中国房地产业发展问题

中国房地产业发展问题第一页，共54页。房地产业的性质和特点房地产业发展的一般规律房地产价格太高泡沫严重，已成严重畸形楼市价格疯狂上涨根源何在？房地产价格未来是否下降？房地产价格下降、泡沫破灭会否引致房地产业崩盘乃至国民经济衰退？中国房地产业的问题究竟何在？出路何在？第二页，共54页。房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业叉分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。第三页，共54页。①建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。②建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。第四页，共54页。是居民最基本的生活资料。是一个国家的基础性物资，最重要生产资料。是价值巨大的商品，因此其价格的变动对居民生活和财富的影响巨大。是一种固定资产，具有不可移动性。在城市化过程中，城市扩张以及房地产业的发展成为拉动经济快速增长的最大动力。可交易性。形成特殊的房地产市场。第五页，共54页。房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统房地产市场的运行环境包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。第六页，共54页。在工业化和城市化中早期，房地产市场发展均呈现出低价格快速发展趋势。到了城市化完成时期，呈现价格上涨而数量稳定增长特点。具有一定的投机性，越是市场经济制度不成熟的时期，房地产市场的投机活动越严重，对国民经济的冲击也就越大。政府严格监管和调控。第七页，共54页。从大多数市场经济国家房地产业发展历史看，在其工业化和城市化的中早期，呈现出房地产开发面积快速发展而房地产价格稳定上升的趋势。当工业化和城市化完成后，呈现出相反的趋势，房地产价格快速上升而房地产建设面积增长较慢。荷兰阿姆斯特丹市从1750年至1880年的130年间（荷兰资本主义市场经济发展最快速的时期），其住宅价格指数恰恰是比较低的。

第八页，共54页。美国自1901年至1945年住宅投资价格指数一直在10上下波动，从20世纪50年代中期到70年代中期，其投资价格指数才由35攀升至45。20世纪70年代中期以后，美国住宅投资价格指数快速上升，从45左右大幅度攀升至2001年的135以上。第九页，共54页。销售量1700年1800年1900年2000年销售价格第十页，共54页。这是因为：一方面，在工业化和城市化的中早期，大量人口从农村迁移到城市，推动了城市房地产业的快速发展。但由于这一时期国民经济还不发达，居民收入水平普遍较低，尤其是刚从农村迁移到城市的居民，不仅收入水平低，而且财富存量少，不可能支撑较高的房价。随着经济的进一步发展，到了经济较发达时期，城市化进程完成，居民收入水平提高，财富存量增大，城市房地产价格就出现了较大幅度的提高。第十一页，共54页。房地产价格上涨过快房地产价格严重过高近期价格变动不正常第十二页，共54页。2004年北京的平均房价才只有5050元／平方米，而2009年全市平均房价竟上升到28000元／平。从2004年深圳住宅均价在每平米5000至6000元的状态，2009年达到每平方米27350元的最高价。2004年郑州的商品房均价在2000元左右，目前已经达到7000元了。第十三页，共54页。“房价收入比”，是房地产价格与居民平均年收入的比值，反映了居民对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。房地产中介机构中大恒基根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据计算得出，目前北京市的房价收入比已达27：1，超出国际平均水平5倍。而根据国际标准，房价收入比应维持在3至6倍的范围内才算合理。第十四页，共54页。衡量一个国家住房消费时，以房价收入比在3倍至6倍比较适当。目前美国是3倍多，日本在5-6倍。目前，我国一线城市房价收入比超过25：1；中等城市超过20：1。而且，我国的新售商品房大多是期房和毛坯房。第十五页，共54页。抬高了农民进程门槛，阻碍城市化进程导致城市无房户增加，不利于社会稳定吞噬居民家庭财富，降低居民消费水平阻碍居民消费提高，削弱经济增长动力对实体经济有挤出效应，延缓经济发展造成社会财富集中，拉大收入分配差距第十六页，共54页。《人民日报》日前公布调查显示，九成多网友对现在房价不满意，认为房价非常高；64%的网友认为房价有上涨压力；超八成网友认为“新国十条”调控政策落实不力；65.4%的网友预测会进行二次调控。（9月27日《人民日报》）

不久前，央行公布的三季度居民调查结果显示，72.2%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，今日这次调查结论再度证实房价过高。第十七页，共54页。房地产本来是最大的民生问题，却成了投机最盛行的领域；房地产本来是政府应该补贴的，却成了各级政府的摇钱树；房地产已经脱离居住本性，逐步衍化成富人间游戏，成为资本市场上一种纯粹投资品。购房的1/4是自住型需求，1/4是投资型需求和自住型需求，2/4是投资型需求。许多城市开发区变成“鬼城”第十八页，共54页。全民炒房的疯狂——这是最最根本原因。把住房当最有利可图投资品的宣传误导；实体经济经营艰难逼迫实业资本进入楼市；强烈通货膨胀预期逼资金进入；银行贷款相当一部分流入楼市；地方政府是巨大推手——高价地、高税费等；开发商太猖狂不择手段造市；荒唐的房地产政策和房地产调控。第十九页，共54页。当前我国学界和社会人士对房地产价格疯狂上涨的原因分析多不正确。中国人多地少，必然推动房地产价格高涨；正处于城市化快速推进阶段，大批农民进城必然推动房地产价格上涨；地方政府买地财政；房地产商哄抬房价；把房地产作为国民经济支柱产业。第二十页，共54页。无论政府还是舆论把住房当做最有利可图投资品。由此助长全民炒房之风愈演愈烈，不少家庭购买2套、3套房甚至10多套房。国外资金也陆续进入国内房地产市场。目前情况是：1/3购房自住；1/3购房自住兼投资；1/3购房为了投资。一个国家2/3的购房目的为了投资，太可怕了！第二十一页，共54页。北京市三环内宣武门外大街92号，能在海格国际大厦买上一套住房，是很多人想也不敢想的梦。而在这样一个地处繁华，寸土寸金的小区，有13套房都属于一个叫郝鹏俊的人，另外的四套在其妻儿名下，不过在郝鹏俊和他妻儿名下的房产还不只这17套。在北京朝阳区，关东店四巷，南三里屯的花园巴黎城和宣武区的信恒大厦，这个家庭还有18套住房。郝鹏俊，山西蒲县太林乡一个农民家庭，2004年任煤炭局局长。

第二十二页，共54页。山西阳泉市阳泉市城区公安分局原巡警大队大队长关建军财产清单：北京等地的房产27套，价值1．7亿多元,近20家赌场2011年02月23日来源：新华网

青岛远洋运输公司原副总经理宋军利用职务之便贪污、受贿700万余美元，用于个人炒股、购车，并在北京、天津、青岛等地大肆购买房产37套，给国有企业造成巨额损失，现已依法对其提起公诉。青岛早报2011年02月26日第二十三页，共54页。近几年国内房地产市场问题，最为核心的是整个国内房地产市场成了投机炒作的市场，国人开始形成一个基本的观念，就是谁购买住房，谁能够赚钱；谁购买的住房越多，其赚钱就越多。当国内住房成为赚钱的工具，当每一个人把大量购买住房赚大钱形成为一种基本价值判断时，那么国内房地产市场岂能不让投机炒作者炒翻天？国内各地的房价岂能不快速飚升？房地产泡沫岂能不迅速吹大？国内房地产市场成了房地产投机炒作者的天堂（可以说，在世界上找不到一个国家的房地产炒作会如此严重的）。第二十四页，共54页。房地产领域税负太重买地财政抬高了地价地方政府与房产商勾结保房价房地产商有恃无恐疯狂抬高房价代表房地产利益的集团挺房价太无耻房地产调控政策太荒唐、太无能第二十五页，共54页。全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌举例说，江苏省在2006年一季度仅房地产业和建筑业两大行业就缴纳土地税91亿元，这两大行业的税收占到江苏省地方财政收入的35%。“如果算上各种收费，那么这个比例更上升到50%以上。”“由此可以看到，地方政府以房地产开发拉动地方经济增长和增加财政收入的利益冲动，是造成住房价格居高不下的一个重要原因。”第二十六页，共54页。今年1月14日，寒亭区政府下发了《关于促进房地产业加快发展的意见》(寒政发【2009】3号)，明确要求全区副科级及以上现职干部，每人至少销售一套住房，完不成任务的，按比例从所在单位已认定的全年招商引资额中扣减。第二十七页，共54页。随后不久，寒亭区房产局制定出台了《关于机关干部购买(引荐)商品住房的考核认定办法》，要求全区副科级及以上干部每人至少购买或引荐购买一套商品住房，时间为2009年1月14日至6月30日；考核认定办法还规定，购买或引荐购买75平方米/套(含)以上商品住房的，认定为一套，不足75平方米/套的，按0.5套认定；并对完不成任务的如何从所在单位招商引资额中扣减做出详细规定；并同时表示，对考核结果每月予以通报。第二十八页，共54页。因为中国没有几个企业是拿自己的真金白银出来干企业的！房地产更是自己不会出一分钱，全部是通过银行贷款！如果房地产垮了，银行呢？至少日子不好过！还有如果房地产商的日子不好过，政府的地就卖不出去！想通过倒卖土地发家的跟政府有千丝万缕联系的人们就没有了发财的机会了！这就是房地产永远跌不下去的原因！在中国，就是房子大量闲置，房价也不会发生大幅下跌的情况！资本家宁肯把小麦、煤炭丢入大海，也不会给穷人！中国的房地产商也如此，宁肯房子变成荒草地也不会降价卖给穷人！第二十九页，共54页。成思危（2009）：房价还会上涨要买房的别等了。北京师范大学房地产研究中心董藩（2009）：房价还要涨，房地产业从来没有泡沫。第三十页，共54页。中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌9月3日在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因的独到“剖析”：“房价上涨，是因为‘丈母娘需求’。”同样在这个会上，住建部政策研究中心副主任秦虹认为，国内楼市至少还要红火20年。第三十一页，共54页。30年来，要问我国最糟糕的政策是什么，恐怕会异口同声的说是房地产政策。因为，自2003年以来，几乎年年都有楼市调控政策出台，除了2008年出台了税费优惠和减免等救市政策外，其余几乎是清一色的限制性调控政策。仅2010年，截至目前已经有大大小小30多次涉及房产调控的政策出台。但每次调控后不到3个月房价就会大幅度上涨。正是糟糕的调控政策成了房价暴涨的推手。第三十二页，共54页。13亿人口大国竟然鼓励“二套房”“三套房”13亿人口大国竟然允许甚至鼓励全民炒房不是抑制高房价，而是抑制房价过快增长不是当作民生根本，而是作为支柱产业调控房价政策越不对症、且顾虑重重、只做表面文章一方面是大量农民工无房住，另一方面是大量住房闲置，政府却不闻不问。不是严厉打击由于疯狂的住房投机而造成的需求畸形过旺；而是在供给方面做表面文章。奸猾无能的人推出荒诞不经的房地产调控政策第三十三页，共54页。房价调整近10年越调越涨表明百姓对政策不信任第三十四页，共54页。2010年9月27日，《人民日报》报依托人民网，开展“2010年网上万人房价问卷大调查”，参与网友超过4.6万人。调查结果显示，9成网友对目前房价不满意，认为房价非常高；超过8成网友认为“新国十条”落实不力。著名房地产评论人牛刀在博客中说，“面对房价，无话可说。当这种深刻的绝望情绪在社会上弥漫的时候，是没有什么力量能够化解的。”第三十五页，共54页。2010年9月26日网上一个视频制作团队推出了一段《楼市三字经》，借用《三字经》的行文格式、再配以搞笑的卡通画面，调侃今年4月份出台的楼市调控政策，痛批房地产市场的种种乱象，以鞭挞地方政府与房地产上的勾结，表达百姓对房价回归合理区间的期望。目前，该视频受到网友的热捧。第三十六页，共54页。庚寅春，真疯狂，众央企，抢地王。

楼盘价，玩命涨，一开盘，即疯抢。

开发商，盆钵旺，牟暴利，立牌坊。

叹屁民，居无望，八辈薪，难换房。

四月中，新政降，如惊雷，似猛浪。

史最苛，力最强，抑投机，促保障。

开发商，皆慌张，炒房团，背心凉。

刚需族，燃希望，不降价，买屁房第三十七页，共54页。举国下，皆观望，房价高，不买账。

假打折，不上当，伪促销，必抵抗。

开发商，贪无量，謀损招，钻空档。

屯土地，理应当，改规划，心不慌。

明让利，暗上涨，八八折，笑四方。

瞎忽悠，最在行，垫首付，假帮忙。

找媒体，做文章，帮炒作，有犒赏。

吃老本，死命扛，开发商，猪坚强！第三十八页，共54页。官老爷，心惆怅，不卖地，贪无望。

为谋财，玩花样，保护伞，四处张。

炒房团，实力强，全额买，甚张扬。

房在手，死不放，票子多，就猖狂。

房新政，病怏怏，名虽存，实则亡。

百日毕，细算账，价未降，反上扬。

房难买，租金涨，蜗居族，更凄凉。

蛇鼠狼，良知丧，民安居，尽虚妄！第三十九页，共54页。立秋至，人心凉，越盼降，越断肠。

大趋势，渐明朗，鬼房价，还要涨。

砸铁锅，卖家当，狠下心，兄弟上。

为了房，忙解囊，一开盘，卖精光。

半载过，归原样，屁民苦，官商旺。

承诺言，皆哄诓，国十条，秀过场。

民有居，国安邦，民无居，国之殇。

梦中寻，广厦堂，天下士，避秋霜。第四十页，共54页。楼市三字经第四十一页，共54页。各级政府担心房地产下降严重影响地方财力、影响地方GDP。国家发改委：一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济持续健康发展。华远老总任志强：地产商要死，也是银行先死。银行已被房地产业绑架。政府被银行绑架，银行最担心房地产价格下滑。大多房地产商兼业经营，可以周转资金。第四十二页，共54页。8月20日下午，央行上海总部调查统计研究部召集在沪五家大型银行、民生、浦发、上海银行等8家银行，座谈上海房地产市场情况。一位与会人士透露，虽然与会的银行业人士对房地产价格走势判断不一，但各家银行均认为房价有波动，在防止“大起”取得效果的情况下，目前调控的重点应该是防止房价大落。一家大行上海分行信贷人士认为，由于房地产投资占比较高，如果出现房价“大落”的情形，将对经济产生较大影响。

第四十三页，共54页。这一问题是老百姓最关心的，也是学术界和实业界争论讨论做多的问题。不少人仍然坚持房地产价格仍将大涨十年。但也有人认为将来房价必将大降第四十四页，共54页。中国人多地少，土地稀缺，增值潜力大；未来10-20年仍将有5亿农村人口进城，有巨大的需求潜力；目前看我国房地产供给不足的现象十分严重；在通货膨胀严重的年代，房地产是最好的投资领域。第四十五页，共54页。中国人多地少，土地稀缺，增值潜力大。正因为人多地少、土地稀缺，才应该更严格的限制住房面积以及杜绝“二套房”、“三套房”，严厉打击住房投机和囤积居奇。未来10-20年仍将有5亿农村人口进城，有巨大的需求潜力。确实有大量的农民迁移到城市，但是他们能买得起城市住房吗？他们有购买力需求吗？第四十六页，共54页。目前我国房地产供给不足十分严重。供给不足只是相对于全民炒房的变态需求而言，事实上，如果实行严格的一户一套房制，我国各级各类城市尤其是一线城市的住房不是供给不足，而是严重过剩。在通货膨胀严重的年代，房地产是最好的投资领域。一个拥有13亿人口的发展中国家，竟然鼓吹把房地产作为投资品，允许甚至诱导居民疯狂投资（投机）。荒唐到了极点。第四十七页，共54页。从房地产市场发展规律看。城市化中早期房价均平稳缓慢上升。从市场经济国家房地产政策的精神看从我国的基本国情看。未来城镇住房主要满足进城市农民