某商业裙楼项目概况及招商策略

万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案目录第一部分：万盛区概况-------------------------------------------------------------------------4页第二部分：区域市场消费调研-------------------------------------------------------------------9页第三部分：项目概况及SWOT分析----------------------------------------------------------------17页第四部分：项目定位---------------------------------------------------------------------------22页第五部分：项目规划布局及包装建议-------------------------------------------------------------39页第六部分：项目营销推广策略------------------------------------------------------------------42页第七部分：项目经营建议-----------------------------------------------------------------------50页第八部分：项目招商策略-----------------------------------------------------------------------58页第九部分：项目操作思路及手法-----------------------------------------------------------------62页第十部分：项目包装及推广执行-----------------------------------------------------------------64页第一部分万盛区概况一、万盛区基本情况1、地理位置：万盛区位于北纬28。46′—29。06′，东经106。45′—107。03′,南北最长40.5公里、东西最宽23公里幅员面积565.76平方公里,位于重庆市东南部，是重庆市重要的能源基地和重庆市新兴旅游区,人口27万人，城镇人口约10万人。区人民政府驻万盛，距重庆市中心区80公里。区境东和北与南川市接壤、西与綦江县交界、南与贵州省桐梓县相邻,地处渝黔、渝湘要冲，是渝南、黔北地区重要的物资集散地。2、交通条件：万盛交通运输十分便捷，已经进入一小时经济区，有渝黔铁路三（江）万（盛）支线、万（盛）南（川）铁路，５个火车站，１个二级编辑站，开通了重庆至万盛旅游专列；渝湘公路上连重庆、下接涪陵、黔江和贵州黔北地区。渝黔高速公路已建成通车，綦万高速公路全长３２．３１３公里，路基宽２０米，双向四车道，拥有大小桥梁１８座，互通式立交３处。该公路是重庆连接南川市、涪陵区、黔江区以及毗邻的湖南、湖北、贵州等省的重要通道。出境公路还有渝湘公路横贯全境，将国道319线与国道210线连为一体。向南有万（盛）桐（梓）高等级公路连接黔北地区，使万盛这个渝南、黔北地区传统的边贸重镇，具备了更为优越的经济发展条件。万盛区西有三万铁路连接铁路干线渝黔线；东有万南铁路连接南川市，具备与渝怀铁路相连的基础条件。糊3、基础设许施：经过几倚年的建设,客万盛区内已视形成了较为岂完善的供水旨、供电、天盐然气、通讯找、邮政、国耍际互联网以校及闭路电视州系统。=1\*GB3弊①谈.供电：全执区有2.4把万千瓦、5行.5千瓦火高电厂各一座精,另有一座申2饼×促30万千瓦乡的火电厂正昼在建设当中喉；有220卖kv变电站课1座、11捉0kv变电太站2座、3迎5kv变电坦站9座，1穿0kv和6搬kv配电线欢路25条。=2\*GB3冈②受.供水：区汇内有大小河舱流67条，矩地下水有7犹770万立售方米，区自脂来水厂供水啄能力200炮00立方米铁（每日），熊中二级水库呈汤家沟水库端蓄水量11费33万立方参米，银碗槽控水库、毛里铅水库和兴建插中的张三塘桌水库等水利甚设施及输水针渠道四通八虹达的。=3\*GB3绣③雹.天然气：怀管道天然气迫工程已于2冶003年建译成通气，每甘日最大供气饰能力26万质立方米，可椅向万盛城区走、万盛资源仔型特色产业计园区及万盛梨北部乡镇供指气。=4\*GB3肉④拌.通讯：区瓶内已经开通旬了4万门程宪控和6旨0路远程数料字微波站，是实现了国际哀、国内直拨犁。移动键与全国联网大，无论是在抢热闹的城市令，还是在偏牌僻的乡村都介可以顺利的狼接通，在境飘内基本上都垫没有盲区，小形成了现代芳化的通讯网眉络系统。互嫌联网业务广娇泛开展，遍董及每一个乡笔镇，而且光吼纤宽带互联境糕网也已在城僻区及附近乡私镇开通。售4、旅游资亭源：万盛区零处于四川盆薯地向云贵高愤原过渡地带府，典型的喀元斯特地貌、削“赞十里不同天可”首的高山垂直犹气候条件，押孕育了丰富割的旅游资源摄，其品种齐苹全，在重庆盾市独树一帜炼。据统计，烂全区有山地争景观、峡谷至景观、石林匪景观、溶洞员景观、森林劝景观、气象垄景观及生态六农业景观等锹大型景区1匠00余处，旦各小景点数哄不胜数，具男有新“垄山峻、峡险雾、石奇、水蓄秀、林幽、饰洞深盗”立等显著特色旱。万盛区以雹其秀美的山贱水风光，被镜誉为长江三珠峡外环旅游斜线上一颗枪“跌绿色明珠僵”般。拥有重庆闹市最大的自穴然生态旅游熄区黑山谷、炒“足重庆十佳景稍区刻”晋万盛石林、碧“峰渝黔第一漂右”归铜鼓滩漂流返、胖“挖天然氧吧宪”最九锅箐森林酬公园、术“忘休闲圣地耍”帐樱花温泉等玻五大景区，挎此外，尚有敲别具特色的散奥陶纪地质霞公园（原重觉庆浒石林）吗正在建设当优中。其中，袍万盛石林和诞黑山谷双双西被评为中国军旅游景区最畜高等级迷“己国家AAA仍A级景区婶”诚。辽5、城市功铃能：城市环便境优美，教冲育、文化、制体育、医疗龙、生活服务既设施齐全，王自成体系。举区内有工商沫银行、农业紧银行、建设铜银行三家金或融机构，并驳设立了外汇湾业务；保险嚷机构险种齐映全。近年来系，随着区内荒有线电视工璃程、管道天雪然气工程、彻文化大楼、五体育馆、旅厚游宾馆等设竹施的相继建虏成，城市综砍合服务功能剃显著增强。贡二、万盛区总未来规划穗万盛区正在果沿万盛大道灭开发新城区恩，新城区集辅住宅、行政谎、金融、商拾业、休闲为甚一体，以解盲决万盛老城督区人口过于夺集中、片区窜规模小等问牌题，3.元4万平方米败的万盛广场筋已经破土动惠工，将成为新市民休闲的召好去处,万沸盛区规划建童设19条城搏市道路，包杀括临江路、添滨江路在内笨的交通主干熟道和次干道终，规划建设傻的东环路与石延长的迎宾店大道相交后论和万东南路拖连接，规划胳建设火车北吃站和汽车客谎运中心，将象市区范围扩工大一倍，待仪建的桂花公尝园，正在建盲设的万盛广融场将大大改亮善城市形象莫，此外，万孕盛区加紧创钉建文明卫生迈城市工作，锦改善并优化震鹏生农贸市鸟场、红枫综怠合市场等市述场的销售产份品品种、物眠价、食品卫声生和环境卫岂生，滨江路添、红枫小区史、东林火车占站广场、万械盛大道、三危元桥、高速先公路路口、诚观景湾等公颜路环线的交雕通秩序和卫藏生状况。从鱼规划入手，糖打造绿色、聋卫生、旅游篮城市,提高砍城市水平。版从规范化管地理入手，加认大创建力度铲。规范摊点高的布局和卫磨生管理，并柴把整洁、卫吼生、美观、惩礼貌等作为泻规范的重点轨。从社会参样与入手，在妙政府投入路什灯、绿化等侄基础设施建庆设的同时，崖通过集资、牺招商等方式隔，多渠道集凑合社会资金讽共同参与城侨市建设。键“婶十一五弱”蝇期间，坚持舰以大开发促定大开放，以滔大开放促大追发展，全力先打造茂“裤诚信万盛锹”滑、傲“猾商机万盛感”筑、谁“奶人文万盛近”验、括“徐法制万盛壤”者、米“雁魅力万盛若”馆，全面实施岭以池“附旅游产业为热龙头、优势弟工业为主体络、特色农业著为基础、城领市建设为依撑托、科技创狡新为动力弦”榴的旅游带动疤战略，全面坛建设炭“熊小而精、小额而美、小而床富、小而强轿”才的新万盛。译三、万盛未扩来商业中心临的形成终万盛区目前吴的城市金融犬、商业、行葵政中心是以比龙凤碑为圆游心，向四周是辐射，主要刃集中在万盛列大道、勤俭意路、万新路税、滨江路之裂间的区域，棒该片区存在汉人口密度较听大，居住环家境较差、商肢业格局凌乱省、城市形象粮落后、片区言规划单一等粒劣势。万盛久区政府从市网民实际需要缺、提高市民舒生活质量、朝提升城市形筒象等方面出此发，对万盛远区做了富有绘前瞻性、科概学性、可行拘性、创新性净的未来发展绕规划，在万使东北路与松参林路交汇处芳兴建3.运5万平方米摇的市民广场研及上万平方酒米的商业步带行街，广场淘旁兴建政府概大楼，把万蓄盛主城区的存东部及东南裤部规划为新纹开发区域，浙作为将来的遍居住、金融趁、行政、商蓬贸、休闲、播娱乐中心，烘从整个城市乎范围来看，链将来的城市弱中心是以市秀民广场为中翼心向四周辐傻射。息四、万盛未听来商业中心洗的打造岔万盛老城区句的商业业态纱主要为中小券型的百货零羊售及专业店绘，商品质量界处于中低档悠，不能满足钱市民日益增着长的购物需太求，再加上衣老城区的建映筑陈旧，缺狂乏现在都市厅感和时尚感麦。随着城市恐规划的执行碧及相关优惠恶政策的出台片，经济嗅觉渗灵敏的房地膨产开发商和冤投资商纷纷安看好该片区屈，沿万东北潮路及万盛大狱道两边的房铅地产开发如葡火如荼，万谷盛大道旁的衣巨鼎、名店匪城、红枫综腊合市场、康肤隆盛大都会蚕等等楼盘相佩继面市，总唱建筑面积2庸0多万平方圈米，商业面吧积5万多平纹方米，沿万幻盛大道的商顺业门面纷纷狭开业，该片皱区的美好商巡业前景不可爆估量。幻五、广进购栏物广场特殊踪地理位置介料绍棕广进购物广横场位于万盛协大道与松林办路交汇处，宵临万盛市民城广和万盛大觉道，万盛大旁道目前为该墙地区的主干启道，随着片轮区开发的逐鬼步进行，该休道路人流量喉及车流量较谅大，广进购龟物广场离商环业步行街约疯100米窜，与步行街挺仅一路之隔植，以市民广不场和商业步辽行街为推动资力，可以辐谎射新城区及向老城区。捉第二部分锡区域市夫场消费调研由一、社区消立费中心商业略研究隔商业用房供考需分析围随着万盛区砖政府打造片而区经济的力僵度加强及片欠区经济的蓬淘勃发展，万瞎盛区房地产说市场呈现出忙良好的发展拒势头，商业稍用房的供给妥需求量逐步络上升，老城颈区的商业格盯局已经不能伤适应城市发狭展需求，随梢着政府的新待城区规划，健城市中心的酸逐步转移，环因此老城区盗商业中心商器业物业价格婆已经没有上锄升空间，而里新社区消费舍中心物业，腹由于受城市寿发展速度的炉影响，市民生开始接受，煌其价值已经株被初步认识废，所以新城挥区消费中心件的商业用房肤呈现出供求荒两旺的局面泽。突商业业态分踢析随从万盛区的叠零售业分布把来看，主要观商场分布在提老社区中心图的万东北路麻及万新路，猾而且经营面平积从几百到董几千不等，炉正在经营的队商场中，商赚业形态以百润货及生活用捆品为主。蠢1、百货商照场：奶名称除经营面积风立泰百货茄4000平吼方米宫万盛百货己4000平饭方米忌劳动商场字1000平端方米违新东风购物制中心煮3000平张方米赵仟赞商场猾2000平吗方米吃野太阳商场狼1500平挥方米痰昌宏商都废2000平况方米侍人民商场嚼2000平港方米症2、中小型巡生活超市：盘名称躁经营场地面句积啦万德超市竿4000平纹方米融盛亨超市凭600平方娃米妥朝晖超市锹1000平裳方米屯森森超市臭300平方转米探新华超市乘1000平脊方米胳3、电器专天业店：栏名称秧经营场地面商积检万达电器通1000平超方米例三元电器带1000平渠方米邻万汇电器岛500平方孝米酒商社电器信600平方罩米删经营的产品窜主要为：家棍用电器、床弹上用品、服保装、鞋帽、孟皮具、日用矿化妆品、钟刃表、通讯产许品、家具等冻。馒产品档次：旦以中低档为篇主，高档产去品为辅。核商业片区分升布奸从目前万盛江区的商业分洽布来看，还浸处于传统商秆业阶段，门慈面及商场主沉要集中在交悠通生活要道篮万东北路及虫万新路旁，来万东北路是盛万盛目前车他流量、人流触量最大的道片路，因为片抹区目前没有冷商业街及步凝行街，临街笛门面及商场群依托于道路砌较大的人流识量，万东北誓路主要以大瘦中型商场、钻服装专卖店秀、通讯产品匠专卖店、餐失饮、鞋帽专牢卖、超市、慌休闲娱乐、猫建材、装饰态材料、布艺话为主，万新疏路主要以临业街门面为主挺，经营以钟服装、餐饮燃、休闲娱乐溉、劳保用品立、网吧等。蒜万东路与滨肤江路之间为描万盛餐饮休逝闲娱乐业最桨发达的区域舟，火锅店、尤美容美发、咸休闲娱乐、卫茶道、酒吧悬等，区域依梳存该片区人耐口最集中的家优势和临江梢优势，充分嚷发挥优势，眠经营的如火奇如荼。江勤俭路主要奔以事业单位摄、休闲娱乐俱、服装专卖判、售楼中心袋为主，道路妨人流量及车式流量与万东匆北路相比，彩具有较大差盲距；部分处樱于施工阶段舅的万盛大道励，道路两边跌主要为万盛捐近两年来新蒙修的商品房桥，为了满足它片区开发的偿需要，片区谋集中了大量灯的建材、装单饰材料、灯爷具、布艺商辆家。狱万盛的商业铃从分布来看劣，可以认为雨是以滨江路磨、勤俭路、抚万新路围成歼的商业片区东。商业氛围庭处于万东北圆路的几个大意中型商场依蚂靠道路的人验流量，但是籍由于人流总引量有限，经拔营状况一般号，同时光顾捆的人数不足被50人。超凭市受地理位柄置的限制，津同时光顾的挠人数不足1胳0人。服装脉、鞋帽专卖过店同时光顾皆的人数不足煤5人。由于腾万盛目前大蛙兴土木，陆司续开发推出腾的楼盘较多罩，装修房子唇的户主对建之材、装饰材棍料需求较大贩，该行业目题前呈现良好狠势头。安商业用房价线格分析毫万盛区的商疗业从最近几造年开始逐步明繁荣，商业你用房的销售盲价格逐渐上富升，租金价聪格也在逐步魄攀高。在三药年以前，万俭盛区商业用致房的月租金贸价格平均在祸10-30剪元/平方米啄，截止到2威004年1序1月，调查律显示，现在壤租金价格上闸涨到30-截80/平方已米。商业用脚房的销售价乏格从三年前睬2000-滴6000元谦/平方米，李上涨到如今控的4000黑-1300恒0元/平方荷米，根据目猎前万盛的经撒济情况、人偿口数量、新拼开发商业物稻业面积、目街前的租金价各格来判断，装在未来3年孤内，万盛商总业物业的销田售价格会保察持在现有的少价格区间内耀，不会有较凭大幅度的上彩涨。梨二、社区消扒费中心发展青趋势分析与悼预测锡行政区域的踢改变对社区淋形成的影响做随着城市化顽进程的继续毒进行，城市域扩张的速度涛日益加快，交城市人口的竟不断增加，圣让城市行政勒管辖区域不特断的在发生举变化，原有大的老的社区灿不断扩大与隐膨胀，功能软日益复杂，毛新的社区不缴断增加，这折将极大的改安变整个城市篮的板块划分着，而板块划侮分带来的经恢济繁荣与发谅展，又受政粪府宏观政策木的引导与经笋济政策的倾正斜，所以都走市行政区划瞧的改变将对扩社区的形成春和发展。押城市增容对蓄社区消费中惕心的影响屈万盛经济飞避跃前的社区旦消费中心，毫由于其功能羽主要是服务泊于本社区内非的居民，从幼社区构成理座论看，其产经生基础也是里以厂矿企业曾为基础的，毁所以其规模稍一般皆不是攀很大。近几咏年的社区消拼费中心，由稻于不仅要服窑务于本区居侧民，同时也童要服务于外龄来的居民，矛而从社区产繁生与构成的葵角度来看，薪他改变了第材一代社区消屿费中心以厂凭矿为产生源玻的形成基础取，形成了以冬功能划分为诉形成基础的饶社区，所以意其规模有日路益扩大的趋展势。随着城擦市化进程的败日益前进，尤城市人口必茂将越来越密洞集，因此社突区人口也有张呈现出日益鉴增多的这样鹊一种趋势，斜所以社区商猜业也就有日勺益繁荣的趋蜘势，社区消纹费中心也有服日益向中心灿商业靠拢的氧这样一种趋服势。孔新商圈的发污展对社区消驴费中心的影歇响堤随着万盛政迅府部门的整践体规划及新在片区的开发饲，商业中心性正在向新修膝的市民广场员靠近，社区呢消费中心也谋有日益向区而域中心商业玩靠拢的局面百。近年来，税区域在发展捎自身竞争力溜的同时，不盏断引进大型劝商场或者百霉货业，而由拼于受就近消百费的影响，静商业中心的月零售百货商博场的生意也脾较乐观。这跑种在打破老秀城区才能有蛛中型购物中韵心与百货商摆场的观念的耍同时，也给爱社区消费中兄心指明了一键条商业发展驳前进的方向恒，即社区消炎费中心只要饭有足够的人踏流与足够的睁消费能力做展支撑，社区州消费中心也键可以发展大占型零售百货寇或者其他的贷一些都市时蒙尚的消费形退态与商业形暗态。隙三、社区消邮费中心的商丧业调研数据饥与分析自片区商业数苹据分析图表摩说明：社区追现有的商业跃业态和业种意显得十分分惕散，分布比把例也很不均凤衡，没有突醒出的主力商历业业态，整壁个社区商业陵呈现出典型双的传统社区究消费中心的灭特征。阳说明：在现股在社区消费彩中心里，商刚业铺面面积唐在21可—疫60平方米俩是主力需求竟面积，其整豆个比例占了扯总共铺面比啦例的70%礼左右，同时切在超过12毕0平方米以搏上的铺面出燕现空缺，也萝与整个社区法现在的商家裤有着非常直湾接的联系，瓶现在尚没有种一家品牌商崖家进驻，所香以在商铺面揪积上几乎没惭有出现大的保铺面。叉说明：整个渣片区现在典多型的商业特丸征就是传统澡社区消费中浪心，其经营甚档次低，商连家品牌低，庭所以商业铺惰面的价值低达，在本区域谋的租金主要捞集中在16肯—肚30元/平苍方米这个区初间内，他们承一共占了整保个商业铺面宰的70%以粘上。是第三部分域项目概况爪及SWOT纠分析览一、基本情堪况舱本项目处于通万盛大道与返万东北路交嫁汇处，项目衣紧靠万盛市用民广场是万挥盛区以后的它中心区域，擦离老城区步枣行约10分臣钟时间，区绣位条件十分膨优越。扮1、项目总废用地面积4业700平方橡米；占地面恰积：211掩7.13平雹方米；龙2、总建筑啊面积：21仔426.0挨4平方米，枪其中住宅建僵筑面积13既202.8析8平方米，笨商业建筑面情积6223邻.68平方吓米（负一层术：1999减.48平方则米，层高4治.7米；第挂一层：22陵00平方米究，层高4.隆8米；第二炮层：193醋4.49平牌方米，层高倘4.8米；躬第三层：1亦934.4姻9平方米，陡层高5.4划米；第四层悔：1000学平方米，层术高4.5米秀）。嫁3、建筑密找度：45.诱05％；观4、建筑容尝积率：4.住58；肝5、绿地率陡：25.2驼4％；玩6、停车位仙：地下21给个，地上1是2个。恼7、施工进主度：目前已川经施工至4壶层，计划2碎005年竣虫工；介8、建筑形富态：共17破层，塔楼住亏宅4-13帽层，裙楼商熊业1-3层袍，-1层超喘市与停车位出，第4楼部吊分为露台（袜约1000舞平方米）；泳9、项目临贫商业步行街扁、万盛广场激、万盛大道蛾、政府三个找中心、政府迷大楼；决10、项目袋已于200扶4年9月开摩盘。券(以上数据悄来源于开发跃商所提供，陶以最后施工喝方案为准)掉二、项目S安WOT分析抬（一）优势肤（S）：沿1、地处城验市核心位置除，区位优势贵较为明显。放2、靠万盛总市民广场，致人流量较大穴，项目的增立值空间充裕育；奏3、临万盛路大道和红枫日路，距汽车限客运站较近驾，交通和物镇流都非常便织捷；紧4、临商业讽步行街，商者业前景可观伙；炭5、项目体麦量较大、容其易形成大市页场；室6、项目临千街门面相对丛独立且方正挂，业态选择垄面大；匪7、独立观狱光电梯缓解巡三、四楼人拣流引入困难租的压力；挺8、层高5真.5米，对览商场业态选派择面限制较嘴小；稍9、外立面挂设计美观，策有效提升了疗物业档次。坊（二）劣势弟（W）葵1、片区为陶新开发社区吨，配套不完供善；卖2、万盛大猫道的万盛广讽场段，正在咏施工，短时不间交通不通熟畅；火3、万盛广蜘场还未竣工削，现场比较志凌乱；蹈4、片区商逗业氛围需要夕较长时间来请培育；墓5、期房项榨目，品质能宿否最终落实皮成为影响购逼买的阻力；蜂6、售楼部恶选址较偏，膛到项目现场卖的距离较远以。住7、开发商颗在重庆市区庭的知名度不梯高，招商缺棍乏品牌支撑摘。论（三）机会蹄（O）惊1、万盛广把场已经开工棒，对于未来门片区商业状踩况会有极大校改善，并且逝会给房地产花项目带来新该的契机；云2、万盛广带场周边同样报拥有大面积谷商业的项目葱少，近一两逆年之内没有神同类项目推玉出；于3、该片区封属于新开发积片区，周边胀相似项目较胡多，容易形战成大片区商肌业氛围；响（四）危胁垫（T）宴1、周边新既建楼盘较多睁，对项目的拳招商、销售撒有一定的压疗力。岸2、老商业夏区有部分商尝业物业将翻旦新面市；恋3、目前重夸庆房地产市盖场较不可观传，容易影响她客户投资信泼心。话二、SWO疗T矩阵策略纳配对瓶SO策略：冬发挥优势，方利用机会晴1）发挥地惧段的优势，重突出项目升围值空间充裕绒；饶2）发挥行凶政中心、商恭业中心、金渡融中心转移痕到该片区的映优势，突出毕大环境的利都好和置业风硬险系数小的锈优势，从而铺带动项目的疫销售；升3）发挥交榆通优势，突预出便捷交通鸡给人流、物某流运输带来筹的可靠性；优4）利用万阿盛广场周边寄竞争项目较坦少的机会，够突出本项目之在该片区的禽稀缺性；乳WT策略：狗弱化劣势，晋规避威胁结1）转移销碎售中心到项遗目现场，利运用万盛广场闸竣工后人流肿大的优势，恋宣传项目；住2）通过与忆专业代理公层司和相关专万业协作单位捷合作，以此允弥补开发商愤开发经验的捐不足和提高椒开发商的知袍名度；梅3）通过对潜项目拥有众雅多品牌商品唉的宣传吸引活可能流失的款客户群。鹿第四部分展项巡目定位她一、市场定击位飞考虑到本项犁目独特的地滋理位置、周刘边自然环境甚、片区商业包环境以及其仪他竞争楼盘渗等等各个方镰面的因素，脂我们建议将盾本案定位为勾：戏“快万盛首家多酱功能立体式凉商业城微”秧将本项目定不位为万盛首烂家多功能立贡体式商业城涛，主要是考译虑到目前万缴盛区没有一蛋个集购物、经餐饮、休闲保、娱乐为一黎体的大型综撒合型商业设束施，超市、砖商场、酒楼果等分散经营妄，距离较远枣，缺乏一个炊将几种业态碧集合起来的大商业项目，沫让消费者在轧一撞楼内就帆可以满足购笨物、餐饮、奖休闲、娱乐匀的多种消费降和享受。而跪本项目的规缘划格局和建群筑形态就恰夏好可以满足驴以上几种业谣态的大致要骡求，因此，冷我们经过充称分调查和论固证，决定把喘项目-1层刊规划为超市恒和停车场，那1萝—扇2楼规划为逐品牌百货商厨场，3楼规分划为品牌餐饲饮、咖啡厅片、健身房等救业态，4楼叉露台规划为船酒吧、露天范茶楼等业态绳。老本项目多功州能、立体式尿的市场定位育，不仅可以朽弥补目前万触盛商业缺乏他中高档次商省业业态的市斥场空缺，还虎可以提升项煌目本身的档蛇次和品质，堡提升开发商但的企业知名庄度。本项目树的成功运作家，将在万盛脆市场上形成字强大的凝聚沙力，成为万翅盛区的标志挺性建筑，将左许多零散分洁布在临街门卖面的品牌商秘家吸引到本御项目中来，合真正实现集“断一体化商业甚”易的规模效应欧。料二、项目的巴功能定位研柿结合项目的脊实际状况，喷我们将本项趁目在购物方肾面的功能定逮位为万盛燥“谅品牌和时尚掌的孵化器是”属，该功能应忆该在满足购躲物的基本功学能的前提下触，进一步扩絮展其在满足活消费者在休亡闲、娱乐等差方面的需求宾，具体包括树：妻1、休闲、烦娱乐示范功册能苏休闲娱乐示嫩范和引领潮骨流，是广进鼻购物广场的东首要功能。米（1）、广蔬进购物广场呢将导入贼“熔多功能立体冰式商业城广”帖的模式及经池营理念，是肃各种商业形袍态提档进级味的新兴模式港，也是目前客市民在购物泻消费中的一柳种潮流和趋处势，其本身俯就具有时尚航性，且定位手的本身，又厚包含着商品咬的时尚、消傲费的时尚、额生活的时尚悉等，打造档伪次高、规模精大、品牌全蠢、商品多的兆时尚消费空窃间，所营造芹的是一个舒芝适、轻松、拖愉快的购物毁环境。循（2）、作馋为仇“宇时尚孵化器惩”翼，广进购物信广场要吹“园孵化第”痕一种新的生工活方式。鸭深刻体现广寒进购物广场纽先进理念的旅“斜时尚孵化器衫”蝶，应该使本嫂项目成为目货前万盛区甚缠至周边地区阿最高端的时咸尚消费资源君，不论是在碍万盛本地，铁还是整个周刑边区域，能花够进入广进隐购物广场的霞主力店及品销牌店的商品国和服务都应链该最好的，威使广进购物膝广场成为引为领时尚的接“洞旗手犬”善和引发潮流药的停“造源头恋”镜。某知名商家和迎品牌的引进雨和融入，旗混帜鲜明的品际牌商品购物株氛围、创新占超前的规划吓设计、科学纪合理的功能倍分区、一站涉式的人性化泥购物环境、篇特色化商业边服务及轻松节、愉悦的消糕费场所，将旦使得广进购筐物广场本身忍就是一个品旬牌和形象的绢大展台，并暴在商业物业扮同质化竞争蜡越来越激烈箱的全国各地予，面貌全新与的休闲娱乐梢购物的异军廉突起和持“利时尚孵化器堤”撞的强势导入修，将大大冲房击现有的商茄业形态和人散们因有的消哗费行为、消枯费习性，甚卷至影响和带够动而转变其坛生活方式。怨2、经营资蜓源整合功能不倾心演绎全尘新的购物模伐式，与众不援同的市场新害形象，引领路购物潮流，剑展示翠“获休闲化、娱赤乐化隆”详，培育好这倚个品牌，就惜是获得了最极好的经营资浆源。同时，台使得通过这浓个孵化器整染合的经营资际源都是最优伴质的，必将喷使广进购物单广场在聚集旅更多更好的用商流、人流架、物流、信测息流、资金瓶流的同时，臭使得广进购鱼物广场及广掩进企业的整容体品牌有一性个极好的素位质基础，并霉最终聚集为熔本项目的整消体品牌影响洽力。尿3、商业流雪通的扩张功锄能耐广进购物广塞场所搭建的蹦这个巨大的瓶商业平台，约可以为开发匙商建立一个飞涵盖整个万衫盛地区的物默流及品牌扩近散的网络，曲为广进企业夕通过品牌输祝出、模式复卖制等手段实悦现快速的品缸牌扩张，为亲超常规发展敌打下良好的结基础，构筑魔广进企业新你的开发思路够。球4、地产升智值功能耗广进购物广舟场的独特构车造，使其拥冠有了比常规姻的零售商业葛和常规的批田发市场都要多大得多的商全业物业消化舱能力和物业暴功能提升能该力。因此，坦它所到之处茫，必将大大伴带动相应范庙围内地产的跃大幅度升值价，如果广进舒公司在广进持购物广场的贞开发与运营旺过程中，同掀步培育和提敌升自身的商咐业运作能力裹，将使广进少公司建立起暖比现在以房鸟地产开发行馒业为主体产句业的盈利能列力都要高得陷多的新型复准合型经营结鼓构，从而实短现在商业流更通业与房地蚊产业之间的柄有机结合，提并通过由开伸发商业地产哪带来巨大的拆利润，加速数实现广进公浸司的长远战划略目标。5．小结趟结合前述功循能定位的目卖标，我们认潜为扰“介多功能立体葱式商业城梁”期的市场定位础，不仅能与铸其他项目进予行区割，还垦能够达到项扔目预期的经友济收益目标金。痰实现快速的补资金回笼亭上述功能定晋位方案将使筝项目的产品的品质优势非秃常明显，同雅时定位又不赚脱离于市场琴实际，能够尝得到各个层妄面客户的广财泛认同，为抹实现快速的郑资金回笼打扁下坚实的基慨础。颈有效规避风雄险健由于功能定军位的复合性递，使项目整但体运作的风道险大大降低低，服务的品港质将树立项阴目独特的产怖品定位与形墙象，在推广资中也有更大捎的调整及控绢制空间，从屑而在购物娱夏乐功能层面益有效的规避租操作风险，密形成相对的注优势。欺尽可能挖掘末项目的利润仰空间渔本项目的目斜标客户为中鄙小投资者，困这些客户都足比较看重物掉业的档次和讽形象，单价泼不是其考虑框的重点，而刘总价成为购梢置考虑的绝厚对要素。因躺此在价格抗委性方面的承疮受能力较强蛛，为项目的错价格操作营诊造出了较大业的潜在上升简空间。巴三、免项目形象定租位：炸本项目形象白和档次定位珠为：碗时尚的内外皱装饰梅+中爹高档次的商意品和品牌鱼+似宽松母舒适的购物承环境热具体的说，疾项目在视觉骗形象上要充吩分体现出较乡纯粹的购物做、娱乐的形拼象，以及简桑洁明快的时她代气息，包伍括项目的立睛面设计、卖患场包装、销非售物料制作染等。刃在另一方面秘，项目的配伙套也要在注坦重休闲、娱封乐和购物的情同时有较高翠的形象标准炕。吊通过专业系垃统的形象包董装，一改传舅统商业吵杂陡、凌乱的购蛙物环境，塑右造出本项目践与众不同的财休闲娱乐购丛物新形象，肠倾心演绎一殖种全新的购馆物模式。干四、津目标客户定塑位惑本项目目标球客户群的定窗位为分为两袄大类：一类卧是目标消费鲁客户群体，端一类是目标语投资客户群珠体。骑目标消费客觉户群体是：财万盛区中高览收入阶层、依时尚青年人宇的购物、休团闲、娱乐中挖心侄本项目由于嗓自身的诸多播独特性，使示其面对的投晃资客户群体弊比较广，但倾投资动机却哀比较单纯。逃他们是一群驾有比较好的奉职业，有稳丙定经济收入罗，有时间来点消费和享受遭生活的人。撞从职业上分汗，主要包括绣机关公务员雄、企业中高苍层管理人员揉、医生、教鄙师、自由职梁业者及个体浅经营户狮从年龄上看帖，主要集中浩在青年和中航年人，年龄水以25铜—鸡50岁为主破。桌从地域上看泉，除项目本育身的住户外债，主要还有床周边包括万胶东镇等片区丙的消费者、纯投资者。居五、带项目经营业户态定位粥1悲—铃2层的百货扑商场的商品缠囊括了日常乏消费品和高钉档消费品，桐持久消费品葵和快速消费晌品等，对于滑广进购物广戴场项目，我点们不能将其永打造成大型我的综合的s枕hoppi杂ngma庆ll市场，侍因为万盛的顷人口数量、确消费能力、苍消费规模、跌消费档次、盯消费频率等绸都不及大城摄市，不能把写居民所需要近的各种商品梁都搬到商场裕来，都会对更项目的经济敢效益还是品亿牌效应产生醒巨大压力，驶而应该按照愉万盛的厚“盯适应市场、晕适度超前、责引领时尚盲”仇的原则进行我，即上文所民述的功能及哄“钻升级版虾”卡定位模式。混●狐经营模式旁定位：常——“批时尚孵化器岩”谦——“航品牌推广中额心休”拿不是单纯依踏赖于某一大吐型百货商场命依托某个商口品大类的大皱集合市场，梳而是具有经凳营品牌的聚孔集作用，并凡充分运用主自力店的凝聚劝力介入市场饿竞争，以引颗领万盛市场艺。并在此基待础上，打造拆“桐品牌运营中扫心古”屈，其目的是凳为了推动和匀实现广进购针物广场项目不产权式商铺驴的营销和推杠广。炭★汁体现出欢“取多品牌聚集密、主力店经沈营的孵化基恩地和时尚消迈费推广中心裤”迈的强大功能册和品牌效应高，一举成为蝴万盛商业旗筋舰。够Ø腊图商业孵化基划地阁——形品牌孵化器哪、财富孵化嚼器。紧Ø因排品牌推广中墙心吊——恰引导消费、肉推动时尚。渴★劲按照奇“拣强强结合，愁领先万盛，宴幅射四周问”骨的原则，聚钩集多个经营出品牌、集合铅主力店，引规领和引导市令场，使本项议目成为品牌羞聚集和推广妖中心。爽●柱影项目功能分锈区：鹊——跑以大带小、吗优势整合睁对于本项目谦的功能分区乳，鉴于本项很目的综合情骂况，我们认虹为事“偏广进购物广爆场签”跨项目商业物惑业部分应按议“坑购物广场讯”懒和与“鞭休闲娱乐广件场芦”蔬二大部分进匆行划分，负锁一层至二层叹为购物区，赌第三、四层唇为休闲娱乐万区。购物区：洋负一楼超市忽：日用消费附品、餐具、帝快速食品、急调料、配料待、干货、副汁食、烟酒茶逼、饮料、营食养品、保健甚品、中低档甚美容化妆品扭、低档鞋帽题、低档服装丧等。朱一楼商场：筑中高档护肤桂护发品、化企妆品、时尚戚饰品、皮具秧、男女中高阴档服装、男岸女鞋类、童纽装、金银首酱饰、内衣、信床上用品、醉布艺等。牺二楼商场：备家用电器产稼品、数码产常品、通讯产君品、钟表、记音像、IT前产品、文具亭、婴儿用品业等。仪现根据我公粉司对万盛综开合百货及零论售行业多个哥商家及各业邀主的深入调股研和多次分州析，并依据啊有关专家的获初步分析，旺认为购物中删心在本区域罢形成强势形幼象，对老商顶圈里较小规畏模的商家形架成强大的挤突压和吸引，熄形成归市的岛趋势。棕休闲娱乐区唐：参三楼：品牌社中餐、咖啡高厅、茶楼、唐健身房京四楼：休闲换酒吧、露天岔茶楼累具有休闲娱但乐特色的配罢套行业（餐辰饮、茶吧、染酒吧、水吧引等），配有扶背景音乐，宫给前来休闲勾娱乐的客户凶创造轻松、作轻盈的环境障；据对万盛社相关市场的卸深入调研及额专家分析，局目前万盛相责关场所要么域环境吵杂，写要么是传统音的迪吧，大屋厅式消费，机无法给客户腿提供高享受退的专业场所村，无法与本严项目形成竞数争，所以，丛本项目休闲竿娱乐设施的跳引入，填补简了万盛区的弹市场空白，肯也有力的支耕撑了项目的继“稳多功能立体蠢式矿”储的特色定位抄。惰通过策略组辞合的强势实震施，本项目脾可充分运用慨引进新品牌贷和错位经营拴的经营策略谷，特别是新字型商业业态影的进入，将副在万盛市场犬上及社会公死众心目中引议起强大的震鄙撼力和轰动支效应，市场毕前景相当可津观，潜力极淡其巨大。但炊是，商业专泼家指出：该愈区域总的经祝营规模不可毙超出300喜0建筑平方夺米（其中包经括商业部分医配套设施部性分面积）。竞只有如此，趣才能充分利识用本项目所漆拥有的良好敞区域优势和虫前景极大的疯商业契机，陆将本项目打嫌造成为拥有违鲜明的文化废主题和赋予聪其枪“弯人性化摧”胖和急“俊人情味稠”晒的轻松、愉届悦的商业服眼务及消费场袄所，形成符袄合国际商业剧发展潮流的判、以灰“询休闲娱乐逢”骡为特色的、瓣具有本土特营色的魅力。乌六、价格定宰位泊（一）、价做格制定原则福1、价格的喉差异性原则洞该原则指物镰业价格因为响位置、大小破、朝向、楼玻层与功能划逗分的不同，遥应存在一定售的差异性。受2、价格的唇阶段性原则般按照不同的军销售阶段制唤定不同的价崭格，是销售甩能否取得成行功的一大重诱要因素。开颈盘期给予一幻定的让利，晒促进商业氛员围的快速形痕成，项目商怎业氛围提升燥后，适当的滔对商业价格抬提升，能够午保证后期商棕业的成功销社售，同时能躲够直观的提祝升项目的商型业价值，对截于维护开发若商的形象有避一定的帮助赛。绳本项目根据貌以上提到的插几个因素，聚在保证项目脖的总利润的销前提下，指狠定了如下定情价原则：瞒项目单位定摄价原则为：录一楼价格相仰对最高，二台楼其次，三级楼、四楼居日中，负一楼膛最低。矮临路单位面雨积单价售价常高，背路单犯位面积售价源低；临广场街单位面积售换价高，背广款场单位面积射售价低。裁（二）、定鲜价依据巩本案所销售丑物业，由于拜自身的独特的性，所以有景别与其他同税类商业物业售。这一差异脚特征将在本犹项目的价格屡定位与价目赤表中体现出仍来。浙由于万盛区领商业物业项佳目较多，而太且有的区位趣、环境较本眨项目要好。渐故合理的价贫格定位不仅旅能够加速资勤金的回收，艳同时也能有间效降低开发葱商的经营风疾险，根据市芳场调查资料薪，我们做出垒以下分析：语类似商业除名称酿经营面积妙（平方米）龄租金（元/遣建筑平方米严/月）两负一层情一层底二层各三层芬四层滔百货商场对立泰百货包4000勺35寿58唐40惑25截——甩万盛百货贪4000不——拨56者35茄——匪——反劳动商场晨1000枝——饥48笋20片——刷——喷新东风购物钞中心常3000命32沿58痒40逗18信——概野太阳商场即1500顾——挥48盼28翁——叔——但昌宏商都丸2000恋——酬58潜——法——任——姜人民商场夏2000缴——意48驳——馋——浊——识中小型生活怕超市柔万德超市江4000胃30脂58阻40努25猾——杜盛亨超市六600抵——顾58疯——脸——痕——暖朝晖超市蒙1000演——械53拾——拥——殃——惕森森超市厉300女——拌53肚——奶——郊——怨新华超市届1000绳——潜53巷——土——水——伶电器专业店爆万达电器蠢1000今——醉58江——卷——税——羞三元电器稀1000资——景55摊——司——日——委万汇电器厌500失——仪50普——锅——皮——柱商社电器际600日——寻42妹——偿——胳——给金世纪电器般1000世——悉55救——租——酬——寨其他牲康隆盛大都烤会夺8000末——滴40姑25巡——教——乱市场平均价眨格泛——虾22.33文52.72胸32.57错22.67忠——捷以上项目商口业氛围基础袄较好，大部签分处于老城嚷区，商业条缴件较成熟，谢对本案来讲厚，具有参考智价值。奉（三）、价还格初步定价走由于目前项支目周边的商匪业物业工程同进度比本项另目快，而且到正是强势销爽售期，大多幸数项目都采例取盼“涌边租边售朴”厉的手法。从担市场角度而孔言，由于销蝇售期的不同柱、销售模式恳的不同，本嫂项目在定价女时可以适当站采取市场比耗较的方法，敲再结合自身棕情况，制定拣本项目的价备格。炉根据本公司签对万盛商业论物业类型、订规模、价格阀及品牌的深勺入调查研究陈和咨询有关缠专家人士后筐总结，本公眠司建议项目拦价格采取从耍租金到售价呜的定价方法介，及先确定犯项目租金价狸格，再根据堆一定的投资另回报期，确绘定项目的售邪价。嘉1、出租均美价然由于项目是蛮属于整层招螺商、项目的绳前景很大程栋度上依赖主侵力店的进入软，本着从开群发商及投资扮者的长远利肌益出发，确努定租金低于僻市场平均价恼格。因此我昆们建议项目恋每平方米（右建筑面积）苍平均租金为零：车负一楼：1馋2元/m著2天/月砍害丑一帽楼：49钱元/m功2义/月汽二楼：须19元/兽m嚷2特/月勤菜苍三勒楼：15健元/m捷2暴/月绒四楼：障15元/金m丢2伏/月院项目月租金喂收入为：旬楼层严建筑面积吊（平方米）洲单价夕（元/建筑检平方米）隐总收益婶（万元）掉负一层闭1000史12污1.2捏一层厉2200伐49企10.74顺线二层致1934.哪49暴19款3.68雷三层帐1934.培49倚15络2.88滴四层迈675.4步15恐1.01裹合计唱7744.混38孩——=SUM(ABOVE)背19.51众年租金收入怖为19.5众1打×陈12＝=19.51*12相234.1鱼2办万元，租金贩可按每年5功％的涨幅上续涨。胖2、根据我只们对万盛市善场的调查及质咨询相关专誉业人士，总替结认为项目岛的投资回报害期确定在1闷4年左右较洋合适（此处攻未考虑租金言年上涨），成则建筑面积骗销售均价为茄：桑负一楼：2烧000元/挪m辜2夺一楼：抗8200元福/m宿2臭二楼：翅3200元篇/m击2航三楼：蜘2500元村/m杠2泡四楼：痛2500元阵/m职2漆根据以上价锦格可得出项吗目总收益为浮：耍楼层抬建筑面积呆（平方米）准单价依（元/建筑毫平方米）金总收益敢（万元）厕负一层乡1000加2000印200.0育0裂一层纳2200健8200判1804.吓00炉二层鸣1934.油49咸3200旧619.0闷4荐三层倡1934.街49挡2500则483.6罢2政四层楚674.5姿2500互168.6萝3富合计絮7743.污48榆——乳3275.耽28射3、定价说屡明：狼●塌从项目周边娘及万盛老城干区的商业物产业价格情况坝可以看到，邪最具时效性肯的参考项目限为立泰百货文及康隆盛大摔都会的中天途装饰城商场玩，康隆盛平右街层的出租梨均价为55奶元/建筑平佛方米/月左宽右，考虑到适本项目位置宜优势比康隆摇盛大都会稍难微欠缺，同锣时结合主力默商家对价格济的敏感度，黄故我们认为摊本项目的平硬街层49元迷/建筑平方滤米/月。角●形2F为商场转，受楼层抗械性及经营业万态影响，租臣金定为19焰元/建筑平崭方米/月较素合适。栽●卡由于-1F赛可经营面积识较小，经营统业态比较单洲一，故在价异格制定上，远-1F的价功格为2F的贺60%左右到，即12元粉/建筑平方为米/月。迟●派3F受到楼脉层抗性较大站，留驻人流烧的时间不长色，故3F的眨出租价格定赶为15元/裹建筑平方米纸/月。酬●钓4F为露天衬平台，视野但开阔，环境烂优美，适合家做休闲场所悬，故定为1忧5元/建筑爪平方米/月太。埋4、价格浮片动滥由于本项目育商业的特殊嚼性，考虑到架后期的销售摘，在进入强征销期后，根型据实际销售旅情况，有针叉对性的对商膀业物业价格间进行适当浮督动，以促进堂项目商业的希全面销售。浊（四）、经结济核算疫1、总销售绸收入（-1班F－4F）戚：3275庭.28万元阿2、总销售口面积（-1染F盾—葛4F）：7狠743.4顶8建筑平方态米着3、建面均首价：=3275.28*10000/7743.48\#"0"抚4230都元/建筑平蜂方米触4、年租金蚊收入：碗19.50诸万元祥5、按照可源售面积分摊脚租金为：1慰95000绩/7743妖.48==195000/7743.48\#"00"究25钥元/建筑平边方米/月，蜻即每月返还句的租金最低酬可达到25射元/建筑平偶方米/月。存●脊投资回报率咳=每平方米陕月租金叙×典租用面积所×颗12/（销勾售单价亩×即销售面积）萄●束投资回收期宵=销售单价览/（每平米奋月租金述×俗12）途6、测算方疑案：罚设定客户投专资回报率为形8.5%，届投资回收期届为10年，煌则客户每平翠米租金收入凝为：肿（8.5%助×=3275.28*10000/7743.48\#"0"钞4230添元/平米）控/12个月吩==8.5%*=3275.28*10000/7743.48\#"0"摧4230嫌/12\磨#"0"热水30斯元/平方米阶/月隶根据上述数篇据，测算出芬投资者和发轨展商双方的灾收益如下：劣客户收益欺：枝以客户购买旬一个50平保方米的铺位脂为例，以5爬成10年按昌揭方式付款据，开发商承删诺返还租金晶5年，年投亩资回报率8姜.5％，租阅金每年返一番次：辽总价枣首付很月供（等额杏）裙一次性返租份金非实际首付疑月租金收入暴月收益=50*4230/10000要21.15惑万=21.15/2早10.58妙万训1181元=30*50*12/10000父1.8大万江8.78行万=50*30境1500敢319苍发展商收益乡：投根据可售楼驼层总建面为细7743.姿48平米，盈由此可计算晃出发展商的蛇收入为：探收：可实现纪销售收入为秒：3275餐.28万元于第一年租金要收入：=19.51*12谊234.1黑2接万元（年上来涨5％）听第二年租金院收入：=234.12*1.05宰245.8罩3驶万元娇第三年租金均收入：=245.83*1.05野258.1辜2隐万元缝第四年租金环收入：=258.12*1.05呆271.0尺3督万元法第五年租金爹收入：=271.03*1.05参284.5击8制万元修支：按30兆元/平米/蛇月的租金返孩还给客户，亏则年支付租止金为：30议×厉12个月切×剥7743.哨48==30*12*7743.48/10000唱278.7厕7滚万元。娱预计5年内明共支付租金胡差额100粗.17万。斗注明：仅由于这部分侧贴补租金是倦在5年内分鄙为5次付出敬的，每年付腥一次。意味困着100万榴的支出是经软过5年的复蜂利运作后才扰达到的，而筒折算到当前联，其实际的遍金额约在9柱0左右。允第五部分创项目规失划布局及包冬装建议折一、项目规锦划布局建议淡1、打造便躲捷的购物通份道、方便的才休闲娱乐交扮通体系，创弱建舒适宜人屑的消费环境培。瞎规划布局考死虑人性的需撕求，打造购叛物、休闲娱脆乐购物通道猜，科学营造监交通网络和铲室内外空间众系统，构筑需满足购物及顷休闲娱乐各斯项需求的交便通体系，由猾于项目面对惰万盛广场的狠1-3层几矿乎被今后的律广场北楼所终遮挡，影响朽了项目对广锅场人群信息丧的传达，因踢此，我们建夕议保持项目孟超市的原先体入口位置不炕变，原先商杆场主入口从榆面对广场处拦移到面对万拢盛大道处，皇其他入口位太置不变，有汤效减小了广照场北楼对广蹲场人群进入师本项目的影汇响，在项目伟第一层交通盯死角处设置紫进入负一层识超市和商场闷二层的扶梯消，取消现在放的商场主入皮口门外的绿扇化带，方便庆人流出入，彼商场主入口任旁临万盛广其场处设置为充商场做促销棍、宣传活动谋的场所，创财建道“压人气四”胸、棉“燕商气鱼”个互补互动的荣人性化生活捐空间。吗2、坚持诉“寸生态优化楼”闲原则，创造脖城市新空间巧特色丹遵循伟“胳生态优先绪”涝原则，通过短项目内部的朗开敞空间及缸景采光面的缩强化处理，梯创造性地营朋造富有青春职活力的城市沾新空间格局握。岗二、经营布萝局建议权“冒购物商场凭”福与糕“责餐饮、休闲斑娱乐中心篮”愿从某种程度瘦上讲有着极扭大的关联性报，但在经营块上又各有特靠色，因此，叨在楼层和布仗局上虽然将匀其分成两个著部份，但绝抄不可完全隔丧离，是一个离相对独立的帆有机统一体郑，其相连相断通的规划布贪局，既能为傍消费者提供巧极尽可能的滤方便，又能胸使其全方位陪的享有皱“岂绿色通道伟”底所带来的便先利性。隔三、项目包轻装建议惹1、加快工务程进度，尽将快树立楼盘曲整体形象消由于本项目谋目前施工进爽度达到第四僚层，底层商馒业已经完工旬，外围为施寻工防护网，行项目给市民晌的印象感觉露较一般，随殃着建设施工学进度的日益肃加快，在市及民心中的印悦象正得到日位益改善，我梁们建议应该骄加快工程进遣度，早日树者立楼盘良好雁形象。慌2、建议施惕工场地进行匠美化处理读项目施工场欧地条件较差疾，缺乏热火诊朝天的施工纺氛围，给市槽民的期待性负不强，我们甘建议给施工适场地进行初旨步包装美化丰，在施工阶箩段也能给市制民留下很好蚁的印象。膛3、设立导伯示牌，对外剥来消费者进昨行引导扫由于本项目态商业面向新傅老社区，而孝消费者对本模案不太熟悉启，影响人流端的正常进入驱，所以建议搂设立导示排群（主要为主饺干道、步行滔街至项目处矿）叮4、设立临什街入口，规起避广场北楼海影响叼项目原先主倒入口处于面逐对广场位置捐，为了吸引拥广场上巨大骗的人气，广紫场北楼的建控设，阻断了种广场人流量历进入本项目茧，肯定会给返本项目造成装非常重要的怒影响，我们零建议，在项沈目临万盛大月道及松林路灾的十字路口欧处设立重要膜入口，可以惰适当规避广疼场北楼给项板目造成的负舍面影响。编5、项目外挽立面安装霓蜂虹灯姨由于本项目怜建筑商业部芝分已经基本倦完成，但商茅业和休闲氛用围尚未形成档，建议先在妖临万盛大道功段安装霓虹旁彩灯以突显忙本项目商业圆特色，营造明商业氛围。塘6、楼书及坊招商手册胆建议将本项敏目的楼书制售作成长为3献0厘米、宽毒为14厘米肆的小册子，硬两面都为封趁面，阅读可烟以分别从宣皆传册两面阅彼读，两部分项内容分别为炭：畅（1）、广掉进购物广场姿商业部分资钢料以及报“主大型百货购挡物中心旗”段的具体数据肾，规划分布墨、投资前景姥、回报率等袋相关数据内硬容。田（2）对算“沸多功能立体眼式齐”必商场进行阐符述与包装，市以一种指导初手册的形式欣，对当地消绒费者进行有睡目的性的引械导。棋第六部分惕项目密营销振推广策略速一、项目命妻名降本项目住宅诵部分在推出登时用恰“理广进名都雅”笋案名，给人承以温馨祥和咳的感觉，符遣合住宅产品辨特点，但是乎作为商业部泥分的案名，毅有不妥之处撑，因为项目腾命名的原则扯主要应该体乳现商业部分怕的商业功能汪、娱乐休闲丑功能、购物予功能、时尚合化概念和风功格，建议仔笋细斟酌，可努以从以下方东向去考虑：非1、以入住基大商家名称钓作为项目名性称至[重百]购括物广场钱[新世纪]膏购物广场黑[旧×××风]购物广场筋2、以发展医商的名称作规为项目命名狐前缀盒[广进]购际物中心筑[广进]购膝物广场薄采用发展商嗽名称作为项译目名称的前鄙缀，能够在握推广物业的昨同时树立发屑展商的品牌墨形象，整合砍资源优势。拿二、营销推灶广主题桨——“倡多功能立体孝式商业城业”呼“呼多功能之”惕：意味着项插目可以满足少消费者多种悉方面的需求磁，客户可以羞亲身体验。贝“捐立体式暴”钥：直观的体蜓现出项目的忙功能和属性全，便于客户骨对项目的商争业功能进行己认知。拆稻“孝商业城吓”贵：显示出项慕目在实力、腰规模、特色粒上都与其他鸦商场不同，央更胜一筹。校三、项目营于销推广原则届性要点1．概述：展以万盛房价晶水平约束下朵的成本条件廊，很难在产协品规划和包肢装推广中将党某种概念真栏正诠释到位纹，因此铺天党盖地的概念荐往往是一句书空洞的宣传迅口号，随着萌买方市场的壶不断成熟，粮概念营销逐原渐陷入一种捷声势虚高的揪尴尬局面。往因此在本项佛目的营销推墙广中，要注谨重避免营销顿走虚，在营峡销操作中应笨以良好的形翅象展示作基弓础，同时对熄项目本身进手行适度的包火装渲染，用浇软硬结合的舱推广手法，贺有节奏的进鹅行营销深入尤；一方面可誉以降低营销舟成本的投入济，另一方面羊也可以规避盾营销风险。零2．营销推恋广原则性要融点线用主力店展始示品质之最好的营销仪说词是主力现店展示。剥尤其是本项亿目定位于休挑闲娱乐购物侨广场，其推绘广效果很大庙程度上依赖剃于客户在现振场对项目的存品质感受，趋具体的说，碑就是客户是掘否认为项目饼地段条件，束软硬件配置卷，形象档次俩能否真正满惨足商务需要送，有较好的雁使用性能和炭租赁前景。党因此建议项映目在开盘前译招进一家百滚货商场。用抚直观的现场地感受冲击客沾户的心理防简线，使整个余项目的营销轨推广事半功粉倍。耍在营销中注科重销售控制火项目共80驱00多平方励米，朝向不赵同，楼层各毯异，各单位再有一定的优尖、劣势差别手，如果没有嫁合理的销售额控制，难以虽保证良好的汤开盘效果或庭稳定的业绩灯持续，另一狠方面也可能近导致潜在利乏润的无谓流造失。茎所以在项目许的推广中，侍结合对市场奇及项目的评离估，应根据帝不同阶段的欧市场状况及物客户反馈谨详慎选择各阶努段销售单位霜。找应有统一的赤营销形象舒项目的标识算系统、平面字广告宣传、月软性炒作、协现场包装都咬应该有统一蝴的营销形象调，这将使宣删传效应实现谷累加。同本项目定位富为休闲娱乐睡购物广场，添在营销中形辆象应该轻松吴、活泼、具介有时代感，汤营销形象要积贯穿于VI建系统设计、糠现场包装、请广告宣传、超新闻炒作等责各个操作细言节。具体的添包装内容和芳设计要求将杆在营销执行难报告中阐述安。寄应注重营销团手法的系统壤性紫项目的宣传花应配合推广谈节奏张驰有届度的跟进。户根据项目的扔功能定位，塑项目的宣传灾应以平面广发告的形式为菜主，以之充克分树立项目峡市场形象。办同时公布各榆阶段销售相但关信息，辅让以高频次、墨主题明晰的瑞软性宣传配歪合，多角度雹深层次的阐喜述项目卖点械所在。肥在推广中适棋当穿插一些笼推广活动，徒视不同阶段叫的具体推广流目的而定。敬四、项目卖到点提炼组合冲蝇1．万盛首斤家多功能立猴体式商业城院万盛目前商勇业分散，业猛态单一，商盈业档次低，智本项目处于砍万盛核心口答岸，加之独愚特的定位更柳凸显投资的洲价值。费2．挺拔俊筒朗、卓尔不堂群棵项目临市民发广场拔地而滨起，挺拔俊送朗、简约大趴气、风格现捉代，必将成仙为一道亮丽援的城市风景器和万盛区商革圈的形象焦样点。庄3．休闲娱夸乐与购物的惰有机结合专项目的休闲滑娱乐设施，耻给购物人群超一个好去处江，既给项目悦的总体品质这有所提高，蚀也填补了万田盛市场空白悠。原五、项目营财销推广目标毯1、项目要采实现良好的闪开盘效果及更稳定的业绩段持续，获得加较快的资金秩回笼速度。郊2、项目前盏期营期绩效岗在很大程度基上依赖于投恐资户，因此戏在本推广中漫应该注重对尽投资户的吸血引。颂3、项目的仅各个营销阶犹段要有合理仍机动的销售烤控制策略及惰与之匹配的狼营销手法，抬使项目推广篮具备合理的付节奏，实现码整体销售的桨成功。透六、项目总千体营销策略森纲要疮1．价格策槽略郑随着销售的广进展，价格被策略采用匹“帜平开高走墨”保。委在开盘阶段倘推出的负一沾、三、四楼破部分单位，熔用较高的性锡价比冲击市朝场成就项目澡开盘的热销劈，有较大的区成功把握。充随着商家的或不断入驻、羡品质的逐步农凸现、形象絮的逐步树立饭，以及市场澡房价水平的位逐步上浮，言再推出一楼竭及二楼，最牲终实现整体凳销售；汤2．辅助促斧销策略引开发商承诺吹一次性返还拘租金数年子在原本较低圾单价的基础末上，开发商泼再承诺一次川性返还数年准租金，总共描返还三年，它既能给投资越者以更低总尺价的感觉，烟又能表现出典开发商对项增目得信心，掘也给投资者茂吃一颗项目糊大好垂“红钱景良”安的定心丸。更3．包装策吴略闯对于本项目映来说，应注闭重从细节去禾体现差异化篮。销售资料楼书：镜主要为形象才图片及文案宝，阐述项目加开发理念及郑对投资者的嗓理解和尊重脏，有较强的栋感性色彩，暑可以一定程速度上提升项疏目的形象档予次。单页：披主要直观罗吨列阐述项目件卖点。苗品质推荐书谨：旬休闲娱乐设匙施，购物商吸场，给予客叨户准确的物甲业品质信息抓。服务手册：妇服务内容细执则及取费标慰准。筋4．品牌培杨育策略喜房地产企业立的品牌培育拿是一个相当吃长的过程，秒依赖于企业州知名度、业圣绩、口碑等规多个元素的暴共同作用。应对于贵司则芽言，本项目达运作的品牌晃培育目标有搬三个层面：禾一是用良好沿的销售业绩烈树立市场形阀象；若二是用高品慕质的产品培揭育企业信誉僵形象；日三是争取赢肥得良好的社市会口碑、巩督固企业形象瓶。私针对以上几展个层面目的倚，在项目营陷销中主要有易几个要点：衣一是在推广零中做好销售幕控制，并加骡强与新闻单债位的合作，畏一方面项目而在市场上每劫推出即售完倡，市场形象广好；二是各咬个阶段都有集新闻点，项层目及企业的喇见报率都极挣高，由此取示得良好的入府市形象。汉二是项目的央施工进度要园快，工地形恳象要好，示舰范单位的装滥饰要在风格砍和细节上下医工夫，在期中房阶段通过络包装展示产莲品品质。夏三是在销售证中有统一整脚洁的湿人员仰形象和良好粗的服务态度厕，在项目入并住前使客户肉从另一个层姐面感受企业含的服务素养加。岁第七部分蔬项目经营峰建议牢为了使广进激企业在开发景广进购物广肯场项目过程源中，将房地往产开发的三痒大价值斗——“扬地产价值、艇商品价值和伙品牌价值敲”乡方面获得利座益最大化，户本案建议广丛进企业应特庆别组建旗下向的经营管理总（暂称为乒“钉广进经营管企理公司异”基）。燃这个经营管路理公司拥有批“腥广进购物广跑场丹”芽项目一段时摊间内的全方歼位管理权限晌，包括其经丸营、租赁、霸指导等，其锐职责在于有势效地保障误“印广进购物广茎场仪”撞项目商业物换业的正常运管作、持续经臂营和与商家鬼的后期沟通姓融合等，其技目的在于为环实现广进企汽业战略部署驾及劈“汪广进荣”贝品牌战略扩梯张搭建一个红良好的商业角平台。砌但是，如果伸仅成立一个橡经营管理公帽司，就将锁“刊广进购物广躬场饱”飘不经任何包值装、不通过麻任何策略整麦合，而推向另市场和面对锐广大的投资斜者及经营商过家，那么势焰必酿下恶果震：乏●讲唇无法在竞争丧激烈的市场勺上形成热点叛和实现销售知高潮，资金集的快速回笼渠也得不到保餐证，广进企个业开发房地舱产项目的走“拐三个利益弯”豆也无法最大欢化，最为关加键和最直接凶的表现在于摄——元本项目的销救售单价不可店能超过万盛增区的商业物混业的平均价舅格。骑●睛写正是由于没而有统一经营柔权，而由多切业主自营或厌转租经营，招其后果妹——恰在市场上无冬法形成核心刷竞争力，而匀逐步走向市争场同质化竞衡争的恶性循倘环。湖●为籍秩序混乱、亦经营同质化狸，致使前进闪的道路越走贷越窄，而逐丈步走向萎缩颠。龄●歇炎商业物业的烟平淡登场和级惨淡落幕，昂其负面效应法将直接影响跪“漫广进解”存品牌的推广巴。●……辨所以，为了挠将宝“丘广进购物广瓜场枝”牛打造成集购绿物与休闲娱竿乐为一体的崭休闲娱乐式氧购物中心，宗我们为本项赞目香“催量身定做酱”镜了较为成熟达的方案（纲葱要），现概书括如下：粉（一）膝“败统一经营扮”吉模式：甚本处所指的房“旧统一经营须”完，是特指入望驻的商家在场其所租用本鸣项目商业物把业范围内的璃“腰统一经营嚼”堂，而不是广炭进企业自己贤参与的娱“领统一经营巷”钩。填依照休闲娱茅乐式购物模喷式的格局，宇以及其功能毯分区，按照打“至以大带小闪”着的原则，对吩“辰广进购物广泻场浪”造项目以环“串大商家突”暮（重庆本土喝知名百货商仅家）为主展冒开招商工作岁，特别需要桑指出的是，篇“毫经营权的统司一亚”鄙，不论是对保于乞“扬广进购物广书场张”塔的运作，还毒是炉“苦广进朵”学品牌的规模谦扩张，以及悼广进企业的韵长远持续发僵展，都有着杨至关重要的对决定作用，佛也是广进企本业开发本项慨目的成败及名利益最大化剂的强力保障隶。仙按照上文所申述的功能分脆区，我们将俗本项目划分仅为啦“该商场区等”勇、年“洒超市区稻”崇和局“漠休闲娱乐区怜”势二大板块，具并根据其功期能定位进行率定向招商。腿1、功能区尼的定向招商装（建议）商场滴名称刚规模耽主要经营类农别呜重庆百货炉项目1-2置层随百货春新世纪百货点、超市详项目1-2词层然永辉商场吵项目1-2专层式重客隆捆项目1-2丹层没………赞…………超市肝名称狱规模购主要经营类烛别糖山城超市勇负1层货超市档新世纪超市区负1层最………马…………含餐饮、茶吧暗、水吧、咖鲁啡座宴名称横规模指主要经营类番别帆**音乐茶稻座浴3-4层歪茶水、点心原、棋牌室、封咖啡、酒水冶、KTV钉………疯**咖啡厅钩3-4层长………思…………减2、经营管庙理模式全●客基点一：尾经营管理公双司厅广进企业组县建犁“绕经营管理公纲司夫”绍的目的，首捷先是完善和箩形成菊“兄时尚孵化器遣”梅，其次就是源实现本项目广商业物业的到快速销售和朴利润最大化础，并完成挤“谷广进庸”诊品牌扩张的矿任务。尘广进企业新榴组建的念“让广进购物广肚场经营管理鸟公司荒”缴，将拥有臂“仁广进购物广君场梨”雨最大的、最问集中的、最粘具权威性的义“学商业物业经管营管理权旧”馆和俗“缠商业物业租柴赁权封”教，所有通过将招商（或主址动联系）入霜驻本项目的穗各商家，都宽将与广进公烛司签订《商捕业用房租赁俊协议》，各吓商家在其租某用的商业物烂业范围内拥锯有统一经营翁权。肌由此，广进腐经营管理公临司承担了广赚进企业对翅“秘广进购物广陆场第”裹的所有经营睁管理权益，凉那么就必须圾确保租金收彼益的稳定、绢市场的正常恋运转、商家愁的诚信经营哀及本项目搭“捧孵化器为”壶作用的逐步旷展开。同时发，也必须较测好的协调所下有入驻的商冤家关系，以氧及负责租金肚的收取及广殖告、宣传及幅管理费用的返安排等，在裂丰满和完善雾自身建设的找同时，整合鸟并吸取各商后家壁“办品牌战略郑”孟的优势，形瓣成一套成熟躁的、行之有沸效的品牌聚虾集及扩散机冬制，逐步完遥成贝“听品牌推广中括心疏”避的建设。骆如此，通过吸“渔广进经营管湿理公司肃”洒的强力运作外和策略整合窃，对于浆“渔广进购物广察场话”似项目商业物帜业的成功租珠赁，有着极毁大的保障作钓用和意义。效同时，也能旨确保尺“产广进购物广跳场共”弯分零销售任廉务的达成。膨经营管理公揭司的另一大允任务，即：惭负责制定券“侍广进购物广所场暴”雾项目商业物岸业租金标准词的制定（公堪司提出建议卧），以及通东过此标准核辰算出投资业亡主的回报率手（目前，带咸租约产权式就商铺的年均柜投资回报率遥大多在7%院－9%之间恰，投资回收推期最短在1龙2年左右，充最长在18刊年以内），目而产权式商旦铺投资回报瓣比率的大小毅，将直接影左响本项目的鉴销售价格。驰●鞠基点二：纳带租约的产环权式商铺握产权式商铺穴的操盘概要坑：将本项目右的所有权、胆物业管理权惩和经营使用乳权术“肠三权形”渐进行有效分论离，把开发单商、投资业庸主与经营商仪家的利益高闭效而有机地鬼结合在一起锄，各取其需沃，各得其所阅。毯广进企业作礼为本项目的仰开发商，除迹了追求房地鸭产开发的利坛润并使之最红大化外，还斥需完成其多群元化战略和低品牌战略的步各项任务，购故要求我们若必须在本项饥目的整合营旬销推广的过扶程中，还要绢打造镇“绝时尚孵化器陪”伏和损“练品牌推广中领心饲”我这两个企业遍发展的强力支引擎，使其换通过本项目逝的运作拥有堤强大的、具躬有区域辐射垃力的葱“萄广进爽”扫品牌，以成耳功提升广进峰企业形象。饺故此，广进屑企业须将鞭“化广进购物广允场拌”荐划整为零，叠以敢“琴带租约的产抵权式商铺耕”暗模式向市场浴和投资者进脑行全方位推释广，现就产哈权式商铺的谈操盘重点及食其魅力略述爸如下：（我墨司已在全国甚各地成功操础作完成了多送个商业楼盘聚项目：一是某位于南坪的拳“坏浪高凯悦练”书，二是位于促巴南区的占“乎协信燥·傲新天地姓”充商业项目，兆该项目与债“皱广进购物广奶场塔”单类似）。河Ø灯同关于经营权凭部分：锅产权式商铺震的经营，将抢通过招租，晋将商铺租赁吵给百货商家古、超市统一题经营，以保蠢证铺面兴旺裁和楼盘增值车。固Ø掠趟关于所有权共（产权）部猪分：顶我们将豆“株广进购物广辣场酸”派化整为零睬“股分割押”骑成较小面积阀的商铺，与妨租约一并出廊售给广大投密资者，达到烂分散投资风圣险和快速收价回开发资金喊的目的。掩在各投资者衰签订本项目辰产权式商铺员的《商品房斜买卖合同》剧之后，即成练为业主（拥债有《土地证但》和《产权贤证》等相关歇法律手续）留，享有投资昆回报，而作皮为产权式商如铺的最大收售益，并不是饥体现在租金帽收益方面，祖也不是投资剪回收期的时责间方面，而链是其所投资聋的产权式商狼铺物业本身欠和区域价值茫的不断攀升伴方面。习Ø灵分关于物业管佩理权部分：蛛可由开发商够、经营商家础和投资业主腥（业主委员俱会）三方共垃同组成，也晋可全权委托反广进经营管溜理公司负责哀，主要任务条是本项目的动管理、与入仆场经营商家居的沟通与协俊调等，以及兴实施丸“走时尚孵化器驳”研和向“纱品牌推广中村心堆”黑的各项战略种部署和策略壳步骤。特别说明：卷管理者与各鞋商家和投资腹业主之间的累关系，不能拘概以简单的执租赁关系而练论之，而是店要将整个市花场的经营活跟动融入具体棵的管理体系邮之中，是一梦种充分为经漏营服务的、圾互动式的全示新管理模式享。污“废广进购物广插场胖”待项目商业物仔业部分通过摔划整为零式盟的煌“型分割钉”吓，按蓝“油产权式商铺将”异模式的销售装推广，可使抗投资三方的咬利益得到最视大保障：裤开发商盒——筒将地产开发袄三大利益最偿大化（地产察利益、商品拢利益和品牌迎利益）。盼业主抓——侨享有物业的勒投资回报收枝益和物业本挨身的升值利饲益。甲商家笼——诵通过商业物阴流的经营活餐动，赚取商胆业利益和使训之最大化。缓业主的投资捏权益保障，洽将由广进公壤司负责承保缴，其给予各挠投资业主的涨投资收益率阀，也由经营梁管理公司根酿据负责制定盏的投资回报耐收益（现假泰定首次收租辈3年，以后命每年收租一序次），以及泉代扣税费后宫的发放等。市特别需要说芒明的是，在绸业主享有的香租金收益中滴，入驻商家答在市场培育倘阶段（免租枕时期）的租哗金将由广进虏公司全面给磨付，其它时欧间的收益由镰广进公司承既保。那（二）自主竖经营：菊本处的上“班自主经营委”仙，特指广进秤企业旗下广阵进经营管理府公司的独家绵统一经营，揉与上文述及待的吴“歪统一经营蚕”版从本质上讲增有一定的差趋异：朴——烈茄“膏统一经营穷”旅：是由各商知家在租赁范应围内射“果统一什”梅，而标“监广进购物广布场澡”笑的管理权统岂一掌控在广弹进公司手中牌。凶——费庆“舞自主经营代”戒：经营管理慈公司仍然行衡使跟“颠广进购物广午场休”坦的统一管理险权，但经营友权通过定向咬招商将各品则牌经营商融吗入本项目，羽各品牌经营塔商在其所租尼赁的范围内斯独立经营，歇实质上各品惠牌经营商在耻“押广进购物广他场谎”裕内已成为糠“衬广进本”蚕大品牌旗下嘉的各陡“闻小品牌黑”萌和成立的允“诵小卖场磁”犁。拍对于恢“截广进购物广垄场朱”啊项目商业物贤业部分的销悠售工作，也诱可按照旺“融产权式商铺陡”秤的模式将其玻“留划整为零熔”慰，将其推向机市场进行销语售。技综上所述，材不论是由各脊商家素“够统一经营拘”铁模式也好，浩还是由广进芦经营管理公矮司的蒜“赖品牌经营商奴”垫模式也罢，瓦都有其优劣沿势，但对于破整个项目而籍言，都是可种行的。虹在此，我们梁可将苍“柜统一经营源”蓝模式比之为屋“半借鸡下蛋哨”茅，而将容“哑自主经营蠢”偷模式形象地补比拟为榜“秧蓄水养鱼堵”返，而真正能惯够满足余“匀时尚孵化器开”召和怎“逗品牌推广中许心客”罢机制的各项围需求的，经耀过我们汇同卡专家组多次迎研讨，认定叉：盛“边由广进经营将管理公司统手一经营的模舰式较符合本享案演”雪，不论是从淹本项目开发祥利润最大化谎的角度和开埋发企业的现疫金流量需求选，还是考虑熄到广进企业售长远持续发醋展方面，抑仓或是对于广尺进企业战略搞部署和品牌肿战略方针的亦总体布局，禁“渠自主经营侄”差模式的优势针更为明显，缸有着赔“欧统一经营士”房模式不可比今拟的后续动疮力。称也只有通过刊“周自主经营盏”朝，才能在更妻好地推广万修盛膜“脂广进购物广嘉场题”猫项目的同时帖，将冤“碧广进掘”井品牌形成凝饰聚力和扩散功力，真正实诞现滨“喝时尚孵化器辟”翁的巨大功效灿，并在万盛爷本地及周边源区域形成核捉心竞争力，条全方位支持筹和支撑竹“著品牌推广中直心警”泉强大幅射力旁，复制一个窄又一个怕“喝广进乡”辩品牌旗下的储“党购物广场弦”缩，在异地落朴地生根并汤“绍孵化萍”拳出一