某综合开发项目规划方案

PAGE第55页共65页第1页共65页目录TOC\o"2-2"\h\z\t"标题1,1"第一章总论41.1项目概况41.2可行性研究目的81.3可行性研究的依据81.4可行性研究的主要结论9第二章项目建设的必要性与意义132.1创造独特城市优势，提升中心城市地位132.2增强中心城市功能，推进区域城市化152.3改善人居环境，实施民心工程162.4实现土地价值最大化，筹措城市建设资金172.5优化城市布局，改善城市功能192.6传承历史文化，提升城市品位202.7建设城市休闲公园，促进都市休闲旅游212.8增加就业机会，拉动经济增长222.9产生示范效应，推动招商引资23第三章建设方案243.1建设目标24录3.2膝建设原则作螺24探3.3艇城市休闲公渡园建设方案艰莲24忠3.4毙蒸水河大桥柿建仆设松方案标听27皆3.5毛山水苑房地盼产项蚊目封建设方案患愚29公3.6落望城路改造酬工程建设方产案诱止33笛3.7周说明倍抛36落第四章衡浩项目配套拴条件逗僵37肤4.1虾交通减锦37新4.2康天然气阴卖37馅4.3对自来水锡圣37堵4.4咐供电望磨37盟4.5裹排污紫鞋38搂4.6计通讯系统泰盲38倍4.7正广播系统翁皆38雾第五章贺鲜投资单位概粮况与项目组啦织则管理龄帅39等5.1湾耀江集团概地况消警39钥5.2敲耀江集团开满发优势惭沙39疲5.3忘典型开发楼昌盘涛剖40拢5.4舍项目组织管汁理假酒43皮第六章厌犁项目投资估榨算与筹措眯预45湾6.1注项目总投资猪估算园傲45识6.2接建设进程安看排闭氏47奶6.3劝资金筹措句被48宝第七章霞凝财务效益分窝析乒筋49辉7.1擦经济评俭价杠依据喷皂49常7.2泥单项鹿开沈发项目的效讽益歼退49逐7.3浩综合开发项施目经企济很效益测算竖戚50仇第八章般鞠卖项目风险分毙析碍战59榆8.1疯定性分析鬼妥59缓8.2符定量分析象漂60熊附件一：衡俭阳市人民政仍府关于东方承红渔场团结劳湖项目建设亡有关问题的丰批复穗附件二：关纵于衡阳东方剖红渔场开发帖项目及汽车饱城项目有关秀问题的函(绘衡政办函[郊2003]诊53号)趟附件三：衡饱阳市基础设幸施建设优惠担办法惕附件四：东忠方红渔场团饺结湖像项目合作如意向净书竟第一章序总论孟1.1项目陶概况革缓项目名称霞：雁栖湖捷综合开发项景目演牲项目位置芒雁栖湖综合惠开发项目位写于湖南省衡亏阳市区北部羡，东方红渔建场和团结村尿所在地。东笛临规划道路坑，南靠蒸水月河，西临1储07国道（讽见下图1.怨1）。项目沾总占地28都54亩（规绸划用地面积颠3344亩徒，含古河道巡水域），城孝市规划确定究此地块作为打城市笨“扫绿心循”草，拟打造为揭具有生态、枝景观、人文乘特点的集休语闲、旅游、洒居住于一体许的新区。整航个建设项目球包括：10材00亩人工够湖、800棋亩园林、一阶座跨越蒸水栽河的蒸水河叛大桥以及房瓜地产综合开牺发用地计1犯054亩。浮可项目背景茶耗改革开放发20多年来讲，特别是最芹近几年恐衡阳经济有白了咱较快宴发展。19耕98年到2坑002年，漫国内生产总膜值由飞289奥亿元增加到健419亿元轮，年均增长冈8.5意%。200抵2年全市实哈现财政总收例入19.3终亿元，按可行比口径较2猾001年增丢长7%；城刃镇居民人均却可支配收入慧6525元坦，农民人均盟可支配收入拔2863元比，分别比2块001年增制长10.8脆%和4.9废%；全市金攻融机构存款妻余额345污.46亿元错，比年初增师加47.4扁5亿元。三在衡阳经济吼发展取得较肾大成绩的同搏时，城市化课水平低，城眯市建设落后粉，老城居住站环境差，阻录碍了区域经拾济要素聚集孕与发展，弱迟化了其作为句中心城市所炸应有的吸引半力与辐射功谎能,以致其述在全省经济抵中的地位正蔑面临下降之沙风险。新一活届政府清醒腊地认识到城钩市发展的瓶雨颈，在20表02年12准月28日衡诊阳市人大十膀二届一次会仅议的政府工商作报告中确吨定了城市的氧发展战略：顺“极化一点百，构筑一圈悔”弊，着力零打造中心城乌区，桨争创国家园管林城市，国政家卫生优秀存城市，全国砖优秀旅游城悟市和优秀环纵保城市，匆实现拥有百瓜平方公里面补积、百万人轮口的“双百智”城市目标联，把衡阳建碗设成为湘南纹商贸物流发完达、工业先怠进、宜居宜悔游的中心城危市，形成全坊市经济谨的张增长极。狸为了实现这失一目标，政欺府加大了城愁市建设力度闪，本项目是孤市政府重点废规划建设和宅重点招商引腔资项目。迎2003年同9月19日疤在温洽会上效衡阳市石鼓洪区人民政府掀与浙江省耀辫江实业集团即（虚下简称扯“秒耀江集团永”腊）签订医“赢合作开发东砖方红渔场团潜结湖及望城原路建设项目间意向书券”青，随后耀江喉集团多次到重衡阳市实地孙考察论证。午在双方高层过领导充分重集视下，项目皮快速进入前铲期阶段。2纷003年1及2月1日，迁衡阳市政府晓召开该项目疼的规划与景企观概念设计遵方案汇报及辜项目论证会柄，并下发《嚷衡阳市人民话政府关于东堪方红渔场团升结湖项目建倍设有关问题虚的批复》，赏项目进入实屈质性阶段。怎化开发的基本森思路拜根据筝“敲合作开发东磨方红渔场团拔结湖及望城钥路建设项目浅意向书夸”凯内容，将雁盒栖湖房地产傍开发项目同弄建造蒸水河柴大桥、人工胀湖、园林、督望城路改造驼等结合，由还耀江集团实至行一揽子打昌包式整体开营发。愧由于蒸水河彩大桥、人工暂湖、园林公塔园、塔望城路改造想均属于基础朽设施建设范苍围，可享受耀城市基础设跨施投资优惠食政策，根据矿《衡阳市城丈市基础设施农建设优惠办宏法》、《衡墓阳市人民政需府办公室关糟于衡阳东方狂红渔场开发尿项目及汽车召城项目有关脸问题的函》婆、《衡阳市煎人民政府关阔于东方红渔孩场团结湖项毅目建设有关矿问题的批复杀》有关内容羽，衡阳市政则府按每10场00万元人垦民币投资额舰，以13逝.锯5万元口/数亩价格出让盘市场挂牌价醉格为28万赌元惕/者亩的房地产秤开发用地8满5亩作为对辉浙江省耀江咐集团的基础浇设施投资的前补偿与回报转。土地补偿难先用东方红剂鱼场105紧4亩土地（存山水苑房地扬产开发项目性），不足部缺分用望城路喊两侧未征用容的土地。候故包括基础采设施投入补破偿及其应交吃土地出让金赠后，对投资痒方而言，房描地产开发项盾目的土地综座合成本为2顾5.26万概元/亩，土工地每亩28躺万元市场挂锋牌价与25艳.26万元关土地综合成衣本的差额为冒政府对企业围从事城市基眨础设施的投桃资收益回报俘。饮倘项目建设内驰容移根据积“躲合作开发东井方红渔场团它结湖及望城双路建设项目棚意向书头”走内容，本项漏目驰建设包括：挤（1）人工渠湖（100遗0亩）爱（2）园林礼（800亩球）爬（3）蒸水孙河大桥夕（4）望城很路改造舰（5）经营夏性房地产开卷发项目庆考虑到揉1000亩撒人工湖、8杯00亩园林毫、一座蒸水驻河大桥的建鼠设投资总额砖已达到13龟889惯.5嗽万元，按每辱投资100斩0亩可获得赌85亩土地皂补偿的政策皮，应获得的装补偿土地为刷1180谜.炭6亩，已超背出了目前炸东方红鱼场赢1054亩锣房地产开发雁用地规模，云望城路改造眼工程基础设裤施投资的补数偿与回报已溜不可能在天雁栖湖要·懂山水苑房地步产开发项目含中得到落实额，需在望城搏路两侧未征爬用的土地安罩排解决。故标本报告投资而额估算与效部益评价不包雅括瓦望城路改造闭工程项目。栋根据地块特盛点、规划要烛求以及需求名发展趋势，佣我们将人工爪湖、园林建尾设项目合一游为顽“梯城市休闲公合园铃”界，因此雁栖各湖综合开发舟项目由以下成三部分组成封：盖（1）城市险休闲公园耐（2）蒸水眼河大桥恒（3）山水爬苑房地产项腿目驼1.2脏可行性肠研究目的辰从城市沟社会经济发个展的高度、跃从项目自身倦的社会效益密与经济效益葵角度论证雁写栖湖项目建乐设的必要性叙、方案的合轮理性以及经听济的可行性逗，确保项目垄决策的准确匹性，实现社些会效益、生走态效益、经旗济效益荡“宏三赢免”影。巡1.植3饮可行性研究麻的依据多（1隔）滩衡阳市人民脆政府关于东隐方红渔场团神结湖项目建铜设有关问题世的批复；陆（2）关于吐衡阳东方红璃渔场开发项善目及汽车城贩项目有关问爸题的函(衡饮政办函[2承003]5拒3号)；舱（3尼）昂东方红渔场缺团结湖李项目合作红意向麦书出；虫（4）衡阳俯市基础设施绞建设优惠办榴法；垄（5靠）索衡阳咬·疲雁栖湖规划虫与景观概念猪设计方案(剥美国Ton己tsen建恢筑设计事务袋所)；侍（6）须衡阳市城市捷总体规划（矮2003年若版）鬼；辣（7劣）衡阳市控务制性详细性蜂规划秀；春（8具）国家当前树有关产业及薄社会、经济耽发展的方针去政策健；画（9）衡阳圈历年统计年存鉴；友（10）衡芽阳市志。作1.4可行毁性研究的主重要结论宴肠项目建设意推义重大，具衰有建设必要崇性胁（1局）饮对推进城市小化进程，提男升中心城市荡地位有重大公意义。灶雁栖湖综合掠开发项目对随打造优良的仔投资环境和播人居环境，榜创造城市独椒特的竞争优工势，改变衡姿阳市目前在授城市竞争中宽处于相对不针利地位，增圆强城市吸引难力和幅射功欲能，推进城慎市化进程，虚提升其作为蒙中心城市地则位有十分重笛要意义。誉（2）对改住善人居环境秧，加快建设霜小康社会步籍伐有重要作遣用。俱目前，衡阳纽市城市建设额滞后，人居崖环境差，与太区域城市地悬位和建设小润康社会的发勾展目标不相罩称。雁栖湖普综合开发项绣目对改善目廊前现状有重甘要作用；对跪满足人们对麦自然、生态览、人文、休扮闲和生活空咱间的需求，善提高居民生迅活质量有十倦分重要的意害义；是一项旷民心工程量。盆（3）实现门土地利用价后值最大化，门为城市建设沙筹措资金览。遇城市休闲公郊园和蒸水河殃大桥建成后巷带来巨大外虏溢效益（生班态效益、景暴观效益、周雷边土地升值裙效益），若孙没有雁栖湖淋·仁山水苑房地豪产项目的开猴发，将造成验效益的巨大卵浪费。同时赶房地产叔开发又为导城市生态环捆境和城市基抓础贿设施槽建设提供了基资金坝保障。粘这种拼公益性班项目疫与经营性房菜地产开发项缸目良性互动毛，顾为实现城市呼土地综合利错用价值板最大化蚊找到了一条降具可操作的摆途径。梁（4）传承智衡阳历史文院化，提升城抖市品位。替项目开发充朋分尊重衡阳锡历史文化传牺统，巧妙运涝用建筑语言登反映当地的灾历史文化。评如：围绕历姥史文脉构思姐“订历史藤叶悄”拨景观，摇“待七星拱月略”勒景点设计，庙对古河道采爬取保护性开分发等都将极宇大地传承衡炎阳灿烂历史捉文化，提升阀了城市文化吐品位。剪（5）拉动着经济快速发轨展，社会经顾济效益显著嫂。蒜巨大的投资彻（12.8眨亿）创造大砌量的就业机屿会，并直接姻带动衡阳市高建筑业、建忠筑材料业、忌装修业、金测融业等许多越相关产业进贺入良性发展关阶段，间接闭带动其他产沃业发展。寄（6）产生地示范效应，绘推动招商引层资进程。抽雁栖湖项目类是首个炒衡阳市政府烤与江浙大企载业在城建领种域的合作项颜目，其疼成功建设将州对衡阳市城站市建设领域活产生不可估搬量的带动作向用，对衡阳鄙市的招商引悠资产生巨大凑的示范效应化。各（7）拓展家城市发展空霸间，优化城嘉市整体功能狐。纷雁栖湖项目厚位于城北，娇是城市往北啦拓展的第一功个桥头堡。筛该项目的建史设对扩展城创市发展空间恰，拉开城市专建设框架，奋壮大城市整齐体骨架，优念化城市空间光结构，提升粘城市整体功酷能，都具有甘重要意义。理（8）建设锯城市休闲公背园，促进都粉市休闲旅游倾发展。守雁栖湖城市预休闲公园是辜衡阳城市化猪进程的必然膨产物，是城策市居民日常融休闲、娱乐辫、健身不可秘或缺的活动壶空间，这对评完善衡阳城总市功能结构茂和空间布局想，促进都市鲁休闲旅游的廉发展，提高浪居民生活品哥位，将发挥耀关键作用。快（9）实现呈社会生态经然济三重效益腾，旧符合煎城市建设的卸新趋势。鼻雁栖湖肿综合疯开发项目谷是一个典型弓的键融基础设施狗建设镜、生态眯环境整治逆和首高品质币住宅开发鹅于求一体的复合牺性房地产开晋发峡项目，断体现痒1+1>2归的奸系统优化思叙想跨，其成功建凡设将极大地菊改善响衡阳市旺的综合环境看质量钟，实现了肉社会颗、韵生态他、场经济烛三重效益综缝合最优，代川表着幻未来城市开絮发的蜜新鬼趋势。套高项目建设条舞件具备，具啦有实施的可拆行性鸦（1）投资削单位实力雄处厚，能保证狡项目顺利进按行。饲浙江省耀江知集团资金实风力雄厚，开责发理念先进学，经验丰富词，具有突出妹的品牌、人壶才、资本、讨资源、规模进与管理优势刷，能确保项品目顺利进行迫。修（2）建设唯条件具备。疏项目建设配负套及投入使怨用所需的资丘金、他交通道路、萌自来水、排缠污、电娱、通讯、天潜然气等都具段备建设条件坡，并可保证旗项目顺利动腿工。矛按每亩25汇.26誓万元综合地拐价计算，项丧目总投资悦12813编8润万元闭，其中自筹患38500壶万元缸，贷款89怎638万元弦。寺（3）经济柏效益良好。星税后利润总遮额达到24坏242万元追，税后投资邀利润率为1失8.9%，酷投资回收期秃为4.34险年，财务净旱现值(12喜%)为11遗208万元半,内部收益早率（所得税皇前）为19歼.77%。瑞项目在财务论上是可行的猛（见表1.欣1）。喇表1.1臣主要财务指己标无内减傅容兆金额（万元哄）悼总销售收入拜17678比3形建设总投资欢12813寿8锈税前利润郊36182死所得税（税刃前利润铸×别33%雪）英11940漆税后利润轮24242秘税后投资利裕润率睁18.9%猪内部收益率辽19.77探%隙投资回收期烤4.34年地财务净现值沙(12%)甚11208狂.2遍盲痕总垒结论束本项目在开摘发过程中，箱虽然面临一久定的风险（出政策调整风大险、利率上煮升风险、建消材涨价风险托以及突发事脖件风险），彩但有当地政首府的支持，港有开发商雄婆厚实力作支笔撑，有良好概的经济效益予作保证，加朴上有很好的铃社会、生态序效益，本项些目可以规避慧或降低风险柜,具抗风险洲能力未。闹钻综上所述，群该项目建设极意义重大,康具有充分的雀建设必要性淘；项目建设越条件具备，描具有实施的斗可行性。衡劝阳笨雁栖湖综合兵开发项目是仁可行的。登第二章思项目建设的症必要性与意谨义梁雁栖湖综合蚀开发项目总舒投资预计达适12813辉8万元，为臣衡阳市有史亏以来最大的嫂城市建设项并目，它的建小成对加快实扑现市政府提酱出的城市发无展目标，改纹变城市落后唱面貌，提升隶城市品位，哲满足居民日为益增长的对沉高质量工作京、生活环境箱的需要，增殿强中心城市娱吸引力，促炒进区域经济忧发展，提升套其作为湖南般省中心城市脱应有经济地拢位等均具有轰十分重要的政意义。栽2.1创造住独特城市优姜势，提升中而心城市地位逐衡阳市位于煌北京、武汉哈、广州中心悔轴的节点上描，其地理位怖置十分重要些。但是，城铺市竞争的加揉剧和湖南省径实施非均衡悔的区域经济孟发展战略，读使得衡阳市怜作为主要中胆心城市的地顿位正在面临透严竣挑战。时1997年僻，湘中城镇掘群被确定为葡湖南重点发卡展区域，目陕前又密被列为国家短“十五”计侦划重点扶持母发展的秀全国检七大城镇密梳集区之一浪，也爽是世界银行尽在华实施的肢首批城市发响展战略研究篮计划的两个借对象之一抛。湖南省政旧府明确提出颂今后一段时赖间内将酷以长沙为中葵心，进一步耳突出长株潭茧城市群的作百用，通过推品进基础设施演一体化、城疫乡一体化，竹把长株潭建笑成湖南经济述发展的核心湿增长极、高辽新技术产业第聚集区和现烟代化、生态仅化的网状城泡市群，辐射途带动全省和油周边地区经皆济发展。易政策倾斜导慈致湘中城镇羽群迅速崛起装。统计资料靠表明，罚作为厅湘中城镇群雾的重要两极痛，株洲和湘休潭的经济地件位晋已经大大提喊高（如下表蛛2.1）。竿衡阳市腹地领会遭到新兴点区域性中心仿城市的蚕食贯，衡阳市作棋为中心城市校的地位将受秘到威胁。神表2.1：膀衡阳市与湖驱南省土主要城市经冠济指标比较及城市丈人口（辖区搅）使（万人）脏GDP春（亿元）押人均GDP疾（元）只地方财政收泳入（亿元）觉城市居民人斩均可支配收哲入（元）劝农民人均纯吓收入（元）恭城市化率（写％）缸衡阳最709.6半4狼418餐5907幼13.61担6525淋2879骂26.9病长沙米595.5遍818颗13747电46.07咏9021济3462撤32.7勒湘潭蛙280.4虾7拳262煎93食40即8.59尤7117织2982剃27.7权株洲金372.1团355摩9644棕15.17宣7932啄2868衰25.8率岳阳堡525.5胃4午452浪8616培17.28脆8329吗2704喊21.1故常德贵598钥443工7421扯16.56筐7459套2341标21.1桂郴州遮458.2努4激288巡6317段17.38哭6960室2614索26.7详注：1、城雪市化率为2胜001年数些据苦2、湘潭、寒株洲人口为香2001年雕数据救因此，衡阳垃市必须理性讨评估其在城艇市竞争中所位处的地位，柿积极打造优磁良的投资环排境，创造独页具衡阳特色榴的城市优势若，为衡阳市会在未来的城巧市竞争中立紫于不败之地河创造条件。匀衡阳市目前饭所处状况与温杭州极为类沫似。杭州是菜浙江省政治晶、经济、文卧化中心，省鹿域第一中心蜡城市，长三双角地区四大客一级中心城俭市之一。但兽是，周边城畜市的迅速崛脚起（如宁波凳）、极化竞右争加剧，使矩杭州市经济笔影响腹地逐剂渐缩小。为庆应对这种不馅利的城市竞科争格局，杭冲州市政府投表资15亿打愧造笼“三西湖品牌剩”厅，垮特别是20议02年完成介的南线改造窃和2003舰年完成的西绕线改造，恢羡复了煮西湖挥的本来面目缠，使杭州的咐吸引力大幅箱上升，这是卷杭州近年来爪房地产业和亩旅游业能够绿保持持续繁第荣景气的重饭要原因。瞎“讲西湖品牌谢”寒培育了杭州除特有的城市冤竞争优势，称成效显著，通今年世界银渡行公布的中请国城市投资冲环境评比中迈杭州综合排眯名全国第一盛。踪借鉴杭州经良验，以箭雁栖湖棵综合开发恳项目为突破既口，努力打主造衡阳城市挖新名片，形蜂成独具衡阳结特色的城市暴优势，对提径升中心城市牌的经济地位育、促进衡阳括市社会经济徒快速发展意本义重大。喂2.2增强辩中心城市功渣能，简推进区域城爽市化若衡阳市隐总人口70济9凑.64效万，其中城补市人口89妙万铲，是湖南省夫第二大城市蜂、湘南第一归大区域性中邻心城市。现本辖赵5县2市5撤区，总面积野1.53万廊平方公里，侵腹地广阔；欣地处樱广西、广东吼两省北上的狠咽喉要道，挡京广铁路、勾京广高速铁榆路、京沪高兄速公路、1煮07国道纵统贯南北、湘秃桂铁路、衡仙昆高速公路朵、吉邵高速搁公路横穿东让西，堵三条均省道雨的摧始终点，是团全国四十五磁大交通枢纽害之一，灭交通汇地理位置欣十分泰优越袄。扔但是，衡阳灾市城市规划梦与布局不太慌合理、城市氧基础设施建散设滞后，导变致衡阳城市驰集聚功能、泽服务功能较房差，这不仅弃制约了衡阳巩市利用其腹肆地资源的积感聚来推动中托心城区的快种速发展，也漆削弱了作为粮区域性中心予城市应具有拆的功能，阻挡碍了区域城碰市化的快速考推进，与其宅湘南第一城桑的地位不相燥称。妄区域经济发蒙展水平最终伟受制于区域敢中心城市的桃发展水平，苗又同时在中多心城市的发舍展水平上得航到体现。加位快衡阳中心碎城市建设既舍是改善兴衡阳岛市形象，满佣足居民工作充、生活质量推的需要，更哀是充分发挥压衡阳市区域挑中心城市功趴能、推进城兵市化进程的穿需要。鼠亚里士多德牢曾经给城市肺下过一个非直常经典并广撒为后人认可伏的定义：“柴人们为了生胀活来到这个握城市，为了污更好地生活愿而居留于这直个城市”。肝雁栖湖综合盼项目开发使拔衡阳拥有一铃座美丽的休送闲公园，拥斜有一个集晶“生态·景给观·人文·帜休闲·社区扔”孩于一体的大菠型高品位住奏宅区，这是罩一个集人气爱、聚财气的担项目，江将大大提高税城市的吸引抖力。只有中厘心城市吸引东力提高了，排才能吸引商摧务、会议和洲专程旅客，记形成集散功剑能，带动周贯边区域的发夜展；只有中超心城市吸引嫩力提高了，扁才能吸引农水村人口向城瓜市集聚，带缎来城市集聚唇效益；只有掀中心城市吸挂引力提高了赞，才能吸引销更多外来资带金投入，为桃衡阳带来更末多的就业机滤会，进而带跑动区域经济阔的发展，雁复栖湖综合项慨目对提升城舍市的品位，姥推进城市化贩，提升区域取中心城市经押济幅射力有护极其重要的门作用。芳2.3改善托人居环境，繁实施民心工折程块衡阳市虽然他从90年代纸就开始旧城期改造，由于速当时开发思郊路等原因导燥致改建后的影老城居住环讽境较差，如恭建筑密度过围高（中心城铺区人口密度按平均为28石310人/稠平方公里，肾最高地区达求到6400绒0人/平方鱼公里，远高锋于北京、上诉海、南京等雀大城市核心疫区的人口密酸度）、基础绕设施欠帐严宝重、缺乏公阴共绿地和活焦动空间等。浇老城区内充复斥着陷“捉贴面房曲”产、作“鸡勾手房闪”竭、战“假亲吻房遗”手等建筑，居内民对居住环突境添“泽怨声载道项”抢。2002皇年衡阳市规辩划设计研究崭院调查表明眠，80%以寿上的居民对恭现有居住环贵境表示不满哪意。育市区各类景性点公园设施患陈旧，但依认然人满为患动，市民休闲雄空间严重不警足。摔雁栖湖复合粪开发项目很忍好地体现了他城市建设的统“午人本思想冤”络。无论是城轧市休闲公园验的建设还是打高品质住宅蠢区建设，均走体现了墓“盈以人的合理隶需要为中心醉，通过城市刷资源的可持方续利用，实戏现人与自然谨、人与人、习人与自我的恋和谐逮”凭的人本理念于。项目建成虹以后，姑衡阳市民有铁了一个休闲棍生活的好去就处，有了一喝个可以享受就舒适生活的挽家园，有了忌一个可以品用位衡阳历史招文化的景区卧，麻将改善衡阳江市生态环境届，改善居民惭居住、休闲袭环境，提高碧市民生活质苗量。从这个鞭意义上讲，粒它是一个基茄于人本理念天的腊“摄民心工程云”乡，是政府很掉好地挥贯彻贡“舞三个代表恋”驻重要思想的识具体实践。轿2抄.功4实现土地阵价值最大化均，携筹措城市建睛设资金属（1）复合域房地产开发饮是换房地产开发借与城市建设粗的主流趋势携。第20变世纪90年炒代以来，中拜国房地产业斧逐渐拓宽自冒己的外延，下与文化、旅箱游弄、体育保健签、生态环保花、基础设施渴建设垄等产业进行瓦了有机的整宁合，赌不仅昭示了甚房地产开发忘商价值观念玻已经由单纯挠的经济价值隆观向生态、今文化、社会累与经济多元吗复合价值观庸的成功转变阔，同时也宣岸告了挺中国房地产恒业谨已股开始步入纳复合发展百的新阶段坊。共作为林房地产的陆复合概念怜它是滋一种兆新的昂开发模式公，咳一种厅新的狭资源整合竖方式，一种究功能与价值卷的有机整合睁，是一个复针杂的誉系统工程按。纷雁栖湖开发其项目青是一个液集围基础设施拼建设鼠、生态建设持和住宅开发换为一体的复副合性房地产侵开发田项目，即它体现一种暗1+1>2稀的换系统优化思盼想。辽雁栖湖开发粘项目从空间滥形态上看是唤一个3+1暑的组团式开卖发项目；从佩要素构成来么看，是一个敲融合资金、旋土地、生态弦环境资源、顺人文环境资筝源、现代科锦学技术与现放代人本管理笛思想的系统缓集成项目；巷从产业层次宽上来看，雁器栖湖开发项慎目是城市基增础设施建设姻、旅游与休沈闲设施建设察、城市生态稼环境治理、目综合性住宅敢建设等众多扛产业发展项跟目的有机复姜合；从功能割上看，项目仍建成以后可局提供良好的否休闲、旅游莲、健身、社射交、居住、屯文化娱乐等笛多种服务，晨是一个兼具羽社会文化、创自然罢生态和经济捉三重效益的福复合型项目集，鲜实现了罗社会、生态公与经济三重创效益目标之配统一，对提场升衡阳市未手来城市发展前质量、推进齐城市社会-叔生态-经济抽协调发展有阀十分重要意浆义，是实现独衡阳市努力分打造现代生挨态友好型城羊市的重要举浑措。宋（2）复合匀地产开发可圈充分挖掘土鸭地资源价值阶，实现土地哪利用价值最遣大化。真公益性建设章项目与房地盯产开发项目街是一种共生欢、共存和良芬性互动的关恢系。以人工喘湖、园林建祝设为内容打墙造衡阳市熊“搭城市绿心筑”森及蒸水河大滴桥的公益性备项目的建设敢，不仅直接绒改善了城市攀生态环境，肃提升了城市炼景观的美学灵价值，也直吗接提高了周混边住宅土地饮利用的经济售价值。而房锋地产（综合倍性房地产开隔发，依托城晒市绿心建设训，整合优良扇的区域生态死环境资源、骗良好的基础歪设施资源打矩造衡阳市生五态滋-筒旅游服-构休闲舟-竟保健复合型所高品质住宅礼区）开发项撒目是公益性逼项目外部效宝应的载体，袄没有房地产罚开发项目而昆仅仅有公益产性项目将是辟对外部效应妄价值的巨大役浪费。换言爪之，开发雁花栖湖开发项坐目浸.女山水苑项目笋是实现土地跳综合利用价潮值最大化的间需要。孩同时，房地饿产开发价值叶的实现过程我是为城市建京设筹集资金模的过程，这病又为城市生型态环境和城杜市基础建设帖与维护提供谊了保障。可正以认为，没钳有房地产项赚目的开发建疾设，城市休屠闲公园等公厉益性项目的旱建设就失去爪了可持续发宝展的基础。窑因此，霸3+1复合钞项目建设是寄公益性质项目开发加与经营性房符地产开发项泽目良性互动俊的需要，它标不仅直接提亮高了城市生莫态价值、城田市景观美学介价值，同时勾又为实现城收市土地综合假利用价值佳最大化见找到了一条球可行途径。乐2.5优化淡城市布局，争改善城市功之能姜衡阳城市重偏心过于集中奥于城市南部墓，空间布局址不合理，制退约了城市的不发展。窝从目前衡阳殊城市发展方睁向看，往东暗有湘江阻隔疮，跨越成本弱大；往南，征拆迁量大，滩拓展空间小关；铁往西着，已有开发撞区板块布局渣，臭而往北发展伪具有天时、议地利、人和验的有利条件荷。舍雁栖湖项目铲位于城北，绪是城市往北昆拓展的第一欣个桥头堡。郊栖湖项目的禾建设，不仅刻扩大了城区益，便于与北脱区连成一片悄，优化了城交市结构，有论力地促进了只城市整体“疾大骨架”的胀形成蓝。偏雁栖湖城市锣休闲公园的收建成，将在因城北地区出旨现一个陆地延面积达到8评00亩、水敌域面积达到李1000亩眼的廊“筑城市绿心芬”意，不仅将直笛接改善城北振地区的生态深环境，提升要城北地区的错房地产开发凳价值，而且疮也将直接改此善整个中心饭城市的生态快与居住环境盾，突破南重浓北轻的城市罪空间结构，申对城市的持超续发展将起凉到关键作用恢。凯整个项目建您成以后，将惠成为一个集传观光旅游、油健身休闲、湿居住与商业暂等于一体的叠多功能现代破化的城市新僻区，极大地修提升了城市辨的整体功能冷。询2.6传承饲历史文化，斥提升城市品味位省衡阳历史2纤000余年梅，蝶历史文化丰下富而灿烂。爆秦汉时期，爪有蔡伦造纸闲，开创了世千界造纸技术睬的先河，为无古代四大发棵明之一，为吹人类文明做絮出了巨大贡思献；唐朝时希期，有佛教随禅宗七祖怀受让居南岳般抓若寺，开禅碌宗南岳派，紫世称拼“活南岳怀让秃”摇；清朝曾有鸡曾国藩囤兵拳衡阳，操练怕水军，遂成获湘军威名；全今天，当我引们漫步昏衡阳街头，娇古城风貌几的乎荡然无存时，不能不令贺人感慨万千家。苦完整意义上绘的城市现代煤化包括阿经济现代化递、秆社会现代化词、环境现代伐化灯和人类自身知价值追求的揪现代化共。积极保护京人类创造的业灿烂历史文饱化遗产显然容是人类价值勺观现代化的暗一个重要内钟容。因此，捏城市现代化条不仅仅意味吼着高楼大厦滔、立交桥、孩高架路等高送级现代建筑吐与完善的城科市基础设施凡，也意味着喇拥有良好的挎城市生态环翅境和深厚的悉历史文化积大淀。扫随着社会的银发展，人们座越来越认识乱到，有效保壳护与合理开霉发、利用城遣市优秀的历北史文化遗产芒是城市现代张化的一项重初要内容，也警是人类文明寺、进步的一盈个重要标志崖。保存城市廊的记忆、保俯护历史的延老续性，保留杜人类文明发鸽展的脉络是常人类现代文鞠明发展的需秃要；对历史黎文化资源的熊合理开发和颂利用则是保尖护与宏扬历厦史文化的有默效途径。迁在雁栖湖整盟个开发项目净中，我们将悠以既对历史申负责又对未勾来负责的态截度，充分尊德重衡阳历史纹文化传统，共积极挖掘该技地块上曾发萝生过的历史膨，巧妙运用学建筑语言来畏反映当地的肺历史文化。中在公园规划血设计中将吸殊收传统造园箩艺术的精华愚，围绕历史拒文脉构思箩“珍历史藤叶爽”植景观，提出壶“侵滨水城市远”蓄概念，实现穿水景、绿景势、房景与文据化的沫“宇水乳交融璃”源，使衡阳城买市休闲公园体既具有中国蚊传统特色园驳林的丰富、炮细腻、蜿蜒筐和地方文化样特色，又具孟有现代城市耗休闲公园的呆大气、开放恰、时尚与休卷闲功能。对萝古河道采取他修复性、保列护性的开发辆。住宅建筑扑风格上突出邮衡阳特有的奔灵巧、秀丽棍的水乡文化词。这对传承颗衡阳灿烂历或史文化，提浴升城市品位抖有十分重要科的意义。杜2.7顾建设城市休质闲公园，促往进都市休闲遍旅游辆根据衡阳城叛市发展规划唇，旅游业在呆衡阳产业发诵展与产业升定级中拥有独奶特地位。作躁为降“搅全国性旅游驼观光胜地，急大区域宗教兆、文化旅游乎中心乞”受，衡阳正在浸构建分别以晓市区和南岳宽衡山为中心辫的两个旅游酬圈，即都市歪休闲旅游圈稼和郊区特色源风景名胜旅咱游圈。予从衡阳市及档其周边旅游迎资源分布情并况看，有南砍岳衡山、峋别嵝峰国家森萍林公园这样堆的国家级旅兆游资源，还蓝有歧山公园犹、锡岩仙洞赛、天堂山风逮景区、蔡伦也故里、江口谷鸟州生态旅袖游区、常宁动蒲竹瑶乡旅饱游区、石鼓樱书院、古樟似公园等为代笔表的地方特娘色旅游资源敌。衡阳的旅朱游资源优势线是显著的。梨但是，旅游骂资源优势要双转化成现实歉的市场优势滋，一是必须蕉实现资源的愈有效组合，肌把名山、名璃水、名人、拐名园与民俗摊等不同类型氧的旅游资源图有机组合成闻有吸引力的悲“渡旅游线路舱”穿，才能受到钻市场的接受蔬与欢迎；二愁是必须提升绩中心城市的帮吸引力，只纯有中心城市辰的吸引力提堆升了，才能庆吸引商务、近会议和专程斧游客，形成宗旅游集散功命能，带动周城边城市旅游愁发展。目前屋衡阳已经开蹈发的成熟旅爪游资源中，总名山多，名驱水少，名人圈、名园与民殃俗资源开发壳相对滞后，猴旅游产品体哀系不够完善荡。作为旅游热集散中心的慎衡阳市区，幅重量级的旅起游资源缺乏攻，城市吸引诱力不够，这牙是目前还不心能有效发挥勾旅游集散中毛心作用的重糖要原因。个雁栖湖城市碗休闲公园的爆建设，将使遇衡阳的旅游故资源结构和今空间布局更题为完整，旅吨游资源组合局可以更加有疏效，对促进苍旅游产业的佩发展可以起抚到关键作用叙。凳2.8增加吨就业机会，过拉动经济增寒长谈酷雁栖湖复合麦开发项目建晶设是一个开欲发时间长的跟高投资的综仓合性城市房交地产开发项死目，估计投隐资总额将达辩到1281虎38随万攀元，这笔巨苹大的投资将漆提供大量就林业机会，增泽加政府税收无等，显然会陶直接拉动衡局阳市经济增槐长。同时，昨以基础设施钞建设、休闲患公园建设、幻综合性住宅井开发建设为败龙头的复合角性房地产开向发将带动衡换阳市建筑业题、建筑材料记业、金融业称、装修业等区许多相关产蛾业进入良性足发展阶段，听直接拉动城芦市经济的增刮长，加速城帐市产业结构祥调整，直接们提升第三产借业在国民经苏济中的地位先，具有良好陆的经济效益配。笨2.9产生滥示范效应，针推动招商引糊资佳衡阳雁栖湖煌综合项目引错进浙江省耀缝江集团投资洪建设与开发背。浙江省耀等江集团拥有碧房地产开发值一级和房屋丽建筑工程施缝工总承包一亭级资质，在陕房地产开发寇方面，积累德了丰富的经和验，特别是吃公建项目开鸡发规模、开搁发经验在浙公江首屈一指意。公司资产勇达到60亿疗元，已开发摔面积约30松0万平方米光，具有雄厚规资金实力与乎开发力量。犬雁栖湖项目堡是首个蹄衡阳市政府随与江浙大企搞业在城建领日域的合作项误目，纱将对衡阳市暮城市建设领牌域产生不可垄估量的带动莲作用，是对钓衡阳市的招芬商引资产生此示范效应，淹并为实现把拴衡阳市建设坚成为布局合匪理、功能完耽善的湘南第醒一中心城市艘的目标注入皂资金来源。幼总之，耀江妇集团基于对族衡阳市城市缓发展战略目枕标的准确把铁握，基于对最复合性房地奇产开发概念袄的理解，基冤于对现代城气市建设要实锄现社会-生拣态-经济效英益三赢目标株的认同，认砍为雁栖湖复烂合开发项目慎建设具备天屈时、地利、你人和之综合罪优势，社会熔、生态、人拼文与经济效粒益显著，具尖有充分的建剂设必要性遮。嫂第三章建这设方案始3.1建设租目标舍湖南第一，切全国一流。箭3.2建设汗原则杯（1）高起歼点规划：秒充分挖掘地宾块生态资源重、人文历史壶资源价值，瓦创造景观优援势，聘请国欣际著名设计秩公司对项目士进行高起点拜规划与设计央，达到终“雪以人为本、蚕天人合一脏”递的意境。稀（2）高品怜质建设晒：奥在建材选用足、建筑施工才、园林制作灾等各方面严引格把关，打垃造经得起时挽代考验的精娃品工程。附（3）大资作金投入奴：遵项目投资总是额达128壮138万元课，集团公司秆将采用自筹净与银行融资由结合的办法贷确保建设资冒金到位。救（4）高效宅能管理：扛建立强有力污经营班子，惠在建设各环举节充分引入舟市场竞争机膝制，高效能削管理，确保欲项目如期完贿成。脊3.3城市氧休闲公园建就设方案安城市休闲公东园总占地1峡800亩，秩其中：10荣00亩湖面耕、松800亩园套林。锡邪项目定位浆项目定位：基休闲公园定位依据：龟（1）灾当前国内壳公园开发的肠重点已经从丰旅游观光公贱园、游乐公装园转向城市形休闲公园。英（2）浇城市休闲公系园的大量出翅现是城市化样进程中伴随宗着城市迅速芦扩张的必然斯产物。她是促“蚀城市的绿肺叠”愉，是城市文轧化的记录与凑传承，是确“利城市的名片蛙”灿，能极大地菌促进中心城芬市的繁荣，筑已经成为城库市环境不可叶或缺的一部牛分（杭州西番湖就是典型英的城市休闲悠公园）。剧（3）衡阳林现有的一些侄公园送远远满足不饺了居民休闲作、娱乐等需酿要，述项目的建设活，将使衡阳冒市民拥有了酿一个真正的务休闲生活好雪去处墨。侮嫂建设目标奶建设成为衡料阳市区规模惊最大、环境畏优美、功能粥完善、国内驻一流的大型叮城市休闲公鼓园。斜敢总体构思华通过淋漓尽蹈致地发挥衡为阳作为湘南形水乡城市的搞天然魅力，掠确立裤“胞滨水城市减”榴概念，通过金增强城市滨汁水空间的可自达性与亲水至性，实现城斧市滨水空间势和绿地系统答与城市空间筑结构的有机荐融合，并在假融合中贯穿拉文化，体现图休闲，达到破“迷天人合一塌”撑的景观意境诵，使雁栖湖续城市休闲公村园成为既是淘市民理想的忌休闲之地，化也是游客观度光景点。已惧空间布局里通过亿“办湖汪”散、责“值绿化”尾、阵“朱房野”逝、红“罢山眨”拳、们“楚天酷”斜层层推进，门创造出一个肺层次丰富，家有机结合的怪立体空间结结构，强化了笑景区大气、猫开放的感觉拆，营造很强歉的艺术效果容；庙水是环，绿崭是岛，通过逮“钥水环岛嫁”拍的方式实现集“股水绿缠绵猾”斑，突破了机冶械化的空间饺布局模式，笋具有很强的诉艺术效果。访3.3.怀5压沿袭文化脉寇络灶紧扣衡阳城际市历史文化嫂脉络，策划朵构建一副诊“箭文化藤叶图粥”柔，将衡阳的信历史名人与克事件展现于席绿丛之中，晌市民休闲之讲余，可了解祝历史，传承秀文化，陶冶馆情操，启迪免智慧。与决园林艺术咳突破传统造蛙园艺术中细摩致有余、大亭气不足的汉“念私家花园涨”转思维，要在断数倍于小西侦湖空间的水塑面与绿地上捆，更多地引惑入现代城市薪休闲公园的博设计理念，的更多地从适晃应现代城市机居民休闲活椅动的需要，尿创造更加大加气开放、同这时不乏丰富高细致、愉悦牵闲致的园林吴环境。肾揪功能配套周休闲配套功队能集中在：样一是休闲活馆动场所，包搏括市民活动贝广场、野营盼营地、草坪泪等；二是休足闲设施，包劣括戏台、体带育娱乐设施席、茶室酒廊脸、游船等；凶三是民俗活共动场所，包盐括湘剧、祁镇剧表演、地啦方婚庆活动技、市民娱乐皮活动等设施蚂。让3.4蒸景水河大桥建育设方案旋蒸水河大桥众是类雁栖湖综合宽开发项目必闸要的配套工毯程，对彻底剥改变目前胁东方红渔场弓团结湖地区阿交通条件较撑差现状，解雨决遇蒸水河对本渡项目和市中俭心在空间上彩的分割，滔使市中心与喇雁栖湖爱连成一片有题重要意义。泳约工程选用的快技术标准崭在对当地水塑文地质条件去、交通流量奴等分析基础骂上，确定工逢程选用的技篮术标准为：英按惨城市主干路头标准设计，现计算行车速目度40km躺／h拖设劫计荷载：城揉一A级涂桥蛛面宽度：4苍0m颗其闯中：车行道料为双向六车相道3.汇75x6尿=22.5喝m槐非刻机动车道为污两侧各3m牌人办行道为两侧克各3m奥中折央分隔绿化悼带为5m呆桥面纵坡：妥2.5％滤趁主桥桥型方肿案滑《多蒸水河大桥鄙方案司》炎报告提出了席单跨钢管混漆凝土下承式察系杆拱桥和纪预应力混凝绍土连续梁桥般两种主桥桥界型方案，经酿过比较，拟灶采用单跨钢爽管混凝土下块承式系杆拱壁桥，具有以胶下特点：纹(崖1同)膀桥型特点孕a士、建筑高度泛低，单跨跨秃度大，通航缓泄洪等要求包容易满足。窗b卡、采用连续蝶结构，行车暴舒适平稳。岸c蛋、结构轻盈罪，自重较轻规，因而下部爷结构和基础密工程量，相切对较少。涌d膛、曲线优美骄，外形美观拴，与周围环皂境协调。决e、系杆拱托桥造价相对沉较低。瓜(趣2写)欧结构特性帖下榨承式系杆拱嚼桥是一种拱挡梁组合体系侧，属墩支桥键结构，由于坦大部分的水守平推力由系俯杆承受，建柄筑高度较低泻。务权畏(3)谊总体布置泽桥梁布跨为肤15袖20m+1概20m+1川5乞20m，其润中主桥为1讨20m下承而式系杆拱桥骄，矢跨比l挡：5。引桥垄采用20m回等截面先简堂支后连续预袜应力砼连续眨箱梁。下部宜构造为承合翻群桩基础，掌基础均采用李钻孔灌注桩锦。全桥长7谨26m。驼3.5山水瑞苑房地产项泰目建设方案抓在对衡阳市宅房地产市场总现状、居民缸需求特点、遥竞争性楼盘叮情况以及本妻项目优劣势败分析基础上责，确定以下须开发思路：辽君规划要点呼总建筑面积爸84320拢4M秒2梨，其中住宅厘79261乘2M宾2具；规划居住佣人口190腥20人，6纯340户；筛机动车停车挎位1900融个，绿地率气40.8%遭，容积率为雅1.2，具熔有高绿化率难、低容积率醉的现代生态纽住宅特点。市钢项目定位兴项目定位：计“梢生态窃·锈景观榜·佳人文蔽·塘休闲作·倍社区担”训。叫生态：显坚持巾以人为本菌、天人合一翻，蛾打造衡阳市送具有最佳生秋态环顾境的住宅小够区。对景观：董充分利用湖诉景、园景，是使善建筑与环境逝相配构成一耐个整体，在醉这个整体中猪，景观滋润糕建筑，建筑鸽因景观而生星；并追求建击筑与景观能遣和谐地反映芳当地的文化脖。杏人文：桨传承与挖掘令衡阳历史文喇化，在小区制建筑风格、律人工景观布辈局与地方历魔史、文化景扛观加以融合痕，在满足居届民对生态价圆值需求和居悦住需求的同做时，最大程由度满足其对狗地方历史、挺文化价值的送需求。茂休闲：胡遵循衡阳市射民生活习俗功，提倡一种牧现代人向往兔自然、人性透化、高生活困质量的一种鸦生活态度，维休闲不仅体梁现在一种诗阳情画意的居老住氛围营造滤上，更注重秧于小区环艺唇景观、建筑兽风格、商业筛街、配套设装施等具体的论方面的粮“缓休闲磨”比意识的体现廉。秀社区：如提供一流的误建筑布局和预良好的物业列管理，在给液居住者创造单舒适居住环歼境的同时，迅提供休闲、品社交环境，调关注人的社样会性群体活把动，构筑起字人与人和谐领共处的平台味。弓榨设计理念慎阅秉承“以人钻为本，天人岁合一”的设面计理念。注存重视觉的穿学透性和空气辅的流通。空雅间规划重在舱营造景观，士景向结合，暑步移星异的锯四度空间。眯遵循这一理在念，匠心独嗽具地将七个迁景观节点巧配妙地镶嵌于准建筑组群之耍中，宛如“觉北斗七星”迹。古往今来养，在人们心注中“北斗七装星”都象征赖着“如意、县祥和”。传思承北斗七星诵的神韵，融漠合传统风水兽理论，使人仅与自然和谐喝的交融，把嚷自然引入园渴内，让七星鹅守护家园。锻明规划设计特便点伍（1）规划租设计充分考松虑项目外部换环境，将湖侦、公园景观槽引入区内，亏开辟雁栖湖寺滨水空间，探增加亲水性哈与可达性。同瓜（2）建筑骑风格上突出玩衡阳特有的倡灵巧、秀丽廊的水乡文化小。开（3）建筑置群体注意建喂筑群落、院难落和建筑单闸体之间的呼永应关系和体示量大小、高隙低错落、线必条流畅，使矛局部的差异仆性、层次性小与整体的统边一性、协调过性完美结合绢。逢（4）庭院广组合：由小诸群落孝→脉组团窑→协庭院递次组喂成，若干个背单体组成一写庭院。组团拜中间、庭院觉中间布置小羊花园。饺（5）中心服绿地：在组回团的接合部饶集中设置大描面积广场、梦绿地。角（6）引入恭会所概念：图内设穴餐馆、乒乓酷球室、健身助房、托儿所制、老年活动颜室、茶吧等麦（7）智能臣配套：PD访S综合布线禽系统、灰对讲系统、毫红外线报警济装置、电子滤巡更管理、醒公共部位设窝置背景音响漆等。神宏建筑分类比良重泛考虑市场需听求，以及建毙安成本和入采住后的生活网费用，以多昨层为主，安头排一部分排的屋、别墅、厦小高层、高罢层。比例见货下表3.1浮表3.1誓建筑分类汽比重情况表守住宅类型岩层数(层)展面积（平方枝米）盲比例（%）迟多层走6健47556挤7巴60再排屋涉3皮22193释2卫28昂别墅冬2属23778孩3总小高层、高缩层蔑12栽71335姥9狮合计求79261观2搅100念3.6望健城路改造工慢程建设方案病望城路是衡臂阳市东西向详的交通次干志道，它的修用建将拉通1翠07国道和乳西外环线在钞城区内的联睛系，大大缩便短二者之间应的交通联系机。同时作为担华源大市场济的骨干道路誓，望城路的访修建将提高炼华源大市场躲招商引资的粗力度。够协建设规模肾望城路线路绵总长150炉1.33m轻（未包括连淘接西外环线捏的匝道部分锯）。路幅宽哗35m。起惩于107国串道与望城路秤的规划交叉船口，终于西围外环线下的姨一个宽约1寺7米的通道汇口（通往角低山）。战世技术等级与砌标准刊确定望城路讽的技术等级忍为城市次干坏道粮Ⅰ这级标准。计凝算行车速度鲁为40Km男/h。改表3.2朗主要技术指选标表消指标名称洞单位糕技术指标走道路等级俩城市次干道去Ⅰ段级筛计算行车速余度耳Km/h订40壮路幅宽度条m怒35窑车辆荷载等原级歪路基绩汽车超－2帽0榴挂车－12讽0徐路面浙BZZ－1让00丹照明柴平均照度巴Lx条15赏平均亮度葵Cd/m2伤1.5正雨水量历史异重现期挠P=2丘设计抗震基掌本烈度旧六度不设防虾润道路横断面矩设计之6.5米（柿人行道）＋罩4米（绿化晚带）＋14税米（车行道被）＋4米（疲绿化带）＋泊6.5米（棚人行道）病暮路面结构：辫水泥砼路面诞面层是24宜cmC30止水泥砼，其悄下为1cm寒厚的洒化乳扫化沥青封层毒，基层是2咽0cm厚6窄％水泥稳定捕沙砾，底基前层是15c功m厚4％水要泥稳定沙砾黄，总厚60昨cm。择灯人行道结构艘采用砼人行贩道板（30知×绳30私×遇6），下铺甜2cm厚1具：2水泥泥俱浆，再下铺繁15cn厚代4％水泥稳叮定沙砾，总晋厚23cm堡。道损给排水工程糖、照明工程牢及综合管沟皮给水由10滥7国道引入纹，设计沿道猫路南侧布置旺d300给它水管，沿道术路每隔12钟0m左右设诵置室外消火湿栓，排水选泪用流制排水阵系统。排水协管管径D6梅00，双侧沃布置。照度夜设计采用高皱压钠灯作本糖工程照明光匪源，单灯功宵率为250仆W，灯具为多截光型防水童防尘灯，平毫均向距35达m左右，灯弦杆采用热镀恩锌灯杆，杆侵高12m。伐左建设投资暮根据衡阳市帐规划设计院登完成的《衡描阳市望城路誉工程可行性真研究报告》榜，望城路工校程投资估算栏总额354绣7.34万说元。蝴3.7说播明请（1）考虑狗到城市休闲慌公园、赵蒸水河大桥孟的建设投资巷总额已达到蚕13889倍.5坦万元，按每奶投资100恨0亩可获得留85亩土地获补偿的政策绑，应获得的奖补偿土地应花为1180加.和6亩，已超鹅出了目前的旨1054亩际规模，因此乡望城路工程皇基础设施投潮资的补偿与允回报不可能魄在详雁栖湖河·节山水苑房地贷产开发项目组中得到落实厕，需在木望城路两侧同未征用的土稠地中安排解趋决，杨本报告投资剧额估算与效映益评价不包献括伙望城路工程毫项目。惑贱（2）景观盯设计聘请国绍际一流专业洁公司设计。姐（3）项目岛环境保护由温专业机构作兄专题评估。鼓第四章项垃目配套条件相4.1交膨通割交通甚联接系统的亦主要接口与坦正南面的蒸赔水河大桥贯饰通，该桥宽素40米，双拦向6车道，吧可以解决主山要人流与车垒流问题。同汉时，西面与凤107国道糠打通，在南艰面连接城市塔次干道。追4.2天劈然气毒在107国化道以东有一艘条500m构m的总管，毕随处可以开粪口，并在南矮面沿铁路有拐一条300净mm的主要热支管可以开讲口，现有1除000万m流3络／年的供量葡，而目前市秃内只有50再0万m呈3饰／年左右的历用量，预计稠2005年捞上半年开始着，这根主管煮道可接上1昌.5亿m讯3协／年的天然倒气。障4.3自舟来水考做在107国再道有一根8救00mm的锄自来水刃管道，在交潮警支队处(迟望城路对冲康)有500闭mm的接口捏，但这根管位道比较老旧估，经常出现般检修，每次请检修得停水时二天左右(秩今年已经修纲了四次)，迅所以政府建个议在古汉大秘道口找接口烂，即在拟建投的蒸水河南咳面桥头，那呜里有一根1悄200mm泳的管道和6转00mm的隔管道及接口豆，这根管道舒是新的，较查安全，但相经对成本提高贫。锅4.4供千电坝用尚电主要是照饥明用电与服慕务设施用电拦，浊靠东面有一尘条10kv忍线路(三草犁线)，在标穿准件厂有一绍个接口。陵尖4.5排协污羽目前在团结贿湖没有排污泊系统。环保侵部门要求本肾项目建一个院污水处理站魂，并将污水忽排湘江，如爬果能达标也神可排蒸水河信。公疲园排水主要签是雨水，随朵主干道建设共，设置DN辛200排水追管道，经过尽过滤池，可姑以直接排入浮湖区。跨4.6通帝讯系统惰叼园区舍采用二级配电线方式，主涨线采用地埋熔方式与城市彩主干道地下咬线路连接，畅内部使逆用门数在4术0门左右。肉4.7广跨播系统惕鼻园区安装广杀播系统，用仇于发布各类暑通知、寻人厨启事与背景衰音乐等，线锡路从主控室富沿主干道连抄接到主要服旗务单体与主肝要景点。撒第五章监投资络单位概况援与项目组织描管理貌5.1耀江铅集团概况更浙江省耀江肢集团，是一晚家以房地产嗽为主产业链医的跨地区、垒跨行业、跨郑所有制和跨品国经营的产币业集团。历世经十年超常妥规、跨越式境发展，浙江例省耀江集团告已经形成以静房产开发、畏建设施工、奏教育后勤、咳物业管理、甩实业投资五血大支柱产业介，具有较为减突出的品牌驾、人才、资咐本、资源、尤规模与管理申优势廊，蚕集团公司先悉后获得盏“沃杭州十大品诚牌房产间”聋、将“室中国（浙江咸）地产综合扛社区成功开怠发典范芳”杨、闹“景2002杭虫州市AAA被级企业畅”敬等系列荣誉倍称号。早5.2耀江卸集团开发优糕势辞欣资本实力优纵势打耀江集团总符资产达到6劲0亿元，自披有资金充裕票，具有AA毁A级信用资岸质。世昆品牌优势斥耀江集团始颤终坚持贯彻丝“浴大市场、大餐资本、大品谋牌、大集团假”辰的开发理念伙，尤其重视承品牌建设。苗公司在注重扫企业经济效篮益的同时，虏更注意企业黎所承担的社桃会责任，追娱求社会效益牧与经济效益诱的统一。公原司认真对待心房地产开发旬的每一环节横，以信誉取能信于政府，刊以信誉取信顺于市场。仍通过在北京消、上海、海让口、武汉、谢江苏、吉林色以及浙江的似杭州、宁波园、台州、平姜湖等地扮高起点、高屿规格、高品季位的房产开招发，已使伶“狼耀江鞠”授品牌成为全布国性的品牌百。异疼开发经验填优势雹集团累计房堵产的开发量惕约300万温M扛2说，开发内容酬从住宅、公兴建到写字楼棕、城市广场酒、校园等，解在大规模开兄发中，公司饰积累了丰富爱的开发经验滔，制定了一闯整套具可操饲作性管理制究度，形成了匪一支具有战陷斗力的开发浴团队，能胜抗任各类住宅鼓、公建项目崖的开发。差没开发理念馒优势爪坚持以人为肺本的开发理船念，在广泛齿吸收国外开负发先进设计靠思想基础上岸，注重对民庭族文化的挖附掘。在杭州芹开发的耀江锄·直文欣苑、耀工江甲·谈文萃苑、耀抬江氧·住文鼎苑等楼呈盘，开发过漫程中十分重港视文化底蕴泡，形成耀江验特有的努“凯文惩”烫字系列品牌齿，醉先进超前的纤开发理念与叶重视品牌建瞎设是耀江集怠团的核心优注势。渡5.3典型键开发楼盘鞋（1）耀江贩发展中心穷（见图5.档1）：地处广杭州市环城料西路、环城救北路交叉口赢，与市府大经楼南北相对漠，总建筑面摸积约4万平吗方米，地上把23层，底沾层为挑高1挺0米的豪华倒大堂及40蚊00多平方伸米的绿化广衬场，二层为胖咖啡厅等功粮能配套空间沟，三层以上邪为写字楼，池地下二、三锤层为大型车建库，发展中曾心采用国际豆标准的智能麻化配套，是项市中心罕见届的高档智能御化纯写字楼芹。杰（2）西湖握文化广场廉（图5.2灵）：浙江省沿委、省政府灯决定恒“渠十五与”养期间兴建的遵一项重大文帅化设施项目牺，位于杭州畏市中心武林晃广场运河段越北岸，中山扣北路西侧，白文晖路南地逮块。占地面草积12.9残公顷，总建杆筑面积约3后7万平方米什，地下部分锹达149摧000平方伞米。工程于属2002歉年2月微26日进入江全面施工阶赴段，预计2尸004年底兰投入使用。窄（3）哑涌金广场歉（见图5.选3）：位于哄杭州延安南琴路与西湖大送道十字路口歪。特大型商弊业中心，总腥建筑面积达吨10.2万阀平方米，商买场面积6.麻6万平方米税，公寓、写块字楼面积1奉.3万平方两米，集超市紧、商铺、娱排乐、餐饮、铲银行、商住右、办公于一默体，现在是科杭城最大的敞商业中心。鼓（4）诊上海连·土耀江花园央（见图5.沿4）刃：落位于黄浦区踩西藏南路和陵半淞园路交触汇处，总建狗筑面积约1团30000航平方米，绿追化率高达5藏1%，为9努幢26-3论4层的高层辞住宅。看（5）耀江阔·沸文萃苑泉（见图5.怠5）：位于局教工路与学赖院路之间,勺北临文一路物,与杭州师溉范学院隔街钟相望。17启幢高层、小牢高层现代建坑筑围合布局喂，建筑面积辈达10万余乔平方米。极（6）耀江骑·政文鼎苑方（见图5.粱6）：位于尼杭州城西余怀杭塘河以北编，东临古墩纷路，西隔光事明路与浙江袜大学紫金港监校区相望，剩总建筑面积吹60多万平宏方米。拣5.4号项目组织管迅理晓衡阳雁栖湖破综合开发项详目具有投资童大、开发期然长、社会政跃治影响面广呆等特点，为丹确保项目顺隔利进行，哄耀评江集团注册港“遥衡阳市耀江虹房地产开发间墨”催，注册资金智5000万量元，其中浙绒江省耀江房冻地产开发有疯限公司出资淘3500万恨元，占70羊％，耀江集昨团控股的浙写江省和信租狸赁吵出资150管0万元，占椒30%。公桃司将根据章并程组成董事土会，实行董佳事会领导下矩的总经理负荐责制，并按拜照公司法和秃现代企业制骨度的规范运赢作。崖耀江集团将顾派遣业务能莫力强的骨干钻担任公司及床各部门负责放人，通过一供班精兵强将太的努力和取命得当地政府葛的支持，展雁现耀江弓速度萝、耀江风格尸、耀江品牌燕，向衡阳人田民交出漂亮龄的答卷。功根据项目的用性质和规模蝇，公司将成近立经营班子庙，下设办公百室、财务部瑞、工程部、万市场营销部艰。具体组织盆结构见下图丸：监事会董事会监事会董事会总经理总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理副总经理市场营销部财务部工程部办公室市场营销部财务部工程部办公室参第六章驼灭项目投资估温算与筹措挖6.1项目菌总投资估算奶本项目总投解资达弄12813怎8哨万元。驳快城市休闲公些园投资估算贩城市休闲公勾园总投资为佛7365.酸5先万元，见下刑表6果.烛1和《衡阳净雁栖湖城市胀休闲公园项阶目可行性研目究报告》。芹表6商.颜1城市休拒闲公园建设催费投入估算然及投入时间水安排单位赌：万元蔑序号传建设项目密投资匡算借投入时间惧一冠湖面工程殖3250.融00佩第一、二年剥二融功能建筑答876.0拘0仔第二年啄三仇公用工程及赵设施历973.5蒜0孤第二年取四自景观设置漠853个第三年志五瓦绿哄化幕1063.艘00永第三年湖六俊不可预见费绳用祖350.0通0料合计捡7365.小5往6子.1.筒2蒸水河债大桥投资估援算疲川蒸水河大桥旗总投资估算搜为梢6524迈万元，详见乔下表6.2滤和《晚蒸水河大桥贫建设方案膀》劫。迁表6.2捧蒸水河增大桥粘建设费投入卵估算单碎位：万元后方案而主桥长（米叶）献主桥娱造价算（万元）另引桥长蕉（米）雕引桥基造价荣（万元）窑全桥造价扎（万元）案钢管混凝土替下承式系杆档拱桥梁120惨2924兵600渐3600变6524押6读.1.班3雁栖湖旁·幸山水苑房地质产开发项目兆投资估算帮雁栖湖旺·砍山水苑房地云产开发项目占是衡阳市政宫府对耀江集谋团投资不蒸水河大桥击、佛雁栖湖城市宽休闲公园这鹿些城市基础勒设施，按每玻1000万按元人民币投借资额，以1镇3.5万元床/亩的价格嚼受让挂牌价菊为28万元欧/亩房地产蜂开发用地8腰5亩，作为佛对企业基础议设施投资的把补偿与回报数。由于桥、贩公园基础设扰施投资额已堤达到138守89.5万机元，超过了肚1054亩斧土地补偿价捉，故山水苑晋项目实际投劲入只需11恳4248.幻5万元，见称下表6虫.捧3。立表6骂.赔3雁栖湖翠·撇山水苑房地婚产开发项目乘投资成本费寸用估算汇总炭表挠6.揉2迟建设进程安派排蒸城市休闲公赵园洋：蛛前期9个月兄，施工吃周期将按先具人工湖、再造建筑及景观州、后绿化三晨期分步推进赚，周期三年战，与毗邻的洽房地产项目萄同时建成。夸这样的安排百既符合公园黄建设的一般崇规律，又能棍够满足毗邻借房地产和城茫市景观配套茅要求。旅陪蒸水河大桥月：疮前期9个月肢，施工著周期二年。握纺山水苑房地穷产项目锹：局前期9个月萍，建设徐周期4年，看分三期开发忠，平均每期她开发面积在速28万平方瞎米左右。背表6辉.4迟施工进抗度表失内容暗时间安排权前期9个月尖1.慨方案设计饱第1-2月柔2.拢地质勘探腿第3-4月你3.应施工图设供计、三通一傅平工作寺第5循—灶8月栗4.产办理施工腔招标手续及贷办理建设工全程与施工许森可证扯第9个月糖施工期4年展1.惨一期工程技建设幅第10灶—名21个月洲2.向二期工程彼建设月第22筹—叶33个月妈3.流三期工程当建设前第34确—母45个月头4.浊小区内环烤境道路、围皆墙、绿化配产套交付等后畅续设施完善讨第46予—城57个月弄6.滑3尖资金筹措绍雁栖湖综合记开发项目建茎设总投资头12813次8缸万元已,项目开发宰采取近“杆一次规划、绸分期开发眨”魔方式，自筹否资金385俘00万元，荐占30%，瞒向银行贷款芒89638讽万元，占弹70%。纳第七章秒财务效益分旦析摆7.1经济参评价依据县（1）国家坑计委和建设甘部1993贞年发布的《责建设项目经支济评价方法援与参数》；榜（2）国家窝的各项税收掀政策；蓝（3）衡阳惊市房地产市饿场相关资料童及同类企业草运营情况。投7.2单项航开发项目的别效益而雁栖湖综合掘开发项目的吉效益由城市馅基础设施投蛋资效益和房烛地产开发项犬目投资效益营两部分组成恒。堤（1）城市其基础设施投贪资效益。石按市政府有派关政策规定协，以每10匪00万元基涉础设施投资甜额得到市场间挂牌价格为扶28万元/叹亩、企业只所需支付13王.5万元/株亩土地出让妥金的房地产执开发用地8蛮5亩，由此鹿计算得：1搜000万元犹基础设施投荡资补偿与回闭报额＝85呜×桂（28－1竖3.5）＝些1232.毛5万元，其鸟中利润23艇2.5万元获。根据估算螺，城市休闲宪广场和蒸水炕河大桥投资塘总额达13蜻889.5冒万元，基础绢设施投资利鸟润回报为2救32.5锯×佛13889芝.5/10闹00=32瓦29万元。勉（2）房地精产开发项目坟投资效益。竖按照市场挂挖牌价28万训元/亩土地词价格测算，葬项目总销售药收入为17元6783万游元，税后利杰润为205巡77万元，姻税后投资成犹本利润率1稼5.4%，辽净现值（1覆2%）陪6351.孝5万元,内植部收益率为陡15.71扮%，投资回博收期4.4萍2年。具体悔测算详见《痛雁栖湖拼·啦山水苑可行壤性研究报告傅》。授7.3综合摸开发项目经碑济效益测算觉整个雁栖湖赏综合开发项遮目的经济效臂益体现在：亦耀江集团以迹25.26低万元/亩（企13.5万枯元/亩＋1宽000长÷末85万元/姑亩）土地成染本获得10仰54亩土地吼（土地市场腹价格为28缺万元/亩）补，从事房地所产开发获得友的项目总的期经济收益。枯偷吗项目销售收膜入估算护（1）住宅坏销售价格析考虑竞争性济楼盘定价策糠略及市场供钓求关系，在模成本估算的化基础上，预冶测价格走势垦如下：伸表7.1腿销售价格豪表券第1年销售宴价格（元促/苍m礼2脆）吸第2年销售删价格（元尖/偏m狐2爱）仗第3年销售刻价格（元妄/添m寿2珍）裁第4年销售内价格（元爬/膛m亚2赞）海第5年销售均价格（元耕/怨m瓦2杜）盏多层痕1900扭1950梳2000衡2050洋2100驾排屋肆2150肢2200胀2200瓣2250太2300府小高层、高剩层瓶2450针2500坐2550淹别墅伶2800福2850叔2900睁车库课1300兄1350雕1350春1400听1450挖（2）住宅柴销售进程磁销售进程安蓄排见表7.桥2扔表7.2杏销售进程到表丙销售进程颂第余1哲年朵第示2高年欠第泡3先年谊第柱4饱年门第取5奉年务占第一期施糕工面积的比肤例迁10%壁50%鱼40%怀占第二期施德工面积的比刻例别10%悔50%雷40%轨占第三期施巧工面积的比槐例敏10%宫50%汽40%求根据上述销宰售价格，假惊定所有户型禁顺利出售，掘回收的销售鞭收入见下表陷，乌销售进程与之资金回收逼见附表4。逝表7.3杠销售收入饥回收表易总销售收入刑17678状3万元婚其中：多层躺95805咐万元疾排屋两49405时万元盟小高层、高红层唇17941灿万元础别墅萌6812万王元忘汽车库嗓6820万汁元调郊成本估算罩土地费用估堂算承以25酒.模26万元/恭亩地价为测倍算基础，另膏需交纳3%轮交易税，总客的土地成本恶为体27422和.7丽万元。楼面动土地成本为扩325.2欠票元狡/秋㎡。还表7.4待土地款芬投入欠铁顺（单位：万进元）这内容余数量域价格争总额述地价款（价忌）浅1054受亩嘉25.26矿万完/际亩通26624榜交易税影1054乳亩灰25.26倦万途/廉亩文*0.03亭798.7粒合计导27422丢.7市（2）前期鄙工程费粒前期工程费尽按照建筑设醋计费鸦2款5斧元/损m唱2沫、土地勘探刃费2吧0稍万元、景观寻设计费5闷元/拴m犹2纪,工程施工要监理费5颠元/蝇m青2亲、三通一平秩费20元猫/卷m拔2写、规费10毫8.25元阿/筒m新2容计算，总计刃为1371洽5万元；分惰摊到建筑面孤积成本为辨锣162.7董元奸/授m家2焰。维表7.5饿前期费用计金算依据表仙费用种类絮