独立式公寓全程策划

恋日•国际---独立式公寓《阅读提示及序言》“房地产首先是巨人的游戏，最终却是思想者之间的对话。”项目的成功在于“信心、能力和实力”。首先要把握项目的核心竞争力，那么思考及有效的工作方法是关键；确定项目的“思想灵魂”和“主题方向”是最重要的。堡其次要经历昂缜密的求证纤和设计；全最后在确立盐方向后，最肤大限度地投继入执行及实袖施。目录列I、项目呜市场环境分嫁析植一.住宅马产业发展概劫况和趋势籍二.住宅贪市场竞争概似况及策略分移析钱三．需“蹈恋日担•脊国际---祝独立式公寓则”勒项目和市场喂的分析虹四、消费矿者分析腰五.传播所分析项II、项目行的整合营销示传播战略谨一.整合寿营销传播的至概念和机会迟点络二.整合犯营销传播的往前提条件分葱析桐三.整合浙营销传播的遗战略组合和离计划烈III、新舱闻话题策划维和传播计划谜笑一．新闻话供题传播的比预较分析烫二．新闻话屠题传播的优谣势分析继三、新闻话促题传播的工售作计划。董IV、广告蛋战略迷一．广告产著品的制作原芬则办二．广告传右播的表现策呼略和原则都三．广告传哗播的媒体购莫买决策隶四．广告传抢播的费用预思算安排嘱翅V、促销破传播战略惰一．促销传辟播的原则向二．促销传炊播的费用预课算安排稠VI、关袋系传播战略谣挥一．关系传庭播战略的原晨则及流程旁二．关系传掉播战略的组顶合却三．关系传跃播的费用预询算安排睬VII、雹关于本方案鸭的执行及决井策问题挨一．关于本项方案的执行召原则这二．关于本争方案的决策阁问题桨案名解析：匀访1、选择案先名的原则：阳丢（1）项愧目所在区域塑（北京CB族D）是舰“窗国际性的商禽务和居住铸”勉的地区，因瘦此，确定案逐名的首要原饭则是：具有尊“键国际化、现惊代性舟”别的导向；敞（2）案敏名要得“舒简单、易记阵和便于传播针”呜。食2、吩“被恋日统•糟国际---置独立式公寓代”净：姓1）、恋日蔬•路国际：确定浓作为触“奖恋日节”告的系列衍生败品牌；煎2）、独立赵式公寓：定床位、定义本惠项目醉“监差异化完”功的物业形态咐和产品类型袖；夜3）、英语粒名称：A哪partm蝴ent,甚Sun-t炮hirst侍yInt踏ernat凳ional受。裤I、项目市季场环境分析恩季一、住宅胃产业市场发表展概况及趋姻势趣1.买方所市场时代：课蜓中国住宅产侵业历经十几烟年的发展，帖目前总体上迁已进入买方超市场时代。陆其市场供需侄的格局呈现借为：举1）.区域键性的不平衡油：国内住宅绞产业市场化碑程度按照：喜深圳、广州扣>上海>北崭京乎……达排列；嘴2）.结构贸性的不平衡亭：大量的质社次价高的积猴压产品与高姨质量的性能夺价格比良好六的畅销产品瘦并存的市场扒。标3）.买方跑市场决定了全中国住宅产贡业已进入在宇“离商品力、销个售力及形象应力便”煤上多层次，幼全方位竞争桂的市场营销吉时代。钟4）.或者世说，房地产宿开发必须重职视厉“员产品创新、腾市场创新和改制度创新唉”推。丸2.个性奉化消费趋势芝及潮流：谷中国住宅产版业在近年来被结束了传统均的、单一模蜡式化的塘“矩集团消费时舰代策”默，正渐次进姥入凸现个性理化特征的逆“死散户消费时屡代幕”翠，这也是未情来住宅产品励消费的主流耕趋势。瘦3.北京岗住宅产品市洒场的发展现秆状及趋势：虹父北京的住宅谋产品市场自御1999年编开始启动，普至2001曾年呈现出供恶应量成倍增舰长、销售需旧求也大幅提拌高的风“下供需两旺鼻”宾的繁荣景象者；但随着北昌京房地产市呀场腹“煮赚钱示范笼”炭效应的扩散株，各类社会燥资本和企业甩将大规模涌凤入并争夺市坑场，最终将腔导致市场竞挑争环境的恶凶化。段（1）当前野的市场状况那及趋势分析洗：购北京房地产昼市场在经历贿了长达3年乌的高速发展驳后，自20醒01年下半屯年开始出现兄“揉震荡整理迈”芦的局面，呈藏现出市场交柳易量缩小、颂消费者普遍努地纽“闹持币待购筑”亿的现象。医在2002店年上半年，巧市场又出现音一定的回暖槽和恰“豆反弹迎”戏，但我们相狐信，市场正蹦发生着本质想上的一些变肃化，而分析摇其深层次的箩原因应该是骂：常第一，从总狭量来看，供跪给正以成倍跌的深“锅几何级数炭”登的形式在增卧长，需求也破在增长，但佩却是倦“斩算术级数弊”穿的幅度。并第二，从结陕构上来看，暮有效供给和拖有效需求不恒平衡，市场忽主流需求和年供给错位，振“声货不对板阔”壁的问题较突持出。财（2）、市守场竞争的格萌局和选择：惭壁我们相信，枝京城房地产愉的为“决大势捉”添正在发生变毕化，至少阶份段性的象“姥震荡初”伍已是事实，夏因此，每一泊个发展商都鞋面临考验。野那么，未来犬市场竞争的爸格局会是什刚么呢？我们只深信：在每然一个产业市窗场中，菊“糊20/80包法则浊”斑都在起作用拉，市场竞争套的结果就是围优胜劣汰、订强者恒强、熔弱者恒弱，巾京城房地产核市场在未来愈会是畅销楼糠盘和滞销积膜压楼盘并存兵的格局，我再们只有努力趁进入市场前章列，才有胜准出的希望。刃灭二、住宅响市场竞争概胡况及策略分曲析话1.市场主竞争策略选拥择：骂适应于什“壳买方市场克”梁和笑“消个性化消费剩”冰的现状及趋骄势，我们考坊虑选择的竞辱争策略是：赤缎1）价格竞颤争策略：跌“曾价格竞争策槽略鲁”芒的运用受到钢成本的限制些及竞争者的陡挤压，因此翻有效的价格龙竞争策略是匪“侦低价入市、赢逐步成长嫂”受，或者选择醋“滤多频率、小桶幅调高漂”裕的价格模式逃，以达到首搏先获取市场摘份额再攫取酿市场利润，靠并吸引消费开者米“线追涨心理亭”泉的目的。、站繁2）差别竞搏争策略：状“絮差别竞争策酿略犁”遵是个性化消谊费时代的必晚然选择，有驱效的差别竞展争策略可以私获取进入剂“榴无竞争领域腿”怠的最大利益糕。具体实施等的类型及手诉段包括：辛A.体倍现产品功能适（效用）和论服务的差别割化；且B.体熟现个性、情胜感的形象差盏别化；遵C.体匠现生活方式新、形态的差桶别化；鼓D.体浩现某种价值忆的符号差别电化；破3）敲“牲做得最好、享做第一酿”辞的竞争策略资：等社会的破“眨焦点、热点旷”己总是那些垂“咏第一的、最贿好的、划时鞭代的陶”赞事件。因进此，选择搁“受做得最好错”沙的竞争策略堪往往能够获煎取巨大的增纠殖利益。常2.北京考房地产市场侵的供需分析均：中A)、目布前，北京在皮建、在售的也住宅项目为酒3000万芽平方米。铜B)、各种验产品类型及帽档次基本都挤已覆盖，如疼别墅、高级般公寓住宅、钞一般住宅、究经济适用房某；价格档位代可区分为4启500元/伍平方米以下接、4500赚元/平方米梅—叼7000元抖/平方米、喘7000元贫/平方米盾—滔10000作元/平方米斩、1000锦0元/平方貌米以上。呜C)、面对括住宅产品在胶功能及效用榆（物质状态要层面上）日垄趋同质化，旁差别性很小辈的现实，各公项目均努力负在（产品的爽精神文化层岔面上）营销榆策略及竞争桨手段上大做恼文章，也是设花样翻新、爆异彩纷呈。付诱D)、预计谊在2002旦年度，北京响的夜“挪新增拿”悉的住宅项目欢供应量为1灰000万平沿方米，销售僵量在原90傲0万平米的补基础上增长纠20%～3食0%。索3、北京房你地产市场高许知名度品牌胜、项目分析程：兰在这里我们拼简略地分析俊和列举，北尼京CBD区怨域内，最具把影响力及特孤点的一些项坑目：躬1）现代城曾：诚北京目前最绘具有品牌明识星效应及高尽销售率的项导目，有如下颤特点：炒A.体现棍现代意义的互产品质量及删功能；烧B.体现跑“醒时尚崇”珠、葛“呜另类竞”轨的生活方式细；决C.体现持个性张扬的味形象；荡D.体现下信息时代所酱特有的饥“勒SOHO福”摸的符号概念陆，并独享节“菜概念行销弟”案的优势；昨E.恒“过事件行销讯”椅所带来的新沃闻轰动效应妇；乔F.名人墓效应也较高沾。餐2）阳光1森00国际公田寓：显2000年辈度北京最具扁影响力的项康目之一怒A.体现坐创新型的产问品功能及效阿用；置B.首家次引入国际建慰筑大师打造轰“雾国际化凡”洒的产品及生尸活方式；民C.实施冤“楼Mia计划貌”况，体现挨“喊个性化家居疼顾问围”茂的形象和服银务创新；胆D.项目者的知名度及比美誉度均较罪高。劲E.目前捞已成为跨区句域、全国性缠的知名品牌欢。连三．援“祸恋日州•煤国际---盗独立式公寓崖”遇项目现状和贡市场的分析皮：首（一）、社房地产公司匪的开发现状森及对策：溉1、房地产鲁开发的现状曲：冲（1）土当地储备：饰土地储备是滤一个地产公滩司的命脉。洽目前各知名活开发商纷纷贷圈地，实际堪上正是看好睬了北京市场券潜力巨大。呜与上海、广黎州和深圳对锋比，北京仍云可以从期房萍阶段发售，阁并可在工程股初步阶段即可获得金融支桨持，这种优缺厚的条件是想其他地区并希不具备的。乒转另外一方面疲，外埠机构华也进京圈地钱的原因在于呜：北京市场仁如按开发商波自有资金计磁算，199替8年的资金图利润率在1掉50％，而色2001年律仍在60％桐，如此丰厚穿的利润率，毁必然会吸引徐外埠开发商传大举进入。闻馅（2）产适品规划和市侦场：送从姻“意华野地产供”腰开发的饺“港九龙家园（燥1999年茂）异”赴、事“亮恋日嘉园（叉2000年赔）逆”渗，均获得当擦年度的啦“渐十大明星楼斑盘言”坚的事实看：张产品能力较快强，也备受烦市场的欢迎绳和追捧，说刷明公司具有后很强的专业洒开发能力和库较高的市场德影响力。兽在未来的市件场上，迫“具综合竞争力态”论将决定房地辈产开发的成滔败。蛋房地产开发男是一项需要夏组合各种资色源、连接上好下游产业的由系统性工作施。在现实中昏，大部分成蹄功的房地产具项目在各方客面也都是做出得最好的：怕如在市场定健位、土地开语发、规划设初计、工程实益施、市场营旁销、销售服差务等环节，示一般也都具备备很高的竞迷争力。变“疲华野地产蚀”醉已建立了较楼高的惕“掠综合竞争力河”酷。冻（3）营旅销组织和品岂牌：稳从各种统计肌资料看，2及000年度棵的项目蝶“妥恋日嘉园额”浑，其投入的码广告量是相据当大的，对剧于销售也起欣到了相当的增促进作用。燥雨另一方面，森尽管触“惰华野地产烫”哑公司数年来提进行了多个重项目成功的捕开发，但是妈却没有站在先公司品牌战你略的高度上谈进行整合。郑饼目前，在房秆地产界还流资行一种幼稚魂的说法：产送品比品牌更靠重要，因为蜜“乎项目民”脾的销售是第漂一位的，消汪费者在购买滴时并不看那“骄企业最”温的品牌。房停地产需不需映要品牌？这坊个问题根本棋不用讨论。平这种观点缺鞋乏最起码的连市场意识或迫是谣“眉急功近利漂”恭的短视行为娱在作怪。实射施品牌战略稻、以品牌形拜成竞争优势亩已是各产业为市场发展的焰必由之路，怨打造知名品沸牌、塑造当“政受消费者尊缴重业”滥的品牌，将稻是房地产企乡业制胜于未激来的必由之巨路。朝因此，峰“江华野地产暂”属应从现在开奉始，对公司伙品牌进行整中合和强力的急传播，以应库对未来的发折展。初2、公司发猴展的对策：及幕（1）确龟立袋“恐华野地产居”摩长线发展的绳目标：寇华新国际和炎中体产业（笼北京奥林匹骂克花园开发谊商）在研究接了北京现状稿之后认为：翠在8年内，泰北京还应有结8500～莫9000万晒平方米的开叛发量。也就拔是在全国范破围内，北京壤虽然已有激罚烈的竞争，统但与全国其跌它地区相比天，市场空间红仍是很大的述。轧因此，华野蛾公司在目前流已积累了种外种经验的基蜡础上，有必岛要制定中长汁期的房地产翻发展战略。交正所谓践“弟预则立，不等预则废乓”堵。况另外，在北霜京的二、三赖级市场逐渐阀打开之后，样还会有两到标三轮的市场怒“丽高热放量期障”章，万“奥华野地产猫”役应在战略予练以考虑，寻充找市场空白目点，避实就雷虚，不与华防润、华远、登万科等大公童司正面撞击晓，走特色地豆产开发的路怎子。走（2）确紧立相应的专傅业操盘班底探：顶一个地产公听司最重要工航作，是孩“牢前期运作奸”宪：一是与政培府土地部门垂接洽、审批制的能力，二穗是产品前期呼定位和研发功、规划的能马力。如果与命政府接洽能镜力不强，会晃错失市场良矮机；如果产约品的前期研碎发规划能力浩不强，其它节环节再强，带到最后也只竖能是碰“接拆东墙补西塞墙哗”能的慌乱局面吧。斤因此，前期呢的聪“须规划与产品阔研发部门涂”晃是要放在战互略高度予以此重视的。估销售、推广唉，则是一个像项目作战的嗽最前线，二堂者互为依存呜，不能厚此基薄彼。从目档前的情形看滋，市场团队汪的组织是在染向着良性方橡向发展。享（二）、眼“漏恋日糟•矮国际---絮独立式公寓牺”柄的产品策略俱分析：音2002年刊，面对市场羞新的挑战，族“胸华野地产配”增奉行搏“半国际性视野洪，本土化行申动茫”泊的准则，在专北京CBD悄区域打造织“削恋日援•劳国际---唉独立式公寓滑”狠，这将会是渗企业建立新她的增长点的谣一次良机。责销1、产品糠的差异性分捡析：浸（1）适应个供需结构的弯变化和趋势撕：授该项目选择怒单一的、7写0平米、总掠价在100链万元的敢“另小户型舅”虎产品，适应越于北京市场休“月低总价、高顿品质晓”杂的发展趋势房，在一定程岁度上，可以眨弥补目前北粉京楼市供给鼓结构的术“禾空白地带兄”萝，相信能很准好地与市场烧对接。屈（2）产品称类型的独特何性和唯一性臂：静该项目因为插是独栋楼座庙，其弱势在冻于没有社区抗的景观和环监境，以及配惜套设施等等威，但如果我抵们氏“互反其道而行较”叶，进行炕“炼换位思考桥”横，将这种物谢业作为滤“蝇独立式公寓翁”逐来定位，那升么它就具有港一种迷“算新产品砌”哄的特殊性和拐“蚂唯一台”张性，这也是蠢进行项目市互场营销传播挺推广的壤“骑思想灵魂搜”凭和士“居独立主题影”蛮。故（3）细分叹的市场的优摆势：鸦该项目的产冰品形式和价御格洁“闪门槛侮”坡决定着客户李定位，便于贫我们对棒“凑同一阶层末”抗的客户进行田“惠定位营销巡”基。蓝（4）伟“扒无竞争性肝”炎的市场规模橡和开发周期升：存该项目付“朗袖珍型吹”想（2500己0平米）的问规模和较短挤的开发周期践，有效地避渐免了市场变舌化的风险，垫同时还避开溉了与其他大搅盘的正面交推锋，在一定妥程度上，具珍有吩“悬无竞争性感”斜的优势。际（5）均“枯准现房勒”段销售的优势吩：筛“膛现房折”掌销售的优势己在2001秆年的北京房哑地产市场上鸽已显现出来扒；特别是一炊些马“宣期房歉”塘在交付使用井时发生种种征纠纷的情况卡下，消费者依对浸“容现房交易娃”屋的偏好会迅台速上升。可奋以预见的是咱，2002固年，在北京味房地产市场典上，僚“欠现房、准现倦房关”掉销售的优势粱将是很大的雹。洞2、周边佣竞争性楼盘先的综述和分鉴析：享该项目同一胞区域的在售排、新开楼盘盗包括建外S回OHO（7芝0万平米）职、新城码•霜国际（40愁万平米）、观财富中心（懒70万平米抢）、蓝堡（血20万平米师）、京港摩•亡国际（28弃万平米）等富，但正如前径述的奉“割产品差异性索”荷的原因和分恰析，它们与说本项目的竞福争不在舍“浸同一个层面就”生上，因此不龄作详细讨论梦。的但有一点必性须提到的是雀，这些楼盘炮目前的销售毁平均价格都当号称在逆“搬12500边元/㎡延”应，经我们的友调查和分析瘦，实际的交胆易价格是低金于这个水平裙的。窝（三）、对观于调“崇恋日武•匆国际---丸独立式公寓谨”蜓的一般性结推论：葬第一、旗“轻恋日惊•迎国际---凉-独立式公枯寓籍”丑的主要竞争南对手是大型罗品牌房产企风业及其项目澡，如相邻区控域的红石公缴司的建外S转OHO、万直通集团的新魔城览•指国际、香江归集团的财富煌中心、蓝堡帽、京港剂•惹国际等的竞菊争项目等。纽贫第二、级“特恋日私•橡国际---分独立式公寓匹”扮邻近区域的牌一些项目有柜较显著的优斤势及市场关学注度，因此材“兄恋日锋•呀国际---悉-独立式公柏寓松”鸦的市场开拓摩有一定的难忙度，但如果馅运营得当，愉“谈脱颖而出总”词还是有可能俩的。啄第三、幕“泡恋日侍•安国际---筐独立式公寓猪”谨的产品银“蚀差异性您”晶较明显，同借时在开发上秋的一些特点抬，如规模、察周期等，也吊使其与邻近真区域的其他吉项目不在一碰个层面上竞鲜争，因此反支而具有独特诚的市场优势剧。幅（四）、迷“芳恋日治•热国际---呜独立式公寓殃”结的定价模式丝分析和建议西：分第一、市场茄上有一种经将验性的定价修方式：如果王项目户型面偿积比市场平屋均的小一个叨百分数，那完么其价格相熔应的可以比劫市场平均高地一个百分数蒜，本项目符逆合这一条件纵，该原则可欠以作为参考评；数第二、但同孕时我们考虑给到竞争者实情际的交易价跌格和本项目坦的竞争力的柔问题，我们住在制定项目门的定价策略之时应该相对景保守一些。前面因此，我们孤建议本项目翻的代“近定价模型榴”败是：搂（1）项丝目销售起价经：建议为1僻380(u探s)＄/㎡睡（1141的2￥/㎡）单；筹（2）项烂目销售均价榨：建议为1槽480(u双s)＄/㎡犯（1223治9￥/㎡）乓；鞭（3）项选目户型同层比差价：建议殖控制在15贸%的范围内练；算（4）项片目户型垂直尼层差价：建耕议控制在3议5%的范围猜内。匀（五）、关左于项目的太“脆服务增殖灶”爷的建议：纤进入200壶2年，渴“牙服务渴”磨将成为房地伪产最大的俭“浙热点肢”份，而与此相棍关的当“耽服务体系风”司的建立也应流该是开发商谊重点关注的馒问题。幕建议首先在霞本项目确定滤具有糟“本酒店式管理棵”睬性的物业管唤理公司，以农增加项目的饲“搏附加值圾”绿和兼“泥卖点颠”饲。拐三、消费克者分析啄（一）住宅催产品功能（扶效用）消费研规律：面住宅产品的主消费需求同苗样呈现出障“队基本生活需妖求--安全陈需求荷—近感情需求叙—警尊重需求孕—饶自我发展需喝求蹄”蹦的由初级型皂态到高级型狭态的发展规荷律，消费的蚊这种沉“决金字塔橡”灯结构对应于孙由低到高的瞧住宅产品类腾型，可以确无定的是，姿“归恋日继•腊国际---匀独立式公寓荐”轨项目是为满白足双“撑次高、高层示次查”矿的消费需求普的产品。纵（二）住宅邮产品的品牌麻消费特点：隶潜“缓概念地产衣”研是否为北京成房地产的前“挡美誉如”茄或是零“碑蔑称笛”瑞，其实这并搏不重要；如忧果我们从市管场营销的角校度来看，悠“慢概念筑”旨却是必不可羡少的，它作旗为与竞争者歉相区别的符构合系统，在矛传播中具有世高度的有效掉性。当然，姥我们所说的跟“粒概念宣”类，必须是建精立在科学基艺础上的，它役应该有真实茎的内涵和一述定的外延，溉并且具有可耍以流行的生艇命力。戴正确的思想你、创新的思块维方式的力须量是巨大的姓，在房地产绞市场中，这长种理念会被率事实一再验振证。诚（三）北京喊地区消费者贴的品牌消费芒特点：巧北京地区的肃消费者对于乒产品的品牌迁消费较具敏滔感性，可以龙说具有唤“蒸感性消费、另概念性消费敢”照的显著特点磨，换句话说宪，北京的消连费者往往喜具欢追随市场客热点和容易睛为品牌的娱“剩明星效应叼”朵所感染而作默出并非完全河理性的购买寄决策，在住丝宅产品市场叛上这一特征乞也是极明显列的。叉因此，最有亏效的项目行绍销仍然是书“蔑概念丙”径的设计和推配广，如此可碑收事半功倍础的效果。搂四、传播分累析：荷目前，北京碧住宅市场的擦传播尽管在顿范围、规模僵、频次上均舰是极其可观瘦的，甚至也测经常制造市架场的热点与崇轰动效应，猎但是其多是吧以传统的、与单向的推广偷传播模式及缴手段为主，岂其竞争也是稠在较低层次菌上展开的，贩因而大量的貌、无效的推炭广传播是客遇观存在着的暖。懒我们应该按后照镇“觉整合营销传链播究”翁的理论和实蛛践，进行本启项目的思考坑和营销传播抢的设计。刑II项目末的整合营销坏传播战略角一、整合营砍销传播的概济念及机会点虫号（一）．概肠念：递整合营销传构播的核心原献则和基本内鉴容是：依1）制造俘的是消费者炼确定想要购忠买的产品；呼役2）需要赤制定的是消僻费者为满足确其心理价值召所愿意付出户的价格；交3）首先亦考虑的是消鹊费者如何能秃方便地购买腥产品，而不本是固有的销啄售渠道；拥4）企业促与消费者进付行的是硬“怜双向沟通传选播俭”深，而不是单叼向的促销。从累（二）．整就合营销传播甜的流程：慎它是逆向的伪，双向沟通妙的模式，同绸时又是适应含于挎“畜差别化营销锯”畅理念的：子市场需求（捆空白）耐—挂消费者参与填—絮媒介组织男—那项目或产品勾的传播者筝（三）．整菜合营销传播誉的机会点：治腔（1）我静们对于传播盆机会点的把达握和设计，平在宏观层面雅上应着眼于勇适应当前及泛未来社会文圈化思想的发“碗热点蓄”滩和消费潮流帐；也（2）我蝇们在开发、局设计用于传努播的稳“徐概念到”绘、畜“吼媒介产品险”切应是具有显尘著的差别性弓及个别性，鄙即甩“螺与众不同带”降；逐（3）传烦播策略应体郑现莲“粒虚实结合脏”宣的原则。动二、整合营佣销传播战略欧的前提条件跪分析预我们有必要牙以系统的、抹科学的方法历研究、分析老本项目的诸毛多条件及前称提，才能有骡效地实施整画合营销传播民战略。看项目的核心找竞争力应体搁现在其哪“狸商品力、市案场力、形象岩力娃”志方面，和对铅其组合的深非度开发及具投体运作中。陶寻1．项目的牧商品力：鹿1）借“陈恋日毕•驻国际---揪独立式公寓晶”夹：应“挤设定样”龄的市场和产掠品定位：赌高校画触财戴富中心亩本项目苏用庆新城劈•狐国际建泳外SOHO碗垄蓝堡京葬港梨•批国际吧低肾询换编煤高惊产品功能（龄效用）赵路恢业拿低熄产品附加酸值（情感、背生活型态、榜价值符号）某锻2）氏“些恋日沿•滔国际---启独立式公寓椒”俘：岁“拐设定雁”巡的目标消费童者：湾本项目产品孩的主要目标杏消费者是尊现重生活品质片、具时代感故、并具有适吴度个性化消叹费倾向的中警、高收入社电会群体。最必须指出的秧是，目前本虚项目的客户疮结构仍为适止应新产品入肯市阶段后包丑含一定的席“东一般顾客和袭常客壶”怠的盐“简金字塔夺”啊结构（如下休图），而我估们努力的目侵标正是应向冒未来的稼“燥倒金字塔喘”贞结构转换：加谦纷数耍却普南番狭1转齐通佳1系居异2雁挑访回2废惩喘妈3名目理标膝谋3读炼敞言4畜注：逃1、种子尽顾客兴4项顾些盲5锤妇2、常客氧宏5灾低腔每现在拉锯3、一般顾醋客否未来筛珠骄迟互4、晒过客平谈脑5疑、潜在顾客崖顺3）刚“裹恋日明•考国际---色独立式公寓责”武：项目延“着核心概念叮”捕的设计：刻炒返益壳核含个性发展及酷满足串精70感岭功能及效用闭满足染情感及利倦益满足窄苹号笼矿冒致道幻保呜许悦蜓胶变心理尊重的送满足招它喷4）勇“筐恋日涛•然国际---痒独立式公寓堪”洪：项目的驱“启商品力涂”毯要素分析：广缸住宅产品是鸭“饭建筑空间法”港的产品，其窝组合要素一悠般包括：档“午地段+环境北+建筑单体暗+户型+装饰修、装饰+衬各种配置愚”知（物质形态吗）及其所体坛现的钳“粥生活方式（破精神领域）匀”跨。吹尽管对这类孟产品的各种克组合形态的涨认识不一，浇但最一般的庙评判标准仍闪应是在穗“辩升级换代唱”催动态意义上数的合理性及蛛先进性，以搅及体现某种肃时代、文化著精神的生活读方式上。净正如前述，斧项目商品力匆应该按照竞控争梯级策略锈（A做第一抓、B差异化箱、C性能价草格比）进行笋剖析及设计赏。兵2．项目油的市场力及蓄形象力：品我们确立的漆模式是：尖店头销售力冲+品牌偏好夸率=市场占隐有率蛛（市场力）皇（形象缴力）刺因此，具体穗的工作将包烈括：锣1）增加挖“倍拉校”要的力量：以叮宣传、广告师的传播手段蹦消除项目与旁目标消费者唯之间的债“答心理须”鹊距离，实现敌销售。惭2）加强政“四推品”底的力量：以脊销售机构、倦人员的工作丹清除项目与得目标消费者改之间的太“顺物理衬”桑距离，实现康销售。赤3）确立掘个性化、整堪合统一的形冶象并通过多妄元化的传播鞋手段提高目贼标消费者对俯本项目的注厘意力和品牌天偏好（知名翻度）。佣3．猜“蚀恋日旬•乡国际---搞独立式公寓对”学：辞----项锈目在微“长商品力、市稻场力和形象乐力斧”腔的几点策略员：窝我们认为：于在当前的市执场环境中，型项目必须具失有较高的知备名度和品牌陡形象，才能架有效地进行劳成功的开发抛和市场运营庆。险1）、策略豪设计：毁强势之处，剩投入20%智的精力就可涉以处理好；店锦弱势之处，面投入80%晌的精力仍须那备加关注。贿译（1）贞“符产品因素晋”侵基本饱满，箩项目的产品造方案舞“农差异性然”惊较强。岁（2）汽“猎非产品因素驾”梳的积累不够抬（客户保养傻系统还不具饶备、公司品欠牌传播力还真不够）。因超此，公司管船理层的注意楼力、营销团宵队的重点工柏作，应放在祖非产品因素头方面。枪2）用银“忘创新精神秧”闲制造产品：年完“我恋日暂•地国际---话独立式公寓候”狡的产品创新贵是较成功的轻，但产品创典新工作应是猎持续不断的蚁。降3）用键“天概念创新帆”肯引导市场：讨宋市场方面，秀注重须“疑概念创新凝”戒和强化狐“己非产品因素总”驻，包括姐“虏卖场营造、效包装推广、锡销售管理、便客户保养段”俩等；还要关槐注竞争对手乖的优势和不怪正当的竞争叉手段。绸四、整合令营销销传播驾战略组合及本计划挠（一）整合恢营销战略旗1．整合营徒销战略组合夹：君整合营销战位略组合包括池广告战略、闸促销战略及再关系传播战三略：毙1）广告战劈略：主要包想括大众媒体杏的表现策略笑及传播策略潜。来2）促销战你略：主要包菌括新闻话题臂策划及销售谷促销策略。鉴匠3）关系传航播战略：主亭要包括户外孝媒体、大型侍公关活动和慈效营销传播源策略。卵2．整合营鞠销的战略目增标：副我们应深刻岭了解连“斥注意力经济寇时代事”瓦及在品牌传词播领域中虎“睁赢家通吃私”易的效应，因忆此我们的目蝴标是明确的务：系项目在销售丙率、社会影汁响力（品牌价形象）两方奸面均应进入梢2002年汪度楼盘的前竞20名。握3、秧“棒主题传播和耗投放领”歼的最大化：妈伞常规广告的腊投放周期基惭本包括挎“画导入期、公盟开期、强销亲期、持续期千”涌等，在锄“钟强销期裳”悄区间，持续菠时间和投放蔑额度均达至全峰值。一个述项目往往取租决于锈“岛强销期将”梦的销售反馈奉，一旦疲软武，便陷入被凤动之中。不如果以锋“秋独立主题传瞒播(SIS原-mode钢l)养”拜模式的操作泰来取代常规敌的投放周期绍：即在年度着内每2～3伯个月推出一架个甘“驶独立主题梨”果，运用性“泳整合营销传呀播比”国进行全方位陶的冲击；这滑种做法实际届上在全年可絮形成3～4扁个所谓的敬“型强销期沉”体，从而达到掀营销传播起“毕投入洁—式产出效果搏”排的最大化。区奶这也是适应太于勿“狼速度制胜刻”亿的战略和战奇术的。壶（二）整合做营销的央“袍概念、主题升的设计犯”延绢我们遵循鲁“慧创造第一驳”株、研“接差异化营销邪”坡的原则，选秘择系列广告颈的策略：王（系列广告怀001）：睬交1）广告语错：与世界同尊步的居住模呼式踢---北京沫•读首家盘•门独立式公寓闹/Sing溜leAp丈artme说nt；誓2）、主题隙语：前“趁独立生活宣袭言仰”府；鄙（3大主张琴）：答A）、独立近精神：日自由的思想挺，思想的自态由，是心灵锅的去向；逝B）、独立末生活：仪生活的独立族，独立地生冰活，是个性题的解放；伏C）、独立希建筑：蛙难一样的阶层铲，同样的梦洋想，我们一钟起成长；唉（系列广告晃002）：忠汤1、广告叙语：与世界弃同步的居住冒模式班---北京钞•私首家迫•木独立式公寓岁/Sing尺leAp旷artme吃nt；板主题语：碎“络独立式公寓观”使来到中国：打页apart翼ment（冷独立式公寓宣），最早起粮源于美洲大柴陆，建筑形赖式一般是独被栋的、高品钥质、自住或超投资性的住封宅：家*我们在最犹具国际化的沫北京CBD两核心区；舅*我们22乱2户的邻居割都是社会同叛一个阶层的卧精英；鸣*我们拥有刚同样的空间黑，70㎡大亮小的户型；奥斥*我们每一辅户都有完备驴的生活设施渴；无*我们享有毯充分的公共岂空间，保证茎邻里交往与发沟通；秘*我们享受霞酒店式的管游理和服务。份别（系列广告夏003）：资腰1、广告语优：与世界同惹步的居住模晨式辨---北京妨•帖首家隔•鸽独立式公寓福/Sing走leAp摄artme此nt；僻2、主题语弊：价值共享亮的时代涌21世纪，向新经济时代挥，我们尊崇那价值的闷“巨共享努”板；司（1）共享斧环境资源和降自然景观：避晶在外“激恋日均•伯国际瓶—粗独立式公寓孕”浆，您漫步在朗水岸长堤，防与大自然同撇在，共享日具出月升的惊鲁喜；谦（2）共享薯社会资源和谷商务便利：物犁在嫌“泉恋日秤•利国际引—劲独立式公寓牺”驱，您徘徊在烟CBD街区睡，与大社会坚共融合，共须享财富增埴羡的快乐。甲（系列广告汉004）：竖剖1、广告伙语：与世界精同步的居住季模式汗---恋日仓•四国际东•拣独立式公寓产/Apa卷rtmen奋t；培2、主题语塑：高效、快目捷、时尚之废眯“飘定制式生活雾主张跪”桌/DIY；轨畅1）、居住逗地段的价值哨发现：朴CBD核心墓区域，价值恐的共享。骆自然景观、坑城市基础配都套、商务资娃源和交流、以生活和文化汁娱乐，完全炭共享，不需观要锈“苗大而全嚷”笨的社区，翻“狠独立式公寓很”尚应运而生；当名“勾恋日突•趋国际灿”哲，在北京C茎BD世界级袜的财富中心朽，长远的增束值潜力和无殊限的商机，母未来可期，提描绘筋“移投资回报色”害的理想曲线扣。洋2）、居住真方式的先锋假定义：号CBD核心排区域，先锋农的居住。推“榨恋日束•厅国际舍”臣，高级商务净人士，智“搁暂居奶”精在这里，一蛾步步走向成泰功；膜“支恋日疲•摄国际爬”千，骄“符5+2歌”杏生活的实践籍者，工作时苗间您索“蛋栖居酷”胀在这里，周格末回到近郊抬的第二居所性。帆3）、居住乎生活的快捷篮制造：染CBD核心猪区域，降“御快捷与”港生活的创造熄者。喝“扰恋日夜•飞国际瓶”顽，每户配装惧、赠送甩“经白色家电值”迅：冰箱、洗达衣机、橱柜强、燃气灶、疾微波炉、油墓烟机，只需缘简单家具和勿行李，就可诵直接入住。醉剪4）、居住况市场的领跑叉法则：翅CBD核心慢区域，居住努市场的先行三者。框“矿恋日锤•重国际沿”拾，适应笨“测高品质、低秆总价辆”碍的发展趋势碌，充分把握教市场和消费父需求的细分喇原则，建造蒜“苗70平米外”斧的国际标准寄一居，与市狗场直接接轨身；贱“细恋日独•炮国际岁”黎，公共活动帝空间和垂直霉交通，布局励合理、迅捷兰方便；每户疯超大面宽为等5。3～5贪。7米、进荣深9。8米侧，采光充分邻；户内居住墙空间功能分清区简洁、明说确，服务设坛施和空间先每进实用，公唯共空间和私舱密空间可以铁自由组合，氧尽显DIY筛的个性化魅宋力。破（系列广告词005）：绝掩1、广告足语：与世丑界同步的居税住模式温---恋日恰•吊国际晚•拜独立式公寓援/Apa漫rtmen饥t；扬2、主题达语：胁“旅北京独创狗•微高点LOF脑T空间苹•旦时尚休闲B颤AR驶”影若（解释语）允：俯“蒜恋日怜•询国际雀”袖，独创性地杆使用公寓建泄筑顶层、面玻积1000归平米、挑高损6米的开放扎式空间，设腔计、建造北据京怪“们高海拔庙”匹的、具有什“垫LOFT贤空间萍”天感的摄“疑时尚休闲B踢AR摔”梦，充分满足声业主进行沟访通交流、休匆闲观光、品叶味现代生活朗的需要。萄3、（其他卵必备内容）喜：泻“汁恋日迅•产国际需”谦，独立式公蜻寓，诠释时怨尚先锋生活饰；幕国贸桥东1唇00米7简0平米国际领标准一居；改逃通惠河北1例00米C蹄BD核心区院稀缺水岸建壤筑。刃（系列广告逃006）：效邮1、广告厚语：与世焦界同步的居敢住模式斩---恋日肌•桂国际左•血独立式公寓型/Apa狮rtmen针t；键2、主题座语：旁开创趁•赶投资主题服杀务月竖（解释语）羡：困【服务的理锯念】：20蒙02年，北屈京房地产市裤场进入东“奋服务竞争时捧代匠”冤；园【投资和消袜费】：房地授产产品具备箩“陵投资经营舍”汉和屠“侧居住消费汗”桨的双重属性伴。夹【投资的方倦式】：房地软产投资，包水括剩“想产权交易（峰转让）炎”肤和加“护使用权经营时（租赁）犁”劣两种形式。芦纷【投资主题俯服务月】：湿“脏恋日洲•殿国际屈”黑，整合市场吓和专业资源第，启动令“守投资主题服刊务月耳”你活动，为业华主提供增殖浑服务和创造押新价值；并腔以弃“热互动营销叨”泥的方式和组朵合策略来实丝施：竞•蚁多项市场双昨向调查；帆•腔系列投资专闹题讲座；摩•夸知名专家咨艺询服务；将•泉投资价值评住估服务；僵•付品牌中介代监理服务。庆（系列广告脾007）：浅者1、广告蹈语：与世靠界同步的居目住模式晕---恋日笨•舞国际杜•读独立式公寓曲/Apa独rtmen走t；杰2、主题钥语：集成帽---国际主化生活的高期科技【DN雄A基因】荒（内容和构铜图：详细列信举项目在咸“笨公共部分、误室内部分、她设备部分逐”箩，最具有高册科技、高价臂值的【辰“广品牌铲”酷和产品】）妄。家3、其他必窑备内容：释恋日彩•仿国际/独立揉式公寓/C败BD核心区询/70㎡国鸟际标准一居歌/全观景式优水岸住宅/我9.28提西前封顶/2身003。6丢。全面入住势。扭（系列广告延8：文字广穗告）：声创新楼市壤“衔概念扑”耐再造生活福价值桥----解贝读躲“走恋日面•哀国际母—慧独立式公寓遭”没风1、恰“撑独立生活草”过的精神：星生活的独立参，源于个性肉的独立，事减业的成功；盐独立的生活成，需要独立用的居所，完娃备的配套。请蹈2、锈“状独立式公寓迟”脖来到中国：鸽耽“率独立式公寓昨”约起源于美洲浆大陆，它伴郑随着工业化仆、城市化的驳进程，以及批在默“膊城市更新披”漆的演变中发控展而成。伪“殖独立式公寓饱”临是位于城市钥中心区域的夺独栋、高品适质的建筑，孟居住规模在桃200户左薪右，有单位摧面积相近的盯标准户型，旨具备完善的倍生活配套设仆施和高品质佳的管理和服毙务。秀“钓恋日俊•营国际贸”尚是CBD核滋心区域的统“也独立式公寓圾”论，是专为国煤际化商务人仓士量身定制叮的独立居所漆。培3、贤“置定制化瑞”性的产品：脊“衔恋日束•孔国际叮”况是为放“催独立生活的松人群尺”专提供的男“炕定制化的产描品萝”京：它位于C希BD核心区削国贸桥东1秤00米，独烤栋22层2富22户，7悉0平米标准寒一居，最小毒户型53平粱米，也是C肾BD核心区移稀缺的水岸东住宅，20班02年8月汇18日上市捧。长它具备了以辱下特点：温1）、黄金哪升值地段：半慨CBD核心问区域，共享薄价值的再造弯。得“楚恋日鸟•互国际叮”概，位于CB怨D核心区，民具备长远的船增值潜力和莫无限的商机抗。穴2）、先锋昨的居住模式爷：验CBD核心塔区域，实现臭先锋的居住容。不自然景观、艳城市基础配修套、商务资悠源和交流、蜂生活和文化终娱乐，完全蹈共享，不需胖要铁“吹大而全失”纠的社区，戏“谢独立式公寓龟”玻应运而生；预住“无恋日贼•征国际迫”匪，国际化的淘高级商务人补士，愤“功暂居献”城在这里；瘦“边5+2轻”三生活的实践版者，工作时镇间您勿“孙栖居派”侧在这里，周却末回到近郊茎的第二居所括。捉3）独立建秃筑形式：夺“倍恋日纠•阔国际辞”坊，独栋的现步代主义风格师建筑，具有阿冷峻外形、觉硬朗线条和没Arman孝i式的简约归，银白、湛嘉蓝的色彩相屑间、金属铝寸板与玻璃交避融，钩画出袖城市靓丽的父天际线；扬4）、独立去便捷的生活陪：徒“床恋日出•欢国际脱”击，CBD核烟心区域，耀“惯快捷刷”化生活的创造购者。周a.配送【良白色家电】大：卷每户配装、卸赠送进口名既牌香“欧白色家电叙”年：冰箱、洗洗衣机、橱柜迷、燃气灶、捆微波炉、油坊烟机，只需搬简单家具和买行李，就可最直接入住。耀真b.垂直交芒通：朱2部生活电始梯专供生活蔽居住适用，愿2部观光电莫梯供公共、谱商务办公使迟用，1部消磁防服务专用待电梯。构c.通讯系骄统傍每户预留2膏个外线馋接口，商务寺、生活独立持分明；10唇—折100兆信债息端口，独榆立便捷掌控论讯息。除d.净化水疏装置将净化水装置传实现五层净递化。饮用水吨、生活用水肚独立分开，胆生活品质不愉言而喻。擦5）完善的蜓生活配套：还降供电系统、沈供水系统、暗空调、通风定及采暖系统挖、消防系统蹦、智能安防兄系统、信息动系统一应俱梯全。宇6）、居住么市场的领跑扔者：朴CBD核心躲区域，居住怀市场的先行枣者。监“在恋日俩•舟国际弄”浓，适应者“症高品质、低犹总价皂”陶的发展趋势纲，充分把握经市场和消费研需求的细分知原则，烫“绸70平米那”换的国际标准物一居，与市司场直接接轨粱；线“丢恋日扎•戏国际写”广，公共活动剃空间和垂直敏交通，布局砖合理、迅捷腐方便；每户雄超大面宽为把5.3～5督.7米、进浅深9.8米钉，采光充分音；户内居住明空间功能分糖区简洁、明后确，服务设烟施和空间先恨进实用，公董共空间和私备密空间可以旅自由组合，槽尽显DIY晨的个性化魅鞭力。丝4、阻“壤恋日备•执国际页”涝的先锋启示萌：魔“缎恋日转•否国际俱”惭以一种近乎虑极端的磨“功定制化学”少产品定位和极先锋的房“纺概念草”村楼盘的市场飞形象，打开清了在CBD现成功开发的其另一扇门。妥或许这只是税若干CBD就市场准入模蜂式中的一种委，但它却给昼市场留下更舰多的是思考朗。桐“绝恋日连•晓国际巡”汽，是一个精蕉神载体，承叛载着鲜活的膝CBD独立蒜生活的精神牙和气质。葬（三）、整渠合营销战略袋的计划及预遥算安排：夺1、项目营弃销传播的总签预算：扑预算费用按划照目前市场丽投入的平均获成本和本项昂目的实际情愈况，进行测做算，建议按枕照500万来元安排预算收。辰2、200策2---2膨003年度剃：按照整合在营销传播组疑合安排的预照算：圈A．广告战园略60%：撒500万元去×赤60%=3叔00万元；尝求B．促销战到略15%：美500万元巷×剥15%=7冰5万元；奉C．关系传悦播战略25氧%：500岁万元兰×构25%=1榆25万元。街鸽3、200邪2---2吊003年度铲：按照营销缩时间周期安钱排的预算：遵洽营销时间周妨期（年度内食各阶段）按塞照市场环境截及项目生产六进度等因素艰考虑确定如纱下：觉（1）第拿一阶段：1蹲。5个月；别（2002扒年8月～9未月）；足（2）第福二阶段：2鼠个月；（2计002年9叠月～11月均）；丢（3）第乖三阶段：1径。5个月；匹（200年逐11月～1夕2月）穴（4）第跌四阶段：2味个月。（2犹003年1淹月～200俊3年2月）赚。积阶段及期限剂费用比例步费用额（碌500万元螺）角第一期（1择。5个月）饶40%脸200万元指切第二期（2透个月）2煌5%12冈5万元然第三期（1像。5个月）爽20%惜100万元裁笼第四期（2铲个月）1触5%75呈万元惧III、新穿闻话题策划弱及传播计划闸考我们之所以窑将新闻话题咱策划及传播颤计划单独加拐以论述及实掉施，是因为毫其能有效的庄快速启动项赴目的营销并挡直接提高项狮目的影响力雕，并且具有屑“疲低成本扩张躲”荡的优势，常崇能获取辉“辈超常规战略幅”桂的功效。乳一、新闻反话题传播的谋比较分析：刚贺广告传播炮新闻传播浓受众反映崭初步了解产吐品，并对其梢报有好奇、节怀疑的心理盒通过新闻寒了解新产品网；并产生信岛任感及购买找欲望抵费用较高虽较低乳效果经比垫较后，有的兴消费者进行喜购买除一包些消费者购饱买外，尚有领盲从者随潮指流购买仓问题尚有细较大潜在消翁费群体需要裂继续开发讲不能让消费法者迅速掌握夜价格，销售车机构及产品伐的详细资料未闭二、新闻话沿题传播的优淡势分析：选新闻话题策虫划，是在发漫现或者制造搞、预测新闻戴“匀热点象”太话题之后，午通过具体的展部署，有计寒划有步骤地虫传达予媒介井进行发布，切它往往能在深最短的时间例里引发多数惠公众对某类轨话题、某类疫事物的极大败兴趣，并给通予高度的关煎注。诵新闻报道对此于可“暂事件性行销案”铲及正“这概念营销洗”经具有其他的屠传播方式不呆可比拟的优方势。荷三、新闻话历题传播的工丹作计划：娇我们计划以稠每1～2个夹月为一阶段比，年度内共准推出3～4厉次较大的新卷闻话题传播狸活动。先（新闻稿1痕）：绵CBD旋风寺——臭解构沫“水恋日竖•腰国际刊—所独立式公寓滥”绳汉CBD的住晌，和住在C滤BD，是近眠一年来北京范房地产界热行议的话题之迹一，这缘于径北京CBD盛已开盘项目戏和预期项目呼所显示的巨暮大的公寓住栏宅供应量。胖CBD的发感展方向肯定故不是超大型肾居住区，这省一点为人们袭所共识，但篮人们还是对卸于绝大多数烂CBD项目提先推出公寓味部分，以公昂寓部分带动押综合物业开描发的流行做他法表示出理岗解和宽容。晨态据了解，管孟理层对北京会CBD开发标的基础性比隆例要求是五蹈五开，即写饺字楼与住宅损开发最终各睬占到50%下。从目前已给推楼盘的盘颈口看，住宅晚的供应面积慧已达300前万平方米，罢而这仅仅是珍冰山一角，崖真正的大揭璃幕尚待明年妇。至于写字棚楼的开发，诸则是小荷才纤露尖尖角，惑推出时机多炼受制于同一落项目公寓部圈分的销售进影程，多数综辩合物业的写帆字楼部分至僚今只是犹抱堡琵琶半遮面缝，只能在规姐划图纸上一劣睹芳容。阴显然，这种恐状况带来了耀两个问题：厘其一，写字像楼物业的滞居后开发是否熟会延缓CB麻D商气聚集笨过程？其二便，住宅物业宝的超前开发曾所带来的提匠前供应量，梁能否在一段院时期内被顺签利消化？相阻形之下，后孤一个问题的海探讨和明朗悲化显得更为垦重要。行据传，目前勇一些在CB俩D主推中大庙型的项目在做销售过程中喇已开始感到隆吃力，这无召疑是一个信天号，一方面辽表明快速增思长的CBD太住宅供应量泉正在进入市郊场的未知区旁域，另一方就面则表明，吊一些现有项嫂目已显现货创不对板的迹蹦象。据非官输方的业界机艳构调查显示垦：目前普遍窜意义上的北乓京楼市，8盆0-120虫平米是最受貌购房人欢迎捏的户型面积阳，同时这也嘴是公认的开偿发风险较小厌的户型品种弟。或许这一秃调查结果并沿不完全适用两于评判CB坦D，但问题葡的关键是：倘对于CBD右及其人群特井殊性而言，悉80-12政0平米的户泄型标尺是否冻适用？CB蜘D的置业者利到底需要什因么样的住房停？均8月18日蔽正式亮相的嫁CBD叫“泛独立式公寓弦”验，以其近乎曲完美的项目园定位和同样痰近乎完美的宾销售速度给希市场演绎了废一堂生动的翼“厕定制化产品续”裂和软“伞先锋市场形柏象定位多”楚的示范课。连业内人士称宁，椒“蓝恋日替•泡国际杂”疑的操盘手法挥极为老道，甲该项目完全刚有资格进入任北京楼市2触002经典泰个案行列，动其中所体现定出来的超乎永目前业界平均均水平之上屿的市场感觉亏和市场表现恩，是不折不状扣的MBA茂实战教材。恩冬一个仅有2拔22户的2菠2层独栋项退目，何以激柱起市场波澜迷并导致好评侨如潮？根源蹈就在于坦“待恋日搞•春国际按”仙是CBD核防心区域内第秃一个旗帜鲜浓明地推出土“干定制化产品秒”段和纽“部独立式公寓拦”阳的项目--副----7盐0平方米的卧国际化标准猛一居、高品支质标准化全掠套精装修、姥“话五件套稠”维标准化电器溜配置以及高抗品质的商务典配套服务。途几乎可以这绩样认为：氏“菌恋日装•粒国际牛”劫是目前在为奥目标客户鸡“辉量体裁衣失”块方面做得最厨彻底和最斩“绢标准化箱”献的项目。幸“尚恋日深•满国际丧”溪或许瞄准的寿并不是CB李D购房人群衫的全部，它扯只是为CB拉D中高端人狼群中的某一烘类具有歼“反独立精神膝”淋的群体晚“妄定制副”壁了一种依附玻于屑“堂独立建筑艘”循之上的徒“婶独立生活贺”尽，而这恰恰急是营造项目犯总体感觉的圈神来之笔，历仅这扣“章一小部分茧”明所谓独立生收活的追随者市和投资客，晴已足以使项体目销售火爆旧异常。巧事实证明，哗在人群分化盘、个性细分院的当前形势拆下，房地产散开发实际上层已进入了项裁目定位和项目目定制的所“锦精细时代萄”骨，任何粗线秩条、浅层面怎的前期工作磁都有可能使乐项目步入平饭庸。越来越资多的发展商限意识到：C透BD是块好够钢，但它已脱被锻炼造成湾一把双刃剑越，在项目运储作上稍有不悲慎，这把原销本砍向市场泄的利剑就有当可能砍向自沾己。糕“司恋日蝴•葬国际厨”患以一种近乎慎极端的定制愿化方式，打炎开了在CB状D成功开发曲的另一扇门橡。或许这只溪是若干CB期D市场准入娃模式中的一挽种，但它却司给市场留下拣两方面的思瞎考。拾其一，什么宾样的户型品伯种对CBD灿开发而言风嫂险较小？缸认清这个问既题，我们首袖先需要认清浸CBD主流梢人群的工作辜性质和生活皱性质。事实剪上，高级经挡理人和高级岭白领在大体霸上构成了C贸BD的中坚书力量，对于冲前者，商旅要生活和短期虹居住是其最怪大特征，而画后者中的大窄多数尚无力辱购买价格高当昂的大户型宪住宅。就C爽BD现阶段剃而言，数量必并不如想象害中庞大的高容级经理人和吨尚处于成长辽期的高级白扯领显然会对俩中小面积的尸CBD住房剑更感兴趣，饿无论是自用末还是投资。厅旗“逼恋日污•些国际萝”悉总价80万导元左右的价工值定位，在六某种程度上帆可以说是一楼个模块式的茶标准化定位德。当然，也锤有人认为其积1.2万元季的均价稍高搜。在此价值在上下的一定己空间内，大警体可视作置盐业和投资的傻相对安全区素域。据了解熟，同处CB足D核心区域愿的嘉里中心躬公寓、国贸估中心公寓、愤雅诗阁等，匪尽管有所波何动，其一居邮室的月租金继始终维持在丹2000-坚3000美陷金左右，现牢在核心区位玉土地和项目烛的稀缺性仍熄是投资价值享的重要保证师。谨其二，如何歇读懂CBD宁中坚人群特寇定的生存状湿态和精神需丸求？葱这是定制式意项目最为重芦要的一环。煤有人说，C幻BD特定人滑群是由一批饼在工作中具记有团队精神受、在生活中花却具有独立叨人格的中青