购物中心的资料

购物中心的资料第1页/共116页目录1、购物中心基本概述

2、发达国家及地区购物中心的三种典型模式3、我国购物中心发展、现状4、合肥购物中心发展、现状5、商业航母—万达广场研究6、回顾第2页/共116页购物中心概述购物中心一词译自英文ShoppingMall或Shoppingcenter,在国外一般将购物中心称作Shoppingcity。美国版定义:一个由零售商店及其相应设施组成的商店群,作为一个整体进行开发和管理；一般有一个或几个核心商店,并有众多小商店环绕。英国版定义:一群建筑上组合在一起的商业设施,其在建设地段的规划/开发/所有和经营上作为一个操作单体。我国定义:造就一种新的生活形态和环境,能够给人们带来多功能/多特点/全方位的购物生活形态含义第3页/共116页购物中心概述权威定义,来自美国购物中心协会:购物中心是指具有统一的建筑形态并形成的商业设施群,由一个经营主体来规划,开发,经营该设施群,依据其商圈选定开设的位置,规模及类型,同时按照购物中心的类型及规模提供适当的停车场含义第4页/共116页购物中心概述类型商业概念区位特征面积段（万㎡）主力店数量主力店占比辐射范围（KM）典型主力店邻里中心提供便利商品或服务居民区03-1.4130-50%4.5超市社区型提供综合或便利商品大型居民区1-3.3240-60%4.5-9折扣店、超市、药店、专卖店区域型综合商品、时尚商品不限4-8250-70%8-24百货公司、折扣店、服饰专卖、大众百货超级区域型与区域型类似，但品类丰富城市边缘或郊区8350-70%8-40百货公司、折扣店、服饰专、大众百货分类第5页/共116页类型商业概念区位特征面积段（万㎡）主力店数量主力店占比辐射范围（KM）典型主力店能量中心多个主力店为核心、加少量小租户城市边缘或郊区为主2.5-5.5370-90%8-15品类杀手、如家居、折扣百货、仓储会员、俱乐部、折价商店奥特莱斯工厂折扣店。品牌折扣店城市边缘或郊区0.5-3.6--36-100厂商和品牌商的工厂店生活休闲型院落式布局、高端全国连锁专卖、户外设置餐饮、娱乐市区或郊区，临近中高收入社区1.5-4.50-20-50%12-16大型高档专卖娱乐中心休闲娱乐与餐饮为主常位于老城区0.8-2.5---餐饮、娱乐购物中心概述分类第6页/共116页1、多业态的集合体;购物中心本身集聚了商业的所有业态2、多功能的集合体;购物中心不仅仅是购物,还包括旅游,休闲,健身,娱乐多功能一体3、体验式购物场所;购物中心有着优美的购物环境,不是一般的商场.是封闭式的商业街,从消费来讲,是花园式消费4、集中管理,分散经营一般来说,购物中心在建成运营时,一年之内属于磨合期,考验期;第二年为观察期;第三年才进入发展期购物中心概述特征第7页/共116页发展模式典型特征发展背景发展条件发展趋势北美模式（美国）位于高速公路出口，郊区外城镇交汇处，低密度，低层高，高停车配比率郊区城市化路网交通发达、汽车普及率高，人口规模大且集聚力强为防止城市空心化，向城市中心发展趋势欧洲模式（英国）位于城市和新城中心，高容积率，高密度战后城市重建和新城建设防止城市无限膨胀的需要，通过立法保护郊区的城市绿带，在政府指导下建立起来欧洲国家实施疏散人口计划后出现向郊区扩展的趋势东南亚模式（香港）受土地价格、空间、交通条件制约，更多依赖公共交通枢纽，高容积率土地集约化和空间效率的极大化公共交通尤其是轨道交通十分发达便捷，人口密度高，购买力强，土地空间有限高城市化率导致在该区域出现北美模式和欧洲模式的融合购物中心模式三种模式第8页/共116页位置：美国明尼苏达州-布卢明顿市（介于省会明尼阿波里斯市和圣保罗市）总建面积：39万方商业面积：25.7万方入驻商家：520家停车位：2万个楼层：4层主力店：布卢明岱尔斯百货、马西思百货、诺德史壮百货、希尔斯百货美国模式美利坚购物中心第9页/共116页吸引足量的客源入店延长来客入店停留时间促使客源重复入店未来新城商业娱乐区“规模最大,商品品种繁多”集购物,休闲,娱乐于一身的大型一站式购物中心美利坚购物中心定位与规划原则第10页/共116页美利坚购物中心业态配置规划第11页/共116页

购物主力店百货4家布鲁明岱尔19590㎡马西斯26013㎡诺德史壮20439㎡希尔思16528㎡品牌店520家服饰配件艺术/图像图书/手工艺品婚纱电子产品时装男装/女装礼品/精品专卖孕妇用品奢侈精品青少年服饰女士精品服饰顾客服务/便利店家居/家纺珠宝箱包运动服饰/器材玩具/游戏娱乐餐饮正统餐厅20家快餐店30家食品专卖36家高级会所1家咖啡/茶店冰品店水果/果汁店各国特色店美食街点心/面包速食店娱乐尼可罗迪欧主题乐园17128㎡海底探险水族馆4077㎡LEGO儿童益智中心恐龙博物馆ACES飞行模拟器NASOAR赛车模拟器迷你型18洞高尔夫电影院：14个放映厅美利坚购物中心业态组合第12页/共116页位置：英国盖茨海德市郊区商业面积：16.9万方入驻商家：316家停车位：1万个楼层：4层主力店：ARGOS目录百货、玛莎百货DEBENHAMS百货英国模式美琢购物中心第13页/共116页满足区域家庭休闲与购物需求的人性化跨区域购物中心美琢购物中心定位第14页/共116页一楼美琢购物中心业态配置规划第15页/共116页业态组合内容购物中心主力店：ARGOS目录百货、玛莎百货、DEBENHAMS百货品牌店：313家餐饮住宿美食广场2家咖啡餐饮店48家休闲娱乐主力店：主题乐园1家电影院1家、保龄球馆1家主题乐园欧洲最大的室内主题乐园，已于2008年4月撤离，撤场后闲置面积由电影院扩建和保龄球重建填补美琢购物中心业态组合第16页/共116页位置：新界青衣青敬路33号占地面积：4.6万方商铺数目：140多间，其中餐饮20多间停车位：220个楼层：4层香港模式青衣城购物中心第17页/共116页海洋主题商业中心大型地铁商业中心丰富合理的业态组合青衣城的海洋概念设计是最大的特色,桅杆,船舱,船身的装饰相当传神在地铁东涌线和机场快线的支持下,商场引来了大量人流,经营畅旺依据商场的规划,引入了既满足社区消费的百佳,丰泽等大型零售商户,又有吸引区域外消费的娱乐,餐饮等功能香港第一个主题购物中心青衣城购物中心定位第18页/共116页楼层业态组合重点商户G层餐饮+娱乐麦当劳、必胜客、青衣城电影城一层服饰+餐饮+美容保健+百货扒王之王、大家乐、香港赛马会二层家居+餐饮+玩具+美容保健+服饰实惠家居广场、东銮阁酒家、玩具反斗城、卓越医疗保健中心三层家居+家电+超市+餐饮+医疗保健家居广场、丰泽电器、敦煌海鲜酒家、KFC、百佳超市、东方红保健品美琢购物中心业态配置组合第19页/共116页结合上述三个地区的购物中心,可以清楚的看到他们发展成功的原因：郊区城市化进程是购物中心产生和发展的宏观背景1、郊区人口的增加势必引起消费需求的增加,引发零售业态向郊区转移2、郊区大面积的廉价土地为购物中心提供宽松,理想的设计和建设条件,人口和产业的集聚为购物中心提供了基础消费支撑发达的交通系统和汽车的广泛普及是购物中心发展的重要因素收入水平的提高引发的需求结构的转变是购物中心得以生存的根本前提购物中心模式小结第20页/共116页多种零售店铺,服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市,专业店,专卖店,饮食店,杂品店以及娱乐健身休闲等国内购物中心定义第21页/共116页购物中心是一种房地产型态,这种房地产物业服务于综合的商业经营,通常融合了零,,服务,餐饮,休闲娱乐等复合业态,能够为消费者提供多种消费满足国内购物中心我们的定义第22页/共116页1、规模大小:我们认为至少5万方以上才有可能称为购物中心,才能融合零售,服务,餐饮,休闲娱乐多种业态,实践中我们更看重业态的比例,而不是单纯的规模2、提供的复合型功能:购物中心应该涵盖零售,服务,餐饮,休闲娱乐等综合服务功能3、商品陈列方式:购物中心多以专门店（专卖店）的形式租赁铺面,百货更多是以专柜形式出现4、租赁模式:购物中心更多的依赖固定租金的方式.而不同于百货的扣点模式,相应的收银模式也有区别,购物中心多以单独收银的形式出现,而百货更多的是集中收银5、经营管理的集中程度:购物中心更多的是依赖品牌商家的自我营销能力,不过多干预商家的正常经营业务,而百货更多依赖整体的营销体系6、消费体验的愉悦度及服务程度:购物中心在休闲设施,公共空间,内部空间布局上有更舒适的环境,拥有更良好的购物体验国内购物中心VS百货第23页/共116页雏形阶段形成阶段发展阶段成熟阶段阶段特征自发探索主动尝试全国狂潮理性回归发展动力迫于竞争压力新兴市场机会高额回报诱惑市场教训开发主体传统百货升级大国企、外资企业大国企、外企、地方开发商资金、专业强的大国企，外资投资机构开发模式增加餐饮和娱乐的比例，传统百货的升级严格按发达国家购物中心开发模式进行，持有物业产生分化，投机出现，产权式购物中心盛行规模、选址、开发理念、前期规划、设计、运营回归理性开发结果没有影响力很大的代表项目产生了一批具备“购物中心范本”的项目导致中国购物中心行业经营状况差别巨大20世纪80年代、20世纪90年代2000年至今未来十年国内购物中心发展史第24页/共116页1、中国购物中心正在由一线城市向二线城市普及,向部分发达三线城市渗透,目前以及开业的购物中心超过120家,但基本位于中国三大经济圈的城市2、多种类型的购物中心已经出现,但城市型的购物中心是国内购物中心的开发主流,城市型购物中心正在向主题化,精细化方向发展;而郊区型购物中心虽然有所出现，但其经营大都遇到严重问题3、从购物中心出现时的宏观经济条件看,目前中国二线城市和部分三线城市已经具备开发城市型购物中心的基础条件国内购物中心发展趋势第25页/共116页由一线城市向二线城市普及，向三线城市渗透国内购物中心分布局势第26页/共116页按功能性把购物中心的业态分为零售,餐饮,娱乐休闲,服务四大业态.目前我国购物中心各功能性业态的比重分别为:零售64%,餐饮20%,休闲娱乐12%,服务5%。购物中心业态零售餐饮休闲娱乐服务国际标准（东南亚）52%18%20%10%统计结果64%20%12%5%与国外成熟购物中心相比,国内购物中心的业态结构不尽合理，尤其是娱乐休闲,服务等目的性消费业态较为单一,缺乏具有趣味性,娱乐性的项目国内购物中心业态构成第27页/共116页从所处的区位环境及地理位置可把购物中心分为三种类型:传统商圈,新兴商圈和社区购物中心商圈业态构成特点传统商圈购物中心以品牌专卖店等零售业态为主力,娱乐休闲作为辅助。品质性、高端性新兴商圈购物中心包含大型百货、超市、专卖卖场等主力零售业态，同时包含大型餐饮、娱乐中心等主力店综合性、全面性社区购物中心提供社区居民日常生活消费及配套服务为主服务性、全面性国内购物中心业态构成及特点第28页/共116页不同区域的购物中心的业态构成存在巨大的差异性,主要表现在：从零售业态的经营比重看,传统商圈的购物中心高于处于新兴商圈及社区型的购物中心从娱乐休闲业态的经营比重看,新兴商圈的购物中心高于处于传统商圈及社区型的购物中心从服务业态的经营比重看,社区型购物中心明显高于处于新兴商圈和传统商圈的购物中心国内购物中心业态组成对比第29页/共116页购物中心的业态布局一般遵循以下几个原则：1、业态布局服从统一主题规划2、注重主力店与其他商业形态的协同性3、根据功能性业态的特点,进行科学规划布局4、充分利用不同业态之间的互动关系,合理布局5、平衡租金,业态,功能布局,经营面积等要素的关系,合理布局国内购物中心业态布局原则第30页/共116页B1-B21F2F3F4F顶层目的性消费业态集中层:租金低,适合承受租金能力低的目的性业态如:超市,专业卖场,服务类业态及大众餐饮业态零售业态集中层:租金价格高,适合能够承受高租金的业态,一般以零售业态为主,如:百货,服装专卖店,珠宝首饰,化妆品专卖店等,另外一些如水吧,甜品店等业态也有局部分布,主要以互补为主目的性消费业态集中层:与B1B2层不同,高层业态的目的性更强,所起的功能以引导人流为主,如:餐饮,娱乐,休闲,配套服务,影院,健身中心及部分目的消费性强的零售业态国内购物中心业态布局特点第31页/共116页商业管理对一个购物中心项目的成败至关重要.通常来讲,一个商业的价值更多的是通过后期长期持续的商业运营管理来实现的,一个良好的商业物业通过后期的商业管理能带来租金的倍增.商业管理是一个复杂的体系,这个体系以制度和流程为骨架,以有经验的人员为血肉,以消费者,商家动力,贯彻四统一的商业管理理念,执行商业管理的四项基本内容,有条不紊的推动人气,带动商气,从而不断提升项目的租金与收益,保证商业项目的长期价值最大化。目前市场上主要有三种商业管理模式:自营管理模式,委托管理模式和顾问管理模式国内购物中心经营管理模式第32页/共116页自营管理是开发商自建管理团队,承担后期商业运营管理的责任.适合于有意开发连锁购物中心或多家系列购物中心的开发商优势:1、发展商主导商业管理,比较容易实现发展商的管理意图2、能够发展自己的商业管理团队劣势:1、初期可能缺乏专业人才和操作经验2、不利于项目前期快速稳定经营经营管理模式自营管理第33页/共116页开发商把购物中心后期商业管理的整块内容全权委托给商业管理公司,由管理公司自行组织,运用自身资源,按照合同确定的管理目标,要求,标准开展具体工作。优势:1、能最大化的专业化管理2、发展商能够精简队伍,降低成本3、能更快度的步入经营正规劣势:1、不能快速发育发展商自己的商业管理团队2、需要发展商与商业管理公司之间有良好的信任基础和沟通经营管理模式委托管理第34页/共116页发展商自建管理团队,聘请专业商业管理公司担任管理顾问,提供整套的管理流程,规章,制度,并培训,知道发展商进行商业管理工作优势:1、发展商主导商业管理2、能够较快发展自己的商业管理队伍3、能够快速实现商业经营的正常化劣势:1、相对高的成本2、决策效率较慢,需要较长时间的磨合3、管理的成效取决于双方的配合程度经营管理模式顾问管理第35页/共116页中国购物中心目前仍以自建自营的管理方式为主,自建团队聘请专业管理公司作顾问管理的比例次,完全委托管理的项目较少。一二三线城市中,自建自营的管理方式均占有最大比例.二线城市尤为突出;完全委托式管理的方式,在一线城市中已占有较大比例,二线城市最少,所占比例仅在5%以下。经营管理模式现状第36页/共116页购物中心盈利模式主要分为以下三类:1、只租不售,完全持有2、全部销售3、销售一部分,剩下持有中国购物中心在盈利模式上,依然选择持有为主,所占比例达到70%,而租售结合的方式所占比例仅为30%.一,三线城市采用租售模式的比例基本一致,持有性物业所占比例均达到80%;二线城市中,两种模式所占比例均在50%左右,没有形成较大的差距国内购物中心盈利模式第37页/共116页从图中可以看出,中国购物中心有30%的项目出现了销售行为,原因在于:1、开发商看重商铺销售的暴利2、国内缺乏大型商业的资本出口,导致购物中心占用大量的资本,对于实力不是很强的开发商来讲,需要销售部分商铺来解决资金缺口问题3、一些购物中心项目有过大的主力店比例,租金回报率低,开发商需要销售部分商铺来加速投资回收期国内购物中心盈利模式第38页/共116页目前国内购物中心的租赁模式主要分为收取固定租金,扣除商户一定比例的流水和保底固定租金与流水倒扣取其高三种模式,其中收取固定租金是风险最小化的租赁模式国内购物中心经营管理模式第39页/共116页指购物中心将固定面积的商铺出租给商户,按照双方约定的租金数额按照固定周期收取租金,商户营业额的多少与租金无关.这种收租方式决定了商场所有方将所有的经营风险全部转嫁到商户身上,无论商场经营状况如何,商场所有方都可以拥有稳定的租金收入优势:1、业主只有商家违约风险,无经营风险劣势:1、招商难度相对较大,难以谈到合适的租金2、租金增长率通常固定,难以谈到较高的租金增长经营管理模式收租金第40页/共116页购物中心将商铺出租给商户,商户每月无需按固定金额缴纳租金,商场每月从商户的营业额当中抽取一定的比例作为商户应缴纳的租金.这种收租方式将商场所有方的租金收入与商场的营业状况挂钩,实现了商场所有方与商户的风险共担,利益共享优势:1、比较容易招商,适合于招商比较难的项目2、业主收到的租金将随着经营流水的增长而自然增长.无需谈租金增长条款,商业经营成功时这是一种租金增长最快的方式劣势:1、一旦商业经营不成功,业主将很难收到合理的租金,风险更多的是业主承担经营管理模式流水倒扣第41页/共116页保底加流水倒扣的模式是上述前者的混合租赁模式.商家会有两个租金数,其一是固定的租金额,其二是流水乘上一定的倒扣比例,然后按照两者的高值缴纳租金;风险共担,利润共享优势:1、兼具上述两种模式的优点,业主在承受一定范围的风险代价上获得租金自然增长的好处2、比较容易招商,可以通过保底租金和扣率的大小来迎合不同商家的租赁需求劣势:1、跑单比较严重,需要投入额外的人力物力来防止跑单经营管理模式保底+扣率第42页/共116页中国购物中心目前在租金的收取方式上仍以收取固定租金的方式为主,所占比例达到58%,保底+流水倒扣模式其次占到41%,而纯扣流水的方式目前仅为1%.一二三线城市在采用租金的收取方式上的比例基本一致,仍以收取固定租金的方式为主,所占的比例均在60%左右;二线城市中,存在完全扣流水来收取租金的项目,但所占比例较小,具有一定的特殊性.动态来讲,“保底+扣点”的收租方式是最受业主认同,也是目前市场上发展最快的租赁模式经营管理模式租赁现状第43页/共116页我国大中城市已具备了发展购物中心的条件1、经济的不断发展提供了购物中心发展的必要条件.购物中心作为一种大型的多功能综合体,要求与较高的社会生产力和经济水平相适应,我国部分大中城市已具备此条件2、生活和观念的现代化刺激了购物中心的发展3、城市化进程加快推动了购物中心的发展1）超大城市郊区化趋势明显2）城市群形成3）城市中心区更新4、交通设施持续改善为购物中心的发展提供了条件国内购物中心现状第44页/共116页1、中国购物中心正在由一线发达城市向二三城市普及,城市型购物中心是国内购物中心目前开发的主流，购物中心正在从大而全的操作模式往主题化,精细化的方向转变2、中国购物中心的开发主体已经由最早的港资开发商过度到国内各类型开发商,最近正在往资本实力雄厚,并愿意将资本与商业地产结合起来的实力型开发商转变3、开发模式正在由强制式供应的住宅开发模式逐渐往定制化开发模式转变,表现在购物中心的建筑与商业功能的结合越来越好4、购物中心建筑发展趋势正在往独立化,高层化,空间娱乐化,停车数配比大的方向发展,越来越追求建筑空间的趣味性和舒适性5、业态发展趋势是多元化,主题化,休闲化,一二线城市成熟商圈中的购物中心多以年轻时尚或高档精品主题来操作,而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以生活配套,家庭娱乐的主题来操作6、经营发展趋势显示持有经营是购物中心成功的保证,自营管理仍是经营管理的主流,与资本互动才是中国购物中心的根本出路国内购物中心发展趋势小结第45页/共116页位置：北京市海淀区远大路1号总建面积：68万方商业面积：40万方购物中心面积：18.2万方楼层:地下二层、地上六层停车位：1万多主力店：卜蜂莲花、贵友百货、燕莎百货、居然之家、国美电器、冠军溜冰场、BABYBOSS、星美国际影城、纸老虎文化休闲广场国内案例北京金源新燕莎第46页/共116页集购物、娱乐、休闲与一体的大型一站式购物中心商业中引进了众多的主力店,次主力店,服装服饰,儿童类商家和餐饮娱乐类商家进驻主要吸引整个北京西部地区的消费者前来购物北京金源新燕莎定位第47页/共116页二层——F一层六层——三层北京金源新燕莎业态组合第48页/共116页租户类型数量面积代表店百货店254000燕莎、贵友大型超市118000卜蜂莲花服装鞋帽29517756凯撒、耐克、皮尔卡丹家居用品201040爱家家饰工艺礼品12770宾迪亚、走进非洲珠宝钟表眼镜241710逸生珠宝通讯文化品124800纸老虎、帕斯行租户类型数量面积代表店宠物3220酷迪宠物乐园家居中心160000居然之家餐饮服务9530000麦当劳、棒约翰真锅咖啡、东来顺个人服务242534改衣店、中国移动。商务服务230商务中心娱乐860000方特科技乐园、冠军溜冰场、星美电影城时代俱乐部、红人运动俱乐部北京金源新燕莎业态配置规划第49页/共116页商业中引进了较多带人流的主力店和次主力店进驻商业中引进了大量的各类儿童类商家进驻,突出了儿童和家庭主题餐饮娱乐业态也比较丰富商业业态要丰富齐全,商业主题要突出要引进较多的各类餐饮娱乐类商家进驻以扩大项目辐射范围北京金源新燕莎借鉴意义第50页/共116页位置：上海市虹桥路1号总建面积：13万方商业面积：7万方楼层:地下一层、地上六层停车位：1200多主力店：富安百货、联华超市、永华电影城、云南美食园国内案例上海港汇广场第51页/共116页集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业种，主题品牌组合、一站式服务上海港汇广场定位第52页/共116页商业主题分布楼层主力商家生活空间-1F联华超级生活馆、名店运动城风情广场1F星巴克、一茶一坐、哈根达斯时尚购物2-4FJWAN/Cardil/Mountain等品牌专卖休闲娱乐5-6F金数码城、永华电影城、福禄居上海港汇广场业态配置规划第53页/共116页业态零售餐饮娱乐主题店其他总数商家数量320333420380上海港汇广场业态配置规划第54页/共116页地下一层引进联华超级生活馆作为主力店吸引地铁人流,顶层引进大型娱乐设施永华电影城引导夜间消费办公区与商场的衔接上采用了地下步行街的形式,具有欧亚风情的围合式餐饮休闲广场为办公区商务人士提供了交流和消遣的户外空间,并由此将人流导入购物中心立体分离式交通组织动线,分别从地上,地下导入人流.地下人流由两部电梯直接导入中庭进行缓冲上海港汇广场借鉴意义第55页/共116页位置：深圳市罗湖区宝安南路1881号总建面积：55万方商业面积：18.8万方楼层:六层停车位：1049主力店：REEL时尚生活百货、嘉禾电影城、OLE超级市场、“冰纷万象”溜冰场国内案例深圳万象城第56页/共116页深圳最大、华南最好、中国最具示范效应集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住为一体超大型室内购物中心深圳万象城定位第57页/共116页-1F1F2F3F4F5FREEL百货,OLE超级市场,万宁,白塔斯曼书友会,味千拉面妍丽化妆品中心REEL百货,NOVO,ESPRIT,哈根达斯,万宝龙,汇丰银行,奔腾汽车展厅REEL百货,ESPRIT,香舍法国餐厅,芝麻开门儿童摄影REEL百货,嘉禾影城,仙踪林,JACK&JONS,丽园饭店“冰纷万象”滑冰场,运动100,顺电,生活本色,江南厨子,和民居食屋王子国宴饭店,美乐汇美食广场,SONY,泰曼尼泰国菜馆深圳万象城业态配置规划第58页/共116页“主力店+次主力店+小店”的组合方式进行招商和管理为目标消费客户群体量身定招的品牌组合招商工作贯穿于项目的始终深圳万象城借鉴意义第59页/共116页位置：广州市天河路（连通一号线体育西路站）总建面积：34万方商业面积：16万方楼层:地下三层、地上七层停车位：1000个主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货飞扬影城、天梦宫游戏机中心国内案例广州天河城第60页/共116页集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体现代大型购物中心广州天河城定位第61页/共116页-2、-3F:停车场（1000个车位）-1F:吉之岛1F:名牌精品点2、3F:天贸百货名牌精品店4F:家电,家居5F:儿童乐园,文化廊6F:美食广场7F:中式酒楼,特价场面积特点：商铺面积在30——1000平米左右,通道约4—5米价格情况：500——1800元/㎡客户特征：主营品牌服饰,精品,钟表等广州天河城业态配置规划第62页/共116页在开业初期,天河城经营策略为以吉之岛,天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺天河城为广州首家“只租不售”的综合商场,没有分散卖,从而能让整个商场能执行统一经营,统一管理根据市场变化,不断创新,错位经营；广州天河城借鉴意义第63页/共116页小结随着中国经济的不断发展,以及消费者消费观念的改变,奢侈品市场的发展对中高档购物中心的需求将会加大购物中心招商难,选址难将继续存在商业地产正由开发时代转向运营时代商业地产的开发正由最初的感性向理性过度,随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利,更多的开发商认识到,专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障第64页/共116页合肥购物中心发展历程由传统百货向现代购物中心发展，由单一物业开发向综合物业开发转型三孝口商圈形成以红旗百货大楼,龙图商厦,汇通商厦为代表80年代90年代2002年04-06年06-08年2008年后四牌楼商圈形成90年代中后期，以鼓楼,商之都,百货大楼,乐普生大卖场进入合肥家乐福,沃尔玛等大型连锁超市进入合肥,充实了合肥的零售形态传统百货转变现代百货百大CBD购物广场,国购广场等商业出现，标志着合肥商业市场的第一次升级启动购物中心雏形显现元一广场的运营及逐渐成熟让购物中心业态在合肥开始崭露头角，市场上新建购物中心明显增多，第二次商业升级启动大量综合体开建2008年开始，新开发项目主要向购物中心方向发展，且基本都采取购物中心+写字楼+酒店+公寓/住宅的综合体开发模式第65页/共116页合肥购物中心发展现状随着城市重心和主干道逐渐向西向南迁移第66页/共116页合肥购物中心元一时代广场位置：合肥市胜利路88号商业面积：8万方楼层:四层停车位：358主力店：北京华联、时代百货、国美电器第67页/共116页元一时代广场定位合肥首家一站式购物中心第68页/共116页元一时代广场业态比例元一时代广场的业态构成以零售为主,主要是因为元一引进了时代百货,国美电器,北京华联等零售主力店,占据了较大的面积.元一广场的餐饮仅仅分布在四楼以没事广场形式出现,缺乏独立的餐饮门店;娱乐业态主要为电影院及KTV第69页/共116页元一时代广场经营状况元一广场作为合肥购物中心的代表,营业状况一般,近三年的经营收入约为每年2.14亿元人民币元一广场的收益较低,与其价格定位较高有很大关系,这样阻止了更多的消费者前来消费第70页/共116页元一时代广场综合分析

元一时代广场可借鉴点（优势）合肥少有的购物中心模式，因其大规模的体量及完整的业态受到消费者的欢迎拥有合肥首家现代新型电影院,带动大量人气集住宅,酒店,办公,商业为一体的综合体，对商业有带动作用注意点（劣势）内部空间规划,人流动线设计不够合理,主力店人流与零售人流相隔离,导致购物环境较差产权不清晰,商铺整体卖掉后再进行统一管理,因此运营一味追求高收益率回报，导致产品价格偏高及好的品牌入驻,慢慢丧失对消费者的吸引力缺乏远期的商业规划第71页/共116页合肥购物中心之心城位置：合肥市长江西路与肥西路交口总建面积：35万方商业面积：12万方楼层:地上七层、地下三层停车位：1300主力店：大洋百货、冠军溜冰场第72页/共116页之心城业态规划业态规划零售,餐饮,休闲娱乐之间的互动主力店对人流的带动作用大洋百货冠军溜冰场保利影院类似/关联业态的商业聚集效应潮流服装服饰化妆品区餐饮区儿童主题去次主力店和目的性消费业态的人流引导第73页/共116页业态规划之心城购物中心整体业态—包含大型主力店与商业街两部分，比例为36:64商业街业态—丰富的休闲,娱乐,美食业态,品牌集合店,旗舰店,各类品牌餐饮以及娱乐次主力店，以及分布各区域的精品小店零售次主力店精品店儿童玩具,用品家居饰品/时尚数码餐饮时尚餐饮休闲餐饮特色餐饮异国餐饮大型中餐休闲娱乐保利电影院冠军溜冰场KTV配套服务洗衣冲印银行邮政第74页/共116页之心城楼层定位第75页/共116页优势之心城位置：成熟商圈之黄金宝地，日均消费人流20余万人次交通：路网结构合理,道路通达性高,能够快速疏导车流市场：填补合肥现代商业的市场空白；业态多元化，全天候消费商家：三大主力店，快速有效聚集大量人气，形成消费力第76页/共116页小结合肥购物中心由传统百货向现代购物中心发展，由单一物业开发向综合物业开发转型商业项目分部集中度高，主要仍在老牌传统商圈，且品牌同质性强中高端商业物业开始在合肥逐步显现，未来的发展速度会加快合肥商业发展趋势将会与城市商业发展的整体趋势一致第77页/共116页大连万达集团成立于1988年,经过20年发展,万达集团成为以商业地产,高级酒店,文化产业,连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团,资产300亿元,年销售额200亿元。2008年万达集团纳税14亿元,被中国银行和中国农业银行两家总行评委“A类重点大客户”，全国只有不到50家各行业企业获得这个待遇.从商业地产项目的规模,发展前景看,为国内最大的商业地产开发企业。业务结构:以商业地产为核心主业,支柱产业包括:高级酒店,文化产业,连锁百货.目前在全国40多个城市投资项目,已开业19个万达广场,在建12个,明确的项目储备9个.已经建成的持有的收租物业面积合计达300万平米,其中建成商业面积为261.8万平米,建成五星级酒店面积为26万平米,写字楼近20万平米商业航母-万达集团简介第78页/共116页快速复制

近三年内做30个购物中心

快速复制意味着标准化，也就是不能太有特色两个70%

每个万达广场里70%的商家适合从哈尔滨到南宁70%的消费人群,所以提出两个70%的概念,在招商和业态组合中必须保证里面70%的商家到哪一个城市都能够受这70%人口的欢迎,这样才能保证快速复制中端定位

“两个70%”的定位,决定了万达广场必须去最高端的一部分和最低端的一部分,只能定位于比较大众化的中端。做不了最高端,也与万达广场的业态组合有关,天津万达广场最初在沃尔玛一楼开设万达时尚广场,卖高档时尚产品,这一策略被事实证明是失败的,失败的原因之一就是这种业态组合是无效的组合.万达时尚广场在支持不到半年后就倒闭。相反,宏牛鞋是主打大众产品,与沃尔玛的消费人群有比较高的相关性万达广场定位第79页/共116页第一,二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈.2003年之后的第三代产品在选址上,更多在城市副中心或新区的中心。原因:1）中心城市的核心商圈万达已基本布局了开始选择次级商圈发展2）城市核心商圈土地十分稀缺,竞争激烈及高额的土地成本,而城市副中心及新区土地成本较低3）城市副中心及新区规划起点高,城市配套好,适合营造高品质的项目4）中国城市的一个重要特征是中高收入群体向副中心或新区转移,从而为项目实现较好的消费基础5）城市副中心及新区的土地一般规模较大,可以开发多种产品,降低开发风险6）城市副中心及新区的开发项目投入成本较低,升值潜力较大7）在城市副中心及新区开发大型综合体,可以获得政府较好的政策优惠万达广场选址第80页/共116页选址:核心商圈的黄金商业地段建筑,业态:单体商业楼,地下一层,地上四层；业态分层布局,地下是停车场,一楼是分割销售的小店铺,二.三楼市超市,四楼是电影城规模:占地面积1.2—2万方,建面5万方左右商户:万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营,如沃尔玛,美凯龙,百盛等,这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献,也构成了万达商业广场的核心优势招商要点:利用沃尔玛作为商业号召力,同时与时代华纳等机构结为战略合作伙伴,投资于购物中心,然后将黄金铺位高价分零出售。享受政策:作为国内较为成熟的商业地产开发商,各地的政府都表现出极大的热情,愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻案例:长春,长沙,南昌,青岛万达广场第一代产品第81页/共116页长春重庆路万达广场位于长春重庆路商业中心区，总建筑面积6万方长沙万达广场位于长沙黄兴南路商业步行街，总建筑面积5万方南昌万达广场位于南昌市中心八一广场北侧，总建筑面积5万方青岛台东路万达广场位于青岛台东路步行街，总建筑面积5万方万达广场第一代产品第82页/共116页选址:核心商圈的黄金商业地段建筑、业态:单体组合式.百货,超市,建材,影院规模:占地面积5万方,建面10-15万方左右经营方式:若干个没有散售的购物中心整体出售,溢价变现案例:沈阳,天津设计缺陷一、没有室内步行街,整个项目没有灵魂;店与店之间的联系割裂,人流动线设计不合理二、纯商业定位,除了商业之外没有文化,娱乐,体育,酒店等别的业态三、零售类比例偏大,占总经验面积80%以上万达广场第二代产品第83页/共116页武汉万达广场位于武汉中山大道，总建筑面积14万方南宁万达广场位于南宁民生路步行街，总建筑面积13万方哈尔滨万达广场位于哈尔滨中央大街，总建筑面积14万方洛阳万达广场位于洛阳润西区，总建筑面积11万方万达广场第二代产品第84页/共116页选址优势:第一,二代产品基本都位于城市核心商圈的黄金商业地段,万达之所以能抢占这样的地段在于行动较早,抢先一步占据城市传统商业旺地。规模优势:早起万达商业广场均显示出其较大的规模优势,商业面积在10万平方米以上有9个,5万平方米有6个.在当地都为较大的商业体商户优势:万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营,如沃尔玛,美凯龙,百盛等,这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献,也构成了万达商业广场的核心优势

政策优势:作为国内较为成熟的商业地产开发商,各地的政府都表现出极大的热情,愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻,这是万达第一,二代产品迅速发展,扩展的背景万达广场一二代产品优势第85页/共116页商业定位于SHOPPINGMALL的距离相差较大建筑形式单一,购物环境较差业态单一,90%以上购物,缺乏休闲娱乐以目的性消费业态为主,商业价值较低业态组合上的不科学,沃尔玛,美凯龙与精品店的组合,无法互动主力店占到70%以上,租金过低,影响收益过分依赖主力店的拉动效应,而忽视次主力店及其他单店的经营在建筑形式上主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动动线规划普遍较差,平面循环与立体交叉的动线不好独立商铺销售价格过高,散铺投资收益预期无法实现没有解决好目的性消费（超市,建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合问题万达广场一二代产品问题第86页/共116页万达广场案例沈阳万达广场第87页/共116页2002年10月30日,沈阳万达广场开业2003年12月23日,沈阳万达百余家精品商铺随沃尔玛等大店开业创造了一个沈阳商业地产开发历史上的“商业奇迹”2003年12月29日,70%以上的所谓精品店没有开张,商家宣布集体停业上百个业主要求退铺或赔偿损失,酿成了第一次停业退铺风波万达广场案例沈阳万达广场第88页/共116页2004年春节后,出台《关于沈阳万达名店二月一日至八日全面复业的通知》内容:为保证大家及时复业,万达拿出一笔相当于两个月租金的扶持金,同时免三个月物管费2004年3月,提出一份“关于完善沈阳万达名店经营环境的措施”方案内容:为期三个月的“扶持计划”

失败2004年6月,万达针对业主提出了更为优惠的“商铺委托出租协议”

有部分业主接受，但商铺整体启动失败2004年7月22日,万达总部下派前北京西单商业大厦副总杨姿聪带领北京和沈阳两地的商业精英接受对万达精品商铺的经营进行重新的市场定位;让其成为区域品牌代理商的聚集地,以低价批发为主沈阳万达广场孵化与调整第89页/共116页2004年8月10日,管理团队即以沈阳泰原金座经贸有限公司的名义，接盘沈阳万达广场,万达从后期经营中脱身2004年下半年,超过50名的万达广场业主,租户以“销售欺诈”为由起诉万达并进而向法院提出撤销购房合同的要求孵化未成功的原因:沈阳万达广场前期商业氛围和形象遭到严重破坏散铺业主,租户急于退出心理,使万达疲于各界周旋项目建筑规划硬伤,商业氛围遭到破坏后,商家进入持怀疑态度拆除重建沈阳万达广场孵化及调整第90页/共116页1、招商不利在沈阳万达商业广场开业前期的宣传中,万达过分包装项目,宣传引进“国际七大主力店三面合围”化为泡影。2、沈阳万达商业广场的规划、管理硬伤规划硬伤:2002年,沈阳万达商业广场初期建成的18万方中,约有3.5万方开发为销售的产权商铺.当时采取“买一送一”销售方式,一层售价2——6万不等,但在实际经营中,赠送的上层商铺因为闲置直接影响到租金收益结构硬伤:首次尝试多店组合形式,但没有正确估计人们的消费习惯,使得“由主力店为商铺吸引客流”的构想成为空谈产权硬伤:出售产权商铺带来经营权,管理权,产权的分离3、沈阳万达商业广场在营销上过分挖掘项目价值宣传上过分夸大,迫于商业投资的压力,在商业项目销售上过于急迫,过分透支了项目价值沈阳万达广场失败原因第91页/共116页选址:城市副中心,城市开发区,CBD建筑,业态:大型城市综合体,盒子+街区+高层,引入步行街.百货,超市,家电,美食,影院,星级酒店,高端写字楼,高尚住宅,SOHO规模:占地面积10—20万方,建筑面积40—80万方经营方式:核心商业部分只租不售,但大型综合体中的住宅与小心商业,写字楼的销售,有效解决了资金支持问题.真正实施了“房地产开发补贴商业经营”模式案例:北京,上海,宁波,程度万达广场第三代产品第92页/共116页北京CBD万达广场：位于北京中央商贸区核心地段，总建面50万方，商业和酒店22万方宁波万达广场：位于州中心区，宁波商业中心，总建面60万方，商业和酒店35万方上海五角场万达：位于上海市级副中心——五角场总建面40万方，商业26万方西安碑林区万达广场：位于西安市碑林区总建面40万方，商业15万方万达广场第三代产品第93页/共116页四菜一汤“四菜”是四栋商业体,里面引进都是主力店,“一汤”贯穿其中的步行街步行街万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”,步行街把几个街串联起来的时候,会把小商铺放在步行街里面,还要让人流从主力店到主力店之间,必须经过步行街,这也是美国购物的基本原则百货楼的摆位一般情况下必须建在项目两条主干道的交叉位置娱乐业态万达广场最初火起来的业态是:电影院,KTV和室内游乐中心,这三个业态是万达广场娱乐楼标准组合,具有极强的目的性.娱乐业态自身吸引大量人流,对展示面,交通等明显的可达性要求不是特别高,所以一般会把娱乐楼建在相对比较偏的地方万达广场第三代产品规划第94页/共116页招商时考虑业态价值:品牌价值,利益价值,聚客价值品牌价值沃尔玛,百安居,百盛,华纳影院,国美…对项目的整体品牌形象具有标志性的作用.这些品牌一般都作为主力店进驻,而且愿意以低租金的代价招商,来获取较高的品牌影响力租金价值外店,申格体育,宏牛鞋都,大食代…一般而言,业态的规模以及品牌知名度与对租金成反比,业态规模越大,品牌知名度越高,其租金越低；业态规模越小,品牌知名度越小,租金越高聚客价值沃尔玛,万达影院,大食代…沃尔玛是平价日用消费品零售业态,对吸引人流具有巨大作用万达影院,大食代属于万达商业广场中休闲娱乐业态,加大休闲娱乐等体验型消费业态综合性购物中心发展的一个趋势万达广场第三代产品业态价值第95页/共116页万达战略转变对比战略转变前两代第三代选址核心商圈城市副中心新区中心规模不超过10万方50—100万方主力商家百货、超市、美食广场、家电、影院百货、超市、美食广场、家电、影院未来新增加：休闲、健康万达广场战略转变第96页/共116页第一代第二代第三代发展时期01—03年04—05年06年以后建筑形态单体盒式建筑组合式盒式或盒子+高层盒子+街区+高层产品类型纯商业纯商业或商业+高层综合体选址特点核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、新区中心规模体量5万方左右10万方左右50—100万方业态功能商业商业或商业+居住/酒店住宅+商业+办公+酒店代表项目长沙万达武汉万达北京CBD万达万达广场产品发展第97页/共116页第一二代第三代多选址在发达城市的核心地段;规模适当;依托订单式商业地产带来的优质客户取得优惠政策建筑形态上主要为单体或组合式建筑项目功能主要为纯商业或商业加居住商业业态以超市,家居建材为主,主力店占70%,租金低商业以出售为主,后期统一经营难以保证商铺售价过高,散铺投资收益预期无法实现多选址在经济发展较快或潜力大的城市副中心或新区中心建筑形态多样,盒式商业+街区+高层业态功能多样,以复合式商业地产为主，增加了商务办公,酒店及公寓等城市业态商业持有与销售的比例为80%：20%，其中购物中心全部持有出租项目规划及产品设计更加合理,特点更加突出万达广场产品对比分析第98页/共116页房地产企业要想做到长盛不衰很难区域性资源性非标准型产品持久有益性解决:第一,非核心商圈解决复制问题第二,原先是整合几家主力店来吸引经营户以及收取租金,现在自主创立主力品牌,不仅方便以后广场的整合开业,而且经营所获取的利益可以支持商业广场的运行第三,通过持有物业,能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润,收取租金得到比一次性卖断更多利益第四,非标准性万达广场核心竞争力—持有性物业开发第99页/共116页订单商业地产技术对接联合发展平均租金先祖后建万达广场特色—订单模式第100页/共116页万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议,共同选址,约定信息共享等双方的权利和义务具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业社会知名度，亲和力强的亚洲超一流企业国内相关行业的前三名标准万达广场订单模式—联合发展第101页/共116页将全国的城市分三等租金:一等:北京,上海,广州二等:省会城市三等:其他城市意义:经营户进入商城是给的统一初期价格,发展正常后租金根据市场价格以及物业的升值再另行调整后统一上涨益处:不再就单个项目的租金水平进行谈判,节约谈判时间,从而保证了快速扩张,快速发展以及稳定的租金收益万达广场订单模式—平均租金第102页/共116页战略合作伙伴提出需求（面积、高度、出入口等）由万达做出方案来认证（是否合适、提出意见）等设计图纸确定之后双方正式签订一个具有法律效力的确认书要合作伙伴马上打一笔保证金保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定,避免商家进场后的改建,减少浪费,因此租赁面积完全被租金覆盖,没有无效面积万达广场订单模式—技术推介第103页/共116页招商在前，建设在后。原因:一个购物中心一般有七