骏景南苑项目报告

骏景南苑项目可行性研究报告（东区）敬广州合生骏绞景房地产有颈限公司侍二00贞二团年十沙月目录怜一、项目名望称片3挪二、项目地缺点早3震三、项目背势景坦3体四、项目开幕发企业概况软3抓发展商简介去3丛投资商简介强占低里娱里服牲骆坛4紧原五、项目规悼划设计献5灶总体规划降陵嫂优浅5字主要经济技翼术指标纤楚杂蹄汗柱仗棒两5松形态结构规趴划遇梯煤蛋暑赤些份岩世6岩住宅基本户膏型剖格夕字说馆振样饼灵7观六、市场分互析及发展前眨景参7叫2001年引广州市房地金产市场前景追分析岔7侮项目市场分扎析润10宇优越的地理坚位置哥11期配套完善，代生活便利败11婶周边楼盘分钢析猪12凳项目的发展暂前景挑12挎七、项目资浅金筹集晒12嗽八、基础数蛙据说明参……………妹……………罢……………辨……………之………….环.13吼九、项目开视发与销售计宝划寻……………翁……………怒……………维……………渠…..13生十、财务分看析部14忠销售收益估怎算表燃14裳利润估算表猴14誓现金流量表鹅15擦十一、项目哨评估结果挑16斤骏景南苑扒（幻东楼区唤）禾可行性研究捷报告虑一匀·它项目名称骏景南苑拣二硬·古项目地点琴广州市天河飘区中山大道陷南面、车陂双路西面地段熔。建设用地阳规划许可证擦号：穗规地饺证字（19最97）第1丑36号。项宇目东侧为车暴陂路；南面聪为规划住宅屈区，距黄浦狱大道约50荡0米；西侧吃为规划住宅讽区；北面是卧成熟住宅小左区济“吊骏景花园派”哨，紧临中山拾大道。侨三斩·协项目背景佣第一、广州使市经济发展的势态，为房容地产业的快肿速发展提供志有力保障。慕广州市具有危庞大的房产设消费群体，飞为房地产的解有效开发提破供根本保证虫。膛第二、广州斜市区东移，炉使天河区成采为新的市中框心区，魄“爸骏景南苑金”夏所在地成为兄近市中心区田，具有优越秃的地理位置乏。摆“奶九运召”挎主会场建于白东浦，使东衰浦板块成为活房地产的热紫炒之地。两第三、女“拘骏景花园蓄”气的成功开发首，为吓“旗骏景南苑租”成开发奠定了厌良好的基础剧。可以说膛“仁骏景南苑联”苏的开发是应秋消费者之求骄，按需而开怒，顺势而生分。孔第四、得“愈骏景南苑摆”两的开发商为流“盼广州合生骏慧景房地产有扩限公司佩”微，与左“松骏景花园违”监开发商平“雕广州合生科混技园房地产社烦”颠是一套人马应，有较高的黑房地产开发评技术力量，浊在小区规划辈、建筑安装哨、销售策划腐、物业管理鹅等方面有着柜丰厚的基础处和丰富的经疤验。增四垫·钟项目开发企胀业概况撑（一）发展威商简况酬坏广州合生骏盘景房地产有脑限公司是由伪广州天河科堵技园实业发边展住和（英属处僻女岛）南博退置业有限公育司合作成立效的中外合作躺公司，经广向州市工商行摄政管理局批碗准于二00剥一年六月四盆日注册登记鞠，注册资金翁为2216骄7万元，合惧作经营期限抛为30年。唤合殖作公司宗旨喉为：为社会莲提供环境优狼美、生活舒棚适、价格适役宜的房地产善商品，并从艰开发中获得域合法利润，鸟发展各方经愁济。生产经千营范围是：报在经广州市筛规划局编号拘为：啦穗规地证字慧（1997柿）第136稳号建设用地妙规划许可证游同意使用的弓位于胞天河区中山葱大道南面、免车陂路西面胜地段抢土地的开发泰、建设、销些售、出租以晋及管理自建午的商业住宅抱楼宇。合作隐项目规划总喇用地面积为缘25396价5平方米，格项目计划分坟期分批进行号开发，建筑沫总面积约为绣45万平方姻米。饼材合作公司设劫董事会，实啦行董事会领如导下疲的总经理负衔责制。董事醋长鹿肖裳燕滤霞漂系由南博置项业公司委派惊，董事会成盐员共五人，水由董事会决惰定合作公司蜂的一切重大饭事宜。公司射下设办公室思、财务部、例工程部、销偿售部等部门裹。公司员工醋共30人，叫其中大专以寨上学历20抄人，中级职治称10人，晒高级职称2择人，聚集了洞一批房地产报开发建设、疲销售各方面暂的人才。杨（二）投资沙商简况柄中方崭广州惭天河科技园团实业发展有遗限公司扒。该公司提久供项目已三券通一平的用盒地开发权及欣5%注册资泼本。兽外方促南博置业有闲限公司（英结属处女岛）后是香港合生疗创展集团旗扶下的投资公岁司，倚靠集辈团的实力，离在内地投资推创业。集团绘自93年在浆内地投资以召来，拥有在信内地注册的榆十二个房地肥产项目公司讽的物业发展蒜及投资权益骨，其总注册悬资金为68呀054万元签，总建筑楼迟面面积约为秒26213树00平方米槐。98年公沾司股票在香皱港联交所上沃市，筹集资如金达643升00万元，切加上集团对宿广州房地产德市场的深刻雪认识，使本昌集团成为广仰州房地产界惑之翘楚。斧合生创展集沃团材拥有完整合待理的内部结肿构及各方面飞专业人员，膏在广州市房证地产市场竞株争中具备较孙大的优势，哈并把控制成段本放在各项结工作的首位昆。公司利用是大批量生产幼的优势，从瑞设计方案上妇大套用、小香调整，原材握料大批量采殊购，加上采晒用标准化管声理模式施工爪建设等方式滔，有效地降摔低开发成本搭，使公司可度以将中高档蜜的楼盘按中蒸低档的价格薯出售，从而葡取得价格优撑势、规模优叨势，有效地昨提高了在市如场的竞争力哄。泊近直年来，合生钟创展集团凭折借其雄厚的漆经济实力，税良好的施工府质量，不断迷强化其品牌渗优势。公司桃组织开发的兼华景新城、状暨南花园、揉愉景雅苑、初骏景花园，草帝景苑在广迷州市各具特扛色、灿烂一脱方，堪称典果范，这些楼腹盘总建筑面灵积超出12雄5万平方米棚，推出销售埋住宅的销售堵率达90%藏以上，市场它反应热烈。腥公司在发展脚过中，与金榨融部门、合仍作单位建立菠了良好的信别用关系，取炮得了良好的兄社会信誉和政广泛的社会讨支持。营目前正在全捷面展开开发即的楼盘有：膀华南新城（究占地300翁0亩，设计斧总建筑面积荒260万平叼方米）；珠厚江帝景（占仓地1000证亩，设计总重建筑面积1妇56万平方企米）；逸景柏翠园（占地从580亩，器设计总建筑祸面积90万殖平方米）；燥骏景南苑（莲占地375低亩，设计总绑建筑面积4路5万平方米积）；愉景南失苑（占地4芬.8万平方吊米，设计总偏建筑面积1誉5.7万平坛方米），这迫些新盘的顺罢利开发，将湖更显挂“始合生承”党气势，稳固剥龙头地位。侄五耕·酷项目规划设粥计邻骏景南苑将劈建设成为大爬型高尚住宅徒区，以其优蔑越的地理位倒置、超前的雨规划设计、嫁完善的配套暴设施、幽雅征的园区环境竭，专业的物椅业管理，为封居民提供舒疤适、方便、毒高质生活环稳境。田（一）、总桥体规划柿骏景南苑项豪目占地面积香约斜25放万平方米，睛总建筑面积候约蔬49但万平方米。天充分利用其盒优越的地理梁位置，全部阶用于建造1开3-19层侨低密度、高丝尚的大规模螺住宅小区。厘骏磨景娱南添苑怀东遮区闹，渡占盗地允面积怖8择1费0调0铲0绸多司平方米庄，胜规划谈建筑忠面积崭约续2烦7丰5动7晌7军4督平方米当，简由莫3伸7撑栋拐1栏3强-梦1准9城层仰住宅由楼司组成留。困规划结构力棋图淡化组团嘴模式，采用亩小区邻里住粪宅群的结构谁模式，削弱暂组团形态，冈规划的重点泊是组织和丰猾富居民的邻舟里交往和居裹住生活活动府内容，精心酒组织住宅组深群。辫以大面积的弓绿地为纽带截的机组合，迁形成风格各在异的围合或陡半围合空间侍。材住宅首层大破部分规划为伍架空层，以粪拓展花园绿于地的空间，叠采用点、线出、面结合的板方式形成小守区的绿化系辉统，中心绿欣化广场东西宏向贯穿整个粉小区。仗小区以东部粉40米规划弱路为界，分始为东西两部旺分，两部分腐在建筑形式铜、建筑组合雄、路网走向阵、绿地系统进上相互呼应江，使小区成础为一个统一稍整体。遗（二）、骏蜜景南苑主要虎经济技术指岂标弱1、规划用阿地平衡表：汉2上、主要经济隆技术指标表扒：储项玉目欢数聚量赶单旋位争总征用地胸25396咬5惜平方米沾总规划用地魔16200柱0同平方米六总建筑面积泼49409月05犬平方米赏其中：1、蹦住宅建筑面罗积鸽46600哄8疲平方米滔2强、其中公建蛮面积释28082惑平方米服绿地面积共15680芝平方米洁道路面积称54040曲平方米拍绿地率炎33.9呀%页容积率蔬3.05闭建筑密度扣25刘%魄居住总户数跟3628男户枣居住总人口澡12698跨人页人口毛密度花783.8间人/公顷席(侧三)、形态娃结构规划斧小区规划总动目标：特色三鲜明、生态课优良、经济键与环境协调蜘发展的居住可园区。芬住宅设计絮—时健康、自然甜、户型多样常。所有户型替设计均考虑陡到自然通风奇，创造良好照的室内气候壶，依据人的埋生活模式，甜以起居室为恨中心，公私身、洁污、闹院静分区。厅始、房朝向均培以景观视线匀为主，兼顾雁朝向。立面悠处理以具有绘现代化气息温的岭南特色皱为目标。底骨层部位架空铺结合布置环哑境艺术小品养，娱乐设施罚等，将室外类铺地自然延她伸进入架空熟层，避免架婚空层无人光汗顾的情景，鸟屋顶部分作团绿化处理，悬顶盖弧型飘楚板，局部漏牢空，体伸通忆透轻灵的特忌点。标准层考处理为标准嘱凸窗台，透赚空铁饰阳台凯栏杆，同时落户型之间避毒免视线干扰屋。签（四）、住洲宅基本户型锦小区设计有肉三种住宅类驼型，共圆63下栋，户型从饶二房一厅一炊卫至五房二废厅二卫等代6猛种户型，住良宅面积从狼66东.蒜95恋—显140轻平方米（套榴内面积）自。服六池·盼市场分析及绒发展前景充2001年拦市场分析棕广州市经济呆发展势态，白为房地产业插的快速发展婶提供有力保辣障胞近几年，广惑州市的GD杨P保持了持举续平稳增长宫，从199缝8年以来，兔增长速度分甩别为13%畏、13.3杏%、13.虾6%，20肿00年创近雾5年来最大微增幅。从而赶带来广州居侄民收入的持咳续增长：城撕市居民人均氏可支配收入觉11683妙.39元，外人均消费性袭支出954究6.23元贞，同比分别逆增长16.邀9%和17怖.4%，2邀001年，态市政府预计检增长速度仍短会达到12训%，如果按聋国际上通行吧的年收入价吃格比来考核撑居民的购房棚负担，19疏98年广州床的这一比例叮超过了9，砌高于国际上泄较为合理水酿平3-6的暴范围，目前均，这一比例页则下降到7徐.5-8，渣居民的有效云购房能力大贿大提高。壶房地产投资捐资金充裕。局2000年溪全市房地产芦开发企业资宣金来源合计伏546亿元驱，比前年同均期增长13容.74%，旧房地产资金钱来源与实际益完成开发投询资的比例为分1.5：伯1，房地产仗投资资金来奏源充裕，投避资增长潜力可较大。胃买房者平均俯月收入提高耻，房价承受剂能力提高。向根据统计，狐2000年爹44%潜在穴消费者家庭低月收入达3坚000-6团000元，远总体平均月宵收入521歼8.4元，资比上年的4继802元有编所提高，显熄示经济环境杀进一步改善义。当中20傲-40岁的纱年轻家庭受你教育程度越呈高，月收入岁明显高于年招长家庭50志0元甚至上搬千元。近城秩买家认为3勇000-5李000元/配平方米的住摘房最易接受引，平均单价晌为4039霜元/M甘2天，与上半年锤3807元雾/M砖2苦相比，他们偏对商品房价粪承受能力有岸所提高。缴政府政策与锹市政配套建悠设，有利于妖房产业的发罢展榜政府出台新挣政策，使房抽产市场完备定化、秩序化蜻，一方面继懒续刺激消费她，另一方面悼保护消费者坡。例如：忍①遮、岗金融界推出盖“际零首期荷”算业务，二手柄楼按揭业务陪，建立二手叼楼交易中心呀等，在信贷牌资金上更有训力地支持购职房者，在市裹场信息上更系充分地提供晌给求购者，形从而使集团发购买力退出饮市场后，个兴人购房时期声平稳过渡。投根据市国土勒房管局对市齐属八区的房础地产交易统缓计，200陵0年，二手厅房屋交易面棒积增长99怜%，达到1伤25.47顿万平方米。幻②感、丸“甚交通年票制略”坛，带动海珠港、芳村、白凉云楼市；案③宿、价“焰提高预售政芳策门槛胜”补，翻“挡实行套内面睁积制底”岸，奋“昏回收闲置土旬地慧”辆等政策的出挪台，用有形蚀之手大清场治，使有实力匪的发展商占扛领市场，从妹而保护消费足者利益，保帅证市场运作父更规范更有笑效。星市政配套建总设上新台阶察，带旺新板尘块地产开发欠。燃新世纪广州曲城市总体规光划拟定汇“趁西调、南拓军、东移、北时抑乘”幕八字方针，验番禺、花都报撒市改区，聚广州将向国送际化大都市蒸发展。花都歌发展沃“玻空港产业持”没，番禺建成含广州的休闲淡居住旅游区载，各卫星城礼与旧城区相其连，各功能慕区生态环境董更趋于合理暴。此举使广庄州成为真正甲的山水海滨旨城市，并使礼广州房地产才开发格局产敏生重大变化图。琴地铁二号线竭动工兴建、点新港东路的奉竣工、会展始中心的建设葛等将使琶洲赌板块炙手可割热；三号线秩规划出台、牺带旺了番禺浴、河南楼市眼，番禺区新牺一年数个巨翁无霸楼盘几庄乎同时有所捐动作；举办疏九运会，东筋圃板块有突海出表现；花汪都区新机场薯建设亦带动供楼市兴旺。权市政建设的摄配套和完善旦，使新一轮逢的房地产快层速发展势头想已开始出现骄。帝发展商积极队储备土地，售对房地产业牧持乐观态度染。2000缸年，全市开盲发企业购置传土地面积7绝42.52击万平方米，手比1999亡年同期增长槐72.6%捏。土地购置颂费达到52姻.82亿元卸，增长46硬.33%。经说明开发企明业正在积极锁增加土地储繁备及前期开法发准备工作污，反映出房速地产开发企稼业对广州房州地产发展前稍景的乐观态及度。受广州市具有堪庞大的房产红消费群体哭据广州日报殃调查，普通垄员工买房人耍数大增。两坟年内打算购陕房的潜在消梳费者，73泽%是20-鼓40岁的青妈壮年，其中雾26-35组岁的青壮年尾由于正值结班婚成家的年巡纪，对住房色需求表现更灿加迫切。在扫单位任职管释理人员的潜抛在消费者占顷了48%，黑比上半年5效9%有明显搜减少。而一朋般职工的购估房比例则由塌上半年12皆%上升到2星4%，显示稻消费群向中铁等偏低收入迅层扩充。辜非本地人买袄楼占4成。贺广州作为一闪个开放城市无，有着宽容萌的成长氛围县。最新的统芦计数字表明合，若以是否逮“戏从小在广州旨长大承”颗划分广州本手地人和非本姑地人，购房搜比例为本地幻人占57%它，外地人占沾43%，而拉2000年橡上半年是6耍2%、38病%，反映出现广州正吸引矮越来越多非春本地人在此助落户。这些铲外地人72岔%具有大专匀以上学历，虎远远高于本蜻地人，而且证其家庭收入涛也高于本地谎人家庭。安个居才能乐业汇，买房置业网是欲望在广顾州发展的非错本地人的首烈选，具有很乌大的房产市础场。评广州市人均回住房面积又惭多3平方米零。据统计，够打算买房的第消费者现有恶的住房面积英为71.3仗平方米/户钩，按每户3哑.3人计算谷，人均使用鸟面积为21耳.6平方米德，比上半年岂的18.8厘平方米增加友近3平方米邀，反映出广银州人的居住降水平正在不咏断提高，这鬼又是房地产床业发展的内捡在动力。挡集团购房退此出市场，个刷人购房时期具已平稳过度叼。取消福利忠分房后，原铃本占市场消号化率三成的哪集团购买力马全面退出市衰场，年初曾别有业内专家晒担心住宅市仍场会因此出刑现仪“让断层括”管。然而，由窃于强劲的个芦人消费及时施补位，楼市互已顺利实现读由以集团消摘费为主向个脚人消费为主嫌的平稳过渡滋，2000浸年的房地产碗市场出现了螺投入增加、股销售活跃、愁购销两旺的态良好发展势迹态。统计显鼻示，200巡0年头10键个月，全省熔商品房地产哨开发投资同判比增长22膨.82%，劳其中住宅投拉资增长29正.82%；些竣工面积同炸比增长13啦.68%；勾销售面积同阔比增长27蹄.5%。广揭州市商品房遮总售出量达戏到701万揭平方米，比稿99年同期甘下降约8%胳。这种下降医是与99年天由于房改末箱班车而引发触的购房热潮以的高峰期相梨比的，在集奇团购买大幅虚下降情况下唤，商品房能朴保持10%惭以内的降幅肌，都足以说磁明市场已经电实现由集团批消费与个人蓄消费相结合渔的时代向个霸人消费市场咳的平稳过渡市。三中国房协副宴会长顾云昌斧分析，我国芽的住宅与房铺地产业发展目经历了3个腹时期，第一旱时期是十一绑届三中全会站前，以诱“芬国家包都”受为特征，当糊时不让也不寄用个人建房留、购房；之液后的20年昨是第二个时短期，表现为孕“期单位包种”娘，主要是发粗挥企事业单情位的积极性距；目前正处灾于第三个时郑期，属于百挂姓大众买房喉时代的到来遗，意味着住贡宅已变成了杂个人直接消让费的零售商植品，房地产扁业也随之步抹入了全新的弦发展阶段。县（二慎）项目市场酿分析授该项目地段碗位于中山大茎道与车陂路散交会点，毗脚邻黄浦大道李，其市场优策势主要表现遇在如下：言1、疏优越的地理配位置宪亚本项目奶位居天河要绑冲，西倚天膏河公园，民辩族学院等著风名学府近在槐咫尺，北接呼中山大道，坚东行车陂路贿，与广深高旱速公路相通庭，交通极为奥便利聪。杜广州市中心群东移，使之异正处于市中期心黄金地段港。其周围环灾境以骏景花蚀园为首，汇熊集了一大群爱新建住宅小券区，交映生件辉。骏景花置园以其宽阔件的广场、优吼雅的居室设穗计、美丽的监园林绿化，斜置身其中，筒首屈一指、辉更胜一筹，授尽显住宅群绣中的优越之毅尊。犹如众英星捧月、靓纯丽非常，成耽为好地段上破的热点。相2、高尚层榴次的需要挑珠江三角洲愁地区在全国纺率先富了起连来，为广东糠首府的广州暗市更是聚集促着众多的富藏豪阶层，这晨一阶层人士薄凭自有的经傲济实力，对弯生活环境、裤消费水平有芬着更高、更漠新、更好的司要求。为满服足这些富裕爱群体的需要明，建设一个纠气派、豪华捆、智能、聚卵高尚娱乐、酬安全舒适、猜环境优雅于庸一身的住宅限小区，能满奶足高收入阶帽层追求完美婚、与众不同狐、尽显贵尊贤的消费愿望鱼。骏景花园吗正是基于此垃种社会现实布投资兴建的辣小区，是适准时而建、顺鞭势而生，定蔑会有乐观前拍景。是3口、配套完善骗，生活便利沟1僻）生活设施优配套：小区条内设有大型青的农贸市场桑、超级市场净、士多店、的酒店餐厅、压理发店等、惩极大方便居冰民日常生活完需要。辰2陈）健身娱乐搅、医疗保健探设施：小区金本身附设有损医疗、娱乐饿设施、市政哗各种设施，粥可满足居民冈各种娱乐休送闲、医疗健恩身需要。涨3羡）教育设施辩：小区本身宜附设有中学竿、小学、幼玻儿园。榴4倍、周边楼盘食分析及售价宽定位寒项目名称隶项目地点辱目前销售均炊价丛开发楼盘岛发展商佩骏景花园谈中山大道车触陂花园旁梯5500元虏/平方米射66栋12旱-14层念广州合生科魄技园房地产疗于天朗明居阅中山大道车凑陂花园旁解5110元后/平方米剩19栋18治-26层喇广州天力房启地产有限公剧司绳叠翠台酷中山大道与待天府路交界恭处理品酒6143元撑/平方米裙6栋13-价32层坛广州东顺房议地产有限公泛司怒华江花园芹黄埔大道输5756元权/平方米冷6栋9-3时0层漆广州华嘉房承地产有限公羡司妙伟诚广场押天河公园南监门东侧燃4200元踩/平方米当1栋23层兔广州伟腾房予地产有限公拜司纽与上述楼盘啦相比，骏景控南苑在地理袍位置上占有相绝对优势，侮并且，其开债发商合生创贱展集团在广桶州市具有强燃大实力，在锣广州市开发梦过多个大型桂享有极高声鄙誉的居民居哀住小区，尤棉其是倚骏景舱花园的成功系气势，积成脾功之经验，经使骏景南苑紧一出胎便有编一种优越之惠感，优胜之座能。我司初虚步将售价定撇