房地产开发可行性报告

房地产开发可行性研究房地产投资的含义

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的类型房地产投资可以分为直接投资和间接投资。房地产投资类型体系图

房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。第一节

房地产开发项目策划和决策概述一、房地产开发项目策划概述（一）房地产开发项目策划的主要作用项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定项目的规格和档次。奠定项目决策基础理论目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目可行性研究的分析评价基础上，其重要的决策依据是项目财务评价和国民经济评价的结论，然而这两者评价的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场。（二）项目策划的内容和依据项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。

局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。(资金进度质量）1、项目构思策划（1）项目的定义（2）项目的定位（3）项目的系统构成（4）其他

2、项目实施策划（1）项目组织策划。法人制（2）项目融资策划。（3）项目目标策划。项目目标策划包括项目总目标(总投资、建设质量、总进度)体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。（4）项目管理策划设计阶段项目管理策划施工阶段项目管理策划现场管理组织系统策划施工质量、成本工期和安全目标控制策划施工质量监督策划现场施工协调方式策划技术档案资料和信息管理策划

……项目管理策划设计方案竞赛与设计招标策划设计合同结构策划设计目标控制策划施工招标与采购策划设计项目组织策划组织结构策划工作程序与制度策划组织运行机制策划（三）项目策划的层次和程序决策领导层和项目实施基层中间管理层和技术管理层项目早期的策划工作是在许多经验性阶段假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计，项目的发展使原来的假设被证实或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。

二、房地产开发项目投资决策概述（一）项目投资决策的含义1、决策与房地产投资决策有明确的决策目标；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有评价方案优劣的标准；真实反映客观实际的数据资料。

2、房地产投资策略

房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。3、房地产投资决策的基本要素

决策者；决策目标；决策变量（决策者定）；状态变量（不确定性）。（二）房地产投资决策的程序

1、确定决策目标房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标。2、拟订决策方案拟订多个可行的备选方案。3、优选决策方案选择标准。实际运用。4、执行决策方案第二节

房地产投资决策方法定性分析方法和定量分析方法两大类。一、定性分析方法因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。（一）经验判断法普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。（二）创造工程法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。二、定量分析方法定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。（一）确定型决策确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。1、单纯选优法（1）绝对法效益或费用的绝对值大小①净收益法总收入扣除总成本的余额。由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策。②净现值三法③净年值三法（2）相对三法①内部收三益率法②效益费三用比法③净现值三收益率三法净现值三收益率三法是指三项目净三现值与三全部投三资现值三之比。2、模型三选优法[例3-1三]某房地三产开发三公司现三有资金150三0万元左三右、欲三分别投三资于别三墅、住三宅、饭三店三类三房地产三，为谋三求整体三效益最三大化，三希望确三定哪类三投资多三些，哪三类投资三少些。三假设该三公司为三实现科三学决策三，分别三邀请房三地产专三家、市三场调研三员及有三关领导三共9人组成三决策群三体，对三三类房三地产投三资方案三进行决三策，投三资700万元左三右表示三“投资三多”，三投资500万元左三右表示三“投资三中等”三，投资300万元左三右表示三“投资三少”。[解]9位人士三对这三三类投资三方向的三决策量三化数矩三阵D为：（二）三风险型三决策法1、最大概三率法在风险三决策中三将概率三最大的三状态作三为决策三的根据。所发三生的概三率都很三小，或三互相接三近，就三不宜采三用此方三法。1、期望值三法最大的三损益期三望值即三最优方三案；如三果决策三目标极三小，则三最小的三损益期三望值为三最优方三案。其一三般结构三形式为三：设三为决三定的行三动方案三；为相应三自然状三态的概三率，且三；[例3三-2]某房地三产开发三公司提三出开发三建设住三宅小区三的两个三方案，三一个方三案为大三面积开三发建设三住宅，三另一个三方案是三小面积三开发。三两者建三设经营三期限为三4年。三大面积三开发需三要投资三500三0万元三，小面三积开发三需要投三资30三00万三元，根三据市场三预测，三房屋需三要量的三概率及三两个方三案损益三值如表三3-1三所示。三试问选三用何种三方案收三益最大三？表不同三房屋需三求量概三率年损三益值

需求量

行动方案损益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面积开发（A1）

2000-400小面积开发（A2）

900600[解]在建设三经营期三内的净三损益期三望值（三未考虑三时间价三值）为三：因此，三最优方三案则为以上计三算表明三应选择三小面积三开发建三设方案三收益最三大。3、决策树三法（1）决策点：用符三号□表三示。（2）状态点：用符三号○表三示。（3）结果点：用符三号△表三示。（4）分枝：用符三号—表三示。[例]某房地三产开发三经营公三司设想三开发建三设一住三宅小区三，经初三步决定三提出两三个拟建三方案。三方案1是进行三大规模三开发；三方案2是先进三行小规三模开发三。建设三经营期三限均为6年。大三规模开三发需要三投资150三00万元，三小规模三开发需三要投资100三00万元。三根据市三场调研三和预测三，房屋三需求量三的概率三及两个三方案的三年损益三值见表3-2。

需求量

行动方案

损益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大规模开发

5300-1000小规模开发

30001000题中建三设经营三期分为三前2年三和后4三年两期三考虑。三根据对三该地区三房地产三市场调三查、预三测，前三2年房三屋需求三量较高三的概率三为0.三7，如三果前2三年市场三需求量三较高，三则后4三年房屋三需求量三较高的三概率为三0.9三；如果三前2年三市场需三求量较三低，则三后4年三需求量三肯定低三。试问三在此情三况下，三哪种投三资方案三为最优三方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小规模开发大规模开发需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000特别需三要注意三的是，若按期三望值法三进行计三算，大三规模开三发的净三损益期三望值为三546三0，算式为三：[（三530三0×0三.7+三（-1三000三）×0三.3）三×6-三150三00]三，而小规三模开发三的净损三益期望三值为4三400三，算式为三：[（三300三0×0三.7+三100三0×0三.3三）×6三-10三000三]，似乎可三判断应三采取大三规模开三发。所以，三对期限三较长的三投资项三目，应三充分考三虑市场不同时三期的需三求问题，这是三避免风三险时必三须考虑三的因素三。（三）三不确定三型决策1、乐观三法（大三中取大三法）[例3三-4]某一房三地产开三发企业三为了实三现某一三决策目三标，提三出四种三开发方三案，并三有四种三自然状三态，用三甲、乙三、丙、三丁表示三，已知三四种自三然状态三相应的三损益值三如表3三-3所三列。表3-3乐观法/悲观法三决策表单位：三万元状态方案损益值自

然

状

态最大损益值最小损益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大损益值中的最大值800最小损益值中的最大值3002、悲观三法（小三中取大三法）3、后悔三值法（三大中取三小法）将每个三自然状三态下的三最大损三益值定三为该状三态的理三想目标三，并用三其与该三状态中三的其他三值相减三，所剩三差额即三叫做未三达到理三想的后三悔值。表3-4后悔值三法决策三表单位：三万元状态方案

后悔值自

然

状

态最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目标400600500800最大后悔值中的最小值200第三节房地产三投资不三确定性三分析一、盈三亏平衡三分析找出盈三亏平衡三点（一）三线性盈三亏平衡三分析1、线性三盈亏平三衡分析三的假设条三件（1）房地三产产品三的总销三售收入三和生产三总成本三是房地三产开发三面积（三产品产三量）的三线性函三数。（2）房地三产产品三的生产三量和销三售量相三等，即三开发的三房地产三能全部三租售出三去；（3）房地三产产品三的固定三成本和三单位租三售价格三在产品三租售期三间保持三不变；（4）同时三开发几三种不同三类型的三房地产三产品时三，应将三其组合三折算成三一种产三品；（5）计算三所使用三的各种三数据是三正常生三产年度三的数据三。2、固定成三本和可三变成本三的划分固定成三本可变成三本3、线性盈三亏平衡三分析的三计算分三析过程C/成本0Q*A区利盈区损亏SCCVCFQ/开发数三量[例3三-5]某房地三产开发三公司拟三建一房三地产开三发项目三，该项三目的固三定成本三为50三00万三元，单三位可变三成本为三150三0元/三㎡，项三目建成三后平均三售价为三300三0元/三㎡，销三售税金三及附加三为50三0元/三㎡，试三求项目三盈亏平三衡时的三开发数三量。（二）三非线性三盈亏平三衡分析A1A2亏损区区利盈亏损区CSCFQ1*Q2*Q/开发数量C/成本0[补充例]：某房三地产公三司生产三房地产三建筑配三件产品三，年固三定成本三位28万元，三单位变三动成本三为80万元/件，产三品销售三价格为260元/件，目三前该公三司年产三量为350三0件。根三据市场三调查和三预测可三知，由三于近几三年市场三需求量三较大，三同时市三场竞争三又十分三激烈，三故公司三董事会三决定拟三采取降三价扩销三措施，三按销售三量的1%递减售三价，并三按销售三量的1%递增单三位可变三成本，三试求：（1）三该公司三生产规三模（产三量）在三什么范三围内可三盈利？（2）三最大盈三利时的三最佳产三量是多三少？解：（1）设最三佳年产三量为Q，根据题三意和有三关公式三建立方三程，得三：销售收三入：S=（P-Q×1%）Q=2三60Q三-0.三01Q2生产总三成本：C=CF+（CV+Q×1%）Q=2三800三00+三80Q三+0.三01Q2如能达三到盈亏三平衡，三则有：S=C即：260Q-0三.01三Q2=28三000三0+8三0Q+三0.0三1Q2－0.0三2Q2＋180三Q－280三000三=0Q1=20三00，Q2=70三00即：在三200三0~7三000三之间，三可盈利三。（2）项目三盈利函三数为y（考虑了S和C两个变三量），则y（Ｑ）＝三－0.0三2Q2＋180三Q－280三000一阶导三数为零三：-0.三04Q+1三80=三0Q=4三500y（Ｑ）＝三－0.0三2Q2＋180三Q－280三000＝125三000元（最三大）二、敏三感性分三析（一）三敏感性三分析的三概念敏感性三分析，三是分析三和预测三反映项三目投资三效益的三经济评三价指标对主要三变动因三素变化三的敏感三程度。敏感性三分析的三目的，三就是要三在众多三的不确三定性因三素中，找出对三项目经三济评价三指标影三响较大三的因素，并判三明其对三开发项三目投资三效益影三响的程三度。（二）三敏感性三分析的三方法和三步骤首先，找出三那些最能反三映项目三投资的三经济评三价指标三；其次，选取三对经济三评价指三标有重三大影响三并在开三发周期三内有可三能发生三变动的三因素作三为敏感三分析中三的不确定三性因素；第三，设定不确定三性因素三的变化三范围；最后，对项目三经济评三价指标三进行分三析计算，三找出敏三感性因三素。（三）三单变量三敏感性三分析和三多变量三敏感性三分析单变量三、相互三独立，一项三可变参三数的变三化而其三它参数三保持不三变。多变量三、两个三或两个三以上的变动三因素同三时发生三变化。变动幅三度一般三取±1三0%。表3-5开发商利润的变动三（敏感三性）分三析（%） 变动幅度变动因素（原始值）

原始值-10%原始值+10%地价（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面积（2000平方米）-28.91+25.30专业人员费用（12.5%）+5.77-5.70投资收益率（7%）+88.33-72.27租售代理费（15%）+0.97-1.04广告宣传费（5250美元）+0.56-0.55土地购置附加费（3.5）%+0.90-0.90租金、三建造成三本共同三变化对三开发商三利润变三动的敏三感性分三析（%）租金（美

元/㎡

）

建造成本（美元/㎡）

30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、风三险分析三（概率三分析）（一）三关于风三险的定三义风险是一个三事件的三不确定三性和它三可能带三来的不三确定的三结果的三综合效三应。（二）三风险的三度量例如，一房三地产投三资者拟三投资高三档写字三楼，由三于市场三条件的三变化，三他所能三获取的三回报率三是不确三定的。三假设这三个事件三的不确三定资料三如表3三-9所三示、其三风险计三算过程三如表3三-10三所示，三计算结三果表明三，这项三投资的三风险值三为0.三305三1。表3-9高档写三字楼的三投资回三报率预三测经济状况发生概率投资回报率萧条0.2-15%平稳0.520%繁荣0.370%表3-1三0高档写三字楼投三资的风三险度量三值测算状况10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292结果

风险度量值R=0.3051表3-1三1普通住三宅的投三资回报三率预测经济状况发生概率投资回报率萧条0.26%平稳0.515%繁荣0.320%表3-1三2普通住三宅投资三的风险三度量值三测算状况10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427结果

风险度量值R=0.049（三）三房地产三投资风三险的特三点和类三型房地产三投资风三险度量三值为0三.07三17左三右，比债券三（0.三017三5）、三黄金（三0.0三194三）、古三董（0三.04三37）三、外汇三（0.三070三8）大三，而比三股票（三0.0三736三）、期三货（0三.075三0）要小。政治环境风险经济体制改革风险产业政策风险房地产制度变革风险金融政策变化风险环保政策变化风险法律风险城市规划风险容积率变化风险建筑覆盖率变化风险用途的相容性风险近邻地区发展风险类似地区发展风险购买力风险住户规模变化风险单元住宅面积变化风险建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障、损坏或施工事故风险建筑生产力因素短缺风险信息风险火灾风险风暴风险洪水风险地震风险气温风险国家风险国际政治风险国际投资环境风险货币汇率变化风险国际货币利率变化风险国际经营风险地价风险融资风险国民经济状况变动风险通货膨胀风险利率变化风险资金变现风险开发费用变化风险税率变动风险房地产投资风险国际风险自然风险技术风险经济风险社会风险政策风险区域发展风险公共干预风险住客干预风险治安风险市场供求风险财务风险图3-三7房三地产投三资风险三分类图第四节房地产三开发项三目的可三行性研三究一、可三行性研三究概述（一）三可行性三研究的三概念房地产三开发项三目的可三行性研三究是对拟三开发的三项目进三行全面三、系统三的调查三研究和三分析，三运用科三学的技三术评价三方法，三得出一三系列评三价指标三值，以三最终确三定该项三目是否三可行的三综合研三究。技术；效益(三主要是三经济效三益)三。（二）三可行性三研究的三作用1、作为三项目投三资决策三的依据凡是没三有经过三可行性三研究的三房地产三开发项三目，不三能列入三计划，三不能批三准设计三任务书三，不能三进行设三计。2、作为三筹集建三设资金三的依据3、作为三开发商三与有关三部门签三定协议三、合同三的依据4、作三为编制三下阶段三规划设三计的依三据三、住三宅开发三项目可三行性研三究阶段（一）三机会研三究机会研三究是指三在一地三区或部三门内，三以市场三调查和三市场预三测为基三础，进三行粗略三和系统三的估算三，来选三择最佳三投资机三会，提出项三目。在我国三项目建三议一般三采用项三目建议三书的形三式。1、建设三项目提三出的必三要性的三依据。2、住宅三类型、三拟建规三模和建三设地点三的初步三设想。3、建设三条件的三初步分三析。4、投资三估算和三资金筹三措设想三。5、项目三的进度三安排。6、经济三效益初三步估计三。估算精三度一般三在±3三0%以三内，研三究费用三一般占三总投资三的0.三2～0三.8%三。所需三时间约三1-2三个月。（二）三初步可三行性研三究分析投三资机会三研究的三结论；对一些三中小型三投资项三目，或三某些投三资机会三研究已三获得足三够资料三的项目三，往往三就越过三初步可三行性研三究阶段三，直接三进入详三细可行三性研究三阶段。初步可三行性研三究阶段三投资估三算的精三度稍高三于投资三机会研三究，可三达到±三20%三，所需三费用约三占总投三资的0三.25三%～1三.5%三，所需三的时间三为2个三月左右三。（三）三详细可三行性研三究阶段详细可三行性研三究即通三常所说三的可行三性研究三，是项三目投资三可行性三研究全三过程中最重要三的一个三部分。该阶段三对建设三投资估三算的精三度在±三10%三，所需三费用小三型项目三约占总三投资的三1%～三3%，三大型项三目约占三0.2三%～1三%。所三需时间三为2～三3个月三。（四）三项目的三评价和三决策对于大三中型和三限额以三上的项三目及重三要的小三型项目三，必须就项目三可行性三研究报三告进行三评价论三证。四、可三行性研三究的基三本内容一是项三目的必三要性；二是开三发项目三在受各三种外部三条件所三制约时三实施的三可能性三；三是项三目的技三术、经三济分析三。五、可三行性研三究报告三的撰写（一）三可行性三研究报三告的基三本构成1、封面2、摘要字数以三不超过150三0字为宜三。3、目录4、正文通常包三括的具三体内容三有：项三目总说三明、项三目概况三、投资三环境研三究、市三场研究三、项目三地理环三境和附三近地区三竞争性三发展项三目、规三划方案三及建设三条件、三建设方三式与进三度安排三、投资三估算及三资金筹三措、项三目评价三基础数三据的预三测和选三定、项三目经济三效益评三价、风三险分析三和结论三与建议三等十二三个方面三。5、附表6、附图根据国三家发展三计划委三员会第9号令（200三1年6月18日颁发三），在工程三项目可三行性研三究报告三中还须三增加有三关招标三的内容。（二）三可行性三研究报三告正文三的写作三要点1、项目三总说明2、项目三概况3、投资三环境研三究4、市场三研究5、项目三地理环三境和附三近地区三竞争性三发展项三目6、规划三方案及三建设条三件7、建设三方式及三进度安三排8、投资三估算及三资金筹三措包括土三地费用三、前期三工程费三用（含三专业费三用）、三房屋开三发费用三、开发三间接费三、管理三费、销三售费用三、财务三费用和三不可预三见费。9、项目三评价基三础数据三的预测三和选定10、项目三经济效三益评价现金流三量分析三，要从三全投资三和自有三资金（三股本金三）两个三方面对三反映项三目经济三效益的三财务内三部收益三率、财三务净现三值和投三资回收三期进行三分析测三算。11、不确三定性分三析一般包三括盈亏三平衡分三析、敏三感性分三析和风三险分析三（概率三分析）三。12、可行三性研究三的结论较强的三抗风险三能力，三项目是三否可行三。根据项三目综合三评价，三提出项三目可行三或不可三行的理三由，对三于不可三行的项三日，要三提出不三可行的三主要问三题及处三理意见三，对于三可行的三项目，三应指出三存在的三问题及三改进建三议。以上12点是可三行性研三究报告三正文的三内容，三其中市场研三究、项三目经济三效益评三价和风三险分析三是可行三性研究三报告中三的重中三之重的三部分。（三）三可行性三研究报三告的校三读与编三辑撰写者三有必要三先一字三一句地三读一下三评价报三告的草三稿。第五节房地产三市场研三究二、房三地产市三场研究三的内容（一）三宏观因三素研究要收集三和研究三的数据（二）三市场状三况研究是介于三宏观和三微观之三间的研三究。（三）三相关因三素研究（微观三）四、房三地产市三场研究三的基本三方法（一）三市场数三据的收三集（二）三对原始三数据的三加工1、列表三分析2、运用三数理统三计方法三进行分三析回归分三析法分三为一元三线性回三归法和三多元线三性回归三法两种三。（1）一元三线性回三归法比较平三稳第六节房地产三开发项三目经济三效益评三价一、房三地产开三发项目三财务数三据估算总成本[（总投三资或开三发总成三本）+销售期三成本]、销售收三入、销售税三金及附三加、利润等估算三。总成本三一般由三开发总三成本和三销售期三成本所三组成。总成本三可分离三出固定三成本和三变动成三本。（一）三住宅开三发项目三总投资三（或开三发总成三本）估三算房地产三开发项三目总投三资是由三固定资三产投资三（即工三程造价三）和流三动资金三（即流三动资产三投资，三较少，三略）二三部分构三成。2、固定三资产投三资估算（1）土地三使用费（2）前期三开发费（3）建筑三安装工三程费（4）工程三监理费（5）配套三设施费（6）建设三单位管三理费（7）工程三保险费（8）工程三承包管三理费以上（l）~（8）项内容三构成了三住宅开三发项目三工程费三和工程三建设其三他费。（9）预备三费预备费三是指投三资估算三时用以三处理实际发三生的费三用与估三算发生三的费用三不相符三而追加三的费用，包括三基本预三备费和三涨价预三备费两三大部分三。①基本预三备费又三称为不三可预见三费，是三指在初三步设计三及概算三内难以三预料的三工程费三用。用公三式表示三为：基本预三备费＝[(工程费+工程建三设其他三费)即（1）~（8）项]×基本三预备费三率②涨价三预备费三又称为三价差预三备费，三是指房地三产开发三项目在三建设期三间由于三价格等三变化引三起工程三价格变三化的预三测预留三费用。[例3三-7]某住宅三小区固三定资产三静态投三资为1三000三0万元三，按本三项目进三度计划三，项目三建设期三为3年三，3年三的投资三计划比三例分别三为40三%、3三5%、三25%三，预测三建设期三内年平三均价格三变动率三为3%三，请估三算该住三宅小区三建设期三的涨价三预备费三。[解]第一年三固定资三产静态三投资额三：It＝100三00×40%三=40三00（万元）第一年三涨价预三备费PFl=I1[(1三+f)1-1]＝400三0×[(1三+3%三)1-1]三=12三0（万元）第二年三固定资三产静态三投资额三：I2＝100三00×35%＝350三0（万元）第二年三涨价预三备费PF2=I2[(1三+f)2-1]＝350三0×[(1三+3%三)2-1]三=21三3.1三5（万元）第三年三固定资三产静态三投资额三：I3＝100三00×25%＝250三0（万元）第三年三涨价预三备费PF3=I3[(1三+f)3-1]＝250三0×[(1三+3%三)3-1]三=23三1.8三2（万元）该住宅三小区建三设期涨三价预备三费：PF=三120三+21三3.1三5+2三31.三82=三564三.97三（万元）（10）固定三资产投三资方向三调节税三估算固定资三产投资三方向调三节税=（工程三费+工程建三设其他三费+预备费三）×投三资方向三调节税三税率目前住三宅开发三项目投三资方向三调节税三税率为三0%。（11）建设三期贷款三利息估三算建设期三每年应三计利息三=（年三初贷款三本息累三计+本三年贷款三额÷2三）×年三利率[例3三-8]某住宅三小区，三建设期三为3年三，在3三年建设三期中，三第一年三贷款额三为30三0万元三，第二三年贷款三额为6三00万三元，第三三年贷三款额为三400三万元，三贷款年三利率为三6%。三计算该三住宅小三区建设三期贷款三利息。解：第三一年建三设期贷三款利息=（年初三贷款本三息累计+本年贷三款额÷2）×年三利率=（0+3三00÷2）×6%=三9（万元三）第二年三建设期三贷款利三息=（年初三贷款本三息累计+本年贷三款额÷2）×年三利率=（300三+9+三600÷2）×6%=三36.三54（万元三）第三年三建设期三贷款利三息=（年初三贷款本三息累计+本年贷三款额÷2）×年三利率=（300三+9+三600三+36三.54三+40三0÷2）×6%=三68.三73（万元三）该住宅三小区建三设期贷三款利息三=9+三36.三54+三68.三73=三114三.27三（万元三）[例3三-9]上海市三某高档三住宅小三区占地三面积1三250三0平方三米，有三5幢小三高层组三成，总三建筑面三积35三000三平方米三，其中三，住宅三建筑面三积33三500三平方米三，公建三建筑面三积15三00平三方米，三容积率三2.8三，绿化三率40三%，居三住总户三数31三0户。三该住宅三小区基三本预备三费率为三3%，三开发期三3年，三预计年三平均价三格上涨三为2%三，固定三资产投三资方向三调节税三率0%三。该项三目的实三施计划三进行为三：第一三年完成三项目全三部投资三的40三%，第三二年完三成项目三全部投三资的3三0%，三第三年三完成项三目全部三投资的三30%三。该项三目原有三自有资三金40三00万三元，实三行滚动三开发后三，预计三第一年三末预售三额为1三000三万元，三第二年三末住宅三销售后三预计获三得25三00万三元资金三，第二三年末预三售额估三计15三00万三元，这三些预售三额和销三售后获三得的资三金都可三用于投三资，项三目资金三不足部三分可向三银行贷三款，贷三款年利三率为6三%，工三程中标三价为4三375三万元，三对工程三总投资三额估算三前的粗三略预估三为10三000三万元。三则整个三住宅小三区的总三投资粗三略估算三如表3三-23三所示：项目内容单方投资（元/㎡）投资额（万元）1.土地使用费用1600.005600.002.前期开发费99.34347.712.1.可行性研究费1.144.002.2.勘察设计费(3.×2.5%)31.25109.382.3.工程设计招标管理费0.572.002.4.工程施工招标管理费0.501.752.5.施工招投标代理费(3.×0.35%)4.3815.332.6.人防费60.00210.002.7.执照费(3.2+3.3)×0.1%1.003.502.8.审照费0.501.753.建筑安装工程费1250.004375.003.1.桩基础工程费120.00420.003.2.土建工程费890.003115.003.3.水电设备及安装费110.00385.003.4.电梯设备及安装费130.00455.004.工程监理费(3.×1.4%)17.5061.25(1.4%计)5.配套设施费706.002471.005.1.小区内配套设施费386.001351.005.1.1供电配套工程费145.00507.505.1.2供水管道工程费17.5061.255.1.3泵房建设费10.0035.005.1.4供水征询费及排管贴费10.0035.005.1.5燃气管道工程24.5085.755.1.6通讯工程费（含宽带网）15.5054.255.1.7环卫设施及补贴费15.0052.505.1.8排污处理费10.0035.005.1.9绿化建设费40.00140.005.1.10保安设施费4.0014.005.1.11有线电视费4.5015.755.1.12智能化设施费50.00175.005.1.13小区总体及道路设施费40.00140.005.2住宅建设配套费320.001120.006.建设单位管理费(1.+3.+5.)×2.5%88.90311.157.工程保险费(3.×0.3%)3.7513.138.工程承包管理费57.14200(1～8)工程费和工程建设其他费3822.6313379.219.预备费266.19931.689.1基本预备费(1~8)×3%114.68401.38（1～9.1）固定资产静态投资部分3937.3113780.599.2涨价预备费151.51530.30（1～9）除贷款利息外的固定投资4088.8214310.8910.固定资产投资方向调节税0011.开发期贷款利息175.48614.17（1~11）合计为总投资估算值4264.3014925.06表3-2三3涨价预三备费的三计算:第一年三固定资三产静态三投资额三：I1=13三780三.59×40%三=55三12.三24（万元）第一年三涨价预三备费：PFl=I1[(1三+f)1-1]＝551三2.2三4×[（1+2三%）1-1]三=11三0.2三4（万元）第二年三固定资三产静态三投资额三：I2=13三780三.59×30%三=41三34.三18（万元）第二年三涨价预三备费：PF2=I2[(1三+f)2-1]三=41三34.三18×[（1+2三%）2-1]三=16三7.0三2（万元）第三年三固定资三产静态三投资额三：I3=13三780三.59×30%三=41三34.三18（万元）第三年三涨价预三备费：PF3=I3[(1三+f)3-1]三=4三134三.18×[（1+2三%）3-1]三=25三3.0三4（万元）该住宅三小区建三设期涨三价预备三费：PF=三110三.24三+16三7.0三2+2三53.三04=三530三.30三（万元）表3-2三3开发期三贷款利三息的计三算：第一年三固定资三产投资三额（除三利息外三）=14三310三.89×40%三=57三24.三36（万元三）第一年三贷款额=57三24.三36-三400三0=1三724三.36（万元三）第一年三开发期三贷款利三息=（年初三贷款本三息累计+本年贷三款额÷2）×年三利率=（0+1三724三.36÷2）×6%=三51.三73（万元三）第二年三固定资三产投资三额=14三310三.89×30%三=42三93.三27（万元三）第二年三贷款额=42三93.三27-三100三0=3三293三.27（万元三）第二年三开发期三贷款利三息=（年初三贷款本三息累计+本年贷三款额÷2）×年三利率=（172三4.3三6+5三1.7三3+3三293三.27÷2）×6%=三205三.36（万元三）第三年三固定资三产投资三额=14三310三.89×30%三=42三93.三27（万元三）第三年三贷款额=42三93.三27-三400三0=2三93.三27（万元三）第三年三开发期三贷款利三息=（年初三贷款本三息累计+本年贷三款额÷2）×年三利率=（172三4.3三6+5三1.7三3+3三293三.27三+20三5.3三6+2三93.三27÷2）×6%=32三5.2三8（万元三）开发期三贷款利三息=5三1.7三3+2三05.三36+三325三.28三=58三2.3三7（万三元）（二）三住宅开三发项目三销售期三成本估三算住宅开三发项目三销售期三成本包三括销售三成本和三财务费三用。销售成三本又可三称为经三营成本，是指三为销售三商品住三宅而发三生的各三项费用三。财务费三用是指三企业为三筹集资三金而发三生的各三项费用三，包括三利息支三出（不三能与前三面开发三期利息三支出重三复计算三）和其三他财务三费用。（三）三住宅开三发项目三销售收三入估算住宅开三发项目三销售收三入是指三销售商三品住宅三所获得三的收入三。（四）三住宅开三发项目三销售税三金及附三加估算在住宅三开发项三目财务三数据估三算时，三主要使三用土地三增值税三和销售三税金及三附加的三估算。2、销售三税金及三附加住宅开三发项目三在具体三测算销三售税金三及附加三时，一三般按住三宅开发三项目销三售收入三的5.5三65%计算。三（现大三多取5.5三5%）（五）三住宅开三发项目三利润总三额估算利润总三额=销售收三入-总成本-土地增三值税-销售税三金及附三加税后利三润=利润总三额-所得税二、房三地产开三发项目三财务评三价（二）三财务评三价的主三要技术三经济指三标1、财务三内部收三益率财务内三部收益三率的经三济含义三是，项目在三这样的三折现率三下，到三项目寿三命终了三时，所三有投资三可以被三完全收三回。内部收三益率表三明了项三目投资三所能支三付的最三高贷款三利率。三如果贷三款利率三高于内三部收益三率，项三目投资三就会面三临亏损。i2i10NPV1FIR三R折现率三（i）净现值三（NPV三）NPV22、财务三净现值3、动三态投资三回收期4、开发商三成本利三润率在计算三项目总三开发价三值时，三如果项三目全部三销售，三则等于三扣除销三售税金三后的净三销售收三入；当三项目用三于出租三时，为三项目在三整个持三有期内三所有净三经营营三收入的三现值累三计之和三。项目三的总开三发成本三，一般三包括土三地费用三、前期三开发费三、房屋三开发费三、管理三费、财三务费用三、销售三费用和三其他费三用。5、成本三收益率开发商三成本收三益率等三于开发三投资项三目竣工三后项目三正常盈三利年份三的年净三经营收三入与总三开发成三本之比三。出租时三，计算三成本收三益率显三得非常三必要。6、投三资利润三率三、房三地产开三发投资三项目财三务评价三指标计三算示例[例3三-10三]某房产三开发商三以50三00万三元的价三格获得三了一宗三占地面三积为4三000三平方米三的土地三50年三使用权三，建筑三容积率三为5.三5，建三筑覆盖三率为6三0%，三楼高1三4层，三1至4三层建筑三面积均三相等，三5至1三4层为三塔楼（三均为标三准层）三，建造三成本为三350三0元/三平方米三，专业三人员费三用为建三造成本三预算的三8%，三行政性三收费等三其他费三用为4三60万三元，管三理费为三土地成三本、建三造成本三、专业三人员费三用和其三他费用三之和的三3.5三%，市三场推广三费、销三售代理三费和销三售税费三分别为三销售收三入的0三.5%三、3.三0%和三6.5三%，预三计建成三后售价三120三00元三/平方三米。项三目开发三期为3三年，建三造期为三2年，三地价于三开始时三一次投三入，建三造成本三、专业三人员费三用、其三他费用三和管理三费在建三造期内三均匀投三入；年三贷款利三率为1三2%，三按季度三计息，三融资费三用为贷三款利息三的10三%。问三项目总三建筑面三积、标三准层每三层建筑三面积和三开发商三成本利三润率分三别是多三少？[解]三1、项目三总开发三价值（1）三项目总三建筑面三积：400三0×5.5三=22三000（平方三米）（2）三标准层三每层建三筑面积三：（220三00-三400三0×60%×4）/10三=12三40（平方三米）（3）三项目总三销售收三入：220三00×120三00=三264三00（万元三）（4）三销售税三费：264三00×6.5三%=1三716（万元三）（5）三项目总三开发价三值：264三00-三171三6=2三468三4（万元三）2．项目三总开发三成本（1）土地三成本：500三0万元（2）建造三成本：220三00×350三0＝770三0(万元)（3）专业三人员费三用(建筑师三，结构三、造价三、机电三、监理三工程师三等费用)：770三0×8%＝616三(万元)（4）其他三费用：460万元（5）三管理费三：(5三000三+77三00+三616三+46三0)×三3.5三%＝48三2.1三6(万三元)（6）财务三费用①土地费三用利息三：500三0×[(1三+12三%/4三)3×4-1]＝212三8.8三0(万元)②建造费三用、专三业人员三费用、三其他费三用、管三理费用三利息：(77三00+三616三+46三0+4三82.三16)×[(1三+12三%/4三)(2/三2)×4-1]＝116三1.9三8(万元)③融资费三用：(21三28.三80+三116三1.9三8)×10%＝329三.08三(万元)④财务费三用总计三；212三8.8三0+1三161三.98三+32三9.0三8＝361三9.8三6(万元)（7）市场三推广及三销售代三理费用三：264三00×(0.三5%+三3.0三%)＝924三(万元)（8）项目三开发成三本总计三：500三0+7三700三+61三6+4三60+三482三.16三+36三19.三86+三924三＝18三802三.02三(万元三)3、开发三商利润三：246三84-三188三02.三02＝588三1.9三8(万元)4、开三发商成三本利润三率：三(58三81.三98/三188三02.三02)三×10三0%＝三31.三28%[例3三-11三]某开发三商在一三个中等三城市以三425三万元的三价格购三买了一三块写字三楼用地三50年三的使用三权。该三地块规三划允许三建筑面三积为4三500三平方米三。开发三商通过三市场研三究了解三到当前三该区中三档写字三楼的年三净租金三收人为三450三元／平三方米。三银行同三意提供三的贷款三利率为三15%三的基础三利率上三浮2个三百分点三，融资三费用为三贷款利三息的1三0%。三开发商三的造价三工程师三估算的三中档写三字楼的三建造成三本为1三000三元/平三方米，三专业人三员费用三为建造三成本的三12.三5%，三行政性三收费等三其他费三用为6三0万元三，管理三费为土三地成本三、建造三成本、三专业人三员费用三和其他三费用之三和的3三.0%三，市场三推广及三出租代三理费为三年净租三金收入三的20三%，当三前房地三产投资三的收益三率为9三.5%三。项目三开发期三为18三个月，三建造期三为12三个月，三可出租三面积系三数为0三.85三。试通三过计算三开发商三成本利三润率对三该项目三进行初三步评价三。[解]1、项目三总开发三价值（1）项目三可出租三建筑面三积：450三0×0.8三5＝382三5(平方米)（2）项目三每年净三租金收三入：382三5×450＝172三.12三5(万元)（3）三项目总三开发价三值＝三=1三789三.63三(万元三)2、项目三总开发三成本（1）土地三成本：425万元（2）建造三成本；450三0×100三0＝450三(万元)（3）专业三人员费三用(建筑师三，结构三、造价三、机电三、监理三工程师三等费用)：450×12.三5%＝56.三25(万元)（4）其他三费用：60万元（5）三管理费三：(42三5+4三50+三56.三25+三60)三×3.三0%＝三29.三74(三万元)（6）财务三费用①土地费三用利息三：425×[(1三+17三%/4三)1.5×4-1]＝120三.56三(万元)②建造费三用、专三业人员三费用、三其他费三用、管三理费用三利息：(45三0+5三6.2三5+6三0+2三9.7三4)×[(1三+17三%／4)0.5×4-1]＝51.三74(万元)③融资费三用：(12三0.5三6+5三1.7三4)×10%＝17.三23(万元)④财务费三用总计三：120三.56三+51三.74三+17三.23＝189三.53三(万元)（7）市场三推广及三出租代三理费：172三.12三5×20%三=34三.43（万元三）（8）三项目三开发成三本总计三：425三+45三0+5三2.6三5+6三0+2三9.7三4+1三89.三53+三34.三43=三124三1.3三5（万三元）3、开发三商利润三：178三9.6三3-1三241三.35三=54三8.2三8（万元三）4、开三发商成三本利润三率为：548三.28三/12三41.三35×三100三%=4三4.1三7%[例3-1三3]某投资三者以100三00元／平三方米的三价格购三买了一三栋建筑三面积为270三00平方米三的写字三楼用于三出租经三营，该三投资者三在购买三该写字三楼的过三程中，三又支付三了相当三于购买三价格4%的契税三、0.5三%的手续三费、0.5三%的律师三费用和0.3三%的其他三费用。三其中，三相当于三楼价30%的购买三投资和三各种税三费均由三投资者三的自有三资金(股本金)支付，三相当于三楼价70%的购买三投资来三自期限三为15年、固三定利率三为7.5三%、按年三等额还三款的商三业抵押三贷款。三假设在三该写字三楼的出三租经营三期内，三其月租三金水平三始终保三持160元／平三方米，三前三年三的出租三率分别三为65%、75%和85%，从第三四年开三始出租三率达到95%且在此三后的出三租经营三期内始三终保持三该出租三率。出三租经营三期间的三运营成三本为毛三租金收三入的28%。如果三购买投三资发生三在第一三年的年三初，每三年的净三经营收三入和抵三押贷款三还本付三息支出三均发生三在年末三，整个三出租经三营期为48年，投三资者的三目标收三益率为14%。试从三投资者三的角度三，计算三该项投三资自有三资金的三财务净三现值和三财务内三部收益三率，并三判断该三项目的三可行性三。如果三在48年经营三期内年三平均通三货膨胀三率为1%，问公三司投入三该项目三资本的三实际收三益率（三这时的三内部收三益率为三表面收三益率）三是多少?[解]1、写字三楼购买三总价：270三00×100三00＝270三00(万元)2、写字三楼购买三过程中三的税费三：270三00×(4%三+0.三5%+三0.5三%+0三.3%三)＝143三1(万元)3、投资三者投入三的股本三金：270三00×30%三+14三31＝953三1(万元)4、抵押三贷款金三额：270三00×70%＝189三00(万元)5、抵押三贷款年三还本付三息额：A＝P三×i/三[1－三(1+三i)-n]＝1三890三0×7三.5%三/[1三－(1三+7.三5%)-15]＝2三141三.13三(万元)6、写字三楼第一三年的净三经营收三入：270三00×160×12×65%×(1－28%三)＝242三6.1三1(万元)7、写字三楼第二三年的净三经营收三入：270三00×160×12×75%×(1－28%三)＝279三9.3三6(万元)8、写字三楼第