樊剑英《房地产成本核算与税务管理》

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主讲人：

樊剑英

1房地产成本核算与税务管理第一页，共四十四页。三大类型成本内部成本土地增值税成本所得税成本

区别与联系第二页，共四十四页。企业内部管理土地成本开发成本投资成本纳税成本第三页，共四十四页。开发成本—开发产品—销售成本按面积算股权溢价支出灰色支出自用产品土地返还企业所得税扣除成本第四页，共四十四页。土地返还股权溢价拆迁支出红线外支出土地增值税扣除第五页，共四十四页。一般成本的核算路径确定成本对象归集成本费用分摊共同成本完工计算成本销售转出成本清算重划成本第六页，共四十四页。一般成本的核算路径按入账成本科目核算按合同分类核算按产品分类核算第七页，共四十四页。成本对象如何确定？确定项目——证照项目分类——六大原则（所得税）项目目录——成本对象项目清算——有关部门审批备案的项目为准项目类型——两分或三分第八页，共四十四页。国家税务总局关于房地产开发企业成本对象

管理问题的公告文号：国家税务总局公告2014年第35号发布日期：2014-06-162014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下：

一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。9第九页，共四十四页。国家税务总局关于房地产开发企业成本对象

管理问题的公告二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。

主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。10第十页，共四十四页。您会如何选择成本对象？项目第1期住宅区1#楼未建在售2#楼完工在交房3#楼完工未交房4#楼在建在售商业区别墅区第2期第3期第十一页，共四十四页。成本对象划分原则成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则:1.可否销售原则2.分类归集原则3.功能区分原则4.定价差异原则5.成本差异原则6.权益区分原则第十二页，共四十四页。共同成本如何计入？共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：1.占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。2.建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。3.直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4.预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。第十三页，共四十四页。共同成本如何计入？（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。第十四页，共四十四页。共同成本如何计入？企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。第十五页，共四十四页。土地增值税共同成本占地面积法建筑面积法土地成本建筑成本地方规定+收入比例法+直接成本法+层高系数法+预算成本法+售价系数法其他方法第十六页，共四十四页。湖南省地方税务局公告2014年第7号五、 关于住宅与商业用房的成本扣除问题单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高层高无要求，高点就行，且计算平均数第十七页，共四十四页。浙江省地方税务局公告2014年第16号三、超标准层高可售房产的建筑安装工程费扣除对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。18层高有要求，类型无要求第十八页，共四十四页。新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告〔2014〕1号一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。

商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。

商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高层高有要求，类型有要求第十九页，共四十四页。案例

大连房地产公司开发项目土地面积100000㎡，建筑面积270000㎡，产品类型可划分为普通标准住宅、非普通标准住宅、其他开发产品类型三类，销售收入257600万元，取得土地使用权所支付的成本84000万元，开发成本59400万元，项目已经销售完毕，应清算缴纳多少土地增值税？

项目清算资料见下表：第二十页，共四十四页。项目分类计算普通标准住宅非普通标准住宅其他产品类型合计占地面积50,000.0036,000.0014,000.00100,000.00建筑面积150,000.0080,000.0040,000.00270,000.00可售建筑面积140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00已售建筑面积140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00未售建筑面积----销售收入110,600.0073,500.0073,500.00257,600.00取得土地成本84,000.00开发成本59,400.00第二十一页，共四十四页。企业所得税可售面积归集完工成本不可售面积不归集完工成本土地增值税

可售面积归集完工成本不可售面积也可能归集完工成本如何结转完工成本？第二十二页，共四十四页。福建省厦门市地方税务局公告2011年第5号二、关于扣除项目金额分摊（一）取得土地使用权所支付的金额的分摊房地产开发企业办理土地增值税清算时，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不再计算分摊取得土地使用权所支付的金额。福建省厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告第二十三页，共四十四页。《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）六、关于地下建筑物土地成本分摊问题房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。第二十四页，共四十四页。厦门市地方税务局公告2015年第3号同一个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

第二十五页，共四十四页。人防车位税务处理的选择26收入不计公共配套成本不扣人防车位收入计入开发产品成本可扣出租对待可售对待第二十六页，共四十四页。27案例资料1车位（开发产品处理）

普通住宅非普通住宅车位合计面积802020120成本802020120售价1.62.51.38

收入1285027.6206可扣除项目1112927.5168增值额1721.20.0538增值率15%74%0%

税率

40%30%

土增税

-7.040.027.06假设给你选择的空间，你争取哪种？第二十七页，共四十四页。28案例资料1车位（公共配套设施处理）

普通住宅非普通住宅车位合计面积802020120成本9624

120售价1.62.5

收入12870

198可扣除项目13234

166增值额-436

增值率-3%106%

税率050%

土增税012.9

12.90车位成本按照面积分配，收入算非普通住宅。假设给你选择的空间，你争取哪种？第二十八页，共四十四页。29案例资料1车位（公共配套设施处理）

普通住宅非普通住宅车位合计面积802020120成本9624

120售价1.62.5

收入142.3855.62

198可扣除项目13334

167增值额1021

增值率7%62%

税率040%

土增税06.81

6.81车位成本按照面积分配，收入平均分配假设给你选择的空间，你争取哪种？第二十九页，共四十四页。30案例资料1车位（开发产品并入非普通住宅）

普通住宅非普通住宅车位合计面积802020120成本8040

120售价1.62.5

收入12870

198可扣除项目11155

166增值额1715

增值率15%28%

税率030%

土增税04.56

4.56假设给你选择的空间，你争取哪种？第三十页，共四十四页。31案例资料1车位（公共配套设施处理，收入算出租）

普通住宅非普通住宅车位合计面积8020

100成本9624

120售价1.62.5

收入1285020198可扣除项目13234

166增值额-416

增值率-3%47%

税率030%

土增税+房产税04.82.47.20假设给你选择的空间，你争取哪种？第三十一页，共四十四页。不同期间共享成本清算难题第三十二页，共四十四页。我问你答两个不同地块一起立项会产生哪些问题？大道集团和政府达成投资协议，注册了三家房地产项目公司，拍下了三块土地。这三块地一起立项建设。这三块地共享一个配套设施。能否共担成本？第三十三页，共四十四页。各成本项目核算的内容有哪些？第三十四页，共四十四页。各成本项目应该具体核算哪些内容？土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费（社区管网工程费）基础设施费（园林环境工程费）配套设施费开发间接费第三十五页，共四十四页。思考：合同如何便捷管理第三十六页，共四十四页。合同付款控制（实付）（发票）合同进度额控制（应付）合同总额控制合同台账模板（一）如何实施有效合同管理？合同台账模板（二）合同台账模板（三）第三十七页，共四十四页。总结：房地产开发企业成本所得税处理1完工开发产品成本确认2熟知会计税法差异3编制完工成本结算表第三十八页，共四十四页。1、开发产品完工后成本的确认原则：成本费用做足，成本计算准确。及时结算，取得发票。结转开发产品。结转销售成本。纳税调整。第三十九页，共四十四页。税务处理方面，国税发[2009]31号第九条规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。