聊城XX小区物业管理项目的投标书

正本冠县某某住宅小区物业管理项目投标书工程名称：冠县某某住宅小区物业管理项目滚投标单兰位：践冠县某某物眠业白法定代表人吴：宗XX美望仿投标日坛期：曾20够1走7删年侮11烛月脖29织日总目录袖第一部分产投标函区4反1、法人把代表身份证泰明镇书登5慎盗2、羡投标文件签技署久授权信委托务书贸6帮3、抛投标函旷7驾约4、唱标一能览表锁8灶燃5、企业简训介攀9慎第虽二饶部分技术松部分尖.....蕉.....腐.....滑.....瓣.....催.....签.....兼.....质.....那.....辣...全11额秆一、绵物业管理的惩认识及管理弯服务的整体录设想与构思夏1劣3粒剧二、惨主要工作环禽节的运行程钟序，各阶段炉工作计划店1胖8地填三、假机构设置、拣人员的配套司、培训与管引理冷2膨5北初四、慰管理指示与溜措施温2势6汪改五、导前期物业管穷理服务内容鸟28艳炎六、面常规管理服牵务内容掠及服务承诺炊29秆标（1）认房屋设施、血设备管理、远维修管理具佣体实施方案史.....危.....育.....咽.....岗.....零.....声...31贸忆（妥2）耍市政等公用亲设施管理具宏体实施方案辽.....社.....驶.....陪.....放.....献.....霜.....许.....诊.....族.....肃.....桃32愤（3）币公共秩序维截护及治安配叹合具体实施略方案焦.....宾.....蜘.....畜.....晃.....填.....乎.....祖.....海.....筋34喘旱（酒4）先环境卫生的翻具体实施方倚案浙.....议.....刮.....踏.....珍.....昼.....向.....突.....蚁.....卵.....服.....袜.....概.....符.....馋..35民板（否4）袖绿化养护的哭具体实施方晌案黑.....耍.....迎.....财.....疤.....索.....萝.....仅.....势.....坐.....浩.....列.....栽.....怎.....脾..36迎旅七、定意外情况的窃处理与措施所38膏笨八、妇管理制度凡的制定答40却工九、冈档案资料的喝建立与管理作42舌小十鹿、炼创新措施初46旁第令三常部分榴商务篇部分冒.侮48性一钟、鱼投标报价汇卫总表疏49撞物业管理费挺用测算汇总萝表谨50纽第四部分茫资欣信香部分肉51疑一龙、投标妙人基本耽情况厘及管理来业绩茶.....作.....浮.....赠..裙52闯二、自拟派驻朵项目产经理情赛况俗.....荷.....辟.....敌.....妄.....材.53窗三娃、易主要专内业技光术人员亩情绑况厕.....煎.....疏.....指.....垃...54盘四充、盈企业证件表.....崇.....坐.....衣.....摆.....呜.....浪.....驱.....促....5浪5第一部分投标函浑法定代表人旦身份证明书孩单位名称：酒冠县某某物知业怒单位性性质：违涛宽有限责任吗公司辛阳画地验址：捆毛价冠县城镇迟和平路中段塞意川成立时间：尝20煎12翼年拌03勒谢月犹2泪3影日犹经营期限：件20咳12牲年03月撇2开3佛日至20负22读年03月2像3日摩姓名：系某某墨性别：梢男吴年龄：冬39嫂职务爆：菊总经理爸系俊冠县某某物避业况的法定代表屋人。权特此证明巩。别忧投标鉴人：楚冠县某某物锋业用(盖章)鱼日期：锦2023胶年斧11情月拖29站日宇制投蹲标晌文负件绒签稻署兼授泄权治委姻托谊书鲜本授权委托笨书说明：择我纽某某秋系葛冠县某某物巡业锄的法定代挎表人，现授激权委托沈XX倍参加堆冠县XX房筝地产开发有触限公司此的雅冠县某某小份区小区物业谨管理项目猫工程投标活裳动。很该委托书从碗投标时起止寿承包合同生裳效时止，该赶同志代表我仿单位全权处康理本次投标匆活动中与贵起单位的联系船，由他签字罪的一切文件换，我公司均变认可。希代理人无转顶让委托权，哲特此委托。瞧代理人哲姓名：糟XX缸础性别：男根宗年龄：摧29朱身份证号码麦：3715刷25199扩00400腐0000礼职夜务：贤副经理手投标单位：掩（盖章）巾法定代表人化：旺（签字或盖拍章）油委托授权棵日期宿：趴201新7拆年膨11计月未29茅日恼投标丝函慨致：偏冠县嫌XX房地产岸开发有限公评司领导己1、根据已或收衣到贵方狭的项目招标捧文件，遵循祥《中华人民狡共和国招标染投标法》等帝有关规定，电我单位经考塞察现场和研却究上述项目遵招标文件的财投票须知、殃合同条款、污图纸和其他鸟有关文件后叛，我方愿意赤以个首元/年陶的投标报价拼并按照招标裂文件的条件解要求承包区亏的物业管理炎服务。防2、我方已靠详细审核全妇部投标文件少，包括答疑丑、修改文件称及有关附件丘。鼠3、我方承折认投标函附吗录是我方投虏标函的组成榨部分。丢4、一但我抹方中标，我顽方保证按合迫同协议书中乖规定的质量穴标准和区域潜及时间提供逆物业管理服狐务。贫5、我单位应保证本项目鱼质量达到玩三星级岁标准。选6、我方同伏意所递交的夜投标文件在封招标文件中悟规定的投标让有效，内有氧效，在此期爸间内我方投拍标有可能中章标，我方将披接受此约束汗。巾7、除非另协外达成协议迅并生效，贵控方的中标通占知书和本投笔标文件将构析成约束我们谷双方的合同劫文件的组成源部分。蒸8、我方将天与本投标函秧一起，提交有2000纸0元骆作为投票担穿保。龄投标人搅：答冠县某某物密业课尾漫（盖章）搭单位地址：牙冠县和决平路中段卧法定代表人虹或委托代理路人：趟捆仗麻（签字落或盖章钻）丽邮政编码：洽2525焦00勿：听日期：勺201各7棉年齐11钉月叼29匙日唱标单央1、开标一耀览表甩2、物业管俗理费用测算喇汇总表旋企业简矩介徐冠县某某物稳业横成宰立于20涉1像2年饲3轨月,是具有枯国家物业管界理三级企业配资质的专业熄物业管理公检司。公司成乘立以来,一奖直遵循井“口业主至上、叨服务第一较”骄的企业宗旨调,发扬德“刊团结、务实炕、开拓、创仅新醒”犹的企业精神流,树立了绍“笔以人为本-慰人性化管理歌、以客为尊郊-超越客户怪满意且”纷的经营理念株,创立了具迁有特色的物底业管理模式荒。央鼠嗽目前,垫冠县某某物挥业龟接管有清泉茎明珠小区，晨富华苑小区籍，御龙湾小或区，珺璟苑死小区等茫项目,同时径开展物业管拖理咨询、企乳业管理咨询佣、文化传播初发展、房地伐产全案策划适与营销代理择等多种经营咸,积极在小偿区物业皆、暑园林物业、绞工业物业、吸酒店物业管纵理以及营销摊策划整合、阁企业管理咨世询与顾问、送文化传播发屯展、IT行句业、网络与窑电子商务等民领域进行拓斜展和扩张,顾研究和实践捡物业管理企垒业多种经营答新思路,业伶务发展势头塘良好,前景谊广阔。放在短短的拥5膏年的发展历夜程里,依托樱集团强大的伟人才与资本西优势,公司股按照ISO蚀9000质刺量管理体系屯初步建立起输规范的管理古运作模式,鲜在企业管理挤与经营中取香得了良好的闯社会与经济桃效益。月增展望未来郑,驱某某分物业将一如并既往潜心打上造自身品牌击,不断提高感企业的管理磨运作水平,虏赢得客户的忽信任与忠诚却,赢得企业严的持续稳健今发展。在新湾的里程里,亩某某存物业将以持获续超越顾客睬不断增长的纠期望为准绳盛,努力用精升致管理和温阀馨服务回报奥社会,继续术领行业之新汗,标行业之廉异。以昨日旁的成功作为版今日的起点雄,迈出新的画步伐,走向范美好的明天冷。误第配二向部分缓技术鹅部暑分渠编制说孩明肚国家及省策市有关忌“胜物业管理丹”魔政策法规；言建设部颁册布的《全国幼物业管理示堡范小区标捡准及评分细何则》；斗《物业管理爷规定》；傻“耻冠县某某小盆区住宅小区稍”螺前期物业管察理招标书飘第一章、酒某某小区小们区物业管理托的认识及管狡理服务的整云体设想与构工思皆一、丧某某小区小止区间总概况阿1、安冠县芦某某小区住铁宅小区深项目，暑位于凤冠县白杨路预南侧、清泉谦路西侧事，花由冠县峡XX房地产秋开发有限公霜司建设。掏森2出、本项目总递用地面积虹23499宫.8默平方米。用拣地构成为：份建筑用地技11574肢.8恼平方米（其蹄中公建用地剪278.3请3龟平方米），忌道路用地避3560结平方米，绿烤化用地尼：蜂8365剧平方米。遥耐3柏、本项目总喂建面积岗65164淋.91普平方米。其犁中地下总建向筑面积昆13466哑.34衰平方米，地窝上总建筑面搁积视51698焦.57拖平方米，住最宅建筑面积京51584此.33椒平方米，办药公用房建筑而面积劣114.2鸭4就平方米。次顷4闻、本项目共钟计建筑物隙12缓幢定（其中住宅公12间幢设362微套，非住宅农114.2举4惊平方米）；巧建筑结构：揪框剪趴结构。谱醋5底、本项目的罚建筑密度为老23.16功%；综合容卧积率胃2.18服5%敞；绿化率匪35.80抢%。拔剑6引、本项目规哥划建设机动柔车停车位莲256炮个，其中地航上停车位辜0斤拨个，地下停和车位劲256珠个，非机动冤车停车场所教跌35哲平方米。网衣7、弃本项目于产2023馆年串7略月开工建设吧，工程计划歉于量2023忆年脆7魔月竣工并交线付使用；整露个建设项目皇（计划）与屑2023腰档年右8夜月全部建成劲竣工交付使芹用。其演8、鸡物业服务用末房耀,暑建筑面积为抄39.2鬼7神平方米；坐羞落位置：企小区门口全。笋其他管理配勺套用房寄,酷建筑面积为短74.97位平方米；坐谱落位毒置：夺小区门口马。逐物业粪管理服务的彩整体设想与怪构思拉（一）拌、述高标准、高编水平的管理择措施撤市场定位：曲本物业环境熄优雅货高档舌，具备优质乏物业管理服内务。偏管理模式：黄以人为服务找之本，不断睬完善管理制折度，实践中关开拓创新，熔以抓物业管少理为基础、寿促进精神文眼明建设。管宏理航“催以物为本广”繁角度出发，绢体现小区环申境及文化特萄色注。品形象定位：谊安全、舒适辽、文明、环崭保、便利。泰安全：通过伞完善、严密看、高效、人托防、技防并西举的安全防完范管理体系掀，充分保障怜各管理中心甘安居乐业。事舒适：按照佣服务规范标芽准，以优质使的服务为广索大业主营造粥温馨的生活世环境。此文明：开展服形式多样、阻丰富多彩的部社区文化活躬动，营造、改社区和谐、纤活跃、轻松愧的生活氛围卷。技环保：率提供优良的滋园林绿化保经洁服务，运坝用各种监督掠机制，创造蜜出一个环保多、优雅的居傍住环境。属便利柴：们全方位开展德便民服务，凉为提供快派捷、便利服喝务，体现待“逮某某假”阻人清新、阳位光的生活节丸奏。嫁（鄙二坦）软、具有深度橡和广度的管拳理措施嫂我公司提供个专业化服务桨同时，重视软环境和社会峡效益，在共垦赢的基础上播打造出驴“帆星级补”永管理精品。孤为此我公司蒜在这里郑重物承诺：盛1、因物业号管理单位内堵部人员违法水行为导致管籍理中心损失址，依法承担任相应责任。语2、因管理译不善或操作或不当等原因士造成责任事禾故，承担相信应责任。糟3、炼建立快捷醒服务系统吵我公司始终光坚持疾“必至尊，服不务至上属”颂的企业宗旨锄，把满意界率作为工作甲业绩评价的右主要依据，茫从而最大限吸度地满足绑需求。通过衫运用创新的枕服务理念罢，建立全方嚼位服务系揭统，提供高屈档次的精品堤服务，不断碗提高满意麦度。根据暂的需求信息疾来调度各职驴能部门和作震业层面的日组常服务工作掀，设立信情息档案，高叮效反馈、处苦理意见及牢需求。每月欠按期将别住户贺需求和回访括结果进行深埋入细致的分个析，调整工朱作思路，真样正体现尚“委真诚服务，膜精心管理络”煎的服务理念析。喷（赤三勺）唱、全方位毛的服务意识兵1、专为水业主犯提供便利服沉务帽从广大业跟主的需求出龟发，为广大于业主做实私事。根据慨“溜某某小区住萍宅成小区汉”毅的实际情况丸，合理利用乳公用设施，华为广大业桃主创造充分追休闲娱乐的假场所揪。剃2、弟24小时治议安防范服务娇利用我公司上所服务的带活动作用，充此分发挥安全尸管理工作多咸年无事故的牵优势，做好抖“蹄零事故固”张治安防范工迅作。我公司扫将置入闻“拖门岗对外来欠人员准入请智示制度辜”婶、各安管岗犁全天候24猛小时服务，倘对安管队伍刊实行半军事则化管理。宿3、输营造绿色环达保小区斗养护好本物伍业内的园林杠绿化，植物徒长势良好，挥乔木无枯枝鼓，灌木修剪矮圆滑、造型悟美观，绿篱倘修剪平整，脖草坪四季常旋绿平整。做鼻好污水处理启及水系循环泼处理，保持美水质符合卫贡生标准。惹4、伞抓好精神文堡明建设流1）、识重大节日做凉好节日装饰暴，营造节日畜气氛。殊2）、刊组织开展各引项文艺体育值竞赛活动周，肚促进相互了兼解，增进友枪谊。支（症四判）艳、管理学前口沿理论的掌谣握及应用构管理科学理鸦论包括行为这科学、组织踩学派、社会屠系统学派、芳决策理论、哲权变理论等景。随着科学劫技术的飞速咐发展和市场贫竞争的日益宇加剧，管理蚂科学理论得懒到了进一步椒的完善，其溉前沿理论主飞要集中在以牧人为本、系们统理论、动雪态调节理论掉、效益统一鸦理论和企业肢文化等方面轿。街1、鸭以人为本的士管理理论钞现代管理思剩想把人的因押素放在首位沃，重视处理驰人与人的关寨系，强调人犹的自觉性和冲自我实现，兔主张以挖掘换人的积极性雅、创造性作宜为管理的核暖心。这一理被论对物业管值理行业具有啊重要的指导作作用。零2、成系统管理理河论包现代企业是域一个为了达过到一定的经酿营目的，由环许多相互关世联的要素、锡环节、部门计有机地结合糟而成的整体远，是一个复倾杂的社会技李术经济体系继。辩我公司强调览用系统观念症、全面的观临念整体把握无，科学分析恋，全面实施叛物业管理。勿坚持服务至懂上、注重对短内、对外协废调、实施I幻SO900讯1质量体系台、扩展和应抛用现代管理怕技术等，都礼是这一理论肠的应用。馅3、榆动态调节理馒论堆为了实现管栽理目标，使佛企业取得最雹佳效益，管削理过程的每灭一个步骤、词环节都必须委实行动态调夏节，而不能群把管理过程次视为一成不竭变的模式。寒企业管理通础过动态调节分，就可以使是各要素在各低个环节上保偏持协调、均济衡，又能对焦外界保持灵桑敏的适应性沿，从而最大藏限度地发挥厅其功能作用此。土我公司在物顺业管理工作误中，注重动难态调节理论前的应用，鼓完励创新、加项强信息沟通程和应变能力姓，强调申“过不进则退，乖不快则亡堡”阴的观念以及漫对管理流程谣重新组合从组而达到提高波服务的能瓦力，缩短改昆善周期等。失4、掌效益统一原瘦则悉物业管理给房的产品就绳是服务，不龟仅要满足广作大业主的雁需求，而且饿要维护、增氧进和社会蜂的利益，为减人类社会做忧出贡献。最我公司在本说物业的管理口成本测算方馒面，本着精落心计算成本胃，既坚持以冬盈利作为重铺要目标，以削保持企业发握展后劲，又嫂注意处理好洗经济效益、诚环境效益和忧社会效益的扩关系，保持棚企业长远发者展的后劲。趁5、拥企业文化议杰出而成功历的大公司都泰有强有力的择企业文化内膛涵，它是企爽业赢得市场考竞争的内在慧筋骨，反映络了企业的基惭本信念和发素展追求。婶我公司自从默事物业管理缘以来，始终颤发扬增“耐团结、务实坚、开拓、创拿新验”冬的企业精神乱，倡导以军“忘实现自我、拥服务客户延”丢为自身动力躺，激励员工过的群体意识肢；以企业文炒化为目的，须提高团队合幼作精神，从另而为我公司及的长远发展担提供了强大鹊动力。约第二章茶主要工作环夏节的运行程土序，各阶段寒工作计划帖一、渔采取的管理间方式牵（一）综合落一体化的管趟理方式析我公司将本靠物业的管理怜方式确定为龄综合一体化隆管理，即绢由物业管理量处经理在公闸司总经理直扇接领导下，昂通过各部门司技术支持和任配合，按照势ISO90璃01：20旅00国际质厦量体系标准漂和ISO1烟4000环碑保体系标准括，运用现代疑化管理手段窄，歼对本物业的配房屋、公用泼设施设备、赌消防、治安设、卫生、绿沿化、停车管吐理、社区文皇化等，统一筑实施专业化营管理。裂（二）激励波机制见（1）实施悠日常管理目蝶标责任制，奋增加管理层娇的工作主动格性，我公司吊按照全国物丙业管理示范亦小区标准姿，结合公司肢实际情况，封制订各项管军理指标，管祸理处将按此户标准严格做印好每项工作扬，明确奖惩酬，并与奖金沫挂钩。拌（2）岗位库激励。，我多公司坚持各宣级岗位实行介公司内部公弯开招聘的办秧法，使具有渐真才实学的游员工能充分药发挥自身潜桐力，有机会附体现自己的标价值。假（3）奖金在激励。公司舌每年对员工索进行全方位菜考核，排名筐前棉1歪0%的员工涂将有机会加疯薪晋级。慌（三）监督斜机制浊管理处在开插展物业管理圾的过程中，种定期向我公除司报告工作肆，检讨物业盯管理运作事技务，并制订煤日常工作计团划，实行目连标管理责任挡制，每年对齿管理目标进怀行考核，对泻每个项目的艇管理服务过炭程建立原始瞎记录，通过即部门返查，盯公司内部质柄量审核，送及外部检查买，确保管理他工作的监督烤机制有效运择行，具体作钞法是：窝1、公布管居理处监督投膛诉，设定立意见箱及轮网上电子投倚诉邮箱，2幕4小时受理桂投诉，所有拥员工佩戴工锤作牌上岗，西以便于公开役监督。离2、管理处企定期向公司耕、管理中心厅委员会报告牛工作，检讨悠物业管理事弓宜。舌3、我公司欺根据衰“毙物业管理示贸范小区腔”霞的标准每月蔽对管理处进早行检查，同卧时管理处每阀月对员工进凭行考核。猾4、管理处纤对各项管理秒活动实行监锦督、跟踪、附反馈，每年堡进行两次贵意见征询，竭并不定期随寨机调查，对紫反馈的信息箱做到有分析滚、有处理、留有跟踪、有诚反馈，实行永闭环管理，安使翻业主终的合法权益潮得到保障。势（四）自我辫约束机制毅1、管理处瞧在实施物业舞管理过程中亿，严格执行夜有关法规、咳实施细则。稍2离、管理处对甜员工进行定夫期不定期检妻查，发现问隆题及时纠正板。坐3疑、公司每年缺对员工进行僚年终考核，逆实行开10沿%末位淘汰故制。桂（五）信息框反馈及处理绣机制被1、信息反法馈机制花我公司参照喜ISO90透01:20劣00管理体识系建立信息巷反馈机制，巩以不断提高近管理质量和缴服务水平。午在日常工作罚之中由企业粪发展部全面厨负责用户对剩本公司管理忽服务意见的马反馈，由各蜜职能部门对域专业信息进册行反馈。袖公司内部信评息反馈流程公司总部公司总部各分包单位各职能部门检查监督各分包单位各职能部门检查监督信息反馈协调配合信息反馈协调配合专业公司派驻本小区人员各主管人员各专业班组专业公司派驻本小区人员各主管人员各专业班组日常监督日常监督煎客户信息反罗馈机制客户服务中心投诉或建议客户服务中心投诉或建议相关负责人相关负责人处理处理完毕，在投诉记录本签字并注明完成及情况处理完毕，在投诉记录本签字并注明完成及情况客户服务中心回访，填写投诉回访记录，签字客户服务中心回访，填写投诉回访记录，签字等链认引贡冻反德馈，采取措蒙施疯2、信息反降馈处理机制理管理处通过搅建立全方位猪的信息反馈轿机制，确保发反馈信息通忆道畅通，通申过管理处客棍户服务中心廊分析整理，于及时发出指民令并跟踪检国查，对于反筐馈信息的检幻查方式，统扩一按照公司桨ISO90优01：20黑00标准的位规定，采用手行政检查、佳专项检查、潮交叉检查、辩外部检查、摸外部监督、滩秘密检查等脏方式进行，招对于出现不牌合格服务，流及时按纠正雹预防措施改押进怠二、工作计声划荷（1）日赌常维修工作渔流程客户服务中心接故障投诉客户服务中心接故障投诉客户服务中心派工、维修员准备必要的工具客户服务中心派工、维修员准备必要的工具维修员到达报修地点维修员到达报修地点向了解所投诉的事项向了解所投诉的事项开始维修工作开始维修工作未完成完成未完成完成验收满意后于维修单上签收，维修员签名向解释不能当场完成的原因自行购置的设备故障或因其他原因需联系其有关承造商解决的故障验收满意后于维修单上签收，维修员签名向解释不能当场完成的原因自行购置的设备故障或因其他原因需联系其有关承造商解决的故障向解释，由联系有关承造商清理维修现场后离开向交代何时能完成该项维修工作向解释，由联系有关承造商清理维修现场后离开向交代何时能完成该项维修工作完成后的工程单交回完成后的工程单交回幸（4）火灾资处理流程图报告人报告人消防值班员赴报警拘迈119沟消防值班员失火地点失火地点119现场处理事后处理保护现场保护秩序组织员工赶赴现场保护现场保护秩序组织员工赶赴现场救治伤员清理财物派人引导消防车辆救治伤员清理财物派人引导消防车辆协同有关方面查明原因切断火场、煤气等开关协同有关方面查明原因切断火场、煤气等开关拟写上报材料拟写上报材料组织疏散现场人员组织疏散现场人员转移易燃易爆及重要物品转移易燃易爆及重要物品启用灭火器材启用灭火器材启用灭火器材启用灭火器材失火现场失火现场失火现场失火现场京5）监控中培心运作流程监控中心监控中心消防报警系统消防报警系统闭路电视监控系统闭路电视监控系统报警或发生火灾报警或发生火灾发现问题发现问题通知巡逻安管员查实通知巡逻安管员查实通知巡逻安管员查实通知巡逻安管员查实组织调度兼职(义务)消防员灭火组织调度安全员赶赴现场处理组织人员疏散报组织调度兼职(义务)消防员灭火组织调度安全员赶赴现场处理组织人员疏散报警辆（二）释管理期工作叛计划豪机构设置、刷人员的配套心、培训与管盼理节一于、物业机构清设置市场拓展部市场拓展部财务部总经理人力资源部护卫组工程组环境组担二沿、人员配备遭在管理人员贵的配备方面敌，我公司将量坚持下“盖敬业、精干牛、高效披”糊的用人原则而，确定艰“虾重学历更重尝能力，重水羊平更重品德雨”征的标准，严宁把人才选聘蚂关。管理层担的基本素质尸要求，学历徒达大专以上已水平；操作夏层的水电工喜要求中专以指上文化水平炭或中级以上松技术职称，钟力求一专多块能；安管员熔要求退伍军窗人或高中文妖化，实行半浓军事化管理剖，持有安管尚或消防上岗体证书；保洁何绿化工选调画或招聘有保武洁和绿化养冤护经验的员切工。在管理弱队伍建设上揉，我公司将景采用规范化翻管理和人性耻化管理相结干合的方式，度运用激励机品制，充分调同动全体员工沉工作积极性巡；通过考核巩，表扬先进纯，鞭策后进将，并实行3狂%的末位淘鹿汰制，确保龄管理目标的夸实现。败三堡、量化管理揪及标准化运愚作更1、每年根湾据ISO9非001质量女方针，确定月年度质量目隐标，对满弄意率、机电志设备运作完百好率、维修奖及时率、返产修率及消防翻隐患处理率蜡等作出量化些要求。额2、实行啄目标经营管跨理责任制,孔对管理处管创理目标进行爷细化和量化模,作出具体罩要求。召3、管理处伍对全体员工烛培训指标进品行量化,确桌定培训课程革内容及课时数。僚4、年度考寿核量化,每奇年公司制定暴详细的年度土收支预算方软案,对管理标处采取独立宿核算的方法发,有计划地皇控制成本,县提高经济效惕益和社会效外益。乡第四章疗管理指示与远措施兆一、公众管周理制度桐《精神文明窃公约》、《不治安管理规斧定》、《消烫防管理规定蜜》、《停车圈管理规定》堂、《绿化管梁理规定》、绘《环境保护馆、清洁卫生绕管理规定》击二、内部运咳作制度及岗内位责任制斜《管理处工佩作制度》、皮《管理处员泳工考勤制度倦》、《管理跟处文明服务狂守则》、《嚷管理处员工钞培训制度》荷、《管理处警员工行为规忍范》、《管帅理处安全守挪则》、《管觉理处办公用呀品申请、购燃买、领用管诵理制度》、温《投诉处理贞回访制度》蒸、《管理处酸经理岗位职话责》、《客链户服务主管始岗位职责》佳、《管理员相岗位职责》结、《服务中洒心服务员岗仓位职责》、叔《环境部主险管岗位职责限》、《保洁仗班长岗位职纹责》、《保形洁员岗位职参责》、《园债艺师岗位职绪责》、《园落林绿化工岗谅位职责》、梨《安管主管坝岗位职责》会、《安管班顽长岗位职责弦》、《监控咱中心值班员您岗位职责》缎、《门岗安搅管员岗位职词责》、《巡家逻安管员岗瓜位职责》觉三、管理维病护运作京措施时（听一）设备管驳理槐《监控中心祥设备安全运并行管理制度浆》、《监控扰中心设备运撒行记录管理逆制度》、《填发生火警处社理规程》、渗《停电故障骑处理规程》瓣、《停水故民障处理规程位》、《节能沉管理规定》揭（三）共用绑设施管理扛《公共照明夕管理规定》纸（四）园林颜绿化管理州《吧绿化工作执寸行/检查质凑量标准否》良、俊《殃植物浇水、尽施肥作业标仅准菌》习、悼《莫树木除草、泛松、培土操活作规程绘》迹（五）爸环境卫生管蒙理略《清扫保洁鲜作业执行计斯划》、《清泡扫保洁作业裹执行/检查渠质量标准》早、《消杀管军理制度》、港《四害的防材治方法》中（六）治安柳管理坦《担交接班制度哨》浴、唱《构队容仪表规闯定穷》惧、睡《贯安管正当防库卫必备条件偷》隆、们《亚紧急事件应份急处理枝》圆、侵《听安管员奖罚补规定仅》票、纹《鞠门岗安管员央值班制度林》枝、续《县监控中心管卧理规定烘》穿、周《和消防安全管漆理制度招》锐、反《绣消防设施监宗督检查制度衣》滩、餐《涉重点部位临扎时动火作业肢规定饥》眯、节《赞灭火作战方呢案堆》士、略《职火灾处理流举程燃》毫前期物业管丰理服务内容堪一、秆入住纱管理堵客户服务部柄组织接待业垃主，安排业随主登记，甄填别业主身份蚊（如非业主格本人，经办鸦人需持有经雅过公证的授镜权委托书）盒，检查所带乐材料是否齐烫全，发给业饭主《入住流液程表》，并则在流程单上币签字记录。及客户服务部侍负责收取业群主办理房屋刮产权所需资腊料和相关费胶用，组织业疗主填写鹅《客户合同向、产证及相显关费用的签持收》色，与业主签行署《产权代愁办协议》，幕回答业主有饮关面积实测卧的咨询，并长在流程单上张签字记录；酬业主领取物么业用户手册伐、两书等相漫关资料；长3.物业紫公司办理物缸业管理相关两手续，并收漠取物业管理山费用等相关耳费用；匠4.客户次服务部组织堆业主前往现斑场验房，房怒地产装饰工称程部在入住坡现场解答设译计问题，验呢收无误后双发方填写袜《浆房屋验收单掘》并签字；隔5.房屋早验收存在问模题的，客户虫服务部填写固《液验收问题处线理单劣》提交名房地产装饰瞒工程部，对勾入住时业主纺提出的返修睛要求，由房搏地产装饰工跃程部统一安侨排维修直至缠完成；线6.物业娇公司与需要步装修的业主竖办理《装修喘管理协议》伟，交房地产没装饰工程部教审核后，收阿取业主装修会保证金和相气关费用等；模二、滔入住后服唯务工作盖客户服务部庄就业主入住败时反馈的信父息及总体办即理情况，经惊收集、汇总踏、分析后做跟出工作汇报辨于每周例会乱公布。土入住后，客物户服务部、更财务部负责选按规定完成急面积补差工叼作。跨3.物业弯公司按照流欲程体系为入略住业主提供览相关服务，波做好服务管肉理。守4.客户哗服务部配合塔物业公司做争好业主入住芹后的各项服卵务，根据物里业公司的申健请安排技术屠性较高的建脑筑设备设施受的维修、保辟养，并提供均相关房屋建俯筑图纸、数巷据及设备。蚕5.客户朗服务部配合揉营销策划部眠策划组织的耗相关活动，燥邀请业主参陪加，促进业喂主销售，获属得新的介绍血客户。辰三、宣传工立作麻1窄、饱管理服务收浇费标准公布析上墙及做好限宣传工作汇，盖小区应设置安“论服务热线坚”习，公示服务炒联系。亲2、蚊适应业主需队求，开展有佛偿特约服务来及代办服务窝；并公示服母务项目及收该费价目。吨四、篇装修管理方房屋装修符篮合规定，包看括有小区装换修管理制度紫、装修协议走、装修申请邪及审批记录灿、装修公司笑及装修人员援登记及相关垮材料，有日符常巡查记录俗及验收手续盆等。对私改刻乱拆管线、洽破坏房屋结隆构和损害他挤人利益现象载及时劝止报赛告。划装饰装修期茶间每日巡查留1次现场，填发现业主或斗物业使用人容未申请等级春或违规装修见，影响房屋电外观、危及寸房屋结构安恩全及拆改共旺用管线等损变害公共利益辛现象的，应丧及时劝阻或姻制止；拒不强改正的，报缘告相关行政纹主管部门及姜业主委员会乌，并在物业障管理区域内舰公示。迁房屋外观（纵包括屋面、他天台）完好酬、整洁，外暴墙、公共楼司梯间的面砖趁、玻璃等无旬污迹、无破秩损，涂料强永面定期粉刷殃。外墙及公演共空间无乱徒张贴、乱涂芬、乱画、乱休悬挂现象；慌室外招牌、蚀广告牌、霓正虹灯按规定丧设置，整齐舍有序。帖对小区内虾违反规划私督搭乱建及擅坑自改变房屋煤用途的现象喇及时劝告、朋阻止、报告道并坚决制止聚其违规行为桑，并协助有棒关部门依法港处理。隐五、盲安全防范设浪施吩1、保护公骄共资产完好矮，资产数量朵确保100迫%，完好率需90%；敲车辆、人员俊进出刷卡或晕等级。咳2、保证设箩备设施正常但运转，日常尤维修合格率度和及时率达挺到98%；伏返修率2%苦以下；甘3、所辖区炒域的安全：苦不发生重大咏治安刑事案荐件，不发生堆火灾；员工网及住户安全窄知识普及率眠达100%坑；安全器材艇完好率95交%。搅六、小区蝶管理及业主深委员会的权穗利与职责胞4、基本要川求腐4.1建朵立质量管理腐体系和管理茶制度。弱4.2有桐完善的物业妹管理方案，抗并按规范签聪订物业管理缴合同。肯4.3管演理企业在区优小内管理中庆建立本企业滑的形象识别羊系统:服务颤理念、行为凳规范（专业箱着装、佩带零标志、语言库规范、文明缩服务等）。栽4.求4征采取多种狂形式如走访愤业户、恳谈呀会、沟纹通、问卷调翻查等，每年锈与50%以疤上业户做有胖效沟通：每冤年有效投诉她处理率10桂0%；每年你进行一次满选意度测评；品有效样本覆窗盖率大于5已0%，并对竖薄弱环节持吵续改进。主4振.5缓建立完善的致档案管理制执度（物业竣耕工验收档案镰、设备管理地档案、业户挠资料档案、咸物业租赁档号案、日常管叙理档案等）凡。向4.够6背适应业主尘需求，组织榨、配合开展辆社区文化活教动。堆4.蔬7丢建立健全轮财务管理制揭度，每半年饭公布一次物是业管理费的干收支状况。群4.8协嚼助业主成立熔业主委员会植业主委员会睁的权利与职辜责再业主委员会市是指由物业张管理区域内铅业主代表组右成，代表业站主的利益，挥向社会各方废反映业主意司愿和要求，观并监督物业京管理公司管激理运作的一粮个民间性组岸织。姓《绳物业管理条避例章》规定:挖业主委拣员会执行业赖主大会的决甘定事项，履萝行下列职责场：拿（一）纳召集业主大名会会议，报汽告物业管理奶的实施情况驴；克（二）恰代表业主与盏业主大会选古聘的物业服烟务企业签订赔物业服务合梢同；择（三）特及时了解业纯主、物业使啦用人的意见横和建议，监害督和协助物右业服务企业旧履行物业服习务合同；邻（四）制监督管理规长约的实施；所（五）瘦业主大会赋艘予的其他职励责。廊常规管理服戚务内容走及管理服务浆承诺指标谷一倍．服务内容备1、物业管靠理区域内综论合管理服务宿；另2、物业管唇理区域内公命共区域清洁橡卫生服务；奋3、物业管愚理区域内公献共区域秩序股维护服务；格4、物业管负理区域内公沟共区域绿化侨日常养护服遮务；洞5、物业管愧理区域内公犁共部位、公观共设施设备太日常运行、吐养护服务；秋6、供水、岩供电、供气工、电信等专渗业单位在物汇业管理区域克内对相关管漂线、设施维配修养护时，腊进行必要的飞协调和管理丽；御7、物业档赵案资料的保翅管及有关物精业服务费用爷的账务管理通；落8、物业区办域内业主共纺有车库服务疯；裤9、物业管领理区域内业刮主、使用人伴装饰装修物奸业的服务；姥10、其他胸管理服务内咸容；视二、详细管啄理蔽1.1综合娃管理服务辉朽前期物业服侧务企业向业盘主提供物业悦服务手册。袭持承接项目时懒，对物业共鉴用部位、公加共设施设备判进行认真检摇查，验收手涉续齐全。午寄客户服务接董待场所工作卷时间不少于掉8小时，其寿它时间设置雀值班人员。爆设置并公示辰24小时服幼务。绪寨24小时受熊理业主或物补业使用人报那修。急修2哑0分钟内到堤现场处理，甩一般修理2槐日内完成（胡预约除外）谋。碎区对业主或物环业使用人的坝投诉在2日拒内答复处理狮。扭悉提供3种以支上便民（无鲜偿）服务，序电瓶车接送披、配置手推袍车、邮件收欺发、信息咨枯询等。刚盗每年开展2俘次以上一定魂规模的社区恋文化活动。刘肥每年的沟通落面不低于小扎区住户的7钳0%，每年演至少2次征保询业主对物升业服务的意挽见，满意率酿达90%以鹅上。对不满四意事项进行勇分析、整改膊、回访，不陷满意事项回候访率达80培%，处理率辟达90%以夺上。另房屋设施、土设备管理、趣维修管理具筝体实施方案哄累房屋管理较迷.1制定完唉善的房屋管舰理规定、房殖屋维修养护麦制度、小区最巡检制度、卖房屋装饰装寒修管理办法扁、户外设置和物业管理规溉定等规章制差度。梁膛.2每年第刮四季度制定纳下一年度维处修养护计划离。纪愿.3小区主者出入口设有厚小区平面示塌意图，主要防路口设有路母标，组团及叹幢、单元（驶门）、户门盯标号标志明惨显。宫池.4房屋外斥观完好、整岁洁，外墙面同砖、涂料等篮装饰材料无惩脱落、无明百显污迹。梁米.5楼梯、修扶手、公共土门窗、休闲武设施等共有累部分牢固、焰无裂缝、无棒破损、无明换显污渍，使额用安全。悼仔.6室外招杜牌、广告牌踪、霓虹灯按杰规定设置，午保持整洁、热统一、美观逃，五安全隐叶患或破损。屋棍.7对违反牲规划私搭乱株建、擅自改泛变房屋用途哄的行为及时置劝阻，并报霞告业主委员垄会和有关部别门。上看巡查与维修挪养护就托.1巡查翁根据小区实怕际情况选择盯房屋维护巡笨查项目，包冤括：--每雪年1次观测孕房屋结构，援发现特殊情衔况及时上报泻，必要时请慰专业单位进朵行检测评定爆；叉--每年检哗查1次墙体乐、墙面；卖--每年检引查1次顶棚慕；避--每年检尽查1一次楼端梯、扶手；地--每年检冠查1次屋面驱保温隔热层梯、防水层；章--每年检撤查1次散水抢坡、雨檐台禽、连廊；惭--每年全贪面检查1次平楼板、地面每砖；螺--每年巡舟查1次小区仆各标识；邀--每月全刮面检查1次番公共门窗；自--每月巡拢查1次路面拳、侧石、井列盖等；瞎--每月巡暖查1次围墙杜；剃忌.2维修服店务贩在房屋巡查基中发现的破斥坏及时安排屯专项修理。青依照合同约忆定，属于物嗓业服务费用匹中支出的维全修项目应在查3日内组织豪修复；需要寇动用维修资煎金的，应及聪时编制维修监计划或专项酬维修资金使宾用计划，并星于3日内向么业主委员会狼提出书面申池请，根据业宰主大会的决驶定组织维修测。袜既装饰装修管景理踏拌.1受理业菌主或物业使尤用人的装饰纠装修申请登阵记，与业主波、物业使用猾人或装饰装欢修企业签订衬装饰装修管蔑理服务协议姐，告知业主众或物业使用剥人装修须知北和注意事项浊。糕亲.2装饰装姐修期间每日那巡查1次现格场，发现业翠主或物业使垄用人未申请田等级或违规周装修，影响译房屋外观、淋危及房屋结城构安全及拆侮改共用管线螺等损害公共画利益现象的北，应及时劝谢阻或制止；未拒不改正的啦，报告相关贫行政主管部酱门及业主委坚员会，并在区物业管理区搜域内公示。灰眼.3装饰装息修结束后进支行检查，对绳违反住宅室湖内装饰装修逮管理服务协留议的当事人猪按照约定处林理。中锅.4委托清加运装修垃圾电的，应在指维定地点临时酷堆放，采取魄围挡、遮盖失等措施，在瓜3-5日内装清运。自行夕清运装修垃然圾的，应采序用袋装运输浸或密闭运输勇的方式，在板3-5日内歌清运。粒市政等公用情设施管理具排体实施方案矿绳公共照明港稿.1院落、猴楼道照明、陈每月巡查1掌次，及时修岭复损坏的开玩关、灯口、环灯泡；保持及公共照明灯纱具清洁，亮石灯率90%流以上；院落垒照明灯按时但开启，满足盆使用要求。脖五.2公共照竞明系统控制费柜、线路、颜灯具综合检宗修每年1次文，控制柜工驻作正常，无枝损坏组件；垂灯具基本无捐损坏、无变矛形、无锈蚀击，完好率8陕5%以上。暗码电梯犯词.1电梯设羡备运行情况哲每日巡查1侦次，建立记德录。柏地.2保证电艳梯24小时搅运行，轿厢葡内按钮、照筝明灯具等配堂件保持完好寄，轿厢内整般洁。鞠袖.3委托专闻业电梯维保职单位按质监尘部门要求定弄期对电梯进布行保养，每千年进行安全京检测，并在会轿厢内张贴狸《年检合格借证》。对维铃保单位保养器工作进行监则督，保存相秃关记录。暴仙.4电梯发谜生故障，物蚕业管理人员凝应及时通知喇电梯维保单县位，并督促脚维保单位对式故障进行修匀复，一般性矩换件维修1评日内完成，胖较为复杂维宋修3日内完钥成；发生困悦人或其它重贺大事故，物孩业管理人员龄应立即通知凯电梯维保单垮位，并在1择5分钟内到洽达现场，开压展应急处理呜，协助专业鲜维修人员进羡行救助；物钩业服务企业慰保存相关记索录。劳熔给排水许尊.1生活给水水希庄.1.1泵应房设备运行垮情况每日检马查1次；地与下室、管道逆井等部位明初装管线、阀东门巡查每月赌1次。切旷.1.2水县泵、阀门全背面检查、检辣测、保养每色年1次，保芬证正常供水交；水泵润滑瑞点注油每月偿1次，水泵怪、管道等除茧锈、防腐、裕刷漆每年至诉少1次。泽搬.1.3上贩人孔盖板完停好并加锁；渴溢流管口安而装防护网并侵完好；每年版秋冬对暴露拾水管进行防依冻保温处理授，确保供水横的安全性。俗镜.1.4泵退房环境整洁愉，通风良好造，无杂物存削放，能有效怀防止蛇鼠等糖小动物进入爆。事发.2雨污水达排放盘数.2.1公蒙共污水管道士每年检查1随次，视情况头进行清通，侍排水畅通。娱障.2.2雨爆水管道、化旁粪池等部位拐每半年检查恐1次，视情位况进行清通尊，排水畅通结，无堵塞。漫防..2.3搬污水提升泵努检查保养每绑年1次，对叹化粪池进行扣清挖、清抽研，集水坑定有期清理。策浊.2.4雨含季前对屋面梦天沟、落水胸口及雨水管拘进行清理清睁挖。站猾.2.5不餐定期对铸铁厌雨污水井盖混、明装雨污邻水管道进行厉除锈、刷漆贝，损坏井盖载及时更换。晋社供热设施击棋.1采用集犬中供热的住己宅小区，物手业服务企业裙可根据集中歇供热部门的豪委托，承担透小区供热交就换站及二次潮供热管线等炊的维护和管毫理。酬乎.2每年在捉供热开始前伟完成采暖供刊热系统的年绑度检修保养吵工作。执悉.3供热季位节，供热交挑换站内应设识24小时值钥班人员，每于6小时对机膀房和设备巡症视1次，并蝇做好设备运钻行记录，及惕时发现和处绿理设备的各猫类故障隐患骆。甘污.4维修人丰员每日10山:00、2财2:00对宫小区供采暖践阀门进行巡重视检查，对孤巡视中发现街的问题应及救时采取整改略措施，暂时跪不能解决的懂应及时上报量主管部门。诵岗防雷接地系集统启菜.1每年对投避雷装置进扮行2次检查效，锈蚀、变工形、断裂部叉位及时修复线。场或.2高层建疮筑每年雨季桂前对避雷系偿统进行测试既，保证其性裤能符合国家缩规定。庙公共秩序维楼护及治安配疗合具体实施丛方案、档案绸建立达父人员要求寺野.1专职公湖共秩序维护煎人员中55爪周岁以下的剥人员占总数裹的60%以淹上，身体健借康，有较强蔑的责任心，具能协助有关远部门维持小膝区正常生活豆秩序。慧桂.2有较强照的安全防范炒能力，能正卫确使用各类涨消防、安防惊器械和设备迁。韵祥.3配备对廊讲装置或必嘱要的安全防旦卫器械。蹄居门岗酬亿.1建立健娱全门卫、值搭班、巡逻、键守护制度，贫落实岗位职肉责制，人员肥到位，责任恒到位。蜂嘉.2保障值她班畅通绢，接听及时欺。吩简.3各出入宋口24小时姥值班，主出爷入口双人执翻勤，7:0隔0-9:0臭0、17:卖00-19钻:00设立与刚，按照委恋托合同要求接进行进出车接辆管理、访娘客登记。在踏.4对大型拖物品搬出进假行登记，记困录规范、详候实。兽咽.5对装修旺及其它临时禽施工人员实按行出入证管渠理，加强出润入询问。犹炎.6保持出巧入口环境整展洁、有序，陪道路畅通，悉阻止小商贩坚、可疑人员悲随意入内。止公巡逻雁14.3.星1制定详细抬的巡查方案走，小区院落优、车库、车宣场每3小时蔑巡查1次，狼重点部位增答加巡查频次遥。嫩叉.2每天定液时巡查楼梯瞒间等室内公罪共区域，保影持楼梯间畅首通、无擅自旷占用、乱堆婚放现象。谷贿.3巡查中尊发现异常情晃况，应立即共通知有关部涛门并在现场稍采取必要措还施。锦竿车辆管理赤垃.1按车辆剑行驶要求设曾立标示牌和走标线，制定埋车辆停放区衡域，地上车哗位标识规范把。贫押.2按照合敏同约定对车暑辆进行管理博，确保车辆铲有序停放，神消防通道中懒禁止停放车萄辆，确保消嗓防通道的畅秋通，对不按杏规定停车的格行为进行劝边阻、纠正。竭叼.3车库门牙禁系统、车掘库内照明、来消防设备设护施配置齐全短并保持正常苦使用。扩纽.4收取车陵辆看管费的棒车场、车库忍设专人24吹小时值班，拼车辆出入记偿录规范、详腥实。畅福.5车场、炮车库不应私脂自改建、分侦隔、拆除。经煮.6非机动规车应定点停上放。酱灶紧急事故防倚范贫脆.1对洪涝乏、地震等突饶发性自然灾械害，火灾、次治安、公共西卫生、电梯良故障等突发集事件制定应原急预案，明覆确应急事件绸处理责任人兼。事发时及匆时报告业主福委员会和有向关部门，并辅协助采取相促应措施。帽融.2对因故蚂障导致的临雄时性停水、失停电事故，该应及时排除羞故障并报告刻业主委员会愚和有关部门妈。蜓性.3每年组针织1次以上皆应急预案演群习。飞环境卫生的狗具体实施方仆案奋弃楼内保洁杯架.1楼层通浇道和楼梯台拍阶，每日清碧洁1次，地存面每周湿拖扶1次。宜勿.2楼梯扶尖手、栏杆、岔窗台、防火适门、消火栓宰、指示牌等欲每周清洁1废次。孕占.3天花板这、公共灯具塌、墙面、踢种脚线每季清波洁1次。耗扫.4公共门叨窗玻璃，每稻2月擦拭1娱次，目视干借净。堪段.5电梯轿张厢地面、四夹壁每日清洁茂1次，目视罩干净。多间外围保洁纷驳.1道路每谋日清扫1次狗，目视无明寇显杂物、污概迹和积水；加雨雪天气及归时清扫主要躺道路，方便扒出行。泪求.2绿化带鞋每2日清洁柿1次，秋冬烈季节或落叶劳较多季节增级加清洁次数商，目视无杂恒物。休闲娱诱乐、健身设胁施每2日擦耀拭1次。设纤施表面干净垃，地面无杂席物。盾壤.33鸣米一下庭院根灯、草坪灯扑每月清洁1药次，目视干覆净。垃定.4标粗识、宣传牌学、信报箱、挥景观小品每软月清洁1次歇，目视干净幕。辞咐.5天台、蛙明沟、上人巷屋面每2月烛清洁1次，败无垃圾堆放楚，排水顺畅盘。琴唇车库、谱车棚诊睡.1地悬面每2日清谣洁1次，每义2月冲刷1铁次。保持空晋气流通，地方面无明显杂给物、垃圾、隐积水。耐在.2天武花板、墙面鞋每季清洁1全次，无蜘蛛垃网。猛食.3门罪窗、消防栓拖、指示牌、喊指示灯、防在火门、箱柜察等公共设施兼每季清洁1取次。棍尿垃圾收令集及处理嫩辰.1应柴设置生活垃耀圾集中投放地点，垃圾日捎产日清，周逢围地面无散钻落垃圾。冠冈.2建起筑垃圾设置驼临时垃圾池粒，集中存放灾，定期外运销。林学.3垃梅圾桶、果皮净箱每月清洁太2次。甜饶卫生消缘杀蚊、蝇祝、蟑螂孳生掩季节每月消挂杀1次，其摩它根据季节查和当地情况于制定具体计两划；灭鼠每车半年进行1林次，无明显拢属迹。彩1.6连绿化养护的犯具体实施方办案占根据住宅小肾区内绿化实创际情况应做妇到：维--对草坪骆、花卉、树胆篱、树木定辟期进行修剪水、养护，保悦持观赏效果安；理--定期清贝除绿地杂草议、杂物，杂摄草面积小于联10%；胳--对花卉恢、草坪、绿扫篱、乔灌木枝等适时补植蚊更新，存活删率达到90殃%，土地无膝明显裸露；芹--适时进挡行防冻保暖何，定期喷洒伯农药，预防遗病虫害；养--树木侧阶枝分布基本改均匀，不影阻响车辆行人熔通行，与建独筑架空线路偷无刮擦。娘1.7物业亚服务和物业兵档案资料管双理标准状参照《聊城衔市物业管理狼档案分类编轧制方案（试兔行）》，建症立完善的档鲁案管理使用烈制度（包括情物业竣工验温收资料、设答备管理档案挂、业主资料善、日常管理宾档案等），纤各种基础资粮料，台账报香表、图册健取全，保存完攀好。球1.8共烈有车库（车育位）管理标膊准脑建立完善的与共有车库管铁理制度，有监明确的车库枕（车位）的距设施设备运值行及维护、独保洁、秩序墙维护等方面昼服务规范和是标准，停车猾服务费等收乌费标准明确厦。陕管理指标承部诺循对意外情况细的处理与措成施禽业主、使用奇人自用部位纪突然断水、萍断电、无煤我气的应急措料施接报修后译，工程维修粒人员即刻赶描到现场，查锣证确定断水显、断电、无歌煤气（非取瓦用能源开关牛、设备设施王损坏所致）催。以此向上秒查，是否前窑一节开关、叼设施故障，尺有故障排除座，无故障再捡向上一级检绩查，直至解景决，如都无葡故障，是属盘市政故障，吸即向市政相踪关部门报告照等候急修人弯员赶到，配木合处理；同篮时告知业主淋关闭使用开恐关，防止突怜然供应产生旋意外。亩二、物业管摆理范围突然饭断水、断电消、无煤气的乌应急措施茧1、当发生禁一路捧供电电源粒断电时，操晒作另一路切易入并向相关杠区域供电、曲其范围有原戚确定的一些料重要区域等忧，并检查其耀供电系统均言是正常。聋2、如属市辰政故障，总由煤气管道有咬外泄的，要诱疏散人员。烂设立警告牌即，防止火种软在泄漏周边农出现，用封穿带临时作封络堵；总水管走有爆裂情况哀时，要用封狐带临时封堵含，设立警告舟牌，防止人核员滑倒。划3、电告政斤府相关责任叮部门，同时茎了解是何原板因、何时可筑恢复供应，裙并告知业主序（广播或书拌面张贴）情财况，提示关挥闭家中电源忍、水源、煤扔气开关，防丑止突然供应索造成其他事论故。4、断伸电、断水、遵无煤气时间堆过长的，如福超过6小时榆要向需要的蹲业主提供应担适量饮用水痕；晚间发生贫断电时间过硬长的要向业娘主提供蜡烛阁或电池等照开明用具。舞5、当恢复乘供电后，要球在电源总开茫关操作恢复塔原供电状态眼时，检查其跟是否正常。兴当水、电、洲煤恢复供应课后，要察看弊相关表房开穗关仪表，及轰时处理报修宫及不正常的登地方，在2止4小时内做廊好上报意外糖报告，10扮天内作出纠叫正预防措施两方案。赵三、业主与工使用人自用撤部位排水设倡施阻塞的应虏急措施属1、接到业弊主报修或管岔理处人员的输通知后，应大立即到场维痕修。曾2、带齐工颂具，对被堵碌塞的管道进立行疏通，如骂进水管道出仆现问题，应月设法先解决言业主的生活弱需求。姐3、若自身雀无力解决的劈，立即通知狸承建商进行姜紧急抢修。攻4、慨管道疏通来后，调查清寸楚堵塞的原乱因，对相关辉责任人进行泡提醒、教育味甚至处罚。烛5、维修结赏束，将维修铲过程整理并任登记，由报科修方签字认筋可。澡四、雨、污屋水管及排水笋管网阻塞的还应急措施根病据除质量体系文急件统要求所制定金对雨、污水禾管及排水管见网巡检、保糠养疏通搁操作规程爹和检查监督城制度，可确简保雨、污水豆管及排水管笨网的安全畅议通。在暴雨皮季节及使用杀中的非常现装场等均会对省管网造成意签外堵塞情况讯的发生，为剖此，对其制沙定的应急措奋施将有效缓许解其产生的员不良后果，安具体应急措度施如下：牙1、雨水管舒阻塞的应急誉处理加（1）暴雨玩前检查清除漂雨水落管天掠斗、窨井沟粗等处的垃圾疲，确保其畅念通，暴雨中袖巡视雨水引唯泻口、对产微生囤积雨水败处立即清除经大风、暴雨梅冲落的树叶盛、塑料袋、窜垃圾等物质币堵塞的落水慎口，促其通继畅。姜（2）利用脊防汛防台的签专用工具设案备如潜水泵鲜、污水泵、冰排水管等对拘水位超高的穷雨水集水井网进行引排处撤理。防止水乏位过高的溢跌流产生的水稳侵入室内、具机房等水侵形事故的发生拥。（3）利至用疏通机、脖疏通条对堵床塞管道进行倒疏通、直至厦完成。恢复疲后验证雨水铺畅通不渗漏铜为竣工。存2、污水管傲及排水管网汪应急处理膛（1）对报恭修及巡查中修发现的污水划管及排水管识网堵塞情况辫，立即安排拴维修人员检肺查查清堵塞友点。花（2）告知钉堵塞点以上仆业主暂缓使攻用、并利用陈疏通机、疏逆通条，通过库专用维修孔宅进行疏通引往排。谣（3）备足眼相关的工具涛材料，应对闸疏通工作中迎可能产生损阶坏处的及时糖更换、修理枕。触（4）疏通执完毕恢复管撇线试验证实袍畅通且无渗奶漏点才予竣榨工，并告知薯以上业主可饱恢复使用管爱线。佛叉四、发生盗测抢事故时的托应急措施筒1、小区内沙发生盗抢事磁故时应第熊一时间拨打御报警，桨并及时保护由好案发现场宇，拍照取证禽，等待警察西到来。敏2、及时查鱼看小区监控岸系统，积极音配合警方工盏作，并安慰警业主。猴第八章冠管理制度的的制定渴一、当采取的管理盾方式泉（一）综合悦一体化的管页理方式职我公司将本诉物业的管理寺方式确定为弯综合一体化距管理，即挨由物业管理挤处经理在公爹司总经理直筋接领导下，茂通过各部门麻技术支持和且配合，按照阻ISO90算01：20享00国际质箱量体系标准剃和ISO1匆4000环净保体系标准瞒，运用现代焰化管理手段末，呢对本物业的卸房屋、公用巧设施设备、养消防、治安饼、卫生、绿寇化、停车管宗理、社区文原化等，统一另实施专业化背管理。恶（二）激励炸机制进（1）实施垮日常管理目闭标责任制，醒增加管理层够的工作主动曲性，我公司隶按照全国物筹业管理示范拦小区标准于，结合公司切实际情况，泉制订各项管临理指标，管层理处将按此活标准严格做盾好每项工作肯，明确奖惩康，并与奖金行挂钩。货（2）岗位末激励。，我物公司坚持各昼级岗位实行傅公司内部公熄开招聘的办妨法，使具有雁真才实学的惹员工能充分谎发挥自身潜庸力，有机会隶体现自己的果价值。恐（3）奖金滑激励。公司途每年对员工蒙进行全方位柏考核，排名交前岩1材0%的员工例将有机会加际薪晋级。缸（若三盛）考核制度斜（掌1钓）摔公司发展部欠按照月检计框划，抽调各蕉部门、各专精业负责人轮朗流对各部门樱、各小区按消照专业分工帖进行专项检芬查，月检结移果与当月浮损动工资、奖辨金挂钩，并练作为年度考优核依据之一各。每年年底虽公司成立考摊核小组，对漫公司全体员宪工本年度工磨作进行年终驶考核，考核专结果与工资剪奖金挂钩。疫（真2恭）考核标准租《管理处经迹理考核标准餐》、《客户伐服务中心主恼管考核标准享》、《环境水部主管考核航标准》、《闭环境部主管伴考核标准》留、《安管部淋主管考核标峰准》《管理斧员考核标准喝》、《客户批服务中心服朴务员考核标数准》、《档麦案、电脑管艰理员考核标千准》、《安慌管员考核标很准》、《园冶艺师考核标分准》《绿化沟工考核标准屈》、《保洁中工考核标准属》。亩（走四渗）监督机制渗管理处在开友展物业管理魔的过程中，均定期向我公构司报告工作拣，检讨物业趟管理运作事糖务，并制订宇日常工作计戴划，实行目奴标管理责任滋制，每年对荣管理目标进火行考核，对象每个项目的杨管理服务过熊程建立原始答记录，通过勤部门返查，撒公司内部质谁量审核，沙及外部检查架，确保管理府工作的监督环机制有效运涂行，具体作煤法是：馋1、公布管沫理处监督投漠诉，设冒立意见箱及籍网上电子投膊诉邮箱，2抄4小时受理伸投诉，所有报员工佩戴工瞧作