住宅楼工程交房前常见质量通病原因及防治措施

建筑工程质量管理培训

XX工程部

2015年12月20日

交房时质量通病防治3、方便项目工程人员开展工作。

2、使工程质量管理处于受控状态，杜绝不必要的纠纷和麻烦，提高公司开发住宅项目的口碑和品质。1、坚持“以客户为导向”、“以人为本”、“建设品牌项目”的原则

【目的及适用范围】：

3、方便项目工程人员开展工作。

提高交房环节客户对于房屋质量的满意度当前商品房交付所引发的纠纷日益突出，“交房危机”成为楼市中聚焦的热点，针对这一情况，大部分房地产公司均以积极态度应对，找出自身存在的问题。依据不同的物业形式和业主，提供了相应的交付形式。提倡人性化交房，尽量避免交房纠纷的发生，提高交房环节客户满意度。减少施工通病和工程质量问题。交房前后一些最常见质量通病简介与防治：一些常见的质量通病：客户能提出的观感质量问题：现浇板裂纹、墙面抹灰裂纹、抹灰脱落、阳角护角损坏、地面垫层空鼓、龟裂严重。门窗五金配件锁具损坏、变形，玻璃划伤、型材变形、纱扇损坏、下雨进水，防盗门漆面划痕、碰痕。外墙面污染、外窗框污染。窗口、墙面、房间不方正。现浇板裂纹现浇板裂纹产生原因一般由：1、砼质量问题（水灰比、外加剂）。2、现场养护。3、线管的影响。4、砼保护层厚度。5、板厚不符合设计要求。6、荷载问题（施工荷载和装修荷载）。7、拆模过早。8、施工偶然因素（振捣、砂浆）。9、冬季施工（冻害）。现浇板裂纹产生原因1、板浇筑厚度，小于设计厚度：（或者局部板厚不够）钻孔检查发现板厚不够：A直接开裂。B加载后产生裂纹。（1）前期施工时，钢模板。

（2）砌筑时，堆载过大、过于集中（砌块）

（3）交工后，堆载过大（水泥、砂子、瓷砖）

装修后，地面装饰层过厚，超载。例如：铺贴大理石板。2、板厚没问题，堆载问题小于200kg/㎡装修层过厚。3、顶板拆模过早，混凝土强度不够，下沉开裂，加载后（装修、使用），裂缝加大。一般为板中通长裂纹，贯通裂，垂直于板短方向（主受力方向）。现浇板裂纹产生原因4、钢筋、混凝土出现问题：钢筋质量不合格。钢筋绑扎根数少。砼出现质量问题，如：标号低。砼水泥安定性、外加剂出现问题。水灰比出现问题。养护不好，出现裂纹。砼振捣出现问题。未振捣。冲模砂浆未按要求直接倒到板面上。冬季施工砼入模温度不够。养护出现问题。夏季高温，暴晒。砼养护出现问题。5、钢筋保护层不够。（垫块）顺着钢筋裂纹、露筋。6、线管位置设置有问题。局部构造筋、抗裂加强筋未使用。7、砼后浇带、施工缝，处理不当，产生裂纹。8、浇筑时断电、断料。9、砼板模板支设的有问题，松动，浇筑初凝后局部下沉，开裂常见板面裂纹板面裂纹处理方法板面裂纹处理碳纤维布修复常见的板面处理

墙面抹灰裂纹、脱落、强度低等抹灰空鼓

抹灰开裂一般是由抹灰砂浆自身收缩引起的开裂，抹灰砂浆收缩主要包括化学收缩、干燥收缩、温度收缩及塑性收缩。这些收缩将在抹灰砂浆里产生拉应力，当拉应力超过抹灰砂浆的抗拉强度时就会出现裂纹。这就是为何要在抹灰时添加抗裂纤维、网格布或铁丝网的原因。常见抹灰空、裂问题抹灰空鼓、开裂易产生的部位在：砼基面，门窗过梁、剪力墙、梁柱砼与后砌墙交接处。墙面抹灰空鼓开裂的共性原因是：1、抹灰层的强度和密实度较差。2、墙面抹灰层之间往往存在着纯浆水泥层。3、砂浆强度过高。4、抹灰层过厚。5、天气原因，养护不到位。影响墙面抹灰密实度和粘接性的原因

1、墙面抹灰未按要求实行分道抹实。2、新拌砂浆放置时间过长，砂浆配合比不稳定等，从而影响砂浆的粘接强度。3、抹灰之前，没有对基层砼素面、墙面凹凸不平、孔洞之处做出基层处理，局部抹灰过厚。4、墙面未按要求钉钢网，或者钢网未张拉牢固，对砂浆产生回弹。5、砂浆的和易性、粘连性与施工开放时间难以满足施工要求。抹灰前准备工作基层处理，剔凿、拉毛抹灰前准备工作彻底清除基层表面的浮灰、油污、脱模剂、杂物等，并对松动的灰浆、砂浆不饱满的顶头缝进行修补，填塞密实，将墙面突出部分和舌头灰进行剔凿清理。对缺棱掉角、凹凸不平和是设备管线槽、洞等进行整修密实平顺。墙面基层处理修补、挂网、拉毛后砌墙缝隙封堵抗裂砂闲浆面层鞋处理抹面处理降，网格布演脱落严格按都施工工疯艺和厂挖家产品幻玉说明进忌行施工炉。地暖回房诚填裂纹刮、空鼓胶严重裂纹严重听的影响客丝式户收房地暖回职填砼裂爹纹产生洽的原因龟裂严重见产生原因恶：底层隔充热膜、聚坡苯板的使叠用，管上词砼保护层悼厚度，砼碧强度低，找养护等。高端项驼目，特际殊项目呈可考虑洒使用使用地残暖回填淘专用网外，2元/平米，有陕利于固定秒地暖管，捎成品保护婆好，增强刺地面回填闷砼抗裂强但度，抗裂狠，整体性妈好，使回肾填砼变形吧应力得以脸分散，使圈地面产生减裂纹减少戒，有利于繁观感及交秃房。地暖全热效率更盼高。门窗质盟量问题磕碰、刃五金件偷损坏、多玻璃划障痕、纱社扇损坏悦、框扇烟变形、君打胶脱繁落、污存染、漏逗水等。五金件五损坏，至成品保记护成品保非护密封胶成品保类护，污嫌染窗框窗户漏水窗框、扇瓶变形玻璃划痕衔，成品保盐护防盗门攀锁具、蛮五金件骡损坏防盗门炮划漆哑成品破保护防盗门婶成品保载护文明才施工防盗门安印装调试合信格防盗门框强与土建缝员隙处理防盗门门溪框与土建可缝隙，不盾美观、不关防火、不益牢固、不自利于妨盗磁。防盗门门能框与土建翁缝隙，不择美观、不狱防火、不宅牢固、不钟利于妨盗岂。防盗门夫安装土建施然工时，娇加上门抽垛，彻酒底解决馅问题。饱