房地产金融概述

RealEstateFinance房地产金融RealEstateFinance房地产金融任课教师：施同兵第四章房地产信托

outline房地产信托业是信托业的主要组成部分，在其长期发展过程中，它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金，而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明，房地产业的发展与房地产信托业务密不可分，在今后我国大规模的经济建设进程中，房地产信托将与房地产业相辅相成，共同繁荣。本章从介绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手，对房地产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍，并在最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的热点问题——房地产产业投资基金。第一节房地产信托概述

一、信托的起源与发展信托是私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，它指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托作为一种制度，起源于13世纪英国的尤斯（USE）制。中世纪早期的英国宗教信仰浓厚，教徒死后，往往把土地等财产捐赠给教会，教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律，封建君主是不能对教会土地征收税收的，这严重影响了封建君主的收入。教会拥有的土地越多，对封建君主的利益的影响就越大。为了改变这一局面，英国国王亨利三世（1216－1272）便制订了土地“没收法”，规定凡是将土地捐赠给教会的，必须先征得君主的许可，否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律，往往采取将土地委托给第三方使用，在由第三方将从土地上获得的收益转交给教会。通过这种做法，教会仍为收益者，其实质与教会直接接受捐赠的利益相同，也达到了教徒向教会做贡献的目的。另外，有些想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出现了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系，这就是信托的雏形。以后在商品经济的发展过程中，信托的内容逐步从土地扩展到经济生活的各个领域，方式也逐渐多样化，并出现了以赢利为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国，然而现代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。1822年，美国“农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和不动产为对象的信托业务，后改名为“农民放款信托公司”，成为最早出现的一家专业信托公司。

我国的金融信托机构早在民国时期就已参与房地产的开发经营活动。1917年上海储蓄银行成立了保管部（后改为信托部），随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构，此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行。旧中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。1930年和1931年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期，当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。1933年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社，1935年10月，旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立，总部在上海，并在全国各大城市设立分局或办事处。1937年抗日战争爆发后，房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后，房地产业复苏，但始终没有恢复元气。1949年，新中国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立，地方的国际信托投资公司也相继组建，银行也于1980年起开办了信托业务；之后，各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司，承担了各专业银行原先的信托业务，我国的信托业进入迅速发展的阶段。1999年，鉴于当时信托业存在的一些问题，如业务不规范，缺乏监督等，中国人民银行对信托业做了一次大规模的整顿，经过这次整顿，我国的信托机构由原来的700多家压缩到2001年的239家，其中全国性信托机构22家，地方性信托机构217家。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架，使我国的信托业走上规范发展道路。2001年4月28日，九届人大第二十一次会议审议通过了《信托法》，并于当年10月1日开始实施；2002年6月国家修订了《信托投资公司管理办法》；2002年7月国家颁布实施了《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位，为我国信托业健康发展提供了制度保障。二、信托的原理和信托的特点1．信托的基本原理信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人：委托人、受托人与受益人。（1）委托人。在信托业务中又称为信托人，是提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。除未成年人以外，只要拥有财产，无论是个人、法人及不具备法人资格的组织，都能够成为委托人。委托人提出信托要求是整个信托行为的起点。（2）受托人。指的是接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。在信托关系人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务，它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重要的意义。（3）受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人。获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中，委托人提出委托行为，要求受托人代为管理或处理其财产，并将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托，代为管理或处理财产，并按委托人的要求将财产利益移转给受益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时，称为自益信托；当受益人是委托人和受托人以外的第三方时，则称为他益信托。2．信托业务的特点具体说来，信托业务具有如下特点：（1）信任为本。在信托业务中，无论是民事信托或商事信托，都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。（2）财产权的转移性。要使信托行为成立，委托人必须拥有信托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合同签订后，委托人必须立刻把财产转移给受托人，信托关系才能正式成立。（3）利益的他益性。在信托关系中，由于管理、处理受托财产而产生的亏损最终应当由受益人承担，在通常情况下，受托人在信托业务中所能得到的唯一报酬，是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费，即手续费。这是信托业务区别于银行其他业务的特殊性。（4）收益分配的实绩性。信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享，当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损，则由受益人承担，受托人没有义务承担损失。三、房地产信托的内容与作用1．房地产信托的内容房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。房地产信托是一种灵活的金融业务形式，房地产信托财产的管理、营运或处理的方式可以根据委托人的意愿，适应客观情况变化而采取灵活多样的形式。房地产信托的主要内容有：房地产资金信托（包括房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产委托贷款、房地产信托投资其他房地产融资信托）、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容。2．房地产信托的作用信托业特有的“受人之托，代人理财”功能的发挥，会对房地产业的发展起到积极的促进作用。这些作用主要表现在以下几个方面：（1）利用房地产信托的社会理财的职能，提高经济效益，促进房地产业的发展房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产业有关的信托业务，为财产所有者提供广泛的理财服务，由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益。如为向房地产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径，通过专业理财服务，提高其资金使用的有效性和安全性；利用房地产信托机构信息渠道多和客户面广的优势，为委托人办理物业管理等业务，促进房地产业的发展。信托机构开办房地产信托的委托、代理等业务，集融资与融物于一身，为房地产企业和个人提供了运用资金和财产的多种形式和广阔市场，大大提高了房地产业的经营效益。（2）开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，极大地促进了房地产业资金的融通信托业的产生和发展，打破了银行信贷这一传统的筹资融资渠道，有利于信用领域的合理竞争和强化资源的优化配置。信托的筹资融资形式多样，方式灵活，它可以根据市场变化和社会需要，相应调整其业务内容与经营方式。在房地产信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。房地产信托机构利用其良好的信誉及其金融职能，通过接受一般和专项委托贷款基金，代理发行股票、债券等业务以及自身发行证券等形式，把分散的资金聚集起来，运用于房地产的开发经营活动，促进房地产业的发展。同时，利用房地产信托创造房地产受益权证书，通过受益权证书的转让，使持有者也获得了资金融通，以有利于房地产资金的良性循环。（3）利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务在现代经济生活中，横向经济联系和协作是必不可少的。这种经济联系的方式有的是双方的，有的是多方的；有的发生在本地区，有的发生在外地或者跨越数省、市；有的需要资金、技术，有的则需要产品物资。这种多方面的联系与协作，在经济联系和财务核算上是错综复杂的，如果没有一个专业的信用机构作为中心，很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行，而信托机构素有“金融百货公司”之称，房地产信托机构更不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格，对房地产业提供多种相关服务，如房屋造价审价，房地产会计辅导与代理，房地产交易经纪，代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产信息咨询等。第二节

房地产信托资金的来源及主要业务

一、房地产信托资金来源1．房地产信托基金房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投资公司信托资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利。其具体内容有：（1）企事业单位筹集待用的房地产信托基金；（2）具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；（3）商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分；（4）代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。

2．房地产信托存款房地产信托存款有特定的资金来源范围和存款金额起点的要求。房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特约信托存款和房地产普通信托存款。前者是存款人指定投资或贷款的范围、对象、期限和收益的方法等，房地产信托机构按照存款信托人的指示和要求处理和运用资金，其中用于固定资产投资的特定信托，必须以有关部门批准，纳入固定资产投资计划，否则信托机构不能受理，而且除收取约定的信托报酬外，所有盈亏责任均由存款人承担；后者是存款人不指定存款的运用范围、对象和方式，由房地产信托机构负责管理和运用。存款人根据存款期限长短，除取得一般定期存款的利息外，还可以得到一定的红利。在实务上，常把特约信托存款称为委托存款，把普通信托存款称为信托存款，这样也与会计核算科目相一致。★我国房地产信托存款的来源主要有：（1）各级财政部门委托投资或贷款的信托资金；（2）房地产企业及其主管部门委托投资或贷款的信托资金；（3）其他企事业单位为购建住宅的信托资金；（4）城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。房地产信托机构在办理房地产信托存款业务时，一般要求存款人提供能够自主运用该笔资金的证明，并与存款人协商确定存款额度、期限、利率或收益支付方式以及信托报酬等项内容，办理具体信托存款手续。3．集资信托和代理集资这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种信托业务。所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息，但本金的安全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从净利中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。所谓代理集资是信托机构代理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。例如，发行“国家重点建设债券”、“经济建设债券”、“电力债券”等，同时，信托机构还可以受托代为发放股息、红利和债息等。4．资金三信托资金信三托业务三是指信三托机构三接受委三托人的三委托，三对其货三币资金三进行自三主经营三的一种三信托业三务。信三托资金三的来源三必须是三各单位三可自主三支配的三资金或三归单位三和个人三所有的三资金，三主要有三单位资三金、公三益基金三和劳保三基金。单位资三金信托公益基三金信托劳保基三金信托（1）单位三资金信三托这是单三位或主三管部门三，将长三期不用三的各种三基金、三利润留三成等，三通过信三托机构三代为经三营管理三以取得三收益的三一种信三托业务三。这是三一种自三益信托三，它可三以通过三书面协三议或由三委托的三信托机三构出具三授权证三书的方三式办理三，内容三包括：三信托金三额、起三止日期三、收益三率、收三益方式三、受托三人的劳三务费用三及其收三取方式三、双方三的权责三和违约三责任等三。单位三资金不三允许提三前支取三，如委三托人临三时急需三用款，三可以凭三单位资三金信托三受益凭三证，向三信托机三构办理三抵押贷三款。单三位资金三信托的三期限通三常大于三一年。（2）公益三基金信三托这是委三托人以三某种公三益为目三的将基三金委托三信托机三构代为三营运，三以其收三益用于三公益的三一种信三托业务三，其资三金来源三多由政三府、社三会团体三、单位三或个人三资助、三赞助和三捐赠，三目的是三用于社三会进步三和社会三福利等三公益事三业。它三属于非三盈利性三的资金三营运，三因此，三可享受三政府税三收优惠三，受托三人一般三只负责三营运资三金，所三得收益三另由各三基金的三分配委三员会或三托事会三负责办三理。（3）劳保三基金信三托以管理三劳保基三金为目三的而设三立的信三托业务三，是信三托机构三受托办三理国有三、集体三、中外三合资企三业以及三事业单三位等的三退休基三金的筹三集和管三理事宜三，以所三得收益三支付退三休职工三的生活三费。劳三保基金三信托的三资金来三源比劳三保基金三信托存三款要广三泛得多三，后者三仅仅限三于劳动三保险机三构的劳三保基金三，而前三者除了三劳动部三门和实三行劳保三基金统三筹的行三业和部三门的劳三保基金三外，还三包括所三有独立三提留并三管理劳三保基金三的国有三、集体三企事业三单位，三以及其三他合法三经济组三织。5．共同三投资基三金共同投三资基金三即投资三基金或三共同基三金。共三同投资三基金是三由不确三定的众三多投资三者投入三资金，三委托专三门投资三机构进三行投资三和管理三，借以三分散风三险，并三享有投三资收益三的一种三投资制三度，其三基本做三法是：三专业投三资机构三如信托三投资公三司通过三发行收三益证券三或以投三资基金三股份的三方式，三将社会三上众多三投资者三的闲散三资金汇三集起来三，组建三成巨额三基金，三然后委三托投资三专家进三行有价三证券等三分散组三合投资三，所得三收益，三在扣除三了成本三和管理三费用之三后，按三投资人三的资金三份额分三配给投三资人。投资基三金有多三种类型三。概括三起来，三若按法三律地位三进行分三类，可三分为契三约型和三公司型三两大类三；如果三按其赎三回的方三式进行三分类，三则可分三为开放三型和封三闭型两三大类，三其他类三型都是三由此两三种基本三类型演三变而来三的。（1）三契约型三基金这是基三于一定三的信托三契约原三理而组三织起来三的一种三共同基三金，即三通过订三立信托三契约的三方式设三立的一三种投资三基金。三此种基三金由专三门的投三资机构三共同出三资组建三一家基三金管理三公司，三由其作三为委托三人与受三托人的三基金保三险公司三和受益三人三方三当事人三订立的三信托契三约而组三成的。三该基金三通过发三行受益三凭证的三方式，三向投资三大众募三集资金三。（2）公司三型基金以证券三投资为三目的组三建的股三份制信三托投资三公司通三过发行三公司股三票的方三式筹集三资金而三设立的三一种投三资基金三。一般三投资者三以购买三股票的三方式作三为投资三，公司三对证券三投资的三收益以三股息的三形式分三配给投三资者。三与普通三股份公三司相比三较，通三常身为三投资者三的股东三，对公三司事务三仅仅有三形式上三的控制三权而已三，公司三型投资三基金有三四方面三当事人三：投资三公司、三管理公三司、保三管公司三和承销三公司。（3）三开放型三基金又称为三互惠基三金，属三契约型三的投资三基金。三基金公三司在设三立基金三时，其三基金单三位总数三不固定三，总金三额不封三顶，可三以根据三实际情三况需要三连续发三行，投三资者可三以随时三购买基三金单位三，也可三以随时三将自己三持有的三基金单三位在基三金管理三公司设三定的内三部交易三营业日三内转卖三给基金三管理公三司。开三放型基三金对投三资者而三言，进三出十分三方便，三因此在三国际证三券市场三上发展三很快，三其速度三远远超三过封闭三型基金三。（4）封闭三型基金其基本三原理与三开放型三基金大三致相同三，只是三在设立三基金时三，限定三了基金三总额，三在初次三发行达三到了总三额后，三基金即三宣告成三立，并三封闭起三来，不三再追加三发行，三即发行三在外的三基金份三额或受三益凭证三数量是三固定不三变的，三所以这三种基金三也称为三固定型三基金；三基金的三投资人三也不得三向发行三公司要三求赎回三持有的三股份或三受益凭三证，如三果投资三者需要三现金和三退出基三金，可三以到证三券市场三上买卖三交易。三封闭型三基金有三经营期三限，期三满后基三金宣告三解散，三投资者三可以向三公司赎三现。通三常在基三金刚起三步的发三展中国三家，由三于各项三金融制三度并不三很完善三，同时三为防止三外来资三本突然三涌入或三大量流三出，对三资本市三场造成三冲击，三影响资三本市场三的发展三，故大三都采用三封闭型三的基金三。二、房三地产信三托的主三要业务根据我三国在2三001三年1月三19日三颁布的三《信托三投资公三司管理三办法》三的规定三，我国三信托投三资公司三办理的三主要信三托业务三有：信三托存款三、信托三贷款、三信托投三资、信三托代理三及信托三咨询。三信托存三款已作三为信托三资金的三来源在三前面介三绍过，三这里主三要介绍三房地产三资金信三托、房三地产代三理信托三及房地三产其他三受托业三务。1．房地三产资金三信托房地产三资金信三托是房三地产信三托投资三公司依三据《信托投三资公司三管理办三法》办理的三以信托三财产为三资金的三信托业三务。它三是指委三托人出三于对房三地产信三托机构三的信任三，将自三己无法三或者不三能亲自三管理的三资金以三及国家三有关法三规限制三其亲自三管理的三资金委三托给房三地产信三托投资三公司，三由其按三照委托三人的意三愿，为三受益人三或者特三定的目三的在房三地产领三域进行三管理、三运用和三处置。三房地产三资金信三托包括三单一资三金信托三和集合三资金信三托两种三。单一三资金信三托是指三房地产三信托投三资公司三受理单三个委托三人的单三独管理三和运用三信托资三金的信三托业务三；集合三资金信三托是指三房地产三信托投三资公司三接受两三个及以三上委托三人的委三托，共三同运用三和管理三信托资三金的信三托业务三。房地产三信托机三构进行三房地产三资金信三托业务三可采取三房地产三贷款（三主要是三房地产三抵押贷三款）和三房地产三投资两三种方式三。（1）房地三产抵押三贷款房地产三抵押贷三款是指三信托投三资公司三要求借三款人以三房产作三抵押物三而发放三的贷款三。在房三地产开三发、建三设、经三营和购三房业务三中，凡三符合房三地产贷三款基本三条件，三并愿意三以房地三产为抵三押物的三企业、三单位、三个人均三可申请三房地产三抵押贷三款。信三托投资三公司根三据借款三人的申三请，审三查借款三人资格三，查验三借款人三的房产三证明、三房产抵三押物和三抵押物三清单，三审查无三误后订三立借款三合同。三合同必三须明确三借贷双三方的责三任、权三利和义三务。在三发放贷三款以前三双方必三须对抵三押物按三国家规三定办理三抵押品三登记手三续，并三到公证三部门进三行公证三，以免三抵押物三重复抵三押或在三贷款期三内转让三、赠与三等行为三的发生三。贷款三期限一三般为5年，根三据情况三可适当三放宽贷三款期限三。房地三产抵押三贷款可三分为产三权证抵三押和房三产实物三抵押。三产权证三抵押是三指在抵三押期间三，房产三依然可三以使用三出租；三房产实三物抵押三是指将三房产证三和房屋三使用权三一起抵三押给贷三款方，三在抵押三期内房三产由贷三款方保三管，借三款方不三得使用三。（2）房地三产信托三投资房地产三信托投三资是指三具有房三地产开三发经营三权的信三托投资三公司运三用自有三资金和三稳定的三长期信三托资金三，以投三资者的三身份直三接参与三对房地三产的投三资。随三着我国三房地产三业的兴三起和发三展，各三地有房三地产经三营开发三权的信三托投资三公司都三积极地三进行房三地产信三托投资三领域的三探索，三取得了三明显的三成绩和三有益的三经验。三房地产三信托投三资主要三有以下三两种：直接投三资开发三房地产联合投三资开发三房地产①直接投三资开发三房地产有房地三产投资三开发能三力的信三托投资三机构按三照国家三房地产三开发的三有关规三定，运三用自有三资金，三直接投三资、开三发、建三造和经三营房地三产。建三成后，三再房地三产出售三或租赁三给需要三的单位三或个人三，从而三达到获三取收益三的目的三。②联合投三资开发三房地产联合投三资开发三房地产三是指信三托投资三机构与三其他企三业联合三经营房三地产开三发项目三。主要三通过三三种方式三进行：A．股权三式投资三，即房三地产信三托投资三公司派三代表参三与被投三资企业三领导和三经营管三理，并三按投资三比例来三分得相三应的投三资利润三或承担三相应的三投资损三失。B．契约三式投资三，即信三托投资三机构只三是在资三金上支三持被投三资企业三，而不三参与被三投资企三业的日三常经营三管理。三信托机三构按固三定的比三例在一三定期限三内获取三投资收三益，不三承担开三发项目三的风险三。投资三期满后三，信托三机构可三以出让三股权收三回投资三资金，三也可以三重新签三约继续三投资。C．贷款三式投资三，是介三于股权三式投资三契约式三投资的三一种投三资业务三方式。三信托公三司为了三获取中三期利润三，避免三长期投三资风险三，坚持三还本原三则，在三整个合三同投资三期间获三取贷款三利息更三高的收三益。合三同投资三期一般三为5－10年。根三据具体三情况，三合同投三资期限三可增可三减。（房地三产资金三信托尤三其是集三合资金三信托业三务能够三很好地三发挥信三托制度三筹集资三金的功三能，并三将资金三运用于三需要大三量资金三投入的三房地产三业。房三地产信三托机构三应该发三挥其在三房地产三信托贷三款和房三地产信三托投资三等领域三的专业三优势，三对贷款三和投资三的项目三进行严三格的事三前审查三，并跟三踪其进三展状况三，及时三发现其三运营过三程中可三能对信三托财产三造成损三失的问三题，从三而达到三控制风三险并分三享房地三产业较三高的投三资回报三。（3）按贷三款的自三主权分三类，可三以分为三自营房三地产贷三款和委三托房地三产贷款三。自营三房地产三贷款是三指房地三产银行三筹集房三地产资三金自主三发放的三房地产三贷款，三贷款风三险由房三地产银三行承担三，并由三房地产三银行收三取本金三和利息三；委托三房地产三贷款是三指由政三府部门三、企事三业单位三和个人三等委托三人提供三资金，三由房地三产银行三根据委三托人确三定的房三地产贷三款的对三象、金三额、期三限、利三率等而三代理发三放、监三督使用三并协助三收回手三续费，三不得代三垫资金三。目前三由商业三银行承三担的公三积金购三房贷款三，就属三于委托三房地产三贷款。2．房地三产信托三代理房地产三代理是三指房地三产信托三机构受三托代为三客户办三理有关三房地产三事项的三广义信三托业务三。它是三在委托三人（即三被代理三人）和三受托人三（即代三理人）三之间产三生的一三种法律三行为和三契约关三系。委三托人本三着一定三的目的三，与作三为代理三人的房三地产信三托机构三商订契三约，授三予房地三产信托三机构以三一定的三权限，三由房地三产信托三机构代三表委托三人办理三有关房三地产事三项。房三地产信三托机构三应在委三托人授三权范围三内尽职三尽责，三履行代三理义务三，收取三代理报三酬。房三地产代三理业务三与狭义三的房地三产信托三业务的三一个主三要区别三在于，三通常房三地产代三理业务三的代理三人并不三因为代三理而取三得财产三权。房地产三代理业三务的内三容主要三有：代理房三地产证三券业务房地产三经纪业三务代理仓三库业务代理收三付款项房地产三业权代三理房地产三信托机三构受房三地产开三发经营三企业的三委托，三代为办三理房地三产会计三事务。代理房三屋设计三、营建三监督（1）代理三房地产三证券业三务房地产三信托机三构代理三房地产三证券业三务主要三包括代三理房地三产开发三经营企三业发行三房地产三债券和三房地产三股票，三代客户三保管房三地产证三券，代三理发放三股息及三红利，三代理房三地产债三券的还三本付息三工作，三受客户三委托代三理买卖三房地产三证券作三为主承三销商对三房地产三股票上三市公司三进行转三制与上三市辅导三。例如三信托机三构用房三地产开三发经营三企业抵三押的土三地作担三保，代三理发行三建房债三券，以三用于建三造房屋三资金的三不足。（2）房地三产经纪三业务房地产三信托机三构可通三过设立三房地产三经纪组三织，从三事房地三产经纪三事务。三房地产三经纪事三务的主三要内容三有代理三房屋买三卖、国三有土地三使用权三转让；三代理房三屋和国三有土地三使用权三租赁；三居间介三绍、代三理房屋三交换和三提供房三地产咨三询服务三。房地产三经纪活三动应签三订房地三产经纪三合同。三房地产三经纪合三同的主三要内容三有：标三的（经三纪事项三）；经三纪事项三的要求三和标准三，合同三履行期三限；服三务费数三额和支三付方式三、支付三时间；三违约责三任和纠三纷解决三方式；三双方约三定的其三他内容三。房地产三信托机三构应发三挥其联三系面广三、信息三灵通、三信誉良三好的优三势，积三极开展三房地产三经纪事三务。三房地三产业的三发展也三使金融三业同时三获得发三展机会三，为金三融创新三提供了三广阔的三空间。三首先，三房地产三业在生三产与经三营的各三个阶段三，经常三出现大三量资本三闲置的三状态，三而这些三资金正三好成为三银行重三要的资三金来源三；其次三，金融三机构将三房地产三业列为三自己的三服务对三象，客三观上扩三大了贷三款范围三，还在三房地产三领域恢三复和发三展金融三服务，三为金融三服务增三加新的三内容，三这包括三保险机三构开办三房屋质三量保险三、自购三公用住三房保险三、商品三住房保三险以及三住房抵三押贷款三保险等三新险种三；信托三机构承三办房地三产租赁三管理、三代理房三地产买三卖，从三事房地三产咨询三业务等三；再次三，房地三产抵押三贷款证三券化、三房地产三企业的三上市融三资、再三融资以三及债券三发行等三业务会三增加金三融交易三工具促三进金融三市场的三成熟的三完善。（3）代理三仓库业三务房地产三信托机三构设置三仓库，三承办房三地产开三发经营三企业等三存放建三筑材料三和其他三有关货三物的业三务。房三地产信三托机构三代理仓三库业务三收取一三定的租三费与手三续费。三房地产三信托机三构开办三此代理三业务，三有利于三房地产三信托机三构发放三信托质三押贷款三。（4）代理三收付款三项房地产三信托机三构受托三代理收三付房地三产款项三的代理三业务。三如代理三房地产三企业清三偿债务三，代个三人收付三房租等三。委托三人申请三代理收三付款项三时，应三先与房三地产信三托机构三签订协三议，明三确收付三款项的三内容、三对象、三范围、三金额、三时间及三方式等三。在收三付款项三之前，三委托人三要向房三地产信三托机构三要办理三收付款三项的合三法依据三及有关三单证。三房地产三信托机三构在办三理收付三款时，三只负责三按代理三协议办三理具体三的代收三代付手三续。代三理手续三费一般三由委托三人与房三地产信三托机构三按业务三繁简程三度或收三付款金三额情况三协商收三取。对三于收付三双方的三任何经三济纠纷三，不加三干预，三均由债三权、债三务双方三自行解三决。（5）房地三产业权三代理房地产三业权代三理是指三房地产三信托机三构受房三地产业三主的委三托，对三涉及房三地产业三主权利三的各个三方面进三行管理三。如产三权证书三的管理三、户籍三资料的三管理和三其他涉三及房地三产产业三权利变三动情况三的管理三。（6）房地三产信托三机构受三房地产三开发经三营企业三的委托三，代为三办理房三地产会三计事务三。代办三的具体三事务有三：为新三建房地三产开发三经营企三业建立三健全会三计制度三和账务三，代为三建账、三记账；三受托帮三助房地三产开发三经营企三业培训三财务会三计人员三，举办三各种形三式的会三计咨询三辅导等三。（7）三代理房三屋设计三、营建三监督等房地产三信托机三构可受三托代为三办理房三屋测量三、设计三事项，三监督房三屋工程三营建或三担任房三屋工程三投资顾三问等。3．房地三产其他三受托业三务房地产三开发经三营企业三托管动拆迁三信托委托代三建信托个人住三宅信托房地产三债权信三托（1）房地三产开发三经营企三业托管房地产三开发经三营企业三托管是三指房地三产开发三经营企三业的资三产所有三者将房三地产开三发经营三企业全三部或部三分资产三的法人三财产权三以契约三形式委三托给房三地产信三托机构三，由房三地产信三托机构三在一定三条件和三期限内三，使所三委托的三资产实三现保值三与增值三的一种三信托形三式。这三是一种三权利信三托，在三信托期三内，房三地产信三托机构三对托管三的房地三产开发三经营企三业拥有三按照信三托契约三规定的三财产经三营权，三并对经三营结果三承担经三济责任三。房地产三信托机三构对房三地产开三发经营三企业进三行托管三，首先三应对该三企业进三行诊断三分析，三然后双三方签订三托管协三议，规三定托管三期限，三商定在三托管期三满若所三托管的三资产保三值，房三地产信三托机构三收取一三定的资三产保值三费；若三所托管三的资产三增值，三则收取三增值额三一定比三例的增三值费；三若出现三经营亏三损，则三房地产三信托机三构将出三资补偿三至保值三状态。房地产三信托机三构应利三用其管三理、技三术、资三金和市三场信息三的优势三，开展三房地产三开发经三营企业三托管工三作，尤三其是对三国有房三地产开三发经营三企业进三行托管三。被托三管的房三地产开三发经营三企业可三以是亏三损企业三，也可三以是效三益不错三但发展三已至极三限或有三急切套三现需要三的其他三企业。地产开三发经营三企业托三管工作三的展开三，主要三靠房地三产信托三机构的三高水平三管理、三高技术三手段和三较准确三的市场三细分及三适量的三资金注三入来进三行。（2）动拆三迁信托在城市三旧区开三发建设三时，房三地产信三托机构三受托承三担旧区三原有单三位、居三民动迁三和原有三房屋拆三除工作三，方便三房地产三施工单三位施工三。房屋动三拆迁工三作一般三包括逐三户走访三，调查三核实，三确定拆三迁方案三和安置三方案，三拟订费三用计划三，申请三拆迁，三签订拆三迁安置三协议，三实施单三位、居三民搬迁三和房屋三设施拆三除等工三作。房地产三信托机三构与委三托人（三如房地三产开发三经营企三业等）三签订动三拆迁信三托合同三，在合三同规定三的期限三内完成三动拆迁三工作。三房地产三信托机三构根据三动拆迁三量、动三拆迁难三度和动三拆迁费三用等与三委托人三商定信三托报酬三。（3）委托三代建信三托这是委三托房地三产信托三机构代三理建房三。建房三资金由三委托人三在委托三时一次三全部付三给房地三产信托三机构。三委托代三建的产三生是由三于建房三单位因三无力组三织施工三，将基三建计划三与资金三等交给三房地产三信托机三构，委三托房地三产信托三机构按三照委托三人的要三求代为三办理设三计、组三织施工三管理。三房屋建三成后，三房地产三信托机三构将房三屋交给三委托人三，并向三委托人三收取一三定的委三托代建三费。（4）个人三住宅信三托个人住三宅所有三人因种三种原因三，在不三能亲自三经营自三己的房三产，又三找不到三合适的三个人代三为照料三的情况三下，房三地产信三托机构三可以接三受委托三代为管三理。这三一管理三包括受三托代理三保管、三修理房三屋、出三租房屋三并代收三租金、三按期交三纳税款三、支付三物业管三理等费三用。随三着房改三的进一三步深化三、房地三产市场三的发展三和个人三购买的三原公有三住宅进三入房地三产交易三市场，三个人住三宅信托三将有较三大的发三展前景三。（5）房地三产债权三信托房地产三债权信三托是指三房地产三债权人三将其拥三有房地三产债权三委托给三房地产三信托机三构，由三房地产三信托机三构以受三托人的三身份发三给受益三权证书三，然后三由委托三人通过三将受益三权证书三转让给三第三者三等方式三收回资三金，从三而使原三已固定三的债权三转为流三动化的三资金，三取得受三益权证三书的受三让人就三成为受三益人，三有权向三房地产三信托机三构索取三有关收三益。这三种房地三产债权三信托，三常用于三个人住三宅贷款三债权信三托。在三这项业三务中，三房地产三金融贷三款机构三为委托三人兼最三初受益三人，委三托人将三其持有三的以个三人为对三象的住三宅贷款三债权委三托给房三地产信三托机构三，由房三地产信三托机构三以受让三人的身三份发给三委托人三受益权三转让给三第三者三等的方三式收回三资金；三以后由三委托人三收取贷三款本息三，转给三房地产三信托机三构，再三由房地三产信托三机构按三规定交三付给购三买受益三权证书三的受益三者。住三宅贷款三债权信三托有利三于房地三产金融三机构的三资金周三转，对三搞活住三宅贷款三市场，三满足购三房者的三贷款需三求有着三重要的三意义。第三节三房三地产产三业投资三基金一、投三资基金三、产业三投资基三金和房三地产产三业投资三基金投资基三金制度三在国外三是一种三较为成三熟的投三融资制三度。投三资基金三，一般三是指由三投资基三金公司三通过发三行基金三股份或三受益凭三证等形三式向社三会募集三资金，三再将所三筹得的三资金投三资于有三价证券三、高新三技术产三业、基三础产业三等投资三对象或三领域，三并将所三获的净三收益分三配给广三大投资三者的一三种集合三投资制三度。投三资基金三具有“三专家经三营，组三合投资三，分散三风险，三收益同三享”的三特点。三由于投三资基金三的这一三特点满三足了广三大个人三投资者三的需求三，自问三世以来三，就成三为一种三广受欢三迎的投三资工具三。按照投三资对象三的不同三，投资三基金可三以分为三证券投三资基金三和产业三投资基三金两大三类。主三要投资三于可流三通证券三的基金三称为证三券投资三基金。三产业投三资基金三，是指三以投资三基金形三式存在三的，对三未上市三企业进三行股权三投资和三提供经三营管理三服务的三，利益三共享、三风险共三担的集三合投资三制度，三它的投三资对象三通常是三基础产三业、支三柱产业三和高新三技术产三业中的三一些缺三乏资金三，不具三备上市三资格但三却具有三成长潜三力的企三业，目三的在于三通过投三资促进三这些企三业的成三长。专三门投资三于房地三产行业三的产业三投资基三金就是三房地产三产业投三资基金三。因此三，可以三将房地三产产业三投资基三金定义三为以投三资基金三形式投三资于房三地产业三，对包三括普通三住宅、三工商业三用房等三在内的三各类房三地产进三行内部三组合投三资的集三合投资三制度。二、房三地产产三业投资三基金的三分类及三特点1．房地三产产业三投资基三金的分三类房地产三产业投三资基金三虽然只三是投资三于房地三产业的三一种投三资基金三，但其三在房地三产业内三部却有三不同的三投资方三式和收三入来源三。首先三它可以三投资于三房地产三产业的三任何一三部分，三如土地三开发、三房产开三发和物三业管理三等环节三。也可三以通过三收购尾三盘，进三行集约三化销售三，将不三良资产三变为优三质资产三。此外三，基金三既可以三投资单三一的房三地产项三目，又三可以同三时介入三多个项三目；既三可以进三行全程三投资管三理，也三可以进三行阶段三性投资三管理，三既可以三单位投三资，又三可以部三分投资三。根据投三资业务三及收入三模式的三不同，三房地产三产业投三资基金三大致可三以分为三权益型三、抵押三型和混三合型三三类产业三投资基三金。权三益型房三地产产三业投资三基金以三持有并三运作房三地产项三目为目三的，其三收入来三源主要三是租金三收入和三转让所三得两部三份，它三可以独三立开发三房地产三项目，三并在项三目开发三完成后三收取租三金收入三，也可三以在开三发完成三后若干三时期内三将房地三产出售三获得投三资收益三。抵押三型的房三地产产三业投资三基金主三要以向三房地产三发展商三和有意三购买物三业的抵三押人提三供贷款三，其主三要收入三来说是三抵押贷三款的利三息收入三，它可三以在房三地产项三目开发三期发放三抵押贷三款，逐三期收取三贷款利三息，也三可以在三项目开三发后投三入，并三逐期收三取利息三。混合三型房地三产产业三投资基三金则同三时具有三上述两三种类型三投资基三金的特三点。2．房地三产产业三投资基三金的特三点（1）较强三的流动三性房地产三作为不三动产，三流动性三较差，三投资者三很难在三短期内三将其兑三换成现三金。当三投资者三急需资三金而要三将房地三产变现三时，经三常要遭三受损失三。相比三而言，三房地产三产业投三资基金三则具有三较强的三流动性三，因为三大多数三产业投三资基金三的股份三能像股三票一样三在证券三交易所三进行交三易，投三资者能三很快地三将其持三有的房三地产产三业投资三基金资三产转换三为现金三。（2）抗通三货膨胀三能力作为房三地产产三业投资三基金基三础的房三地产，三具有较三强的保三值、增三值功能三，可以三很好地三防止通三货膨胀三给资产三所有者三带来的三损失，三当物价三持续上三涨时，三房地产三物业的三价值也三会跟着三上涨。三而且，三由于土三地的不三可再生三性，房三地产物三业的价三值会随三时间的三推移而三升高。三以房地三产物业三为资产三基础的三房地产三产业投三资基金三的股票三价值也三会随之三上升。三因此，三房地产三企业投三资基金三是一种三较好的三保值类三投资工三具。（3）有效三地分散三投资风三险不同的三投资项三目，其三风险和三收益是三各不相三同的，三通过有三效的投三资组合三，可以三将投资三的风险三控制在三最小范三围内。三房地产三产业投三资基金三通过将三资金投三资于多三样化的三物业类三型，分三散了风三险，有三效地保三证了投三资者的三资产组三合效益三。同时三，由于三它由专三业的人三员进行三投资理三财，克三服了个三人理财三的专业三知识限三制。三、发三展房地三产产业三投资基三金的意三义房地产三产业投三资基金三是连接三投资者三与融资三者的桥三梁和纽三带。在三中国当三前的宏三观经济三情况及三金融体三制下，三发展房三地产产三业投资三基金，三从宏观三上讲可三以帮助三深化金三融体制三改革，三培育资三本市场三，减轻三银行负三担，化三解金融三风险；三从微观三角度讲三，可以三改善房三地产业三的融资三渠道，三拓宽居三民的投三资渠道三，具体三来讲，三发展房三地产产三业投资三基金具三有以下三几个方三面的意三义。1．有助三于深化三金融体三制改革三，培育三资本市三场目前，三我国大三部份的三房地产三企业的三资金来三源依赖三于商业三银行的三贷款。三这给商三业银行三带来很三大的风三险，通三过发展三房地产三产业基三金，可三以减轻三商业银三行的压三力。同三时，发三展房地三产产业三投资基三金有助三于增加三资本市三场的交三易工具三，活跃三资本市三场的交三易，从三而促进三资本市三场的发三育。2．给房三地产企三业带来三新的契三机，促三进房地三产行业三的持续三、健康三发展首先，三发展房三地产产三业投资三基金将三会改善三房地产三企业的三融资渠三道。其次，三发展房三地产产三业投资三基金有三助于房三地产企三业改善三经营管三理。产三业投资三基金对三房地产三企业的三投资是三股权投三资，这三一方面三有利于三企业减三轻债务三负担，三避免企三业因巨三额债务三负担而三陷入资三金周转三的困境三。另一三方面，三它有助三于企业三建立现三代企业三制度，三明确企三业产权三，建立三和完善三公司治三理结构三。同时三，房地三产产业三投资基三金是通三过分散三投资来三降低风三险，它三对每个三企业的三投资不三会超过三该企业三总资产三的一定三比例，三企业不三会因此三而丧失三经营自三主权，三同时还三得接受三来自外三部投资三者的监三督，有三助于增三加运行三的透明三度和规三范性。最后，三发展房三地产产三业投资三基金有三助于优三化房地三产业的三内部结三构，由三于产业三基金会三挑选一三些具有三增长潜三力的房三地产企三业进行三投资，三使其在三基金的三支持下三更加迅三速地发三展。这三将促进三房地产三业内的三优胜劣三汰，加三速行业三内的兼三并、收三购，有三利于房三地产业三大型企三业集团三的出现三，实现三资源的三优化配三置。3．拓宽三个人投三资渠道三，优化三社会资三金的配三置投资者三的手中三的财富三都有保三值、增三值的愿三望，而三投资者三一般不三具备专三业的投三资能力三，客观三上产生三了委托三专家理三财的需三求。在三我国，三尽管居三民有这三种需求三，但由三于信托三投资制三度的不三完善，三信托投三资工具三较少，三因此居三民只能三把资金三存入银三行。截三至200三3年底，三我国居三民储蓄三存款已三达11．2万亿元三，并且三主要集三中在国三有商业三银行从三而使国三有商业三银行面三临巨大三的压力三。房地三产产业三投资基三金的发三展，一三方面能三拓宽居三民投资三的渠道三，优化三居民的三金融资三产结构三，另一三方面促三进银行三储蓄分三流，减三轻银行三资金压三力，从三而提高三社会资三金的使三用效率三。四、我三国房地三产产业三基金的三发展构三想1．产业三投资基三金的现三状及其三发展的三制约因三素。我国的三投资基三金业起三步于20世纪80年代中三期，到三了199三4年，全三国共有三基金70多个。三这些投三资基金三是综合三的，既三投资实三业，也三投资证三券，基三本上处三于无序三状态。三由于当三时对房三地产业三的整顿三，大部三份投资三于房地三产的资三金都沉三淀了。三因此，199三4年到199三7年基金三业处于三暂停阶三段。199三7年11月，国三务院颁三布《证券投三资基金三管理暂三行办法》，此后三证券投三资基金三进入规三范发展三阶段。三而对于三产业基三金的设三立与运三作争议三较大，三始终没三得到国三家的批三准。因三此，我三国现有三的正式三投资基三金全部三是证券三投资基三金。目前，三影响我三国产业三投资基三金发展三的主要三因素有三以下几三点：首先是三法律障三碍，由三于国家三有关部三委坚持三“先立三法，后三放行”三的原则三，因此三在有关三法律法三规出台三之前，三房地产三产业投三资基金三是不允三许试点三的。其次是三资本市三场不完三善，存三在过度三投机现三象，目三前又没三有股指三期货交三易等规三避风险三的工具三，给投三资基金三业的经三营发展三造成很三大困难三。有关三部门担三心在这三种情况三下产业三投资基三金的上三市会成三为资本三市场上三的又一三炒作工三具。最后是三长期传三统投融三制体制三及观念三的影响三和束缚三。有利的三因素首先，三金融体三制和投三融资体三制的改三革正有三条不紊三地推行三；其次三，法制三建设加三快，为三产业投三资基金三的进一三步发展三提供了三法律保三障。《产业投三资基金三管理暂三行办法》第五稿三正待国三务院批三准通过三。一份三旨在规三范产业三投资基三金的文三件草案三也已由三国家发三改委制三订完成三，正向三有关部三委征求三意见。三另外，三国内业三界已对三产业投三资基金三作了一三些初步三探索和三尝试。200三3年，由三全国工三商联住三宅产业三商会支三持筹备三发起的三中国第三一个房三地产产三业投资三基金——住宅产三业精瑞三基金也三将正式三完成筹三备。由三此可见三，房地三产产业三投资基三金将在三不久的三将来诞三生。2．房地三产产业三基金的三运作模三式建议（1）资金三来源房地产三产业投三资基金三的资金三来源结三构会影三响基金三的治理三结构，三进而影三响到房三地产业三的发展三。目前三，我国三居民储三蓄存款三已达11．2万亿，三再加上三保险基三金、养三老基金三等机构三投资者三以及其三他民间三资本已三形成了三一个庞三大的潜三在资金三市场。三因此，三我们应三该借鉴三国际上三产业基三金资金三来源多三样化的三经验，三尽可能三地调动三各方面三力量，三通过房三地产产三业投资三基金这三种方式三将其转三化为有三效投资三，推动三房地产三业的发三展。（2）基金三的规模三、期限三和募集三方式基金规三模太小三不利于三建立有三效的投三资组合三，不能三有效地三降低投三资风险三，从而三影响基三金的整三体投资三收益率三。规模三太大则三对基金三的管理三要求就三高，而三且也给三监管机三构的监三管工作三带来一三定难度三。因此三基金规三模应适三中，且三以相应三的经济三技术指三标作为三测算基三金规模三的依据三。考虑三到房地三产业建三设周期三长的特三点，房三地产产三业投资三基金应三以10－15年为佳三。募集三方式应三采取公三募形式三。因为三在刚起三步阶段三，如果三采取私三募发行三的方式三很可能三导致社三会乱集三资，不三利于基三金的规三范运作三和保护三投资者三利益。三公募发三行要经三过金融三主