建筑房地产企业营改增涉税政策剖析及应对策略

建筑、房地产企业最新营改增涉税政策剖析及应对策略

主讲人：中国财税培训金牌讲师财政部财政科学研究所博士后肖太寿建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的处理国家税务总局公告2016年第18号第十三条规定：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理

3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理

4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

不动产经营租赁服务的增值税处理5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

混合销售行为的税务处理

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

混合销售行为的税务处理本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。例如，业主与总包签订包工包料的合同1000万，其中材料600万，劳务400万元，总包发生混合销售行为，按照建筑劳务11%征税，计税依据为1000万元，不能按照销售商品17%征税，计税依据为1000万元。建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用

增值税期末留抵税额（财税[2016]36号）附件2：《营业税改征增值税试点实施办法》第二条第（二）项增值税期末留抵税额规定：原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。

案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧

A公司在四川注册，从事钢结构销售、安装等业务，2016年5月1日起营改征企业，属于一般纳税人，2016年4月底留抵税款100万元，5月份取得钢结构销售收入分两种情况：情况一：货物销售收入2000万元（不含税）；情况二：货物销售收入300万元（不含税）。

另外，5月份取得安装收入200万元（不含税），当月取得进项税额5.1万元。请分析A公司5月份应缴纳多少增值税？

案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧

涉税分析：

《财政部中国人民银行国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关预算管理问题的通知》（财预〔2012〕367号）第五条规定：纳税人兼有适用一般计税方法计税的应税服务和销售货物或者应税劳务的，按照销项税额的比例划分应纳税额，分别作为改征增值税和现行增值税收入入库。

项目栏次情况一情况二4月底留抵税额1100100货物销项税额234051应税服务销售项税额33434进项税额45.15.1抵减前应纳税额5=2+3-4368.979.9货物的销项税额比例6=2/（2+3）0.9090.6货物的应纳税额7=5*6335.3647.94留抵税额本期抵减数8（7>1,为1;7<1,为7）10047.94抵减后应纳税额9=5-8268.931.96案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧

根据财会[2012]13号文件的规定，试点地区兼有应税服务的原增值税一般纳税人，截止到开始试点当月月初的增值税留抵税额按照营业税改征增值税有关规定不得从应税服务的销项税额中抵扣的，应在“应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。案例分析：钢结构安装公司营改增前发生的增值税期未留抵税额的处理技巧

有关营改增之前的增值税留抵税额账务处理如下：1、5月初，企业应按不得从应税服务的销项税额中抵扣的增值税留抵税额，

借记：应交税费——增值税留抵税额”100万

贷记：应交税费——应交增值税（进项税额转出）100万2、6月初允许抵扣时，按允许抵扣的金额，

借记：应交税费——应交增值税（进项税额）100万

贷记：应交税费——增值税留抵税额100万。案例分析

情况一：A公司，5月应纳增值税=2000*17%-100-5.1×0.909

+200*17%-5.1×0.091=268.9万元。

情况二：如果5月份取得货物销售收入300万元（不含税），其它条件不变，则A公司，5月应纳增值税=300*17%-5.1×0.6-47.94

+200*17%-5.1×0.4

=31.96万元。

营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理

（一）新老项目的划分标准

1、建筑工程新老项目的划分标准：

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：一是《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目为新项目。

营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理

（一）新老项目的划分标准

1、建筑工程新老项目的划分标准：二是未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目为新项目。

营改增后，建筑企业、房地产企业新老项目衔接问题的处理

《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第三条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税〔2016〕36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。营改增缸后，建网筑企业社、房地排产企业名新老项才目衔接勿问题的州处理（一）旦新老项泰目的划腥分标准2、房圆地产企筹业新老编项目的划分标准：《财政部尤国家税务稳总局关于狸全面推开少营业税改浴征增值税袋试点的通船知》（财税〔201哨6〕36号）附件2：《营业税竖改征增泳值税试停点有关封事项的要规定》第一条第饶（七）项凶第10款一是《建筑工嘱程施工朴许可证》注明的显合同开亮工日期暑在2016年4月30日前的演房地产努项目为孟老项目载。二是《建筑工枝程施工翁许可证》注明的帝合同开栽工日期峡在2016年5月1日后的房帐地产项目夹为新项目月。营改增后沃，建筑企隆业、房地职产企业新割老项目衔系接问题的以处理国家税务纷总局公告201课6年第18号第八遭条规定就：房地产捎老项目贩，是指病：（一）《建筑工程迷施工许可讽证》注明的合优同开工日购期在201缝6年4月30日前的房攻地产项目裂；（二）《建筑工程偏施工许可查证》未注明拌合同开见工日期苗或者未叹取得《建筑工程员施工许可斥证》但建筑个工程承裂包合同夏注明的港开工日沾期在2016年4月30日前的建永筑工程项废目。营改增歌后，建猎筑企业展、房地乖产企业减新老项旗目衔接务问题的猾处理（二）营更改增过渡到期的7个涉税眨操作实便务1、营改砍增前已软经完工风且与业乖主已经疯进行工船程决算硬，但筋业主一龙直拖欠海建筑企泳业的工所程款，范营改增蓝后，业扭主支付孟拖欠建条筑企业痒工程款柴，建筑狠企业按灵照3%缴纳营健业税，叨向业主恰开具建健筑业发却票。但诸是建议我营改增岂前把建召筑业发劣票开给尤业主。营改增修后，建网筑企业帮、房地热产企业亲新老项朋目衔接弊问题的命处理（二）灯营改增类过渡期迅的7个涉税俘操作实钞务2、营改增何前已经完型工但未与茎业主进行浓工程决算老，营改六增后才与翼业主进行星工程决算孔，收到业损主支付的眨建筑工程晃款，选择锄简易计桥税方法，狠按照3%征税率求缴纳增幸值税，菌向业主完开具增恐值税普他通发票际。营改增后谷，建筑企永业、房地屈产企业新忠老项目衔随接问题的朽处理（二）营浸改增过渡泡期的7个涉税碑操作实孝务3、营改增闻前采购的恐建筑施工代材料已经气用于工程植施工项目稳，但是拖拌欠材料供烟应商的采辫购款，营陕改增后才株支付拖欠旧材料供应才商的材料胶款而收到钟供应商开抄具的增值递税专用发膝票，如果喘建筑企业双选择简易勉计税方法婆计算增值梯税，则不窃可以抵扣财增值税的采进项税;营改增后绵，建筑企往业、房地芽产企业新逗老项目衔减接问题的帖处理（二）找营改增片过渡期职的7个涉税变操作实睬务如果建和筑企业秒选择一前般计税政方法计畏算增值得税,要分两古种情况社处理：丈一是如月果建筑汪材料营西改增前声已经用浓于施工盟项目，佛且已经错完成工手程进度繁结算，固结转成否本，则阻不可以金抵扣增恒值税的睛进项税创；二是衣如果建刑筑材料诞没有使籍用完毕津，堆放立在建筑违施工现帅场，在辰营改增姜后才用坡于施工旧项目，牢则可以尾抵扣增阳值税的闻进项税饰。营改增违后，建螺筑企业赏、房地航产企业祖新老项缺目衔接宪问题的目处理（二）容营改增倒过渡期罩的7个涉税秘操作实丘务4、营改滩增前购畏买的建袋筑机械晶设备、贱办公用羡品和其辽他存量手资产，刷但未收工到以上流资产供调应商开对具的增防值税普崖通发票碰，营改即增后才性收到以五上资产屑供应商蚕开具的迟增值税永专用发滤票，如迁果建筑宫企业选旱择简易厦计税方面法计算蚀增值税娱，则不高可以抵暑扣增值患税的进租项税;如果建筑浑企业选择鱼一般计税烈方法计算摘增值税,则不可樱以抵扣杯增值税涂的进项喘税.营改增后麻，建筑企墙业、房地权产企业新洽老项目衔卡接问题的仇处理（二）迷营改增疾过渡期充的7个涉税操跨作实务5、营改绣增前的穿老项目策在营改半增后继但续进行仍施工的糟情况下皆，由于拍建筑施区工企业担根据税漂法规定太选择了悦简易征字税计税漠方法，死所以老激项目在跪营改增树后所发吸生的增兴值税进臣项税不罪可以在迎新项目指发生的面增值税宽销项税陡中进行荣抵扣。如果选择猜一般计税铲方法，则授老项目在怨营改增后深所发生的量增值税进趟项税可以迈在新项目缎发生的增值税猜销项税中妨进行抵扣睛。营改增凯后，建分筑企业含、房地涝产企业叶新老项五目衔接侄问题的北处理（二）荒营改增牌过渡期罪的7个涉税操愤作实务6、营改淋增前已因经完工南的开发鉴楼盘项自目，但昂是未销狭售完毕透，营改当增后继犯续销售孤的开发望产品，耕依据税瓣法规定患，房地轰产企业旺按照5%征收率神，按照程简易计勒税方法银计算缴烧纳增值做税，计棒算公式废为：销居售额/（1+5喊%）×5%五、营改丛增后，建筑企邮业、房地硬产企业实脆际缴纳的增夸值税的计么算及取决恼因素（一）版实际缴佳纳的增犯值税计心算实际缴绒纳的增宝值税=工程结算谣价（施工仗企业而言桐）或销售狗收入（房毒地产企业淋而言）×11船%-各类成慨本×各类成本打对应的增净值税进项扒税率该公式显浇示：营改增后舞，施工企仰业和房地絮产企业的盆增值税税缩慧负不是取膜决于产值盏或收入，珠而是取决程于能够低搞扣多少进菜项税。（二）各倚类成本的盲结构分析1、房地惭产企业营的成本筝结构：（1）土地成旅本：占开以发产品总卖成本的40%-答60%营改增答后，建府筑企业记、房地烂产企业妙实际缴五纳的增简值税的且计算及馆取决因虫素（二）各鼓类成本的索结构分析1、房地州产企业晌的成本塘结构：（2）建安成叉本：占开滥发产品总雄成本的30%（3）其他吼成本：盯占开发森产品总拍成本的30%2、建筑企业请的成本结倍构：（1）材料变和设备瓣费用：饭占合同昏成本的60%誓-70墓%（2）人工册费用：苍占合同券成本的20%界-30书%(3)建筑机械立费用：占脚合同成本限的10%以下（4）其他冰成本：牲占合同辛成本的10%以下案例分液析：兰州某房碑地产企业誓投资建设知项目外的柿黄河大桥辱为代价低约价获得拍西卖土地的狮合同节税另签订技巧（1）案情介猛绍甘肃甲房刮地产公司纷与兰州市饭市政府通您过招挂拍祥程序拍得朽一块土地硬，市场价且为2亿元，兰州市扑政府对于信拍卖获得末该土地的师房地产企浮业附加一缓个条件：比市场梦价低400积0万元的价向格即160芳00万元将该升国有土地企拍卖给甲养房地产企牙业，甲房地饮产企业汗必须在喝兰州市钞区的黄膀河上投皱资建设葛一座黄蝇河大桥医。案例分精析：兰州某占房地产降企业投将资建设陡项目外晶的黄河锐大桥为袖代价低俭价获得酒拍卖土插地的合灯同节税携签订技独巧甲房地产企桂业与兰州卖市政府签误订了160若00万元的凳土地出口让合同睛，甲房脆地产公屠司给兰别州市土律地储备考中心支变付160赌00万元资金，土地储遗备中心通炼过兰州市鲁土地管理们局向甲房仍地产企业镜开具1600脑0万元的繁行政事览业收据株。另外墨，甲房庄地产企呈业投资4000万元按哭照兰州截市政府侧的意愿钥在与该格土地距蕉离2000米外（红蛮线之外）贤，修建了跪一座黄河伶大桥。请颤分析甲房级地产企业边与兰州市脚政府签订颜的土地出走让合同的评税收风险肢及应如何贺进行签订坛合同，可是以使房地破产企业的宏税收最低籍。案例分析荡：兰州某未房地产逝企业投毫资建设通项目外勒的黄河陕大桥为污代价低坡价获得查拍卖土祥地的合槐同节税尸签订技处巧（2）涉税烤风险分毒析《财政部匪国家肆税务总捎局关于太全面推肺开营业跪税改征伙增值税腿试点的筹通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税宁改征增秧值税试裕点有关鼠事项的杜规定》第一条怖第（三绵）项第10款规定：喂“房地产开渔发企业中期的一般纳悼税人销售粥其开发的然房地产项痰目（选择怒简易计买税方法纹的房地叛产老项册目除外酸），以有取得的百全部价践款和价踩外费用德，扣除受秒让土地缎时向政互府部门表支付的残土地价换款后的生余额为弯销售额牲。案例分析率：兰州某忘房地产主企业投哪资建设适项目外周的黄河伤大桥为故代价低五价获得蔬拍卖土中地的合延同节税覆签订技庙巧房地产艳老项目质，是指《建筑工帜程施工搭许可证》注明的合滴同开工日柴期在201善6年4月30日前的房货地产项目版。”基于创此规定，房地产桃企业扣晋除土地赖成本计病算销售落额缴纳饭增值税党的前体像条件是树土地成含本必须呼取得政戚府土地业行政事绝业性收着据，否吊则不可薯以扣除钓。案例分析社：兰州某房首地产企业岂投资建设北项目外的圣黄河大桥奥为代价低嫂价获得拍耐卖土地的漆合同节税议签订技巧（2）涉税风险分凭析本案例中的这甲房地产省企业存在艳以下税收老风险：其相与兰州市幼政府国土眉部门签订恳的土地出午让合同中共的土地价踏格只有1600易0万元，庭投资4000万元建设坝的黄河大肆桥是属于择该拍卖土斜地外的公泛共基础设容施项目，阶或称为是怎红线之外递的建设项脸目，不可以尘将400君0万元的烧投资成管本作为绘开发成猛本计入部甲房地倡产公司繁将来在盐该拍卖筑获得土斗地上的愈开发成趟本。案例分析愉：兰州某辛房地产应企业投样资建设宗项目外届的黄河盼大桥为贯代价低丹价获得唉拍卖土必地的合并同节税影签订技远巧（2）涉税赞风险分犬析因此，4000万元的拼建设投滩入不仅方不可以吃在该拍倚卖获得特土地上街开发项傻目的土欠地增值座税和企塘业所得昆税