年上海房地产市场走势预测

08年下半年上海房地产市场走势预测

08年下半年上海房地产市场走势预测症状及病史目前身体状况病因查找病情发展及处方持续时间主要结论症状一：楼市疲软，销售量骤减李嘉诚间接出售世纪商贸广场摩根斯坦利整体出售锦麟天地摩根斯坦利也有意整体出售华山夏都转售为租汤臣一品降价万元促销整体低价出售新虹桥绿景苑（皇家花园）症状二：高端物业或被低价抛售，或改变销售策略御翠豪庭97年市场低谷，市场不成熟时间发布机构具体政策关键字2005.3.26国务院《关于切实稳定住房价格的通知》国八条2005.5.11国务院七部委《关于做好稳定住宅价格工作的意见》新国八条2005.5.27国家税务总局、财政部、建设部《国家税务总局、财政部、建设部关于进一步加强房地产税收管理的通知》营业税2005.5.29建设部《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》2005.7.10国家税务总局《个人所得税法》2005.10.7国家税务总局《关于房地产税收一体化管理若干问题的通知》05年市场萧条，外伤所致——政策闷棍直接将行业打入谷底三年前：外伤致病，修养近一年08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测症状及病史目前身体状况病因查找病情发展及处方持续时间主要结论存需比均值12.65出现大面积促销价格促销幅度在1520%存需比均值：8.89价格平稳波动涨幅在1015%存需比均值：4.41价格快速上涨涨幅在30%以上刚性需求强烈，供需矛盾仍未根本性解决，目前上海房地产市场健康，内部“免疫系统”正常住宅可售余量与成交量之比（存需比）合理区间在8-12从数据看，上海土地可供开发量连年减少，07年尤为明显上年住宅市场可供开发量+当年住宅新增建筑面积-当年住宅竣工面积上海市场中长期内处于健康状态6649万平方米可供开发建筑面积可以维持3年左右市场需求按平均销售量核算，可供3.03年开发按最高销售量核算，可供1.80年开发按最低销售量核算，可供6.29年开发注：为统一计算口径，以上所有数据采用上海统计局数据上海市场中长期内处于健康状态根据新开工量约等于三季度后供应量的规律，今年下半年，上海住宅市场约有750万的供应量08.308.409.1上海市场中长期内处于健康状态市场销量相对乐观估计（平均132.56万方/月）市场销量相对悲观估计（08年水平92.96万方/月）根据750万方的供应，至2008年年底，按悲观估计，市场累积供求比才可能达到8以上的水平，中性预测为5-6上海市场中长期内处于健康状态轻度流行性感冒在北京、深圳、广州等大城市“重度”感冒的情况下，体质强健的上海还处于感冒初期诊断结论08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测症状及病史目前身体状况病因查找病情发展及处方持续时间主要结论市场陷入死循环货币紧缩贷款、融资不畅销售不畅市场信心不足降价没有钱众所周知的原因：开发商资金链紧张利率存款准备金率国际国内经济环境恶化同时，政府对于房地产行业不断泼冷水时间类型单位文件名称关键词1-6月金融央行4次上调准备金率至17.5％控制银根2008-03-20中国证监会房地产企业募资不得用于买地抑制屯地2008-01-07经济适用房国家发改委《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》中西部廉租住房建设纳入中央财政补贴2008-02-26建设部《关于改善农民工居住条件的指导意见》将农民工居住问题纳入城市住房建设规划2008-03-14财政部、国税总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》经济适用房买卖税收优惠2008-04-01住房和城乡建设部<关于加强廉租住房质量管理的通知>廉租房2008-04-17税费国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定2008-06-10财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费资金管理办法》土地有偿使用费的支出范围2008-04-21行政督查国土资源部国土部拟推出土地调控指标体系拟推出土地调控指标体系。2008-04-24国土资源部等8部委－督察房地产市场2008-04-29住建部－扩大城市总体规划督察员试点城市数量2008-04-29国土资源部《2008年国家土地督察重点工作安排的通知》土地督查2008-05-07国土资源部国家土地总督察1号公告加强对城市批次建设用地批后监管工作2008-05-29中纪委、监察部等《违反土地管理规定行为处分办法》督查2008-06-05中国银监会《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》房贷业务合规性的现场检查08年二季度及上半年跟踪板块市场表现08年下半年上海房地产市场走势预测症状及病史目前身体状况病因查找病情发展及处方持续时间主要结论资金从哪来？缺口有多大？房地产开发投资额＝所有投资资金来源＝国内贷款﹢利用外资自有资金﹢﹢﹢定金及预付款※房企资金支出仅考虑地产开发投资，做保守估计测算原理其他资金各种来源占比各种资金来源中，国内贷款所占比重最高，其次为定金及预付款，然后是自有资金其中，国内贷款又受存款准备金率及利率的影响那么，各个指标对于开发投资额的影响有多大呢？相关性国内贷款利用外资自有资金其他资金定金及预付款房地产开发投资额0.7280.8280.890.9510.926存款准备金率利率国内贷款0.830.85※当相关性系数大于0.5是即为相关，大于0.7时，即为显著相关由此，通过回归分析，我们可以得到关系式：

其中：x1——国内贷款x2——利用外资x3——自有资金x4——其他资金x5——定金及预付款x6——存款准备金率x7——利率回归方三程拟合三优度检三验由数据三分析软三件得出三：根据该三方程预三测房产三投资额三，是否三准确？实际值回归模三型分析三得出数三值模型拟三合度较三好，符三合实际三情况，三可作为三预测依三据。x1国三内贷款三该指标三主要受三到存款三准备金三率及利三率的影三响，本三报告假三设国内三贷款有三三种情三况：一，国三内贷款三按照6三%的速三度自然三增长；三二，三存款准三备金率三及利率三上调，三国内贷三款受影三响规模三缩减；三，存三款准备三金率及三利率上三调，国三内贷款三规模维三持07三年水平三不变。X2利三用外资三假定不三变5月底三央行上三海总部三印发《三上海市三信贷投三向指引三(20三08年三修订)三》(下三称《指三引》)三，强调三要限制三对外资三投资三房地产三领域的三信贷投三放，禁三止违反三法律法三规和国三家政策三发放贷三款;X3自三有资金三目前我三国开发三商自有三资金比三例在不三断下降三，乐观三假设自三有资金三为投资三额的3三0%（三历史数三据）；X4其三他资金三假定不三变X5定三金及预三付款按三照08三年上半三年水平三测算，三假定资三金缺口三部分都三由定金三及预付三款来补三足；X6存三款准备三金率根三据目前三经济形三势，分三别做不三变和上三调一次三估计；X7利三率7月三1日，三央行行三长周小三川：不三排除提三高利率三对抗通三货膨胀三，在此三对利率三分别做三不变和三上调一三次估计三；根据现三实，做三出必要三假设………根据上三述关系三式，我三们可以三对资金三缺口做三一轮估三算三种估三算思路三：乐观估三计：存三款准备三金率和三利率保三持不变三，国内三贷款按三照6%三的速度三自然增三长悲观估三计：存三款准备三金率和三利率各三上调0三.5个三百分点三，国内三贷款因三成本加三大而缩三减较切合三实际估三计：存三款准备三金率和三利率各三上调0三.5个三百分点三，国内三贷款与三07年三水平持三平…资金缺三口估算三思路一三：乐观估三计：存款准三备金率三和利率三保持不三变，国内贷三款按照三6%的三速度自三然增长由数据三计算得三知，0三0年-三07年三度，上三海房地三产开发三投资始三终保持三每季度三19.三15%三的增长三率200三8年三三季度至三200三9年二三季度，三上海房三地产开三发投资三总额达三到30三19.三89亿三元按照假三设，上三海房地三产行业三国内贷三款数额三仍然按三照6%三的速度三自然增三长200三8年三三季度至三200三9年二三季度，三上海房三地产国三内贷款三数额为669三.69三亿元房地产三开发投三资额301三9.8三9亿元其他资三金33三1.9三6亿元自有资三金49三2.5三7亿元国内贷三款66三9.6三9亿元利用外三资74.三05亿三元定金及三预付款140三6.9三亿元资金差三额43.三51亿三元145三1.9三亿元由关系三式：上三海住宅三销售量三=56三442三97-三225三.8×三住宅销三售价格三-17三559三88×三累计供三求比住宅销三售价格三按照目三前6月三份销售三均价1三332三5元/三㎡计算三；累计供三求比短三时间内三基本保三持稳定三，取0三8年上三半年均三值1.三11.价格销量133三25823三.64三万方119三39.三2119三9.1三3万方销售额三为14三58.三32亿三元弥三补资金三缺口10.三4%…资金缺三口估算三思路二三：悲观估三计：存款准三备金率三和利率三各上调三0.5三个百分三点国内贷三款因成三本加大三而缩减根据关三系式：国内贷三款增长三速度=三0.0三137三-8.三056三存款准三备金率三-13三.21三98利三率存款准三备金率三及利率三各上调三0.5三个百分三点，则三贷款成三本增加三，贷款三增速放三慢贷款增三速6%-31三.9%200三8年三三季度至三200三9年二三季度，三国内贷三款规模三为38三0.2三9亿元房地产三开发投三资额301三9.8三9亿元其他资三金33三1.9三6亿元自有资三金49三2.5三7亿元国内贷三款38三0.2三9亿元利用外三资74.三05亿三元定金及三与付款140三6.9三亿元资金差三额334三.71三亿元174三1.4三亿元由关系三式：上三海住宅三销售量三=56三442三97-三225三.8×三住宅销三售价格三-17三559三88×三累计供三求比住宅销三售价格三按照目三前6月三份销售三均价1三332三5元/三㎡计算三；累计供三求比短三时间内三基本保三持稳定三，取0三8年上三半年均三值1.三11.价格销量133三25823三.64三万方979三3.8三8178三0.4三万方销售额三为17三43.三9亿元弥补资三金缺口26.三5%…资金缺三口估算三思路三三：较切合三实际估三计：存款准三备金率三和利率三各上调三0.5三个百分三点国内贷三款与0三7年水三平持平虽然存三款准备三金率及三利率各三自上调三0.5三个百分三点，会三使得贷三款成本三增加，但是因三其影响三滞后性三，贷款三短期内三明显下三降可能三性不大因此，三假设国三内贷款三保持0三7年水三平不变三，为5三83.三66亿三元。房地产三开发投三资额301三9.8三9亿元其他资三金33三1.9三6亿元自有资三金49三2.5三7亿元国内贷三款58三3.6三6亿元利用外三资74.三05亿三元定金及三与付款140三6.9三亿元资金差三额86.三03亿三元149三2.9三3亿元由关系三式：上三海住宅三销售量三=56三442三97-三225三.8×三住宅销三售价格三-17三559三88×三累计供三求比住宅销三售价格三按照目三前6月三份销售三均价1三332三5元/三㎡计算三；累计供三求比短三时间内三基本保三持稳定三，取0三8年上三半年均三值1.三11.价格销量133三25823三.64三万方116三19.三4128三5.7三9万方销售额三为14三94亿三元弥补资三金缺口12.三8%数据合三理性验三证211三4.5三万方119三9.1三万方178三0.4三万方128三5.8三万方124三9.6三万方164三7.9三8万方根据历三年上海三住宅销三售量来三看，我三们所做三的三种三假设的三预测数三值并没三有超出三历年销三售量波三动的合三理范围三，应该三说，所三得结论三还是比三较符合三市场实三际情况三的。上海市三历年住三宅销售三量与未三来一年三销量预三测特别说三明：以三上假设三只考率三了国内三贷款因三素，还三需注意三…上述假三设，我三们没有三考虑地三价款的三跨年支三出——今三年需缴三纳上年三地价款三的35三%，初三步预测三在45三亿元左三右，7三、8、三9月需三补交的三价款最三集中同样，三利率和三准备金三的变动三，我们三只计算三了贷款三的成本三增加——在三紧缩大三背景下三，开发三商自有三资金、三利用外三资的难三度和成三本必将三增加在宏观三经济趋三势下，三继续高三涨，政三府提高三加息频三率和幅三度的可三能性增三大欧佩克三石油超三过17三0美元三/桶6月2三0日三汽油三、柴油三价格每三吨提高三100三0元，三航空煤三油价格三每吨提三高15三00元三；6月2三3日三宝钢三进口澳三大利亚三力拓铁三矿石价三格同比三大幅上三涨，最三高涨幅三96.三5％。三由此带三来直接三成本1三2.8三亿美元三，每吨三钢材成三本提高三20元7月1三日三全国三销售电三价平均三每千瓦三时提高三2.5三分钱。三液化气三、天然三气价格三不作调三整考虑以三上因素三，未来三一年，三上海房三价合理三降幅为三152三0%例证一三：金地三未未来项目在售物业在售均价（元/㎡）实际得房率修正均价（元/㎡）金地未未来花园洋房15000100％15000绿地崴廉公寓小高层1468085％17270证大家园五期小高层1500085％17647连城新苑小高层1574085％18517金地未三未来赠三送大面三积地下三室和露三台，综三合考虑三，我们三将实际三得房率三定为1三00％根据市三场类比三法，金三地未未三来低价三可知降三价达到三15-三20％三，取得三良好的三市场效三果，占三据同期三浦东商三品公寓三45%三的份额地址：三浦东五三洲大道三和张扬三北路建筑面三积：1三542三00容积率三：1.三6绿化率三：35三％建筑类三型：2三2栋5三层、3三栋14三层、7三栋15从市场三例证看三，15三20%三的降幅三可以达三到预期三效果金地未三未来降三价引起三了市场三的热烈三反应，三2周内三成交3三万㎡，三成交业三绩明显三优于竞三争楼盘三。例证一三：金地三未未来从市场三例证看三，15三20%三的降幅三可以达三到预期三效果古北板三块的御三翠豪庭三6月6三日推出三636三套中小三户型房三源，均三价在3三445三8元，三比3月三均价下三降10三000三元，降三价幅度三达到2三5％，三跌至去三年年中三水平。三考虑本三期产品三的特殊三性，降三幅约为三152三0%。降价受三到热捧三，开盘三2周成三交20三0套，三一改年三初成交三萎靡的三状况。例证二三：御翠三豪庭从市场三例证看三，15三20%三的降幅三可以达三到预期三效果08年三二季度三及上半三年跟踪三板块市三场表现08年三下半年三上海房三地产市三场走势三预测症状及三病史目前身三体状况病因查三找病情发三展及处三方持续时三间主要结三论从与走三势关系三看，峰三值与峰三值有2三年的时三间差预计到三200三9年末三，出现三回落，三增长三率达到三新的峰三值预计到三200三9年末三，市场三会进入三新一轮三走势约2年约