提高流动资金的管理效率。

第二部分财务报告思考：物业公司如何增加企业的净现金流量？第23页/共48页理解企业财务报表能够帮助我们了解企业以前、现在和未来的发展状况准确分析企业目前存在的困难采取有效的措施，去解决企业所面临的难题预测经营决策将会给企业带来何种财务上的影响第二部分财务报告第24页/共48页净利润企业健康发展企业面临关闭经营性现金流企业经营困难企业经营困难企业运营正常，自身能够产生经营现金流入，企业的实现长期发展所需的资源能够得到保障。企业没有经营现金流入，说明盈利质量不佳，需要外部融资来补充自身的现金不足。企业应加强内部管理，特别是对流动资金的管理，如存货管理、应收帐款管理，充分利用商业信用延迟付款期。企业虽然亏损，但仍有经营现金流入，能够确保生产销售的正常进行，应重点提高产品的盈利能力，如降低成本，提高产品价格，加大市场投入以提升销量。企业自身失去造血的机能，持续亏损，经营恶化，又得不到外部资金的补充，将面临破产清算的局面。第二部分财务报告第25页/共48页第三部分企业的财务预警指标财务预警指标体系偿债能力营运能力盈利能力销售能力发展能力控制能力3项6项4项9项2项4项6大类28个指标第26页/共48页第三部分企业的财务预警指标现金比率=货币资金/流动负债速动比率=速动资产/流动负债速动资产=流动资产-存货流动比率=流动资产/流动负债负债比率=总资产/总负债企业偿债能力指标：第27页/共48页偿债能力分析包含以下3个指标：流动比率现金比率负债比率企业的财务管理目标之一就是到期偿债流动比率和现金比率反映企业偿还短期债务能力资产负债率反映企业长期的偿债能力

一般认为流动比率为2的时候，企业偿还短期债务的能力比较强，企业在短期内是比较安全的；流动比率小于1是一个警告信号，说明企业有可能无法及时偿还即将到期的债务。现金比率需要维持的合理水平要看企业的流动资金需求及即将到期的债务情况而定。一般现金比率保持在30%左右为宜。短期偿债能力第三部分企业的财务预警指标第28页/共48页资产负债率越大，企业面临的财务风险越大。如果企业资金不足，依靠欠债维持经营，导致资产负债率特别高，偿债能力弱，风险大，经营者应特别关注。长期偿债能力合理稳健资产负债率55%—65%预警信号资产负债率70%以上

如果企业的资产负债率小于50%，在企业盈利时，可以通过适度增加借款用以实施新的经营项目，或者进行新产品的推广，以获取额外的利润，但前提是新的项目要确保盈利，增强企业的盈利能力。第三部分企业的财务预警指标第29页/共48页第三部分企业的财务预警指标流动资产周转率=销售收入/平均流动资产固定资产周转率=销售收入/平均固定资产

总资产周转率=销售收入/平均总资产企业营运能力指标：第30页/共48页货币资金周转天数应收帐款周转天数存货周转天数流动资产周转率固定资产周转率总资产周转率营运能力指标第三部分企业的财务预警指标第31页/共48页流动资产周转率流动资产周转率越高，资产周转速度就越快，能够相对节约流动资金投入，增强企业的盈利能力，提高企业的短期偿债能力。如果周转速度过低，会形成资产的浪费，使企业的现金过多的占用在存货、应收帐款等非现金资产上，变现速度慢，影响企业资产的流动性及偿债能力。流动资产周转率比较高，说明企业在以下四个方面全部或某几项做的比较好：快速增长的销售收入合理的货币资金存量应收帐款管理比较好，货款回收速度快存货周转速度快

销售收入平均流动资产=第三部分企业的财务预警指标第32页/共48页货币资金周转天数存货周转天数对流动资产周转率分析的重要补充反映企业最重要的三项流动资产的使用效率三项指标的变化会导致流动资产周转率发生相应的变化其管理水平的高低直接影响企业的盈利能力及偿债能力应收帐款周转天数计算分析应收帐款周转天数的目的，在于促进企业通过制定合理赊销政策，严格购销合同管理、及时结算货款等途径，加强应收帐款的前中后期管理，加快应收帐款回收速度存货周转速度的快慢，能够反映出企业采购、储存、生产、销售各环节管理工作的好坏第三部分企业的财务预警指标第33页/共48页总资产周转率综合评价企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标反映出企业单位资产创造的销售收入体现企业在一定期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度销售收入平均总资产=第三部分企业的财务预警指标第34页/共48页在企业盈利能力较高的前提下，通过适当降低产品售价，提高销售量，加快资金的周转速度，从而提高企业总资产周转率，提高企业盈利能力在企业资产规模不变，生产效率不变的情况下，通过提高产品销售价格，增加销售收入，可以提高企业总资产周转率企业通过处置闲置的固定资产，减小资产规模，也会提高企业的总资产周转率在企业资产规模不变时，通过提高生产效率，提高产能利用率，从而达到提高企业总资产周转率的目的提高企业的总资产周转率第三部分企业的财务预警指标第35页/共48页销售毛利率销售利润率净资产收益率利息保障倍数盈利能力指标第三部分企业的财务预警指标第36页/共48页第三部分企业的财务预警指标销售毛利率=销售利润/主营业务收入*100%净利率=税后利润/主营业务收入*100%净资产收益率=净利润/平均总资产*100%利息保障倍数=（利润总额+利息费用）/利息费用

市盈率=每股市价/每股收益*100%企业盈利能力指标：第37页/共48页销售毛利率销售利润率指标表示销售收入的收益水平指标的变化反映企业经营理财状况的稳定性、面临的危险或可能出现的转机盈利是企业内部产生的资金，是企业发展所需资金的重要来源销售毛利率是企业是销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利销售利润率可以分解成为销售毛利率、销售费用率、管理费用率、财务费用率等指标进行分析，判断企业目前存在的问题第三部分企业的财务预警指标第38页/共48页利息保障倍数该指标用以衡量企业偿付借款利息的能力该指标如果足够大，企业就有充足的能力偿付借款利息，企业债务利息压力小该指标如果太小，企业将面临亏损、不能及时偿还债务利息及本金的风险偿债能力指标是从资产角度评价企业偿还债务本金的能力，利息保障倍数是从盈利角度评价企业偿还债务利息的能力，在评价企业综合偿债能力时既要从资产角度考虑，也要从盈利角度考虑。第三部分企业的财务预警指标第39页/共48页净资产收益率评价企业投资者投入企业的资本获取净收益的能力反映企业持续收益的能力，该指标如果持续增长，说明企业的盈利能力持续提高，如果该指标降低，可能并非是企业的盈利减少影响，是由于其他的一些相关因素导致该指标降低，比如：增发股票，接受捐赠等企业经营管理业绩的最终反映，是偿债能力、营运能力、获利能力综合作用的结果，是评价企业资本经营效益的核心指标×100%净利润平均净资产=第三部分企业的财务预警指标第40页/共48页该指标在我国评价上市公司业绩综合指标的排序中居于首位一般认为，企业净资产收益率越高，企业的运营效益越好，对投资者、债权人的保证程度越高。对该指标的综合对比分析，可以看出企业获利能力在同行业中所处的地位，以及与同类企业的差异水平第三部分企业的财务预警指标第41页/共48页物业收缴率的计算一、物业费收缴率核算口径物业费收缴率按面积计算，该种计算方式将用于考核；物业费收缴率按金额计算，该种计算方式本年内只用于财务分析。二、收缴率的分子分母（面积口径）：分子=∑当期实收面积=∑当期实收分户产权面积（含：未出售房面积产权属开发公司=空置房面积，开发公司免单代为业主承担产权面积）分母=总产权面积（竣工交付产权收费面积）=∑分户产权面积（含：未出售房面积）-∑政策性优惠面积注：A：分子分母中均不包含车位面积

B：免单、空房管理费结算面积仅指结算的属于本年度的面积。三、收缴率的分子分母（金额口径）：分子=∑当期实收金额（含开发公司未售空置房和免单房代业主结算的费用）分母=∑应收物业费金额（含所有未出售空房物业费）-∑政策性优惠金额注：A：实收物业费中不包含车位的物业费

B：政策性优惠金额：指按照国家及地方文件执行给予业主的优惠

C：免单、空房管理费结算面积仅指结算的属于本年度的金额第三部分企业的财务预警指标第42页/共48页第三部分财务报表指标分析四、收缴率的计算（面积口径）按月计算当期收缴率：分子=本月实收物业费面积+与开发公司结算的本月免单和空房管理费面积。分母=已交付的产权收费面积按年计算当期收缴率：分子=∑物业费大表当月实收面积+∑与开发公司结算的本年免单和空房管理费面积分母=∑各月竣工已交付产权面积物业收缴率的计算第43页/共48页第四部分公司管理财务考核指标1、净利润完成率此项指标基准分为15分，以城市为单位计算，根据利润差额率进行加减分调整利润差额=实际利润-预算利润利润差额率=利润差额/预算收入总额利润差额率在1%~5%之间的，每1%加1分，最多加5分；利润差额为负数的，利润差额率每-0.5%减1分，直至将15分扣完为止。第44页/共48页第四部分公司管理财务考核指标2、物业费收缴率-面积口径1.此项指标基准分为10分，以城市为单位考核，根据实际收缴率与预算收缴率的对比情况进行加减分调整。2.当实际收缴率小于等于80%时，达到预算收缴率得10分。实际收缴率每高于预算收缴率2%加1分，每低于预算一个百分点扣1分，扣完为止。3.当实际收缴率大于80%，小于等于90%时，达到预算收缴率得10分。实际收缴率每高于预算收缴率2%加1分，每低于预算收缴率2%减1分，扣完为止。4.当实际收缴率大于90%，小于等于95%时，达到预算收缴率得10分。实际收缴率每高于预算收缴率1%