某商业项目初步开发思路

PAGE泰州金贸商业项目初步开发思路XX房地产顾问机构二○○五年二月三日奶泰州商业市米场概述孟1、商业地咐产的分区分谢析牧泰州整体商葱业可分成四撕个区域。盈第一区域老稍城区，月城父广场周边。座这一带是泰维州市的老商桶业中心。2秆004年5塌月前周边商资场林立，诸咳如泰州商厦隐、泰山商场改、金鹰服饰言广场、天福奥商城、凤城茄商场、泰州时第一百货等山。多数经营侮中低档产品予，店面租赁选给个体老板望，没有统一固的规划。2嫁004年5毕月坡子街进除行拆迁改造督，如金鹰服桶饰广场、天棚福商城、凤牲城商场都被上迫拆迁。为扣此泰州商场缎整改为泰山兔购物广场，凉吸纳这些被筛拆迁的经营斧户。蹲这一区域的月品牌店主要扬分布在人民援西路两侧和挤五一路上。岭人民西路两碗侧约有20穴多家专卖店宿，但是人流状量也不是很拴大。五一路足今年将会成珠为泰州品牌虚专卖一条街圾，路南侧的做房地产商业拥财富广场都逆已经售罄，沉目前经营情弱况相当火爆适。宝2005年症这一区域由贩增添了三个脊伙伴，五星仙电器、苏宁付电器和锦泰贩购物广场。甩第二个区域暮以文峰千家训惠和时代广露场为中心。轮这一区域拥苹有3大商业相巨炮，文峰虚千家惠商场跃、文峰千家叶惠超市、时踪代超市。文腥峰千家惠商防场目前是泰桐州市经营规芒模最大、经绝营品种最齐绳全、经营情磁况最好的一赖家大型商场表。该商场统直一经营、统泉一管理、统渗一规划。文傻峰千家惠超寿市位于文峰青千家惠商场忆一楼的东侧崖，相互之间母连通的。时运代超市位于养它们的南侧教，距离20薯0米。这3煮大商业巨炮储基本上满足吨了周边居民喘的各种需求句。映第三区域是原规划中的新氏城区的商业墓中心槽——产济川路。微目前该路南熄侧已经拆迁支完毕，路北熟是一排简易斜商铺和平房针。两年前在宝路的南侧已鬼经建成了太拾阳商业广场脖（2.4万甲㎡），20捆04年5月束前以经营服刑装为主，但来是招商和销林售情况都不争理想。20丹04年9月悲28日好易袍家家私、装摔饰大卖场开微业，现在经胃营情况一般线。2003期年位于太阳日商业广场东涂侧约4万平跪方米的商住愉用地已经被晃开发商摘走四。强我司认为该旨路规划成为这新城区的商袜业中心是不贝明智的，该暑条道路要想军成为新城区咽的商业中心树预计要等上刷5年。等周退边的土地都哄建成居住用掠房或把济川蝇路定位为某担一类产品的葛销售一条街窝，济川路才粒可能有出头茫之日。盖第四区域府崇南街。举府南街位于炉市政府南侧智，该区域被纵规划为新城闸商务区。政威府规划建设松集行政、商传贸、文化、咐娱乐服务为京主的高标准叉、高水平的筑新城中枢。啄目前该区域帐行政功能已吨经建成，文候化、娱乐服屿务也以呈现培雏形，周边粉又有很多居娃住商业用地波出让或准备搞出让,泰州角新建的人民蔬公园和人民舞广场也坐落要在这一区域露。挺2、泰州市速主要商业街彼道简介雹府前路、五亚一路乎是泰州市东休西向主干道经之一。东邻规东城河风景千区，西接繁笨华的青年路司，海陵区政茎府座落其中军，是海陵区寨行政、商业计、服务中心秘，交通便捷还，环境宜人厉，既适于经声商、又因闹样中取静亦适份宜居住。由衬于财富广场挖和金色广场假的成功开发疲，不久的将屿来将会成为报泰州第一的衣商业步行街敞。俊坡子街红是泰州传统艇的商业中心缘，素有泰州武"新街口"块之称，街区已内商店鳞次碗栉比，人流筐如织，历来叮是商家必争胸的黄金宝地慎。目前坡子加街商业中心搅正在销售。体泰州市东进附东路陵是贯穿老城肆区的主干道狠之一，紧依计东城河风景扒区。本次招淘商地段，东畏至汽车东站贯，西至商业睬中心岔西坝口。东侄进路一直是双城区东西向妖主要商业街艳之一，人气洽旺，物流量按大，历来是捐商家必争之其地。目前猾主要是泰州梦的电子通信摆一条街。利东进西路窗是泰州市城锅区一条东西违向的主要街枝道，与商业理步行街疫“阔西仓路氧”臭的改造同步年进行，改造扰后的东进西辟路街区路北狠部为商业居画住，路南成航为融商业、焰休闲与沿河紧风光带，融佳传统历史文作化与现代文劣明为一体的踏街区。普人民东路虎目前是泰州纱的一条品牌最专卖店，诸邮如梦特娇、虾真维斯、百恨世吉等。人织民东路东侧漏中高档影楼稀居多。毫税东街熄目前两侧的卡沿街门面已纽经盖好，主汗要经营流行碌服饰、大型春酒楼、茶馆屋等。济青年路还是泰州城市夺的主干道，塌主要经营品弃种有汽车销家售、摩托车罗销售、气配献修理、餐饮偏、休闲娱乐捧设施。苹鼓楼北路辅属于城市主宜干道，主要顺经营酒楼、砌影楼、茶馆亭等港。剪海陵北路污属于城市老恩街区，目前斧正在改造中姨。主要经营欢中低档服饰袄、鞋类。泰征州大多数商贤场都位于路丑的两边。是漫城市老的繁拖华街道。爬海陵南路蛾始建于十九成世纪末，全蹦长约１８０鼓０米，街道舟两旁商铺鳞叉次栉比，建文筑风格华洋钓结合。它湾是泰州人的胃生活中心，但购物、饮食川、娱乐、休雨闲的所在，培是泰州有史回以来商业最疗繁荣热闹的挪马路之一。京随着步行扛街内涵的不芒断充实、完趴善，它将向净人们展现一恩幅别具特色弄的浓郁的海竞陵风情画。使济川路硬是政府规划仆的新城区的锯商业中心，忍目前已经建诉造了太阳商季业广场（好蹈易家大卖场式），大部分严地区在进行择拆迁。但是致我司认为这京条规划路不祥符合城市发继展规律，要况想发展成为短泰州新区的悄商业中心要壮等5年以后改。沙泰州百货业和态的经营情及况已泰州百货业偶态的经营品领种誉名称教位置锹经营面积何经营品种刻人流量出备注俯文峰千家惠惯青年路和暮样春路交汇授每层500赞0㎡共6层交约3万㎡揭1层日用品垂、化妆品、荡珠宝、钟表享、通讯、男区女鞋、烟酒店2层休闲运迈动服饰、运框动鞋、男女犬内衣、箱包栋、皮带票夹泉3层女士服摸饰城流行服耳饰、女裙女记裤、职业女溜装伤4层男士服尖饰城西服西桃裤、男士精敞品、衬衫领雾带撇5层儿童文蒙体家居世界置童装、文化悲用品、工艺蜂品、健身器求材屡6层家电广涌场空调、冰蓝箱、洗衣机奏、音响、小堂家电叨50人/层居一层和1.区5万㎡的文顷峰千家惠超妖市相通将泰州第一百登货役东进西路和集海陵北路交碗汇胖每层500炮0㎡共4层寻约2万㎡祝地下装璜五有金、电工材答料、自行车椒、助力车屿1层珠宝首荐饰、男女皮筝鞋、通见讯、童鞋、舟百货日用、掌化妆、烟酒惊、皮箱、照氧相器材哭2层女装船3层男装女原装4层密童装墓日用百食货损5层家电响40人/层既泰州商场董东进西路和赔海陵北路交答汇冻每层500王0㎡共5层归约2.5万鲁㎡片1层、意钟表、烟酒垃、化妆品、敏鞋帽今一层沿街印门面大多经闲营中档品牌软服饰然2层男女服乔饰、童装（葬经营惨淡）训4人/层榆停业勿泰山购物广验场煤月城广场南看侧亿每层150岛0㎡共4层惩约6000蜂㎡陶1层皮鞋、刊流行服饰、乞羽绒服墨2层女装、乏内衣、床上竖用品潜3层男装果4层运动休及闲、童装得30人/层猫锦泰购物广洪场崇东进西路和革海陵北路交哀汇押每层800蛛0㎡共3层注约2400愿0㎡倒1层珠宝首笑饰、男女皮塔鞋、通紧讯、化妆、电烟酒、皮箱要、照相器材虾、食品鉴2层女装奉3层男装女堪装罩20人/层液经营情况不体好，环境和撒气氛不好。哲泰州产权商全铺的开发历费史耍一、200址3年泰州产硬权商铺市场是2003年干泰州在售的疲产权商铺代盗表有财富广骡场、泰山行猴宫商业步行册街、太阳商疫业广场。财富广场剑位于五一路到南侧，产权槽式商业街，薯主要经营服蓬装。销售情得况十分良好捷，半年内商往铺销售达到符95％以上男。作为泰州疑中档商业街治，目前经营撤情况十分火刃爆。坐楼层坊销售价格（伶元/m2累）拘租赁价格（改元/月/赶m2）芒一层外街驼14000居～1500冈0轰80迫～启140芳一层内街载6000～枪7000俘50归～钩80晶二层箩4000～诵5000摆30嫌～耍50遥2、泰山行敲宫商业步行物街踪位于五一路玉和青年北路尚交汇处，明表清风格的产什权式商业街县，主要经营盐种类未做强肾制要求，各扁种业态均可遥。五星电器党于1月1日绸开业。由于边地理位置不锋好，前期产奥品定位不够俘有特点，导朽致销售周期你很长，到现仗在二楼以上豪还有铺。始楼层救销售价格（欢元/m2失）角租赁价格（联元/月/冒m2）戴一层外街员12800戚80带～粗120愉一层内街保7400孤60些～壤80悔二层否4300是～血4600姐40竞～龟50淹三层蛋3200碰～忽3400蕉20左右偿四层武2600量～植2800鄙16笨左右止太阳商业广撇场位于济川脱路和青年南沉路交汇处，秆于2002列年建造完成卸，原先定位母为服装城，炭但是销售情傅况和租赁情唉况都不是很朴好。整体于迹2004年码初开业，但率是入驻商家屋很少，经营赔情况更差。为2004年痰4月开始整猜体改造成为义建材、家私圣大卖场，于伴2004年傅9月28日移开业。1～挑4层租金价雷格均为30座元/土月/m虾2味。嘴二、200附4年泰州产肉权商铺市场订2004年伸泰州在售的舱产权商铺有叹锦泰购物广荣场和坡子街派商业中心。翼1、锦泰购头物广场肾位于海陵路辣和东进路交渡汇处，20颠04年上半改年开始销售营，半年时间趁1～2层销灵售完毕，目浙前仅有少量任的三层商铺桥在售。整体兼定位为百货缘业。豆楼层撤销售价格（枪元/m2蜘）饱租赁价格（开元/月/烫m2）犯一层钥15000舅210鉴二层烟7200莫120律三层拾4300老40警坡子街商业恰中心溉位于泰州最膛老的商业中积心，集购物云、休闲、娱砖乐、餐饮、只文化于一体召的多功能商厘业中心。目非前仅销售一疯楼的店铺。酸销售价格在屈15000献～3300号0肾元/m2丘，均价21陕000元/轧m2，目馅前已经销售吃60％左右愁。择本项目的经测济测算术一、项目销贱售测算委根据周边市规场产权商铺予销售价格，铅本项目制定日的销售价格音如下：坐贯建筑面积（迟m2）斯估计销售单指价（乓元/m2债）由估计销售额霉（万元）静一层饺2300日15000烂3450蝶二层流2300贪7800圾1794舱三层颈2300姐4500禾1035崖四层盆2300巷2800属644旨合计丢宣睬6923凑根据我司的章调研结果，衔我司认为本珠项目的市场修销售价格应粱该在700验0万元左右辩，所以55总00万的销界售基本价格羽是低于市场栏价格的，整瓣体拿下是十倦分合理的。房二、项目租敬金测算粘根据周边市璃场产权商铺例租金情况，躲本项目制定兴的租金情况苏如下：剪财建筑面积（沃m2）重估计租赁价饼格致（元/m须2）笼估计租赁额冬（万元/月置）吸估计租赁额雅（万元）乳一层酬2300梁110食25.3固303.6匪二层剃2300杠65钞14.95送179.4题三层渐2300子40日9.2贺110.4赏四层戴2300煮20缴4.6完55.2杨合计申事健54.05伶648.6方如果本项目扁单独租赁的井情况下，我淹司认为整体斗租金收益一塞年将会在6丈00～65旷0万元之间奥。些第五章乒本项目的开捆发模式差项目整体开译发模式剩根据泰州市免场的现状，皆我司建议贵唯公司整体收欧购此项目，响然后按照产娇权式商铺进高行销售，然伶后自己进驻遥经营。密关于本项目破营销模式详整体形象定赌位：泰州中汉档百货购物宏商场悟销售模式：骗1～4楼产际权式商铺，录分割成10锣～50平方要米不等的小凳型商铺进行杂销售。堆营销手段：庆南京山西路冠百货进驻，谋提供10年絮包租，每年握租金回报8默％～10％间不等。签销售价格：穴一层：15友000元/耗平方米，二腰层7800茎元/平方米除，三层48额00元/平前方米，四层我2800元绍/平方米。结论芬关于泰州商室业市场呜1、定位和蛙地段是产权铲式商铺的关怎键诚从2002规年以来泰州肆就有产权式煎商铺在销售方，销售情况愧各不相同。雷定位准确、湿地段繁华的恐项目销售周见期仅为半年押，后期经营缝情况也十分逢良好，如五脖一路的财富甜广场、锦泰楚购物广场。捎定位模糊、逃地段不好的免项目销售周邀期最多达到泥2年，后期索经营也很惨闪淡，如太阳定商业广场（套好易家）、晕泰山行宫商缎业步行街等拥。紫2、中低档线百货商场占纯领泰州市场双目前泰州百哲货商场有文绑