房地产交易及相关法律适用

房地产交易及相关法律适用第一页，共52页。二、房地产转让1.含义房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为2.条件主体、客体、形式要件、意思表示3.合同及转让程序登记、纳税、发证第二页，共52页。4.已购公房和经济适用房的转让条件要求审核利益分享三、商品房预售1.含义商品房预售是指房地产开发企业将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收后取得房屋所有权的房屋买卖形式。第三页，共52页。2.条件支付土地出让金、取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证投入资金达到规定（25%）获得预售许可证3.再转让应否限制？对开发商的责任第四页，共52页。四、房地产抵押、按揭、租赁1.抵押（1）抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。（2）抵押权的范围债权范围：主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用涉及物的范围：房地产本身、在建房屋、附属物、从权利、孳息；新建房屋第五页，共52页。（3）抵押权的对外效力对用益物权的影响抵押权间的影响对租赁权的影响（4）各相关主体的权利义务第六页，共52页。2.按揭购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋为贷款设定担保的行为形式：现房按揭、期房按揭（楼花按揭）性质：抵押、质押？3.租赁最长租赁期买卖不破租赁优先购买权第七页，共52页。五、房地产抵押法律适用1.在建工程抵押

《城市房地产抵押管理办法》第3条规定：在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。第八页，共52页。案例原告某房地产开发有限公司诉被告某市房产管理局、第三人某市建筑安装工程总公司一案中，因原告拖欠第三人的工程款，原告与第三人就此达成协议。将正在开发建设的临青新村一期工程A、B幢楼中的B楼计19套1708.15平方米的房屋抵押给第三人。并到被告处办理了房屋抵押登记。工程竣工后，因该19套商品房未能完全售出，导致第三人的工程款未能得到全部清偿，第三人提起民事诉讼要求原告偿还其所欠的工程款。第九页，共52页。在民事案件审理过程中，原告向法院提起行政诉讼，要求撤销被告为第三人办理的抵押登记。理由是本案中的抵押权人为建设工程施工单位而非贷款银行，法院最后采纳了原告的意见。判决撤销被告与第三人之间房地产抵押登记。于是，第三人便无法享有在建工程抵押权，其债权成为无担保债权。案例来源于《法学论坛》2009年第4期第十页，共52页。《担保法》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”

物权法明确规定了一些正在建造的财产可以设定抵押物权法180条第6款第十一页，共52页。2.超额抵押案例2011年7月15日，唐某因公司经营需要，向潘某借款680万元，期限3个月，唐某朋友刘某将自己的房产为唐某提供抵押担保，经评估，刘某房产价值530万元，该抵押办理了登记。借款到期后，唐某并没有按约归还借款。潘某向法院提起诉讼，要求唐某归还借款，刘某承担连带责任。刘某提出抗辩，因担保债权超过了抵押物价值，故请求法院认定抵押合同无效。刘某的抗辩能否成立？第十二页，共52页。《担保法》第35条，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。《物权法》明确废弃了对超额抵押的禁止性规定，允许抵押人以价值低的抵押财产担保价值高的债权。第十三页，共52页。3.实现抵押权的意思表示

中国农业银行上海分行某支行向上海普陀某蔬菜批发市场贷款2500万元，借款期限1年，从2006年7月5日至2007年7月4日，用于菜场的二期工程建设，菜场用一期工程的土地使用权做抵押，上述借款办理了抵押登记。2007年1月，银行发现菜场将贷款用于偿还债务及员工福利，逐于2007年2月3日起诉法院，要求菜场归还借款并实现自己的抵押权。菜场抗辩，认为借款并未到期，银行无权提前收回。

第十四页，共52页。问题：1.农行能否提前收回贷款？2.银行如何实现抵押权？第十五页，共52页。依据《担保法》第33条第1款以及第53条第1款，只有当债务人不履行债务时，债权人才有权依法实现抵押权。《物权法》第195条则明确规定，在两类情形下，债权人可以依法实现抵押权：其一，债务人不履行到期债务；其二，发生当事人约定的实现抵押权的情形。第十六页，共52页。4.债权实现方式《担保法》第53条第1款的规定，当债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。第十七页，共52页。《物权法》第195条第1款规定，如果债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产第十八页，共52页。民事诉讼法第一百九十六条：申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。第一百九十七条：人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。第十九页，共52页。5.各种法定权的受让顺序优先权、留置权（限动产）、经登记的抵押权、质权、未经登记的抵押权、保证。优先权既无需登记，也无需交付标的物，并不以债权的存在为前提，只要符合法律规定即可以成立，法定成份最多。留置权是在以交付标的物为特征的债权债务关系中，当债务得不到履行时，依法律规定而成立的。经登记的抵押权以当事人的约定为基础，再履行法定程序得以成立。质权则需要当事人约定并交付标的物方可成立。未经登记的抵押权只要当事人约定，不需要交付标的物即可以成立。而保证则完全是依当事人的约定而成立，其法定成份最少。第二十页，共52页。6.重复抵押与余额抵押重复抵押，是指抵押人以同一标的物分别向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权存在的担保形式。余额抵押是指抵押人在抵押物的价值大于所担保的债权的情况下，就其价值余额部分再设定另一抵押权。第二十一页，共52页。《担保法》第35条对抵押物价值与被担保债权数额之关系作了限制，只允许抵押物价值大于被担保债权数额，财产已经抵押的，也只允许就价值大于被担保债权部分设立余额抵押根据《担保法》第35条的规定，是否应认定超额抵押合同无效呢？还是认定设定抵押时超出抵押物价值部分的被担保债权不具备优先受偿的效力？第二十二页，共52页。《担保法解释》第51条规定：主债权人仅能对设定抵押时确定的抵押物价值优先受偿，对超出部分的债权确认为普通债权，不具有优先受偿的效力。第二十三页，共52页。7.所有人抵押债权人在自己所有的财产上为担保自己的债权设定抵押权。案例刘某为华文贸易公司（从事外贸业务）的一人股东，2009年5月10日，因经营需要1000万元，刘某将自有资金500万元借给华文公司使用，刘某同时以自己的房产为该项借款设定了抵押（该房产当时评估价格为700万元）。2009年5月25日，华文贸易公司又向银行借了500万元，刘某用同一套房产为银行借款设立了抵押。上述抵押都做了抵押登记。后华文公司出口的1000万元外贸业务因外方欺骗而无法收回货款，银行的500万元借款无法归还。银行起诉法院要求实现抵押权。第二十四页，共52页。问题：1.刘某的抵押是否有效？2.银行如何实现抵押权？第二十五页，共52页。担保法第五十二条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《担保法解释》第77条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。”

第二十六页，共52页。8.建设工程价款优先受偿权案例2008年2月，河北沧州中级人民法院受理沧州集团中捷盐场对沧州化工有限公司的破产申请。经审计、评估，沧州化工可供分配的财产总计15617万元，债务总额为85006万元。大元建设集团于2003年至2005年为沧州化工建设聚氯乙烯项目，后因建设资金不到位，工程被迫停止。至破产时至，沧州化工还欠大元建设工程款8000万元。第二十七页，共52页。问题：（1）享有工程款优先权的范围？（2）工程款优先权有除外情形吗？（3）工程款优先权的时效、起算时间？（4）工程款优先权如何实现？第二十八页，共52页。

法律规定合同法第二百八十六：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第二十九页，共52页。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”

第3条将享有优先权的工程价款界定为包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。第三十页，共52页。9.破产财产中的物权案例：2006年5月12日，张某、周某与常州金坛房地产公司签订购房合同一份，分别购买金坛公司住宅62套、58套，共计2000万元。约定的交房时间为2007年12月底。同日，张、周付清了全部购房款。同年6月7日，所购房屋办理了预告登记。2007年6月，金坛公司因资不抵债，被宣告破产。第三十一页，共52页。问题：张、周享有什么权利？第三十二页，共52页。对于买卖中的特定物的性质，2006年颁布的破产法和之后的所有司法解释都没有做出明确的规定，而之前最高人民法院2002年7月18日发布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释{2002}23号）作出了规定。法释{2002}23号第71条明确规定了几种不属于破产财产的情形，其中第四项为“依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外”，第五项为“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”。第三十三页，共52页。由于商品房预售合同的标的物为特定的房屋，因此自然可以适用此司法解释的规定。也就是说，在商品房预购买卖中，支付了全部价款的购买人可以在出卖人破产时对所购买的房屋享有一种类似于所有权人“取回权”的权利，购买人的权利在此种情况下被司法解释明确赋予了物权效力。因法释{2002}23号关于特定物买卖的规定与之后的破产法及相关司法解释并不冲突，所以，法院在处理特定物买卖的破产案件中，法释{2002}23号第71条的规定继续使用，最高院至今没有废止。尤其在商品房的买卖中，付清全部购房款的购房者享有买卖商品房的所有权。第三十四页，共52页。六、开发商与购房人之间购房纠纷法律适用1.商品房买卖效力认定案例2003年1月5日，8名台湾人与上海松江某房地产公司签订协议一份，协议约定，房地产公司为8名台湾定制8套别墅。协议约定每套别墅面积为258平方米，每套别墅的定制费为60万元，别墅的所有设计、材料款、建筑承包款、装潢、绿化都由台湾人自己承担。协议签订后，台湾人根据房地产公司的要求，先后支付240万元（每套）。2005年5月，别墅竣工，房地产公司拒绝交房，并于同年7月起诉法院，要求法院确认双方签订的合同无效。第三十五页，共52页。问题：1.合同是否有效？2.台湾人能取得别墅产权吗？第三十六页，共52页。法律规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三十七页，共52页。2.商品房的销售广告和宣传资料的约束力案例可以办理上海户口到市中心距离半小时有中心花园条件：A.说明和允诺具体确定B.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响第三十八页，共52页。3.预订合同的效力预约预订预购有效认定：具备买卖的主要内容支付主要购房款的第三十九页，共52页。4.未登记合同的效力A.约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的B.未约定的第四十页，共52页。5.双倍赔偿的几种情形：

（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第四十一页，共52页。6.房屋的保修期房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年)；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第四十二页，共52页。7.面积误差的处理出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理:

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人不能请求解除合同的；第四十三页，共52页。

（2）面积误差比绝对值超出3％，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息的；买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（3）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第四十四页，共52页。8.产权证问题由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付