项目工程管理重点(OA)

——刘洪曦第一部分项目工程管理重点管理重点一、公司管理框构二、组织及组织建设三、制度建设四、性能成本管理管理重点五、项目启动会制度六、研发及规划设计管理七、学习和善于学习一、公司管理框构CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）企业文化（二）经营目标（三）战略（四）组织管理方案及制度（五）机制综合性项目和城市运营的新挑战A、房地产板块三级管控终极形态：集

团——运营中心地区公司——PMO体系B、六大制度体系C、建材公司和建筑公司管控D、物业公司管理归属问题。5二、组织及组织建设CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、组织及组织建设7二、组织及组织建设（一）团伙与组织能人资金项目（资源）团伙方向（战略）价值（魂、纲领）秩序（机制）组织81、有清晰的方向2、组织必须创造价值，并帮助别人创造价值。3、组织要分权、分利、分心。9CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、组织及组织建设10二、组织及组织建设（二）管理体系123三级管控模式制度体系机制体系CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS二、组织及组织建设12二、组织及组织建设（六）铁三角管理模式项目经理项目副经理总工三、制度建设CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）制度标准化１、相对于一定时间段的不变和固定。２、操作层面的相对固定和决策层面的与时俱进。（二）先初后细重落实（三）制度的强制性规范性（四）不断优化和相对稳定相结合三、制度建设15四、性能成本管理CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS成本管理的阶段划分1、投资决策阶段2、规划设计阶段3、招投标及合约阶段4、施工实施阶段5、交付后期成本管理四、性能成本管理(一)、成本管理的阶段划分17CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS四、性能成本管理(二)分级成本版的核心内容1、PM管理的核心内容2、销售价格3、税收筹划4、目标考核5、性能管理6、是所有部门分工及共同的责任7、项目运营管理的有效工具8、必须分期并按现实标准制定9、车库已经成为成本管理的核心内容A车库对项目利润和现金流已产生重大影响B按分期销售50%做成本18CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS四、性能成本管理(三)

执行版成本的动态管理1、分级控制超限审批2、97%总控目标3、税收筹划19五、项目启动会制度CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）PM第一重要会议（二）原则目的21（一）PM第一重要会议一是项目取得、班子搭建完成后必须付出最值得付出时间代价的会议二达到思想统一，行动一致三任何人不任意改变会议决定（二）原则目的１、作出项目土地取得后第一次、也是最重要的一次决策；２、明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺；３、对项目进行沙盘推演，今天就预见和决策未来，设定项目的决策点、控制点；（二）原则目的４、识别项目风险点，提出预案；5、启动会是职能部门向项目团队的交底会；6、针对目标和工作范围做好减法；7、启动会成果不完整，不要急于进入下一阶段。六、研发及设计管理CONTENTSCONTENTSCONTENTSCONTENTS（一）项目定位产品定位（二）产品标准化（三）细部构造设计标准化（四）限额控制设计管理（五）规划技术指标控制及使用26（一）项目定位产品定位1、普通成熟住宅项目是流程交接性问题。2、特殊项目是协商协调综合性问题。27（二）产品标准化A住宅B商业C别墅D酒店E学校１、产品系标准化（二）产品标准化２、设计管理标准化。３、建造标准标准化。４、构造标准化。（二）产品标准化5、重视建筑概念设计并标准化。A、能实现任务书对规划技术指标的要求；B、总平面布置及道路交通组织设计；Ｃ、商业和住宅或各业态比例；（二）产品标准化5、重视建筑概念设计并标准化。Ｄ、竖向设计；Ｅ、建筑风格及单体建筑效果设计；Ｆ、建筑与园林景观互动；（二）产品标准化5、重视建筑概念设计并标准化。G、体验区及项目分期；H、项目内外有利资源利用及不利因素规避

；I、车库处理；J、小区大门设计（二）产品标准化６、建筑方案设计重点及标准化。

方案设计除优化和加深概念设计重点内容外，还必须解决：

A、必须满足任务书对规划技术指标的要求Ｂ、窗地面积比和体系系数控制C、综合管网布置设计D、地下室、顶层和各楼层的赠送E、私家花园划分F、慢行交通系统设计G、小区内部便民店布局H、入户大堂或单元入口设计I、围墙工程此外，建筑方案设计还应重点为施工图设计解决（不限于）后面细部构造设计列出的问题创造条件。（二）产品标准化７、园林景观工程设计

A必须在建筑方案设计基本确定后实质性开展工作B积极介入建筑方案设计C严格控制单方造价和总价D必须有明确的软硬景观和软景投资比例E特大规格乔木数量和布置控制F概念设计仍然是重点G硬装景观工程品种数量和模数H多层和高层植物配置方式和标准I排水系统J与建筑和综合管网的合图。34（二）产品标准化8、体验区设计。A、标准化；B、灵活性；

Ｃ、重视售楼中心和样板房软景；

Ｄ、综合平衡；（二）产品标准化A、立面设计效果是产品精品化重点B、加大投入C、由建筑设计单位完成管网综合布置设计D、专业设计尽量不作大调整E、安全在于强电和化粪池外立面和综合管网布置设计F、工期和投资控制在于排水I、调户外机维护设计E、安全在于强电和化粪池F、工期和投资控制在于排水G、地埋深度H、与园林和职能系统合图I、空调户外机维护设计（三）细部构造设计标准化１、公共楼梯间开窗与住户房间之间的防盗安全。２、住户与住户之间的防盗安全。（包括上下左右，如客厅阳台、阳台和楼上楼下）３、飘窗高度应设定为550，以便住户入住二装后的高度达到500以上，以便飘窗玻璃可以使用非安全防护玻璃。（三）细部构造设计标准化４、阳台和露台设置的地漏或水斗必须靠近建筑外侧布置，而且保证阳台有1%、露台有2%的排水坡度。５、卫生间一律采用同层排水，其结构板下层高度最少380MM。（三）细部构造设计标准化６、厨房和卫生间设置的排水立管应首先考虑设置在生活阳台上，否则必须设置在卫生间内，不得设置在厨房内。７、所有建筑设计的内门都必须设计100的门垛。（三）细部构造设计标准化８、厨房如果设置地漏，其中心到墙边尺寸750。９、卫生间必须使用磨砂玻璃，使用上悬窗。（高层防风，多层防盗。）１０、厨房和卫生间必须设置直径100排气孔，并保证有1%向外坡度或外接弯头，其窗口上缘必须低于结构板底200。（三）细部构造设计标准化１１、卫生间窗户不一定设计在窗间墙中间，结合其大小要保证淋浴房全部靠实体墙布置。１２、必须设计各房间、客厅和餐厅的户外空调机位的安装位置。（三）细部构造设计标准化１３、所有空调室外机的维护结构要尽量采用公司统一设计的矩管方案，自行设计必须满足室外机的有效散热和便于安装、拆卸、维修，并使用矩管不得使用百叶方案。１４、阳台栏杆、露台栏杆、上人屋面女儿墙和窗台的高考虑二装因素高度应提高100，施工及验收规范要求上人屋面女儿墙不低于1200MM。（三）细部构造设计标准化１５、生活阳台地漏应按照室内设计要求设计四个，一个用于阳台有组织排水，一个用于拖布才池排水，另二个为大小二个洗衣机使用。１６、洗衣机使用的地漏位置要保证其侧向排水要求。（三）细部构造设计标准化１７、每个房间包括厨房的窗间墙净空最小尺寸必须满足700。１８、阳台、露台和女儿墙泛水必须有向内1%的排水度。（三）细部构造设计标准化１９、单元入口门廊的设计要确保相邻一、二层住户的防盗安全。２０、信报箱必须设计在单元入口楼宇对讲的外面。２１、室内强弱电配电箱高度统一设置距楼地面1700。（三）细部构造设计标准化２２、露台、阳台的标高必须低于室内楼地面60。２３、多层建筑的楼梯间统一设计1200高的瓷砖墙裙。２４、外立面统一必须采用有组织排水。（三）细部构造设计标准化２５、分体空调机和柜式空调机的穿墙孔洞必须预留，其孔径分别不小于50和75，并设置向外2%的排水坡度。２６、小区出入口一般仅设一个岗亭，人车同岗管理。２７、消火栓应半嵌（对室内无影响时要考虑全嵌），背部细石混凝土现浇或钢丝加砖.（三）细部构造设计标准化２８、厨房及厕所除外围护墙外应采用120MM实心砖砌筑。２９、电梯厅旁的水表房、垃圾房、配电间等应设门槛，有水房间应设地漏。３０、消防电梯门口应做反坡，防止梯井进水。希望大家来完善100条。（四）限额控制设计管理1、钢筋和砼的用量控制。A、没有必要追求最佳匹配量；B、必须双控；C、控制及方法；D、知识积累是基础；49（四）限额控制设计管理1、钢筋和砼的用量控制。E、设计过程跟踪和参与；F、楼板厚度宜厚；H、钢结构的使用产生影响；I、地基基础与上部结构。50（四）限额控制设计管理2、门（窗）地面积比限额。3、地勘及基坑、基础设计控制。4、软硬景观和软景观投入比例控制。5、建筑体型、平立面及屋面工程设计控制。51（五）规划技术指标控制及使用1、容积率和建筑密度同时满足效益最大。2、面积赠送愈大愈好。3、车库尽量少修。4、内外景观利用愈多愈好。1、强度、质量必须保证2、建筑物地面标高0.000以下（地下室非承重内隔墙除外）3、专用砌筑砂浆专用于砌筑灰缝厚度≤15mm的蒸压加气混凝土砌块砌筑材料。（三）、蒸养加气砼砌块开裂防治4、专用粘结剂专用于砌筑灰缝厚度3—5mm的蒸压加气混凝土砌块砌筑材料。5、砌体的日砌筑高度宜控制在1.8m以内。砌至接近梁、板底时，应留一定空隙，待砌体施工完成7天后再补砌，补砌时应按照构造设计要求嵌填密实。（三）、蒸养加气砼砌块开裂防治6、切锯砌块应采用专用工具，不得用斧子或瓦刀任意砍劈。洞口两侧，应选用规格整齐的砌块砌筑。7、砌筑外墙时，不得在墙上留脚手眼，可采用里脚手或双排外脚手。8、按照国标和省规从严设置构造柱。（三）、蒸养加气砼砌块开裂防治9、厨房、卫生间、盥洗室等潮湿房间的砌块砌体部位应设高度不小于200mm的混凝土翻边，厚度同砌体厚度。10、门窗洞两侧应保证洞口平直。防盗门、防火门、金属门及外窗洞口两侧蒸压加气混凝土砌块砌体上、中、下位置应砌入C20混凝土块，作为门窗框的连接固定点。其他门窗可按构造设计要求采用可靠的连接固定方法。（三）、蒸养加气砼砌块开裂防治11、所有门窗安装固定后，门窗框与墙体之间的缝隙应采用现场发泡聚氨酯填充。12、加气混凝土墙面抹灰前，应在其表面用专用砂浆或其他有效的专用界面处理剂进行基地处理后方可抹底灰。（三）、蒸养加气砼砌块开裂防治13、加气混凝土外墙的底层，应采用与加气混凝土强度等级接近的砂浆抹灰，如室内表面宜采用粉刷石膏抹灰。14、抹灰层的厚度应予控制。当抹灰层超过15mm时应分层抹，每层抹灰厚度不宜超过10mm，下一层抹灰层应待前一层抹灰终凝后进行，抹灰层总厚度宜控制在20mm以内。（三）、蒸养加气砼砌块开裂防治15、水、电管线的暗敷工作，必须待砌体砌筑完成7天后方可进行。开槽时，应使用专用工具，严禁锤斧剔凿。砌体开槽埋设暗管时，水平开槽总深度不得超过墙厚的1/3，且不得破坏整块蒸压加气混凝土砌块。应避免交叉双面开槽。（告知客户）（三）、蒸养加气砼砌块开裂防治16、在开好的槽中埋好管线后应清理干净，再用蒸压加气混凝土砌块专用砂浆填实。所有开槽及线盒安装部位，均应在抹面层施工时压入耐碱玻纤网格布加强层，网格布应超出开槽周边100mm。管线的埋设应在抹灰前完成。（三）、蒸养加气砼砌块开裂防治17、蒸压加气混凝土砌块砌筑前，应认真熟悉图纸，核实门窗洞口位置及洞口尺寸，明确预埋、预留位置，熟悉相关构造及材料