浙江自考房地产投资分析试题及解析

浙江自考房地产投资分析试题及答案分析浙江自考房地产投资分析试题及答案分析/浙江自考房地产投资分析试题及答案分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精选自学考料介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯浙江省2018年4月自学考试房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题(本大题共24小题，每题1分，共24分)在每题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多项选择或未选均无分。1.以下对于土地谋利的说法正确的选项是( )土地谋利商购置土地，将其用于房地产项目的开发，此后整体转让以获取利润B.土地谋利商是纯真为获取地块增值而购置及拥有土地的C.所有购置土地使用权的开发商都视作土地谋利商D.土地谋利商特别关怀土地的土壤成分2.仓储商铺的特色是( )仓储商铺一般离市中心较近B.经营仓储商铺所需的技术含量较低C.很多仓储商铺是以连锁店的形式开设的D.仓储商铺外观必然醒目，这样才能吸引顾客到来3.工业用房的特色是( )拥有特别用途的工业用房平常周转率较低B.较大规模的工业用房平常周转率较高C.工业用房的租用者极少会在房子内部安装大型机械设施D.当工厂地处边远地域时，工业公司偏向于选择多层厂房4.从物理形态上区分，房地产能够分为( )A.土地、建成后的物业和在建工程B.生地、熟地和在建工程C.在建工程和已建成工程D.居住物业、商业物业和工业物业5.投资者实时调整房地产的使用功能，使之既符合房地产的特色，又能增添置业投资的利润。房地产投资的这一特色被称为( )A.长久性B.适应性C.政策影响性D.互相影响性6.房地产的价值受物质实体与权益双方面要素的影响，以下对于这两个要素的说法正确的选项是1⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精选自学考料介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯( )物质实体能够用利润大小来表示B.权益是无形的，不能够触摸的C.权益是物质实体的载体D.物质实体是房地产价值大小最重要的决定要素7.一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住所小区，并将其销售出去，这一行为属于( )A.房地产开发投资B.置业投资C.间接投资D.金融投资8.对一个特定的房地产投资项目而言，销售收入属于( )A.现金流入B.现金流出C.净现金流量D.时间价值9.房地产投资分析的目的是( )力争依据特定项目资源条件，获取投资经济效益最大化B.力争依据特定项目目标，将风险最小化C.力争获取均匀利润水平D.力争依据特定项目目标和资源条件，对各备选方案进行选择，以获取最好的经济见效10.某公司2018年销售收入为150万元，经营成本90万元，销售税金20万元，时期开销20万元，所得税10万元，则其经营利润为()A.10万元B.20万元C.30万元D.60万元11.一个投资者购置了一套商品住所用于出租，则该投资者该项投资活动的成本组成为( )A.购置成本和出租成本B.经营成本C.购置成本和经营成本D.出租成本12.县级以上人民政府依法赞成，在土地使用者缴纳赔偿、部署等开销后将该幅土地交托其使用，或许将土地使用权无偿交托给土地使用者使用的行为叫做( )A.土地使用权买卖B.土地使用权划拨C.土地使用权转让D.土地使用权出让13.以招标的方式出让土地使用权主要合用于( )2⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精选自学考料介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯A.一般居民住所B.划拨而得的土地C.竞争性强、盈余性大的商业用地D.大型地域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地14.当政府出让已经具备“七通一平”建设条件的土地时所收取的金额叫做( )A.毛地价B.熟地价C.土地使用费D.土地使用权出让金15.一级房地产市场是指( )A.增量房市场B.土地使用权出让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场当房地产开发成本降落时，往常状况下房地产供应数目会增添，供应曲线会______________平移。( )A.向左B.向右C.向上D.向下17.公司从事房地产经营过程中所产生的信息叫做( )A.内部数据B.外面数据C.加工信息D.原始信息18.公司为筹集资本而发生的各项开销叫做( )A.其余开销B.管理费C.财务费D.办公费19.从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借钱本金偿还和利息支出作为现金流出，用以计算有关谈论指标的表格是( )A.贷款还本付息估计表B.资本根源与运用表C.现金流量表（所有投资）D.现金流量表（自有资本）20.借钱人以其合法拥有的房地产以不转移据有的方式向贷款人供应债务执行担保的行为被称为( )A.房地产质押贷款B.房地产保证贷款C.房地产留置贷款D.房地产抵押贷款21.房地产开发公司开发产品销售率的计算公式是( )A.（当期开发产品完工面积/当期开发产品销售面积）×100%3⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精选自学考料介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯B.（当期开发产品销售面积/当期开发产品完工面积）×100%C.（当期开发产品销售面积/当期开发产品建筑面积）×100%D.（当期开发产品建筑面积/当期开发产品销售面积）×100%22.间接融资的特色是()拥有闲置资本的公司购置金融债券B.属于资本直供方式C.双方直接接触，基本没有中间环节D.资本融通经过金融中介来进行23.以下对于应收账款周转率指标说法正确的选项是( )A.应收账款周转率=应收账款均匀余额/销售收入总数B.应收账款周转率=应收账款均匀余额/经营收入C.该指标表现公司的短期偿债能力D.该指标表现公司的长久偿债能力24.以下对于固定财产投资方向调理税税率的说法正确的选项是( )推行的是差异比率税率B.对基本建设项目投资合用0%、5%、15%三档C.对更新改造项目投资合用0%、5%、15%三档D.对楼堂馆所课以重税，合用20%的税率二、多项选择题(本大题共10小题，每题1分，共10分)在每题列出的五个备选项中最罕有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多项选择、少选或未选均无分。25.风险对投资者选择房地产投资方向的影响主要包含( )令投资者选择风险最小的项目B.令投资者依据不一样样种类房地产投资风险的大小，确立其合理的投资利润水平C.极大程度上控制了房地产开发商的投资活动D.使投资者尽可能闪避、控制或转移风险E.判断进入房地产市场的最正确时间点26.提高利率对房地产投资的影响有( )对房地产实质价值产生折减作用B.加重投资者的债务负担4⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精选自学考料介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯C.提高开发商投资房地产的兴趣D.增添了开销者的购置力E.对工业厂房的投资更廉价了27.以下对于投资的说法正确的有( )广义的投资是指一种有目的的经济行为B.房地产投资分析中的投资指的是投资者一种有目的的经济行为C.广义的投资就是指生产性投资，包含工业厂房的建设D.广义的投资中投资者投入的能够是资本，也能够是土地、人力或其余资源E.房地产投资分析中使用的投资是狭义的见解28.以下对于传统房地产周期理论，说法正确的有( )在市场供求均衡的前提下，房地产市场会正常运作B.在市场供求均衡的前提下，投入房地产市场的资本利润预期保持不变C.房地产市场的发展表现出一种自我修正的周期性D.一个房地产市场运转周期包含衰败、繁华两个阶段E.当房地产市场供求均衡时，投资者拥有自我调理投资量的能力29.以手下于房地产开发直接费的有()A.土地开销B.先期工程费C.房子开发费D.管理费E.财务费30.按贷款的用途，房地产贷款能够分为()A.购建房贷款B.房地产经营贷款C.房地产开发贷款D.个人贷款E.开发贷款31.以下对于房地产项目融资过程中股本金和银行贷款的说法正确的有( )股本金平常来自投资者的自有资本B.假如房地产开发资本完满根源于投资者的自有资本，则能够产生巨大的财务杠杆效应C.房地产开发投资的特色要求开发商必然有必然量的股本金投入D.利用银行贷款资本经营，能够充分利用财务杠杆的作用E.开发商自己有实力的话，尽量不要利用银行贷款，由于会带来财务风险32.以下对于土地增值税税率的说法正确的有( )土地增值税推行四级超率累进税率B.增值额未超出扣除项目金额50%的部分，税率为30%5⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精选自学考料介绍⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯C.增值额超出扣除项目金额50%、未超出扣除项目金额100%的部分，税率为40%D.增值额超出扣除项目金额100%、未超出扣除项目金额200%的部分，税率为45%E.增值额超出扣除项目金额200%的部分，税率为60%33.以下对于店面房投资说法正确的有( )合理的店面房形式是沿街边的狭长形房子，设有最少一个进口和卫生间B.店面房投资的成功依靠于租客的业务的成功经营C.在小商铺的经营中，业主与租客的关系可是是法律上的出租—承租关系D.店面房的租约中一般不设定固定租金E.一般商业店面房的租期为1-2年34.大型购物中心的投资特色是( )A.大型购物中心的规模在30000到100000平方米B.大型购物中心一般没有食品商场，但在很多柜台有各样食品杂货C.大型购物中心中，主要商铺常常部署在中心地点D.很多购物中心有会议厅以供特其余民众会议或产品推行展现E.大型购物中心需要商场保安来保持次序并办理紧迫状况三、简答题(本大题共5小题，每题6分，共30分)35.简述房地产投资的利和弊有哪些？36.房地产开发商进行市场分析的主要目的是什么？37.以政府为主的土地一级开发模式主要有哪几种？38.简述房地产开发经营业务中营业税的征收对象和税率。39.简述特别房地产投资的主要种类及其与商业营运的关系。四、计算题(本大题共2小题，共24分)40.某房地产开发公司开发商品房，估计该项目开发过程需要5年，每年的净现金流量以下表所示。取贴现率为10%，试用净现值法分析该项目的盈余状况。（14分）净现金流量表（单位：万元）年份序号12345净现金流量-1012.20-1986.31-798.463530.023979.56贴现系数净现金流