某花园住宅广告推广策略思考

金润花园花园销售推广：

*需要一支有经验的营销组合体；

*在宣传推广上，需要一支丰富经验的广告公司金润花园花园广告推广

策略思考广告目的吸引目标对象，促进本项目销售第一部分广告表现策略思考本项目需要通过宣传什么才能（吸引消费对象）促

进达成销售？我们的切入点？我们需要：找到一个最能打动消费者并激发购买行为的包装切入点位置项目自身（规划设计）价格我们思考的方向切入方向：根据影响地产销售的三大方面我们的切入点？我们在这三大方面处于什么样的状况？

①位置：

＊处于红岭这一看得见的成熟社区，紧邻笋岗片区，生活配套（交通、购物、教育、休闲、娱乐等）十分便利；

＊本项目位于红岭及笋岗交汇区域，极具升值潜力；

＊笋岗库区目前正在实施道路改造工程；项目未来发展空间会更好；＊片区内同期开发、在售楼盘较多，存在一定的竞争；小结：大环境较好，位置优势明显②价格：＊本项目销售均价估计约在6500元／平米左右，在片区属中档，价位上优劣势不明显；＊户型面积丰富多样（57－120平米），总价适中，对初次置业及投资者有吸引力；我们在这三大方面处于什么样的状况？小结：价位上有一定的优势，但仍然要考虑楼盘自身的规划设计，满足购房者的需求，才能取得良好的销售业绩。我们在这三大方面处于什么样的状况？③项目自身（规划设计）：＊户型主要针对初次置业及投资者，与片区同期开发楼盘规划有类似地方，有一定的正面竞争压力；小结：建筑规划设计较同类楼盘创新有限，但我们可以挖掘．寻找一个相对有利的包装点来包装本项目，以更好地促进销售。＊建筑规划设计，与同区同期楼盘相比无太多创新；

凸窗；人车分流；一楼商场；中央喷泉花园；户型方正实用。在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣？大环境较好，楼盘在片区内的位置优势相当明显位置价位上也有一定的优势价格项目自身规划较一般，但可以进行有效包装（位置、价格、项目自身都是我们需要诉求的内容）从项目自身：－－人性化特点切入，将更能与消费对象产生共鸣！在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣？从项目人性化特点切入的理由：

1．建筑注重人性化将是未来的发展趋势；

生命时代－－强调建筑与人、自然环境三者的融合2．消费者对人性的关注程度要求越来越高；3．同类楼盘的人性化特点没有本项目高。在这三大方面哪些更能与消费者产生共鸣？住在人性化建筑里，消费者将是一种什么样的心理感受？人性化特点如何表达？是安全，是便利，是亲近，是交流．．．从心理上讲——那就是舒畅我们的诉求对象他们主要为首次置业及投资者，偏年轻的族群，他们可能拥有不同的生活背景，拥有不同程度的成功，但他们有一个共同点：我们广告的沟通定位？对生活的态度和追求他们的生活心态和追求是什么？1．过上越来越好的生活；对目标消费群来说，金润花园花园不仅仅是人生的避风港，更是一个进取，养精蓄锐的加油站。我们广告的沟通定位？2．不断的努力和获取更好的机会；3．生活．事业双丰收，幸福和谐因此，我们广告的沟通定位？广告语：舒畅身心激发人生金色罗湖金色家园人对健康的需要人对下一代培养的需要现代人对休闲的需要人对交通的便利性需要人对生活的需要人享受便利性的需要人对户型使用的要舒畅的生活项目核心内涵：人性建筑•人•自然的融合广告沟通主张舒畅身心激发人生积极的生活态度消费对象：大部分首次置业，他们不在享受阶段，而在积极奋斗阶段中心花园水景喷泉小区绿化市政绿化桂园红岭小学园岭小学桂园中学红岭中学荔枝公园人民公园文化公园老年活动中心休闲广场红岭中路．宝安南路红桂路．大巴225．228．202．18．7．13．24．23．302．105．小巴401．415．468．467．448户型多样方正实用120－116平米86－99平米复式61－57平米饮食娱乐学校公园影楼超市证券交易医院等生活设施一应俱全片区成熟配套齐全交通便利公园环绕宜商宜住铁路医院金润花园为业主们提供的就是一种尊重人性的舒畅和谐生活，而这些是深圳其他楼盘从未充分提及的，这是我们楼盘销售中最大的差异化销售主张，又是我们可以直接给予消费者的承诺，在宣传上具有重要的意义。我们广告的沟通定位我们广告的广告如何表现？——在表现上着重从“舒畅”切入，视觉元素上传达“年轻”、“轻松”、“成功”、“闲逸”等感觉。

——文案表述上从“人性”上切入散发，带出项目的利益点，即“人性的方方面面带来的舒畅”附1：哆——成熟的社区：红岭及笋岗的成熟社区，新罗湖的中心；勒——舒畅的交通：228、202、18、7、13、24、23、302路401．415．468．467．448大中巴来往穿梭，无比畅达；咪——舒心的配套：沃尔玛超市、肉菜市场；银行、医院、学校、证券、公园等点缀四周，居家更轻松；通过乐章的音符来表现项目的七大方面-------舒畅生活七大乐章舒畅的生活感受如何输出嗦——轻松的慕休闲：内有深圳书首家商务坐中心主题鹿会所，“朝1+1”捡联合高尚肌社区会所惑，外接香住密湖度假瞒区、德式知堡高尔夫夸球会，8厅小时之外慈，铅华洗童尽，身心窜尽得舒展气；拉——称心的选苦择：户型方淘正实用循；采光耍极佳，浸270抬度落地腔转角凸昨窗，尽汗得美景威，生活替倍添无亚限浪漫完；10艇多种户汪型任选屿，外加趟诱人的拍适中价酒位，是盏首次置燥业人士伟有香港续人士罗坝湖安家铃的首选朽；附1：舒畅的慈生活感居受如何短输出发——放心的凳教育：红岭中学伙．小学、宋桂园中学竞、广播电刺视大学、园岭小赌学、幼第儿园星幻玉罗棋布倡，教育忌无忧。唏——完美的智滔能：智能化系酷统；三表乐操表系统廊；安全迹智能管理陵系统；有样线电视莲系统；推可视对印讲系统；小区轧背景音乐系统怖。附1：舒畅的里生活感驻受如何别输出哆——精心的呵刷护：中央花园悼．市政绿累化．让园拾景、街边米、庭院、增绿化立体化沃，真正做差到满目苍穿翠，一路灯绿色到家。除另有贴锈心实用晚物管（棚垃圾分手类．专些人处理．昼覆夜巡逻糟等）一、通态过一些帜与人性盟冲突的吵社会问员题引入项目血的人性化笛特点不清楚人鬼与人之间仪的关系为松何日渐冷凡漠，但是慨我们清楚石人们更加指渴望沟通路交流，打沿开心灵的浩天窗，金盛润花园洞提悉人性本塑质需求，刺房型设计警丝丝入扣糊，阳台凸烂窗，一次说牵手，一蜡个眼神，粉一句话语```勿```更多默访契油然交而生。其实，顽生活的斜本质就侵应是和地协舒畅迷的！可以享受悠都市繁荣次和方便，皇为何又须兰忍受都市穿的灰尘和廊污染，金燃润花园深赤知人性的疑渴望，绿危色为健康茶之本，庭胃院内的每裕个角落都仪满目苍翠也，连地下牲停车场都据特设别致告绿化，真漂正绿色一茄路到家。陪其实，生后活的本质住就应是感膝受舒畅！附2：人性化项缓目特点如龄何输出如：（广告肉文案表抗达示范豪）有数据显萄示，居住陵在城市中次的人有80%都时时拐感到烦演躁，不傲安，焦偶虑，迫犯切需要杨一个宁触静悠然帮的空间廊，金润花士园真正泛了解人僚性需求活，采用恳双层防刻噪音设朴计，让招居家业喘主有一量份好心棵情。一、通鉴过一些喷与人性肺冲突的腥社会问吗题引入项逆目的人苗性化特首点附2：人性化项对目特点如毛何输出（广告增文案表春达示范乒）不同的则人组成赌一个家骗，不同袋的家聚谊集成一雄幢建筑猛，而不嘉同的建管筑构成誉一座城冤市，因秆此，人付才是城智市与建痒筑的灵社魂，城忙市建筑聪应为满捞足人性的需希求而服务室。金润花假园，规腿划以人缎为本，献结合建奇筑，室比内设计妄，艺术掠，社会化行为学晌而合理罗规划，带来一青个人性睁的舒畅纽奉空间、、、极、、（广告暮文案表壳达示范渠）一、通过蔑一些与人躁性冲突的赏社会问题引入项县目的人态性化特唯点附2：人性化项蹦目特点如暂何输出第二部分具体推广办行动策略主要内容芬：200泥1年9月－12月31日不同阿阶段的余推广主炊题媒体投放播策略SP的开展建魄议住交会的杨推广目标臭及实施建允议现场包凯装及其拒他推广实晓施的3犯大原则务实、支实效、悠节约红岭片区柄是深圳罗防湖市民心才目中的择鉴居首选之妻地。目前盏即将或正顾在销售的垃楼盘近2冤0个，竞令争状况异路常残酷。脑为将有限米的200案万元推广赠费用合理宁的运用在陶金润花园拾花园全年谁的销售进重程中，根低据金润花纱园花园的事实际特点拉，并结合事我们多年丘的市场推煎广操作经逮验，提出处下列预算外分配策略嘱。200万推广费樱用如何合笨理分配？分配原因棵及理由：报纸为祖地产销飘售之主尽选媒体尖,在深临圳尤其侨突出;顺信息量纲较大，忠可直接另吸引买倍家打电舍话到现彩场咨询而之效果脑，所以般所占比纷例较大锯，考虑吐到不同染时期发昆布量因篇根据销串售计划杀介定，芽我公司膨按常规庆做法作掌出其中夜之比例摔的安排溉，仅供趣参考。其中发诞售初期失占该项晌预算的安50%谱45万发售中耍期占该红项预算游的35画%半3厚1.5训万收尾期揭占该项丛预算的获15%围13细.5万A.报纸广告占总体预更算的30捐%（90救万）分配原因佛及理由：推广物衡料（售洗楼宣传副工具）食为整个创楼盘形吸象的重造要展示戒之一。篇可让买疫家直观辛的从该床项内容稻中感受弯到金润侵花园之篮风格及脉精髓，伐可直接刷唤起买宇家的心偏理需求颠，形成惠认同感倾。我司竖考虑到旗不同时罚期的要末求作以煌上比例愿安排。B.推广物料占总体预思算的10%(20万限)分配原因微及理由：现场包泥装为整扩个楼盘所形象的秤重要展歉示之一蜓,配合尾推广物计料,让违买家有辟直观的焰视觉效某果。C.现场包装占总体牛预算的筑15%拳3晋0万分配原份因及理惩由：户外广膝告为重北要媒体臣之一，柱考虑到津金润花缎园的目稀标消费涂群心理扮及生活暗形态，碗适应的黑户外广饿告可达猛到较好衣的效果路，而且扔时间长看，费用巾低，可默增加金污润花园市宣传层核面，我芳司考虑烂到不同胳时期的芝要求作祖以上比昨例安排匀。D.户外广绢告占总体预珠算的10运%疫20万分配原蝇因及理拍由：展销会也恨为宣传及纹销售手段鼻之一,考亏虑到春\蚁秋两季政逝府举办的岁展销会参厨展外,特韵别征对金绵润花园目阔标客户考赤虑到适合及地点自行匆举办展销幕会,直接话促进销售窃,我司塔考虑到不该同时期的标要求作以览上比例安较排。其中发售怖初期所占荣该项比例持的45%流13.项5万发售中期鲜所占该项港比例的4退5%稀13.速5万收尾期所急占该占比京例的10镰%余3厉万E.展销会占总预算障15%(蜓30万)分配原苦因及理天由：促销活动蜜为直接促视进销售的蹄手段之一狸,可在不长同销售时艘期进行使具用,我们明在考虑不狸同时期的温推广组合戏运用时,监特别在收脆尾期为促排进尾盘销弄售加重促霉销力度,币所以所占朋比例为1无0%,以帖达到销售法目的。其中发售境初期占总庙预算的3泼0%的6雪万发售中期臂占总预算让的30%聪6万收尾期根占总预念算的4既0%切8万F.促销活支动占总预萍算的1朽0%（脂20万趴）分配原瓣因及理摘由：特色媒体俯的使用为掘项目销售埋的战术手殖段之一,侮易于引起它市场的关骨注和口碑外传播，可且在不同销浑售时期进盾行使用,偶我们在考培虑不同时取期的推广哄组合运用乓时,特别具在开盘初仰期为促进森知名度的葛顺利打开傍，所以所洁占比例为攻8%,以蹦达到销售驱目的。其中发售条初期占总辩预算的6链0% 9的.6万发售中期挖占总预算慨的40%勤6.4万G.网络及特食色媒体购决买占总预算射的5%（州10万）分配原宽因及理挡由：该项费用哈为不可预气测的费用球,我司句考虑到不碗同时期的旁要求作以贯上比例安友排。H.不可预亦计费用占总比例脆的5%（声10万）金润花代园20觉0万推广费吨用分配表项目比例报纸孔物市料谎现场意包装裕户外膨展览销会棚促销嫂特色势媒体塑不可衣预计%15%10%10%15%10%5%30%5%各阶段福的推广定主题（200锁1年5月—茎—12月愧31日）公开期（正式发恰售前期）——舒畅粮的生活该猫是怎么样涉的？（“人陪性”意宏味着什咬么？）强销期（正式爸发售中粮期）——舒奋畅生活必的乐章（舒畅，带源自品质仿）持续期（销售中炉后期）——体臂验舒畅款生活感老受（舒畅生象活每一天攀）目标：加深青目标群巴对项目螺定位的拌认知，微扩大知妙名度媒介组合：报纸晃/杂志跌（软文威为主）钓、广告饼牌、灯班杆期、特色媒体饰（详见媒您体策略篇堵），车体广疏告，住疏交会现场展匀示诉求重宫点：舒畅乓生活的交丰富内止涵（人性的停，现代的网，健康的嘱，便捷的他，和谐的息，融洽的登……）主要内弃容：——在报呀纸地产专让版上连续睁软文炒作内容为对货舒畅生活恰的理解，衰体现金润刮花园花园愿对人性的其关注——广告指牌等户外仓媒体、特串色媒体上菠的概念提糊示——住保交会上携项目的检形象展冠示和舒哨畅生活拜的概念絮提示结耳合公开期（5.确1——蛇6.1捷5）主题：舒畅的生凉活该是怎下么样的？（“人性蹲”意味着臂什么？）目标：展示金棉润花园花络园舒畅生绸活的方方情面面，积柿聚人气，妹创造销售胡高峰媒介组合：报纸妻大版面熊，杂志专专题版唱面，楼甩书，网故络，样启板房，丝式促销活积动诉求重议点：从项东目的位授置、交坏通、户柱型、教死育等7沸方面细物分并放陡大具体康卖点。主要内汗容：——报纸弃/杂志：现舒畅生活遥的创意阐塞述——楼书仍：舒畅生问活的生动琴、具体阐尼述——网讯络：“厕舒畅生煮活与成行功人生焦的对话户”主题霸互动式项广告，网上看床楼，网伪上竞拍银等活动——样替板房：展舒畅生遇活的生息动展现——促销序：1.景“舒畅之室旅”主题腿景田片区汪半日游2.现周末售晃楼现场享的证券文/股市乓分析3.主品题会所开百放日（详见酒促销策腥略篇）强销期（6.1于5——1挺0.15怕）主题：舒畅生搬活的乐章（舒畅，盗源自品质伪）持续期（10啊.15率——1旦2.3懒1）主题：体验舒姥畅生活（虑感受）（舒畅生丽活每一天泛）目标：强化、倘巩固项目黎的印象，巨促进尾盘炕销售媒介组塘合：报纸栗，网络狡，单张沉邮寄精浊致宣传粒品、广及告礼品脾等诉求重支点：居家偷感受，稠众说纷赌纭主要内租容：报纸广风告（证蜘言式）SOHO首一族——绿诉说高科骂技带来的搁种种便利投资人夜士——流对希望夜发展、桨物业升涛值的信托心展望老人（买勾家的父母纵）——“首人性空间丽”带来的辨身心愉悦中年家长个——对教吵育环境的坛满意，对共孩子前途有的信心孩子——恳良好成长每环境带来懂的自豪感媒体投放蒸策略针对性强实效节约新媒体开哑发金润花烘园花园媒体投放伐策略之4池大原则一、普通涝媒体的使倾用在不同的盲推广阶段胸，根据销魄售的需求群，使用大榨众媒体，如：南方都伏市报地僻产宝典雪、香港偶商报、此深圳晚让报深圳周观刊、项目地段角的巴士车尸体、楼书、再单页等茶（具体扩组合安哪排见前戴各阶段扒推广）考虑点：1.目标消费宋群接触频客率高2.陶费用国较大媒拍体便宜二、特哄色媒体草的使用——深耻圳黄页（生活湖消费指兽南）——师山姆会狮员店、尺家乐福蚕等售票树单背面——超所市购物袋（一面慎为超市甘，一面纳为金润伟花园标轿志、形窄象定位味语）——朗饮水机倒容器（啦如图示最）——中五巴车厢内尺不干胶广授告（如图匪示）——搜畜房网考虑点：1.生驾活接触频观率高，易缸于建立知臂名度2.赞费用滤低廉，央适合长烈期投放3.媒赤体新颖，杯易于形成放口碑传播4.与援项目的定界位“人性缴（舒畅）肝”形成呼敌应主题促般销的开变展策略项目进肃度促销节日促销活动促允销项目进签度促销开盘促藏销主题：检舒畅生阴活筹码悠大兑换内容：*佩通过宣传床品或人员渐派发筹码让券，上印筹俩码金额盛（如5协00元逐）；*安掘排在内部忘认购或开家盘的日期欢，要求持姿筹码的羊人士参加样认购和臣抽奖，原预订人箭士可按江筹码金呀额获优多惠；通过活朱动，使甘年轻人坚广为认林知（筹歉划码卷私可以在里兑奖前转送他人从），并可钥在认购或倦开盘的日云期聚人气俘，吸引人孤到现场参观件。会所开创放日主题：息网上冲蚕浪4小著时——坟商务主贵题会所管开放对象：购楼客户巧或准客户（强调必警须是夫妻祥两人一起络参与）内容：*女一对夫尝妻为一脏组，进窃行网上捐购买，画封闭生字存4小时活尼动比赛，车既增强家迟庭的团结刷意识（项目协的定位骄：人性霞，即更卧融洽）惯，更让太消费者切身偷体会到勒商务会锅所的特晴色。项目进度昂促销样板房新开放日主题：舒岂畅生活的荐典范对象：购楼客颈户或准锐客户内容：*侮参观样方板房*现犬场交流对货家居布置字的体会和浩向往*奏填写问露卷调查铲，内容晶为“你广认为舒锡畅生活给应该是船怎样的永？”、司“你最汇向往的货家居格坦调是怎挎样的？环”*最科后抽奖选颂出1名舒貌畅大使，茫颁发荣誉港证书和购姥楼券10惜000元岛（不能换详取现金）项目进度秩促销结合工挨程阶段森性进度主题：妥“舒畅消生活真国色彩”障品荔枝黑活动日内容：☉报纸发脾布品荔猜总谜活动等辫促销信息贩；☉邀请阴业主和缝准客户辣参加品路荔猜谜率活动；☉答对者担可参加抽着奖，赠送概顶级荔枝诸一箱；☉凭报纸方广告到现钟场购楼者旧，可作现馒金500纵0元使用项目进茎度促销楼盘全中面竣工主题：打“舒畅野生活新们篇章”膛答谢酒热会对象：业主及陷其亲