税法实务 小税种

小税种第一节城市维护建设税及教育费附加第二节烟叶税第三节关税第四节资源税第五节土地增值税第六节契税第七节房产税第八节城镇土地使用税第九节耕地占用税第十节车船税第十一节车辆购置税第十二节印花税第一节城市维护建设税及教育费附加一、城建税的特点税款专款专用，具有受益税的性质；具有附加税性质，没有独立的征税对象，凡负有缴纳增值税、消费税和营业税义务的单位和个人缴纳城建税；根据城建规模设计税率；征税范围广。二、纳税人1、凡负有缴纳增值税、消费税和营业税义务的单位和个人；2、三税的代扣代缴义务人、代收代缴义务人也是城建税的代扣代缴义务人和代收代缴义务人。4、特殊规定由受托方代扣代缴“三税”的，适用受托方所在地税率。无固定纳税地点的，在经营地缴纳“三税”，适用经营地税率

三、税率1、城建税税率的一般规定：市区：7%；县城、镇：5%

；其他：1%开采海洋石油资源的中外合作油气田：1%2、教育费附加征收比率的一般规定：3%3、地方教育附加征收比率的一般规定：2%[例].某城市A卷烟厂委托某县城B卷烟厂加工一批雪茄烟，委托方提供原料60000元，支付不含增值税加工费4000元，假设雪茄烟的消费税税率为36％，这批雪茄烟没有同类产品市场价格，问应缴城建税多少？受托方代扣代缴消费税=（60000+4000）/（1-36%）×36%=36000受托放代扣代缴城建税=36000×5%=1800四、计税依据应纳税额＝实际缴纳的“三税”税额合计×适用税率

1、违反“三税”而加收的滞纳金和罚款，不作为城建税的计税依据；2、纳税人在被查补“三税”和被处以罚款时，应同时对其偷漏的城建税进行补税和罚款；

3、城建税以“三税”为税基，如果要免征或减征“三税”，也要同时免征或减征城建税；

4、进口不征，出口不退；5、经国家税务总局正式审核批准的当期免抵的增值税额纳入城建税的计征范围；6、对“三税”实行先征后返、先征后退、即征即退的，城建税一律不予退（返）还；7、国家重大水利工程建设基金免城建税。[1].

下列各项中，符合城市维护建设税计税依据规定的有（）。

A．偷逃营业税而被查补的税款

B．偷逃消费税而加收的滞纳金

C．出口货物免抵的增值税税额

D．出口产品征收的消费税税额[2].下列纳税人已缴纳增值税，但不缴纳城市维护建设税的是（）。A．某销售玻璃的县级企业B．某销售化妆品的内资企业

C．某进口电器的外资企业D．某出口汽车的内资企业答案：ACD/C[3].位于市区的某自营业出口生产企业，6月增值税应纳税额为-280万元，出口货物的“免抵退”税额为400万元；企业将其自行研发的动力节约技术转让给一家科技开发公司，获得转让收入80万元。下列各项中，符合税法相关规定的有（）。

A.该企业应缴纳的营业税4万元

B.应退该企业增值税税额为280万元

C.该企业应缴纳的教育费附加为8.52万元

D.该企业应缴纳的城市维护建设税为8.4万元

答案：BD[4].某市区一企业6月缴纳进口关税65万元，进口环节增值税15万元，进口环节消费税26万元；本月实际缴纳增值税36万元，消费税85万元，营业税13万元。在税务检查过程中，税务机关发现，该企业所属宾馆上月隐瞒饮食服务收入50万元，本月被查补相关税金。本月收到上月报关出口自产货物应退增值税35万元。该企业6月份应纳城市维护建设税税额（）元。A．95550

B．124579

C．7l050

D．122829【36+85+13+50×5％】×7％

五、纳税环节、地点、期限总原则：一切随同主税。特别情况：1.代征代扣“三税”的，在代征代扣地缴纳；2.流动经营无固定场所的，随“三税”在经营地缴纳；3.管道局输油取得收入的，由取得收入所在地缴纳；4.跨省开采油田的，由油井所在地缴纳。第二节烟叶税一、纳税人在中华人民共和国境内收购烟叶的单位。二、征税对象烟叶:晾晒烟叶和烤烟叶三、税率20%比例税率四、应纳税额的计算应交烟叶税=烟叶收购金额×税率烟叶收购金额=烟叶收购价款+价外补贴

=烟叶收购价款+烟叶收购价款×10%=烟叶收购价款×（1+10%）五、纳税义务发生时间：纳税人收购烟叶的当天。第三节关税

一、关税概述（一）关税的历史发展三个阶段：1、使用费时代2、国内关税时代3、国境或关境关税时代（二）关税的概念关税是由海关对进出关境的货物、物品征收的一种税。1、关税由海关征收；2、关税只对有形货品征收，对无形货品不征收；3、国境和关境国境是一个国家行使主权的境域。关境是海关行政管辖并征收关税的境域。（三）关税的特点１、关税是单一环节的价外税２、征收的过“关”性３、税率的复式性４、对进出口贸易的调节性（四）关税的种类1、按征税对象可分为进口关税、出口关税、过境关税进口关税由正税和附加税之分，附加税例如反倾销税、反补贴税、报复关税、紧急进口税等。2、按征收目的可分为财政关税、保护关税3、按计征方法可分为从量税、从价税、复合税、选择税和滑准税４、按税率制定可分为自主关税、协定关税５、按差别待遇可分为普通关税、优惠关税、特别关税优惠关税包括：⑴特惠税⑵普惠制⑶最惠国待遇二、纳税人和征税对象

（二）征税对象进出我国关境的货物和物品。

货物是指贸易性商品；

物品是非贸易性个人物品，包括入境旅客随身携带的行李和物品、个人邮递物品、各种运输工具上的服务人员携带进口的自用物品、馈赠物品以及其他方式进入国境的个人物品。（一）纳税人1、进口货物的收货人；2、出口货物的发货人；3、进出境物品的所有人和推定为所有人的人。三、税率

（一）进口关税税率（二）出口关税税率（三）特别关税

①报复性关税：指为报复他国对本国出口货物的关税歧视，而对相关国家的进口货物征收的一种进口附加税。

②反倾销关税、反补贴关税：指进口国海关对外国的倾销商品，在征收关税的同时附加征收的一种特别关税，其目的在于抵销他国补贴。

③保障性关税：在与有实质利益的国家和地区进行磋商后，在一定时期内提高该项商品的进口关税或采取数量限制措施，以保护国内相关产业不受损害。（四）税率的适用

1、原产地规定全部产地生产标准

实质性加工标准：进出口税则中四位数税号一级归类已改变或加工增值占新产品总值30%以上。2、税率适用的时间进出口货物应当按照纳税人申报进口或出口之日实施的税率征税。进出口货物到达前，经海关核准先行申报的，应当按照装载此货物的运输工具申报进境之日实施的税率征税。对于退税和补税，一般按该进出口货物原申报进口或者出口之日所实施的税率计算。在实际运用时要区分以下不同情况：(1)按照特定减免税办法批准予以减免税的进口货物，后因情况改变，经海关批准转让、出售或移作他用，适用再次填写报关单申报办理纳税及有关手续之日实施的税率。(2)来料加工、进料加工的进口料件等属于保税性质的进口货物，经批准转为内销，适用海关接受该货物申报内销之日实施的税率征税;如未经批准擅自转内销的，则按海关查获日所施行的税则税率征税。(3)暂时进口货物转为正式进口需补税，按其正式申报进口之日实施的税率。(4)分期支付租金的租赁进口货物，使用海关接受纳税人再次填写报关单申报办理纳税及有关手续之日实施的税率。(5)溢卸、误卸货物事后确定需要补税时，按原运输工具申报进口日期所实施的税率。如原进口日期无法查明的，按确定补税当天实施的税率。(6)对由于税则归类的改变，完税价格的审定或其他工作差错而需补征税款时，应按原征税日所施行的税则税率计算。(7)对于批准缓税进口的货物，以后缴税时，不论是否分期还是一次缴清，都应按货物原进口日所施行的税率计征税款。(8)查获的走私进口货物需予补税时，应按查获日所施行的税则税率计征税款。四、关税完税价格（一）一般进口货物的完税价格（二）特殊进口货物的完税价格（三）出口货物的完税价格（四）完税价格中相关费用的计算（一）一般进口货物的完税价格：以成交价为基础的CIF价为完税价格

进口货物完税价格＝FOB价＋购货费用（运抵境内输入地起卸前的运输、保险等费用）1、成交价格的调整项目2、进口货物海关估价方法1、成交价格的调整项目

⑴下列费用或者价值应当计入完税价格

A.由买方负担的除购货佣金以外的佣金和经纪费。

B.由买方负担的与该货物视为一体的容器费用。

C.由买方负担的包装材料和包装劳务费用

D.可以按比例分摊的，由买方直接或间接免费提供，或以低于成本价方式销售给卖方的或有关方的货物或服务的价值，理解为以劳务、实物支付价款。

E.与该货物有关并作为卖方向我国销售该货物的一项条件，应当由买方直接或间接支付的特许权使用费。但是进口货物在境内的复制权费不得计入。

F.卖方直接或间接从买方对该货物进口后转售、处置或使用所得中获得的收益。⑵如下列费用能与实付或应付价格区分，不得计入完税价格：

A.厂房、机械、设备等货物进口后的基建、安装、装配、维修、和技术服务的费用。

B.货物运抵境内输入地点之后的运输费用、保险费和其他相关费用。C.进口关税及其他国内税收。D.为在境内复制进口货物而支付的费用。E.境内外技术培训及境外考察费用。

[例]：上海某进出口公司从美国进口应征消费税货物一批，货物以离岸价格成交，成交价折合人民币为1410万元（包括单独计价并经海关审查属实的向境外采购代理人支付的买方佣金10万元，但不包括因使用该货物而向境外支付的软件费50万元、向卖方支付的佣金15万元），另支付货物运抵我国上海港的运费、保险费等35万元。假设该货物适用的关税税率为20%、增值税税率为17%、消费税率为10%。要求：请分别计算该公司应缴纳的关税、消费税和增值税。解：（1）关税完税价格=离岸价+软件费+卖方佣金-买方佣金+运保费=1410+50+15-10+35=1500（万）关税=关税完税价格关税税率=150020%=300（万）（2）组成计税价格=（1500+300）（1-10%）=2000（万）消费税=200010%=200（万）（3）组成计税价格=1500+300+200=2000（万）增值税=200017%=340（万）[例]某企业为增值税一般纳税人，9月从国外进口一批材料，货价80万元，买方支付购货佣金2万元，运抵我国输入地点起卸前运费及保险费5万元；从国外进口一台设备，货价10万元，境外运费和保险费2万元，与设备有关的软件特许权使用费3万元；企业缴纳进口环节相关税金后海关放行。材料关税税率20％，设备关税税率10％。该企业应纳进口环节税金（D）元。A．357640

B．38520

C．388790

D．38645085×20％+85×【1+20％】×17％+15×10％+15×【1+10％】×17％

2、进口货物的海关估价方法⑴相同或类似货物成交价格法：指同时或大约同时（前后45天以内）的货物价格），如果有多个成交价格，应以最低价为基础，估计进口货物的完税价格。⑵倒扣价格法：同时满足5个条件：

A.在被估货物进口时销售或大约同时销售；

B.按进口时的状态销售；

C.在境内第一环节销售；

D.合计的货物销售总量最大；

E.向境内无特殊关系的销售。

完税价格＝境内售价－销售利润－经营费用－境内运费等－进口关税及其他进口税⑶计算价格法：完税价格＝生产成本等＋进口前的销售利润＋进口前的经营费用＋入境前的运费保费⑷其他合理方法1.运往境外修理的货物

运往境外修理的机械器具、运输工具或其他货物，出境时已向海关报明，并在海关规定期限内复运进境的，应当以海关审定的境外修理费和料件费为完税价格。2.运往境外加工的货物

运往境外加工的货物，出境时已向海关报明，并在海关规定期限内复运进境的，应当以海关审定的境外加工费和料件费、以及该货物复运进境的运输及其相关费用、保险费估定完税价格。

（二）特殊进口货物的完税价格[1]某研究所原进口的一台价值100万元（人民币）的仪器出现故障，于8月运往境外修理（出境时已向海关报明），同年11月，按海关规定的期限复运进境。此时，该仪器的国际市场价格为120万元，经海关审定支付给国外的修理费为3万元，料件费为5万元，相关税金为1.6万元，运输、保险、包装等费用共0.4万元，进口关税率为10%，则该仪器复运进境时应缴纳的关税为（

）万元。A.1

B.12C.0.8

D.0.843、租赁方式进口的货物（1）以租金方式对外支付的租赁货物，在租赁期间内，以海关审定的租金作为完税价格，利息应当予以计入；（2）留购的租赁货物，以海关审定的留购价格作为完税价格；（3）承租人申请一次性缴纳税款的，可以选择申请按照一般进口货物估价办法的规定估定完税价格，或者按照海关审定的租金总额作为完税价格。4.予以补税的减免税货物

完税价格＝海关审定的该货物原进口时的价格×[1－补税时实际已进口的时间（月）÷（监管年限×12）]

公式中，补税时实际已进口的时间按月计算，不足1个月但是超过15日的，按照1个月计算，不超过15日的，不予计算。[例]：2006年6月1日，某公司经批准进口一台符合国家特定免征关税的科研设备用于研发项目，设备进口时经海关审定的完税价格折合人民币800万元（关税税率为10%），海关规定的监管年限为5年；2008年5月31日，公司研发项目完成后，将已计提折旧200万元的免税设备出售给国内另一家企业。该公司应补缴关税（）。

A．24万元B．32万元

C．48万元D．80万元

1.以海关审查确定的该货物向境外销售成交价格为基础。

包括：货物运至我国境内输出地点装载前的运输及其相关费用、保险费，不包括出口关税税额单独列明的出口货物成交价格中含有的支付给境外的佣金；

2.出口货物海关估价方法⑴计算价格法完税价格＝生产成本等＋进口前的销售利润＋进口前的经营费用＋入境前的运费保费⑵其他合理方法（三）出口货物的完税价格①以海、陆、空运方式进口的货物的运费和保险费：应按实际支付的费用计算。进口货物无法确定或未实际发生的运费，应按该货物进口同期运输行业公布的运费率（额）计算运费；按照“货价＋运费”的3‰计算保险费②以其他方式进口的货物：

A.邮运的进口货物，应当以邮费作为运输及其相关费用、保险费；

B.以境外边境口岸价格条件成交的铁路或公路运输进口货物，海关应当按照货价的1%计算运输及其相关费用、保险费；

C.作为进口货物的自驾进口的运输工具，海关在审定完税价格时，可以不另行计入运费。（如汽车）

③出口货物：销售价格如果包括离境口岸至境外口岸之间的运输、保险费的，该运输、保险费应当扣除。（四）完税价格中的F,I的计算进口货物关税完税价格---CIF出口货物关税完税---FOB÷（1+出口关税税率）五、应纳税额的计算（一）进口关税的计算⒈CIF价格（成本、保险费加运费，指定目的港）2.FOB价格（船上交货，指定装运港）（FOB+运费）÷（1-保险费率）3.CFR价格（有时称CNF，指定目的港）CFR÷（1-保险费率）（二）出口关税的计算1.FOB价格完税价格＝FOB价格÷（1＋出口关税税率）出口关税税额＝完税价格×出口关税税率2.CIF价格完税价格＝（CIF价－保险费－运费）÷（1＋出口关税税率）3.CFR价格完税价格＝（CFR价－运费）÷（1＋出口关税税率）六、

关税减免

1.法定减免

①关税税额在50元以下的一票货物

②无商业价值的广告品和货样

③外国政府、国际组织（不含企业）无偿赠送的物资

④进出境运输工具装载的途中必需的燃料物料、饮食用品

⑤暂时进境或出境，并在6个月内复出境或进境的物品，暂免（指非销售商品）

⑥来料加工、分两情况：A、直接免。B、进口时先征，出口时再退

⑦因故退还的出口货物，免进口税，但不退已征的出口关税

⑧退还的进口货物，免出口税，但不退已征的进口关税。

⑨进口货物的酌情减或免情形：

A.在境外运输途中或在起卸时损坏或损失的。

B.起卸后、海关放行前，因不可抗力损坏或损失的

C.海关查验时，已经破漏、损坏、腐烂的，经证明不是保管不慎造成的

⑩无代价抵偿货物，同国外免费补偿或更换的，免。但未将问题货物退还国外的，照章纳税。（视作重新进口）2.特定减免

①科教用品

②残疾人专用品

③扶贫、慈善性捐赠物资

④加工贸易产品

A.加工装配和补偿贸易

B.进料加工⑤边境贸易进口物资

⑥保税区进出口货物

⑦出口加工区进出口货物

⑧进口设备

⑨特定行业或用途的减免税政策3.临时减免[1]下列各项中，符合关税法定免税规定的是（

）。A保税区进出口的基建物资和生产用车辆B.边境贸易进出口的基建物资和生产用车辆C.关税税款在人民币五十元以下的一票货物D.经海关核准进口的无商业价值的广告品和货样答案：CD七、税收征管

（一）关税缴纳

1.申报时间：进口货物自运输工具申报进境之日起14日内；出口货物在运抵海关监管区后装货的24小时以前。

2.纳税期限：关税的纳税义务人或其代理人，应在海关填发税款缴纳证的之日起15日内向指定银行缴纳。

3.不能按期缴纳税款，经海总部署批准，可延期缴纳，但最长不得超过6个月（二）关税强制执行

两种形式：

1.征收关税滞纳金关税滞纳金金额=滞纳关税税额×滞纳金征收比率（万分之五）×滞纳天数

2.强制征收

如纳税义务人自海关填发缴款书之日起三个月仍未缴纳税款，经海关关长批准，海关可以采取强制扣缴、变价抵缴等强制措施。

[例]：某公司进口机械设备一套，完税价格为人民币1000万元，（进口关税率为10%），海关于8月1日填发税款缴纳证，公司于8月28日才缴纳税款。则该公司应缴纳多少滞纳金？解：（1）8月1日至8月15日免滞纳金（2）8月16日至8月28日，13天应缴滞纳金（3）应缴滞纳金=1000×10%×0.5‰×13=0.65（万元）（三）关税退还

如遇下列情况之一，可自缴纳税款之日起一年内，书面声明理由，连同原纳税收据向海关申请退税，并加计同期银行利率计算的利息：

1.因海关误征，多纳税款的；

2.海关核准免验进口的货物，在完税后，发现有短缺情况，经海关审查认可的；

3.已征出口关税的货物，因故未装运出口，申报退关，经海关查验属实的。对已征出口关税的出口货物和已征进口关税的进口货物，因货物种或规格原因原状复运进境或出境的，经海关查验属实的，也应退还已征关税。（四）关税补征和追征

1.关税补征，是非因纳税人违反海关规定造成的少征或漏征关税，关税补征期为缴纳税款或货物放行之日起1年内。

2.关税追征，是因纳税人违反海关规定造成少征或漏征关税，关税追征期为进出口货物完税之日或货物放行之日起3年内，并加收万分之五的滞纳金。

八、行邮税1.对入境旅客行李物品和个人邮递物品征收的一种进口税，是关税、增值税、消费税合并征收的混合税种。

2.征税对象：进口物品，包括准许应税进口旅客行李物品、个人邮递物品以及其他个人自用物品（不包括汽车、摩托车及其配件、附件）。3.纳税人：携带应税个人自用物品入境的旅客及运输工具服务人员、进口邮递物品的收件人、以其他方式进口应税个人自用物品的收件人。4.税率：50%、20%、10%5.计征方法：从价计征九、船舶吨税1.征税范围：自中华人民共和国境外港口进入境内港口的船舶2.税率：优惠税率和普通税率3.应纳税额=船舶净吨位×适用税率4.征收管理：⑴船舶吨税由海关负责征收⑵纳税义务发生时间为应税船舶进入港口的当日。应税船舶在吨税执照期满后尚未离开港口的，应当申领新的吨税执照，自上一次执照期满的次日起续缴吨税。5.税收优惠一、资源税的特点

1、只对特定资源征收2、具有级差收入税的特点第四节资源税二、纳税人和扣缴义务人

1、纳税人在中华人民共和国领域及管辖海域开采矿产品或者生产盐的单位和个人。

①境内开采（进口不征，出口不退）

②对外税：只要开采，就要纳税，不论内企、外企还是个人。

③

无论最终是销售还是自用，都要纳税。

2、扣缴义务人独立矿山、联合企业和其它收购未税矿产品的单位，为扣缴义务人独立矿山指只有采矿或只有采矿和选矿，独立核算、自负盈亏的单位，其生产的原矿和精矿主要用于对外销售。联合企业指采矿、选矿、冶炼(或加工)连续生产的企业或采矿、冶炼(或加工)连续生产的企业，其采矿单位，一般是该企业的二级或二级以下核算单位。把收购未税矿产品的单位规定为资源税的扣缴义务人，是为了加强资源税的征管。主要是适应税源小、零散、不定期开采、易漏税等税务机关认为不易控管、由扣缴义务人在收购时代扣代缴未税矿产品资源税为宜的情况。

[2].按《资源税暂行条例》规定，资源税的纳税环节有（）。

A．

自产自用环节B．进口产品环节

C．开采销售环节

D．最终消费环节[1].下列单位和个人的生产经营行为应纳资源税的是（）A冶炼企业进口矿石B个体经营者开采煤矿C军事单位开采石油D中外合作开采天然气答案：BCD/AC三、税目和税率（一）税目1.原油。天然原油，不包括人造石油。2.天然气。专门开采的天然气和与原油同时开采的天然气征税；煤矿生产的天然气暂不征税3.煤炭。原煤征税；洗煤、选煤和其他煤炭制品不征税4.黑色金属矿（铁、锰、铬）、有色金属矿、非金属矿：仅对原矿征收5.盐。①固体盐：包括海盐原盐、湖盐原盐、井矿盐；②液体盐

（二）税率

差别幅度从量定额税率和从价定率税率***开采主矿过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定税额的，一律视同主矿产品征收资源税；***独立矿山、联合企业收购未税资源税应税产品的单位，按照本单位应税产品税额（率）标准，依据收购的数量（金额）代扣代缴资源税。***其他收购单位收购的未税资源税应税产品，按主管税务机关核定的应税产品税额（率）标准，依据收购的数量（金额）代扣代缴资源税。

四、计税依据和应纳税额的计算

（一）原油天然气①销售额为计税依据,实行从价计征，税率为5%~10%；应纳税额＝原油、天然气销售额×税率销售额为纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额。②纳税人开采的原油、天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，依照规定计算缴纳资源税。③纳税人申报的应税产品销售额明显偏低并且无正当理由的、有视同销售应税产品行为而无销售额的，除财政部、国家税务总局另有规定外，按下列顺序确定销售额：

（一）按纳税人最近时期同类产品的平均销售价格确定；

（二）按其他纳税人最近时期同类产品的平均销售价格确定；

（三）按组成计税价格确定。组成计税价格为：

组成计税价格＝成本×（1+成本利润率）÷（1－税率）

公式中的成本是指：应税产品的实际生产成本。公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市税务机关确定。

④纳税人开采应税产品由其关联单位对外销售的，按其关联单位的销售额征收资源税。纳税人将其开采的应税产品直接出口的，按其离岸价格（不含增值税）计算销售额征收资源税。⑤开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税[例]某油田10月份月初库存原油30000元，本月生产原油40000元，本期发出50000元，其中对外销售40000元，企业开采原油过程中用于加热、修井自用原油500元，非生产自用原油9500元。另外，伴采天然气100000元，当月销售80000元，其余20000元全部由油田自用。已知该油田适用的税率为10%。销售和自用原油应纳资源税=50000×10%=5000（元）销售和自用天然气应纳资源税=100000×10%=10000（元）合计应纳资源税=5000+10000=15000（元）请指出上述资源税的计算是否有误，并说明理由。

（二）煤炭①对外直接销售的，以实际销售数量为课税数量；②以自产原煤连续加工洗煤、选煤或用于炼焦、发电、机车及生产生活等用煤，均以动用时的原煤量为课税对象；③对于连续加工前无法正确计算原煤动用量的，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量折算成原煤动用量作为课税数量。综合回收率及洗煤折算为原煤的课税数量的计算公式如下：综合回收率＝（原煤入洗后的等级品合计数量÷入洗的原煤数量）×100%

洗煤折算为原煤的课税数量＝洗煤的数量÷综合回收率甲省某独立核算的煤炭企业，在乙省有一煤矿。5月该企业开采原煤210万吨（其中包括乙省煤矿开采原煤40万吨）；销售甲省煤矿开采的原煤35万吨，销售乙省煤矿开采的原煤20万吨；将甲省开采的部分原煤加工选煤70万吨，对外销售50万吨，本单位后勤服务公司领用选煤4000吨。资源税税额：甲省煤矿原煤3元／吨，乙省煤矿原煤5元／吨；加工产品的综合回收率为70％，该企业本月应纳资源税税额（）万元。A．227．2

B．42l

C．506．71

D．871．7l35*3+20*5+50.4/0.7*3=421（三）金属矿产品原矿和非金属矿产品原矿①对外直接销售的，以实际销售数量为课税数量；②自产自用的，以实际移送数量为课税数量；③因无法准确掌握纳税人销售或移送使用金属和非金属矿产品原矿数量的，将其精矿按选矿比折算成原矿数量为课税数量。选矿比及精矿课税数量的计算公式如下：选矿比＝精矿数量÷耗用的原矿数量精矿课税数量＝精矿数量÷选矿比某钨矿企业10月共开采钨矿石原矿80000吨，直接对外销售钨矿石原矿40000吨，以部分钨矿石原矿入选精矿9000吨，选矿比为40%。钨矿石选用税额每吨0.6元。该企业10月份应缴纳资源税（）

A.20580元B.26250元

C.29400元D.37500元

应纳资源税＝（40000×0.6+9000÷40％×0.6）＝37500（元）（四）盐①纳税人直接销售原盐、井矿盐和液体盐的，以其销售数量为课税对象；②以自产的盐加工精制后销售或直接用于制碱以及加工其他产品的，均以自用时移送使用量为课税对象；③纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。外购的液体盐加工的，准予扣除液体盐已纳税额。

某盐场10月份生产液体盐500吨，其中对外销售100吨。当月生产固体盐1000吨（本月已全部对外销售），共耗用液体盐1200吨，其中400吨是本企业自产的液体盐，另800吨为液体盐全部从另一盐场购进，已知液体盐单位税额每吨3元，固体盐单位税额每吨25元。应纳资源税=100×3+1000×25=25300（元）请指出上述资源税的计算是否有误，并说明理由。

五、税收优惠1、开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。2、纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。3、铁矿石资源税减按80%征收。4、尾矿再利用的，不征收资源税。5、地面抽采煤层气，暂不征收资源税。6、在新疆开采原油、天然气自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售，依照本规定计算缴纳资源税。同时规定，有下列情形之一的，免征或者减征资源税：⑴油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。⑵稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40%。⑶三次采油资源税减征30%。

六、征收管理（一）纳税义务发生时间1、销售应税产品分期付款结算方式——销售合同规定的收款日期的当天。预收货款结算方式——发出应税产品的当天。其他结算方式——收讫销售额或取得索取销售款凭证的当天。2、自产自用应税产品——移送使用应税产品的当天。

3、代扣代缴税款——支付货款的当天。（二）纳税地点（实行属地原则）纳税人——开采或者生产地缴税。代扣代缴义务人，收购地缴纳练习：甲企业为增值税一般纳税人，12月生产经营情况如下：（1）开采原煤550万吨，销售原煤300万吨，取得不含税销售额24000万元。（2）企业职工食堂和供热等用原煤2500吨。（3）以原煤直接加工洗煤200万吨，对外销售80万吨，取得不含税销售额20000万元。（4）专门开采的天然气65000千立方米，采煤过程中生产天然气3000千立方米。销售天然气50000千立方米（含采煤过程中生产的2400千立方米），取得不含税销售额7460万元。（5）购入采煤用原材料和低值易耗品，取得增值税专用发票，注明支付货款7000万元、增值税税额1190万元。支付购原材料运输费200万元，取得运输公司开具的专用发票，原材料和低值易耗品验收入库。（6）购进采煤机械设备10台，取得增值税专用发票，注明每台设备支付货款25万元、增值税4.25万元，已全部投入使用。该企业适用资源税税率为：原煤3元/吨，天然气10%；洗煤与原煤的选矿比为60％。（1）资源税：①外销原煤应纳资源税=300×3=900（万元）②外销洗煤应纳资源税=90÷60%×3=450（万元）③食堂用煤应纳资源税=0.25×3=0.75（万元）④外销天然气应纳资源税=（50000－2000）×8000/50000×10%=768（万元）应缴纳资源税合计=900＋450＋0.75＋768=2118.75（万元）（2）增值税：①销售原煤销项税额=24000×17%=4080（万元）②销售洗煤销项税额=20000×17%=3400（万元）③自用原煤销项税额=（24000÷300×0.25）×17%=3.4（万元）④销售天然气销项税额=8000×13%=1040（万元）销项税额合计=4080＋3400＋3.4＋1040=8523.4（万元）⑤进项税额=1190＋200×11%+4.25×10=1254.5（万元）⑥应缴纳增值税=8523.4－1254.5=7268.9（万元）一、纳税义务人

转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物产权并取得增值性收入的单位和个人。二、征税范围的界定标准

1、所有权是否为国家所有。（是国有土地使用权还是集体土地使用权？）2、产权是否变更。（分一级市场出让、二级市场转让）3、是否取得收入。（包括货币收入、实物收入、其他收入）第五节土地增值税

三、对具体情况的判定

1.房地产出售2.以继承、赠与方式转让房地产的

3.房地产的出租4.房地产的抵押5.房地产的交换6.以房地产投资、联营的7.合作建房8.企业兼并转让房地产9.房地产的代建房行为10.重新评估增值的[1].下列房地产转移行为，须缴纳土地增值税的有（）

A．企业双方出让房产使用权

B．某国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位

C．税务机关拍卖扣押的欠税单位的房产

D．某国有企业与一外国企业合作建房后出售

E．某国有企业以房产对外投资，参股分红[2].根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（

）。

A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业

B.个人以房地产进行交换的

C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业

D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的

答案：CD/AC（一）土地增值税计算步骤取得可扣除项目的金额计算增值额和增值率计算应纳税额确定转让房地产收入四、

税额计算（二）确定转让房地产收入： 含转让房地产的全部价款以及有关的经济收益（三）确定准予扣除项目的金额1.取得土地使用权所支付的金额

①地价款：以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款；其他方式取得的，为支付的土地出让金。

②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。2.房地产开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3.房地产开发费用：期间费用，按标准扣除

①第一种情况：利息支出能按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的：A.利息支出据实扣除，但不超过商业银行同类同期贷款利率

B.其它费用＝（1项支出＋2项成本）×5%以内**房地产开发费用扣除总额＝利息＋（1、2项成本之和）×5%

②第二种情况：不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的：**房地产开发费用扣除总额＝（1、2项成本之和）×10%

4.与转让房地产有关的税金

①非房地产开发企业扣“三税一费”：营业税5%、城建税7%／5%／1%、教育费附加3%、印花税万分之五

②房地产开发企业只能扣“两税一费”：印花税因列入管理费用中，故不许扣除5.其他扣除项目：（仅限房地产开发纳税人）

其他扣除项目金额＝（1和2项成本之和）×20%（四）计算增值额和增值率增值额＝转让收入－扣除项目金额增值率＝增值额÷扣除项目

（五）计算应纳税额

税率：四级超率累进税率。理论：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）实践：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

级次增值率税率速算扣除系数1≤50%30％02超过50%～100%40％5％3超过100%～200%50％15％4＞200%60％35％example30%40%50%60%K50%K100%K200%速算扣除率的计算第一级0第二级K50%×(40%－30%)=K5%第三级K100%×(50%－40%)+K5%=K15%第四级K200%×(60%－50%)+K15%=K35%增值率税率【例】

某市房地产开发公司发生以下业务：（1）开发普通标准住宅对外出售，按转让产权转移书据上列明的金额共取得收入4000万元；（2）支付取得土地使用权的金额800万元；（3）开发成本1500万元；（4）向银行借款2000万元，一年期，利率4%，向非银行金融机构借款800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息并提供金融机构证明；管理费用200万元，销售费用100万元，除利息外允许扣除比例为税法规定的最高标准。要求：（1）计算该公司应缴纳的营业税、城建税、教育费附加；（2）计算该公司应缴纳的印花税；（3）计算该公司应缴纳的土地增值税；

【例】

某市房地产开发公司发生以下业务：（1）开发普通标准住宅对外出售，按转让产权转移书据上列明的金额共取得收入4000万元；（2）支付取得土地使用权的金额800万元；（3）开发成本1500万元；（4）向银行借款2000万元，一年期，利率4%，向非银行金融机构借款800万元，支付利息60万元，均能按转让房地产项目分摊利息并提供金融机构证明；管理费用200万元，销售费用100万元，除利息外允许扣除比例为税法规定的最高标准。（1）应缴纳营业税=4000×5%=200（万元）应缴纳城市维护建设税=200×7%=14（万元）应缴纳教育费附加=200×3%=6（万元）（2）应缴纳印花税=4000×5‰=2（万元）（3）应缴纳土地增值税：①扣除项目金额=800+1500+（2000+800）×4%+（800+1500）×5%+（200+14+6）+（800+1500）×20%=3207（万元）②增值额=4000-3207=793（万元）③增值率=793÷3207≈25%④应缴纳土地增值税=793×30%=237.9（万元）五、评估价格及有关规定（一）转让旧房及建筑物（1）房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新率（2）取得土地使用权所支付的地价款（3）国家统一规定交纳的有关费用（4）转让环节的税金县城某企业为采矿联合企业，本月出售一旧厂房（四成新），重置成本价为760万元，出售取得收入900万元，签订了产权转移书据。按规定缴纳了相关税、费。销售了本月选出的铁精矿2200吨，选矿比为20％。月底收购临近小矿山的锰矿石600吨，下月2日支付首笔货款。铁矿石资源税为每吨10元，锰矿石资源税为每吨3元。要求：根据以上业务计算企业出售旧厂房时应缴纳的相关税费及应交纳的资源税。（1）出售旧房屋缴纳：营业税：900×5％＝45（万元）城建税、教育费附加：45×（5％+3％）＝3.6（万元）印花税：900×0.5‰＝0.45（万元）土地增值税：760×40％＝304（万元）

900-304-45-3.6-0.45＝546.95（万元）

546.95÷（304+45+3.6+0.45）×100％≈155％应纳土地增值税＝546.95×50％-353.05×15％＝273.475-52.96＝220.52（万元）（2）出售铁矿石应纳资源税

2200÷20％＝11000（吨）

11000×10×80%＝88000（元）（3）收购锰矿石下个月支付首笔货款，所以本月不代扣代缴锰矿石资源税。(二)隐瞒、虚报房地产成交价格的(三)提供扣除项目金额不实的(四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

六、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。（二）非直接销售和自用房地产的收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（三）土地增值税的扣除项目1、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：⑴建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；⑵建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；⑶建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。2、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。3、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。4、质量保证金5、土地闲置费6、拆迁安置费（四）土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（五）清算后再转入房地产的处理

在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算扣除项目金额单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额/清算的总建筑面积纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在规定期限内补缴的，不加收滞纳金。七、税收优惠1、纳税人建造普通标准住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。2、企事业单位、社会团体、其他组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征；3、因城市规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征；4、因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产，免征。起征点和免征额？[1].下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（

）

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税答案：BD八、申报及缴纳1、按次缴纳。每次转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地申报。

房地产企业预售收入，应预征土地增值税。2、征税地点——按属地原则

①纳税人是法人的，在房产座落地

②纳税人是自然人的，在办理过户手续所在地第六节

契税

定义：是以因出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

特点（1）契税属于财产转移税。（2）契税由承受方缴纳。一、征税对象是对转让行为征税（无论是否有收入）。而土地增值税是对转让的增值额征税。（一）国有土地使用权出让（二）土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）（三）房屋买卖以下情况视同买卖房屋：1.以房屋抵债或实物交换房屋2.以房产作投资、入股以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免税。3.买房拆料或翻建新房（四）房屋赠与和继承1.居民个人购买公有住房并取得房改房产权证，将其转移给子女，属于赠与行为，应纳税。2.法定继承人继承土地、房屋权属，不纳税。3.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应纳税。（五）房屋交换（六）几种特殊方式转移土地房屋权属1.投资入股2.抵债3.获奖方式取得4.预购或预付集资建房款方式[1]下列各项中，应征收契税的是（

）。

A.法定继承人承受房屋权属

B.企业以行政划拨方式取得土地使用权

C.承包者获得农村集体土地承包经营权

D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房答案：D（七）契税优惠的一般规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医

疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免税。对个人购买普通住房且该住房属家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人首次购买90平方米及以下普通住房且该住房属家庭唯一住房的，契税税率统一下调到1%.3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定是否减免。

5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免。6、外国驻华使馆等及其他外交人员承受土地房屋权属，免税。[1].下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（）。

A、农民承包荒山造林的土地

B、银行承受企业抵债的房产

C、科研事业单位受赠的科研用地

D、劳动模范获得政府奖励的住房[2]按规定应缴纳契税的纳税人是（

）。

A.出让土地使用权的国土资源管理局B.销售别墅的某房地产公司

C.承受土地、房屋用于医疗、科研的医院D.购买花园别墅的用户答案：BD/D（八）契税优惠的特殊规定

1.企业公司制改造

⑴非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

⑵非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

⑶国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。

2.企业股权（股份）重组转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

3.企业合并

两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

4.企业分立

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

5.企业出售

国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

6.企业破产

企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

7.债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

8.资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

9.事业单位改制

事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位超过30%的职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，减半征收契税。

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

10、房屋的附属设施——是否涉及土地使用权和房屋所有权转移变动11、婚姻关系存续期间，土地房屋权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的，免。12、企业售后回租[1].根据契税的有关规定，下列项目中可以不征收契税的情况有（）。

A.公司制改造中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的

B.企业合并中新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，合并前各方为相同投资主体的

C.在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的

D.企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的

E.对国有、集体企业改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的

答案：ABDE二、纳税义务人

受让方（对比土地增值税）

三、税率：

幅度税率3%～5%。四、计税依据

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，按价格差额交税。

4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税（特殊：不是承受者）。

计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。（注意：转让者还要补交土地出让金，缴纳土地增值税。）

5.房屋附属设施征收契税的依据：

（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税

（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

6.个人无偿赠与不动产（法定继承人除外），对受赠人全额计征契税。

1.某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税（）。（适用契税税率3％）A、15万元B、36万元C、51万元D、126万元2.居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第二、三两套两室住房与丙某：）一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3％，甲、乙、丙纳税契税的情况是（）。

A、甲不缴纳，乙30000元，丙3600元

B、甲3600元，乙30000元，丙不缴纳

C、甲不缴纳，乙36000元，丙21000元

D、甲15000元，乙36000元，丙不缴纳3.甲将原值28万的房产评估作价30万元投资乙企业，乙企业办理产权登记后又将该房产以40万元价格售与丙企业，当地契税税率3％，则（）

A、丙企业缴纳契税0.9万元B、丙企业缴纳契税1.2万元

C、乙企业缴纳契税0.9万元D、乙企业缴纳契税0.84万元五、纳税申报及缴纳

1.纳税义务发生时间：纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天

2.纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款，索取完税凭证。

3.纳税人出具契税完税凭证，土地管理部门、房管部门才能办理变更登记手续。第七节

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。特点：1、属于个别财产税；2、限于征税范围内的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据。

一、纳税义务人：房屋的产权所有人具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。①产权属于全民所有的，由经营管理单位纳税；②产权出典的，由承典人纳税；③产权所有人承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。④无租使用房产，由使用人纳税。二、征税范围

1、不包括农村，具体有： 城市（市区、郊区、市辖县城）；县城；建制镇；工矿区德房产2、房地产企业商品房出售前不征房产税，如已使用（出借、出租）的征收。

房产税适用比例税率，计税依据不同，适用的税率不同。①经营自用房=》按房产余值计算=》从价计征=》1.2%②出租房屋=>按房产租金计算=>从租计征=》12%③对个人出租住房，不区分用途；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，可暂减按4%的税率征收房产税。三、税率和计税依据

四、计税依据

的具体规定（一）从价计征

按房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳。1.自2010年12月1日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。[例]某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米。该宗地容积率=12000÷26000=0.46计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价

＝12000平方米×2×1万元/平方米

＝24000万元假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米。该宗地容积率=50000÷26000=1.92计入房产原值的地价=26000万元2.房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设施或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线如给排水管道及电力、电信、电缆导线；电梯、过道、晒台等。⑴凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。⑵对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。⑶纳税人对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（二）从租计征：以租金收入作为计税依据1、租金收入是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。2、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。同无租使用。（三）投资联营和融资租赁的房产1、对以房产投资联营，投资者参与分红、共担风险的，按从价计征；2、对以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按从租计缴。3、融资租赁房屋，视同自有，以房产余值计算征收。（四）居民住宅区内业主共有的经营性房产对居民住宅内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代缴人或使用人缴纳房产税。1、自营的，依照房产原值减除10％至30％后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；2、出租的，依照租金收入计征。（五）地下建筑凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。1、自用的地下建筑，按以下方式计税：⑴工业用途房产，以房屋原价的50—60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%]×1.2％⑵商业和其他用途房产，以房屋原价的70—80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2％

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。2、对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。3、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税[例].农民王某，将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。以上正确否？[例].某企业有原值为2500万元的房产，1月1日将其中的30%用于对外投资联营