苏州中腾项目别墅市场研展报告

苏州中腾项目别墅市场研展报告苏州中腾项目经过数次调整之后，明确了打造具有苏州本土特色的江南精品别墅。由此，我们对苏州别墅市场的展开了进一步研究，结合目前苏州房地产市场及别墅市场的变化，对以往进行的江南特色别墅调研作出阶段性总结；对苏州高档别墅的发展趋势作出预判；从市场角度出发，提出我司对中腾项目建议和意见，希望从市场的反馈中强化规划理念，突出产品优势，为项目树立苏州顶级别墅形象将来项目推广预埋管线，寻找本项目产品等方面在市场上的机会点，为项目的顺利发展打下良好的基础。一、本次研究的目的与重点苏州别墅市场的现状及未来一年内发展趋势预判苏州高档别墅市场动态，苏州中腾项目的重点竞争个案分析及竞争态势的预判；对苏州中式别墅的阶段性总结及市场认同度的客观反映；从市场角度寻求项目的机会点二、研究的思路与方法（一）研究范围的界定鉴于本项目的高端性质和产品的特殊性，本次市场研究范围主要锁定在苏州市区内的纯别墅社区，其中又侧重于西部太湖旅游度假区及周边西部市场；聚焦于苏州西部市场内总价在500万以上的几个高档别墅项目，具体研究范围如下：苏州市区内纯别墅社区侧重于苏州高档别墅（总价500万以上）苏州中式别墅从市场竞争的角度来看，主要从价格、区域、别墅风格等方面进行分析，认清市场竞争态势及发展趋势。在此需要指出的是，别墅风格本不应成为竞争的主要的因素，但从苏州近年来别墅市场发展的趋势来看，随着具有本土建筑、文化传承色彩的中式别墅走俏及文化消费的趋势，具有江南民居特色的中式别墅在别墅物业的开发中尽显回归主流的趋势，故在此对苏州中式别墅的发展进行阶段性总结。由于本项目在价格和客户方面最主要的竞争来自苏州太湖及周遍区域，因此本次研究的重点以木渎、太湖旅游度假区、西山等区域内在售和待售的别墅物业为主。（二）研究方法与资料来源1、研究方法瓦有针对性地仅、有重点地虫进行研究，娇不求大而全户，空而泛；歼尽量做到有累的放矢；挤横向比较（谋竞争区域）雾与纵向分析搬（现状与趋碗势）相结合轿；散定性（中式通别墅）分析侄与定量（价砌格）分析并薄重；满研究注重延奴续性，后期净继续跟进；耗2、资料来辛源腥主要是通过肾实地考察、仁及网络味搜集等多种旗调研手段获擦取项目基础为资料，在获故取新入市项末目信息的同尘时，对以往捏项目信息进蒜行了及时的庸更新整理，何确保对项目补在一段时间同内的持续性刘关注，更能狸客观反映市鸽场及项目的咬发展变化，裤并据此对趋袜势进行预判朗，提出我方滑观点，并希割望从中能带捏来有利于项缎目发展的影搏响和启发阔。主要资源嗽来源如下：娱太湖等区域姑实地考察获蹦取的一手信员息脚苏州搜房网而相关信息祸苏州日报品威牌传媒工作那室交流获取究的二手信息红江南文化及军江南特色楼瓦盘调研报告邮苏州区域别篇墅市场调研摧报告总苏州中腾项尽目总体定位焰报告迫三、邪苏州别墅市哗场分析侧1、苏州勤——录滋生高档别唱墅的肥沃土片壤成全观点：恰建筑融于环兰境，环境凸卵现建筑，只未有二者有机土的统一和协询调，才能体爪现出别墅的踩艺术韵味，诊在当今房地矩产发展日趋烈成熟的嗣后斯，优越的环纸境往往是别暑墅最大的升哪值空间，同席时也是凸现楼别墅风格的跑最佳载体。浊“共让建筑成为距景观的点缀焰”嚼，这是上海削佘山月湖山伞庄的开发理漫念，从一个汁侧面反映了平目前市场上蚁别墅开发的必一种理念，岂也是别墅对暗景观重视的蔬突出体现。盼当今别墅价拣值的体现，姓一方面依靠罪产品的创新否设计，另一龟方面则主要猾依靠优越的苦自然景观和香人文景观提虎升项目的价言值。尤其是岗自然景观资袋源的利用，樱已经成为高睛档别墅物业惨不可或缺的鉴重要因素，狡从某种意义件上来看，高汇档别墅如果族离开了优越白的自然景观宪资源，那就蒙无所谓高档槽了。驶从项目所处可区域来看，迟自然条件相道当优越。东甚山、西山是廊离项目较近脉且较为丰富扔的自然资源趋，如能整合睁其中与项目耽较为切合的恼资源，势必偏形成一股强元力的冲击波挎，震撼整个间苏州别墅市拘场。【西山】项西山因太湖题而妩媚多姿播，太湖因西穷山而丰富多红彩。山峦起棕伏，奇石嶙疫峋，峰回路疗转，曲径通棒幽，自古就说形成了以地广带景，以景提抒情的八大预美景和七大备名胜。主要炒景点有石公个山，太湖大芳桥，林屋洞厨，罗汉寺，倘太湖梅园等块。【东山】枕东山，是东禾洞庭山的简铁称，以花果泰丛林、山水刻名胜、明清雾建筑著称，礼东山气候宜浴人，物产丰画富，是名闻懂江南的鱼米什之乡和花果采山。主要景创点有陆巷古佳村、雕花楼膏、紫金庵、柴三山岛、雨沫花胜境。成全建议：爹从项目地块不出发，充分狸利用内部自欧然资源，可矮将内部较好传的景观资源洁加以梳理和斜提炼，作为说销售语言在钩将来的市场蜻推广加以展牙示。此外，迷太湖自然资醉源、旅游资妻源丰富，整仓合太湖周边罩资源，将有环利于项目品阿质的提升。定2、别墅区接域市场简析成全观点：馒2500年壮历史的白发秩苏州，具有迁深厚的文化捷底蕴，优越笋的人文自然迷景观，在苏冰州别墅第三雹次浪潮的到凑来之后，苏毯州别墅的影卡响在逐渐向这华东（尤其壁是上海）及潜全国蔓延。连碧波荡漾的免太湖、物产吹丰富的阳澄会湖、颇具新袖都市景观的厅金鸡湖等区席域，都具备握了建造高档觉别墅的绝佳虏环境，并在倍此基础上形愉成了苏州三久大别墅区域舱——度木渎、太湖据、园区（金呀鸡湖区域）蜡，其他别墅券项目散落于糕古城区、相恒城区内的别超墅市场格局阀。而这样的扭格局正随着修太湖旅游度毯假区的大力围开发而产生秒倾斜，未来新一年内的别困墅市场硝烟或将弥漫在太泄湖上空，苏旅州太湖区域丑将成为别墅忽市场的主战平场。古城区皱、园区的别辫墅供应将逐概步递减，未桶来将几乎没截有别墅供应梨，而依托阳命澄湖的相城验区由于区域群环境及房地边产市场发展板滞后，要成居为苏州别墅帖一大区域仍途需加以时日引。〖园区〗誉工业园区以蛇优美的城市沙环境以及高受标准的基础蝶设施，获得亡了苏州房地敌产开发的制闪高点，成为丘苏州市民和段外来投资客亦的理想栖居需之地。显园区的别墅移主要以金鸡附湖为景观资孟源，围绕金盒鸡湖而建。馅而从目前市眼场上看，园紧区湖东公寓管房的开发已阳经成为未来演几年内园区护房地产开发咬的主流。除挪已建成的东烤方春晓、澜影韵苑、翠湖帮雅居等湖西疏项目外，金扣水湾二期、嚷东岸振·总绿洲半岛二吧期及高尔湖融花园等几个苦在售项目将光更为稀缺。均而从去年到塘今年的市场扛反映来看，距园区的别墅螺市场的供求棉状况几乎无铺任何变化，公价格也是根塔据市场规律贺略有微幅上撕涨，清目前该片区蜜别墅主要情初况如下：拣区位：具有缠明显的区位糟优势，在苏妨州房地产开用发水平的最各高区域及看遮涨板块，区贿域价值较高叫。雄别墅类型：强以独栋别墅桂为主，联排艳为辅话3、户型：钢联排220则㎡左右，独音栋350㎡朝左右洋4、价格：谁8000元福/㎡左右蛋景观优势：般金鸡湖自然奥景观及八大烦人工景观资斗源包置业群体：看园区工作的浆高级白领和厕外企管理层茅人士为主鞭代表楼盘：窗金水湾、东灾岸克·精绿洲半岛〖木渎〗赠木渎块是江南著名究古镇,地处源苏州城西,猪太湖之滨，肾拥有灵岩山惠、天平山等裂自然景观资馒源及丰厚的彼文化底蕴，烂“滴山近灵岩地俩最幽，香溪笔名胜足千秋料”砍是木渎的真痛实写照。在卵去年的苏州瓶别墅年内，薄木渎别墅市板场供应量大垦幅增长，销皮售也持续火蝶爆，形成了巨供销两旺的垂市场态势。片但进入今年金以来，别墅僻市场发展步览伐有所减缓献，以经济型代第一居所为者主的别墅在君国家宏观调烟控及轻规计顿划搁置的影国响下，区域迁价格优势逐锁渐淡化，整青个木渎的别式墅市场正随胸着楼市的调盈整趋于平稳煮。千1、涌区位：苏州少西部建设的程主要通道，舞随着环城高守速的通车及姻区域市场的夺成熟，区域乡价值有所提搁升，但轻轨针计划的搁置么对区域市场柿影响较大。坡2、别墅类浊型：联排和谅双拼为主、同独栋别墅为穷辅采3、户型：喂联排及双拼日250㎡左增右，独栋3腿50㎡左右协4、价格：症联排及双拼掘6000元较/名㎡恰左右，独栋哗8000元绕/㎡左右捐5、自然景愈观：天平山扇、灵岩山锈6、置业群信体：木渎及狗新区私营企镇业家、木渎跟政府官员等便7、代表楼亚盘：天邻风盐景二期、艺陕墅家二期、仔泉景花园二择期〖太湖〗挠太湖旅游度丈假区内度假影别墅拥有太绢湖等优越的笑自然生态资婶源，包括近示来西山的西乱山恬园、太苏湖铃·搞翠峰山庄，耕分别以古樟疫园和林屋洞比为自然景观亩依托，打造池自然景观别宝墅。太湖经·超黄金水岸、物太湖天阕、捧锦绣太湖处泛于项目前期皇规划、准备镇阶段，贵都稿项目经过重骂新包装，即宋将以崭新的营面貌入市。脂就此来看，涌太湖区域已赛日趋成熟，饭区域内市场闸竞争也相对捏激烈，借力阵打力将是项堆目形象塑造疲和品牌塑造俩的重要工作蜡，不可忽视假。芝1、按区位：间位于苏州西锻南部太湖旅在游度假区，知拥有苏州最幸佳的自然景运观资源。目副前太湖正加苦紧建设，各抛项配套等正逢在完善，区称域价值有待近于进一步提绑升钥2、别墅类霉型：独栋浅3、户型：茶400㎡左叮右范4、价格：话12000溉元/勾㎡向左右便5、自然景下观：主要以间太湖及附近酬自然旅游资洪源为主，拥胳有较好的自侄然旅游资源妹。异6、置业群喉体：上海及先苏州企业家半为主，并兼吉有少量其他疏区域客户撑7、代表楼堆盘：天一墅斜、太湖之星孙·访天王谷、碧番瀛谷、西山莫恬园、太湖塘翠峰山庄。成全建议：塑苏州市政府俗100亿打探造环太湖经族济旅游区的欲宏伟计划营、政府太湖珠旅游度假区品规划的出台烧和环城高速梢的通车等离利蓝好矿消息支撑，猴太湖顿发展的潜力签无可估量。培项目可借太蛛湖区域逐步扎成熟之势，幸产品面以我珍为主，倡导姓苏州原色别机墅，区隔竞史争对手，适咸机进行阻击验，根据太湖扔规划建设步踏伐及区域内紫竞争对手动尿态对于片区尽形象塑造的姓成果主动出食击，整合太饮湖资源进行眠推广，完成盾自身形象品致质塑造芝，销树立区域及精苏州标杆项锋目形象。娱3、苏州中称式别墅发展盐综述成全观点：船江枫园等中熟式庭院别墅符的热销，将亿曾经不是市军场主流风格成的中式别墅脉赋予了新的他内容，成为肆苏州别墅的柏一大亮点。舅水熟—疾桥巩—破房”的空间赞格局社；您“黑森—只白劈—京灰”的民居包色彩前；耳“轻奸—奉秀梢—哗雅”的建筑羊风格窗；到“情圈—感趣洪—脆神”的园林府意境船是江南民居醋具有的四大侦神韵，狐体现纸了涛江南水乡人俘间天堂般的硬生活情境烘。豪粉墙黛瓦搅、飞檐翘角叠，配合水乡崖迷人的自然赴景色，恰似万一幅“浓妆嘉淡抹总相宜哗”的中国水狭墨画。我结合苏州园较林特色和江奴南民居神韵减，具有独特光魅力的狱中式别墅滥，已经成为炕未来苏州别侵墅市场的一蝴张名片。浅从早期的江悉枫园、寒舍灶、远香居、不紫竹苑，到割目前在售的算天伦随园等落高档别墅，处即将发售的元西天恬园等诚项目，基本责上代表了苏膜州中式别墅诉发展的历程恶。如果说早蝴期的中式别神墅（以江枫羽园为代表）惨销售火爆是顿主要原因是丑市场供不应途求的话，现拴在推出的中群式别墅应该宰说是是对中往式别墅更深婆层次的理解牛和认识，产贺品是一种物坑质消费和文环化消费，在拌满足建筑功剥能需求后向而精神需求的稍实质性转变矛，缔造出一乞批具体江南色本土特色、汗传承江南文胁化的现代江苗南精品别墅乳。但是从目厘前市场情况液来看，打上花江南烙印的泊中式别墅同见样参差不齐询，很多项目姑有附庸风雅村之嫌，采用础的空间结构劲和元素符号卧较为生硬，秃更多是采用育水主题、花伯园来代替所帝谓的麻“树江南特色拒”严。在基本功估能需求未解伙决之前，文给化仅仅是一博种营销手段畜。乐从目前苏州载中式别墅的免销售情况来徐看，整体销论售情况较好冶，紫竹苑、冲远香居、江远枫园、等早竟已销售完毕勺，寒舍20辉0平米左右冲的一栋联排毛别墅从早期衣的70万左征右升到了现虎在的150嫁万，天伦随出园的销售表散现不佳主要执是由于区位宋及环境塑造缠不充分，产味品的不纯粹约、价格偏高蚀等。除去市洽场及区域因欠素，可以看脂到以前所做缴中式别墅，症即使诸多不章足，但市场拦凡响依然很溉好，目前仍忌有不少项目者坚持走中式渔路线，正是涌由于市场确屑实存这样的昏需求，开发难商对中式别和墅的需求所镰持的乐观态尸度，中式别校墅的市场空役间有目共睹荐。矿目前古城区趋、木渎、太茫湖正在建造斯的别墅项目滔多以中式别脚墅为主，尤测其是古城区宽，项目规模身不大，售价此却不低，采知用苏州园林妖的造园手法斑和空间布局床都颇具有韵源味。反观中足腾项目，具虚有规模、自它然景观等综克合优势，优允越的条件决旗定了中腾项输目应该是一娘个纯粹苏州流的、太湖原仍生的高端项羽目，缔造的字是一种超越故基本功能需低求的艺术精停品。成全建议：厘现代的设计弊和施工技术晕可以在相同栋的建筑外表题下安排多种欢功能，而高熟档别墅项目幕往往在功能摔布局上因而爸形式可以独膊立于功能而食存在。从这胶一层面看，葱建筑的灵魂馆不在于功能坚，而在于形合式。我们建须议项目在借盘鉴江南民居纱功能布局的悬同时，增加颗建筑外观形拆式及景观的蒸视觉冲击，载为项目的视等觉形象提供棚像素，充分腐体现项目的愈艺术价值。观4、苏州别谷墅发展趋势改预判成全观点糊从市场供应匹方面来看，参今年下半年贫到明年上半阀年期间。苏谷州别墅主要岔的供应量将撑集中于太湖喂区域，太湖诞天阕、黄金印水岸、西山席恬园、太湖旅翠缝山庄二耀期、锦绣太孔湖等一批新畅项目的入市恐，将进一步肺加剧太湖区压域的高档别灾墅市场之争挑，预计供应亚面积将达到今20万平米前（建筑面积嫁）以上。闻从市场需求理来看，未来三一年内，经比历了200奖3年苏州别刑墅年，20妄04年上半呢年政府的宏担观调控后的绒苏州别墅市懂场，预计市蜓场需求量会盈略为减少。链一方面是市客场上高档别侨墅的供应量构不断增加，枝形成竞争压唉力；另一方迅面受整个市资场宏观调控虑影响，高端姿客户对高端仆别墅项目的炎投资价值更柳为关注，保券值心理需求但更甚于普通加别墅，故采勤取持币也是真市场常态。鄙从项目的客恭户定位看，凝主要是以苏解州和上海富敲豪为主，而秤上海近年来阳高档别墅屡把见不鲜，苏胡州别墅在经毛过三次浪潮巩后日趋于成暴熟，无论从流产品、营销煌等方面均已色有了较大提耳升，苏州本习地及上海高奏档别墅项目楚对中腾项目伐的高端客户已存在一定分册流作用。成全建议：之从对未来一虫年内苏州别悄墅市场的供胳求状况来看诚，未来一段国时间内市场粱供应量将大盼幅增长，而挑市场需求则刘呈现萎缩态窃势，建议在灭一期开发量窝最好控制在片20套以内供，快速回笼谱资金，树立冶市场形象，业采取少量多惯期的开发节恰奏，根据市无场调整的步籍调进行销控严。冷四、项目竞帮争分析撇去年下半年躺以来，苏州弃高档别墅比聚例有所增加闲，天伦随园影、天一墅、酱太湖翠峰山氏庄等一批总希价在500数万以上的项割目相继推出价，相信在未逼来一段时间声内，包括华熊新的锦绣太袭湖等项目将礼会在太湖展务开一场激烈塞的别墅战。嗽通过本次调踩研可以明确障：成全观点：寄1、区域竞凶争：久项目竞争区警域将主要集夹中于太湖，起金鸡湖区域本内因别墅供斑应匮乏，将众不再对太湖撇区域内别墅壤形成竞争，规木渎、相城丢等区域高档包别墅不多，想对项目无竞雀争威胁，古章城区内中式乖别墅属私人付珍藏宅园，口规模普遍较留小，与项目闲作为第二居忽所、度假胜坦地的功能定西位不一，缺此乏太湖具备腐的综合优势犹，对太湖区手域内项目难咐以形成竞争寺。因此，2属005年，何苏州别墅属根于太湖，聚缴焦太湖，关史注区域动向址，跟踪竞争鞋项目动态，络是未来一段洲时间内在市友场竞争中取划胜关键。庆2、竞争项匙目价值分析港本次针对几至个重点竞争糖项目个案进久行性价比分遭析，以目前测项目售价为魄参照，通过录以下方面对脊项目品质进岗行评定：浮项目景观资破源食项目会所配临套设销售条件及挖项目特点的无展示：狠样板房装修找到位；矮现场包装到抗位；谱外围导示系终统到位；运售楼处包装缎到位；戏楼体形象进删度达到地区安要求标准；死与推广相关才方案确认执帖行；所内部园林景穴观或会所等掘公建部分展纯示到位。品质(QUALITY)价格(PRICE)元/㎡1200011000100001300090008000天邻风景天一墅太湖·翠峰山庄天伦随园太湖之星·天王谷碧瀛谷1400001500016000物价格竞争将脱主要集中在勺单价100寄00元/㎡落左右，总价海300万以共上的项目，岭主要竞争对颜手包括天伦闲随园、天一梦墅、太湖翠成峰山庄、太倚湖之星、碧短瀛谷、天邻阅风景，其中矿尤以天一墅悠品质较高，捆其中社区包梢括五星级度奥假酒店，三证面环湖，自哈然景观等条保件优越。选辜取部分单价慧在1000圾0元/㎡以公下的天邻风兵景及太湖之袭品质(QUALITY)价格(PRICE)元/㎡1200011000100001300090008000天邻风景天一墅太湖·翠峰山庄天伦随园太湖之星·天王谷碧瀛谷1400001500016000成全建议：揪因项目在几论次调整中损码失较大，需变要快速回笼西资金，结合析项目高品质沉，本项目价扣格的竞争力裂主要来自项照目本身，在泉项目销售前斤应充分展示划项目价值。蓬如果因项目假价值展示不丛足，不能保陪证其品质，绘则会对本项稀目产生巨大纪的影响，这剩也是我们价昌格竞争力最引大的威胁。歼因此，关注丢细节、充分己展示，打造看苏州NO。霉1，刷新苏挑州别墅价格查记录！是我诞们共同的目琴标。边3、竞争项插目户型分析100100碧瀛谷天伦随园太湖翠峰山庄太湖之星·天王谷天一墅别墅主力户型面积（M2）项目名称200300400500600户型面积区间主力户型面积天邻风景成全建议：拘根据市场主课力户型（3冠50-45你0㎡）和几垃个竞争对手速户型而言，岁中腾项目更牙为高端，建掠议在户型面磨积上与竞争珠对手加以区孩隔，主力户续型面积适当盼加大，增加构少量小独栋目别墅（35征0㎡左右）浴降低风险，脂减少过度户摸型面积，在斑同样户型面朽积内丰富户医型类别，强刻调个性化色炮彩。丢4、重点竞读争个案分析【天一墅】粮项目规划、颈设计要点评稠析校总体规划分感析黑天一墅项目振整体规划8搬0套别墅,希项目地块北殖低南高,闭沿山势一字倍排开,东面伤豪华别墅可涌俯视太户大学桥美景,西班面温馨别墅棵沿山坡可远首眺太湖之星烦.从规划方茶案和建筑的量布局来看,巩充分实现了胁项目景观资狭源最大化,山三面环湖的踪自然景观大熟大降低了视玻觉容积率,伤是目前苏州冶屈指可数的仪山地海景别仁墅精品.戚建筑风格分鸟析石大幅的玻璃偷及实木运用宫,局部采用炉砖雕修饰,肝建筑外观谊以明亮轻盈织的色彩衬托寇简洁典雅的扯线条，传递哈现代廉别墅风采混。帅园林、景观尖分析视野开阔的大露台局部的小品修饰奋由于项目自拣然景观资源和丰富,内部列园林设计较娘为简单,大贡露台、多窗惜设计充分考邪虑了太湖景旗观资源.视野开阔的大露台局部的小品修饰眯项目设计特励色分析多窗设计砖雕修饰多窗设计砖雕修饰尸项目周边环改境、交通组勤织、配套设艘施介绍鄙项目离苏州伤市区15公饶里,上海1蒜00多公里贡.目前长沙聋岛上仅有通晋往西山公交离K58、9复1,项目配替套主要以内纱部会所、酒勤店服