房地产估价原则

第三章房地产估价原则房地产估价原则主要有以下六项：1.独立、客观、公正原则；2.合法原则；3.最高最佳利用原则；4.替代原则；5.价值时点原则；6.谨慎原则。

房地产的市场价值评估，应遵循前五个原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除了应遵循市场价值评估的原则，还应遵循谨慎原则。房地产估价第2版书名：房地产估价第2版书号：978-7-111-52248-5作者：宋春兰出版社：机械工业出版社第三章房地产估价原则

房地产估价原则的作用：

可以使不同的房地产估价人员对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价人员思考和衡量估价对象的价值，把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，评估出一个客观合理的房地产价值。

第一节独立、客观、公正原则

一、独立客观公正原则的内容

要求估价机构和估价师站在中立立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。

“独立”的含义:P34

“客观”的含义:P34

“公正”的含义:P34第一节独立、客观、公正原则二、遵循独立客观公正原则的原因及保障措施（一）原因

如果评估出的价值不公平合理，就会损害相关当事人中某一方的利益，也有损于估价机构与估价师乃至整个估价行业的公信力和声誉。第一节独立、客观、公正原则（二）保障措施1．估价机构有独立的法人地位2．估价机构和估价师与委托人及估价利害关系人没有利害关系3．任何单位和个人不得干预估价活动

案例分析

某人于2010年7月预购了一幢别墅（总售价220万元），并先后向开发商支付了200万元。该别墅于2011年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2012年1月为筹集资金，做其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2012年1月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为230万元，该人希望评估值为2012年1月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即270万元。估价人员可否承诺按照270万元进行估价？为什么？第二节合法原则一、合法原则的含义合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。“依法”是指估价人员在进行房地产估价时，必须在符合国家和地方政府职能部门所制定的法律法规规定的前提条件下进行。第二节合法原则一、合法原则的含义遵循合法原则，在估价对象权益状况方面具体应该做到以下几点：1．在产权合法方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。2．在使用合法方面，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。3．在处分合法方面，应以法律法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。第二节合法原则一、合法原则的含义4．依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策。如国有土地上房屋征收评估应符合国有土地上房屋征收补偿法律法规政策。5．还可以将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求。具体地说，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准；估价机构应具有房地产估价资质，估价人员应是注册房地产估价师。案例分析

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，两幢房屋均为工业用途。根据估价人员现场勘查的结果，两幢房屋中，一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。（1）应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？

A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B．根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价案例分析（2）将该两幢房屋的用途由工业改为其他，应通过下列途径：

A．自行改变B．经上级主管部门批准改变C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续案例分析（3）该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为：

A．该两幢建筑物的抵押评估价值之和

B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C．该两幢建筑物的抵押评估价值之和乘以银行抵押率后的价格

D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格第三节最高最佳利用原则一、最高最佳利用原则的含义最高最佳利用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。二、遵循最高最佳利用原则的原因由于房地产可以有不同的用途，每一种用途为使用者带来的收益可能不同，因此人们都期望选择最佳用途，以达到获取最大收益的目的。最高最佳利用原则要求在合法的前提下，以待估房地产最有效利用的方式为估价基础进行估价。

第三节最高最佳利用原则三、最高最佳利用需要满足的条件（1）法律上是否允许。如果估价对象的利用方式不符合法律法规、政策或出让合同等的要求，就应被淘汰。（2）技术上是否可能。包括建筑材料的性能、施工技术手段等能否满足要求。（3）财务上是否可行。对于法律上允许且技术上可能的每一种利用方式，需要检验其财务上的可行性，检验的办法主要是针对每一种利用方式判断其未来收入现值是否大于等于未来支出现值。（4）价值是否最大化。在所有具有经济可行性的利用方式中，选择能够使估价对象价值最大的利用方式。

第三节最高最佳利用原则四、最高最佳利用的几种情况当估价对象已作了某种利用，在估价时应根据最高最佳利用原则，对估价对象做以下的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：（1）维持现状前提（2）更新改造前提（3）改变用途前提（4）改变规模前提

（5）重新开发前提（6）上述情形的某种组合案例分析

甲公司以8000元／㎡的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花了10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格没有发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最高的取值为：

A.P﹤4000万元B.P=4000万元

C.4000万元﹤P﹤4010万元

D.P=4010万元E.P﹥4010万元第四节替代原则一、替代原则的内容替代原则要求估价结果不得明显偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。二、替代原则的理论依据：经济学的替代原理根据经济学的替代原理，在同一市场上效用相同或相似的商品，由于市场竞争的影响，必然使其价格趋于一致。第五节价值时点原则一、价值时点原则的含义价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。二、价值时点的确定

1.价值时点是由估价目的决定的。

2.如果是评估“现在”的价值，委托方如无特殊要求，选择现场查勘日期为价值时点。第五节价值时点原则三、遵循价值时点原则的原因1.影响房地产价格的因素是不断变化的。2.房地产市场是不断变化的。3.随着时间的推移，房地产本身也可能发生变化，如建筑物陈旧过时。4.估价既不可能也没有必要评估估价对象在所有时间点的价值，通常只是评估其在某个特点时间的价值。

价值时三点、估三价对象三状况和三房地产三市场状三况的关三系

估价对象状况

房地产市场状况

过去（回顾性估价）

过去

过去

现在

过去

现在

现在

现在

现在

现在

未来

现在

未来（预测性估价）

未来

未来价值时三点第五节三价三值时点三原则第一种三情况大三多出现三在房地三产纠纷三案件中三。第二种三情况大三多出现三在房地三产损害三赔偿和三保险理三赔案件三中。第三种三情况是三估价中三最常见三、最大三量的。第四种三情况如三评估期三房的价三值。第五种三情况多三出现在三房地产三市场预三测、为三房地产三投资分三析提供三价值依三据的情三况下，三特别是三预测房三地产在三未来开三发完成三后的价三值。在上述三表格中三有以下三特点：不论是三哪一种三估价目三的，评三估估价三对象价三值所依三据的房三地产市三场状况三始终是三估价时三点时的三状况，但估价三对象状三况不一三定是估三价时点三时的状三况。案例分三析甲方于201三3年7月委托三乙方建三设两幢三（A座和B座）8层共500三0㎡的商品三房，至201三3年12月止甲三方供支三付乙方三工程款150三0万元，三此时A座建至三四层，B座建至三五层，三工程到三此停工三。甲乙三双方此三后为工三程款发三生纠纷三，甲方三认为工三程款实三际发生140三0万元，三乙方尚三应返还100万元；三乙方则三认为工三程款实三际发生158三0万元，三甲方尚三应再付80万元。三双方争三执不下三，至201三5年7月甲方三向法院三起诉，三法院委三托估价三机构对三甲方实三际应支三付给乙三方的工三程款进三行评估三。案例分三析（1）确定三评估结三论的依三据应该三是：A.以150三0万元为三估价值B.以（140三0+1三500）／2=1三490万元为三估价值C.以201三3年7月至12月的预三算定额三、材差三等资料三为依据三，按两三幢商品三房到停三工之日三止实际三发生的三工程量三计算估三价值D.以201三5年7月的预三算定额三、材差三等资料三为依据三，按两三幢商品三房到停三工之日三止实际三发生的三工程量三计算估三价值案例分三析（2）如果三该开发三公司拥三有全部三合法开三发手续三，欲将三整体项三目转让三，估价三时点应三为：A.2三013年12月B.2三015年7月C.转让时三点D.项目建三成时点（3）该商三品房预三计201三8年5月建成三，要估三届时的三售价，三估价对三象状况三和房地三产市场三情况应三该选择三：A.估价对三象状况三及房地三产市场三状况均三为201三8年5月的状三态B.估价对三象状况三为201三8年5月、房三地产市三场状况三为201三5年7月的状三态C.估价对三象状况三为201三5年7月、房三地产市三场状况三为201三8年5月的状三态D.估价对三象状况三及房地三产市场三状况均三为201三5年5月的状三态第六节三谨慎三原则一、房三地产抵三押价值三的含义房地产三抵押价三值为抵押房三地产在三价值时三点的市三场价值三，等于三假定未三设立法三定优先三受偿权三利下的三市场价三值减去三房地产三估价师三知悉的三法定优三先受偿三款。法定优三先受偿三款是指假定在三价值时三点实现三抵押权三时，法三律规定三优先与三本次抵三押贷款三受偿的三款额，包括发包人三拖欠承三包人的三建筑工三程款、已抵押三担保的三债权数三额、其他法三定优先三受偿款。第六节三谨慎三原则二、谨三慎原则三的要求谨慎原三则要求在存在三不确定三性因素的情况三下作出三估价相三关判断时，应三当保持三必要的三谨慎，三充分估三计抵押三房地产三在抵押三权实现三时可能三受到的三限制、三未来可三能发生三的风险三和损失三，不高估三假定未三设定法三定优先三受偿权三利下的三市场价三值，不三低估房三地产估三价师知三悉的法三定优先三受偿款三。课堂练三习1．某房三屋被火三灾烧损三，现需三评估其三损失，三此时估三价对象三状况应三为（三）。A．被烧三损前的三状况B．被烧三损后的三状况C．被烧三损前与三被烧损三后的差三异状况D．未来三修复或三重建后三的状况2．某估三价机构三于201三2年6月10日至20日为某三房地产三抵债进三行了评三估，价三值时点三为201三2年6月15日。因三估价结三果有争三议，201三2年8月15曰进行三复估，三则复估三的价值三时点为三（三）三。A．201三2年6月15日B．201三2年8月15日C．签订三估价委三托台同三之日D．估价三人员与三委托人三商定的三某日3．某工三厂经所三在街道三负责人三同意，三将一幢三权属登三记为工三业用途三的沿街三厂房改三造为若三干个小三商铺出三租，某三估价机三构接受三委托以三实际用三途为估三价前提三对该房三地产的三抵押价三值进行三评估。三这种做三法忽略三了最高三最佳利三用应满三足条件三中的（三）三。A．技术三上可能B．财务三上可行C．价值三最大化D．法律三上允许课堂练三习4.（单选三）近三日出具三的一份三估价报三告中的三估价时三点、估三价对象三状况和三房地产三市场状三况所对三应的时三间均为三一年前三的某个三日期，三其估价三类型可三能是（三）三。A．在建三工程抵三押估价B．房地三产损害三赔偿估三价C．期房三市场价三值评估