基础教材房地产基础知识

房地产基础知识以接待客户的流程为导线，将房地产的基础知识融入其中，希望有助于大家的记忆和了解。引言一、项目简介时1、会使用到的专业术语2、会使用到的建筑知识1、专业术语房地产：又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。土地使用权出让年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者。其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。1、专业术语三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场；一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。1、专业术语期房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，所出售的商品房。也称“楼花”。现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办好所售商品房的整体产权，与消费者签订购房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。多层：6层以下（含6层）的住宅。小高层：7-12层之间设有电梯的住宅。高层：12层以上，建筑高度在100米以内设电梯的住宅。花园洋房：以四层为主，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，它具有部分别墅的优点，又不完全脱离城市的繁华和便利。别墅：一般分为独立别墅、叠加(别墅共四层、一梯一户、共两套)、双拼(别墅共两层、一梯两户、共两套)、联体别墅(建筑共两层、由三套以上的别墅相连)四种。2、建筑知识用地性质：指规划用地的使用功能，如商业用地或住宅用地。用地面积：指规划地块划定的面积。用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。建筑应按照相关规定退红线施工。绿地率：指城市一定地区内各类绿化用地总面积（屋顶绿化不计入内）占该地区总面积的比率。容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。即容积率=总建筑面积/建筑用地面积建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率，即建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积。楼间距：指两栋住宅之间的水平距离。日照间距：指楼间距与楼高之比。南昌新城区多层住宅日照间距比例不小于1：1，旧城区多层住宅不小于1：0.7。2、建筑知识按照房屋的建筑结构分类A、砖混结构：用砖砌的墙作为主要承重，墙体均不能移动或镂空，在房屋装修时不如框架结构的好用，但建筑成本相对低廉。B、框架结构：承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔墙可随意拆掉而不会影响房屋质量。C、剪力墙结构：剪力墙即钢筋混凝土修筑的墙体，一般用于高层建筑，是利用建筑的内墙或外墙做成剪力墙以承重，抗震性好。剪力墙的间距一般为3~8米，使用建筑平面布置和使用要求受到一定限制，对较大空间的建筑通常难满足其要求。2、建筑知识建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。由两部分组成：套内建筑面积、分摊的功用建筑面积。套内建筑面积：三部分组成——套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内使用面积：房内实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。公摊系数：公摊面积与套内建筑面积的比率。凸窗：离地约40—50公分，凸出墙面约40—60公分的窗户，有利于增加室内使用空间，有较好的装饰效果和使用功能。房屋产权面积：指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。2、建筑知识标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。户型：住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。朝向：房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。开间：是指房间的面宽尺寸。进深:是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。层高:下层楼板面到上层楼板面之间的垂直距离。净高:住宅地面与天花板间的距离，即层高减去楼板厚度。平层：一个单位内仅有一个平层，所有标高均相同（厨房、卫生间、阳台除外）错层：一个单位内有2个或多个不同标高的地面，高差约为300MM——600MM。复式：一个单位有上下两层，各种功能用层分层布置，通过室内独立楼梯相连。优点：功能布局明确，各功能干扰少。缺点：楼梯浪费一定面积。跃层式：与复式基本相同，一般上层层高要低于下层，多位于顶层，带露台。二、详细洽谈时1、了解项目资质及产权详情2、项目图纸查看3、做置业计划书，解释费用情况1、了解项目资质及产权详情五证：开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工

程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划

委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源

和房屋管理局核发。两书：作为合同附件之一的，开发商必须提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产产权登记：指必须按登记办法规定向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。登记时要对下列指标进行记载：房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。1、了解项目资质及产权详情产权登记程序：受理登记、权属初审、复审、公告、核准登记、证书制作、收取登记费、发证。房地产权属登记种类：总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。转移登记：也就是房屋所有权的转移，包括买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等。共有产权：是指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上产权人对于全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。2、项目图纸查看

建筑平面图建筑剖面图建筑立面图建筑总平图2、项目图纸查看建筑平面图2、项目图纸查看建筑立面图2、项目图纸查看建筑剖面图2、项目图纸查看建筑总平图3、做置业计划书，解释费用情况房款——面积×单价=总价，折扣不确定的情况下最好不要写明。契税——是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税属于财产转移税及由财产承受人缴纳。征收范围包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换，税率为３～５％。目前南昌的契税税率分两种情况，普通住宅收2%，非普通住宅按4%征收。维修基金——一般情况下是业主在办理入住时按照总房价款的1％(非普通住宅2%)来提取的，它是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修或更新改造工程。共用部位——是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。3、做置业计划书，解释费用情况共用设施设备：是指住宅小区或单栋住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、水箱、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。动用维修基金：其费用是按照受益人原则来分摊的，如果是不分单元的塔楼，由整栋楼的业主按照其所拥有的建筑面积的比例来分摊；如果是分两个以上单元的板楼，该顶层的楼盖由专属于该单元的业主来分摊，别的单元的业主不需要分摊。基金进行分摊后，由管委会计入各业主的明细帐户中。需要特别注意的是，当基金不足开始的10％时，管委会有权要求业主按照建筑面积续筹。如果管委会利用共用部位共用设施设备经营获得收益，那么该收益应存入基金帐户，并分摊到业主的个人明细帐户上。此外，如果业主出售房屋，该业主个人的基金可以转入到新业主的名下并使用，如果房屋发生拆迁或意外，业主可以提取个人帐户上剩余的基金。3、做置兆业计划谦书，解柜释费用苗情况有线电视痛初装费：葡一般为400元/户，收绕视费为156元/年。管道煤气江初装费：疗南昌市政音府规定的遵管道煤气厅初装费是抵每户3200元，每念个项目加之间略岩有增减压。开发商壤定出的藏其他费绕用。按揭费披用：公工证费、台保险费朱、抵押哭登记费(每户100元)。交易手续岔费：房价薯款的2．5‰。产权登扶记费：略房价款闭的1．6‰(一般每户80元)。产权测绳量费：剖每平方棍米0．4元。印花税：冰每件5元。工本费：堆每件10元。物业管理剂费：交房伏之日起的轿一年内，河未入住或阳在装修阶咸段按50%交纳，耳之后不毕论有无淋入住均倘按全额绍收取。三、购辽房合同箩内容转让当纷事人的缓姓名或驳名称、秤住所；房地产差的座落斗地点、酱面积、召所处范凭围；土地所有堆权性质；土地使控用权获耳得方式皱和使用医期限；房地产响的规划颤使用性穴质；房屋的平治面布局、滤结构、建纤筑质量、蝴装饰标准毕以及附属锯设施、配严套设施等膨状况；房地产转引让的价格惧、支付方丝式式和期限垮；房地产持交付日揉期；违约责亩任；争议的令解决方业式；转让当雪事约定议的其他驱事项。房地产转锤让合同的刊示范文本抗由市房地腾局制定。四、银趴行按揭1、准备按嫁揭资料2、按揭种锻类3、按揭酷还款方我式4、其他听事宜1、准庭备按揭贤资料购房者泥的身份辩证复印芒件(已婚者要屠夫妻双方歉的)购房者的押户口本复堂印件单位出病具的收负入证明抹原件购房者眨的婚姻央证明已备案你的购房我合同首付房取款收据2、按轰揭种类个人住令宅商业墙贷款公积金睁贷款组合贷款(商贷+公积金)个人住娇宅商业型贷款首付款东比例：意凡购房标面积低广于90M2的，按20%执行，牲超过的肿，则按30%执行。贷款最长触期限：贷稻款最长期焰限为30年（二手搅房贷款期离限不能超护过其剩余惕使用房龄课），同时志不得超过翅借款人法辰定退休年代龄。贷款次挎数：对柴于二次中购房者所将提高背首付款柄比例或时提高还遥款利率仁。公积金贷插款贷款最高拖额度：在腾市城区购匙房，每户悉最高限额25万元，在摔南昌县、婆新建县、栗湾里区购冰房为每户20万元，烧在安义繁县、进恐贤县购翼房为每宫户15万元。区葡域划分按《房屋所有摄权证》办理权势属关系椅（不含蜡湾里区欣）来确军定。首付款比持例：凡购窑房款低于30万元（含30万元）的突其首付款这比例，按20%执行，超白过30万元的，捆则按30%执行。贷款最星长期限晴：贷款现最长期响限为30年（二手邪房贷款期幅限最长为20年，且不用能超过其狂剩余使用岩房龄），奋同时不得漂超过借款胞人法定退咽休年龄基奔础上延长5年的年坛限（已舰到法定破离、退尽休年龄药的除外管）。贷款次数朝：公积金戒贷款以户均为单位，抓每户在未帽还清公积雾金贷款之截前不能再纱次申请贷临款。还清泡贷款后，螺符合贷款扮条件的前效提下，另奔购住房时忧可以再次妄申请公积蹄金贷款。目前受南析昌住房公泥积金管理抗中心委托凳承办住房矩公积金贷茫款业务的颂银行有：罗中国建设抛银行南昌悄市住房城分建支行；士中国工商鼠银行南昌揉市苏圃路注支行；中伟国银行江痒西省分行拖；交通银含行南昌分皂行；中国些农业银行箱南昌市象液南支行。组合贷款(商贷+公积金)借款人术申请公垒积金贷精款后，介购房资黑金仍然量不足时甲，借款眠人可向荣发放公统积金贷金款的受骑委托银黑行同时特申请商落业性个谣人住房督贷款（恨一般情放况下，羞受委托挨银行不笋能拒绝善借款人零的申请溉，但申吐请必须耳符合受速委托银位行的贷处款申请成条件）松，以配藏足借款阳人的购笑房资金诸，这二回种贷款全合为一夫起，我晶们称之躁为组合敏贷款。组合贷款登的两个规辛定：●公积狡金贷款块、商业筝性贷款蜂的申请蛋、《借款合同》及相关权合同的疤签订、锻贷款的莲发放均祝须同时典办理；拥公积金灿贷款和四商业性否贷款的范贷款期振限必须传一致。●当管绢理中心珍和受委辨托银行校规定的折贷款成更数不同揭时，组束合贷款锤最高额尸度不能俩超过二枕者相比狐成数低棕者计算剪的额度予。附：个暂人住房调按揭贷轧款利率骄表单位：元年限满期数份年利（%）羞商傅贷吩公积迎金耍参考安保费万元月固供肠万元月临供1年12 5岩.022拐856.尤17角55年60堆5.2速65巡寿18网9.9辅3慰183扩.99路2极3.8功010年120论5.唤508弯1问08.盲57窜10围3.2塞1壮4伍4.8垒515年180铃5.寻508看81沉.75幸76裕.04嗓63储.4520年240猴5.策508贝68羞.83缠62帆.78插79姜.9025年300月5.50屯8撒6陈1.46激5留5.07贩9回4.4030年360任5.跪508辱56旦.83士50学.14因1禽07.典25此利率自200粱5.8脑.22起执行3、按揭还炭款方式到期一次胆性还本付抚息法等额本呜息还款聪法等额本顽金还款率法等比累迅进还款驳法等额累裳进还款皂法增本减息车法移动按珍揭组合档还款(仅上海源民生银夸行提供)3、按揭讽还款方视式等额本乔息还款到法借款人辛每月以绘相等的捡金额偿决还贷款振本息，必又称等效额法却。例如：押商业贷猪款20万元，乓分10年偿还，5月3日签订掘贷款合眨同。5月3日至5月31日的利息燥：2000木00×4守.59‰原÷30(天)×逢29(天)=8袍87.剖4元月供：108执.57姜×20衣=2171机.4元第一次要耐支付利息,以后每晒月支付恢金额相丈同。3、按土揭还款且方式等额本丹金还款约法借款人每兔月等额偿痛还本金，滚贷款利息前随本金逐她月递减，公还款额逐迎月递减，闷因此又称蒙递减法。例如：商稍业贷款20万元，分10年偿还每月归现还本金=贷款金额÷还款期数(月)=200路000÷轻120=灵1666掏.67元第一个同月还息资金额=(货款本金–累计已液还本金)×月利率=(20禽0000屋-0)×巧4.5梳9‰=9盲18元第二个月葬还息金额=(货款本盏金–累计已还逐本金)×月利率=(20佩0000调-166惭6.67病)×4影.59‰惰=910夜.35元本息相加坦，第一个药月月供是2584慢.67元，以银后每月境递减7.6预5元。4、其点他事宜贷款期害如遇利携息调整缠：根据括人民银叮行的规芬定，贷派款期限的在1年以内蠢（含1年）的醋，实行跨合同利仿率，不脖分段计番算；对汉一年期男以上贷杜款，于币下一年1月1日开始，哥按相应期狸限档次利钻率执行新久利率。贷款人提虹前偿还贷疑款：借款戒人在提前慢归还贷款辅时，应提惑前10个工作日窜向贷款人涂提出书面啊申请，经屿贷款审核轧同意，贷灿款人可提法前部分还怎本或提前安清偿全部床贷款本息,提前清趴偿的部既分在以曾后期限没不再计海息,此前已计追收贷款利算息不作调膀整。已抵押折的房地霸产能否自转让：农根据《中华人民痰共和国担宇保法》的规定硬，已抵狂押的房加地产可袄以转让遥，但应狼由抵押抛人、转新让人和石受让人识三方签柿订有关茂的公证武书，即通签订将晕原抵押洽转移给床新的受傻让方的搜协议；熔抵押人章未通知墨抵押权叼人或者叨未告知壳受让人侨的,转让行充为无效披。转按揭液：就是俩个人住送房转按披贷款，穗个人住衫房转按线贷款是临指已在含银行办许理个人呆住房贷掘款的借反款人，吴向原贷浅款银行歉要求延岸长贷款情期限或户将抵押酱给银行疏的个人袭住房出退售或转焰让给第搞三人而雾申请办幅理个人醋住房贷末款变更咳借款期皮限、变箭更借款惹人或变矿更抵押柔物的贷译款。五、交妖房工作取得《房屋建理筑工程敌和市政抬基础设梁施工程像竣工验瓜收备案链表》，内容包络括：房屋馆建筑必须腿完成工程则设计和合换同约定的装各项内容上；工程质拍量已经施微工、设计侮、工程监溜理、勘查短等单位审剂核通过；垦有完整的坐工程技术倘资料、规惭划设计已桌获行政主束管部门的或认可；消罩防、环保超已获公安袖部门、消帝防部门的求认可等。把开发商在性交付时除漠应提供建析设工程质屑量合格文杀件外，还陷应提供消宏防、环保持、电梯等吹单项验收瞧合格证明闷文件，同泻时水、电挡、煤气等驰配套设施孕必须安装海到位且能勺正常使用野。五、交房肿工作物业管理侄公司进驻1、物业较管理：傻是专业疏化的机润构受业它主和使科用人委干托，依搞照合同挽和契约先，以经厌营方式躲统一管付理物业枝极其附骑属设施金和场地永，为业献主和承脏租人提绳供全方串位服务北，是物滥业发挥赞其使用掏价值，畅并使物牲业尽可劣能地保局值、增丛值。2、常规服加务：⑴房户屋共用部渐位的维护雕与管理；金⑵房屋共修用设备设欧施及其运拆行的维护嫌和管理；夹⑶环境卫夜生、绿化息管理服务毛；⑷物业悬管理区域亭内公共秩谈序、消防亭、交通等棒协助管理尖事项的服腾务；⑸物跟业装饰装材修管理服挨务，包括正房屋装修达的申请与知批准及对栽装修的设艺计、安全绸等各项管于理工作；喜⑹维修基跃金的代管暑服务；⑺淋物业档案园资料的管昆理；⑻代礼收代缴收室费服务。3、前期物省管：是由尸开发商选奸聘或开发死商的属下别物管公司渣担任，业腔主委员会记成立后，阴随时可解啦聘的。4、业主委炉员会：是题指由物业玻管理区域叠内业主代郊表组成，舟代表业主赏的利益，仪向社会各宣方反映业仔主意愿和食要求，并忌监督物业娱管理公司烘管理运作直的民间性允组织。五、交互房工作业主委酒员会特默点：A、商品住哭宅出售50%（销售析面积）浊以上的佛应当设护立业主他委员会辅；B、由房地父产开发公洲司组织有50%以上的业饿主召开业功主大会选土举产生；C、业主委旬员会是代怒表全体业区主对物业予实施自治乌管理的组美织；D、业主龟委员会亿成员不视得少于5人，每届蹈任期3年；E、业主委摄员会自选啄举产生起30日内，云持《业主委荷员会登饭记申请棍书》、《业主委矩员会章率程》、《会员名不单》向房管部枣门备案。五、交迹房工作在正式通框知业主来漠办理交房本手续之前声，销售员碍要到现场别去查看一权下，对于预存在的问誓题做先一蕉步的处理神，如有：(1)房屋沉降散引起的质蜜量问题。伴房屋沉降姜主要是地稠基土质问吨题引起的澡，从而造河成墙体开耀裂，下水局道堵塞、隙断裂等。(2)因墙体材饿料选择不沈当而引起陈墙体开裂男及粉刷起反壳的质量箭问题。(3)屋面女儿比墙因屋面安热胀冷缩菠因素，在脂混凝土圈医梁和砖墙晋交界处，蠢经常出现熄不规则的拾水平方向福裂缝，特斥别在房屋鸭四大角的蛇严重裂缝善问题。(4)外墙面涂百料、屋面绸防水材料辉、防盗门伞等因设计收或施工选万定的生产女厂家及产贺品型号、比产品质量荒不够理想吗问题。(5)砖砌体沿勤砖缝渗水分问题。(6)外墙面支柜模(围梁、圾构造柱盐等)挑木穿吴墙洞后败补处渗陷水问题绕。五、交绪房工作(9)外墙面抹茄灰起壳裂阵缝引起渗缴水问题。(10)阳台里御口外墙帅面渗水烧问题。(11构)固定落水队管的管卡缠脚处墙面芽渗漏问题煤。(12昂)阳台之间问隔板处墙码体渗水问膏题。(13庸)山墙渗偷漏水问好题。(14)各种墙上股锚脚可能笼产生的渗伴漏问题。(15)管道与锦楼地面广接处渗猾漏问题颗。(16众)地面顺歇楼板方闻向裂缝展及预制名楼板处举渗漏水游问题。(17)卫生间、广厨房的地稿坪斜泛水跑问题。(1