武汉某区物业管理投标书

武汉瑞丰物业迎宾华府物业管理投标书目录第一部分公司情况简介-----------------------------------2第二部分“迎宾华府B区”项目概况------------------------7第三部分管理模式----------------------------------------10第四部分各级人员的配备及要求----------------------15第五部分物资装备计划及管理费标准-----------21第六部分档案管理-----------------------------------24第七部分客户服务管理----------------------------------28第八部分房屋及设施维护服务----------------------32第九部分治安管理---------------------------------------48第十部分环境管理-------------------------------------53第十一部分社区文化----------------------------------68第十二部分工作计划及服务标准-----------------------72垦第一部分桃公司情况型简介驼一、公司简筑介店武汉瑞丰物孙业管理有限朝责任公司于叼2004年哀6月注册成煮立，核定为辅三级资质等产级，是一个悄具有独立法进人资格，实薄行自主经营疑、独立核算鸡的物业管理炕企业。券公司的服务钟理念：纺公盲司始终贯彻雷“凉以家为本，咳服务社区，吵精益求精堪”叛的服务宗旨惨和稀“感人性化管理夺”饱、厦“洪规范化服务庆”键的指导方针娃，并将这些盛理念始终贯炸穿于几年来价的整个管理令服务实践中特。哗公司以人性夹化管理为根伯本，以缴“续业主是上帝逼”惜为根本理念揭，依据规范土化物业管理盘流程，制定北了一整套经偿过实践检验洗，责、权、纺利明晰，互学相制约，行棋之有效的岗坛位责任制，测每个岗位均粥有详细的工摧作流程，同撤时公司实行之“结末位淘汰考替核方案靠”渡的竞争机制介，配有专职彻人员实行全详员岗位制度城化培训，真寄正做到持证承上岗、优胜骗劣汰。公司麻以不断满足判业主与日俱胀增的生活和矩精神文化需痛求，享受高头质量的服务轮为最高目标旅，为业主提飞供全方位周炼到的服务，南努力营造一锁个安全、方滑便、洁净、行舒适、文明折的生活环境液。皱二、公司组弯织机构总经理总经理副经理副经理经营部财务部办公室工程部物业部经营部财务部办公室工程部物业部圣三、公司管攻理和服务腾(一)完蝶善的管理危1．客户服咽务奸薪薄蛇债盐侵减古蚀韵仆歇茂斩2．安全管西理肃建立完善的待安管服务体镜系，包括消龙防管理、交兵通停车场管哀理、保安监浙控及巡视、挂紧急事件处匹理等。织3．工程管浊理睬建立完善的胡工程管理制脊度燃，包括机电显设备管理工浑作制度、供满电管理制度秀、配电房管蔽理规定、供僻配电设备设步施运行管理疫规程、供配另电设备设施碗维修保养规鬼程、给排水现设备设施运狭行管理规程后、二次供水孩管理规定、知水泵房管理安规定、空调判系统管理制子度、空调机袭房管理规定钥、中央空调痛维修保养规冈程、电梯机谣房管理规定欢、电梯安全迈操作规定、辣电梯紧急求腰援程序、电财梯应急方案诚、电梯维修胳保养规程等况。帜4．环境管朱理俗严樱格执行环境蕉管理工作要戏求及质量标纽准，包括公沃共区域保洁耀、绿化、垃焰圾清运、定手期病虫害灭焦害等。矮5．财务管醒理趣严格报遵守国家财慰务法规制度烟，建立科学痒有效的财务苹体系，及时绳准确的反映欺物业管理收矛支状况，有天效节约管理乱成本，为物飘业整体管理铅提供服务。保(二)周撒到的服务骆1幻.方便业食户入住所采具取的措施忧a版、设立业户赛收楼入伙接砌待小组，提沉供载24稠小时收楼入姨伙的一条龙走服务，合理押安排相关程绣序，争取业朽户收楼入伙痒程序下30见分钟内完成泼。番b司、同时采用验预约和疤上门提供服嘱务等形式，扮真正为业户桃着想。挖c形、为减少业给户缴费的烦遇恼，与银行奇建立合作关亚系，开设收抢费罢“隔一卡通络”漂服务，日后像业户缴纳管挺理费、水、隙电、气费用答和其它相关刺费用便可风“钱一卡在手，功悠闲无忧合”胳。允d珠、建立、维侦系与供水、走供电、供气改、公司矮、有线电视宪台等部门的说良好合作关灰系，在业户摘收楼入伙办浪理时可以及捆时开通或办判理以上各类剑服务项目，鸣让业户住得伙舒心。鄙2邻.可装修服务为a垄、设立二次意装修管理小崖组，专责小滚区的二次装掠修管理。耐贵心、热情、拥详尽地向各给业户解释小锈区二次装修残管理规定和侨协同办理相粱关审批手续纠，正面引导盘业户遵守装称修规定。实们施家居装饰制；而且对装教修工程进行类必要的监理爬，对装修现送场进行合理闹的监管，对共外来装修人午员作严格的着管制。渗b侮、联合蛋2-3嫁家名牌装饰割公司，针对盲迎宾华府B塔区储各种户型及腐商铺，业户从的爱好以及神业户的经济燕承受程度，分精心设计各谨种装修方案辩，向业户提靠供免费的装见修咨询、装泳修设计服务背；向业户展掘示价廉质优逆、专业规范条的装饰施工正单位，协助消业户跟进家杆居装修保修狼期间的保修作项目。廉c刑、提供一批尝品质优、信为誉好的装修杠材料供应商幸的资料，方慌便业户选购池质优价廉的紫装修材料。云3梨.荣搬家服务辉业户均可自蒸行专业的搬泛家公司进行前搬家。如有箱需要，为解读决业户搬家味的问题，管犁理处将临时线划出部分区衬域作为落货晋区，派专人隙看护；且组驾建以员工为艘主、社会搬绍运工为辅的始搬运队，为尽业户提供搬卧家服务。姜4盏.韵家具、电器拘展示服务虹由管理处联歇系品质好、艘声誉佳的家构具、电器供徒应商，展示套供应商的联开络方式、服港务内容以及亮货样的款式网、规格、功棕能、价格等胞相关资料，殿使业户节约链时间、集中只订购、由供脏应商及时按信需送货上门鹿安装。岸5若.遭家居清洁服墙务赌业户入住时鼻，将对新居柿进行必要的筝清洁。管理栋处组织专业储的清洁人员臣对新居环境市的家具物料兵进行规范、关细致的清洁迷工作。由业岔户视需要时宴段预约上门响提供家居清眨洁服务。徒四、发展目锡标遭致力于实现煎全新的人性蕉化、人文化慎管理与服务刮，以客户服旁务为目标，阀将管理寓于阳服务之中，亩为客户提供狼全心、全意右、全程的管蜜理服务。擦五、管理优屡势及特点潜公司具备一鼓批经验丰富翻的物业管理伤专员及国内泻资深物业管自理专才，具惹有对各地物艳业管理市场亡的丰富经验朋和深厚认识乌，能运用先逆进科技，以抱灵活创新的往手法为客户洋竭诚服务，隶不断构思和因推行崭新的区策略性方案侦为客户提供那最高的回报烧。墨第二部分饭『央迎宾华府B戚区屡』项目概况喷迎宾华府B场区（君临天下下）是由武傍汉华康物业良投体资开发的高航档综合性住械宅项目。为辞于在徐东大驱道与友谊大漏道的交汇处革，正处长江耍二桥桥头堡勤，是内环线轿上通往汉口匆、武昌、青浅山等地门户塔位置，座北派朝南，直视叙长江，通观狭沙湖，是省归市迎宾大道乔的景观工程弹，地理位置刘极为显要，兰交通条件十碌分优越。迎行宾华府B区代（君临天下祸）总占地面高积1547炎8㎡，总建宇筑面积87寄256万㎡怀，住宅面积竿约5749赔8㎡，商铺已面积：19翼556㎡，锹地下建筑面庸积约995举5㎡。地上着停车位60破个，地下停归车位218勉个。由三栋鹅三十一层大劫厦组成，一头至三层裙楼渗规划为名品绞商场，五至生三十一层为柱高档公寓。润其豪华气派滤的外观设计叫、超前的功倦能设施，将锈树立徐东商渴圈新锐霸主灶风范。是一羊个集高档公呢寓、商业、杨高档会所、息停车场为一滥体化综合性飞物业。斗综合经济技殃术指标一览同表糖项稳目垮数量源单位滩备注仿1.0键规划总用地腾面积梨15478够m吼2央2.0祝总建筑面积杏87256怖m霸2惕2.1计容锻积率建筑面挺积帆77054杂m惧2耻坐住宅建筑面枕积符57498登m说2确岔商业中心愚19556菊m响2午墙配套建筑（挥商铺）爱－饼m求2宋薪配套建筑（撤会所）余－瑞m洞2陆央配套建筑（益门卫、垃圾抛中转站、煤摸气调压站）眉－明m贱2窑2.2不计朵容积率建筑撞面积凉－拖m危2仅笔地下建筑面污积秧9955征m舞2处狗地下人防面呀积拆－棕m箭2进3.0泳户型指标庆3.1居住喉总户数柱504福户彩定住宅居住总锁户数贷504滔户熟3.2居住斑人数医1512朋人言混住宅居住人地数传1512庙人择3.3平均摔每户建筑面南积直114刺m绣2魄/户丢4.0罢容积率要5.78吉5.0抱建筑密度考38.9亮%矿6.0轧绿地率娇30揭%铜7.0嫂日照间距滑－逮－轿8.0著停车位犁辆兼8.1地下库停车位掘218臂辆料8.2地上吉停车位番60似辆茂8.3平均蚕每户车位启0.55电辆/户点9.0彻电梯稀涉耕葵听垂直电梯依6挽台竞10挪水泵痰41纺台载11赠水泵房耕2驱个绘12爽垃圾收集点坦－疼个倒13烛配电房巨1浩个仿14咳煤气调压站筛1君个伏15娇警务室江－月个警16疤公共照明用另电裹1680灶个锈第三部分茧管理模式漆一．工作重悄点鉴通过环境形坡象与楼宇形面象的控制，着改善小区整泛体形象。对细小区所有设溪备进行接管啄前期检查调牺试，掌握所声有设备的运鱼行情况，确劳保电梯系统匹、供配电系家统、给排水帮系统、消防者控制系统及茂通信系统等距关键设备的昂运行正常。举二．庙实施基础宿1．呼公司各部门短科学分工，缺职责落实：监①武公司物业虽管理部从项升目确立后，罗将按时限计忘划合理安排车各项工作；倾②丝机电工程蛋部参与、组俭织协调、保涨证设备的完挂好运转；墓③凯经营部就声租售市场、诉物业市场作形出市场分析世，并充分调雷动各种资源府，全力打造朗品牌，确保志物业投资的睡保值增值；惜④剂为小区公住共设施设备歉提供专业维扩护保养，降翅低管理成本脖；含⑤广聘请专业碧顾问，强化墙对员工的专安业培训，提袍高员工的专欣业技能和综泄合素质，制捞定有效、可燕行的各项管满理制度。敲2．专业化里保障系统酷充分利用自链身制度、人柄力、设备、肉经营、财务盖等方面的优粒势和现代化当的管理手段馆，为管理工烤作提供专业药保障。通过疏总体协调管倍理，实现管炮理目标。纹三．管理模待式构成墓1．管理模惕式分别由组伸织机构、运色作体系、信宴息系统、管安理体制四部遥分组成牵（见图3欠—吊1）。迅伐2．整体运蝴作驰（见图3嚼—屡2）冤A．整体运淋作流程的设讨计原则是全其面、高效、驶合理、功能辩无缺项，管犬理无盲点。仰B．整体运柿作流程的具晃体运行，按出ISO90傍01优∶乞2000质财量管理体系洁要求来进行沈。斥C．重视物齿业经营工作偿，确保小区乡的形象和经蜂济效益。管理模式管理模式森组织机构漂廊喉运作体系糟喇显信息系统剥充戴管理体制图3—1踪整体运作流莫程图猾姓清拟定方案小羞组建例机构音同交接验收纪名日贴常运作渴前期介入肢酬岗漂位培训择袭正式人驻图3—2漂四．内部运坡作流程呜建立以客户壤服务中心为端重点的物业裙管理服务体城系。吐客户服务中劈心是管理处持的指挥调度衡中心及信息按枢纽，24雕小时保证所收有服务需求愚及投诉建议陵均可及时汇繁总处理，而融管理处所有期需要公布的堆管理服务信蒸息亦通过该恭中心反馈给却业主/客户责。设立服务晶中心并强化贴其指挥，协理调功能是提趟高服务效率留的有力措施悔。缎客户服务中毁心24小时遍担负统一指妇挥、协调工捉作，处理日弯常管理事务束和紧急事项阔。设立管理种员值班制，皮由管理处全邪体管理人员谦负责，坚持造每周工作例滤会和每天工定作早会，一扩般问题不过鹊夜。哀五．信息系萝统末管理处每季涂度安排客户粥专访，每月怖随机走访单仗位不少于1我0家，收集轻客户意见、吉建议投诉。数管理处每季节度向物业公娇司作正式汇失报，提交管钢理报告，并职公布管理处稀物业管理费飞收支情况，钟征询各方面赖意见和建议助。沃坚持每半年党组织一次客仔户座谈会，味广泛了解客陶户对物业管饥理服务的意眨见和建议，族同时要强化趟服务系统的字及时改善和婆有效沟通，垮最大限度地舍满足客户服眯务需求。日管理处员工唤日常征询客绢户意见，这缓是最重要的嗽沟通渠道。火六．管理机才制炭实行目标责鹅任制就是将慨所服务项目愈的管理目标猛、经营目标躲、竞争性目裁标以量化形催式作为重要狐职责交托给院管理处，并侄赋予相应的通权力，同时尖，将目标的击实现与主任偶、员工切身域利益（工资夺、奖金、岗霜位升迁）挂醋钩。这种管傲理机制使管汽理处各级骨奶干责、权、兄利明确，在装管理处与员屈工之间形成稍事业和利益上共同体，共串同参与管理数，共同承担朝压力，共同踏迈向成功。扒七．激励机姿制已物业管理强拳调在严格、玩量化、规范夺管理的基础关上融洽激励促机制。在管窃理处，我们晃将通过三个梁方面建立激裕励机制。去1.事业激给励乞用公司确立胁的创建中国炕物业管理名捧牌企业目标坡感召人、吸腹引人，为广恢大员工创造蝶团结协作、合共创未来的惑工作环境和迟竞争上岗、拳优胜劣汰的饮发展空间。矛2.量化目趴标激励染实行量化管否理和目标管永理是公司推惜动科学管理堪的重要措施爱和经验。做岛到将员工收螺益与量化目活标实现紧密目挂钩。抗3．效益激死励户优秀管理机扒制的重要内夫容之一是分洽配机制。管技理处在工资奔、奖金分配华体系中，采盖取季度、年脂终量化考评撒，体现多劳肆多得，严格恳兑现量化目汁标管理的奖艰罚措施，并吴坚持年度考俩评中首数储5%普降职或淘汰浓的原则，保脸持管理处员岸工队伍的优巾良素质和活锡力。悄八、监督机葱制迷1．制定管际理处廉洁自腐律基本要求断;稠2．管理处烫全体员工严竟格遵守道德巨标准呜、幻行为规范和洋员工守则;凝3．每季度宅公布物业管绒理费收支状碍况，提交物醋业管理报告膛;隶4．重视客规户意见征询练工作，发现烟问题及时跟盟踪解决;势5．高度重廉视年度客户撞意见征询工个作，对发现达问题彻底跟捷踪、解决。槽第四部分策各级人员防的配备及要哨求煎一．人员配晶备（图4甘—框1）恒整体姓管理方案确管定之后，管兆理团队的配逗备和素质就亮是决定性的后因素。公司吼拟安排项目担经理担任小枣区管理处主斩任，前期介泄入期间另委设派由公司管仍理、技术骨态干组成前期酒工作小组赴虹现场配合。违在正式接管搅后，形成以混主任目标管没理责任制为孕基础的，物离业、经营、摄质量、工程知、财务等专晚业人员密切慰配合的管理奖团队。受腐人员配置谢图环卫部12人班长环卫部12人班长：1人绿化：1人保洁：10人保安部28人队长：1人班长：3人队员：24人客服部2人物业助理：2人工程部5人班长：2人维修班：3人行政部3人收款：2人人事：1人2050节合计：51辞人图4—1陵二、人员培宰训宗员工培训是旋人力资源开束发最重要的忽基础工作，饲是企业保持劲竞争力的重预要手段。同耽时，也是企忘业管理升级全的重要环节个。秀1、培训体剧系俯体系乔描述：非贯彻员工培羞训原则，坚贵持培训体系脖无漏项，切李实达到培训语效果；热在管理处骨技干中，安排锻有培训经验阴的专业人员丝负责培训工荒作；五通过培训制止度和运作机弱制的确定，赢使员工培训泊成为管理处拦整体工作的兔必备环节，稀避免流于形挑式；勤注重课程开及发和教材选扇定，解决培揭训深度和特圾色；朵加强过程中乱的培训绩效寄评估和培训骗需求，分析冶两个薄弱环揉节。壳2、培训原爸则套因需施教、传绩考结合，屿观念领先、服注重实效。拥3、培训目飞标只品德优良、氏观念到位、盈胜任岗位。耐4、培训内海容掉观念培训（山全体人员）泽：服务观念谦、竞争观念莫、质量观念增、创新观念猛、成建本观较念、安全观老念及企业文株化。谷管理培训（伞各级骨干）捡：员工激励逼、客户沟通牵技巧、法律劝法规、成本砍核算、盯计算居机利用、质抖量体系、环寻境美学、突仁发事件处理谈、管理观念垫。长岗位技术培赞训（操作层趴）：基本技到能、物业管薯理基本概念筝和主要内容兆、设混备维挂护和使用、毒客户管理那、办公自动碧化管理、消这防及治安管好理、房地产对基础。甩基础培训（教新入职员工糊）：行为规爱范、物业管作理理论、员索工守则、职埋业道葵德、肢管理制度、婆岗位职责、杆企业管理目共标。恩年度培训计乒划：对员工领年度课时要洲求为：人均孟受训130避课时以上，病保安崇受训2论60课时以助上。拳5、培训效求果布通过业务考贺核和业绩评药估检验培训顾效果，培训瘦前安排测试荒，了解员工册基础和培训雪需求，培训普中考核巩固毫培训效果，舍培训后通过路结业考核确州保胜任岗位蒸，并对员工转工作业绩进金行跟踪评估倒。仙三、蚊管理人员工粘作业绩考核基标准在1郑、管理处主导任考核标准闯2淹、管理处主斯管考核标准迅3渴、其它人员牛标准亿（称1肾）管理处维蒙修人员考核院标准旺（赛2李）管理处保板安员考核标核准萍项智充目汗评分标准都得分比例底岗位检查情题况虾车辆进出数帮全年登记兵100%香，仪表整洁妈，标志齐全霜20%播跟踪巡查情鹊况咱按规定的时顷间巡视。车泻辆无违章停呢、无鸣笛、剧无挂碰、无荒噪音，违章有率苹1%腔以下成20%图事故反映情贪况槽事故发生后警二分钟内到耳达现场，及箩时采取措施削，控制局面仔，迅速报知衰，等候支持吐15%护学习训练情汗况歼熟悉各项法研规、法律常忆识，遵纪守戏法，模范执担行军事训练昌过关岛15%塔操作程序执造行情况加严格按照工比作程序履行弦各项职能，帐作好记录锤30%简（漆3槽）管理处保海洁员考核标钓准浑项赔岛目跳评分标准搜得分比例坛履行操作程歪序续严格按照保栗洁作业完成字规定保洁项公目记20%夫保洁技能峡懂得一般清纲扫保洁技巧茂及消杀常识冈20%骑任务完成情甜况源所辖区域内债整洁无污染吹、无病虫害筛，垃圾蹄100%蚊日产日清伞20%右清洁率协所辖清洁率侍99%龄以上察10%恩服务情况灭体质体系完柄成本职工任拆务，住户投涉诉率配1%磨以下版30%凶（辆4压）管理处绿哨化员考核标颠准纱项及盒目机评分标准积得分比例肾履行操作程证序肚包括整形造崖型、施肥、扮浇水、除杂辛草、补缺、迟杀虫等严格凳提高程序文折件要求操作独30%嫌操作技能服熟练掌握以晌上操作技能篮，随问随答愿，合格率院99%树以上或20%难达标情况卧草地基本无靠杂草，纯度区99%螺以上，绿化继物完好率终99%臣以上，绿化休地保洁率兼99%巴以上牛20%袜学习训练情唇况震熟悉各项法祝规、法律常拥识，遵纪守症法，执行军掏事训练过关权15%载业务熟练苏熟悉住宅区摘绿化地面积代和布局直15%逢第五部分薪物资装备俊计划及管理企费标准居物资装备计怒划坝二、管理费辩标准吃1．根据建扣设单位文件圆所提供的资核料，通过项巴目地考察和您专业测算，微物业管理公欠司对本项目木物业管理服厦务费标准确柜定为住宅人乌民币1.7此3元／平方幅米吨·砌月，商业人呆民币3.8珍0元／平方豆米肺·梁月；如按1寒00%收缴抛率，每月合雾计人民币1格73784押.3元，全鸟年合计人民丽币2085吃411.6浆0元，管理满处按照武汉码市政府规定营的管理成本政的5％提取另佣金。宽2．物业管侮理收支表雄物业管理收表支盈亏分析谎（单位：元天）凶年总收入赚年总支出诵年盈亏结20854纷11.6葛20847止55.8续656.用80港物业管理收祝入预测总表闲愚（单位：元烛）庙项目喘面积（㎡）剃收费标准干月收入形年收入延住宅县57498它1.7泳3享99471虹.5惭11936急58矩商业盈19556发3.鸽80节74312纲.8险89175购3.6寻合计括航=SUM(ABOVE)瞧17378飞4.3=SUM(ABOVE)扩20854萌11.6式管理费支出府预测总表校祸其（单位：元装）哀第六部分刘档案管理间物业档案潮管理竞档案资料的尾建立与管理吹房地产的产珍权备案和权闯属登记是不蓬同性质的工逃作，权属登座记是政府行象政部门的行栽业管理，产诱权备案是物开业管理中十科分重要的一张个环节。根菊据国家规定晚，产权人应畜按照城市房之地产行政主女管部门核发防的所有权证楼规定的范围网行使权利，付并承担相应油的义务。物慢业管理就是拘使产权人的阿权利得到保评障，并承担梳所应承担的稿义务。物业盾的公共设施律和房屋公共鹊部位，是多膜个产权人共桌有的财产，陶其维修养护魄费用应由共捷有人按产权批份额比例分彩担。为准确吵界定每个产菊权人拥有产处权的范围和伴比例，维护蠢其合法权益伶，建立了产往权备案制度轰。产权备案犯制度实施物缺业管理有必尼须做到而且千要做好。幅港联物业对摘于档案的管帆理非常重视律，在实践过成程中，我们赴摸索出一套具在行内足以侍称豪的资料裤管理体制。拴统一的天蓝确色档案盒，队统一的专业村文件柜，统竭一A4大小踩的纸张，统滋一的白色透贯明文件夹，评彩色打印的糕档案盒背书坑让人一目了手然，盒内所防装资料科目略；根据各管欠理中心所管童理物业的不趣同，各管理各中心又分门础别类对档案拖资料的目录忆进行了分类斤。辜专人管理。吨此类资料由乓客户服务部俊专人负责保至管。科分门别类。狭产权产籍以置及业主档案弹料分门别类勉进行管理。京借出有记录踢，未还有追辅问。对于所持有来借资料体的单位或个愈人，均有记掌录。传档案资料的究建立主要抓苗住呜收集、整理巷、归档、利觉用干4夸个环节。要爆心可能完整内地归集从规仪划设计到工妹程，从地下窃到楼顶，从基主体到配套阔，从建筑物究到环境的全拣部工程技术向维修资料，鼻尤其是隐蔽绍工程的技术集资料。经整蔽理后按照资眠料本身的内义在规律和联搏系进行科学榜的分类和归振档。可按建决筑物分类，峰如设计图、酸施工图、竣占工图、设备禁图等；也可尤按系统项目盲分类，如配缴电系统，供刚水排水系统栋、消防系统锐、空调系统植等。残业主或租住帝户入住以后锯，应及时建美立他们的档悦案资料，例照如业主的姓慢名、家庭成壶员情况、工寨作单位、联戚系的、则地址、信箱唇号码、收缴匙费情况，物念业的使用或朽维修情况等头。排物业档案资哭料由工程部殃负责收集。尤甚至仔细到次业主装修家临中的电路图蝇、平面图等片。由公司行插政部门分类蚊管理。按建搬筑物分类，补规划图、设拥计图、施工自图、竣工图看、设备图等借。的物业档案资坝料是对前期钞建设开发成熟果的记录，渗是以后实施过物业管理时至工程维修、脱配套、改造威必不可少的窃依据，是更妨换物业管理银企业时必须随移交的内容劲之一。别档案资料的削分类产权资料龙项目批准文蚁件绪用地批准文渣件建筑执照拆迁资料技术资料宰竣工图：包秩括总平面图送、建筑、结串构、设备、蒸附属工程有懂隐蔽管线的会全套图纸捷地质勘察报被告尼工程合同及摧开、竣工报庭告工程预决算设图纸会审记枪录迁工程设计变蜡更通知及技贡术核定单位爷（包括质量越事故处理记些录）元隐蔽工程验绳收签证误沉降观测记设录发竣工验收证愈明抓钢材、水泥茶等主要材料朗的质量保证姻书皱新材料、构题配件的鉴定辅合格证书面水、电、暖煎、通、卫生构器具、电梯饺等设备的检遍验合证书跌砂浆、混凝膊土试块试压落报告柳设备施工安予装资料携各部门日值滋班记录的资造料夫设备台账资屿料睁设备运行维艺护档案财务台账住各类检查记号录绢业主投诉记岂录当业主回访记魔录忠绿化原始档环案及整改记联录巴排水维修及波整改记录走化粪池清理魔记录踏水箱或二次集供水池清杀面记录验第七部分竿客户服务界管理督入伙及装修义管理匠在前期物业婆管理的筹备疲工作中，物浊业管理公司膝将结合中项目唯的实际情况真编写和印刷艳《入伙指南辅》、《住户畅手册》、《翻业主、客户帮公约》等规悬章制度。置接管验收后赏，物业管理攀公司将配合粥发展商公布蛛的入伙时间督，按时举行乖入伙仪式，宁向业主和客真户发放有关给资料，开展委咨询答疑活裙动，并按照影规定的程序赔办理入伙手封续。忠此阶段管理送人员还将对挣小区内各单垃位的装修活唤动及装修施那工单位进行恭严格监管，词宣传装修、拖消防、治安乓等管理规定馋，规范业主的和客户的装温修行为，确及保小区前期厕装修阶段的涂消防和治安质安全。奔日常管理中蜡装修，如各朝种改建、二膨次装修等零知星工程，为辈维护祖项目浆的装饰环境粉及装修秩序秤，各种外包蛋装修工程须摔经颂项目宇管理中心批纸准，施工分涨包方还须遵尊守建设部颁确发的《住宅起室内装饰装携修管理办法贺》及执项目功的《小区装鸭修管理规定没》，严格按荒照批准的作鸡业时间和作涉业要求施工音，以免造成年环境污染，往损坏小区环取境，妨碍他轻人。往公众文件及城公告的控制叼物业管理中奖有许多公众写文件，包括毁公约、手册食及规定，主越要阐述有关捎业主的权利娃及义务、物馅业的使用指枪南、使用物而业的行为规课范等、物业搁管理中的临法时通告、注乞意事项及一赵般公告等，琴由管理中心中经理审核后隐张贴在规定散的公告栏内祖；重要文件垒或直接影响内项目亏秩序的公告摇，由管理中脚心报公司审怜核并酌情发朗布。街客户服务管驳理分项框图接待与支持公众文件及公告控制服务意见征询及投诉处理便利服务保修及维修工作接待与支持公众文件及公告控制服务意见征询及投诉处理便利服务保修及维修工作圣物业装修管董理工作要求吐表丈工作内容支工作时间／击作业频度近质量标准泼入伙手续验友收起12小时随秒来随办唐证件齐全，斗验收项目齐巧全，客户签顾字蒜装修审核挡5天内办完钞符合规定，捷无危及安全查和影响外观哪，无改变用斑途成巡视睁2次/小时阶无乱堆放、惭乱挖乱接乱盾搭、无违章哲装修，房屋蚂完好率10抚0％版跟踪、监督括4次/天太问题部位无傲重复违章现圣象萍走访蜜2次/周休及时听取业迁主、客户意蛇见，满足其碌合理要求，真满意率10睡0％甘回访隐12小时内昏，100％朋记录完成情欧况，调查满休意率100牵％莲工作日记研每日下午5垫：00～5行：30探记录全面、地真实、准确宵收费晴12小时随惠来随办草收费率10格0％续财务应日清月结蚁帐表相符，芒收支平衡，刑每月公开一扯次听时间安排起8：00～模8：30向播值班室了解不和处理客户惜8：00～笑10：00闭巡视检查环14：00世～15：0其0建档、培迷训休15：00房～17：0义0走访、回茧访倾动作督导方岩式菌分片包干，浩物业助理巡籍查，经理不寿定期抽查头建立客户服侧务辟快速畏反应系统调物业管理公屯司将为闪项目摩设立以客户烦服务中心为秀主导的客户称服务快速反踏应系统，根豆据客户需求显信息协调、疫调度各个职韵能部门和作懂业层面的日抛常服务工作兼，设立客户斥信息档案，猾高效反馈、唱处理客户意巾见及需求。确每月按期将奴客户需求、纪客户回访的稿结果进行深森入细致的分汁析，调整工督作思路，真乘正体现物业搏管理公司燃“牧真诚待您每世一天网”纲的个性化服喝务理念。鲁实行首问负碑责制扎客户服务中压心第一个接毙到客户投诉留的员工就是怪解决和满足曾客户需求的稠总负责人，脚该员工有责策任使本次服浙务圆满完成泄。物业管理揪公司所有员国工时刻牢记啄“汉满意客户是扩我们的最高痒原则才”已，认真对待意客户，提出摔的每一个需辱求，用优质汗服务来解决宾和满足客户米需求。果隐性化预见来性服务冈物业管理公棵司提倡隐性阻物业管理服没务，为减少责客户投诉或时不便，要求罚全体员工有兵良好的服务听意识、丰富协的服务经验软和敏锐的识惠别力，加强腿日常巡视及震维护工作，势使我们的服痕务超前于业侵主、客户的疼感受，在业公主、客户尚番未意识到不僻便之前解决呀问题。因为洲高层次的服膊务是没有投描诉，而非仅列仅是圆满处抖理投诉。打第八部分眉房屋及设泻施维护服务掌一．觉房屋本体及陷共用设施维班修养护范围火闻房屋本供共蛾用部位维修骄养护范围、镰房屋承重结纷构部件（基丸础、屋面、典梁、柱、墙增体），抗震备结构部位（咸构造柱、梁匪、墙）、外那墙面、楼梯文间、公共通碍道。办共用设施设熄备维修养护格范围：小区澡道路及停车肚场、地下车姥库、人防通坛道、自行车寄库、室外照舰明、围墙、备大门、园林艇绿地、消防辨水池、标识雾导示、化粪燃池、雨污水揉管线、机电干设备、消防足设施、上下疏水主管道。竹二．痒房屋本体共五用部位及共延用设施维修椒养护运作降房屋本体及依共用设施维绣修养护工作愧将按制度有吩计划按标准筋要求实施，振属日常维护家的其费用由反管理处日常策物业管理费展中支出，属菊大中修、改雅造项目的报六请业主委员储会批准从房眼屋本体共用鼠部位及共用传设施设备维扭修基金中支纹出。按建设邀部、财政部阿及武汉市有辞关法规精神洲，建议资金酬的使用和审雁批采用以下绞方案。辽管理处每年垂年末向业主虫委员会做出浇本年度共用仰部位及共用珠设施设备维袍修养护实施为情况的总结炸，并提出下纽一年度计划学。经业主委度员会审核批印准后由管理范处组织实施台，所需费用霜从房屋共用型部位共用设白备设施维修加资金中支出俩。坚持专款袋专用，接受惹业主委员会遮的监督、查侦询。石三.糕具体管理指欧标恢1.梁校外墙完好率胆鹊管理标准厅98%珠芳a.新实施措施：批参照我公司奴——朵ISO90导00沙《建筑物的秃维护》程序旷文件执行，迷指定维修技做术人员，专述职负责区域换巡查，建档铺记录，确保透外观整洁，脸无破损立面破，无改变使鱼用功能、无挂乱搭建，公拼司设施及通往道无随意占恩用现象出现路。翁b.搂计算测定依辈据：每栋楼卧房及配套设榨施部分，不奏得出现外墙餐有破损和污言垢笑、锈迹现象号，空调架、瘦排水管安装税统一有序，资无任何乱搭速建、乱悬挂哑、乱张贴现仗象。无擅自挖改变房屋用黄途，栋号和剑引路标识不仁得缺损，修弯缮制度或便使民报修措施读得到落实。威2.房屋其零修、急修痛及时率胡：携管理标准矿99%予a.渠实施措施：腹参照我公司握——催ISO90邀00董《物业的维轨修服务》程意序文件执行莫，在接到维红修通知时保顶证在十五分驻钟内到达维签修现场，零权修现场及时概完成，急修骨不过夜，在昂保修期内如锻建筑单位不坊能及时处理眉的，管理处歇本着先处理巧后协商的办棋事原则，并筑按照《维修凭回访制度》懒进行回访及证记录，搞好淘质量跟踪。腰b.升计算测定依钞据：在每次万接到维修通弯知时，维修钳人员要详细镇填写维修单绵，注明需维兵修地点、报巾修事项、报京修时间、待捕维修完成后促，由报修人静填写到达时附间，实际维激修时间，最蹦后由维修技批术人员填写录维修质量验券收结果交报既维修人签字尾认可，以上吉程序不得出毒现任何漏填悄及不真实现启象。根据维象修通知书检求查维修回访头记录，不能芳出现缺回访冲或记录情况扰发生。策3.保洁顶率：父管理标准丧90%迎a.事实施措施：燕参照我公司企——集ISO90适00旷《物业管理激区的清洁管临理》程序文群件执行，由擦专职保洁员艳十六小时进符行保洁，并秋巡查制度，车建档记录，慎由保洁主管妈监督现场打壤分，做好每芹次考评，确湾保小区垃圾灰日产日清，别设施完好，钉无环境污染梳现象。腰b.牵计算测定依毫据：建立健具全检查管理销制度，不得净出现制度不刺落实、环卫案设备不完善裁情况出现，六每栋楼天面象、通道、楼社梯间、区内合道路、绿化田地等不得出哥现大面积污芬染，环境及泻设施良好，电定期进行消蔬杀，没有违浩反规定饲养葡家禽、家畜扣的现象。振4.维修恶工程质量合丰格率及回访槽率北管理标准缝100%留1痛、实施措施苏：参照公司短——铃ISO90债02帜《物业维修话服务》、《回维修回访制恶度》程序文违件执行，分宜项检查，并冰通过质检人基员的检查和府用户的验收恋来确保维修殿质量，满足幅住户需要，种并做好回访动记录，并通从过质检人员损的检查和用户户的验收来弓确保维修质篮量，满足住境户需要，并欲做好回访记跨录，建档造帝册，使住户者满意。姻2秃、计算测定结依据：小区膀所有维修工蒙程都必须具培有详细的维肾修记录及验趁收记录，主钳要维修工程随要建档造册东，并由质检筋人员签署验起收合格单，穷每项维修工绘程完工后，返对用户进行岂回访，并针泉对回访情况狠提出整改措乖施。炉5.路灯苹完好率戚管理标准年95%茶1事、实施措施呢：参照公司丝——汁ISO90石02效《公用设施涝管理》程序覆文件执行，钳指定专职公预用设施管理察员，进行维芳护管理，实棍行巡查制度杀，建档记录阻及时维护，讯由维修主管狠监督，确保兰路灯完好无肌损，正常使重用。甩2浪、计算测定幅依据：小区忠内路灯随时德处在完好状局态中，在二删十四小时中蹄无论任何时串间出现故障验做到及时修谜复，做好维桑修记录，填正写巡视日记采，确保正常蹄使用。歪6.大型朝及重要机电柏设备完好率嫁管理标准狮99%拥1透、实施措施语：参照公司爆——守ISO90困02铜《机电设备离管理》程序瞎文件执行。鹅指定机电设酸备维修人员途定期进行日贤常维护保养湾，并由主管内工程师负责硬验收及监督疤，副主任负足责组织质量税验收及建立仍由管理处副找主任、主管草负责的机电闯设备运行管愿理组对所有床类型及重要零机电设备提且出维护保养能计划，建档馋记录，分类征控制，确保融正常运行。趋2征、计算测定论依据：建立贺健全大型及朽重要机电设匪备管理制度侨，制定定期忘维修、保养捧计划，对设尊备运行情况僵每汗60届分钟由专职仿人员巡视一繁次，并同时稠做好巡视记必录，对各类撕重要机电设隶备每班填写忍运行日记，夺并进行运行架状况分析，误使设备在动裳态运行中的失隐患得到及舒时排除，落悲实以管理处抬主任全面负育责，主管工舅程师质量、紧技术把关的兔岗位责任制盈及工作程序致，使各类设蚁备运行、保驻养及时合理缘，延长设备涨使用寿命。瓶四、设备系杠统的应急处赚理方案残设备故障处丽理规程故障分类震设备在运行纠中，凡由于弄人为因素造趁成不能提供妹正常服务情委况均为故障旬，凡故障发责生时，均应指视情况分重摩大故障和一诵般故障两级质处理。重大讽故障包括：辰人身伤亡事幕故；设备故留障导致经济雪损失达人民辈币万元以上孩；因故障引百起整个小区刃停水、停电辱、发生火灾芽等。猜除上述重大洒故障外，其营他为一般故扭障。确故障处理通兆则臣发生故障时朵，值班员应恋立即处理，忧一般故障应吐先汇报后处废理，事后做涌好记录。重站大故障应一略边处理，一散边汇报，在东接报后半小坏时内到场。蓄根据表计的惊指示和设备荒的外部征象遮，判断故障却的全面情况乞，尽快限制惕故障发展，凭迅速地排除死危及人员与届设备安全的分因素。记最迅速恢复但设备（设施临）至正常运扮行状态。浇处理故障必书须迅速、正乡确、果断、垮镇静。不得暑违反安全规座程。械管理中心物延业经理是处脊理故障的全乱面领导人，章负责调动对锯于需要立即创抢修的设备乏，值班员应纯判断故障部辟位和性质后冤在工程技术定人员达到之份前，把工作烤现场安全措谦施做好。缎重大故障处筝理职责监凡发生重大记故障，由值秩班人员立刻编通知工程部非，按相关应续急处理程序诵采取措施。爸工程部接到歼报告后应立绑即到现场指抄挥故障处理要，并上报管析理中心。管束理中心应尽俊快赶赴现场阁，负责全面熊指挥。斯一般故障处观理职责圾对于一般故碌障，管理中辛心可授权工简程部处理，榜工程部应及立时报告并做叮好有关故障嘱发生和处理默记录。鸟供电电源停港电故障处理箭规程撕电源故障分循以下几种情宝况处理：摊在接到供电趟部门发出的池临时停电通胞知后，管理识中心应立即绑通知小区内俩各有关业主俩单位。御停电部门的沙例行检修，绩管理中心提阁前一天发出艰停电通知。酿如因小区内踪故障引起供升电回路停电曲，应尽快排老除故障后恢瓦复送电。有如设备或线闲路的电气联沾络部分发热致、发红，不仪能继续运行套时，应设法斗将负荷倒换软至其他设备样线路供电或肃者降低负荷献，并继续观腰察，采取相寒应措施。尤低压配电柜速母线及其引营出线故障时改，应将故障费段母线隔离纠，然后设法贤对未受影响炉的部分恢复慢送电。轧如供电局对浆小区突然全忆部停电，则糕应立刻给楼便内各有关单师位发出通知敞，告知原因傅，设备值班亏员应坚守岗滑位，待恢复要供电后，马晓上启动设备伟，确保『迎耻宾华府B区涝』正常工作市。撑停水及故障薄处理规程万在接到自来捧水公司发出定的停水通知欧后，管理中爱心应立即转步告楼内各有无关单位，并伶积极采取储搬水保障措施顾，减少停水荣影响。惭若安排水池艰清洗，管理裙中心应提前扶三天以书面雁形式发出通稍知，通知内若容包括清洗伴时间、停水族时间、影响较范围等。代给排水设备蛋故障一般处顾理程序：袋给水泵出现到故障时，值墨班人员应马准上启动备用此泵，然后及秩时对故障泵葱进行维修。富排污泵出现负故障时，应警迅速抢修，步若一时不能具修复，应准耻备临时排污化泵。蛾若供水网出订现故障、发坑生泄漏等影爆响正常供水竹，值班人员反应立即关闭钉泄漏部位前炼端阀门，及构时通知维修翁人员抢修。收排污管、雨宪水井等因堵材塞造成下水承不畅、浸水役等，立即组爷织人员疏通似。滋发生火警处幕理规程躺大楼发生火稼警时，要做正到忙而不乱胀，及时报警臂，并做好灭鸟火及疏散人注员、抢救物骂资等工作。款采火灾报警程卫序垒发现火警时令，立即用消哭防或普屋通向中竿央监控室报溪警，也可启须动手动报警真器，使搂层增警铃、火灾脊报警器的信板号传到中央元监控室。舍用报警乒时，必须讲水清下列事项毯：火灾发生良的具体地点史、火势大小雁、燃烧物质省、报警人的位姓名和身份垒。沿接到报警后乓的处理办法雀中央监控室资接到报警信脚号后，利用裕对讲机通知抹巡逻保安员洞立刻前往火善警现场。如携属火警误报屑，应通知中级央监控室复互位；如证实访火警，应立衡即通知中央碎监控室启动恒报警设施并还通知相关人均员到场施救忠。交中央监控室竞利用消防广劫播，引导人糖群利用消防先楼梯向安全课地点疏散；懒使电梯降至监首层；切除疫火灾区域电游源，准备启缘动应急电源蜻；启动相关恳防、排烟风极机、消防泵纲。简管理中心经尚理到现场指双挥灭火，管注理中心其他捏人员要立即翁到现场参与罗灭火，设备余值班人员则帖坚守岗位，配随时听从指严挥。由派人到大楼带门口引导消塔防秃队进入火场站，指示消防油栓位置。胡其他设备故店障处理规程单当设物备发生故障珍时，应立即商检修，并尽赚可能把影响术减到最低。烛由于停电导拒致设备不能挤正常使用时扭，有应急电蛾源的应立即叛供应，确保颤重要设施设邻备正飞常运行。虽五、日常设脱备养护操作陈规程亩高低压配电树柜保养规程目的铅确保高低压脾配电柜的正族常、安全运布行。适用范围蛾适用于各管姓理处高低压艘配电柜的保捕养工作。内容准备工作格在配电柜停术电保养的前赤一天通知客攻户停电起止枣时间。年停电前做好牲一切准备工乱作，特别是捎工具的准备搜应齐全。尽由维修组组垮长负责统一过指挥，力求并参加保养工矮作的人员行恐动统一，分忠工协作合理奋，以便高效概率完成工作蹲。停电迈断开柴油发餐电机的自动炕空气开关，碗把发电机选朴择开关置于包“茄停止舍”纠位置，拆开射蓄电池正、燕负极线，挂气警告标识牌飘，以防发电覆机发送电。承逐级断开低寨压侧空气开任关，然后断犁开变压器高膏压侧的负荷毙开关，确认罚断开位置后哲，合上接地筐开关，然后京用锁锁住该凉高压柜，并娱悬挂疾“锅有人操作，纱禁止合闸董”管的标识牌。周打开配电柜简门，用试电极笔检查低压姜母排在停电持状态下。保养步骤驶检查母线接纪头处有无变腰形，有无放夏电变黑痕迹弟，紧固联接罗螺栓，螺栓迁若有生锈应否予更换，确兔保接头连接皆紧密。检查挪母线上的绝围缘子有无松庆动和损坏。延用手柄把总危空气开关从袍配电柜中摇米出，检查主不触点是否有罚烧熔痕迹，砌检查灭弧罩划是否烧黑和监损坏，紧固姥各接线螺丝替，清洁柜内牲灰尘，试验的机械的合闸哲、分闸情况跌。悬把各分开关新柜从抽屉柜沉中取出，紧革固各接线端歼子。检查电炊流互感器、判电表、电度伞表的安装和固接线，检查玉手柄操作机晃构的灵活可浓靠性，紧固针空气开关进粗出线，清洁蛾开关柜内和始配电柜后面匙引出线处的铜保养电容柜塘时，应先断悦开电容柜总瓣开关，用打2.5mm盒2以上导线间把电容器逐建个对地进行颈放电，然后甜检查并紧固吩接触器、电沟抗器、电容理器的接线螺绩丝，接地装播置是否良好公，检查电容购器有无胀肚岩现象，并用冶吸尘器清洁脖柜内灰尘。夏保养完毕，多清理工具，黄撤离现场。典用500V岂摇表摇测母品线对母线、拍母线对地绝飞缘电阻在狱0收.5新M樱Ω帆以上。试运行漆断开变压器际高压侧的接舅地开关，确泛认断开位置膛后，合上变予压器高压侧幼的负荷开关骂，观察变压浪器的空载运晴行是否正常剩，然后用锁贪锁住该高压相柜，并取下者标识牌。织逐级合上低暂压侧空气开县关，检查低枪压配电柜是绕否正常工作鼠。自配电柜年保朋情况记录在欺《配电柜年怒保记录表》闭上。记录炼《配电柜年应保记录表》途由部门兼职匹资料员保存塌二年。结机电设备管膊理规定目的才规范机电妈设备管理我的各项规定或，确保机电然设备的良好鸟状态，满足企管理的需要恰。适用范围禾适用于各管顾理处机电设侨备的管理。内容钱机电设备管藏理的目的。堪机电设备管沿理的目的是兽保证设备保源持正常的运孕转能力，避筑免设备受不需必要的磨损绍、老化、腐叶蚀等，延长戒设备的使用纵寿命。拳机电设备管耀理的主要措掩施羞树立以搏预防为主，辜修理为辅，雄“鸦维护与修理速并重心”厨的原则，大币力加强设备田的日常维护投和保养工作予，严格控制愧设备不正常百的操作与事转故责任，确脱保设备的使水用期限，要浊求管理处必愧须建立、建携全各种管理航制度和各项寨管理措施。喇配备与机电宽设备管理工筛作相适应的笨人员、设备忠、仪器仪表论和作业环境鞋。谜制订并贯彻疤执行设备台的帐管理制度伶，健全设备铅及其附件的矿编号、统计早、保管、更茄新、报废等绪管理办法。例制订并贯彻呈各种设备的灭使用、维护篇、保养制度嗓和运行操作聪规程及设备架管理猛人员的岗位盛职责。贡编制并确定腹各类设备修君理周期、类御别、管理程掏序及设备修奶理的复杂系右数。牌制定各种机思电设备的修宰理工日、材预料损耗报表补及备品备件辉定额。路建立健全设榴备很技术档案的例管理制度，眉统计好设备功运行和维修抖记录。棒机电设备管显理的规定擦操作人悔员在使用不奥熟悉的设备啄前必须进行赶有关设备的腥结构、性能溜、操作、维窜护及安全技嘉术等方面的港培训后，方洲准使用和操泳作设备。慢机电设备应民建立严格的说交接及巡视断检查制度。盛各设备必须膛严格执行其傅操作规程，亚严禁不按操财作规程进行中操作。柄严肃处理设商备事故，认雀真分析事故波原因，积极稀及时采取措脖施纠正，预率防同类事故言的再次摊发生。私机电设备安腊全管理规定目的风为规范设备朋安全管理，穗延长设备使吗用年限，确虚保系统的正宋常运行。适用范围懂适用于各管悉理处机电设溜备安全管理武。职责疯管理处主任咽负责机电设港备安全管理惩指导及监管谢。患工程主任（筝工程主管）涨负责对办公惭楼设备日常案运行维护维览修安全管理织工作的安排挎和检查。皮维修员负责危设备房的具架体安全管理球。内容渡机电设备维帖修员必须接慰受岗前安全碗培训，经考蚂核合格方可仗上岗。兼设备房必须橡符合消防要箭求，按规定强配置相应的荐消防设施及脸灭火装置。枯设备房严禁门堆放易燃、猛易爆物品及步任何与设备暮运行无关的筐材料或物品欢。布设备房不可赏以进行明火希作业，如无岔法避免，则燕必须由专人牢在现场看护吨，并备好灭障火器。摊供配电设施肃的维修应在把停电后进行精，必须带电走作业时应做驶好安全措施临并有专人在覆现场监护，昨禁止一人单晓独作业。陷机电设备房巨应保持通风汉，照明以及擦应急灯在停咽电状态下正霸常使用。胞外来人员不景得进入电梯碗机房、配电役房、空调机务房、水泵房袜等各要害部磨位，经管理逝处主任批准剪进入者，必熔须办理登记树手续，并由番工程主任（品工程主管）界陪同方可进入。种维修员必须索严格按照技余术规程对所终管辖的设备疫安全运行状香态及所属机搏房范围内的蹄安全状况进芝行检查，发绳现不安全因振素及时报告常，限期解决紧。挑各机房不得雁随意配备钥种匙，各机房倾钥匙由值班坝人员专人负喘责。无人时尝必须锁好门浊窗，交接班馆时钥匙必须受一起交接。达水泵定期保茄养规程目的赌确保水泵处亡于良好的运滥行或备用状鹊态。适用范围识适用于各管何理处生活泵境、稳压泵、妹消火栓泵、去喷淋泵、潜聪水泵的保养范。内容壳保养周期规摧定设对生周活泵、稳压黎泵每季进行擦一次一般性惩保养，每年计进行一次全篮面保养。交对消火栓泵酒、喷淋泵每砌半月手动点翁动试运转一有次，每季进邮行一次一般论性保养，每困年进行一次到全面保养。两对潜水泵每估半年进行一智次全面保养弓。池对水泵房内著的阀门、止富回阀、压力平表、管道等邻随泵同时保般养。保养内容泵体俯检查泵体应奏无破损、铭扩牌完好、水荷流方向指示件明确清晰、阴外观整洁、咳油漆完好。胞检查盘根完景好情况，若延有漏水应增猾加或更换石吵棉绳填料。特补充润滑油逼，若油质变迈色、有杂质忆，应予更换痛。峡联轴器的联晨接螺丝和橡谊胶垫圈若有堪损坏应予更跃换。煤紧固机座螺困丝并做防锈定处理。距转动灵活、桌无卡壳现象通，泵轴与电轴在同一革中心线上。辨阀门、管道糕、附件。宅阀门开闭灵蹲活，无卡阻殿现象，关闭搂严密、内外补无漏水。欢单向阀动作糕灵活、无漏逃水。命适疾彼狠税扔课平管道及各附制件外表整洁悦美观，无裂愧纹，油漆完乐整无脱落。剂压力表指针娱灵活，指示掉准确、表盘誓清晰，位置植便于观察，蠢紧固良好，咬表阀及接头习无渗水。电机为外观整洁、批铭牌清晰，集各部件紧固刘，联轴器有母防护罩，接涝地线连接良撕好。莲拆开电机接滑线盒内的导背线连接片，狐用500V碍兆欧表摇测赚电机绕组相疏与相、相对抱地间的绝缘伍电阻值不低震于离0嫩.5虑M虫Ω屿。擦电机接线盒状内三相导线扰及连接片连障接紧密牢靠快，无发热变言色迹象，标福志清晰。外秘连接线无移仓动或妨碍操隐作。控制柜耕断开控制柜奉总电源，检姿查各转换开象关，启动、顽停止按钮动怪作应灵活可饱靠。蒙检查柜内空扣气开关、接脚触器、继电第器等电器是旱否完好，紧蔬固各电器接火触线头和接管线端子的接灾线螺丝。肉清洁控制柜伏内外灰尘。试运转触合上控制柜图内的自动空绝气开关，接巡通控制回路宏电源，检查今电源指示应鹊正常。耕手动盘车，古转动灵活。腐启动水泵，时观察转向、琴起动电流、熔电器动作顺境序应正常。室观察水泵运外转应平稳，忌无明显振动牺和异声，压拦力表指示正毙常，控制柜夏各电器无不恰良噪声，三足相电流不平踪衡度小于2拐0%。相关记录谎《中央泵房西运行周记》宝、《水泵季棵保养记录》傻、《水泵年苹保养记录》度由部门兼职脂资料员保存葵二年。杆第九部分尚治安管理江一、消防管菠理妈1、建立消摄防责任制婚防火安全依需靠小区每一卫个人来参与程，建立区域仰消防责任制国，直接消防涛责任人。使悼火灾事故的草隐患降低到渡最小程度。真2、控制火蚂灾隐患要点控制火源绞控制易燃材岔料淹监视和检查困重点防火部装位葵3、加强宣读传、勤演勤访练机4、能有健全的消旋防管理制度凭，建立消防章责任制；办5、皂消防设施有付明显标志，莲定期对消防钢设施进行巡逢视、检查和音维护；涝6、蓄定期进行消盟防训练，保颈证有关人员昏掌握消防基接本技能；桌7、租每年对业主额进行消防知征识的教育和兽宣传；沿公共秩序管捏理龙封闭管理：银小区出入口咸有专人值守面，对进出小术区的人员进帝行登记管理俗和车辆进行钟分流管理；它车辆行使通鼻常，危及人栽身安全处有虫明显标志和戏防范措施；复维护交通秩曾序：包括对玻机动车辆和拘非机动车辆剃的行驶方向渴、速度进行帝管理；沙看管公共财草产；包括楼仔内的门窗、朋消防器材及飘小区的计量幅表、窨井盖罪、小品、花意、草、树木询等；恒保安24小斑时在岗，夜晕间对服务范哑围内重点部结位、道路、刊重点区域、佩重点部位每管1小时至少希巡查1次，后巡逻不少于葬2人，作到圾有计划、有程记录；色小区围墙安粉防监控系统絮24小时处嫁于工作状态权，专人值班惑看管，作好伤交接班记录灵，发现异常锻情况，立即笑处置；误保安的交接堆班按《安全卧管理员交接但班制度》进束行，并认真月填写《安全店管理员值班袋记录表》；赠随时按《安搭全管理的着役装要求》进妨行检查。发辫现不合要求占的，及时令款其改正；猫发生治安案劳件、刑事案篇件、交通事绿故时，应及轻时报警，并柳配合公安部轿门进行处理锄；应交通、停车锣场管理床我公司将充付分利用相关丸设备及训练撤有素的专职向人员，对小封区停车场及客交通场所进篇行24小时晃监控管理，辈确保小区进盾出车辆安全题有序。词合理规划交永通，实现规倍范管理谜建立停车疏桥导系统国有健全的机忌动车停车管笛理制度和管寿理方案；键秩序管理队舍员检查车辆甚，一律先对派司机敬礼再辨进行检查；称必须使用文笔明礼貌语言株；令对进入小区遇的机动车辆律进行登记发织放凭证，出母门凭证放行关；发现载有你危险品或不纷明物品必须支拒绝车辆进让入；如车辆垄明显损伤应济告知车主/拒司机；逆保证停车有柏序，24小恳时设专人服饰务；元长期存放的弄，应签定存交车协议，明众确双方的权轮利义务和收餐费标准。恭建立健全车之辆管理规定机动车辆傻进出车辆须季服从管理员蜘的管理。庸车辆必须按冶规定的行驶尺路线行驶，用不得逆行，姐不得高速行俯驶和按嗽叭冰。佣客户长期在叙停车场内存技放车辆的，搅须办理定位病立户手续，育领取停车证冈放于车上，跌停于指定车轿位，并凭卡朵出入停车场清，按期交纳趴停车费。饥不得在停车绘场范围内洗茶车和修车，伟漏油、漏水缩车辆不许进许入车库。俩车辆出库时巾，管理员凭侧卡放行，特寨殊情况急需兰用车无卡，逆须凭开具的苗证明并出示狠本人有关证上件，由管理匙员登记后方坛可取车。屋为了保证车爬库有良好的国卫生环境，笨进入车库的迅一切人员不烫得随弃留任税何污物及清着扫车上的杂泻物弃之于地丈面。凳施工、送货齐、垃圾清运窄等车辆，必石须经过管理帽中心同意后员，按管理中捕心规定的路敬线及时间通页行。兆自行车、摩王托车喂小区内客户博需要长期保此管自行车和饰摩托车的，家须先办理立鹊户登记手续选，领取存在旅车牌，凭牌泥享受按月收僻费待遇，由猪管理员查收耽。未办理停粥车牌的车辆攀作临时停车碰对待。惭自行车、摩活托车必须存革放在指定位搭置。印四、保安监城控及巡视北合理布控，费人防与特防充紧密结合。位专业保安与珍应急支持相赚配合。胡强化训练与炼高效监控。线五、紧急事骑件处理（略城）列发生火警时拨，一般处理霞程序；杏对盗窃事件解的一般处理宝程序；苏突发事件防鼻范措施。铜相关内容如阻下：菜第十部分催环境管理肿一、清洁管哑理锣我们的清洁辅作业更注重穷专业管理，浮为保证环境揭的清新，实括行标准化保掠洁，采用由右经过严格挑莫选和考核过寻的专业清洁羞公司负责实拒施，管理处忍专人监管，亏保持高水准蚂的清洁卫生姑服务。乌二、绿化管守理贿我们在提高攻绿化植物的愚生长质量，肺维护绿化植逢物优美外型筑的同时，注河重与园林艺劳术协调与融匆合。椅建立绿色的亿“浓四周哭”蓝，最终达到证生态平衡，受环境净化，夺美化感官的疮目的。吊三、消杀管首理滋为营造良好阀的工作和生届活环境，我炸们将以浆“耻预防为主、巩全面达标薪”草为原则，有乱效控制泄“丽四害台”苍密度。里四、排污管较理狗本公司对小著区的污水井拾、排污管、娘化粪池等将气采取隐性化壤的管理，确驼保小区有一笔个无污水、隙无废气、无秘臭气的工作辨环境。全五、污染控桥制怜本公司对各决种可能污染柔源如食堂排三烟、风机噪翻音、机器设辩备震动、玻禽璃眩光采取仇有效控制，旺对垃圾进行歌分类处理和闷开垦节能活纠动。病六、标准管悼理班小箱区标识的准络确性、实用旧性体现了物杜业管理规范甜程度及管理截水平，我们精将结合小区京建筑风格与怠文化品德，典建设和帮助身制作出集安查全、便利、蓄美观诸功能铲于一身的小糟区标准体系薯。踢七、胀一般环境清队洁工作程序1.目的齿保证环境洁咸净。甘2.适用范乘围呜管理处管辖秘区域的公共亡环境清洁工骂作。3.职责推清洁工按各妈自岗位工作袍程序具体实认施日常清洁辨工作。馅环境主管负掏责对清洁工扒作进行指导易、巡查。4.内容锐公共路面、拐走道、地面辣停车场及车善道清洁欣每日用竹扫候把清扫物业庄辖区内外公掌共路面、走不道、地面停扣车场及车道覆一遍，将垃毛圾收起放入细垃圾筒或垃滨圾袋内，对夏于有沙土之拨处应用小扫赴把认真清扫澡，确保地面微无明显沙土结。崖每天对地面邻保洁，及时构清扫地面纸壶屑、果皮、训烟头、积水烛等，使地面拾保持干净、往无杂物、无旅积水。杆每日清理沙跳井、雨水槽久内杂物，确盟保其内无杂匹物。察每两日对停储车场内挡车铜器、垃圾桶录、汽车道闸年等设施清洁拿一遍，将手胸巾放入兑有歪清洁剂的水溪中搓洗拧干吃，对汽车道正闸等进行擦扬抹直至干净章无污迹。挖每周对路牙产、台阶进行愈清洁，确保名路牙、路基扁、台阶表面末无污迹。锈每月用水对娇公共路面、腾走道、地面第停车场及车译道进行冲洗馅，使地面无铲浮尘、无明眉显污迹（冲澡洗工作应安雪排在晚上或恳清晨8时前拜进行，冲洗巷后及时扫干四净，保证无忍积水）。壤地下车库清利洁伍定期清除地系下车库内的拳灰尘、纸屑稻等垃圾。熄将墙面以及天所有箱柜和却器具上的灰也尘掸掉擦净情。洋及时清除地斜下室进出口条处的垃圾，席以避免下水沈道堵塞。沙经常查看车光库内的卫生振情况，不允绞许在地下车菠库堆放物品毕及垃圾。身经常用湿拖御把拖去灰尘眼或用水冲洗携，保持场地粮无浮尘、无榜杂物、无污璃迹、空气流酿畅，无异味挖、无毒味，夜定期喷洒药衰水。锐垃圾的收集存及清运处理请每日晚下班霜前应清除设择置于各区域专（各楼层）休的垃圾筒、迅垃圾箱、烟辫灰筒、茶叶况筐等临时存态放垃圾的容泼器垃圾，收廊集清运时，鸦用垃圾袋装声好，并选择节适宜的通道柔和时间，有沈电梯的，只谨能使用货运里电梯或消防址梯，不可使退用客梯。畅在清除垃圾防时，不能将泰垃圾散落在鸣楼梯、楼面额或路面上。台要注意安全拢，不能将垃委圾或纸盒从扣上往下扔，焰或抛传、抛吵递。岛倾倒垃圾后雁，用水或清煎洁工具将各顶临时盛装垃名圾的容器清耐洗干净，将侵垃圾袋洗净艺套上。宵要经常冲洗杀垃圾间，每劝月对垃圾间布及周转站消及杀两次。雪垃圾清运要鼻日产日清，狼并做到按规捐定时间清运冈。愉垃圾清理过竖程要有清洁况班长进行监选督，必须做域到彻底清理桶。领垃圾不能及什时清运的，诱被委托单位介要说明原因烛，并保证不宇再违规。胀清洁班长认倚真及时地填岁写《垃圾清搏运服务质量增记录表》。为在实行垃圾更分类收集处佣理的物业，睬要进行垃圾筛的分类收集筑、存放和清裙除。大堂清洁伙大堂清洁的誉原则是：以农夜间操作为叠基础，白天辱进行日常保蹄洁。航夜间定期对互大堂进行彻深底清洗，抛徐光，定期上席蜡。操作时陷，上蜡区域该应有示意牌誉或围栏绳，债以防旁人滑椒跤。召日常保洁要傍求每天对地猎面推尘数次烘，大堂内的仍其它部位和飞公共设施，进如玻璃柱面地、墙面、台灶面、椅子、李栏杆、沙发旱、灯座等，魂要每日清洁弱，保持光亮霜、明净。总操作过程中番，根据实际屈情况，适当绿避开客人和锣客人聚集的淘区域，待客壤人离散后，疑再予以补做罪；客人进出陆频繁和容易毒脏的区域要挤重点拖擦，春并增加拖擦痛次数。火遇下雨（或弯下雪）天，蒙要在大堂进名出口处设置袭伞架（或伞耍袋），踏垫勒、铺上防湿御地毯，并树警立泻“妇小心防滑童”池的告示牌和程增加拖擦次离数，以防客警人滑跤及将饶雨水带进楼次内。宅办公室、会励议室的清洁原（办公、写雄字楼、商住景类物业）。酷准备：进入乞办公室、会勿议室保洁前待，一定要准区备为保洁所柴需清洁工具砖和物料，有鹅清洁车的配贵置的，要将慰清洁车停放箩于门外靠边糟一侧，取用梅口向内，不肉能阻碍走道括，碰伤行人江。比进入：如果途在客户上班患前或下班后图工作，最好愁每组2舒—杆3人，专人怪持钥匙开门秧，同时进入借门不要关闭茫。室内若有五人，应先打颂招呼，得到弟允许后再工狸作。久检查：进入奖办公室或会垮议室，先查删看有无异常愧现象，有无选客户遗忘的悦贵重物品，孙有无损坏的锄物品，如发抱现异常，应蜜向主管报告精后再工作。振清倒：清倒竟烟灰缸、纸扰篓、垃圾桶德。倒烟灰缸律时要注意检后查烟头是否匠完全息灭；盆清倒纸篓、程垃圾桶时，谊应注意里边展有无危险物零品，并及时芹报告。趁抹净：按一啊定顺序，依仇次抹净室内杀办公用具和砍墙壁。毛巾商应按规定折粪叠、翻面。贿整理：台面熄、桌面上的校主要用品，具如、台挖历、台灯、迈烟灰缸等抹但净后应按客稀户原来的摆时设放好，报次纸、书籍可叨摆放整齐，家但文件资料线及贵重物品羊不要动。逝吸尘：按照蓝先里后外，石先边角、桌则下，后空旷绒地的顺序，祖进行吸尘作肢业。辰椅子等用具索挪动后要复猪位摆好。发薪现局部脏污前就及时处理树。惜关门：保洁渡完成后，保杠洁人员环视谊室内，确认太质量合格，颗然后关门、钓锁门。蛙记录：认真途记录每日工特作情况，主尺要指保洁员五姓名、保洁照房间号码、梅进出时间、捕作业时客户看状态（无人桃、工作、返进回等）、工遇具设备有无蛮损坏等。注意事项。与对办公室的原日常保洁，畅由于受时间基制约，需要滩在规定时间盘内迅速完成论工作。因此渔，必须制定潜周密的保洁已计划，然后福要求保洁人许员按计划工拴作，动作利篇索快捷。配地拖、抹布葱等保洁工具忙可准备2份惧，以减少往执返清洗的时散间，提高短奴时间内突击枪作业的效率垫。厦抹办公桌面半时，桌面上岸的文件，物览品等不得乱经动。如发现聋手表、项链伙、钱包、手律机等贵重物宾品，应立即嘴向主管报告枪。位吸尘机噪音浴大，室内吸老尘工作可安猫排在客户上嗽班前或下班岛后进行。盈水沟及污水仙管道的清疏耗每天要巡视煤一次,发现苍明沟或暗沟疯有堵塞现象痰，须及时清汇疏。秤每半年对地跳下污水管道钞进行一次全这面的清疏；摘平时如有堵津塞，必须随吩时清疏。害在清疏地下蓬污水管道时老，先用拉沟糠打开沙井盖钳，捞起沙井阀内的悬浮杂猫物，把沉积铸在沙井底部钉的淤泥杂物坡清理干净，终随即用竹片沈或用疏通机适疏导，直到真污水管道完砌全畅通为止具，然后放回疑沙井盖，并塌冲洗脏污了摆的井盖和周闯围的地面。能洗手间的清胶洁清洁程序摘准备：工作寨前，应备好绿清洁洗手间液的基本清洁焦工具和清洁梅材料。芽冲洗：进入歇洗手间，首宅先放水将卫亲生洁具冲洗份干净。跳清倒：扫除功地面垃圾，仪清倒纸篓、争垃圾桶。蝇清洗：按照鲜先云台、面脚盆、后尿池湿、便桶的顺斥序，逐项逐餐个刷洗卫生农洁具。卫生要洁具要用专答用刷子、抹末布、百洁布胞、海棉块等跑工具配合专层用清洁剂刷许洗。优抹净：用抹盆布抹净门窗糕、窗台、隔赤板、墙面、爹镜面、烘干休机。调拖干：用地阁拖抹净地面夏，使地面保米持干爽，不内留水迹。胸补充：及时太补充手纸、荒洗手液（或县香皂）香球趋、垃圾袋等若。践喷洒：按规馅定喷洒除臭标剂、空气清疲新剂。剥撤离：收拾援所有清洁工航具、清洁物更料。撤去蒸“蚕正在清洁刚”允指示牌，把禽门窗关好。注意事项缝清洗洗手间株时，应在现寻场登立勺“男正在清洁屯”监指示牌，以杠便客户注意江并予以配合写。赤清洗洗手间分所用的器具痒应专用，使寒用后应定期饮消毒，并与蛇其他清洁工巾具分开保管富。林保洁人员应地该自我保护奸，保洁时戴龟保护手套和那口罩，预防厚细菌感染，趟防止清洁剂盖损害皮肤。赚注意洗手间粉的通风，按怪规定开关通击风扇或窗扇素。愿八、清洁工泽作检查规程泻及标准目的坏保证辖区环爷境的清洁卫鸟生，对清洁咱工作作出客宜观评价。也2.适用范级围误辖区内的清订洁卫生工作奏。3.职责纷清洁班长负棉责清洁工作边的作业指导辈和日常巡查腰。简环境主管在飞日检时对清筛洁卫生工作湖加以检查。暮管理处主任誓负责清洁卫麦生工作的抽然查和周检。4.内容确清洁工自查较：清洁工依线据本岗位责缴任制、卫生漂要求、服务葱规范，对作缩业的效果进域行自查，发梯现问题及时眨弥补、解决比。邪清洁班长检区查：班长在膜指定管理的洽岗位和作业丈点，实施全跪过程的检查桨，发现问题昂及时纠正解墓决。弯环境主管巡桶查：每天环扒境主管对辖蚕内的区域、待岗位进行巡铲查，应结合样巡查所发现阁的问题和抽辟查纠正后的焰效果，把检恶查结果记录谋在《巡视检棒查记录表》坟，并将未能茄解决的问题纯上报管理处斜主任。煎管理处主任齿抽查：管理亡处主任对辖熔内区域、岗阶位和作业员醉安排有计划稳的抽查，每拌周不少于辖异内25%的树区域、岗位绞、作业点；纠每周对辖内润区域作全面厉检查，及时阁解决问题。检查的内容军清洁工的言搂行是否执行齐行为规范。滤清洁工的仪趴容仪表是否邪符合有关规盘定。旧清洁工的工它作质量是否收达到各项卫安生标准。辈清洁工的作果业操作有无东违反操作规川程、安全条障例。夕清洁工的服缸务是否按服次务规范进行顽服务。开辖内区域的使公共设施设搞备状况。检查的要求勒检查过程中危发现的问题酱，不仅要及新时纠正，还受要给清洁工喝分析原因，搬对员工进行新教育、培训列，以防类似登问题再发生伤。锦将检查的记息录作为对员气工工作表现怠等考核依据奔，依据有关侨奖惩制度对猫员工进行奖洗惩和处理。丧通过检查、阁测定不同岗随位的工作量脑、物料损耗份情况，考核起员工在不同吩时间的作业汤情况，更合院理地利用人罚力、物力，夕提高效率，柏控制成本。周在检查中对爪发现的问题真进行分析，士找出原因，歇提出改进措车施，改进服惯务素质，提锄高工作质量仁。米各项清洁项坛目的检查标筛准宫4.担7.1痕大堂带保持地板无健脚印、无污壳渍、无烟蒂宗、无痰迹、舰无垃圾。灿大堂内的其畜它部位如柱蕉面、墙面、补台面、栏杆通、椅子、沙勺发、灯座等聚保持光亮、嘴整洁无灰尘肥。湖玻璃大门无秆手印及灰尘列，保持干净寇、光亮、完疲好无损。架大堂内不锈临钢设施，保奋持光亮、无膨污迹；烟缸脚，无烟灰迹烛、无痰迹。迟公共区域（蛛包括走道、旅茶水间、扶秒梯、电梯及恭电梯厅、室栋外场地）。沿电梯轿箱及淘电梯间地面趣保持清洁、跃光亮、无污零迹、无水迹储、无脚印。打走道四角及樱踢脚板保持右干净、无垃夺圾。勾烟灰缸保持莲清洁、无污具痕，烟蒂不剪得超过6个触。悼茶水间保持婚清洁、整齐漆、无污水。粉楼面垃圾箱筋放置整齐，冤把垃圾袋套溜在垃圾箱上答，四周无散龙积垃圾、无双异味。哗墙面及走道短设施、门框警、通风口、巧灯管，保持宿干净、无积术灰。枕安全扶梯台精阶保持清洁甲、无污物、畏无垃圾；扶凭杆上保持光运亮、无积灰肚。锣保持电梯梯诉门光洁、明干亮，轿箱及厕四壁地面干痰净、整洁。惩室外场地的疮地面，做到盾无垃圾、无遥灰尘、无烟燥蒂、无纸屑丽，使人感到温宽广、舒畅株。层明沟空洁、解暗沟不塞、如管道不堵