世联-CLD价值演绎和案例

CLD价值演绎和案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.8.30谨呈：山东中润集团淄博置业有限公司第一页，共五十八页。案例1：北京东部商务区经过15年的发展，高端商务向核心聚集，周边出现多个服务型区域CBDMLDCLDRBDSub-CBDCLD中央居住区RBD休闲商务区CBD中央商务区MLD混合居住区Sub-CBD副CBD区北京CBD区域2第二页，共五十八页。受CBD辐射，各个板块依托自身资源表现出明显的价值分化与功能分工板块板块资源板块特征代表物业CBD中央商务区地铁、东三环长安街、使馆区办公功能纯粹、世界500强云集顶级写字楼集中国贸Sub-CBD副CBD区长安街、地铁紧邻CBD商务服务型企业集中（广告、传媒等）酒店、公寓等商业、商务配套SOHO现代城华贸金地国际中心RBD休闲商务区工体三里屯使馆区休闲娱乐氛围浓厚三里屯酒吧街工体MLD混合居住区与CBD无缝连接长期居住、短期暂居与大型商业、酒店、公寓、次级办公复合富力城CLD中央居住区朝阳公园与CBD适当的距离纯粹的高端居住区棕榈泉国际公寓北京CBD区域3第三页，共五十八页。居住功能上，主要受与CBD的交通联系及资源状况分化出混合居住区及中央居住区中央居住区（CLD）混合居住区（MLD）交通：与CBD有便捷联系，但受过境车流的干扰小边界：天然屏障阻隔CBD功能的蔓延，保证区域的纯粹性资源状况：有优越的自然人文资源功能：纯粹高端居住功能及居住配套功能交通：紧邻CBD和城市快速路，过境车流大边界：无清晰边界，被CBD蔓延侵蚀，功能混合资源状况：无特殊自然人文资源功能：中高端居住为主，商务服务性功能为辅（商务酒店、大型商业、中等写字楼等）纯粹、高档、宜居混合、中高档、高效北京CBD区域4第四页，共五十八页。案例选择原则：城市核心区边缘滨水大盘配套增值案例1：加拿大太平洋协和社区研究目的：规划模式配套增值要点分期及启动策略案例2：美国Reston社区案例3：哈尔滨世贸滨江新城案例分析与借鉴案例4：无锡万科魅力之城案例5：成都中海国际社区案例6：深圳万科城5第五页，共五十八页。加拿大太平洋协和社区——社区所在地为原铁路总站旧址，1988年协和公司以竞卖方式从政府处获得土地；项目定位：高密度条件下的新型城市滨海生活；地理位置：太平洋协和社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区。项目规模：占地面积83万平方米，总建筑面积110万平方米。温哥华中心商业区加拿大协和社区6第六页，共五十八页。结合公共空间形成城市级展示带——修建滨海长廊和五个特色各异的开放式公园等特色设施，成为城市极的沿海展示带，极大的提升了社区与区域价值3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识；保护3公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道。营造生态绿化环境，临河建设五个绿化公园，总占地超过占地17万平方米。滨海长廊分布图滨海长廊全景图滨海长廊休闲活动滨海长廊休闲人群社区总占地80万平方米公园总占地17万平方米比例约25％7第七页，共五十八页。住宅区商业公园温哥华中心商业区空间布局过渡——通过大面积的公共休闲空间弱化高层对社区的密度影响，增加社区开阔感社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；主要商业位于社区中心位置，易于形成核心区；商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；加拿大协和社区社区道路社区道路滨海大道花园洋房联排38层塔楼27塔楼产品多元——花园洋房、联排、高层联排、低层住宅临街布置，弱化行人的视觉效果，减低高层对社区的密度影响。8第八页，共五十八页。启动区——重点兴建能标识社区形象和档次的配套设施，营造生态绿化环境，提升社区档次社区的配套设施入住前已能完全展示，是社区的启动条件；周边高端的配套设施提升社区的形象和档次；儿童护理中心;学校：小学;4200平米大型社区服务中心：为改造后的圆形机车车库，耗资900万加元，提供影视/演奏厅、健身房、手工作坊、会议室、成人教育教室、士多店及室外圆形剧场的设施;每个社区大面积的体育、娱乐设施;社区露天公共艺术品展览;加拿大第一个光纤网络社区;周边配套：国家广场世界最大的气撑式圆顶体育馆温哥华新中心图书馆科学世界中心传统中国花园社区配套：加拿大协和社区9第九页，共五十八页。加拿大太平洋协和社区给我们的启示加拿大协和社区充分利用滨水资源，规划中突出滨水价值，建立城市级展示带，提升社区与区域价值3公里滨海长廊滨海休闲公园水景住宅启动区建立社区形象，重点建立高档次配套设施，并使配套功能完善10第十页，共五十八页。里斯顿位是国际知名的中产社区，在美国各项指标评比中，连续二十年排名前两位位置位于华盛顿市以西35公里，开车至世界十大机场之一的杜勒斯机场15分钟，处于空港强大的商业、商务等功能的辐射范围之内。规模占地约45平方公里规划户数2.8万，建成户数2.2万里斯顿是全球闻名的中产社区，这里通过大规模开发空间的打造、多物业复合的产品组合、高标准的设施配套以及丰富的社区活动共同营造了中产社区的生活方式，打造了全美最佳居住选择社区美国Reston社区11第十一页，共五十八页。高设施强度、中密度的规划理念，注重居民的生活便利性和居住环境TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church中等密度、多种产品形式复合重视居住环境（多个湖泊）高设施强度满足居民多样化的配套需求60%的居民在当地就业一个市镇中心、12个街区丰富的配套设施占地(公顷)用地百分比居住396053%市镇中心133018%开放空间110015%公共设施3305%道路/停车6809%总计7400100%美国Reston社区12第十二页，共五十八页。多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的社区居住群体里斯顿通过提供各种物业类型——从小户型公寓到大面积的独栋别墅——满足置业者对于物业形式和居住面积的多种需求。不同的面积及产品复合并没有影响社区业主的匀质性，这里通过对单价的标的，合理的过滤目标客户群，保证了社区居民的匀质性。美国Reston社区13第十三页，共五十八页。建筑和活动围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区感奠定基础市镇中心社区中心邻里中心123三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间。美国Reston社区14第十四页，共五十八页。市镇中心及办公功能布置在与外部连接便利，社区容易到达的中心位置TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church美国Reston社区15第十五页，共五十八页。特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感尺度适中的街道，小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨.在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题.美国Reston社区16第十六页，共五十八页。大规模开放空间创造了良好的环境，更为业主创造了沟通和交流平台通过对于现有自然资源的利用以及社区内部的资源再造，里斯顿打造了多个不同等级的社区开放空间，既形成了良好的居住环境，又为业主的沟通和交流等活动创造了平台，体现了尊重交流与融合的中产社区文化美国Reston社区17第十七页，共五十八页。高标准的各种配套设施营造了高品质的中产生活方式里斯顿的配套功能以一个多功能规划方案作为基础，设置了：学校、图书馆家政服务中心医疗护理设施风情商业街——包括高品质的日常零售、休闲娱乐等多种业态功能文化娱乐活动设施——包括各种社区俱乐部、公共活动交流中心等高品质的完备配套使得中产阶层的生活得到满足，同时获得自身的价值认同感。美国Reston社区18第十八页，共五十八页。社区内部丰富的组织和活动构成了社区生活方式的重要部分各种俱乐部以及社区组织的庆典及交流活动，使社区每一位业主——从孩子到老人，都融入到社区生活之中，构成社区的邻里文化，形成归属感

-社区成立周年庆典-健康宝贝俱乐部-老年交响乐团-自行车俱乐部-复活节社区盛装游行……美国Reston社区19第十九页，共五十八页。美国Reston社区美国Reston社区给我们的启示多物业复合的产品组合，满足各类置业者需求，构成复合而匀质的居住社区通过三级中心构建社区生活体系，增强了社区凝聚力，形成人性化的空间建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方式社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社区文化20第二十页，共五十八页。哈尔滨·世茂滨江新城区位：松北新区，东临市政府楼,北靠拟建省政府及中央商务区,南面有规划的商业街。西靠城市四环路；规模：总用地400万平方米，总建设用地243.6万平方米，总建筑面积360万平方米，容积率1.42，绿化率50%。分期：项目整体分4期，一期建筑面积75万平方米，二期建筑面积110万平方米；三期建筑面积95万平方米；四期建筑面积120万平方米。物业类型：普通住宅

高层公寓，滨水别墅、五星级酒店、行政办公中心冰城新都市中心经典巨筑北国浦东新贵民宅松花江哈尔滨世茂滨江新城21第二十一页，共五十八页。产品多元、整合周边环境资源——整个社区的气势浩大磅礴包含多种产品形式，以市政中心形成城市展示轴，同时将松花江水系引入社区内部贯穿整个项目项目规划大气、宏伟，主体建筑前后错落有余,视线互不遮挡;形成有较强烈的空间对比；分别围绕省政府与市政府行政区形成两条南北主轴；同时从松花江引入水系，东西形成景观主轴贯穿整个社区；以道路、水系分界物业类型，不同物业类型分区独立。高层排布在临河面，最大化利用河景资源，并体现整体规划的仪式感与序列感；低密度物业围绕水系排布，占据社区最好资源景观。一期一期22第二十二页，共五十八页。产品形式对资源的利用——沿江面以高层建筑群最大化的实现观景效果，低密度物业占据社区内部较好资源，通过对资源的利用实现物业的价值最大化高层建筑群以弧型排列，沿江绵延铺展,负有韵律与动感，体现社区边界感与序列感，同时成为城市形象的绝佳展示面，成为松江北岸众望所归的瞩目焦点。，低密度物业占据社区内部最佳资源。23第二十三页，共五十八页。顶级配套提升项目档次与形象——配套设施完善，以2万平米超奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所项目规划超五星级酒店、高级行政办公中心、商业街，配套档次高、设施全。超豪华会所，涵盖生活所需方方面面。篮球馆、羽球馆、网球馆、台球室、乒乓室、健身房和室内游泳池等运动设施令身心众情舒展；桑拿房、儿童娱乐室及网吧等休闲娱乐场所，令休闲生活更加丰富多彩。24第二十四页，共五十八页。启动区——具备昭示性与资源条件，入市强势占位取得较好的市场表现市场表现突出：2004年10月16日正式开盘，高档占位取得市场成功。项目开发至今，一直以来保持较好的销售速度；区域平台价格3200元/平米，项目高层物业实现均价4200元/平米，实现1000元/平米价格超越，32%的提升；三期滨水别墅500万楼王，为哈尔滨最高价，目前已售出。启动区的设置，具备较好的昭示性与资源条件。紧邻已经建设成熟的市政府，同时拥有社区内部水景资源与外部自然资源。启动区的物业类型：一区小高层、高层、会所；二区教育配套；三区滨水别墅；四区观江高层；哈尔滨世茂滨江新城25第二十五页，共五十八页。哈尔滨世茂滨江新城给我们的启示哈尔滨世茂滨江新城产品多元化，产品线丰富产品规划中充分体现资源优势，通过资源的利用实现物业的价值最大化高层建筑群沿江布置，实现最大化观景效果低密度占据社区内部资源顶级配套提升项目档次与形象启动区采用多物业组合，凭借资源优势奠定项目形象26第二十六页，共五十八页。魅力之城位于无锡的太湖新城，以“新城市主义”的规划理念，打造国际街区生活项目位于无锡滨湖新城北部，占地面积;：96万平米，总建筑面积135万平米，配套设施总规模约6-7万平米。集教育、科研、体育和旅游等公共服务设施和高品质住区、距离蠡（lǐ)湖约1公里，距离市中心中央商务区8公里项目形象：不是一个社区，更是一个新城市，具备了居住、工作、消遣、生活的城镇无锡万科魅力之城蠡湖1公里太湖新城8公里中心城区无锡万科魅力之城配套设施总规模近7万平米，占项目总规模的5%左右27第二十七页，共五十八页。功能分级—商业魅力之城除了综合性的大型商业设施、各具特色的小区级商业中心，还规划了具有回游性的街区级步行沿街商业系统。各商业设施总规模约3.5万平米；业态种类繁多，服务半径合理，既能满足日常的购物需求，营造出无锡最繁华的商街景象。区域级商业：约18000平米综合性购物中心，设有大型超市、酒楼、电影院、美食街等；小区级商业：3个约2000—5000平米小区商业中心，满足日常生活所需；特色商业街：8条特色商业街——酒吧一条街、Soho商业街、时尚服装街……各具风情。无锡万科魅力之城28第二十八页，共五十八页。功能分级—体育、休闲约8000平米大型体育活动中心，设有泳池、篮球场、乒乓球馆、健身中心、网球场等。

3大主题会所：水上BBQ时尚魅力会所：针对年轻人和整个家庭日常休闲，泳池、BBQ式烧烤，各式休闲、运动设施等；悠乐长者会所：专门为老年人而设计，为社区老年人提供交流、休闲的空间；儿童会所：专门为儿童设计，邀请国际专家精心打造，各式新型玩具、游乐设施；无锡万科魅力之城29第二十九页，共五十八页。功能分级—教育联诀多所名校，从幼儿园、小学到太湖中学、江南大学，名师教育一路陪伴，保证让孩子步步通向成功。在规划上除了设置义务教育设施之外，更有丰富的终生教育体系，以及体现无锡文化的名人大道和小型历史博物馆等，在不同程度上满足了居民的文化需求。与知名幼儿园合手共办一所16班公立幼儿园，并同时设立一所私立双语国际幼儿园，让孩子从小就携手名校，与国际接轨，接受最先进的教育。校区建筑——新加坡CPG专业规划设计，创造浓厚的文化学习气氛、提供优质的教育设施、保障儿童拥有良好的教育环境。无锡万科魅力之城30第三十页，共五十八页。三角公园小学泛会所商业项目各组团均采取多种物业类型的组合方式，不断丰富社区功能会所B5街区商业会所B5街区商业幼儿园无锡万科魅力之城31第三十一页，共五十八页。无锡万科魅力之城案例给我们的启示配套分级，针对不同的消费人群，设置相应级别的功能设施无锡万科魅力之城社区级——社区内部业主区域级——周边人群城市级——城市消费力及特定人群各居住组团分别设置不同的配套设施，使各组团各具特点及独特的配套功能配套功能针对“全家庭”成员需求，针对儿童、年轻人、成年人、老人应设置不同的功能设施32第三十二页，共五十八页。中海国际社区位于成都市西北角，是自身资源优越的城市新区大型项目项目区位条件成都西北角高新西区，城市三环外地块自身资源优越，同5400亩的城市森林公园相望；地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一，与成灌高速公路相通，可直接到达都江堰风景区。成都中海国际社区项目基本情况占地面积：1986亩建筑面积：约119万㎡住宅面积：约102万㎡公建及配套面积：超过15万㎡成都中海国际社区配套设施总规模近17万平米，占项目总规模的12.5%33第三十三页，共五十八页。社区整体规划分为3大板块，分为国际生活板块、体育公园板块、城市级商业板块配套规模定位业态商业中心建筑面积6万区域商业中心、城西特色消费中心大型综合超市、时尚百货、电影城、特色餐饮娱乐等国际学校建筑面积1.8万全日制12年级学校，双语教学—涉外医院占地面积1.8万二级甲等涉外医院—国际酒店建筑面积1.8万高星级商务酒店—生态公园临摸底河、用地面积4.8万高尔夫练习场国际学校商业中心国际生活板块人文/海洋主题海洋主题城市主题体育公园板块体育公园滨河公园高尔夫练习场城市级商业板块商业中心国际酒店成都中海国际社区34第三十四页，共五十八页。通过配套设施的合理规划，以城市级商业及高档配套设施为核心，形成高档成熟的社区形象学校城市级商业酒店医院商业街公园绿地绿地居住在区域甚至全市都有影响力的配套：国际学校城市级商业中心社区风情商业街涉外医院高档酒店国际美食酒吧街……成都中海国际社区35第三十五页，共五十八页。通过整和资源，将多种物业形式有效组合，进一步提升项目的核心价值以不可复制的生态资源（体育公园和森林公园）作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争建设有吸引力的体验设施道路与公园的关联核心价值区体现资源优势核心价值区域：与公园联系紧密高尔夫练习场国际网球俱乐部休闲、专业街区两河森林公园土龙路金牛支渠高新西区核心价值区原核心价值区7000亩大区域结合体育公园，打造代表城市最高水平的国际网球休闲俱乐部以及高尔夫练习场打造城市级商业中心美食广场休闲商业街成都中海国际社区36第三十六页，共五十八页。配套设施的分级与分期开发启动期重点建立社区服务型配套设施，同时突出强势配套（国际学校），体现项目价值点；随住宅进程分期、分组团建立社区服务型设施；各开发期内保证拥有亮点配套或差异化设施；集中商业、酒店、写字楼等外向型功能设施应于项目后期的开发。2年起止时间开发总量生活配套2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40万㎡）二期（30万㎡）三期(40万㎡)Ⅰ区（15万㎡）Ⅱ区（25万㎡）Ⅰ区（15万㎡）Ⅱ区(15万㎡)Ⅰ区（20万㎡）Ⅱ区（20万㎡）星期五大道北段国际学校公交总站综合市场幼儿园1生活会所1邻里商业邻里商业幼儿园2涉外医院生活会所2邻里商业休闲街南段休闲街北段邻里商业国际网球俱乐部雕塑长廊集中商业邻里商业写字楼国际酒店文化活动中心高尔夫练习场森林景观大道高级会所星期五大道南段休闲广场大型配套成都中海国际社区37第三十七页，共五十八页。成都中海国际社区案例给我们的启示充分利用资源，并结合项目整体定位，通过多种配套功能组合，提升项目价值成都中海国际社区各配套功能的开发应结合项目的整体开发进程，分期、分级、分批投入建设生活型配套及社区服务设施应先期建设，保证业主入住后日常生活需求区域及城市级设施可滞后开发38第三十八页，共五十八页。深圳万科城通过城市级特色商业配套，成功树立项目形象，建立项目竞争优势项目地址：深圳市龙岗区坂雪岗大道；项目规模：占地约39.7万平米，总建面约44万平米；配套设施：5000平方米会所；15000平米九年制一贯制公立学校—万科城实验学校3500平方米幼儿园3000平方米公共配套（社康中心、文化活动站、老年人活动中心、社区管委会等）；约3万平方米万科城风情步行街。深圳万科城万科城实验学校风情步行街深圳万科城配套设施总规模约5万平米，占项目总规模的11%39第三十九页，共五十八页。通过西班牙风情步行街的成功打造，迅速提升了项目形象，并成为项目亮点基本概况依托于万科城，总建面约3万平米，分2期发售；其中一期约2.2万平米，其中餐饮就占到11000平米，其它商铺是社区必须的医疗、摄影、花卉等社区配套商铺；二期商铺面积是8000平米。商业规划商业层次：日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊；经营内容：特色饮食（中餐、西餐、咖啡等）、娱乐休闲（茶馆、酒吧等）；街铺和底商，大部分商铺都是临路、临水，在建筑风格体现西班牙风情；哑铃型商业形状，造成２个广场人流逗留，中间以水景连通，将商业和景观有效结合。主题定位中国第一个集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的溶解异域风情的LIVINGMALL深圳万科城40第四十页，共五十八页。深圳万科城案例给我们的启示提出独特、鲜明的主题风格与形象概念，充分体现项目与配套设施的亮点与特色深圳万科城外向型社区购物中心/中国第一个异域风情（西班牙）LIVINGMALL商业主题前期展示体验区配套设施的建筑设计应结合主题，有效传达项目特色及差异化形象大部分商铺都是临路、临街、临水同时在建筑风格上体现西班牙风情41第四十一页，共五十八页。“cld”价值体系构建42第四十二页，共五十八页。“ＣＬＤ”的理论基石——松散型都市社区松散型都市社区——当今国际最先进的社区形态一种可持续发展的社区模式一种可持续发展的自给自足的社区具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供在居住产品和社区服务两方面的多元化需求，因而具备自我生长能力的社区形态。43第四十三页，共五十八页。“cld”——松散型都市社区区位分布：区别于郊区概念，它把城市的中心引向边缘，又把城市的边缘引向中心，是城市中心与次中心相互交换的产物，我们称之为：城市中间地带。社区特点：容积率低，绿化率高，而且社区氛围相对和谐，具有较强的社区归属感；社区居民专属的多功能配套，交通方便，而且把尊重个人权益作为规划的首要目标。建筑形态多样化，适合不同年龄阶层、不同收入阶层等的选择社区模式不仅是建筑符号的表面化，还是一种新的生活方式和生活心态高品质、低密度、生态、环保、人性化、高艺术文化属性是可持续发展的社区，将是城市居住发展必然趋势。因此,中间地带都市社区被称为：ＣＬＤ。都市中心广大郊区中间地带理论根源：霍华德田园城市赖特理想都市………………美国新都市主义(Urbanism)英国UrbanVillage44第四十四页，共五十八页。开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民建一个终身的居所毕业于美国哈佛大学建筑学系、美国的第一个花园城市——雷德朋的投资商之子、房地产大亨、从事过城市规划、建筑设计、经济学研究、社会学研究；新城开发主导者：罗伯特E西蒙要让人们在休闲时间有足够的活动可以选择，这意味着新城中应提供各类文化娱乐设施和私密空间；要把尊重个人权益作为规划的首要目标，而不仅是实现大型构想；从开发区建设之初就为居民提供商业、文化、娱乐设施，而不能等几年之后再建；不断创造人造和自然美景，形成良好的生活环境；应使人们能在同一社区中工作和生活；应做到每个人都能终生生活在同一个邻里而无需迁移，社区应有不同形式和价格的住宅以满足各收入阶层人群的需求，并能适应不同层次的家庭生活使用需求；案例参考国际典范—美国华盛顿费尔法克斯郡的里斯顿新城45第四十五页，共五十八页。“ＣＬＤ”的案例实践——美国里斯顿（Reston)位置位于华盛顿市以西35公里，杜勒斯机场收费公路旁，开车至杜勒斯机场15分钟，属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县规模占地约45平方公里规划户数2.8万，建成户数2.2万Arce(ha)用地百分比居住3960（1603）53%市镇中心1330（538）18%开放空间1100（445）15%城市公共设施330（134）5%道路/停车680（275）9%总计7400（2995）100%发展背景60年代美国开始的以抑制大都市无序蔓延为目标的第二代新城运动46第四十六页，共五十八页。整体容积率1.0-2.0左右，密度适中里斯顿新城的三大特征47第四十七页，共五十八页。产品形式多样化——满足多样化需求里斯顿新城的三大特征48第四十八页，共五十八页。城市元素：艺术中心，电影城，体育中心，步行商业街区郊区的自然、闲适、宽松：生态公园、社区广场、大面积绿地、湖泊社区功能复合

里斯顿新城的三大特征49第四十九页，共五十八页。居住功能特色：多种住宅形式相结合，一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走社区中有5个村：安妮湖村（LAKEANNE）猎人森林村（HUNTERSWOODS）高橡树村（talloaks）南湖村（Southlake）和北点村（NORTHPOINT）每个村都围绕一个多功能的村中心而建安妮湖村是开发的第一个村，它很好地体现了西蒙要把里斯顿建成步行为主的欧洲式社区的观点。复合功能：一个生活、工作、休闲的场所

拥有6.5万居民和超过4万个工作岗位，实现了工作和居住的平衡，它是一个多种功能、基础设施、社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区。ＣＬＤ：住宅多样化通过提供各种类型各种价位的住房款式——从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅——住房能够满足不同收入水平，以及家庭生活不同阶段的需求。这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根，从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走。50第五十页，共五十八页。设计特色：城市型景观与自然资源的融合、地标性景观、市镇中心的人文艺术、环保式道路边界市镇中心的人文艺术里斯顿市镇中心的核心是喷泉广场，人文艺术景观和水共同交汇在这个精致的城市空间中；地标性景观市镇中心独具特色的天际线形成的地标性景观，来自整个大都会区的居民们被吸引到此处的办公楼、商店和餐馆中；道路环境保护里斯顿在邻里和道路交汇处设施宽阔的自然保护区，建设环境保护型社区，成片的住宅被茂密的树丛掩映着，从道路上只能依稀看到；城市型景观与自然资源有机融合社区内实现了在乡村环境中设置城市型景观的设计概念，有机的将用地内的公共空间、公共活动区和个人活动区、89公里的小路和宽阔的自然保护区结合在一起；51第五十一页，共五十八页。深圳坂田万科板块案例--“小市场宽产品线”策略

拓宽客户层面，从产品创新、到实现品牌溢价案例研究背景：从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。坂雪岗板块深圳坂田板块案例研究深南大道区位特点处于深圳郊区的工业园区周边内交通正在逐步改善良好的产业基础支撑政策导向下大力发展基础配套设施迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在未开发阶段配套和人气明显不足区位坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区交通该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分钟内到达市中心万科四季花城万科城万科第五园52第五十二页，共五十八页。选址于城市核心和郊区的中间地带，属于未来的核心居住区适中密度，适宜规模，保证足够的公共开放空间，保持宜人的空间尺度强调社区配套的多样性和可达性，提高生活的便利度和生活质量多种住宅形式相结合，保证一个家庭在青年、中年、老年都不用从社区中搬走强调社区的公共活动空间，建立居民的联系，提高居民的参与性和归属感强调对环境和人文传统的保护和再造，实现可持续发展强调社区文化的营造，注重居住功能实现的同时，更注重精神满足“ＣＬＤ”——松散型都市社区开发的七大原则53第五十三页，共五十八页。『客观性』被动式『主观性』3142产品服务人文环境（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）主动式中润华侨城核心竞争力——环境+产品产品+环境——客观性；典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件——体现“项目价值”四季花城的核心竞争力：环境+产品环境：在外部资源条件并不具绝对优势的前期下，着重于内部景观的营造和展示产品