山东旅游地产项目可行性报告经济性评价

2005年8月xx地产-xx旅游地产项目

项目可研报告

主报告目录1、总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1宏观环境分析2.2xx酒店市场分析与竞争比较2.3xx会议市场分析与竞争比较2.4xx别墅公寓市场分析与竞争比较2.5本项目前景预测3、项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定位3.5酒店定位3.6会议中心定位3.7别墅公寓定位3.7销售方式定位4、经营模式建议5.1公司管控模式5.2公司组建形式5.3未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1盈亏平衡分析4.2赢利预测4.3敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1投资估算6.2投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作1总论1、总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1宏观环境分析2.2xx酒店市场分析与竞争比较2.3xx会议市场分析与竞争比较2.4xx别墅公寓市场分析与竞争比较2.5本项目前景预测3、项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定位3.5酒店定位3.6会议中心定位3.7别墅公寓定位3.7销售方式定位4、经营模式建议5.1公司管控模式5.2公司组建形式5.3未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1盈亏平衡分析4.2赢利预测4.3敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1投资估算6.2投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作2该项目是xx市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地310亩，总建筑面积约25万平方米项目选址山东省xx市城区西部，项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临，南部为政府新规划的市政府用地，北部为xx海滨观光大道，距海岸线仅30米，与长岛隔海相望。项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方米（地号：01196，01208-1，01208-2。约953亩）和租用林地310亩。项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。3该项目是xx区域性扩张战略的重要一步，基于稳健投资的原则，xx地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为xx项目提供决策依据xx地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东xx旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要一步。xx地产已经与xx市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。远卓管理顾问已经就xx项目的一些分析和定位与xx地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。本报告代表远卓对xx地产xx项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。本可研报告中的称谓及缩写：北京xx房地产开发有限公司：xx地产、xx远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓4经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段第一阶段市场调研分析阶段项目启动会第二阶段项目初步定位及方案沟通调整中期报告会第三阶段项目可行性研究最终报告会4周3周2周时间安排主要任务召开项目启动会高层内部访谈内外部资料搜集/整理和研究，主要包括：总体宏观环境与项目环境的调研分析度假酒店市场调研分析别墅类高档住宅的市场调研分析会务市场调研分析，等等在对拟建项目的地点条件、环境、市场供需、竞争情况充分调查分析的基础上，提出项目定位的建议召开中期报告会根据反馈意见对方案进行调整项目的财务预测投资分析经营模式建议投融资方案建议结论编写项目可行报告召开最终报告会注：鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向xx做了沟通，故在今天的报告会及本文件中不再作详细、深入的介绍。5在过去的几周里，远卓和xx联合工作小组对xx项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论调查研究地产运作研究地产运作模式研究地产运作难点和相关因素研究国内外优秀案例分析国内外优秀的旅游地产开发案例（国外7家，国内2家），并对其中9家组合功能的酒店进行详尽的分析大量国内外度假酒店的案例专业人士访谈政府部门：旅游局/规划局/建设局旅行社/会务代理公司/房地产经纪公司访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产中介市场及竞争分析xx本地酒店/高档房产市场的供求状况，(xx7家酒店，5家别墅公寓楼盘，1家房地产经纪公司，1家旅行社）周边地区（胶东半岛、环渤海）市场情况及竞争分析（环渤海47家度假酒店）沟通讨论研讨与汇报前期市场调研结论的汇报项目定位研讨会小组内部讨论远卓项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次访谈与xx及设计公司的意见交换在保持远卓自己独立专业判断的基础上，充分考虑到相关各方的一些建议6第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价本报告基于：1、对市场的充分调研分析2、对该项目竞争对手的充分分析3、该类项目的成功经验总结4、基于假设定位下的严谨的财务预测本报告在以下的部分将着重对本项目的经济性评价进行研究7市场调研及前景预测本章内容详见“可研分报告系列一《市场调研及前景预测》”1、总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1宏观环境分析2.2xx酒店市场分析与竞争比较2.3xx会议市场分析与竞争比较2.4xx别墅公寓市场分析与竞争比较2.5本项目前景预测3、项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定位3.5酒店定位3.6会议中心定位3.7别墅公寓定位3.7销售方式定位4、经营模式建议5.1公司管控模式5.2公司组建形式5.3未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1盈亏平衡分析4.2赢利预测4.3敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1投资估算6.2投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作8经济xx的经济增长较快，人均收入高于全国与环渤海地区，但人口增长相对较慢，这意味着投资购房的潜力可能会大于自用购房的潜力xx人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明xx居民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏旅游xx旅游收入增长相对较慢，这与以前xx旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系但是，全国旅游发展趋势良好，国家旅游大环境的影响、山东政府的重视和xx自身的优越条件将会大大推动xx旅游的发展xx新的城市规划将xx定义为度假城市，全力推动观光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施从未来来看，xx市也制定了较长远的旅游规划，预计未来xx的旅游收入将有快速的增长地理特征xx是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市xx地处山东半岛北端，与日本、韩国隔海相望，离烟台、大连等旅游城市都很近；且交通比较便利xx拥有长达86公里的海岸线，是中国为数不多的拥有良好的海岸景观的城市，而且座南朝北，城市气候不潮湿xx气候比较舒适，一年中有七个月适合旅游度假，其中还有五个月气候宜人，适合疗养xx是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市，由于政府的大力支持，预计未来xx的旅游收入将有快速的增长9xx酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位观光旅游、度假休闲、商务和会议会展是xx酒店业的主要客源构成，其中观光旅游和休闲度假是主流，会议市场和商务市场发展迅速整体酒店市场大约有1.33亿的潜在市场，预计2008年将达到2.44亿按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺xx酒店总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位；对外营业为主的待/在建高星级酒店项目规模较小，且均定位于常规综合酒店潜在竞争区域的度假酒店，半数没有度假内涵，有度假内涵的多定位在由康体、休闲娱乐、会议、自然生态等主题不同程度结合的综合类，相当部分定位在低端的休闲娱乐主题潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，中大型规模居多且多为综合性主题或为会议、高尔夫运动主题，小型规模较少且多为休闲娱乐主题潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，设计风格以欧式和现代为主，部分也采用中式古典或花园式市场需求状况供给和竞争状况10对xx的住宿市场需求预测显示，2008年xx住宿需求将达到2.44亿，并且每年至少按照10.4%的速度增长，2013年将达到4亿住宿实际收入：3000*63%*200*365=1.38亿共3000间客房平均入住率63%平均房价200元/间天流失住宿需求：20*1.2*0.55*200=0.26亿流失20万人次人均住宿天数1.2天每人每天需要房间数0.55间每间客房平均价格200元/间天2004年住宿需求1.64亿=1.64亿注：按照国际旅游组织预测的中国10.4%的平均旅游消费增速预测未来几年增长xx未来几年住宿需求预测单位：亿元11按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺现有3000间/套的供给量不变平均房间价格为230元/间天仍然保持63%的平均入住率假设条件＝住宿需求总额÷230元/间天÷365天÷63%=4616间/套2008年住宿需求1616间/套2008年供给缺口潜在竞争对手项目预计供给量（间/套）总供给量（间/套）金港湾3201100国电培训基地460利群四星级酒店（论证中）320潜在竞争对手情况12xx目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，xx会议设施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市xx会务市场规模近五年平均约700万元，近五年与会人数增速近30％xx市年均接待会议约100次，以省市级会议为主，平均参会人数90人，人均消费1166.3元xx比较适合发展商务会议和协会会议，应重点建设舒适型会议场所xx周边的竞争者以综合酒店的附属场所为主，xx的会议期限和人均消费都不如周边城市xx目前会议设施缺乏，在承办国家级会议方面竞争力不强，而且不能满足当地行政会议的要求与周边城市相比，xx会议设施数量、规模、档次都不够市场需求状况供给和竞争状况13目前xx住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是xx房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产外地客户是xx房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产xx郊区农民在城区购房的也比较多购房的主要目的是作为休闲度假的第二居所、异地养老或作为父母养老的居所，或者投资置业等主要特点需求情况近几年，xx房地产市场呈现供需两旺的发展态势，别墅和公寓的销售也比较乐观在需求增长的带动下，商品住宅特别是高档住宅的价格上涨比较快xx本地人对房价的心理预期较低，本地对房产的消化能力相对有限未来xx的外地购房者将不断增多，高档房产的价格仍有一定的上涨空间本地市场周边市场天津、秦皇岛、大连的别墅价格较高，一般都在4000元以上，目标客群主要集中在东北、河北、北京、天津除青岛市区以外，胶东半岛的别墅和公寓在价格范围上都比较相近，外地的目标客群主要集中在省内周边市场，东北、河北、北京、天津、上海、温州等地胶东半岛单价在2000~6000元的独栋别墅和2000~4000元的联排别墅市场竞争力比较强；其中，独栋的户型集中在200~400m2，联排在140~300m2烟台威海公寓售价比较接近，都集中在1500~3500元的价格区间，青岛市区的公寓售价普遍比烟台和威海高，主力户型都集中在30~200m2现有别墅主要有独栋、联排和叠拼几种形态，价位在3500~4000元，独栋别墅的面积在250~900m2，联排别墅的面积在250m2左右xx的公寓楼盘相对较少，但已经具备一定的市场基础，目前在售的公寓楼盘价格2000元起，均价在2350元，主力户型为97~145m2xx目前还没有真正的滨海别墅和公寓，现有的别墅和公寓楼盘无论是在景观、地段还是品质等方面都不及本案住宅发展特点与别墅公寓市场需求供给14综上所述，我们总的判断为：在xx发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力项目是否有吸引力？市场需求状况竞争者资源是否满足从目前xx的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力海洋资源、山景和xx传统的旅游资源xx本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明xx作为滨海旅游度假城市，在国内具有较高的知名度从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高15项目定位本章内容详见“可研分报告系列二《项目定位报告》”1、总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测2.1宏观环境分析2.2xx酒店市场分析与竞争比较2.3xx会议市场分析与竞争比较2.4xx别墅公寓市场分析与竞争比较2.5本项目前景预测3、项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定位3.5酒店定位3.6会议中心定位3.7别墅公寓定位3.7销售方式定位4、经营模式建议5.1公司管控模式5.2公司组建形式5.3未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测4.1盈亏平衡分析4.2赢利预测4.3敏感性分析6、项目的投融资方案建议6.1投资估算6.2投融资建议7、潜在风险提示及措施8、结论9、下一步工作16本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者，包括临时居住或长期居住的客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点最终消费者投资者休闲度假旅游观光商务旅行第二居所本地购买异地养老投资置业临时居住长期居住从客户需求出发，本项目应该是一个以营造优美的自然环境度假胜地为目的，以别墅公寓销售、酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目17本项目应紧密围绕“人间仙境”这一休闲度假概念，选择自然环境和商务会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综合需求人工环境主题娱乐商业主题商务会议主题自然环境主题文化宗教主题本案特点补充主题，建设适当的室外景观有利度假区的整体品味补充主题，建设适当的室外文化设施有利度假区的整体品味补充主题，但不能采用过于嘈杂的娱乐主题，会破坏休闲度假的整体主题合适，是本项目主题之一，重要的季节平衡工具适于休闲人群的小型娱乐主题设施商务会议设施需求突出xx仙境主题的少量人造景观突出xx仙境主题的少量人造景观人间仙境即是“人境”,营造人间仙境将主要突出宜居性，突出人与自然的协调海洋、山林18项目的整体定位可以概括为：4大功能组团、3大管理区域、5个项目公司进行3期开发管理区域功能组团项目公司开发周期将整个地块分为4个功能组团：酒店组团、别墅公寓组团、运动组团、美食与休闲娱乐组团，组团之间有少许交叉，例如酒店组团内还含有若干美食项目和别墅公寓形式的酒店物业。将整个地块分为3个管理区域：酒店管理区域、住宅出售区域和合作开发区域。酒店管理区域的物业将主要以经营为主，住宅出售区域的物业将主要以出售为主，而合作开发区域是指土地暂不属于本项目，但应合理利用的区域整个地块可以考虑成立5个项目公司进行开发，分别为酒店投资公司（4星酒店）、别墅投资公司、公寓投资公司（3星）、高尔夫投资公司、物业管理公司本地块体量较大，必须长周期进行开发，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开。第一期为景观、主体酒店、会议中心、部分别墅公寓和配套设施等，第二期为别墅、公寓式酒店、别墅公寓和配套设施，三期为其余的别墅公寓和配套设施435319项目总幸体计划朴是建设初一个具液有综合介度假功幕能的度票假胜地主要物吹业组合驶：度假酒店会议中边心康体休界闲中心度假别墅婆（酒店管喇理、产权僚出售）度假公寓次（酒店管毯理、产权往出售）高尔夫水上运动朗中心（游膏艇、风帆见俱乐部）运动中心阴（网球场率、卡丁车引、保龄丢球场等级）海滨浴贱场海滨别搁墅或酒挪吧（未炊来）水中别墅村（度假用廊）美食天地摄（酒店内格、酒店外逼、海边）商业配厅套20项目的讽整体规骆模为25万m2，容积肃率为0.3高9，一期石开发34％，二奇期开发38％，三鸣期开发27％34.跳4%第二期38.湿4%第一期第三期27.刷2%6.8123.80

建筑面积

（万平方米）三期259.68.6总计2

0.50.5其它配套11康体中心1053度假别墅8.832度假公寓0.5

0.5会议中心0.60.6

度假酒店（公寓）0.50.5

度假酒店（别墅）1.6

1.60

度假酒店（主体）2.71.11.60度假酒店建筑面积

（万平方米）建筑面积

（万平方米）建筑面积

（万平方米）功能区域总计

二期

一期

21综合来稼看，项智目的各灰项功能苹可以满齐足主力隔休闲度皱假人群啊的大部追分需求什，也能滤满足商伶务会议光群体的期需求，火并能为废生活居片住提供索满意的腾环境功能可考虑的设施休闲度假休息客房、室外休憩场所、水上别墅疗养桑拿按摩、足疗SPA、美容院、海边瑜伽会所运动高尔夫练习场、水上运动俱乐部、游艇码头、私家海滨浴场、室内海景游泳池、网球场、健身房、保龄球、乒乓球等生活美食餐厅、咖啡厅、小型商业街、夜总会、室内儿童游乐场商务会议商务会议各种规模和档次的会议室、接待室商务活动室外团队活动空间、小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐、小型商务展览、产品演示厅商务配套宴会厅餐厅生活居住别墅不同类型的别墅公寓酒店式公寓生活社区底商、娱乐健身区22度假酒店性在档次上且多层次设匆计，由三奸类建筑构疮成，分为产四星级主线体酒店、介准五星别冻墅酒店和念三星公寓首式酒店，出于谨慎部稳健的原谈则，一期绳先行开发1.6万m2主体酒自店，其眉余留待详二期开惠发房型房价（RMB）客房面积套数总建筑面积公寓式酒店（三星级）单人间20020m2196间0.6万m2双人标间28021m2主体酒店（四星级）单人间32021m2299间1.6万m2双人标间38028m2

商务套间60045m2

行政套间60045m2

豪华套间80055m2

别墅式酒店（准五星）滨海花园别墅2800300m215栋0.5万m2豪华滨海花园别墅3400400m223会议中心食建成50姑00平米缝单体二层纵建筑，一曾层为可分他隔大宴会套厅及贵宾惯室，二层咽为国际会闪议厅及若盖干中小会到议室，地帆下室设厨局房等服务执区及车库设施用途面积最大容量租价建议（元/天）宴会厅宴会厅针对当地居民大型庆典及普通大型会议；承办大型宴会庆典，可分隔为三个中型宴会厅，装修风格喜庆大气3×400m21000人15000国际会议厅承办大中型会议，装修风格隆重庄严800m2600人15000会议室承办各种中小会议，数量较多，在装修和设备上拉开档次100m2－2间50m2－6间25m2－4间100人50人25人100m2－6000元50m2－4000元25m2－2000元贵宾室装修豪华，为客户提供高级行政接待服务50m220人2000附属设施前台、影音放映室、传译室、休息室、洗手间、商务中心等950m2其他公建走道、楼梯、电梯间、机房、厨房、工作区、车库等1400m224别墅公寓婶楼盘在类滚型、规模隶及档次上旅也需要形俩成差异，箭以适应不午同客户群虎体的消费纷能力和需联求特点，蛮由于本楼拆盘有利卖昨点比较多各，在档次耽上应定位局于市场的悠中上水平物业类型总建筑面积(万m2)设计类型各类型的规模(万m2)价格(元/m2)主力户型别墅10独栋别墅26000300~400m2双拼别墅1.55000250~300m2联排别墅33500180~250m2叠拼别墅2.53000180~200m2小型别墅1300070~100m2公寓8.8酒店式公寓（高档）3.8280050~120m2酒店式公寓5230080~200m225在消费向群体上会，别墅韵楼盘应戴主要面济向外地牛市场，络而公寓桨楼盘则择应当本殃地市场傲和外地伤市场并晨重别墅公寓区域市场省内周边地区：以济南、潍坊、淄博、东营以及胶东半岛为主环渤海地区：北京、河北、大连、天津等地东北地区以上海为核心的长三角地区本地市场：包括xx城区和郊区本地市场与外地市场并重外地市场上，所面向的区域市场与别墅楼盘类似同时，公寓楼盘应依托自身在景观资源上的优势，制定有竞争力的价格，吸引本地居民购买细分市场以度假休闲和养老为主要目的消费群体以投资置业为目的的消费群体xx城区的一些高收入者xx郊区生活富裕的农民以度假、养老为目的，但对别墅的购买力相对不足的一部分消费群体以投资置业为目的的消费群体xx城郊的中高收入者，以长期居住为目的的购买群体26在销售方慌式上，建歇议度假酒社店物业尽粘量不出售急，而别墅途公寓应以吼代租代管鸣的销售模期式为主度假酒割店别墅公革寓为最大顽限度地符降低资壶金风险林，尽快信回收资故金若采用册产权酒累店式销刚售，虽筹然在旺慨季可以王采取一伙定策略健提高别富墅公寓填的出租洞率，要助保证每波一住宅万都有需讨要有稳劫定的、诊较高的旺出租率娱比较困绞难，对男承诺的疼投资回议报率需颤要承担茶一定的戒风险，谎相比而贴言，售朵后代租曾代管的纤方式更恋为灵活度假酒店时承担排头卸兵的重要别战略职责月，不管从欺土地升值龙、其他物桥业价值提违升，还是融从融资角疼度，度假馒酒店的运演作成功与队否都会对宜整体项目愿产生重要榴影响，所么以必须从泄充分降低龟运营成功亡风险的角犬度保守设合置度假酒郊店的产权语结构度假酒啦店积淀轻形成的用良性资匀产对未早来xx的战略转咐型具有重五要战略价急值27经营状懒况和财仇务状况翼的预测1、总论1.1项目概况1.2项目提出亲的背景及保建设必要蚁性1.3可行性研痰究的依据夕和主要工近作2、市场调塘研及前景撤预测2.1宏观环牧境分析2.2体xx酒店市场子分析与竞加争比较2.3芝xx会议市毁场分析披与竞争默比较2.4扣xx别墅公拳寓市场躬分析与倍竞争比良较2.5本项目永前景预睬测3、项目定炸位3.1主题定蚀位3.2功能定位3.3市场定位3.4整体定论位3.5酒店定位3.6会议中心眼定位3.7别墅公寓吓定位3.7销售方题式定位4、经营巧模式建筋议5.1公司管控疲模式5.2公司组永建形式5.3未来股权灯结构5、经营状特况和财务历状况的预惊测4.1盈亏平胆衡分析4.2赢利预测4.3敏感性足分析6、项目的投犁融资方案障建议6.1投资估完算6.2投融资洒建议7、潜在般风险提轰示及措缘瑞施8、结论9、下一步裙工作28本项目是访一个投资神大，时间峰长，运作旋复杂的高拿难度地产挥项目，经销营模式的炼设计必须耕可以有效联地控制经饭营风险、屈降低资金悲压力xx项目中袜必须必浆须设计扩良好的棚经营模疮式以分吊散投资肤风险，屡必须将肾自有资姐金的投址入比例机、财务蹄费用的促控制、叮备用方膜案的准友备等几烫方面问异题全面先、综合崭地予以狱考虑，蹦控制和于防范综迫合风险无，降低乏发生可暂能对xx造成负东面影响灰的各类鼓事件的喝概率。项目的稳管理方午法和控白制结构询设计不锐当，无旷法吸引卸投资者合作伙桨伴选择扬失误，次或在工揪作配合样上出现隐影响经眨营的问陈题降低项目展管理与人男力资源管朵理上的疏缝漏由于xx项目整飘体投资辆额较大警，而且或项目时倍间跨度铅较长；灯虽然xx公司目边前的现成金流情喊况较好叶，且具棵有一定蹦的融资尖能力，雕但考虑虏未来公怎司发展跑的投资惜需要，石利用一母定的财陵务杠杆井降低资沈金压力蹈仍是必贩要的手县段，需躬要设立切一种经框营模式喂以增加村融资平翠台，放取大财务睛杠杆系补数，有道利于降许低公司朗资金压哄力，更中大幅度劫的撬动炭外部资鹅源降低投资理风险降低资搞金压力降低管趟理风险29公司注册夜方式注册形罢式注册地点注册资金经营模式催包含四类劈燕问题，目斑前xx主培要考虑的迷问题是公浓司组建形棉式和公司脸股权结构示问题公司组建予形式直接组建瓣或间接组亦建组建的小形式公司股研权结构股权的印结构股权的变养更股权的促退出公司管控题模式各层面佣公司法铸人治理衫结构各层面剑组织架顶构、职筝责各层面裂组织管皆控权限跨层级妄流程30公司组丢建形式跃有多种模可能性落，常见巨的是“昂直接控项制项目灯”与“坡通过项逮目公司贪间接控艺制项目专”两种咬，远卓回建议采录用“通含过项目树公司间撤接控制伙项目”群的方式xxx学x旅游发展资有限公司xx×暮×项目xx×心×项目xx×巡寿×项目xx×暗×项目xx××项目xxxx旅游发确展有限雹公司xx酒店投资碧公司xx别墅项锅目公司xx公寓项目桃公司xx高尔夫项五目公司xx物业管理算公司临淄项目母公司××项目公司xx地产31具体的炊公司组轻建形式桶为下图恭所示，嘱但这种蜡结构的芝前提是音土地必完须析产疫（按照钞项目公季司进行铺土地分耕属）xx地产xxxx旅游发展指有限公司(以下简称轻“xxx尼x”）旅游发展禽公司负责洪对项目公宜司的投融金资和建设哈、经营管较理酒店投级资公司别墅项目探公司公寓项趁目公司高尔夫依项目公倡司物业管烟理公司其他投监资方其他投车资方在前期衣，xx地产、xxx怠x和其他投球资方共同寇组建项目绵公司。各项目弓公司负掏责项目证的规划猪建设及旨经营管番理一期项目静公司二期项目要公司一期项目广公司二期项爬目公司三期项目把公司……..32酒店投营资公司散可以涵太盖四星文级酒店腔、会议弊中心、灭康体中俗心以及磨准五星竖别墅和骡三星公鉴寓xxxx酒店投森资公司四星级酒关店准五星别而墅酒店三星公寓谦酒店会议中心康体中心投资商B投资商C投资商Dxx政府酒店投泪资公司货是酒店办板块的细投资者恐和管理蜜者，他宽负责下丈属各酒她店产业结的公司岸组建、割投资、饺管控、匪委托管叶理会议中蓄心和康监体中心玻可以考贷虑纳入篮酒店投贱资公司鼓之中，草产权由勇酒店投扇资公司乖和xx政府共同仪持有，政姿府投资的3000万资金林可以考绸虑和康贴体中心抄一起投谎入准五星污别墅和窑三星公厦寓酒店逝可以考读虑再成花立单独秩的孙公摩司，孙俗公司也上可吸引横投资者伶，甚至姑可以由班投资者俊控股，桂但是在非经营上装需由酒演店投资暑公司统击一委托暮酒店管漫理公司驰管理33别墅公睁寓可以装组建成笼两家子普公司或手者合成伤一家子巾公司，槽这关键海是看投圣资商的岁选择情敞况xxx纤x别墅项目寺公司别墅公咏寓公司公寓项目碧公司投资商3投资商1投资商2xxxx方案一方案二34高尔夫建登议也成立骡一家公司这，以利于夺持续经营扮；物业管扯理是必须天成立的一堡家管理型膏公司，可德以寻找知即名的物业孟管理商共倾同投资xxx肌x高尔夫公巩司投资商1高尔夫建便议也成立锯一家公司南，以利于握持续经营席。高尔夫晃应与别韵墅、公堵寓形成过互动，取别墅与驾公寓的放客户均物是高尔碌夫的客估户，使暴得高尔席夫能成庆为盈利观性的物图业xxxx物业公司投资商2物业管理橡是必须成命立的一家捎管理型公塞司，可以伶寻找知名招的物业管略理商共同轻投资35在xxx低x公司层面于应尽量找洪到投资者*，吸收xx市政府厕退出的借股权，物降低资刑金压力白，分散制投资风室险。这矿个过程证可以持程续寻找xx地产xxx器x酒店投资层公司物业管网理公司40%……xx市政府60%其他投嘉资者注：退出冈时点的选姜择参见后园续内容方式一：慨由xx市政府胞逐步出羡让股份方式二挺，其他肠投资者昌进行增砍资扩股方式三头，由xx地产逐步饲出让股份36未来，挣别墅公克寓的不浴可售部乐分应整宣体转让秀给“x谊xxx能”，别翻墅与公妇寓项目祝彻底退院出，使节得股东波投资得修到回报错.其禁他公司孙则必须闸存续经逮营xx地产xxxx酒店投锋资公司别墅项目着公司公寓项狐目公司高尔夫项摘目公司物业管品理公司37在适当的胶时候，x呜x地产还违可考虑未栽来的退出警机制，获磨取现实的车投资收益劳，转而投性向另一个尚地产项目沿，实现良前性循环xx地产xxxx酒店投层资公司物业管轿理公司……51%xx市政府49%其他投资炊者其他投资毫者“xxxx睁”在一二旁三期项蛙目建设预期间，隔主要承敬担对项枝目公司浅投资和奥管理的钉责任，以同时在斑此期间象由于所谊投资项油目公司晋尚处于希经营初并期，投谋资公司猪未获得酒价值提借升，因碌而当三拾期项目煎完成建穿设后，何才考虑xxxx旅游发展竹公司的股惕份转让38一般而言谱，对旅游刺酒店类经怜营资产具还有投资倾般向的投资下方主要有宽两类：酒鸽店业内投正资人以及环酒店相关符行业（如本旅游业投晨资人）、炮对酒店业瞧稳定的长级线收益持嚼有兴趣的北其他投资未人酒店业内巴投资人以叮及酒店相桌关行业国外酒店液管理公司辰，例如四季集尖团与上机实集团远等投资命的四季叔国际酒治店，四帜季集团稍占股21%、上实占浅股76%六洲集团显目前已经记与香江国惩际发展有控限公司正朴式签约，挽合作建设狸北京财富扩中心超五田星级洲际怎酒店，六电洲集团将望投资约3,0蝇00万美元（拆约２,34亿港元塑），占册有该酒携店19%的股份香港东交方文华裁集团将广以6亿元人酸民币的染总价受看让上海层锦江集愉团下属于和平饭鸦店50%股权国内酒置店管理桑公司，例如锦江国际搂酒店管理促公司近期酿把旗下华拜东大酒店炮的股权转陡让给民营晓企业，其悠余18家在上海奴的宾馆都仰将通过股贺权转让形新式回收部尽分现金，泄然后到全结国收购酒眉店，形成者全国酒店既网络旅游企业棕，例如首旅集团暗旗下有长猪城饭店、湖建国饭店拴等25家中高档派酒店香港中旅葬、中旅总烂社、江苏眼中旅共同蜜投资的南衣京希尔顿川国际大酒组店华侨城集鼠团公司和柱华侨城房良地产公司珍投资兴建览的深圳威喷尼斯皇冠花假日酒店对酒店业抹稳定的长晨线收益持烛有兴趣的框其他投资命人国内的捞大型企滑业集团走，例如红塔集列团先后已投资的怠酒店有防红塔瑞鸦吉、玉派溪红塔歪、黄山争红塔国有资疯产经营耻管理部挖门，例如江苏国崭资经营吨管理公盗司投资隶的上海岭紫金山愚大酒店信托投资泥机构，例如中信信艺托公司朴在沈阳内投资的弯中兴大训酒店宁波市金软港信托投峡资有限责扎任公司投夕资的宁波惑金港大酒惯店有限公挽司39决定是判否退出娃或者何蜘时退出易主要在三于退出矛目的：员企业战骑略发展洪目标？锈获得较苏高投资立收益？堂受制于潮后续年贼度投资运压力？但遇到更蛇好的机骑会成本停？鉴于xx公司目前完的实力，季投资压力似和机会成袭本因素的气影响程度掏较大，可预能主要考挑虑投资压客力的要求灰。从决定投被资收益的惰一般条件组分析，项关目尚未建盗成时的转撕让价格低贱于项目建凳成后，而核投资公司聋在所投项本目未反映勉收益情况氧时也很难腊体现价值覆。因而，字建议xx地产在xx项目的股矮权退出步伯骤：经营性牌项目，如酒店拳、会议中栋心、康体签中心等，翠建议不退伤出，但如爱果经营性殿资产的保绑留不是xx的战略选者择，那么胡在资金压六力允许的熔前提下，在一期项损目建成后歪，首先退糟出一期项乱目公司股使权在二期剑项目建丘成后，窜再退出烂二期项饿目公司你股权当项目公跑司正常经仍营后，再梅寻求退出xxx折x旅游发展翻公司股权出售类资滨产，如别墅同公寓等，像根据土地挣增值的规守律，在资处金压力允积许的前提恳下在一期项完目建成土摆地增值后警，考虑退演出二期项忍目公司股集权在二期项四目建成土安地增值后本，再退出构三期项目捆公司股权上述退托出步骤盾的条件旁：市场条纤件不发读生大的蜻变化，哭即项目毫未来收搅益预测凑基本符猜合远卓辈预测xx地产未同份时获得其强他更高投槽资收益条课件的投资决项目xx现金流葵情况保文持目前凭状况，某不发生抗恶化40我们总的梢来看一下并本项目的蹄经营路线200先52006200疤7……现金流出现金流入前期可希研与规结划前期土地筑相关事宜别墅公会寓开始就销售酒店营禽业别墅公唯寓继续毁销售酒店整体剧转让酒店建成部分别墅饺公寓完工饿交房，另眨一部分开惭始开工基础设哨施建设高尔夫与笼景观开工酒店别习墅公寓怨开工酒店持续贤经营别墅公尤寓继续块销售继敲续开工部分或扩全部退瞧出xx项目，换转向新夹的地产杜项目投级资转让剩余封土地或转呜让项目公现司股权整运体转让别墅公鸡寓销售阿获得的荷资金提振供下一伟期开发前期可研劝、规划费们用土地费贵用支出土地费著用基础设施建安支出销售费用侧与管理费局用别墅公诞寓销售集收入投资商资门金注入寻求投资矿商进如酒耽店投资别墅公寓伤等建设费消用酒店经营萌费用销售费芽用与管唉理费用酒店经献营收入别墅公住寓销售很收入别墅公鸣寓等建日设费用酒店经营宜费用销售费板用与管岛理费用酒店经营会收入或整税体转让收焰入别墅公套寓销售势收入别墅公寓妇等建设费杰用酒店经营控费用销售费没用与管由理费用别墅公苦寓销售己收入土地转悲让收益溪等股权转让还收益41项目的投躺融资方案用建议1、总论1.1项目概摩况1.2项目提出开的背景及找建设必要啦性1.3可行性研驼究的依据另和主要工害作2、市场迎调研及翻前景预女测2.1宏观环援境分析2.2嚼xx酒店市穗场分析闲与竞争产比较2.3赢xx会议市场恭分析与竞馒争比较2.4赚xx别墅公券寓市场届分析与而竞争比竹较2.5本项目千前景预狐测3、项目定丸位3.1主题定位3.2功能定荐位3.3市场定稼位3.4整体定江位3.5酒店定位3.6会议中心碧定位3.7别墅公寓届定位3.7销售方稀式定位4、经营模翁式建议5.1公司管控雕模式5.2公司组妙建形式5.3未来股权朽结构5、经营状居况和财务衣状况的预蹲测4.1盈亏平错衡分析4.2赢利预欣测4.3敏感性荡分析6、项目的费投融资城方案建刑议6.1投资估云算6.2投融资建口议7、潜在风愉险提示及广措施8、结论9、下一匪步工作42动态财务呆测算是为扮了更加客巾观地评价塔本项目的子吸引力和轻可执行性谱，测算过态程中项目俭组以和xx沟通确傲定的整碑体项目别假设为大前提，详按照先旱分块再梅加总的齿方式进开行整体假设隙条件测算思蛙路先计算岛各自板党块的投郊资、收医益、现峡金流状汪况，再哑进行加应总：酒店别墅公大寓会议中令心康体中饮心及商慰业配套投资类烫假设：各类物石业的建预安造价斜依据和xx的最终歌沟通结稳果土地费千用支付驴总额和不支付进焦度依照形土地出表让协议前期费织用在一割期开工蛙前一季眠度摊70%，二期开然工前一季只度摊30%土建安装花与基础设坟施费用在灵一期第养一季度技摊60%，二期第爸一季度摊40%园林海滩券建设一期帐分摊60%并细分铁到每个营建设季辫度，二姑期分摊40%并细分到患每个建设僻季度不可预见郑费用按照葛各期间的德开工比例淘分摊至每仍个建设季俗度销售费对用以当兰期销售冷额为基助础，按熊照6%的比率计守算损益类削假设：前期费印用、基冒础设施否费用、序不可预掀见费用摄、开发杀期管理扭费用按嗓照各自横物业板丘块的建响筑面积年占总体钟的比例暮进入各仓自建设零成本，月土地费次用按照概各自的揉占地面哥积比例龄分摊并题进入各侍自项目弹递延资特产假设滨己海区域薪和人文般景观等关配套为套非营利醉性投入级，在目火前的情散况下，渡也假设士高尔夫臣为投入纳型物业古，不产兔生收益现金流类谢假设：划分季废度动态姓测算建安成轿本中60%可垫资，音主体建成例前50%由建筑第方垫资皆，主体咳建成后劳支付30%，完全建砍成后1年内支械付20%贷款比慢率控制梨在投资班的60%利息计算盾以当年累胜计贷款总扎额为贷款榨本金，按柔年利率6%，季度利音率1.47嚷%计算，专利息分驼别计入勒所属项兼目成本现金流首娱先用于偿碑还银行债派务，然后蝴考虑股东生分配评价整体端项目和各避个板块的娱投资额度环、收益状铜况以及收痰益性，论辣证项目的握收益吸引冠力大小评价整遵体项目戴和各个味板块在教每个季疯度的资腰金缺口酸和现金门流需求烟，论证露项目实娃施的可御执行性未与否43项目开发励进度安排馅依据了长爽开发周期椒以控制风讨险、施工饭不间断、弹销售不间荣断、用酒持店带动别昂墅然后再狂带动公寓职等原则44我们分长成四个产部分进竭行财务况预测，忌最后进著行总体容预测和绕总体敏辟感性分味析酒店财务投资掉与收益预户测别墅公寓财务投锈资与收盆益预测会议中心财务投睁资与收馆益预测康体中畅心、其鸟他商业锐配套财务投资勺与收益预当测总财务赛投资与平收益预赶测45酒店财既务测算鉴的假设楼前提酒店分两报期建设，租一期为主废体四星级赞酒店，1.6万平米，它二期为别疤墅酒店和拜公寓酒店呼，1.1万平米辣，建设阳周期依冶据总进篇度安排酒店的穗成本计震算依据楼为：伟“主体宽酒店1500（建安成尖本）＋300够0（装修巨成本）畜＝450怎0元/平米”列、”别雁墅酒店2000＋2000狐“＝400识0元/平米，奖”公寓歉酒店1200＋600＝180把0元/平米“酒店每样隔十年倾进行一端次重新烈装修，擦以主体童酒店为佩例，装祥修成本300渴0元/平米在10年内折梢旧完，队每隔十枪年进行独一次1500元/平米的装府修，在10年内折颂完。整抚个酒店全经营周即期（30年）内需荣要翻新两甜次酒店的床起始出将租率为63％（现xx的平均防出租率鼓），每薄隔一年椒上涨5％，封顶犁出租率为80％酒店的右客房价膛格考虑鹊物价上僵涨因素朴和酒店起折旧因绘素的抵扰消，假俘设客房对价格30年不变出租率根喷据季节的懂变化进行咏了调整，御季节的变曾化参照了xx的现状房间价轧格和出群租率见氏下表：项目间数租价（元/天）每天出租金额（万元）别墅式酒店1530004.5主体酒店29938011.362公寓式酒店1962605.096小计51020.958季节出租率12－2月3－5月6－8月9－11月平均第一年36%53%83%80%63%第二年41%58%88%85%68%第三年46%63%93%90%73%第四年51%68%98%95%78%第五年53%70%100%97%80%461.6万主体酒轻店2006年200坚7年200惜8年2009年2010年2011年酒店计划寇总投资1.3块6亿元，分亦两期开发胃，第一期赴投资0.92亿元，占肌酒店总投享资67.6％，第遵二期投地资0.4贵3亿元，占满酒店总投略资32.4％。其炼中含有属由于贷棵款产生藏的290.样7万资本钟化利息爪。总投疑资折现钩值为1.2奶3亿总计（万）一期度假酒店土地成本877.4装修成本4800.0前期费用208.0基础设施320.0建安成本2400.0开发期管理费用166.2不可预见费用199.5资本化利息239.1一期度假酒店当期投资总额9210.30.5繁万别墅户酒店、待0.6里万公寓留酒店总计（万）二期度假酒店土地成本603.2装修成本1360.0前期费用143.0基础设施220.0建安成本1720.0开发期管理费用114.3不可预见费用137.1资本化利息51.6二期度假酒店当期投资总额4349.2一年半一年度假酒店总投资13559.5万元度假酒店总投资折现值12321.3万元成本计头算依据朴：“主里体酒店1500（建安成塔本）＋3000（装修阿成本）螺”、”捕别墅酒拾店200字0＋200奖0“，”公寓饰酒店120辛0＋600页“47酒店的姜收入按纲照季节袋性波动泊，第一野个完整盗会计年制度（2喊008膛年）收投入27而81万冷，20聪11年怪后每年哨收入在会600箱0万以欠上200但8年2011年2781万603工6万经营收午入经营收入酒店总说收入表2007年－2011年48酒店盈粉利较为炭乐观，爱旺季净四利润率捐在30％以上散，淡季秘净利润艰在10％左右裹。前面踪蝶几年相球对较低倡，随着边客房率衔的提升亭和成本减的降低讲，后续倍的盈利南将会有谅所增长也。30年的平芬均净利亲润率约勿为32％*酒店季度著净利润率酒店收入弊、成本、听净利润表200垂7年－201掏1年2007年－2011年*注：维劳持高利润浸率的假设山前提为客哥户出租率酿的高水平区，但这一觉数值最终该依赖于酒介店管理公办司的经营49在酒店另的经营铁成本与体费用中奖，直接详经营成霜本约占50％左右巡寿，递延趋资产摊者销（装腥修）与辆固定资束产折旧刺（建安钱）约占25％左右场，土地曾摊销所朵占比例津较少酒店的晕经营成孕本与费星用表200闸7年9月－200荷8年8月注：土认地摊消剪也属于丙递延资清产摊消明范畴，功为了突嫁出土地受成本在同整个项拴目中的顺比重，肉特地将抗土地摊妖销单列0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9-11月12－2月3－5月6－8月营业税奖励管理费用基本管理费用经营成本递延资产摊销固定资产折旧成本土地摊销50酒店经营旱30年的核净利润合怪计5.7卷6亿，其辞净利润折炼现值为2闷.26亿种，这也是姻酒店在2彻006年敞投资起点毒时的酒店宣资产价值2008年2011年617毙.8万1761情.2万酒店净利鼓润表2007年－201权1年净利润净利润51经过测算聪，酒店总腥的自有资秀金投资收胃益率为444救.3%剪,年投资肠收益率14.8摧%，自投舰资金回谈收期为6.8年，好于求一般四星刚级酒店8－12年的回收觉期，具有匆较高的投夫资价值度假酒店总投资累计投

资合计投资折现

值合计自投资金合计自投资金

折现值合计13559.512321.35598.25091.0度假酒店总收益累计收

入合计净利合计净利折

现值合计投资收益率年投资

收益率投资回收期自有资金

总投资收益率年自投资金投资收益率自投资金

投资回收期179914.857592.922618.4183.6%6.1%16.3444.3%14.8%6.8单位：万三元52别墅公图寓的财层务预测饥基于以统下前提厘假设物业类型总面积

（万m2）建筑面积（万m2

）单位造价

（元/m2）开盘价铬

(元/m2)价铬

年增长一期二期三期别墅独栋211

2000600010%双拼1.50.750.75

1500500010%联排30.51.511200350010%叠拼2.50.51.250.751200300010%小型10.250.50.251200300010%公寓高档3.821.8

1200280010%普通5

1.23.81000230010%合计18.8585.8规模、村开发进伍度、销拘售价格杂假设别墅公壤寓销售筝进度假膨设2006年2007年2008年2009年2010年3-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1112-23-56-89-1115%10%5%15%15%10%10%15%5%15%10%5%15%15%10%10%15%5%20%15%10%10%15%20%10%一期二期三期别墅和公怜寓的总体屡规模为10万m2和8.8万m2，分三期怨开发，一灭期开发面旬积为5万m2，二期8万m2，三期5.8万m2。其中博，独栋蔬和双拼虽别墅、煌高档酒隐店式公态寓在前候两期开各发完毕次。别墅公寓们的建安成嫩本和开盘抛价格遵循脆定位报告射中远卓的浙建议。别墅公寓家在其开工钳建设前一论个季度开址始销售。慎第一、二贞期的销售帅周期为9个季度味，第三格期的销骑售周期简为7个季度削，具体诸销售进拿度见右摆表。考虑房价押上涨因素爬，别墅公许寓售价年万增长10%53别墅公凑寓的总友投资额盈为4.88亿元，伯包括由于贷呼款产生次的138秒.2万资本田化利息届，总投汗资中土地成村本约占21%，建安成糠本为48%，各项费扑用合计占18.7％别墅公寓总投资成本费用类型金额（万元）土地成本10364.7前期费用2444基础设施3760建安成本23610开发期管理费用1952.9不可预见费用2344销售费用4711.5财务费用138.2总投资49325.3总投资折现值42922.854根据别墅搭公寓的开明发进度，希200株8、20娇09两年粉的投资额痕度最大，随2007邪年的投资枪额最小3万别墅，2万公寓200家6年2007年2008年2009年2010年5万别占墅，3万公寓两年两年2万别墅，3.8万公寓一年半2006年200匪7年200熊8年2009年2010年8617皂.5605宗9.2121塑01.屠3134势31.横99115逢.3别墅公寓嫌总体投资滩计划（万窃元）55别墅公寓络总的销售辣收入为7.85亿元，浸其中08、09年销售收丝式入最多。衰总收入中铺别墅公寓女分别贡献63%和37%，而二同期的销自售收入般也占到慕了总收图入的46%别墅公寓总销售收入（万元）物业类型一期二期三期合计独栋别墅6552.07699.214251.2双拼别墅4095.04812.08907.0联排别墅1911.06736.84914.713562.5叠拼别墅1638.04812.03159.59609.5小型别墅819.01924.81053.23797.0酒店式公寓（高档）6115.26467.412582.6酒店式公寓（普通）3541.612272.815814.4总计21130.235993.921400.178524.2别墅公寓于年度销售醒情况（万巴元）主要由怎于开发同周期的视叠加造堆成的56别墅公寓谁的净利润倾合计为2摸.11亿改，销售利党润率为2沃7%，盈猴亏平衡点告为62.饮8%，即死销售62晚.8％即柄可收回投壶资别墅公寓盈利分析成本费用类型金额（万元）总销售收入78524.2成本费用总额53644.1利润总额24880.1所得税3732净利润21148.1销售利润率27%盈亏平衡点62.8%别墅公券寓收入设、成本常、净利荣润表57经过测卷算，别瞎墅公寓踏的总投米资收益奖率为41.7还%，年收港益率为8.3劳%，自有悄资金的掌投资收旦益率为103.们9%，年收益志率为20.国8%别墅公寓总投资累计投

资合计投资折现

值合计自投资金合计自投资金

折现值合计49325.342922.819813.017250.0别墅公寓总收益累计收

入合计净利合计净利折

现值合计投资收益率年投资

收益率自有资金

收益率年自投资金投资收益率78524.2

21148.1

17917.4

41.7%8.3%103.9%20.8%58会议中庙心、康蛋体中心秩、配套养建筑的制财务测患算的假挎设前提会议中心嚷与康体中切心均在项兼目第一期居开发完毕穗，建筑面杂积分别为5000平米、1万平米偏，配套拘建筑分笑三期开适发，建做筑面积沉依次为5000、5000、1万平米会议中穗心的成楚本计算粪依据为铜：“120轧0（建安裤成本）省＋800（装修窑成本）撇＝200魔0元/平米”、晨康体中心叫及配套建疲筑均仅含火建安成本象，为1800元/平米会议中心兴每隔十年重进行一次么重新装修毯，装修成限本800元/平米在10年内折川旧完，枣每隔十抚年进行要一次400元/平米的还装修，动在10年内折定完。整召个酒店忌经营周超期（30年）内需杰要翻新两游次，康体搬中心及配烫套建筑为耀毛坯房，诸无需考虑浑装修折旧会议中心装的起始出第租率为20％，每年随上升4％，封顶相出租率为30％，康聚体中心侍及配套涨建筑均乓为全年团出租给容不同商晓户会议中焦心、康伯体中心符、配套袖建筑的膨出租价富格考虑度物价上忆涨因素堡和会议棉中心折跌旧因素拔的抵消免，假设电出租价渔格30年不变会议市场款的季节性卡较弱，会丈议中心的国出租率假夏定全年不芽变房间价友格和出种租率见注下表：物业类型出租价格会议中心(元/天)大宴会厅15000国际会议中心15000会议室6000会议室4000会议室2000贵宾室2000康体中心（元/月.平米）80配套设施（元/月.平米）80590.5万方会识议中心2006年200各7年200梢8年200摔9年201嫁0年201将1年会议中唤心的累茧计投资浇总额为1466蔑.4万元，其悲折现值为1376股.1万元，涌这一测气算充分送考虑了挨土地款衡、前期验费的分蜜期支付势和建安孕成本的厘垫资支脆付情况总计（万元）会议中心土地成本148.1装修成本250前期费用65基础设施100建安成本750开发期管理费用51.9不可预见费用62.3资本化利息39会议中心累计投资合计1466.4会议中心投资折现值合计1376.1

一年半60会议中作心从0博5年1垄2月开眯始发生姓建设投备资，于逐07年借9月竣出工运营条后开始节产生营货业收入涂，其资般金缺口种可由房佣产销售非收入填末补或通减过融资摆手段拉梦平时间单位：万笼元会议中心揉分季度投则资与营业纠收入示意宅图每季度90天，同年侄各季度出龙租率相同免，出租率谈从20％起每搭年增加4％，以30％为最耗大值61会议中枣心经营臣期发生毫的成本嘉与费用筝中，营告业成本门占近5凑0％，籍为最重购要的因秘素，土卫地摊销啄和装修雹费用折痒旧的影河响最小事项金额（万元）土地摊销成本123.4固定资产折旧成本1068.3递延资产摊销成本500.0营业成本24